雅戈尔集团房地产行业分析报告

集团房地产行业分析报告汇报时间：2024年6月27日汇报人：XXX禁止吸烟手机静音这不是要求，是个人习惯我们需要一个安静的环境C2.房地产业务分析C2.1宏观环境分析C2.2区域环境分析C2.3重点关注城市环境分析C2.4行业价值链分析C2.5内部资源能力分析C2.6旅游地产和酒店业务分析C2.7业务定位分析中国房地产业20年间经历了三起三落起步期低落期发展期低落期调整期用房地产销售额增长率、销售面积增长率和投资额增长率这三个指标，分析结果显示房地产在我国确实有着周期性发展规律，而且周期性波动比较清晰。从有资料记载的1984年起，房地产业在中国大陆已经历了三个发展期和两个低落期：从1984年到1988年大约五年的时间为第一个发展期，1989年到1990年为低落期；从1991年到1995年大约五年的时间为第二个发展期，1996-1997年第二次跌入低落期；从1998年起进入了第三个发展期。房地产在我国一个周期为七年左右。发展期数年来房地产行业利润持续保持较高水平，带来房地产开发企业数量增加迅速数据来源：国土资源部；2003年上市公司年报连续数年，房地产业持续保持良好的发展形势，行业中大部分企业的毛利率持续提高。绝大多数公司房地产主业毛利润率处在22%-50%之间，中高档房地产平均利润率更是高达30%～40%，远高于其他行业的平均利润率水平数据显示：房地产上市公司毛利率多数在20%以上，2003年万科毛利率为22.51%，天鸿宝业房地产开发毛利率为27.5%，名流置业房地产毛利率达46.55%。受行业高利润吸引，我国房地产企业个数呈上升之势，95年企业总数达到33482家，96年出现下降，97年回升，至2003年达到37123家民营、股份制企业数量增加最为迅速。2002年与1998年相比，国有和集体企业分别减少了28.9%、45.2%，而民营和股份制企业则增加了237%。比重由37.4%上升到73.8%两年来土地价格上涨、原材料价格上涨，加之投机资本的进入等诸种原因导致多数地区住宅价格增长过快，部分地区出现了泡沫土地、原材料价格上涨：调查显示，2005年一季度，35个大中城市房地产市场价格持续上涨。土地交易价格环比上涨7.8%，其中，住宅用地价格上涨9.6%地方税费过高：房地产很多税费可以进入地方财政的预算外资金，所以政府不规范的税费收取增加了开发成本。目前国内很多地方住宅成本构成中，税费比重在35％—40％左右境外游资大量进入房地产市场：2004年人民币升值压力越来越大，境外游资加速进入中国。央行公布数据表明，到6月末，外汇储备余额达7110亿美元，同比增长51.1%，其中，2004年，进入上海市房地产的外资高达1000亿元美元以上国内民间资本投机炒作：我国居民投资渠道单一，民间资本在行业进行投机炒作。央行数据显示：人民币存款总额从2000年末的6.43万亿元增长到2004年末的11.96亿元，增长了将近一倍2003、2004年是我国房地产业自1998年以来投资增幅最快的两年，全国房地产业完成开发投资同比增长分别为29.8%，28.7%

。国家信息中心中经网经济监测预警系统的监测结果表明，2004年5月份我国景气综合评分为44分，经济预警信号进入趋热区间。数据来源：根据《中国经济景气月报》整理房地产行业发展状况对很多行业影响力巨大，房地产过热投资可能引发的经济危机后果严重，促使国家相关主管部门陆续出台了一系列相关文件和法规，对房地产业进行全面调整和规范国务院《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国土资源部、监察部（831大限）《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》121文《对现有住房置业担保机构进行清理检查的通知》国务院《关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知》2004《住房公积金行政监督办法》国务院《物业管理条例》《业主大会规程》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》《关于加强协作共同做好房地产市场信息系统和预警预报体系有关工作的通知》前期(取得土地和房屋拆迁)中期（银行贷款和建设施工）后期（房屋销售和物业管理）2003、04年国务院、中国人民银行、国家发改委、国土资源部、建设部等主管部门陆续出台了相关文件和法规，数量之众多、内容之细致、影响之重大均为近年之最。该系列政策涉及到房地产行业的各个环节，是对房地产市场全面的规范和调整。2005年第二季度开始，国家宏观调控政策对房地产热的抑制作用逐渐显现，房地产行业进入了调整期，将会出现行业整合，给规模企业提供了空间国家统计局数据表明：自2003年以来，国房景气指数逐渐走低。这表明，国家采取的一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效。05年上半年，全国累计完成房地产开发投资4924亿元，同比增长28.7%，增幅比去年同期回落5.3个百分点。竣工面积和新开工面积分类指数降幅最高，成为影响“国房景气指数”回落的主要因素。数据来源：中国统计局数据整理MIMR购房意愿调查调查显示，在未来1-2年内计划购买商品房的意向，总体上有17%的被访者表示“肯定会购买或可能会购买”，较去年的34％下降了一半，购房意愿下降明显央行2季度调查显示：近期有购房意向和为买房而储蓄的居民人数占比双双回落。上海居民反响最强烈，未来三个月准备购买住房的人数占比较上季下降了12个百分点。从长远看，中国经济将保持长期的高速增长，居民生活水平不断提高，将为房地产行业的持续发展提供动力资料来源：国务院信息中心西蒙库兹涅茨著《各国经济的增长》权威机构对未来20年中国GDP增长率的预测日期预测预测结果国务院研究发展中心2006-2010：6.4％－7.8％2010-2015：5.6％－7.1％2015-2020：6.3％－7.2％世界银行2001-2010：6.9％2011-2020：5.5％亚洲开发银行2000-2010：6％2010-2020：5％高盛公司2001-2010：7.2％2010-2025：6.8％宏观经济增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4%－5%停滞甚至倒退5%－8%稳定发展大于8%高速发展10%－15%飞速发展国民经济持续增长，2003年人均GDP达1090美元，国家宏现经济态势良好，经济持续走强。恩格尔系数（食品占总消费的比重）不断降低，住房消费不断上升。据国家2010年远景规划，我国城镇居民的恩格尔系数将由目前的41%下降到2010年的35%左右。中国居民恩格尔系数走势随着中国城市化发展、城市基础设施改善，人口持续增长及家庭规模小型化，房地产市场容量会逐步释放研究结果表明，未来十年全国城镇人口将由2005年的5.37亿增长到2015年的6.60亿，城镇平均家庭规模将从2005年的3.53人缩小到2015年的3.25人。由于人口增长、家庭规模小型化和住宅拆迁重建，在2005至2010年的6年间产生的新增住宅需求合计达62.02亿平方米市场容量2010年底住房面积2004年底住房面积原有住宅拆迁重建家庭规模小型化增加倍数=-++××04年底人口5.3亿人均面积25㎡2010年人口2010人均面积×6.4亿28㎡×04年底住房面积90.68亿㎡重建比率4%04年户均人口4.142010年户均人口3.39/—92.5亿平米根据建设部政策研究中心预测数据，2010年城镇人均建设面积达到35平方米，住宅市场前景广阔雅戈尔置业应该关注复杂多变的政治经济形势对房地产消费的影响房地产需求变化2008奥运加入WTO美国霸权主义经济全球化台海危机人民币升值亲民政策城市品位升级外资进入持币观望防范不可预见情况增加储蓄抑制房地产消费政府政策影响外国投资商业地产升温收入水平提高经济周期趋缓推出经济适用房二元经济趋变危机意识增加束缚中国经济增长新技术引进房贷增加房地产升温体育场馆建设外行2.5%个贷恐怖与动荡小结：总体上，尽管受政策调控影响，短期内房地产行业发展速度减缓。但中长期来看，仍然具有很高的市场吸引力起步阶段平稳阶段快速上升阶段萎缩阶段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行住宅产业统计纳瑟姆曲线起飞期平缓期高速发展期城市化率30%70%

