小区物业管理新规制度

小区物业管理制度一、安全职责1.严格实施企业各项管理制度；2.负责制订各项安全护卫职责制度，依据实际情况进行指导和检验，对企业管理区域实施安全监督；3.负责小区消防设施监护和公共服务场所安全防范督察；4.做好企业管理区域内管理工作，包含违法案件要立即移交派出所，业务上自觉接收派出所指导；5.查处企业管理区域内因职员玩忽职守而发生治安、刑事案件和火灾事故；6.建立健全和管理好系统档案资料；7.抓好护卫队思想政治教育和业务技能培训；8.做好新接物业护卫工作人员岗位设置和物品配置统筹策划工作；9.完成领导交办其它任务二、护卫岗位职责1.护卫员上岗必需穿着统一制服，佩戴统一工号，仪容严整；2.纠正违章时必需先敬礼，做到文明服务，礼貌待人；3.上岗时要认真检验设备、设施，认真做好安全防范工作，发觉不安全原因应立即查明情况，排除险情，并立即汇报领导，确保小区安全；4.坚守岗位，提升警惕，发觉违法犯罪分子要勇于和之斗争并设法将其抓获；5.熟悉本岗位任务和工作程序，预防案件、事故发生，努力争取做到万无一失；6.珍惜设施设备、公共财物，对小区一切设施、财物不得随便移动及乱用；7.熟悉小区消防系统及消防器材安装位置，掌握多种灭火器材使用方法，碰到突发事件能正确进行处理；8.值班时间，对岗位内发生多种情况要立即认真处理，并作好统计；9.熟悉小区内公共设施情况，巡查、登记公共设施完好及损坏情况；10.严格实施交接班制度，认真做好交接统计；11.对进入小区内可疑人员、可疑车辆要进行盘问和检验；12.对进入小区内陌生车辆要进行登记；13.对发生在护卫区刑事案件或治安案件，有保护现场、保护证据、维护秩序及提供请客职责；14.熟悉本管理区域内公共设备、设施及业主基础情况；15.认真完成领导交办其它任务。三、门岗、巡查岗位职责1.二十四小时严密监视护卫对象多种情况，发觉可疑或不安全迹象立即处理，必需时相领导汇报，且随时汇报变动情况直到问题处理完成；2.掌握业主来客动态，维护小区秩序；3.严格实施来客登记制度，对身份不明无任何证件、形迹可疑者，应严禁其入内；4.熟悉小区内住户基础情况；5.做好执勤统计，接班人员未上岗，不准下岗，严格实施交接班制度，做到交接清楚，职责明确；6.严格实施二十四小时巡查制度；7.对于进入小区各类人员，必需认真进行验证登记方可放行；8.对于进入小区内陌生车辆认真登记方可进入。委托方（以下简称甲方）：日月星城小区业主委员会

受委托方（以下简称乙方）：宁波市永成物业管理

依据《物业管理条例》、《宁波市物业管理条例》及等国家、地方相关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致基础上，就甲方委托乙方对日月星城小区(以下称“本小区”)实施专业化、一体化物业管理，签订本协议。

第一条物业基础情况

座落位置：卧彩江以南，江东南路以东，北仑铁路以北，启文路以西（包含启文路东华景阁），建筑面积：22万平方米；物业类型：多层、高层住宅楼。

第二条委托管理事项

1.房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）维修、养护和管理。

2.房屋建筑本体共用设施设备（共用上下水管道、落水管、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）维修、养护、管理和运行服务。

3.本物业计划红线内属物业管理范围市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、绿化、路灯、自行车房棚、停车场）维修、养护和管理。

