某项目定位报告

页共NUM页分析综述：第一代最早在深圳开发的天景花园、荔泉别墅，此时，商品房市场刚刚启动，万科产品以追求生活质量的私营业主为主要客户，小而精，辅以完善的物业管理管控；第二代跨地域经营的上海、北京等大规模的居民住宅小区，凭借规模优势引入国外先进的规划设计理念，配套完善，注重绿化、环境和社区文化的营造，拥有良好的社区管理管控；第三代由卖方市场转入买方市场时推出的沈阳城市花园，采取低价入市的策略，在不降低开发水准的基础上加快开发节奏，争取市场；第四代地产市场再度复苏的1996年推出的深圳景田、桂苑城市花园，根据以人为本的原则，以人的需要为出发点，进行规划设计，引入新围合式概念，强调人与人的亲情和沟通，在中国首创人车分流设计，充分体现人的价值，相关项目整体风格更为成熟和细致。第五代顺应郊区化住宅发展趋势的天津万科新城、深圳四季花城相关项目，注重住宅产业化发展，融入环保和高科技的含量。第六代是以打造新一代造镇相关计划为模式的城市花园完全升级版，更加完善的物业管理管控系统。万科，已经超越了单纯的房地产企业意识形态。在很多知道万科这个名字的人心目中，万科凛然以一种文化和生活方式的姿态存在。更可怕的是，这些人不只是普通的买万科房子的消费者，更涵盖了所谓的社会精英阶层--文人、学者、专家、企业管理管控者、白领阶层、自由职业者……能够吸引社会资源对自身的关注和倾斜，可能是万科文化最大的成功。这也是其品牌的最重要组成部分--人文关怀。不论是对市场，还是对客户；对内部力量还是对社会资源，万科都给予应有的尊重。正是这种充满人性关怀的尊重，使万科超越了普通企业的精神意识，获得了更大程度的社会认可。懂得尊重、关心别人的人，总会受欢迎，企业也是一样。万科品牌的核心价值，正是这样一种对人性的尊重和关怀。这种强调个性、尊重他人的人文情怀，在万科的“投诉文化”、“主题精神年”、《万科周刊》以及年轻而又敬业的职业经理人群中，得到了最好的体现。因此，万科在造镇模式中在对产品的设计中沿袭万科一贯的以人为本，营造品牌文化的传统，并在此基础上不断的超越与发掘新的内涵，并且提出新城市主义理论，正是基于这一出发点，使万科品牌始终以人为本，将房地产作为一相关项目新兴综合性产业来运作，并在中国房地产界始终处于新观念新思想的尝试者这一地位。可借鉴相关项目总结前面我们一共举了在2个造镇的例子，但是这2个相关项目各自有各自的特点，他们各自有各自的原因和状况，但是两者都取得了成功，希望这两个例子能够给我们一些启发。开发模式：联洋新社区——采取的是总体规划和管理管控，将2平方公里的相关项目分割给不同的发展商去进行操作。万科模式——采取的一家独自去开发和管理管控经营一个城镇住宅。开发经验：联洋新社区——由于发展商以前并没有做过这样大规模的房产相关项目，他采取的是比较稳妥的方式去操作该相关项目，并且在宏观上把握的相当成功。万科模式——由于万科拥有丰富的房地产开发的经验，独自开发过很多大规模的房地产相关项目，他已经有足够的经验和实力去单独操作一个造镇的房地产相关项目，但是他的造镇模式也经历不断的休整和完善，最简单的理由是，万科毕竟是中国房地产第一品牌。社区营造：从联洋新社区和万科造镇来看，他们都都在倡导是一种生活方式，在他们所造的城镇中，他们享受到的是什么样的生活方式，他们能够提供给购房者什么好处，这如我们相关项目定位中所提及到的三重超越，造镇相关项目最终落实到的就是生活方式的营造，万科在这点做的非常的好，万科的住宅已经是文化和生活品位的象征和待名词，因此他们吸引了很多社会上文化品位人士前来购买万科住宅，因为这些购房人觉得只有万科造的社区才匹配他们的生活品位，从这点可以看出，万科在生活方式上的倡导已经是中国最优秀和最值得借鉴的。天都城目标客户篇一、天都城座谈会定性研究报告座谈会背景为了定性了解杭州潜在房产客户，特别是天都城相关项目目标客户对卫星城概念的认知、对小资生活的理解和认同状况、对社区文化的需求和认知，以及他们对主题公园的认知，我们于2003年3月22日下午，通过两场座谈会，收集了大量目标客户的信息。座谈会邀请的与会者均为年龄在25-50岁之间，至多在两年内有购房愿望，家庭年收入在5万元以上的目标客户。客户在参与座谈会时被分为两组，第一组是年龄在35-50岁之间的已拥有一套甚至一套以上住房，仍希望购置住房用于改善居住条件、子女分户或投资；而第二组客户是年龄在25-35岁，第一次购置住房用于居住的年轻人。座谈会主要发现从座谈会的主要研究目的来看，是希望通过座谈会了解客户对卫星城、小资生活、社区文化和主题公园的看法。从座谈会的实际操作来看，以上目的基本达到。由于座谈会的主要任务是对客户定性的深层次的认识，没有足够样本量的支持，所以，所有的发现只能作为参考，而不能直接作为决策的依据，从而得出相应的结论，只有通过定量研究，得出定量分析结论的数据和信息，才能为决策提供直接的支持。但，即便如此，在相关项目前期定位的过程中，定性研究的主要发现仍是产品定位的主要依据。（以下斜体字为客户语言的直接引用）目标客户对卫星城的认知对卫星城的定义：从总体认知水平上看，目标客户对“卫星城”概念的认知比较模糊，“卫星城”在目标客户中并没有形成一个很明确的概念系统，虽然天都城相关项目作为一个卫星城的存在已经获得了大多数客户的认同，但，对于卫星城的认知仍不明确，在未加提示的条件下，客户并不能自觉地由天都城联想到卫星城；卫星城的构成要件：在客户看来，卫星城应满足如下的一系列要素：城区的主要功能为居住：以居住为核心目的的社区卫星城应该就是生活区卫星城这个概念是从国外引进的，城中心区为上班地，要住就到外面与中心城区有一定的距离，在30分钟车程以内：应该是以一个城区为中心，车程在半小时内交通方便，上班时间在30分钟以内通讯和信息网络设备配套相对较为齐全：网络设备齐全，如有线电视、电脑网络、局域网、卫星电视等网络覆盖整个社区小区智能化，监控及管理管控也是非常重要的生活配套设施要求全，但未必要大：周边环境达到要求，如娱乐、购物、健康、学校等最好都有必须配套齐全，小、中学一定要有，但大学不一定，可以考虑物流、采购、娱乐齐备，能做到不用出小区就能娱乐大商场可以没有，不一定要有如银泰等大商场，大卖场要有，如家乐福等卫星城与城内的设施差不多，各种设备也应差不多，尤其是医疗及学校等均有，与生活密切相关的必须要有，但如超复核的如大学就不一定了建筑形态以别墅、排屋和多层为主，不应出现高层：卫星城应比较松散，建筑应该是低密度的高层决不可以考虑环境清新舒适，较少污染，有现代感：感觉干净，没有白色污染比较现代的感觉环境比其他地方好，无污染，比市区更有现代感卫星城的主要优势：环境优势，包括自然环境和居住环境；绿色植物多，空气好，不向中心城区那样拥挤居住在绿色、清新、密度低的环境里，感觉会很好配套除了全之外，更显先进；小区设备、设施先进完善在其他居住区没有的设备，卫星城也应该有生活节奏相对舒缓；卫星城的生活应该比较悠闲买卫星城的房屋就是为了避开市中心区域的许多弊端，包括拥挤的生活房屋产品价格相对较低；价格便宜，同样的价格可以买到更大面积的住房，剩下的钱可以买车价格低是考虑在卫星城购房的一个主要因素卫星城的主要劣势：小区的安全没有完全的保障；卫星城在安全上并不能完全让人放心它安静，空气好，但不防盗对配套设施的依赖程度更强；十分担忧设备不到位有配套设施，但不可能很多与中心区域的距离可能形成潜在的问题。