高房地产行业盈利性低市场成长性高雅戈尔置业目前面临着交易量下降、市场萎缩的压力，应该在短期内减少新楼盘的开发，但应该在市场的低谷期储存土地，为下一步市场的扩张积蓄力量。C2.房地产业务分析C2.1宏观环境分析C2.2区域环境分析C2.3重点关注城市环境分析C2.4行业价值链分析C2.5内部资源能力分析C2.6旅游地产酒店业务分析C2.7业务定位分析以人均GDP为标准，各区域经济发达程度大致划分为为：沪京津地区-东部省份-中部省份-西部省份数据来源：全国及各地区2003年国民经济和社会发展统计公报＄3000＄1300＄800从城市化进程看，沪京地区及东部地区城市化率超过30%，其中沪京地区超过70%，而中西部地区城市化比例偏低70%30%20%数据来源：全国及各地区2003年国民经济和社会发展统计公报0102030405060708090上海北京天津辽宁黑龙江吉林内蒙古广东新疆江苏福建宁夏山东青海湖北山西海南浙江江西陕西重庆河北湖南甘肃安徽四川河南广西云南贵州西藏%020004000600080001000012000万人城镇化（非农业人口占总人口比例）总人口依据经济发展和人口宏观指标，我们可以把全国大致划分为四类区域30%50%70%

城市化率人均GDP$3,000$1,300$800宁夏*陕西江西*、安徽*四川*、广西云南、甘肃贵州*吉林新疆、湖北内蒙古重庆、山西青海、湖南河北*海南*河南西藏*辽宁黑龙江广东*江苏福建山东*浙江*上海*、北京*天津*人均GDP超过＄3,000，且城市化率超过60%的一类地区，包括上海、北京、天津；人均GDP超过＄1,300，或/且城市化率超过50%的二类地区，包括东部沿海5省和东北3省；人均GDP超过＄800，或/且城市化率超过30%的三类地区，主要包括河北、河南、山西、湖北、湖南、重庆、陕西、宁夏、青海及边疆地区；人均GDP在＄800以下，且城市化率低于30%的四类地区，主要包括江西、安徽、四川、云南、甘肃等。数据来源：全国及各地区2003年国民经济和社会发展统计公报区域市场需求规模：从销售面积看，二类地区的市场容量最大；三类地区、四类地区取得市场成长领先地位区域市场供应分析：各区域供给差异较大，一类地区年供给增长率持续上升；二类地区的市场供给量最大，约占全国的45%；三类地区年供给增幅由高位下滑；四类地区波动很大供求平衡分析：除一类地区供求基本平衡外，其他地区需求增长快于供应增长投资增长分析：各区域投资在20%以上的高位增长，推动市场继续快速成长；涨幅波动大，二类地区较稳定，四类地区增长较快收益增长与盈利分析：一类地区的房地产业经营收益在35%左右的高位稳定增长，二类、四类地区的行业盈利能力最强市场竞争程度：一类地区规模化程度和市场集中度较高，二类地区竞争激烈但水平不高，三、四类地区企业弱小、竞争强度不高投资环境分析：一类、二类地区具有显著的优势，特大城市的投资环境明显强于中小城市世界银行2005年对中国23个城市3900家企业的调查显示，投资环境最好的城市（上海、北京、广州）都位于一类、二类地区；中西部城市呈现相对劣势社科院2004年3月发布的《中国城市竞争力研究报告》进一步阐明，商务环境是城市综合竞争力最重要的因素，“贡献弹性达到0.616”投资环境最好的前10个城市分布：一类地区3个，二类地区5个，三类地区2个，充分体现了大城市对资源的聚集效应受东部地区的产业转移影响，中部地区的部分城市开始起飞，西部地区的中心城市显著改善在长三角产业北移的带动下，环渤海特别是山东半岛的提高速度加快跨区域投资的商业环境10要素资源环境与产业关联度基础建设（交通通信、水电燃气）区域市场壁垒劳动力市场弹性及技术能力对外合作与开放程度私营企业参与度融资环境政府管理及廉政税费负担司法效率小结：三类，二类地区最具市场吸引力，重点省份基本位于北方中东部地区，可以作为雅戈尔置业优先发展的区域市场三类地区重点省份：海南、重庆、湖北、河南、河北、湖南、山西；二类地区重点省份：山东、江苏、浙江、辽宁四类地区重点省份：四川、安徽、江西一类地区二类地区三类地区四类地区北京、上海、广东处于各大房地产商聚集地近期不宜进入作为战略性投资基地雅戈尔若寻求跨区域开发初期应以宁波为基础，立足于长三角地区C2.房地产业务分析C2.1宏观环境分析C2.2区域环境分析C2.3重点关注城市环境分析