4.本物业计划红线内隶属配套服务设施维修、养护和管理。

5.公共环境（包含公共场地、房屋建筑物共用部位）清洁卫生、垃圾搜集、清运。

6.小区内交通秩序及车辆停泊管理。

7.维护公共秩序，帮助做好管理区域内安全防范工作。

8．物业经营用房出租和管理（具体管理措施由附件3约定）。

9.开展小区文化娱乐活动。

10.物业及物业管理档案、资料。

11.法规和政策要求由物业管理企业管理其它事项。

第三条协议期限

本协议期限为年。自年月日起至年月日止。

第四条甲方权利和义务

1.依据法律、法规，制订、经过小区管理各项制度、要求，和物业管理企业议定年度管理计划，审查经过年度专题维修基金概预算、决算汇报；

2.制订小区管理服务标准，对乙方管理实施监督检验。管理服务标准和监督检验措施由本协议附件1约定。如乙方没有遵守附件1约定，造成违约，甲方有权依据附件1约定进行处罚。

3.委托并支持乙方对违反物业管理法规及业主条约行为进行处理：包含责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交相关费用或拒不更正违章行为责任人采取必需催缴催改方法。

4.甲方有权在乙方管理期满时收回本物业由乙方使用或代管全部物业及物业管理档案、资料（工程建设完工资料、住用户资料等）。

5.不得干涉乙方依法或依本协议要求内容所进行管理和经营活动。

6.帮助处理非乙方职权范围而产生多种纠纷。

7.帮助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

8.法规政策要求由甲方负担其它责任。

第五条乙方权利和义务

1.依据相关法律、法规政策及本协议要求，拟订本小区物业各项管理措施、规章制度、实施细则，报业主大会或业主委员会经过后实施管理，不得损害大多数业主（住用户）正当权益，获取不妥利益。

2.遵照国家、地方物业管理服务收费要求，按物业管理服务项目、服务内容、服务标准，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按协议要求收费标准收取，不得私自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。

3.负责编制房屋及隶属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。

4.依据法规政策、本协议和业主条约要求对违反业主条约和物业管理法规政策行为进行处理。

5.有权选聘专营企业负担本物业专题管理业务，但不得将整体管理责任转让给第三人，不得将关键专题业务承包给个人。

6.接收物业管理主管部门及相关政府部门监督、指导，并接收甲方和业主监督。

7.每六个月向业主委员会汇报一次管理费用收支账目,每十二个月一次向全体业主张榜公布。

8.对本物业公用设施不得私自占用和改变使用功效，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和相关部门同意后方可实施。

9.建立本物业物业管理档案并负责立即记载相关变更情况。

10.开展小区文化活动和便民服务工作；

11.依据前期物业管理协议委托乙方管理和使用全部物业及其种类管理档案、财务等资料，继续由乙方管理和使用。本协议终止后15日内，乙方必需向甲方移交原委托管理全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业公共财产，包含用管理费、公共收入积累形成资产；对本物业管理财务情况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。

12.不负担对业主及非业主使用人人身、财产保管保险义务，但相关政府部门判定是因为乙方严重渎职造成业主及其它住用人在小区内受到人身和财产损失，乙方应给予合适赔偿或负担相关行政责任。

第六条管理服务费用

l．本物业管理服务费按下列标准实施：

①多层住宅每个月每平方米建筑面积0.45元直接向业主收取。

②高层住宅按每个月每平方米建筑面积1.50元直接向业主收取,其中未设专职保安服务高层住宅按每个月每平方米1.30元直接向业主收取。各高层住宅电梯及由物业管理企业管理增压水泵等高能耗设施运行所需电费不列入物业服务成本，物业企业另行向高楼业主收取。

③店铺按每个月每平方米建筑面积1.30元直接向业主收取。

2.乙方对物业产权人、使用人房屋自用部位、自用设备维修养护，及其它特约服务，经双方约定，采取低于市价核实方法，按实际发生费用计收。

3.房屋建筑（本体）共同部位及共用设施设备维修、养护和更新改造，由乙方提出方案，经甲方同意后实施，所需经费按要求在专题维修基金中支付。专题维修基金收取实施政府物业管理主管部门指导标准。