交通一定要便利应通过地铁等方式缩短与中心城区的距离目标客户对小资的认知对小资的定义：目标客户对小资有较为明确的认知，他们认为小资是一个褒义的词汇，没有任何不利的因素存在，他们对小资的定义就是：高收入、高生活品质、高品位、高学历和高度独立自主，自我意识强烈的一个具有一定超前生活示范性的人群；小资的生存状态：小资是一种平凡的人的存在方式；成功人士就不是小资，其应为普通人士，不应为公众人物小资很普通，平凡，不应是出名人物类似于SOHO，生活安排相对自由；有点象SOHO，在家能办公，自己接业务自己做，收入高，生活清闲不用买菜，有家政服务完成泡吧、阅读、旅游和音乐是小资生活的主要表现；比如泡泡酒吧，听听音乐，平时看看书经常出去旅游去图书馆看看书，听听音乐追求体现文化内涵的生活空间和生活方式。衣食住行均有高品位有文化，大学毕业是最起码的有能力，懂得享受生活有自己的生活目标，生活上简化，艺术消费较高目标客户对社区文化的认知社区文化与社区活动在认知上具有一体性，即目标客户认为社区文化既社区活动；小区内搞活动，如“学雷锋”、“三·一五”等都可以称为社区文化宣传栏就是社区文化搞一个节日活动，联络感情，邻里沟通社区文化是一种体现物业品质和产品文化内涵的载体，其直接体现是社区活动；社区文化是一种品牌概念，“社区文化”为品牌，艺术范围内的社区活动的参与者或目标人群年龄偏大，在年轻人中，对当前社区文化的认同程度并不高，但对社区文化有较高的期待；与年轻人无关，为老年人搞的，没有时间和精力去参与社区文化应该与30-40岁之间年龄的人关系较大年轻人对社区文化的参与程度不及年龄较大的人士，但对社区文化有更高的认知。社区文化就是要营造宽松、文明、轻松的感觉社区文化不是社区服务，但社区服务必须体现社区文化社区服务可能破坏社区文化，但社区服务和社区文化之间的关系密切目标客户对主题公园的认知主题公园对目标客户的居住区域选择没有明显的吸引力；购房主要考虑房子本身的吸引力，而不是看主题公园对主题公园兴趣不大，房价不能因为有主题公园而太高社区周围如有主题公园一定会考虑购买，但价格不能太高要看是不是喜欢这个主题公园，否则不会购买目标客户对主题公园存在于住宅边没有明显的抗性；主题公园的噪音之类的污染，不会影响对其周边住宅的选择主题公园的娱乐合适的内容应体现：参与性、野趣性、非都市性和便利性；平时生活节奏忙，节假日希望能享受原始的感受，但不能野地太厉害活动适合不同类型的人，即可以追求野趣，又可以享受现代对年轻人而言，主题公园应该可以开Party服务一定要到位对年轻人，最好不要固定主题，但一定要新颖最好有水幕电影，高科技的，刺激、新鲜主题公园应该是原生态的，建筑较少，绿色活动空间较多的活动场所。原生态的环境，人造风景不宜过多，空旷的感觉主题公园是原生态的主题公园应该有大片的绿色草地，可以露营和野餐座谈会其他发现畅意——一种新的生活畅意就是悠闲的，没有生活压力的，自由自在的一种生活方式，心情是舒畅的，空气是清新的余杭、萧山——杭州卫星城区域在杭州，只有余杭和萧山可能会有卫星城座谈会小结目标客户对卫星城有一定的认识，但仍需引导；目标客户对卫星城的选择主要基于相对便宜的物业单价、较好的自然环境、较为完备的公建配套设施、没有压迫感的建筑形态和它所代表的那种悠闲轻松的生活方式；对小资的认知，目标客户有着较为一致的看法，既小资是一种褒义的表达方式，是有钱、有闲、有文化、有品位的一个代名词，小资生活是目标客户的向往，但他们并不认为小资是一种高不可攀的生存状态；对于社区文化，有客户将其认识提高到了品牌的概念，但并不是所有的目标客户都可以接受社区文化的概念，现有的社区文化对年轻人并没有太大的吸引力，以品牌概念推出年轻人社区文化的概念会得到大多数青年的支持和认同；主题公园对住宅产品的推出，其作用是中性的，但适合年轻人的主题公园、配以能吸引人重复参与的活动对购房区域选择有一定的影响；“畅意生活”可以是天都城在当期与客户沟通的一个主要诉求点。二、天都城相关项目客户研究定量研究报告研究概况天都城相关项目本次客户研究采用了街头拦截式访问的定量研究执行方式，于2003年3月22-23日两天，委托浙江天放企业咨询事务所，在武林广场杭州大厦一侧和元华购物中心延安路一侧进行拦截、访问，共取得有效样本300个。本次研究针对的是两年内有购房愿望的，家庭年收入在5万元以上的本地购房者。本次研究对被访者没有做任何配额上的要求，所以，其研究结论基本反映了当地潜在客户对住宅产品的总体需求情况。本次研究收集的有效样本为300个，其置信度为90%，置信区间为85-95%。数据总体分析当前状态分析从被访者的居住区域、现工作区域和希望购买住宅的区域看，西湖区和滨江区是对潜在客户吸引力最大的两个区域，西湖区作为一个已有多年开发经历，已经积聚了相当一部分人气的成熟区域，同时高校区和商务区的存在，是吸引大量的潜在客户的主要原因；而滨江区则是由于高新技术开发区的存在，吸引了大量的年轻就业人群，同时规划中的钱江四桥也使摈江区与市中心区域的交通状况得到了很大的改善，由此成为了许多年轻白领的首选购房区域。相对而言，其他区域对潜在客户的吸引远较该两区域为差，但也可以看出，当地居民对离开市中心区域，选择郊区卫星城并没有太大的抗性，相反，这还可能是一种趋势。区域现住区域工作区域希望购置区域上城区566847下城区707062西湖区6677105江干区403022拱墅区503319余杭区446宾江区81030萧山区249其他662从当前居住的楼型看，老式和新式多层是最多的，而已居住在小高层和高层产品中的居民并不多，由此可见，杭州当地的多层和小高层住宅没有得到很好的开发和推广。楼型人数百分比新造多层6320.86%老式多层15350.66%小高层(带电梯)309.93%高层216.95%旧式里弄113.64%棚户私房51.66%别墅30.99%其他154.97%当前杭州居民的居住面积主要集中在40-80平方米之间，全部居民的家庭居住面积为66.68平方米，如果户均按3人计算，则目标客户的整体居住水平为人均19.96平方米。面积人数百分比20平方米以下41.32%20-40平方米5417.88%40-60平方米8829.14%60-80平方米7625.17%80-100平方米4013.25%100-120平方米237.62%120-140平方米72.32%140-160平方米61.99%160-180平方米10.33%180-200平方米10.33%200-220平方米20.66%从现在居住的房型来看，两房一厅一卫是该客户群的主要居住状态，所以可以说当地的客户其居住水平已绝对处于温饱之上了，但与小康的生活水准还有一定的差距，这主要体现在书房和储藏室的拥有量相对较少。