C2.3.1宁波市环境分析

C2.3.2苏州市环境分析

C2.3.3上海市环境分析

C2.3.4重庆市环境分析

C2.3.5成都市环境分析C2.4行业价值链分析C2.5内部资源能力分析C2.6旅游地产专题研究C2.7业务定位分析国家宏观调控作用明显，2004年下半年开始宁波房地产降温明显宁波商品房价格涨幅排名状况时间2003年2004年2005年1季度2005年二季度排名259172003，2004年排名分别为第2和第5名，2005年价格涨幅排名继续降低，国家统计局资料显示：第二季度宁波房价指数为106.2，低于全国35个大中城市平均涨幅1.8%，在35城市中排名第17位。2004年全市房地产开发投资完成234.3亿元，比2003年增长15%，同比回落8%2004年全市土地购置面积接近850万平方米，完成开发面积325.6万平方米，同比增幅下降了41.2%，新开工面积下滑明显信息来源：宁波市统计局、宁波市房地产交易中心2005年商品房和二手房市场交易量下降明显，价格增幅回落城三区城六区时间套数均价(元)套数均价(元)05年1月8525547.9313724927.982月6175831.3910014819.853月10605611.6816584971.334月10135653.7118834781.395月756565214874880.046月5515510.3912344566.02宁波市二手房交易情况统计在国家房产新政影响下，宁波楼市也是日渐冷落，楼盘滞销的例子数不胜数。从统计数据来看，同样是3、4两个月，去年的商品房成交量是7273套；而今年则是3630套，缩水了一半。宁波市2003、2004年的商品房价格增幅为15.8%，14.3%。住宅为14.4%，15.2%。两年增幅都很大。2004年10月后宁波市住宅价格增幅一直逐步回落，2005年住宅价格依然小幅上升随着政府不断加大对房地产市场的调控，房地产投机行为逐渐受到抑制，房地产二级市场进入了稳步发展期数据显示，经过2004年底二手房市场年关调整，成交量下滑、均价走低成为主要特征，5月份价格上升原因是价格相对较高的鄞州中心区二手住房（次新房）交易比例大幅上升，7月份二手房交易价格指数环比为99.8，是宁波6年来的首次微跌信息来源：宁波市统计局、宁波市房地产交易中心由于2004年推出土地增幅较大，2005年后土地交易将放缓，土地价格将会继续上升，宁波土地资源将越显稀缺由于土地的过早占用，未来两三年内土地资源更显稀缺，2005年一季度宁波市共推出挂牌拍卖土地299447平方米，与2004年同期相比减少了60340平方米。2005年二季度宁波市土地出让价为2030元/亩，与一季度相比有小幅上升，总体来说，2005年上半年宁波市土地出让价格与2004年度相比，价格微升。时间区域推出地块面积（万平米）2003年海曙区1239.8江东区1241.6江北区966.2鄞州区1286.3合计45233.92004年海曙区513.6江东区815.3江北区2168.3鄞州区20167合计54264.2按照国务院要求，宁波需在2004年底完成国土资源垂直管理的改革，这样宁波所辖区县地方政府将失去批地权利，借地生财将被堵死。宁波急剧放量供应土地集中在2004年末和2005年初一段时间。2004年宁波四区共推出土地54幅，总面积264.2公顷，比2003年增加30公顷。信息来源：宁波土地交易中心2005年，宁波市政府依然会将稳定房价作为工作重点年底前全面实施廉租住房制度增加中小户型住房比例推行“以建定拆”拆迁安置制度严格按照《浙江省城镇廉租住房保障办法》，结合当地实际制定和完善廉租住房管理办法，切实提高廉租住房保障的覆盖面和受益面。全市力争在2005年底全全面实施廉租住房制度，确保2006年底基本实现应保尽保，有条件的县、区要稳步提高廉租住房保障标准。适当提高普通住宅用地供地比例，尤其要增加城郊区的工地比例，同时注意商业等配套设施用地的同步供应。在制定新推出土地的地块控制指标及设定土地招标条件时，对套型面积标准作出适当限制，控制高档住房、超大户型住房建设，增加中小户型住房比例。在信贷、税收方面，对中小套型、中低价位住房给与优惠政策支持继续加强预购商品房转让和商品房买卖合同备案变更的管理，禁止办理期房转让，严肃查处违规办理合同更名的行为，遏止投机炒作行为。调整房屋状让享受营业税优惠政策的标准，控制投资性购房。合理确定拆迁总量，调整完善拆迁配套政策，遵循“以建定拆、先建后拆”原则，逐步推行“房等人”的拆迁安置方式。开始实施房产税收新政6月1日后，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。加大整顿房地产市场执法力度，依法查处违规预售、虚假广告、合同欺诈、不实评估等扰乱市场秩序行为。加快建立房地产市场信用体系建设，对一些违法违规、信用低下的房地产开发企业、中介企业、物业管理企业等各方责任主体及从业人员即时予以公示尽快建立统一的房地产市场信息平台，将土地供应、方源供应、商品房交易情况以及相关政策及时向社会公示，增加房地产市场透明度。全面反映土地供应、房地产开发投资、商品房买卖、存量房交易等市场运行的动态情况，引导理性消费和投资。加大查处扰乱市场秩序行为力度建立统一市场信息平台宁波房地产周期与中国房地产周期基本吻合，但宁波多种利好条件将使本次的房地产调整期小于2年房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分，是经济周期在房地产业经济运行过程所表现出来的运动形态。宁波的房地产业从上世纪90年代初快速发展以来，经过10多年的发展存在大约以5年为长度的周期波动，与中国整个房地产周期基本吻合。宁波房地产业至1993年来，一共经历了两个完整的周期波动。1993-1996年为第一个波动周期，1993、1994和1995年为持续扩张期，1996年开始下滑。但这一周期中宁波房地产业的低潮只经历了1996年一年。1997-2001年的5年间，为第二个波动周期，其中扩张期三年（1997、1998和1999年），随后出现两年的收缩，其中于2001年进入景气下转折点，进入低潮。从2002年、2003年、2004年宁波的房地产运行状况看，上述三年处于第三个周期的扩张阶段，根据宁波房地产市场5年一周期的发展趋势显示2005，2006年房地产市场将处于低落期。1993-2004年周期趋势图1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年周期曲线数据来源：宁波信息港经济发展与消费能力持续增长，市场需求断层不会出现今年一季度宁波市城市居民人均可支配收入为5521元，比去年同期增长13.9％，宁波人均消费支出在长三角地区仅次于上海，位居第二。从宁波市经济发展水平和增长速度看，宁波的GDP增长速度一直保持较快的增长趋势，历年平均增长为12.8%，2004年达历年来最高水平的27.77%数据表明，经济在快速增长，居民收入在不断增加，同时居民的消费水平在不断的提高，消费需求也在不断的提升，对房市、车市等高消费产品的需求不断增加，说明在经济不断发展下，有强劲的需求力量支撑着宁波房价。信息来源：宁波市统计局宁波市城市化目标在2010年将达到65%，为房地产发展提供巨大发展空间宁波城市化发展历程大致可以划分为2个阶段。第一阶段是1970年以前的城市化率递减期，这与同时期的全国城市化整体水平上升的趋势正好相反，主要原因是这一时期宁波被列为海防前哨，基本无工业投入；第二阶段是1978年至今城市化率稳步。1985年开始跨入城市化加速发展的门槛30%，城市化发展明显加速。2004年宁波城市化率达到55%，宁波是政府远景规划目标：2010达65%，2020达75%，城市化加速为房地产市场提供了巨大空间城市经济学家诺瑟娅将不同国家和地区城市化进程的共同规律概括为一条拉平的“Ｓ”型曲线，并有明显的初始阶段、加速阶段和成熟阶段。一般认为城市化率在30％~70％之间是城市化的加速阶段。城市化发展的那瑟姆曲线数据来源：宁波信息港旧城改造力度加大，给市场提供机遇信息来源：宁波日报东部新城核心区“四横三纵”路网项目启动，意味着包括公共建筑、基础设施、经济适用房和河道治理在内的东部新城开发建设全面铺开。按照东部新城总体规划，这个区域总面积15.85平方公里，远期居住人口约15万人。融休闲娱乐、购物消费、旅游酒店和商务办公等多种功能于一体的东部新城门户区已完成国际方案征集，由美国SASAKI、德国欧博迈亚、澳大利亚COX等3家国际知名企业共同参与设计的方案将于近期接受评审。今后，这个门户区将成为宁波重要的公共生活中心。东部新城“四横三纵”路网项目规划图江东核心滨水区规划示意图江东核心滨水区北临中山路，南临百丈路，西靠奉化江总用地约22公顷。规划中，区域内部有两条南北走向主街、东西走向林阴步道和为建筑物提供交通和停车出入的服务型道路，区域外围交通仍将依靠中山路、百丈路和江东北路。宁波市良好的投资环境为宁波房地产的远期市场增添动力《2003－2004中国城市发展报告》对通过定量分析全国有代表性的50个城市的基础设施、产业结构、投资环境等指标，评出10大最具竞争力城市，宁波名列第六2005中国城市房地产开发投资吸引力十强研究报告排名房地产开发投资吸引力房地产市场投资环境吸引力住宅开发投资吸引力1上海北京上海2北京上海北京3广州广州重庆4重庆南京南京5深圳呼和浩特合肥6南京深圳天津7天津天津南京8杭州青岛广州9宁波宁波南昌10武汉重庆成都2005年开始，外地大开发商大举进入，宁波未来的竞争将更趋激烈，宁波房地产市场将完成从价格博弈到品质之争的转变2005年以前，宁波楼市一直是本土企业的战场，很少外地开发商参与竞争。在各大开发商的全国布局中，宁波乃至整个浙江都是空白。进入2005年，外来企业纷纷开始进入宁波。