4．物业收费其它约定见附件3。

第七条奖惩方法

1.乙方全方面完成本协议要求各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行奖励；

（1）由甲方从利用物业共用部位、共用设施设备经营收入中拨出一部分资金用于奖励具体管理人员，具体措施由业委会制订。

（2）协议期满后，乙方可参与甲方管理招投标并在相同条件下优先取得管理权，但依据法规政策或主管部门要求被取消投标资格或优先管理资格除外。乙方全部完成协议责任并管理成绩优异，多数业主反应良好，能够不参与招投标而直接续订协议。

2.乙方未完成协议要求各项管理目标，甲方依据附件1约定，对乙方进行下列处罚：

（1）管理费打折收取；

（2）情况严重，多数业主意见大，中止协议。

第八条违约责任

1.如因甲方原因，造成乙方不能正常管理，未完成要求管理目标或直接造成乙方经济损失，乙方有权要求甲方限期整改和对应经济赔偿，情况严重时有权中止协议。

2.如因乙方原因，造成不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，情况严重时有权终止协议。

3.因房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故，乙方有义务代表甲方向相关建设安装单位索赔，甲方应主动帮助。因乙方管理不善或操作不妥等原因造成重大事故，由乙方负担责任并负责善后处理。（产生事故直接原因，以政府相关部门判定结论为准）

4．管理服务过程中各项具体违约责任由本协议附件1约定。

第九条其它事项

1.双方可对本协议条款进行修订更改或补充，以书面签署补充协议，补充协议和本协议含有相同效力。

2.协议要求管理期满，本协议自然终止，一方如要续订协议，应在该协议期满2个月前向对方提出书面意见，经双方同意后，续订协议，协议内容另行约定。

3.本协议实施期间，如遇不可抗力，致使协议无法推行时，双方均不负担违约责任并按相关法规政策要求立即协商处理。

4.本协议在推行中如发生争议，双方应协商处理，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成，依法向人民法院提起诉讼。

5.本协议之附件（附件1，附件2，附件3）均为协议有效组成部分；本协议及其附件和补充协议中未要求事项，均遵照国家相关法律、法规和政策实施。

6.本协议正本连同附件共一页，一式三份，甲、乙双方及江东区物业管理办公室（立案）各执一份，含有相同法律效力。

7.本协议自签署之日起生效。

甲方签章：乙方签章：

代表：法人代表：

年月日年月日

附件1、日月星城小区物业管理服务标准和监督考评措施

附件2、日月星城小区经营用房、停车费、广告费收入管理措施

附件3、日月星城小区物业管理费收取措施

附件1

日月星城小区物业管理服务标准和监督考评措施

（草案）

总体要求:经过明确本小区物业管理服务内容、标准和监督考评措施，表现“质价相符”和“明明白白”消费，为小区广大业主提供安全、舒适、温馨生活环境，为业主提供良好服务。

管理服务标准

一、用户服务

总体要求：服务有效投诉少于5%，处理立即率100%；业主满意率80%以上。不达标即为违约。

具体要求：

1、佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整齐。对业主（使用人）报修和求援耐心细致，对收费项目立即说明服务标准、服务方法、收费标准等事项，征求业主（使用人）意见。

2、服务时限。急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理方法，并对业主（使用人）做出合了解释，做出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必需做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。

3、对业主投诉立即回访，回访率100%，并件件有统计。

二、房屋、共用设施、设备维护和管理

总体要求：房屋完好率大于等于98%；设施设备完好率大于等于95%；不达标即为违约。

具体要求：

1、巡检。（1）每十二个月年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全方面检验1次，掌握房屋设施设备完损情况，对完损程度做出评价，做好统计；（2）每六个月检验巡视1次房屋主体结构，发觉质量问题立即向业主或业主委员会汇报和提议；依据业主或业主委员会委托，组织维修工作；在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题部位关键检验；（3）每六个月检验清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位和其它共用部位门窗、玻璃、路灯等；（4）每十二个月秋季对共用部位门窗做专题检验1次，发觉问题立即处理；（5）巡检有统计；巡检结束将检验情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造项目汇报业主或业主委员会。