卧室客厅餐厅书房卫生间厨房阳台储藏室0间21160261516562441间7026414141274286229562间183171201513间412214间55间116间1平均1.990.990.470.141.080.950.880.20就满意度而言，客户对房型和楼型的满意程度相当接近，对楼型的满意程度略高于对房型的满意程度。房型百分比楼型百分比非常满意134.30%92.98%比较满意8427.81%6621.85%一般9531.46%10133.44%比较不满意7223.84%8427.81%非常不满意3611.92%4113.58%需求分析从楼型看，新式多层和小高层是客户接受程度最高的两类产品，而对其他产品的需求相对较为平均，而当地客户对高层住宅的认同程度异乎寻常的低。人数百分比新造多层13043.05%老式多层123.97%小高层(带电梯)10033.11%高层3812.58%旧式里弄10.33%棚户私房别墅175.63%其他41.32%社区规模是客户关注程度并不高的一个指标，但从数据上看，客户较为接受的社区规模在5-20万平方米之间，计算总体平均数，则数据显示，客户最为接受的社区规模在14万平方米左右。规模人数百分比5万平方米以下268.61%5-10万平方米6822.52%10-15万平方米6120.20%15-20万平方米7324.17%20-25万平方米4314.24%25万平方米以上3110.26%目标客户对房型面积的选择相对比较集中，选择80-100平方米之间的客户占了28%，而选择100-120平方米的客户占了33%，而客户的总体选择面积平均数为105平方米。面积人数百分比20平方米以下00.00%20-40平方米20.66%40-60平方米165.30%60-80平方米289.27%80-100平方米8628.48%100-120平方米10233.77%120-140平方米3712.25%140-160平方米165.30%160-180平方米72.32%180-200平方米41.32%200-220平方米30.99%220平方米以上10.33%在客户对房型的选择中，卧室的数量由现在居住的两房向三房倾斜，而对客厅和餐厅的需求也有明显的上升，但从需求的未满足程度上看，客户对书房和储藏室的未满足程度是最高的，然后依次为餐厅、阳台、卫生间、卧室、客厅和厨房；客户对厨房的需求是比较稳定的。卧室客厅餐厅书房卫生间厨房阳台储藏室0间1481111间32342501841652982221952间129674713037143间1627414间625间2平均2.591.220.850.661.481.011.270.68卧室客厅餐厅书房卫生间厨房阳台储藏室未满足程度30.17%23.49%80.42%382.93%37.23%6.29%44.91%237.70%对周边配套的需求分析：在各项配套设施中，小区周边的医院受到了客户最大的关注，对“小区附近必须有医院”的同意程度达到了1.61（“1”为完全同意，“5”为完全不同意），较其他指标均为高；小区周边的公园是小区居民生活必不可少的一个组成部分，但由于小区内部组团绿化的增加，居民对公园的依赖程度并不高，对“小区附近有没有公园并不重要”的不同意程度相对较低，只有3.42；小区周边的百货公司和大卖场并不是客户最为关切的，这可能与百货公司和大卖场的喧闹和长时间的排队付款有关，对“附近必须有百货公司和大卖场”的同意程度指标为2.09；运动的生活方式在一定程度上已经影响到了所有的客户中，客户对运动场所可能会带来的不愉快并没有太大的感觉，对于小区中运动设施的需求还是较大的；对客户而言，小区中的小学的重要程度要高于小区中的中学，客户认为小区中应该有小学，而是否有中学则并不重要；银行对客户的重要性非常重要，客户认为小区周边应该有银行，而对邮局的重要程度则没有太高的认知，认为邮局的有与没有并不重要；小区周边必须有公交站点，客户对公共交通的关注程度相当高，公交站点的远近在一定程度上影响到了客户对小区的选择；客户对中型超市的依赖程度要远大于便利店，这可能与便利店的相对高价和夜间的低利用率有关；对于小区周边的娱乐场所和大中型餐饮，客户的态度较为一致，均没有太大的认同，可见居民对娱乐场所和“享受类餐饮”的接受程度并不高，起码在生活区周边是这样的。对小区配套的需求分析：杭州当地居民对水景的接受程度较高；会所对居民的影响力并不大，这可能与会所的知名度和尝试率有较大的背离有关，客户普遍都知道会所的存在，但对于会所的实际功能和提供的具体服务并没有切身的感受；与会所不同，虽然小区服务中心同样是一个相对较为新兴的概念，但客户对它的需求程度较高；对于小区的高科技配套设施，客户表现出了一定的不成熟，对于远程抄表系统的认同程度大大的低于对于宽带的需求，但从另一个角度看，可见客户是相当前卫和有包容精神的；客户对小区的安全更多的是依赖于小区物业提供的服务，对于门禁系统客户的认知程度明显较低；客户对绿化的要求相对较高。客户对居室厅的需求：厅的功能区分应该是明确的，即客厅和餐厅应该是分开的；客厅应该是宽敞的，但不一定要气派；客厅的朝向并不是最重要的，但客厅必须采光充分；餐厅的朝向相对客厅其重要程度更低；客户对餐厅和客厅的功能界定相当清晰。客户对卧室的需求：卧室的朝向和采光非常重要，无论是主卧室还是次卧室；卧室的阳台和主卧室的独立卫生间的重要程度是相当的；卧室的面积并不重要，但卧室应该有一定的阅读空间。空气、交通和配套是客户认为卫星城最具吸引力的地方，而规模、名校和国际学校是最不具吸引力的地方；合适的内容评分排序空气清新2.081交通便利2.902配套设施齐全4.003水质优良4.214医护配套全面5.415风景秀丽5.596有文化底蕴6.057规模宏大7.598名校林立8.409国际学校8.6510客户对有参与性的旅游相关项目有更大的兴趣；相关项目人数百分比露天篝火晚会4816.05%情人岛289.36%露营4615.38%迷你高尔夫248.03%滑草113.68%水上乐园4515.05%迷宫41.34%其他9230.77%客户对天都城的物业，可接受单价在2300-3500元之间，总体可接受单价的均值为2760元/平方米，总价在37万元-57万元之间；单价总价4000-5000元230037.845000-6000元270640.736000-7000元264944.557000-8000元319950.588000-10000元353252.6910000元以上292957.92客户较为接受的是简装的住宅，对精装的物业兴趣不大；人数百分比毛坯12441.06%简装14648.34%精装3110.26%目标客户定位和描述根据以上的定性和定量研究，我们认为，天都城相关项目的目标客户可以分为两类，我们将他们分别命名为：分巢独立型和康居型。