时间地块位置用途面积（平米）开发商2004-10鄞州区商业广场2079万万达集团2005-01-05科技园区QM-T2地块综合用地（居住、商业、办公及配套设施）37680杭州绿城旗下宁波绿城均胜2005-02-16公建1#地块商业、商务办公、酒店及其配套21289中信泰富集团旗下的宁波信富置地2005-03-25鄞州区宁动1、2、3、4、5#地块居住及其配套设施98413凯德置地2005-04-13江北区居住及其配套设施98413凯德置地2005-05-26东钱湖1#一类居住298088中海发展东钱湖2#防护绿地25171东钱湖3#一类居住37967东钱湖4#防护绿地6138信息来源：宁波土地交易中心宁波目前房地产发展还处于早期，前两年是量上有增长，但质上没有什么提高，同质化现象已比较明显，下一步竞争将会转为质量的竞争。预计2006年鄞州区开发将重新升温根据2003-2004年土地拍卖情况，去年宁波市四区共拍卖出99宗土地，其中就有64宗位于鄞州区，因此，2006年鄞州的开发会升温。时间区域推出情况成交情况数量（块）面积（万平米）数量（块）面积（万平米）2003海曙区1239.81139.8江东区1241.61140.6江北区966.2861.4鄞州区1286.31280合计45233.942221.82004海曙区513.6513.6江东区815.3815.3江北区2168.31557.2鄞州区2016715140.9合计54264.2432272004年宁波四区土地成交比例信息来源：宁波土地交易中心小结：政府调控目标基本达到，市场不会出现大的起伏。2007年前可以扩大土地储备，但不宜作过大开发；以此为基地，完成人员资源配备和能力提升土地存量减少，价格继续上升房屋交易量萎缩、价格增幅减缓，政府继续实施调控政策，推出廉价房客户住房消费趋于理性，对房屋质量要求提高客户持币对房地产预期短时期内还将存在外地大的开发商进入经济发展迅速，消费能力强人均可支配收入位于全国前列投资环境良好长三角经济发展前景广阔居民有改善居住条件愿望城市化加速，城市人口增加2005年宁波房地产市场将平稳过渡，调整期时间小于两年大约2007年初宁波房地产市场将会再次迅速爆发由于外地大的开发商进入，竞争越来越激烈对开发商开发产品的质量要求进一步提升，质量竞争成为主要形式由于土地存量减少，目前主要任务还是争取拿到尽量多的土地，将形成集团的竞争力C2.房地产业务分析C2.1宏观环境分析C2.2区域环境分析C2.3重点关注城市环境分析

C2.3.1宁波市环境分析

C2.3.2苏州市环境分析

C2.3.3上海市环境分析

C2.3.4重庆市环境分析

C2.3.5成都市环境分析C2.4行业价值链分析C2.5内部资源能力分析C2.6旅游地产专题研究C2.7业务定位分析受市民“小富即安”的意识及房价涨幅较大影响，苏州过热销售现象并未出现时间2001200220032004商品房（万平米）433.07535.52575.44707.13住宅（万平米）390.17476.79498.99633.79商品房增长率（%）1611.56.615住宅增长率（%）18.310.44.419.52001-2004年苏州市商品房销售情况苏州人有明显的“小富即安”心理苏州人基本不到外面求发展，喜欢“坐享乐土”，家居小一点也无所谓，反正长期以来都是“螺丝壳里做道场”；同时他们也缺乏在固定资产上投资的意识。苏州房地产没有出现销售过热现象苏州房地产销售从未出现过宁波那样的高潮。2003年住宅成交面积仅390万平方米，低于2002年13.42%，主要原因是2003年房价涨幅太猛，抑制了消费者的购买行为，2005年也难有大的起色。

苏州市区整体房价还呈偏低状态2003年整体平均价格仅为3100元/平方米，2004年上半年整体平均价格涨到4200元/平方米，高层建筑均价为5200元。资料来源：苏州市统计信息网苏州市人均居民存款较高，加之苏州工业园区和高新技术开发区吸引了很多外地人，预示苏州居民的消费潜力旺盛时间苏州宁波苏北苏南江苏省城乡居民储蓄存款(亿元)1470.501059.631381.214304.007638.18城乡居民人均储蓄存款(元)2488719299456320562103142003年苏州市与其它地区城镇居民储蓄状况苏州城乡居民储蓄存款总额和人均储蓄总额与江苏全省以及苏北苏南，宁波相比都有比较优势。苏州城乡居民储蓄存款总额比宁波高38.8%，人均存款额达到24887元，比宁波高29%，说明苏州居民的购买力水平还是相当高的。数据显示：2003年末，苏州市市户籍人口590.97人，净增7.11万人，同比增长1.2%；外来暂住人口258.97万人，净增88.3万人，增幅高达51.7%《苏州市经济适度人口容量研究》数据显示：外来人口涌入使苏州移民数量倍增，2001-2005年平均每年净迁入20.7万人；外来人员及其自然增长量到2030年底累计将达到671万，其规模相当于2000年苏州市的常住人口总数；