2、房屋。

（1）装修管理。将住宅室内装饰装修工程严禁行为和注意事项通知装修人；在业主（使用人）装修房屋立案登记时，对不符合政府相关要求和业主条约内容，应在2个工作日内给出修改意见；业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况；对装修中违约行为立即劝阻；已造成事实后果或拒不更正，应该立即汇报相关部门依法处理。

（2）油漆粉饰。木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换新木件应油饰；5年油饰1次；铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其它各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）、铸铁污水管、水管等应3年油饰1次；楼梯间、共用走廊室内墙面每5年应粉刷1次。

（3）建筑物外立面。本小区建筑物外立面标准上每8年粉饰1次。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有显著污迹，应该立即进行清洗、粉饰。

2、给排水系统及其配套设施。

（1）给水设施，泵、管道、水箱、阀门、水表等运行正常，出现问题随时处理。（2）排水设施。化粪池每十二个月清理1次，每季巡查1次。楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等立即更换。每个月清扫1次以上排水明沟，；每2个月对地下管井清理1次，每三个月对地下管井疏通1次，确保通道清洁，排水通畅。

3、供配电系统

建立和完善相关规章制度，包含电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检验制度、维护制度、安全及交接班制度；全部供配电设备运行正常，没有些人为故障。

4、智能化系统

设备运行正常，专业人员二十四小时值班，监控反应灵敏，异常情况立即检修。

5、避雷接地系统。每十二个月雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检验维护；在大雷雨过后也要立即对系统检验，发觉严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

6、电梯运行和管理

（1）和持相关行政主管部门核发安全认可证书企业签署维修保养、大中修更新改造协议，并明确被委托企业责任。（2）每日监督电梯运行情况，加强日常维修保养，电梯及其安全设施每个月不少于2次，每十二个月进行1次全方面调整和测试，确保电梯及安全设施完好、齐全，通风、照明等隶属设施完好。电梯年故障率低于7%。（3）电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能降低对业主（使用人）正常生活影响。（4）制订紧抢救援方案和操作程序，在接到报警信号后快速通知维保单位派人排除设备故障，并立即设法解救乘客。

7、道路、停车场（车棚、车库）及配套设施

（1）保持本小区道路通畅，路面平坦整齐，排水通畅；发觉损坏立即修补；（2）根据业主条约约定，劝阻人为损坏路面，阻止在路面焚烧垃圾、落叶或其它杂物；（3）停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划；（4）停车场内照明设施完好，通道通畅无阻，配置必需消防设备。

三、清洁管理

总体要求：内外环境整齐，没有卫生死角，环境卫生清洁率达99%。达不到此要求即为违约。

具体要求：

1、通常管理。每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗洁净；水磨石地面和水泥地面每个月刷洗1次；每日搜集2次业主（使用人）垃圾；每七天用洁净抹布擦抹2次楼梯扶手；各层和通道防火门、消防栓、玻璃箱内侧、墙面、地脚线、指示牌等公共设施每七天循环清洁1次；各梯间墙面、天花板每七天除尘1次；每个月擦洗2次楼梯道共用门窗玻璃。地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无私自占用现象，无乱堆乱放；铁栏油漆完好无脱皮；扶手护拦洁净、光亮；梯间顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线洁净无显著灰尘，大理石地面洁净无显著灰尘，水磨石、水泥地面目视洁净无杂物、污迹；玻璃、墙面、门窗保持洁净。灯具每季擦抹1次。

2、电梯及电梯厅保洁。保持电梯轿箱清洁，每日清洁1次；灯饰及轿箱顶部每七天清洁1次。避免在客人多时清洁电梯，若有些人乘搭电梯应暂停清洁工作。

3、停车场、共用车库或车棚保洁，地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无油迹、无污迹和杂物；无异味、空气流通；管道标识清楚，油漆无脱落、无锈迹；标识、指示牌等公共设施目视无显著灰尘；墙面、管线基础无污迹、无灰尘。