这两类消费者的确切定义如下：分巢独立型：年龄在26-30岁之间，家庭月收入在5000-7000元之间，该类客户以专业技术人员和私营企业的一般职员为主，他们接触最多的报纸媒体为《钱江晚报》和《都市快报》，主要也是通过这两个媒体获得房产方面的信息，报纸广告和房展会对他们的影响是最大的，他们的购房目的主要是结婚的婚房和独立居住，这群人的特点是：年轻、对未来的生活充满信心，当前财富积累不多，但当前收入相对较高，生活中有想法，对待生活有热情，向往小资生活，追求有品位的生活，懂得生活情趣，想象力丰富，但消费行为相对保守。康居型：年龄在36-45岁之间，家庭月收入在4000-8000元之间，该类客户以专业技术人员和政府和国有企业的一般职员为主，他们接触最多的报纸媒体为《钱江晚报》、《都市快报》和《杭州日报》，主要也是通过这三个媒体获得房产方面的信息，报纸广告和房展会对他们的影响是最大的，他们的购房目的主要是改善居住条件，获得更为安逸的生活。这群人的特点是：事业有成或相对较为稳定、对未来的生活有一定的期待，当前财富积累较多，但当前收入相对较低，希望改变当前的生活状态，要求更为舒适、舒缓，更少生活压力的生活，有追求小资生活的倾向，消费行为相对保守。两类客户在人群中的比例大致相等，即对于这两类客户而言，在房型配置和小区和周边配套及公建配套的配比基本可按1∶1的标准完成。分巢独立型需求研究：房型：以三房为主，绝大多数房型配以功能分割明确的两厅，少数房型可以控制厅的面积，以一厅完成两个厅的功能，但应考虑以满足客厅的功能为主要目的。对书房的需求并不明显，但应考率在满足卧室的前提条件下，适当比例的加入部分2+1和3+1房，比例基本控制在60%左右。该类客户中具有大专学历，家庭月收入在5000-6000元之间的客户对书房的未满足程度最高。对两卫生间的需求同样不明显，所以只要在三房中考虑两卫生间的配置即可，纯两房（不计2+1房）只须配置一个卫生间即可。工作阳台和储藏室应考虑配置。楼型：该类客户较能接受前卫时尚的产品，所以小高层是满足该类客户低端需求的较好选择，而排屋则是该类客户高端产品的较好选择。康居型需求研究：房型：以两房为主，绝大多数房型配以功能分割明确的两厅，两个厅的功能必须明确，特别是客厅。对书房的需求较为明显，应考率在满足卧室的前提条件下，适当比例的加入部分2+1和3+1房，比例基本控制在70%左右。对两卫生间的需求同样较为明显，主要从生活便利的角度出发，考虑对两卫生间的需求，所以只要在三房中考虑两卫生间的配置即可。对工作阳台和储藏室的需求较为明显，应考虑配置。该类客户中收入在6000-7000元之间的家庭对储藏室的需求未满足程度最高。楼型：该类客户较能接受传统的产品，所以多层是满足该类客户低端需求的较好选择，而小高层和排屋则是该类客户高端产品的较好选择。需求研究结论：两类客户在配套设施和公建上的需求与客户总体大致相当。天都城相关项目建议篇相关项目的核心价值体系本相关项目的核心形象定位是：“广厦·天都城——畅意国际生活”，他说倡导的是一种生活方式的营造，同时由于天都城相关项目体量巨大，是一个新城市的概念，由此我们在相关项目的核心价值体系就是广厦·天都城是“新城市主义理论”的倡导者和实施者。核心价值的概念：天都城造城相关计划以新城市居住主义为理论指导，以新城市居住主义的规划设计理念为核心新城市居住主义理论规划设计核心思想：重视区域规划，强调从区域整体的高度看待和解决问题；以人为本，强调建成环境的宜人性以及对人类社会生活的支持性；尊重历史与自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和谐；全新的新城市主义打造人全新的人与人之间的和谐交往关系；新城市主义理论的目的：修复大城市区域现存的市镇中心，建立新的城市中心，恢复强化其核心作用；整合重构松散的郊区使之成为真正的邻里社区及多样化的地区；保护自然环境；珍存建筑遗产。广厦·天都城的新城市居住主义：回归的新城市居住主义理论——使居住成为极度现代科技文明到与自然回归的和谐过渡。诠释：在这里提出新城市主义概念，旨在跳出本相关项目的区域限制，以城市概念作为产品的外延，我们建议把此相关项目打造成城市相关项目的延伸，并延续了一直提出的打造一个新城镇的理论的完善和升级。杭州作为长三角地区最为发达的地区之一，他代表着中国先进的现代文明的一个方面，现代科技的发展给人类居住带来的既有方便快捷的一面，同时也改变着传统的居住生活观念，太科技化的生活感觉像是一块人工合成的金属，外表精致时尚，但太过于坚硬、紧张、缺乏人性化的柔软与闲散，居住永远要从居住者的本身的需求去寻找切入点。本相关项目所处的大环境区域是代表了中国先进科技的发展地，而这种发展对人性是排斥的，对集聚人气会有影响，本案要作为杭州一个最人性化的与自然相生相融的新城市主义概念的核心，不仅要在规划思路中充分体现新城市主义理论，势必要起到一个平台与过渡的功能。回归的新城市主义——核心价值内涵的最大化挖掘广厦·天都城新生活方式构成表现产品功能上设计上最大化挖掘价值本相关项目属于综合性复合型开发的型目，所以根据本相关项目目标客户切身需求的研究，特度身设定七大功能模块，构成本案整体服务功能系统，也是本案卖点的最大挖掘。住宅居家功能模块此功能为本相关项目的主要模块，主要表现在住宅区的舒适的居家生活，高尚生活社区的营造。旅游度假休闲娱乐功能模块风格国际化的住宅区带来异国情调的生活氛围，各种休闲配套设施的完善不仅提升居家品质，也为吸引游客，树立特色品牌形象而服务。功能配套功能模块满足现代人生活的各种需要，无论从便利性还是舒适性，无论从精神上还是物质上，无论从日常生活还是享受追求上，社区的功能配套都应该做到完善与便利，以满足游客和社区内不同人士的不同需求。商业购物功能模块以特色购物和商业服务提供居住与旅游的双重便利，突出本案特色。运动社区功能模块设施完善的健身中心，提供各种运动方式的体育会所，不仅为业主提供便利，也为游客提供更多选择。教育社区功能模块在社区内形成系统的教育园区的概念，既带动社区文化建设，为区域内教育提供选择与便利，也为长远的发展奠定基础。社区文化功能模块结合天都城相关项目的自身状况，做好以上6大功能模块，形成天都城独有社区文化的综合模块。新城市主义生活方式：新城市主义文化的建立——领里关系重建的开发模式天都城造城相关计划与单一的楼盘相关项目不同，复合型概念以是无庸致疑的开发模式，而新城市居住主义社区文化的建立对于相关项目的定位表现力是非常重要的，新城市居住主义模式，更加注重邻里街坊社区建设、功能复合、环境保护、挖掘并创建该区域新的文脉与文化。配套功能中，在目前相关项目周边配套极其不完善、人气冷清，商圈没有形成的情况下，广厦要树立天都城临平的中心坐标形象，人气交流与聚集的场所，要代替部分政府职能，建立完善的配套与功能性服务场所，也是为市场推广制造卖点。成立城市业主委员会（共管式的物业管理管控理念）：天都城业主委员会与广厦物业管理管控机构共同管理管控城市的服务与社区文化建设。