苏州市户籍人口出生数预测数据来源：苏州市人口统计网苏州城镇居民人口密度大，住房面积偏低，私人购买商品房比例小，显示了苏州房地产市场巨大的发展空间区域全国东部地区中部地区西部地区苏州面积24.9726.7622.9024.2620.152004年城镇居民人均住宅建筑面积（平方米）区域全国东部地区中部地区西部地区苏州比例80.7781.6779.4580.51502004年城镇住宅私有化情况（%）数据来源：建设部《2004年城镇房屋概况统计公报》中国人口信息网苏州市人口统计网区域全国东部地区中部地区西部地区苏州面积125.81373.9154.450.16962004年中国人口密度（人/平方公里）区域宁波苏北苏南江苏省苏州城乡居民人均储蓄存款(元)1929945632056210314248872003年苏州市城镇居民储蓄状况（亿元）数据表明：苏州市区购买商品房的家庭还很少，即使与一般城市相比也是很低的比例。（宁波购置商品房的家庭达到70%以上），苏州市城镇住宅私有化程度很低；《苏州市经济适度人口容量研究》数据显示：外来人口涌入使苏州移民数量倍增，2001-2005年平均每年净迁入20.7万人；外来人员及其自然增长量到2030年底累计将达到671万，其规模相当于2000年苏州市的常住人口总数。2004年部分开发区工业总产值对比（亿元）未来苏州市很强的经济增长潜力和良好的投资环境必将带动苏州房地产的发展苏州市GDP数年来均全国前列，10年来的平均增长速度为14.7%，2004年GDP总量和增长率均排名第二自1997年以来，苏州开发区综合排名连续数年排名前列，成为中国投资环境最好的、成功发展的国家级经济技术开发区之一。截止2004年底，《财富》500强公司中有40家在开发区投资了83个项目，累计吸引合同外资199亿美元、实际利用外资86亿美元，投资上亿美元项目55个，其中10亿美元以上项目6个，区内每平方公里工业用地投资强度达14.8亿美元。资料来源：苏州市统计信息网从区位来看，将来城东的发展空间最大，雅戈尔购买的土地位置较好，未来开发前景看好城中（沧浪区/平江区）房屋价值最红的是城中，但因楼层高度限制和保护措施限制，没有大规模楼盘，发展余地很小，同时又是苏州财政最花钱的地方城南（吴中区）城南、城北因原来是吴县的地盘，所以不够火城东（工业园区）城东因有金鸡湖、独墅湖、娄江水域，是最佳发展区域。目前，工业园区管委会就要搬到金鸡湖东，说明湖东在今后会有更多的发展机会。城西（金阊区/高新区）城西多山，对未来发展余地有所限制（别墅区多在城西）城北（相城区）城西多山，对未来发展余地有所限制（别墅区多在城西）雅戈尔购买的土地位于城东工业园，占据了地利优势，虽然地价偏高，但如果前期规划得当，营销策划周密，还是有很好的盈利空间。苏州是一座文化底蕴比较深的城市，这样的氛围营销了消费者的购买特点，具体表现在，注重小区园林绿化设计，对中小户型偏好度高，建筑外观与周围精致的搭配等，追求小桥流水的温馨意境。雅戈尔在规划时应关注苏州的这些消费特点。资料来源：苏州市政府规划办公室北大纵横数据库C2.房地产业务分析C2.1宏观环境分析C2.2区域环境分析C2.3重点关注城市环境分析

C2.3.1宁波市环境分析

C2.3.2苏州市环境分析

C2.3.3上海市环境分析

C2.3.4重庆市环境分析

C2.3.5成都市环境分析C2.4行业价值链分析C2.5内部资源能力分析C2.6旅游地产专题研究C2.7业务定位分析投机性购房期房炒作，两年来上海房价涨幅过快。受政策影响2005年5月，开始出现价格拐点，住宅价格下降明显2003年9月-2005年6月上海商品房成交均价上海市统计局数据显示：自2004年1月到2005年5月份为止，上海商品房均价每平方米价格上涨了3000元以上。2004年1月上海住宅指数为1297点，Hedonic指数为780点；2005年4月分别为1603点和875点，分别上升了上升307点和95点。2005年5月上海住宅指数1563点，hednic指数826点，出现下降。上海住宅价格指数和hedonic指数数据来源：中国房地产指数月报商业营业用房健康发展，商铺售价稳中有升，中心区域以外的商铺价格相对稳定，没有出现波动中心区域商铺售价微增，而其他区域价保持平稳。商业中心地区街铺底层售价为5.5万元/平方米左，次商业中心地区街铺底层售价为2.8万元/平方米左右次中心地区街铺底层售价为1.8万元/平方米左右，城市边缘地区街铺底层售价为1.28万元/平方米左右。上海甲级写字楼各板块租金走势上海甲级写字楼供应、吸纳情况一年来上海商铺售价情况从上海甲级写字楼市场累计供应、吸纳情况来看，写字楼的空置率出现逐渐回落，第二季度上海甲级办公楼市场租售两旺，净吸纳面积大幅上升达19.4

万平方米，空置率降至6.1％。表明目前市场对于甲级写字楼需求的强劲。2004年，上海土地市场出现与其他主要城市不同的供求关系。2005年上海市继续对土地严格监控，获取土地难度加大，价格将继续上扬地区房地产开发投资额土地购置面积土地开发面积全国合计28.15.9-11.4北京22.513.0-41.5上海30.4-29.311.1广东9.919.8-17.9地区土地购置费土地购置面积土地价格增长（%）金额（亿元）同比增长（%）面积（万平米）同比增长（%）全国总计2574.525.239984.75.918.2北京275.829.41572.513.014.5上海172.1-0.71038.8-29.340.5广东212.7-0.92956.219.823.62004年全国及主要地区房地产开发指标同比增长情况（%）2004年全国及主要地区土地价格上涨情况2004年上海土地市场表现了与全国多数城市不同的情况，土地购置面积下降幅度很大，但土地开发面积却涨幅较大，主要原因是上海市对土地的控制力较强。由此带来上海市土地资源相对紧张，造成土地价格的大幅上扬，2005年上海市政府依然把紧缩地根作为对房地产市场的调控手段，我们预测上海的土地价格会进一步上扬。从2004年上海土地供应情况看，房地产开发中心向北偏移，宝山区将成为开发热点区域从2004年统计数字看，土地交易有两个主要变化：变化一：宝山取代闵行，开发重心有所偏移。2004年土地供应量方面的头把交椅仍由松江区把持，但宝山区以超过闵行区近百万平方米的优势跃居第二。连续两年上海土地市场供应排名情况表明，未来，北面将成上海房地产市场亮点之一

变化二：市中心三区土地供应滑向谷底。静安区土地供应连年退步，从2002年的213万平方米，到2003年的2.4万平方米，2004年供应量为零。2004年4月获批的宝山《区域总体规划纲要》中提到，宝山将建成上海精品钢及其延伸业基地、世界级的造船基地、上海北部物流服务基地，上海国际航运中心的重要组成部分。上海即将投资7400亿元人民币在郊区形成的六大产业集群基地中，宝山占了两个。从交通来看，现在和未来地铁一号线、三号线和轻轨七号线交通穿过宝山，宝山列入上海市中心半个小时车程区域范围。长江隧桥即将开通，宝山地处上海长江口岸，将成为长江口重要交通枢纽。2004年上海市有偿出让土地区域分布图200320042004年比2003年增长面积（万平米）18620812%价格（元/平方米）4110578040.6%.2003、2004年宝山区土地交易情况上海今年出台了一系列政策，调控房地产市场的结构，上海市场今年依然会受到政策较大影响2月18日上海二手房交易服务网上平台试运行