4、道路保洁，道路、人行道无垃圾、无杂物、积水、积雪、污渍、泥沙；地面垃圾滞留时间不能超出1小时；路边灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩、灯座明亮清洁。

5、标识、宣传牌、雕饰、信报箱保洁，无积尘，无污迹，无乱张贴。

6、休闲及绿化带保洁，外观整齐，地面垃圾滞留时间不超出1小时。

7、垃圾桶、果皮箱保洁，垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无显著污迹；垃圾桶、果皮箱无显著污迹、油污，无显著异味。

8、垃圾搜集和处理。垃圾日产日清；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日搜集垃圾2次，保持垃圾桶清洁。建筑垃圾定点堆放；垃圾搜集车表面洁净，无污染，全封闭，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落。

9、卫生消杀。夏季等蚊、蝇、孳生季节每个月消杀1次；灭鼠：每季进行1次。

五、园林绿化养护和管理

总体要求：园林绿化和小区整体环境相协调，美观，花草树木长势良好，符合季节气候特点，没有些人为毁绿损绿事故。达不到此要求即为违约。

具体要求：

1、草坪。成活率在95％以上，生长茂盛；整块草地没有已开花杂草，整块草地没有显著阔叶杂草；无病虫害；绿地整齐，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施完好，无人为损坏，对违法行为能立即发觉和处理；依据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。

2、园林树木。长势强，生长超出该树种、该树木平均年生长量；树冠完整美观，没有死树和枯枝死杈；树木枝干无机械损伤，无显著缺株；树林无钉栓、捆绑现象；绿篱上下部枝叶茂密，整形修剪表面平整，棱角线条统一划齐，生长健壮，叶色正常，修剪造型美观，无死株和干枯枝。

3、花坛。花卉长势良好，表现花坛设计要求，造型优美，无枯枝，无病叶。保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品清洁卫生。

4、人工水系、喷水池，池底清澈见底，水面无杂物、池底无沉淀物、池边无污迹。四面安全设施情况，发觉损坏立即修复。

六、安全防范

总体要求：阻止或降低刑事案件，杜绝因管理不善而发生重大或较大治安案件。公安部门判定小区内发生刑事案件或治安案件关键原因系由物业管理企业管理不善即为违约。

具体要求：

1、配置接收过专业训练专职保安人员。保安人员要身体健康，责任心强，无犯罪统计，工作认真负责，掌握基础安全护卫技能，熟悉物业管理及相关法律法规；当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐；上岗时精神振作，举止文明，仪态良好。

2、门卫。本小区实施封闭管理。主出入口二十四小时最少有2人有值班看管，本小区人员车辆凭卡进入，外来人员应进行验证、登记，杜绝闲杂人员进入，杜绝未经受访业主同意其它人员进入；大件物品搬出实施登记，实施交通指挥交通疏导等工作。交接班制度完善，并有工作及交接班统计。

3、巡查。白天巡查次数不少于6次，夜间巡查次数不少于8次，关键部位、关键时间和特殊情况加强巡查；每组巡查人员不少于2人；立即发觉和处理不安全隐患；接收业主（使用人）投诉和求援；回复用户问询；在碰到突发事件时，立即汇报警方和管理处，必需时采取正当防卫，预防事态扩大，帮助保护现场和证据；安全巡查有统计有检验。

4、紧急事故反应。（1）制订紧急事故处理预案，最少包含：火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散、公共卫生和电梯应急等；（2）有紧急事件救护组织，并一直处于紧急事故反应状态；（3）高层住宅按消防要求组织进行疏散演练；（4）对紧急事故做出快速、正确反应，尽可能降低破坏和损失程度；（5）组织恢复生活秩序。