社区业主委员会由业主自行选举产生，有一定的任期，重点负责对社区文化建设，传播新城市主义社区理念，倾听业主的心声，吸纳良好的建议，建立沟通的平台。社区内的日常事务的处理和决定都由社区委员会协调业主共同决定，在运动、教育、社区文化建设方面主持实施与决策。天都城·新城市居住主义确立的基础天都城作为临平板块的中心地标，建立辐射整个杭州地区的共享平台新城市主义生活，最适合居住的社区概念的确立我们要树立杭州市区内最适合居住的人性化新城市主义生活社区概念确立，并贯穿到整个临平和大杭州板块建设的总体规划中去，因此在市场推广中把三个区域的概念进行捆绑，相辅相存，三者关系作为一个整体来进行推广，才有利于发挥地块最大价值。天都城建立相关项目共享平台杭州区域作为长三角区域中最为发达的城市之一，整体城市发展快速，但是临平该区域房地产市场并不如整个杭州整体大市场这么火热，区域整体的房地产还是很薄弱，而天都城新城市主义生活就是要扭转这一观念，作为临平的新城市中心的坐标，不仅仅是居住的核心也要形成人群交流、购物、商业、休闲娱乐的核心，并以此带动整个临平的住宅整体形象和价值提升的引擎工程。它不仅仅是一座造城运动的大型建筑工程，更是引入临平和天都城的人气，建立更人性化的特色消费娱乐居住概念的引领者。并以此为核心，造就一个新的休闲娱乐胜地和商业圈。使整个天都城和临平的形象提升到一个新的平台。而如何将天都城——临平——杭州市三者联系起来，最后影响整个大杭州房地产业，最直接有效的方式是建立三者之间的共享平台。共享形象平台高科技运用到城市的先进完善的管理管控系与物业管理管控中来，而人性化的舒适居住环境又弥补了高科技缺乏人性，过于坚硬的一面，临平的良性发展为房地产发展注入活力，而天都城的发展又为临平区域营造更适合居住的环境，因此两者是息息相关的，相互补充的，在整体形象推广中临平与天都城是不可分离的，因此我们在产品规划上面不应该仅仅考虑天都城相关项目本身的要素，还要应该考虑到临平的状况，既临平缺什么，天都城就弥补，临平有什么好的地方，天都城就将他融合在一起，这样天都城和临平将成为一个大整体，有助于相关项目的成功、推广和品牌形象的树立。共享功能平台根据工作小组前往杭州的市场调查显示，我们发现杭州市区在很多配套功能上都很完善，但是临平这里相对较弱，很多共建配套远远落后于市区，这个给天都城带来了很多发展契机。我们可以在此建设小剧场、小艺术中心、远程教育中心、医疗保健中心、体育中心、图书馆等公共设施。作为与临平的共享功能平台的相互补充。除此之外，建议广厦与政府部门协商，将规划中的一个或两个相关项目与政府合作进行，并划入天都城的整体规划中去，作为一道亮点，如：艺术中心、远程教育中心等。共享生活平台临平的生活功能配套极为单一、档次较低，几乎没有形成较为集中和完善的商业区，天都城要营造的饮食、购物、医疗、服务、等方面的合适的内容应该对外开放，在整个临平区域内形成资源互补的生活共享平台。这样可以吸引更多的区域客来入住天都城，也可以尽快实现以天都城为中心的杭州副中心城镇的规划设想。共享休闲娱乐平台作为生活的配套，人性化最大的功能表现就是休闲娱乐的功能，也为人际交流提供平台，开放式绿地、景观营造、公园、广场、湖泊等，聚集与引导人流，因此我们应该充分发挥天都城体量大，配套全的优势，将小区内的休闲娱乐的功能不局限于小区业主使用，而是扩展到整个临平区域。共享运动教育平台运动教育功能是天都城造城中不可缺少的，天都城的教育共享功能可以与杭州著名的大学建立资源共享互补的功能平台，建立以基础教育为主的，从幼儿教育到中学教育的基础教育园区概念，具体可以与杭州重点学校合作,以重点中学的牌子吸引学生与家长；或是全面引入全封闭式管理管控的全外教管理管控模式。吸引相关项目的业主、临平和杭州市居民的子女入学。运动共享功能则可以俱乐部形式发展会员，全部对外开放，营造设施齐备的运动社区概念，形成运动、教育、居家一体化。共享文化平台以人性为本的新城市居住主义文化的概念导入本相关项目是本案的特色之一，而新城市主义文化的传播与交流将作为一个重要的共享平台，使相关项目品味提升，强化产品的定位，建议由业主委员会组织，并在天都城内定期举行陶冶情操，培养气质与修养的广场音乐会、画展、主题聚会、摄影展和各类艺术培训班等文化交流活动，将文化这一主线与居家生活具体联系起来。广厦可以与政府联合规划艺术中心，将其划入临平的整体造城相关计划中去，这个中心除了戏剧、音乐、表演、展览、欣赏等功能外，还可以作为会议、聚会、电影、等等的用途。建设成为临平最大的艺术活动的空间，也可建设成为临平区域内的艺术教育基地。共享网络信息平台建议在整个社区里建立的局域信息网络，便利于区内信息交流与发布，区内物业的管理管控，商业、娱乐、休闲、运动、教育等等功能之间的沟通与信息发布，会员制管理管控等等，使业主足不出户就可第一时间掌握区内动态，并实现信息互动，实现信息料资共享，符合现在数字化时代的需求，同样也是国际生活方式的写照。本案产品特征与目标客户的综合对接分析居住品质的超越居住品质的超越第一层面的超越第一层面的超越国际建筑的立面的独特与风情，居住舒适环境优美如画，身处景区，无法复制的国际风情吸引住宅目标群完善便利的配套设施，教育、运动休闲体系完备的社区国际生活意境超越欧式西餐厅、酒吧、教堂、音乐会、绿地、野餐、图书馆等国际建筑的立面的独特与风情，居住舒适环境优美如画，身处景区，无法复制的国际风情吸引住宅目标群完善便利的配套设施，教育、运动休闲体系完备的社区国际生活意境超越欧式西餐厅、酒吧、教堂、音乐会、绿地、野餐、图书馆等特色商店从便利服务、文化服务及硬件设施，营造消费系统产品功能的超越特色商店从便利服务、文化服务及硬件设施，营造消费系统产品功能的超越吸引人流吸引人流特色酒吧咖啡集观光娱乐美食购物运动休闲的综合性旅游地特色酒吧咖啡集观光娱乐美食购物运动休闲的综合性旅游地百货餐饮服务引入，异国风情文化游的全新概念第二层面上的超越百货餐饮服务引入，异国风情文化游的全新概念第二层面上的超越产品价值的超越产品价值的超越吸引投资者及私人业主投资价值体系吸引投资者及私人业主投资价值体系国际特色景观和特色配套设施的设置国际特色景观和特色配套设施的设置文化内涵及灵魂上的超越文化内涵及灵魂上的超越第三层面的超越第三层面的超越杭州第一个真正意义上的卫星城镇住宅相关项目杭州第一个真正意义上的卫星城镇住宅相关项目，政府和广厦坚强的实力背景吸引旅游群体搭乘杭州告诉发展的经济和宝贵的旅游资源有时，作出搭乘杭州告诉发展的经济和宝贵的旅游资源有时，作出相关项目的特色和亮点产品建议规划设计建议总则：本案在杭州市场上属于较为特殊的产品，在其规划设计上也投入了很大的人力和物力，在总体规划设计基本定形的原则之上，我们从市场规律出发提出一些建议，仅供开发商参考。由于本相关项目的住宅与旅游将相互依托进行推广，在将来进入实际入住阶段时，旅游区与住宅区的相互干扰是必将存在的一个问题，加之有部分住宅分布在商业街附近，噪音、安全与私密性将是规划设计上要解决的重要问题，因此在景点的设置也需要有一定的考虑，合理解决住宅区与旅游区的分割。