核心内容：二手房交易服务平台是按照二手房交易的运作环节所设计的全方位、全覆盖、全过程的公共服务平台，该平台可提供以下便利服务：（1）跨区县挂牌、登记受理；（2）房源信息网上修改；（3）交易撮合自主选择；（4）简化交易手续等3月1日全面加强网上备案合同管理

核心内容：房地产开发企业预（销）售的新建商品房，必须按规定以楼幢为单位提供商品房拟销售价格，同时公布该参考价格的浮动幅度。3月7日“中低收入家庭购房贷款贴息”新政策公布

核心内容：房价调整标准：自2005年1月1日起，商品住宅由原来规定的每平方米不超过3500元调整为不超过4500元，二手房由原来规定的每平方米超过3500元但总价不超过25万元的，调整为每平方米超过4500元但总价不超过33万元。3月7日开征营业税

核心内容：《关于本市个人出售普通住房营业税收规定的通知》税款计算办法：计税依据确定后，按5%的税率计算征收营业税，同时，按应缴纳的营业税税额计算征收7%的城建税、3%的教育费附加和1%的河道整治费C2.房地产业务分析C2.1宏观环境分析C2.2区域环境分析C2.3重点关注城市环境分析

C2.3.1宁波市环境分析

C2.3.2苏州市环境分析

C2.3.3上海市环境分析

C2.3.4重庆市环境分析

C2.3.5成都市环境分析C2.4行业价值链分析C2.5内部资源能力分析C2.6旅游地产专题研究C2.7业务定位分析2005年政府供地规模增加，而房地产开发企业的土地购置量相对来说有所减少，表明开发商态度谨慎2005年1月~2005年6月，重庆市主城区挂牌供应土地134幅，供应总量为717.9万公顷，同比分别增长116％、20％，房地产用地供给保持了较高增长态势。2005年1月~2005年6月，重庆市主城区共成交土地47幅，成交面积为394.9公顷。但今年新成交的土地只有55％签订了出让合同，说明房地产投资需求虽然巨大，但受国家金融政策调控房地产的影响，开发企业态度谨慎。渝北区成为主城区土地交易成交量最大的区域，共成交14幅土地，成交面积为70.41万平方米，占总成交量的3成以上。数据来源：重庆市土地管理局网站2005年上半年重庆市主城区土体供应情况2005年上半年重庆市主城区土体成交情况从今年重庆市商品房的施工面积和竣工面积与往年对比数据看，供给依然旺盛，并没有出现宁波供给萎缩明显的特征2005年1季度，重庆市竣工房屋面积大幅度增长。全市竣工房屋面积为324.17万平方米，同比增长97.8%，其中：住宅竣工面积为258.82万平方米，同比增长111.9%；办公楼竣工面积为8.39万平方米，同比增长60.1%；商业营业用房竣工面积47.81万平方米，同比增长59.1%。地区施工面积竣工面积自年初累计值同比增长自年初累计值同比增长重庆3,472.0728.7258.82111.9北京3,853.485.4235.435天津1,065.6519.2104.1452上海5,220.535.8269.1849.8浙江8,207.8826.1264.3710.1江苏6,972.1927.3319.07-6.3山西365.936.82.44-83.7内蒙59.37-4.10.56-83.2广东7,163.5211.9443.48-10.7四川3,640.4111185.81-21.2广西1,645.7930.794.23-16.4湖北1,697.9229.448.23-30.4湖南1,862.4846.3114.36-4.82005年3月各地区住宅施工、竣工情况（wm2,%）重庆市2004-2005年3月住宅施工、竣工面积（wm2,%）数据来源：重庆市国土资源和房屋管理信息网商品房销售情况旺盛，重庆市需求没有受到宏观环境太大影响，但房屋价格出现了回落地区销售额销售面积自年初累计值同比增长自年初累计值同比增长2003年12月210.0732.82004年2月18.167.4123.56802004年3月25.6514.5159.3120.82004年4月43.6741.1253.3842.12004年5月52.0637.4301.3936.42004年6月68.1924.7396.9322.72004年7月75.5213.9447.1516.52004年8月87.4812.3515.5712.82004年9月97.5711.8572.749.72004年10月109.7112.3642.5611.12004年11月132.1622777.0719.32004年12月232.6410.71,317.1202005年2月40.7124.9216.9375.6重庆市商品房销售情况（亿元，%）重庆市商品房销售价格指数2005年1~2月，重庆市商品住宅市场销售面积196.32万平方米，销售金额34.45亿元，分别同比增长77.9%和136.5%。小户型，总投资额小的项目受到市场的欢迎，另外，二手房的交易量比2004年同期增长了40-50%。2005年重庆主城区新开楼盘销售均价出现下调，显示了房地产开发商对于新推楼盘定价更加谨慎。数据来源：重庆市统计信息网广阔的市场空间，吸引了众多重量级开发商，市场竞争已经很激烈2005年中国房地产投资吸引力十强重庆排名第四。目前，重庆地区不乏实力较强的的大开发商：和记黄埔有限公司、香港瑞安集团、广州保利集团、上海复地、深圳万科、北京万通等。3月27日，重庆近年以来金额最大的土地出让诞生。该成交地块位于渝中化龙桥，面积759.85亩，成交金额15.8288亿元，为香港瑞安集团旗下子公司重庆瑞安天地房地产发展有限公司购得。同日和记黄埔以5.0303亿元圈得位于北部新城经开园一706亩地块。政府加大基础设施建设。目前重庆正处于大发展阶段。政府已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大。未来10年内重庆市将新增2亿平方米的住宅、超过1000公里的铁路和高速道路，以及1000多千瓦的电力设施，而完成这些基础设施建设将主要依靠外来投资。城镇化步伐的加快。目前重庆城镇化水平只有41%，低于全国平均水平。按照政府规划将在2010年提高到50%。每年约70万农民转为城市人口，其中20万进入主城区。随着我市经济的发展，2004年，城市居民人均可支配收入达7901.05元，同比增长11.6%。住房消费对象已经绝大部分是个人消费（2003年，个人购买住房达到98.6%）。城市改造力度继续加大城市人口数量增加加大居民消费能力提高迅速重庆今年出台的一些相关政策，表明将进一步规范市场，但政府的态度表明重庆市会继续鼓励房地产市场的发展2005年2月1日开始执行《重庆商品房买卖合同》重庆市将从2005年2月1日执行新版《重庆商品房买卖合同》，同时启用三个房地产交易合同，即《房地产交易居间合同》、《房地产代办手续服务合同》、《商品房营销代理合同》。新版合同中明确预售商品房的交付条件为“竣工验收备案登记后才能交付使用”。转发建设部公布《建设工程质量保证金管理暂行办法》建设部1月31日对外公布了《建设工程质量保证金管理暂行办法》。办法规定，发包方和承包方从应付的工程款中预留一定比例的建设工程质量保证金，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修；缺陷责任期根据不同的分部工程一般定为6个月、12个月，或24个月。今年强调要强化集约节约用地今年，重庆市继续坚持保障发展与保护资源并重，强化土地管理。要求按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》建立耕地保护责任考核体系，落实最严格的耕地保护制度。另一方面继续深化土地市场治理整顿，促进土地集约节约利用，按照严控总量、盘活存量、集约高效的原则，引导各地把集约节约用地放在首位，提高土地利用效率。8月份重庆新推4项贷款，买任何楼盘都可申请