5、其它防范方法。（1）设有业主（使用人）求援和报警电话，二十四小时有些人值守；接到报警信号，确定后管理处应立即派人赶往现场查看，给予合适紧急处理；（2）包含人身安全处，设有显著标志并有防护方法；（3）帮助相关部门维持小区正常生活秩序，预防不安全事件发生；（4）对小区内外围边界、角落、车库、道路照明设施加强维护，保持必需照明；（5）建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、钥匙管理及登记立案制度。

七、交通、车辆管理

总体要求：车辆进出停放有序，避免交通事故，不因车辆停放和行驶原因损坏绿化、其它设施。达不到此要求即为违约。

具体要求：

1、有较为完善车辆管理制度，包含对机动车辆和非机动车辆行驶方向、速度、过夜或临时停放位置进行引导，保持车辆行驶通畅。停车根据物价部门核发收费标准收费。

2、在交警部门帮助下在小区设置显著交通标志，划定严禁车辆停放区域。杜绝车辆在严禁停放区域停放。

3、维持交通秩序，发觉车辆乱停乱放进行忠言或纠正，发觉偷窃车辆、破坏交通设施等现象立即阻止。

4、封闭停车场由专员管理，车辆进场、离场有检验、统计。

5、对进入小区机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行。

6、杜绝外来车辆进小区停放过夜。杜绝非小型机动车停放过夜。

7、对业主违反业主条约和小区相关车辆管理要求行为进行立即劝阻。

八、消防管理

总体要求：设施齐全，标识清楚，使用功效良好，预防火灾责任事故。

具体要求：

1、定时进行消防训练，确保相关人员掌握基础消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材使用方法，提升自防自救能力。

2、依据防火、灭火需要，配置对应种类、数量消防器材、设备和设施；保持消防通道通畅，严禁在消防通道设置路障。

3、制订防火安全管理措施，指定专员维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用。

4、发觉火警快速向消防队报警，并立即派人前往报警地点，快速采取方法，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员统一指挥。

5、每个月1次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并立即给维修；发觉设备故障时，必需立即修理或通知厂方处理，确保设备二十四小时正常运转。每十二个月模拟火灾操作1次，以熟悉操作和检验消防监控设备；消防监控室保持清洁，每七天最少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；每日填写工作统计，建档备查。

九、档案资料管理

1、档案资料齐全完整；

2、分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便；

3、立即变更登记，账物相符。监督措施和违约责任

一、日常监督

甲方聘用专门人员并授权监督人员根据本协议及各个附件约定，代表甲方对乙方履约情况进行全程监督。发觉问题，立即向乙方发出整改通知书，并统计在案，定时向业主委员会汇报。乙方有义务配合甲方聘用专门监督人员进行监督，对监督人员通知整改事项要有主动回应并认真整改。乙方没有推行协议约定管理服务职责，经甲方监督人员监督仍不更正，视作违约。协议期内因同一问题或同一情况监督人员发出5次（含）以上整改通知书，视作违约（不包含建设单位施工遣留问题及部分业主恶意破坏）。甲方及甲方聘用监督人员不得干涉乙方按协议约定实施日常管理和服务。

二、违约责任

乙方没有达成本附件约定管理服务标准，组成违约，由甲方向乙方发出书面处罚通知，每一项违约扣减乙方按本协议附件2约定利用本物业公共部位、共用设施和经营用房经营收入总额中乙方1个百分点可得金额，对应增加甲方1个百分点可得金额。（即假如没有任何违约行为发生，乙方可取得最高35%经营总收入，甲方取得65%；假如发生一项违约，则乙方所得降低到34%，甲方所得增加到66%，依这类推）。

考评措施和结果处理

一、每十二个月年中和年底，乙方将六个月和整年推行协议情况、下六个月和下十二个月度物业管理关键计划等，两次向全体业主送发书面汇报。

二、业主委员会年中和年底两次向全体业主送发评议打分表，对以下内容进行打分评议：1）供电管理；2）供水管理；3）消防治安管理；4）卫生保洁管理；5）绿化管理；6）公共设施设备管理；7）车辆管理；8）维修服务；9）服务态度；10）遗留问题处理；11）总体评价。打分标准为：好、很好、通常、较差、差。