在住宅区的几个组团里，我们看到很多居住单元住宅，在朝向上没有兼顾到户户朝南的配置，在销售上可能会带来问题，从杭州房地产消费的习惯来看，房屋的朝向问题是影响销售的重要因素之一，如规划中的住宅排向，会出现没有日照的死角，这也是规划中需要解决的问题之一。本相关项目面积较大，各个组团的住宅区相对较独立，在生活施设、购物方面需要更便捷的服务，建议在各相对独立的组团里也规划一些小型会所、便利设施、小型运动场地，中心绿地等更为良好的配套，这些小的设施以基本上满足每个小区内部居民日常生活需要来配置，至于其他大的共建配套设施可以安排在欢乐大道和天都路上，这样符合大集中，小分散的原则。第四、五期规划建议：第四、五期轴对称式规划建设建议相关项目在南面的住宅部分和共建设置方面是以埃菲尔铁塔为中心对称的方式进行规划，也只有这样的规划才可以弥补相关项目第一至三期存在的共建配套不足和因路网改变而从南向北开发的不利因素，这样的做中心对称的合适的方案可以将欢乐大道的规模优势充分体现出来，同样只有这样的气势才符合天都城这样宏大的体量，也只有这样才可以满足天都城相关项目的客户需要。公建带动住宅在此规划当中，我司建议欢乐四季大道的公建建设应该和住宅部分同时开工建设，并且该部分的公建配套应该和相关项目的住宅部分共同还是销售与招商工作，希望能够这部分的公建配套和相关项目住宅部分同时投入使用，首先这样可以先满足目前已经开发相关项目业主日后入住的需要，其次欢乐四季大道作为天都城相关项目的交通主干道的重要地位考虑，只有先完成天都城欢乐四季大道的公建部分，为天都城树立起一个形象标志后，对日后剩余的住宅销售推广带来极大的帮助和推广作用。当欢乐四季大道的公建部分投入使用后，可以让入住的小区业主感受到天都城带来的便利生活，让他们感受到畅意的生活。一主一副双中心规划建议：一主一副双中心规划建议由于本相关项目原先在埃菲尔铁塔这里设置了一个社区中心圈，在天都路&天明路设置了一个运动功能半圈，我司觉得天都城这个相关项目应该有2个功能相互相成的中心圈比较合适，建议可以将原先的运动半圈做成1个副社区中心圈。一旦天都城有一主一副的中心圈话，1.可以将每个中心圈的功能细化，将商业和运动休闲等加以区分，这样便于社区功能的管理管控和运作；2.由于相关项目比较大，只有一个中心圈会给日后居民的实际使用带来一定的不便利性；3.由于欢乐大道的拓宽，会增加天都路的宏观性，但是缺少了隐秘性，这样通过一主一副双中心圈可以让整个道路的路望呈弧型结构，增加小区住宅的私秘感。一主一副中心圈和欢乐大道的功能建议我们要充分考虑到这一主一副中心圈的功能互补和协调性，并且也要考虑到和欢乐大道之间的关系，因此我们在此将这三个主功能做一阐述。由于欢乐大道的开阔性和作为天都城的门面作用，我司建议欢乐大道的功能配套应该体现出天都城的特色街，这里是天都城的一个亮点和特色风情的展现，这里将以特色购物街为主要形式，以满足小区居民日常生活购物、休闲为主体考虑，同时增加社区的品位感。这里可以安排一些品牌专卖店、咖啡馆、西餐厅、工艺品商店和PUB等有品位的中高档享受型的配套设施。在埃菲尔铁搭这里的主中心圈我们将建议建设成商业、休闲、文化、医疗主体社区大配套为主要功能配置，这里可以配置一个大型的集中会所、医院、SHOPPINGMALL、大卖场、文化科技图书馆、金融证券服务等。作为天都城相关项目的一个最重要的中心圈，应该起到一个辐射、含盖和延续的作用，这样这个主中心圈可以延续欢乐大道的休闲功能，并且也会将副中心圈的学校文化和运动的功能做一个有序的衔接。配套设施名称位置体量大小大的集中会所原写字楼3—6万平方米医院原体育场的东面6—10万平方米SHOPPINGMALL原写字楼的对面6—10万平方米大卖场原写字楼西南侧3—5万平方米文化艺术科技中心原写字楼的左侧2—5万平方米副中心圈将我司建议将建设成为学院区，这里将集中了社区内的小、中学以及特色学院。这样考虑的因素是将学校集中在社区的中心，并且所有学校的资源可以共享，有助于日后社区集中接送低年龄的孩子上学回家，并且也是社区主中心圈的功能辐射。附注：这些配套设施功能和开发时间段，在下面章节会具体阐述。路网规划建议：至于社区的路网结构有着一个特殊性，这个主要考虑第一至三期的布局问题和新的城市规划而造成了相关项目欢乐大道的拓宽这些因素，也就局限了天都城相关项目内部很多路网结构调整上存在很多的困难和对相关项目已有状况考虑问题。因此我司觉得，在和睦港东面的路网结构基本上没有大的改变必要，主要因为考虑相关项目目前的状况，至于和睦港相关项目西侧的路网势必需要重新调整。再者由于欢乐大道的拓宽，将呈现给世人一条宽广笔直的路网状况，而且因为原先规划的运动半圈的路网可以充分利用起来，结合拓宽后的欢乐大道，保持原先天韵路的连接，形成原先保持的环型路网。这样可能让副中心圈形成和保持一定的便利性。由于欢乐大道的拓宽，并且相关项目的开发方式也从南向北进行开发，尽量避免破坏原先的道路路网结构被打乱，也避免使住宅规划的呆板，不要完全作成完全对原先住宅的对称，还是按照原先的设计合适的方案来比较符合整体规划和相关项目的目前状况特性。建筑风格建议：关于小区的建筑风格我们觉得可以突破原先的单纯法式建筑风格的局限，应该可以采取其他的建筑风格，包括欧式、现代以及后现代的建筑风格。这些建筑风格我司觉得应该根据大路网的结构加以区分考虑，在一个大的路网范围内设置一种大主题风格，在这个大主题风格内部，再具体小区内部路网的结构进行同一大风格下的小变化。如：如果某一个大路网区域定位成欧式建筑风格，那么我们我们在这个区域内就造成欧式风格，然后根据这个区域内的小路网进行建筑风格的调整，我们可以在欧式风格内设置法式、英式、丹麦式等等。因为天都城相关项目比较大，完全可以容纳不同大风格的建筑风格，但是为了避免给人视觉上的混乱，大路网将在此显现出他的作用。我司认为目前欢乐大道旁的建筑风格建议还是维持法式建筑风格，因为主要考虑原先50万方的相关项目因素在内，再者欢乐大道现在是天都城相关项目的门面，不能给人在视觉上造成混乱的感觉，因此不仅是欢乐大道还是欢乐达到旁边要开的建筑，还是维持原先法式风格是最适合相关项目自身状况的考虑。建筑形态建议：在建筑形态上我司觉得天都城相关项目应该增加一些别墅产品，但是这些别墅产品不建议建设开发单体别墅，我们可以建些联体别墅、叠加别墅的产品，这样一可以丰富天都城的产品类型，其次也可以通过这些别墅类型来提升相关项目的居住品质感和相关项目的销售价格。避免近郊住宅是低档相关项目的代名词，所以增加些别墅可以对天都城相关项目形象绝对有好处。这些别墅产品可以设置在原先的天隆苑和天禧苑的位置，这个位置首先是靠欢乐四季公园比较近，第二是这里临水（上塘河），这些因素可以支持低端的别墅产品，同时这个区域离开天都城的主副中心圈也不是很远，也比较适合别墅的居住需求，至于剩下的的部分单元的位置可以考虑建设多层为主的建筑形态，但是这些区位中可以增加部分叠加和夹层住宅的产品，从丰富这些区位内的建筑产品类型。