从8月8日起，重庆市住房公积金管理中心（以下简称“中心”）将推出4项公积金贷款新品种：期房直客贷款、现房抵押贷款、置换抵押贷款、二手房贷款，其中，前3种贷款最高可申请七成15万30年贷款；二手房贷款最高则可申请五成10万20年贷款。

C2.房地产业务分析C2.1宏观环境分析C2.2区域环境分析C2.3重点关注城市环境分析

C2.3.1宁波市环境分析

C2.3.2苏州市环境分析

C2.3.3上海市环境分析

C2.3.4重庆市环境分析

C2.3.5成都市环境分析C2.4行业价值链分析C2.5内部资源能力分析C2.6旅游地产专题研究C2.7业务定位分析成都房地产受国家政策影响较大，投资大幅回落2004年国家调控作用明显，房地产业“降温”成绩呈现。一是整体房地产业投资增速比2003年增速下降近2个百分点。二是房地产投资比重大幅回落2004年，开发商通过国内银行贷款融资的比重大幅下降，同比减少18.7%，房地产开发贷款的持续下降说明当前的金融贷款的宏观调控作用已见成效，开发商的银行贷款难度逐渐加大，对于其他融资渠道的依赖性逐渐加强。2004年资金来源情况国内银行贷款开发商自筹定金及预付款2003年20.7%27.3%44.8%2004年13.9%25.8%48.4%由于2004年新开工面积，竣工面积回落较大，而销售依然旺盛，目前成都市房地产供求关系基本上回归平衡数值（wm2）同比增长施工面积商品房2937.738.1%住宅2252.920.8%竣工面积商品房862.4515.3%住宅700.4922.0%新开工面积商品房1185.13-9.6%住宅955.32-12.6%销售面积商品房1128.8716.8%住宅1019.6313.6%2004年成都房地产开发销售情况成都的住房消费市场为增量市场，过去的存量市场到目前为止基本已被完全消化。这和成都的城市格局以及宏观经济环境息息相关。成都的城市发展正处于由中大型城市向大型、特大型城市方向发展的临界点，其房地产的开发已由前几年的集中在一至二环路间开发转向三环以外和城郊结合部开发以及更远郊的郊区楼盘并举的局面。成都居民对生活质量追求强烈，2004年成都中大户型供应缺口占六成，住房升级换代需求较大从2004年各户型面积段的供销情况看，都呈现供小于求的市场特征，而其中60平米以下的小户型住宅供销比最大，供应缺口较小。由于2003年小户型的大量供应使得2004年的小户型市场逐渐平静。供应缺口最大的是120平米以上的中大户型，供应缺口达到124.8万平米，占总缺口的六成左右，由于目前住房升级换代的需求强烈，因此对中大户型的需求较大、特别是180平米的大户型（含别墅），供销比逐渐变小。当然供销出现大缺口还在于开发企业对于住宅户型定位上的偏好、习惯思维以及对于销售速度的考虑上会更多考虑中小户型有关。60平米以下60-90平米90—120平米120—180平米180平米以上供应62.8991.68109.69185.9235.21销售75.03120.23146.63261.6884.25供销比0.8380.7630.7480.7100.4182004年成都市区商品房各价位供销对比表（单位：万平米）城东房地产市场竞争最激烈，城北发展存在机会城东：竞争激烈成都东面的房地产开发目前正处于“竞争加剧、片区形象上升”的过程。2004年城东商品房和住宅的供求总量相当。但同时随着城东一大批“重量级”开发商如：万科、盛吉立、华润、天津融创等的项目纷纷上市，可以看出市场竞争的激烈程度。城西：发展受困西面传统上有“西贵”的说法，由于有浣花溪风景区、光华片区和羊西线片区的强力带动，城西的土地和居住价值得以回归。但近年城西相继出土一些文物，因此城市向西发展受到控制，这也和成都向东向南发展的整体规划相呼应。城南：高档社区南面是公认的富人区，由于城区基本成型，可开发土地已经基本没有，因此，南面的开发特别是三环以内的城南开发将渐入尾声。三环外的城南是未来5年内成都开发最热的区域，特别是城南副中心区域在未来两年内将基本形成一个高尚新兴的城区。城北：空间较大城北的住宅开发非常稀少，最多的是专业市场。但当成都的房地产开发延伸至二、三环及三环外区域时，城北无形中就形成了眼下成都房产界的一个机会点，并且城北的大规模拆迁将形成大量的开发用地，在如今土地市场趋紧的情况下显然是一块开发“处女地”。数据来源：成都市政府规划办公室网站重点关注城市环境小结地区投资风险市场特点建议宁波政府调控目标基本达到，市场不会出现大的起伏；城市中心土地不多，开发中心南移；2007年前可以扩大土地储备，但不宜作过大开发。储存土地；扩充队伍；提高能力苏州将会保持平稳发展态势，但出现爆发式增长可能性不大；外向型经济给发展酒店业提供了机遇；继续发展酒店业务；提升物业管理水平；关注城东住宅机会上海市场竞争激烈，大开发商云集；调整期力度大，2007年前政府紧缩政策会持续，机会不多；商业地产发展平稳，民用住宅空间小建议不予考虑重庆政策风险较小，市场空间大，但竞争激烈；居民消费欲望一般，中户型（80-100）受欢迎注意调研；寻机进入成都市场容易受各种外界因素影响产生波动；目前供需基本平衡，需求较大；居民消费欲望强烈，大户型（120-180）受追捧可以进入；关注城北别墅，城东普通住宅市场；寻机拿地C2.房地产业务分析C2.1宏观环境分析C2.2区域环境分析C2.3重点关注城市环境分析C2.4行业价值链分析C2.5内部资源能力分析C2.6旅游地产专题研究C2.7业务定位分析市场环境的变化使房地产价值链各环节利润贡献率发生了较大的变化开发流程建筑安装物业管理楼盘销售物业经营15%