三、年中和年底回收表格由业主委员会邀请江东区物业办、小区居委会、部分业主代表和乙方代表进行公开汇总并将结果向全体业主公告。在“总体评价”中，80%（含）以上业主认为“好或很好”，业主委员会向全体业主书面通知按协议要求邀清上六个月或下六个月物业管理费。30%（含）以上业主认为“差或较差”，上六个月或下六个月物业费按90%收取。50%（含）以上业主认为是“差或较差”，由业主委员会召开业主大会解聘现物业企业，并组织招投标选聘新物业管理企业。

附件2

日月星城小区物业管理办公用房、物业管理商业用房管理措施和商业用房经营收入、停车费、广告费收入使用措施（草案）

为维护本小区业主正当权益，依据国务院《物业管理条例》和《宁波市住宅小区物业管理条例》要求，结合本小区实际，制订本措施。

1、物业管理办公用房，是指小区开发商依据《宁波市住宅小区物业管理条例》第三十九条要求，按住宅小区总建筑面积3‰百分比配置用于本小区物业管理房屋。物业管理办公用房由开发商无偿提供，产权属本小区全体业主共同全部，由业委会代管，并提供给物业管理企业使用。物业管理企业未经业委会同意，不得改变其用途，更不得用于出租或其它经营谋利。

2、物业商业用房是指开发商在住宅小区开发建设中依据《宁波市住宅小区物业管理条例》第四十条要求，按住宅小区总建筑面积4‰百分比配置经营用房。物业商业用房由开发建设单位无偿提供，产权属住宅小区全体业主共同全部，由业委会代管，并由业委会委托物业管理企业经营，经营收入除去双方约定经营管理费用外，全额用于小区物业管理。

3、物业管理用房和物业管理商业用房全部权不得分割、转让和抵押，其用途不得私自改变。

4、物业管理企业出租物业商业用房，租赁协议应该经业主委员会同意。物业管理企业和承租方判定租赁协议中，约定租赁期限最长不得超出物业管理协议中约定物业管理企业受聘期限。

5、物业管理商业用房使用必需符合城管、消防、环境保护、卫生等方面要求。

6、物业管理单位应每六个月在本小区内公布物业商业用房出租和经营收益等情况，接收业主监督。

7、物业管理服务协议终止时，物业管理单位应立即将物业管理办公用房和物业管理商业用房移交给业主委员会。

8、业主委员会委托物业管理企业按政府相关要求收取小区停车费。停车费具体收取措施由物业管理企业制订，报业委会立案。

9、小区共有部位和公共设施出租做广告，须依据物业管理条例要求，租赁人须向业主委员会、共用部位和公共设施包含到相关业主和物业管理企业申请同意。

10、本小区物业管理商业用房经营收入、停车费收入和广告费收入和其它使用公共场地和公共设备取得收入中，35%作为物业管理企业经营管理费用，能够计入企业利润；65%作为物业维修基金，由物业管理单位在银行建立专户储存，专题用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上（含中修）维修和更新，严禁物业管理企业挪作她用；部分可用于业主大会、业主代表大会和业主委员会用于小区公共活动开支。

11、物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业维修基金，金额超出1万元，应提前告之业主委员会，超出3万元，由物业管理企业提出方案，经业主委员会审核同意后，再报相关机构审核同意。

12、按宁波市物业管理条例第四十六条要求，物业管理企业应每十二个月在本小区内公布各项经费收支情况，接收业主监督。

13、按宁波市物业管理条例第四十六条要求精神，业主委员会委托专业审计机构对物业维修基金和本小区物业管理其它财务不定时进行审计，终止物业管理委托协议时候为必需审计。