基本上我司建议多层住宅占本相关项目的70%，TOWNHOUSE占本相关项目的20%，叠加别墅占本相关项目的10%。产品面积建议：从我司的市场调研结果和贵司提供的市场资料情况发现，现在在杭州市场上购房的主力群体的购房动机是“改善现有的生活居住质量和环境”，从这点上来正好符合了天都城相关项目定位，符合天都城所倡导的国际生活方式。但是我们有从购房的消费群体的总体价格承受能力的范围带是30—45万，超过45万的住宅将会在该区域销售十分困难。由于买房首先考虑的是总价承受能力，同时我们还要考虑到天都城相关项目日后销售单价的上涨空间的问题，也就决定了相关项目的单套面积不可能十分的大，但是同样又要满足购房群体的“改善现有的生活居住质量和环境”的需求。因此我们建议二房的面积应该控制在80—90平方米，在三房的设计中应该加些110平方米左右的小三房，而三房二卫的单套面积范围在120—130之间，至于有些大面积的房应该也应该控制在150平方米，但是这些大面积房占相关项目推出比例不应该很高，主力应该以2房2卫和3房2卫为主，至于小面积的1房也应该少设置，因为相关项目原先已经有2050套单身公寓产品，这个总量对天都城这个区域来讲已经很庞大了。因此我司对房型配比建议基本上是以二房和三房为主，小（一房）和大（四房）房型的基本上是起到补充和规划上设计调整上的考虑因素。现在我们针对我们所建议的房型大配比再进一步做一个细分分析。房型面积范围（平方米）占的小比例占总体比例一房一卫30—4070%1.4%40—5030%0.6%二房一卫80—8540%18%二房二卫85—9060%27%二加一房90—10030%15%三房一卫115—12020%10%三房二卫120—13050%25%三加一房135—14050%1.5%四房三卫15040%1.2%四房以上150以上10%0.3%我司通过上表可以清楚的看出目前我们针对的是那些想更换原由居住质量的目标客户群做的一个房型建议，在主力的二和三房希望能够满足他们居住舒适性的考虑，故以主力的二房二卫和三房二卫为主力产品，同样考虑这些购买群体的经济承受能力，也穿插了一些一卫生的房型，特别是增加了一定比例的2+1和3+1房的房源，这个主要是结合购房群体的居住需求和经济承受能力来考虑的，有效的减少他们购买的面积，但是又能够满足他们改善居住品质的需求，并且这样的房型配比，可以有试探出客户对改善他们居住品质的要求到底有多么强烈，同样为下一阶段别墅产品做了一个前期的准备。特别要注意的是四房以上的房型如果一旦做复式，不要用在5和6楼按照传统意义上楼底板面积做2层，再挑空，让后在做露台的方式，这样会直线拉升大面积房源在总体中的比例和单套面积，我们可以做一些“夹层”产品，这样既可以满足复式的居住需要，同样又有效的减少单套住宅的面积，从而降低单套住宅的总价，提升单套销售面积的单价。产品价格建议：也就因为购房群体在考虑购房是以个人承受总价为基础考虑的，从市场资料分析发现，购房群体所接受的总价为30—45万，其中35万左右的是占绝对主力，按照市场主力购房群体的购房目的是为了“改善现有的生活居住质量和环境”。在这种状况下，我们在房型面积的设置上不能一味的减小，否则就不能满足购房群体“改善现有的生活居住质量和环境”的需求，那么无论相关项目总价在符合他们的要求，其中会有很多人不会考虑前来购买本相关项目。既然这样我们必须购房承受总价和舒适居住的基本面积要求（见上面积建议）相结合考虑，天都城相关项目最低的销售价格是2700元/平方米，目前多层住宅最高接受的销售价格是3200元/平方米。如果要突破该价格上限，则需要在日后大配套完成后，已经天都城形象基本形成一定规模效应后，才建议突破该价格上限。既然我们知道了相关项目的价格范围带后，我司建议相关项目的日后推出的价格不应该过高，不能因为“低开高走”的策略，因为我们现在所预订的居住区还没有正式全面开始投入建设，并且住宅部分的共建配套也没有投入建设，因此这样对相关项目实际居住来将，并没有形成一个很明显的居住空间和氛围。同样我们在价格上还应该注意到，天都城相关项目体量的巨大的特性，传统意义上的“低开高走”的策略是不能适合本相关项目的，如果我们每次开的组团都比原先高，就算每次均价涨50元/平方米，我们可以计算得出，日后我们的销售均价是多么的高，市场的接受度的问题我们不能不考虑。如果不采取“低开高走”的价格策略，很多人会担心，买“天都城”的住宅是不是没有增值空间这个问题。其实我们必须要知道，天都城相关项目的核心价值体现不是表面销售价格的增长，而是让入住的业主感受到天都城所提倡的生活方式，在满足了他们的生活方式的情况下，增值的问题将会由三级市场来体现，我们可以通过三级市场的价格再来指导二级市场的销售价格，因此我们要从市场和实际出发，不能按照我们的想法去涨价，因为天都城这个相关项目销售周期太长的原因，如果价格涨的太快，市场会不接受我们所制定的价格。因此我司在这里建议接下来的相关项目开始销售价格应该以市场为价格指导，因为天都城大量的共建配套还没有做出来，价格不宜开得太高，同样我们这样的价格建议可以防止日后三级市场的价格对新开相关项目的价格冲压，造成新开相关项目的销售节奏缓慢。单次推出体量建议：由于天都城的体量实在是很大，每次开发的总建筑面积也是相当惊人的，因此考虑这个问题我司特别对消费者做了一个市场调研，最终结果发现目前杭州市民可以接受的一个组团面积范围是总建筑15万平方米左右。根据房地产的开发体量来讲，一般一次性开发的总建筑面积在10万平方米左右，最大值为15万平方米。这个主要是考虑到相关项目开发的投入资金和市场的承受力的问题。在相关项目推案体量上我们必须还要注意天都城的体量实在是很大，因此我们在做市场容量分析的时候，一定要做三级市场的分析，如果我们没有做三级市场的分析，只是从二级市场的供给量考虑，是完全错误的。因为原先我们已经销售掉的面积已经滚入三级市场内，这些天都城早期的房源对我们每次新推案量所造成的影响是非常巨大而且是可怕的。由于天都城的相关项目状况特性，我们建议天都城每次开发的体量为15万平方米，最大不宜超过20万平方米，否则该组团内部的内部配套会投入很大，并且市场容量的问题我们也不许考虑。从目前的因素考虑，我们建议天都城在近一年之内的每次推案体量在10—15万平方米左右，不宜突破目前15万的推案量10%的上涨空间。社区文化建立与配套设施建立社区文化的建立对于相关项目的定位的体现是很重要的，国际生活的体现不仅仅是建筑风格的多样化和国际话，更重要的是要把国际的文化溶入到社区文化中，真正体现纯国际化的生活方式，这样才能引吸真正有品位的业主，也才能体现天都城的文化内涵。满足于住宅区的配套设施与旅游是不能完全分割的，住宅区的完善配套能够拉动商业的发展与旅游的兴旺，可以带来长期的商业利润。