10%5%土地运作土地运作营销策划建筑安装物业管理物业经营规划设计前期策划利润从2004年8月31日始停止一切“历史问题”的协议出让，全部土地进入“招拍挂”市场致使土地交易透明化，土地价格市场化，从土地环节获取超额利润将成为历史。土地价值的体现因开发商以及开发方案的不同产生巨大差异；品牌及营销策划能力成为房地产开发商之间利润水平高低的关键。买方市场的到来促使房地产价值链中的关键环节向后转移土地储备前期策划建筑施工营销策划售后服务企业价值链土地前期策划建筑施工销售住宅现金流由于顾客个性化需求增加，要求通过开发商仔细进行前期市场调研，了解市场行情，把握消费者需求，进行自身产品定位，再进行设计，打造满足市场需求的住宅产品。在卖方市场，房子质量良莠不齐，甚至出现劣币驱逐良币的现象，随着市场规范，顾客趋于理性，对房产的质量会越来越挑剔，房屋的建造质量越来越重要。经过多年发展，房地产市场的竞争程度不断升格，在硬件差异化逐渐不太明显的将来，顾客对软件的考察将会直接影响房产的销售情况。部门间乃至价值链企业间的沟通互动、利益共享已经逐步成为房地产开发商的提升核心竞争力必备的能力设计院建材商建筑商房地产商客户生产方式策划设计施工设计确定材料供应验收销售实现购买市场调查潜在需求市场调查策划设计组合材料供应材料研发解决方案施工工序强化客户分析购买方案实现购买售后服务卖方市场主导的经营模式：以“抛过墙”作为表现形式买方市场主导的经营模式：以沟通互动作为表现形式小结：民用房地产关键成功因素逐步由土地的获取能力等外在因素转变为策划能力、运作能力等内在能力SOHOHOTEL策划能力HOUSEGOVERMENTLAND协议出让时期主要利润来源招拍挂时期主要利润来源协议出让一级开发商赚取土地高额利润策划开发赚取开发利润融资渠道土地再次出让主要利润源房地产开发成为开发商获利主要来源融资及资本运作土地寻求与策划概念互动运作能力以外部因素为主，以获得土地为目的的各种关键因素与能力以内部因素为主，以提高各种策划能力为主的这种内部因素运营战略成本战略C2.房地产业务分析C2.1宏观环境分析C2.2区域环境分析C2.3重点关注城市环境分析C2.4行业价值链分析C2.5内部资源能力分析C2.6旅游地产专题研究C2.7业务定位分析雅戈尔战略发展目标的实现需要依靠内部相应资源和能力的支持发展战略立足宁波走向全国资源支持人力资源

财务资源土地资源

无形资源能力支持策划营销能力

内部管理能力资金获取能力……

供应链整合能力人力资源：雅戈尔置业的人力资源配备基本上能够满足区域化单项目运作的需要，但还没有储备好跨区域竞争的足够人才人员分类雅戈尔金地珠江万科总人数5936661671676市场营销1335646319技术及施工26283583765财务及会计5801040管理及行政512518552雅戈尔金地珠江万科2004年雅戈尔置业与跨区域房地产开发商人员学历情况比较数据来源：2004年上市公司年报整理雅戈尔置业目前共有注册员工59人。从学历看，雅戈尔置业本科以上员工有20人，学历结构比较合理。从专业经验看，具有房地产开发经验的员工比例较低，专业技术人员仅有26名，不能满足进一步发展扩张需要；从市场人员比较，市场营销类人员13人，远不能满足市场的扩张和发展，与跨区域运作的房地产开发商比较，差距较大从管理职能看，跨区域运营的行政管理人员一般需要包括财务、审计、IT、法律、人力资源、客户关系、信息分析等管理人员，但雅戈尔置业目前人力资源状况严重不足。财务资源:雅戈尔置业持续保持了较好的盈利能力，雅戈尔置业财务水平与行业平均水平接近或超出，反映财务状况较好指标雅戈尔置业行业平均值行业最高值行业最低值盈利能力分析（%）主营业务利润率26.5315.2

31.7-2.5净资产收益率48.54.213-3.9总资产收益率10.12.35.4-1.9资产管理能力总资产周转率0.380.30.50.1流动资产周转率0.520.30.60.1应收帐款周转率14.083.1

20.90.9存货周转率0.620.41.60.2偿债能力流动比率1.1811.804

5.6440.174速动比率52.2759.8133.932.6资产负债率%85.937945.998.1雅戈尔置业持续保持了较快的发展，营业收入3年平均增长率高达99%，3年平均毛利润率达37.73%通过对财务报表进行分析，2004年雅戈尔的财务指标较2003年又有了进一步改善，许多指标高于经营业绩突出的房地产上市公司，为下一步业务发展提供了良好的财务保障。但从与上市公司的指标对比来看，公司的偿债能力相对较差。资料来源：雅戈尔集团内部资料北大纵横数据库2004年雅戈尔置业与房地产上市公司业务经营指标对比土地资源：在宁波及周边区域，雅戈尔土地储备充足，为集团在区域竞争获得优势奠定了基础。如果进行跨区域扩张则处于劣势位置面积（亩）宁波东钱湖500宁波潘火地块150都市森林90慈溪达蓬山550苏州新加坡园区400合计1690雅戈尔土地储备情况其他房地产企业土地储备情况雅戈尔置业目前的土地储备合计约1690亩（112.55万平米），在宁波市本土房地产企业中处于首位，占有本土土地储备的绝对优势。但雅戈尔的地块主要集中于宁波及周边地区，在宁波市以外的土地储备比较少，与跨区域的房地产商比较则处于劣势，按照房地产行业周期推算，大约2006年底整个中国的房地产又将从低谷走出，所以如果雅戈尔计划进行跨区域扩张，异地获取土地正当其时。地产商圈地面积（wm2）主要发展区域新世纪中国1700北京、上海、广州、深圳等18个城市华新国际570北京、上海、广州、沈阳、成都、重庆、大连等万科集团1600-1800北京、深圳、广州、成都、天津、大连珠江合生1333北京、深圳、广州、呼和浩特、兰州等中海地产800北京、广州、上海等一线城市大连万达2000北京、南京、大连、昆明、吉林、南昌等金地集团632北京、上海、广州、东莞、武汉、珠海等富力地产500北京、广州等地资料来源：房地产置业网、集团材料无形资源：区域公关资源优势明显；在品牌、商誉资源方面，虽然置业在宁波房地产市场树立了良好商誉，还需要向进一步品牌资源转化“雅戈尔”品牌是中国服装界的名牌，具有15年的品牌历史，给消费者的印象首先是服装的企业，而用雅戈尔进行房地产开发宣传，如果使用不好反而会对品牌带来损失。尤其是在跨区域运作过程中后果更为严重。1999-2002年被成为雅戈尔的品牌创立期，海怡花园、东海花园的开发销售取得成功，2000年海怡花园、东海花园分别获得“住宅建设进步奖”和“甬江建设杯”，雅戈尔置业的品牌初步建立，步入了宁波房地产行业的前列。雅戈尔置业在宁波房地产市场注重房产质量，树立的良好的口碑，但这只是说明商誉较好，但还不能说是品牌延伸的获得了成功，需要引起雅戈尔领导的注意在公关资源方面，雅戈尔集团为宁波市经济发展做出了巨大贡献，也受到了宁波市政府的各种政策支持；另外雅戈尔与媒体一直保持了良好的关系，雅戈尔的品牌形象不断得到国人的认可，可以看出雅戈尔的公关资源有着极大的优势。房地产企业建立核心竞争力需要如下关键能力关键能力前期策划能力资金融通能力土地获取能力项目前期规划和市场预测能力品牌与营销策划能力项目设计规划能力对设计、监理、施工和政府资源的整合能力自有资本资金运作与融资能力政府资源土地信息处理、政府资源的运用能力成本控制与质量控制能力工程监造能力物业管理能力物业服务水平