14、本措施由日月星城小区业主委员会负责解释。

附件3

日月星城小区物业服务收费管理措施（草案）

1、为规范本小区物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业正当权益，依据《中国价格法》、《物业管理条例》和浙江省《物业服务收费管理措施》等相关要求，结合本小区实际，制订本措施。

2、本措施所称物业服务收费，是指物业管理企业根据物业服务协议约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序等服务，向业主收取费用。

3、本措施所指物业服务包含以下内容：

（一）房屋共用部位、共用设施设备使用管理和维护保养；

（二）物业管理区域内公共场所清扫保洁、生活垃圾搜集、清理和化粪池清理；

（三）公共绿地、花草树木养护管理；

（四）公共秩序维护和帮助做好管理区域内安全防范工作；

（五）物业档案资料管理；

（六）《日月星城小区物业管理协议》和《日月星城小区物业管理服务标准和监督考评措施》中要求其它公共性服务内容。

4、本小区采取包干制约定物业服务费用。即由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享受或负担物业服务计费方法。物业服务费组成包含物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润，具体收费标准经由业主委员会和物业管理企业谈判，由协议约定。

5、物业管理企业应该每六个月一次向业主大会或全体业主公布物业服务资金收取情况，接收业主和业主委员会监督。

业主或业主大会对公布物业服务资金收取情况提出质询时，物业管理企业应该立即回复。业主或业主委员会对公布收支账目有异议，聘用有资质中介机构进行审计。

6、电梯及由物业管理企业管理增压水泵等高能耗设施运行所需电费不列入物业服务成本，由享受业主按实分摊。无电梯、增压水泵等高能耗设施、设备多层住宅，业主享受公共性服务除向物业管理企业缴纳物业服务费和公共设施维修费外，不再分摊其它费用。

7、物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造费用，经过专题维修资金给予列支，不计入物业服务成本或物业服务支出。

8、在本小区内，供水、供电、通讯、有线电视等企业应该向最终用户收取相关费用。物业管理企业接收上述企业委托代收上述费用，双方应该签署协议，物业管理企业可向委托方或业主收取要求代办服务费。

9、已购置房屋，但未向物业管理企业办理相关入住手续业主，其物业服务费收取按市住宅小区综合服务费收取措施收取。

10、物业管理企业能够依据双方签定协议约定，在每十二个月年中和年底分两次收取整年物业管理服务费用，但依据协议和《日月星城小区物业管理服务标准和监督考评措施》，出现应该打折收取情况时，应该按打折数额收取。具体操作根据《日月星城小区物业管理考评措施》中要求进行。

11、业主应该根据物业服务协议约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务协议约定，逾期不缴纳，物业管理企业能够依法追缴。

业主和物业使用人约定由物业使用人（承租人）交纳物业服务费，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，原业主或物业使用人应该立即结清物业服务费。

12、对本小区实施物业管理过程中包含车辆停泊、装修装饰垃圾清运、代办服务和其它特约服务等收费,按政府价格主管部门相关要求实施。

13、本措施由日月星城小区业主委员会负责解释。委托方(甲方)：受托方(乙方)：业主委员会物业管理企业为加强小区(大厦)物业管理，保障房屋和公用设施正常使用，为业主发明优美、整齐、安全、方便、舒适、文明居住环境，依据市物业管理方面法规和政策，经双方友好协商，达成以下协议。第一条物业管理内容一、甲方将在区路范围内物业委托给乙方实施统一管理，综合服务。二、管理事项包含：1．房屋使用、维修、养护；2．物业范围公用设施、设备及场所(地)(消防，电梯，机电设备，路灯，走廊，自行车房、棚，园林绿化地，沟，渠，池，井，道路，停车场等)使用、维修和管理；、3．清洁卫生(不含垃圾运到中转站后工作)；4．公共生活秩序；5．文娱活动场所；6．便民服务网点及物业范围内全部营业场所；7．车辆行驶及停泊；8．物业档案管理；9．授权由物业管理企业管理其它事项。第二条委托物业管理形式