因为我们对产品的定位是畅意国际生活，那么畅意国际生活方式的体现就是靠配套的特色，这也是我们在已后的销售和市场推广中的亮点：休闲购物类商业步行街这是在规划中就提到过的，这条商业街的功能不仅是为给天都城的居民增加便利，为旅游增添亮色，更重要的是它可以增加很多天都城的功能，如欧式风味的西餐厅、工艺品商店、欧式的PUB更是人们除了家里待的最多的地方，这种PUB的功能不仅仅是酒吧，它代表了一种文化，一种人与人之间交流。这些店铺建议以小面积分割为主，并且这些店铺以2层为主，底下每层的空间为50平方米左右，并且这些店铺应该是方正整齐并且可自由分割的，在建筑设计上尽量减少梁和柱，让店铺的购买者尽量获得更多的实际使用面积。这些店铺所经营的合适的内容应该统一进行分配指导，店铺的立面风格上也要做到统一，在管理管控上也要由广厦进行同意管理管控。这些店铺的功能分布在靠近主中心圈内应该以餐饮服务、特色专卖店为主，在天都大道入口处可以安排一些工艺礼品店和高品位的享受商业为主，这样从外可以提升天都城的形象，在内便于小区业主的生活需要。这些商业步行街在推广和招商上应该马上要开始准备了，我们希望能够通过共建配套来带动天都城的住宅销售，并且满足首期入住的业主需要。会所建议：本相关项目的综合会所应该设置在埃菲尔铁塔中心圈内的原写字楼处，该会所的面积在3—6万平方米。这个综合型会所主要的设施是将每个组团内的小会所没有配备或者简单配备的功能在此集中设置，如“奥林匹克花园”那样在一层中集中开设很大的单项运动场地，因为运动是一个集体性的活动空间，人越多会玩的越开心，就拿羽毛球来讲，我们可以在这个会所中开设一个大的羽毛球馆，可以供10—20对人员同时进行运动。因此我司认为这个大会所，不是需要大的投入，很多不同的功能设施，而是场地大，配以大众性运动为主，关键是可以同时供应很多人一起参与运动，主要可以设置一些室内壁球、网球、室内攀岩、沙滩排球、桌球、游泳池等。“南国·奥林匹克花园”的会所就是一个非常好的例子。该综合型会所不仅仅是传统意义上的会所功能，他应该同时具备会所应有的功能，同时还应有专业的运动市场、商店、美食等等的配套，所以建议此会所可以与运动休闲中心相联系起来，建立成一座设施较为完善的国际化运动场馆为主的运动型俱乐部。该综合型的会所内部应该将国际化贴心大管家物业的家政服务中心也可以放在这里，该家政服务中心主要是为小区业主提供个性化的服务。因为会所原本的在功能上包容性很强，同时会所也在社区中心，便于小区居民和家政服务中心的联系。这些家政服务中心设置在该位置也有助于家政服务的实际操作，比如带为托管孩子（学校就在会所旁边）、带为购物（SHOPPINGMALL和大卖场都在会所旁边）等。这个家政服务中心也应该在目前开始筹划建设中。另外，建议在各组团社区内也应该设置小型会所，小型会所的功能在于满足业主的基本生活需求。SHOPPINGMALL建议：该SHOPPINGMALL设置在原写字楼的对面，总建筑面积为6—10万平方米。他的功能应该是集购物、餐饮、娱乐于一体的“巨无霸”式的现代化商业中心，他不仅是为天都城相关项目所提供服务，更是可以辐射到临平板块。该SHOPPINGMALL不仅应该有大规模的名牌专卖店、首饰珠宝廊、中外餐饮区，同样还应该有多功能会议厅、游戏中心、电脑城、电影院等，他应该是一个相当国际化、现代化、多元化的购物天堂，是时尚中心和休闲乐园。这样的一个SHOPPINGMALL将会是本相关项目所倡导的国际化生活最好的支撑，他将会又成为杭州的一个热点。该SHOPPINGMALL同样应该随从功能配套先行的原则，在相关项目目前阶段也应该开始筹划和招商工作。上海的正大广场作为一个真正的SHOPPINGMALL将会给我们一个非常好的启迪和借鉴作用。大卖场的建议：天都城这个大卖场将建设在原写字楼西南侧，预计该大卖场的总建筑面积应该在3—5万平方米。由于天都城总体规划吸引12万人口，根据上海居民集中区域，基本上是10万人口配置一个大卖场，但是在高度密集的居住区内在半径1公里内会同时设置2、3个卖场，总建筑面积都为2—3万平方米的大卖场。这个大的卖场主要的功能是服务与天都城内部12万人口的基本生活需要，因为每个小区内部的超市还是便利店等只能满足与社区内部最基本的生活需要，至于更多样话的生活用品只能依赖这个大卖场来实现。该大卖场应该随从功能配套先行的原则，在相关项目目前阶段也应该开始筹划和招商工作，如果现在我们还不开始前期准备工作的话，担心日后已经预订掉的50万体量的业主日后入住天都城在日常生活方面会极为不便，并且仅仅靠社区内部的一些便利店是远远无法满足这些日后入住业主的需求。运动类青少足球训练基地足球的乐趣是培养孩子们的意志力、团队精神、享受这种团队合作带来的快乐，并在训练中培养更多的生活乐趣与体验。我们目前以具备了可以利用的资源，建议在天都城成立社区业主委员会，由委员会牵头与业主协商成立社区青少年足球训练基地，设置专门的训练场地，并且还可以与杭州区域内的小学、中学联系起来，对喜欢足球运动的孩子给予专业的教练的培训，充分利用场地资源，也给了孩子们一片欢乐的天空。该青少年足球训练基地我们可以设置在主中心圈和副中心圈之间的位置。由于副中心圈以学校林立，这样便于孩子从学校到基地来训练，同样，该基地也可以弥补学校内部的体育设施场地不足可能遇见的问题，这样可以为学校做一个很好的配合作用。该青少年足球训练基地可以等相关项目的完成100万体量的推案量后开始进行招商，但是该基地可以先行建设起来。因为该基地应该要等到有一定量的小区业主开始入住在投入使用，这样可以带动相关项目日后的工作，现在所急需解决的是小区业主入住后切身生活需要，所以该部分训练基地可以放到第二阶段进行。户外运动场所这个户外运动场所我们建议紧靠青少年足球训练基地，直至原先的医院大楼。会所只能提供室内运动的空间，现在有很多人喜欢在室外或者草坪上运动，那么我们必须开辟这样一个户外运动场所，这样不仅能够满足小区业主户外运动的场所，也为整个社区留出了一大片绿地空间，同样可以供小区的业主在此休憩、散步。该户外运动场所同样和青少年足球训练基地一样同时进行营建。教育类常规类小、中、大学校根据余杭市场的统计资料发现，整个余杭人口数量为79.54万人，其中非农人口仅为17.37万。在余杭区幼儿园67所（613个班）、小学164所（1494个班）、初中34所、高中7所、职业中学5所。我们根据上述数据发现天都城作为一个12万平方米的社区，他的教育资源配置需要大的投入。由于我们体量比较大每次开发的组团相当于其他一般房地产相关项目的总体量，因此我们在做小区内部公建配套上面应该按照一般房地产相关项目来配置。我们建议每个小区内设置一个小学，以满足小区内业主的需要，同样这样的配置比较适合小学生的个性特点。同样我们建议在3个组团内还要必须配置一个中学。我们也可以将常规类型的中、大学设置在社区的副中心圈内，因为我们先前将该副中心圈定位为文化教育区，在这里就是天都城的学院基地。我们希望在此处将常规类的学校都集中设置在这里，这样便于管理管控和教育资源的互补与整合。我们建议小学可以按照每个组团住宅的建设开始建设，但是集中的中、大学校应该尽快开始加紧时间建设，或许应该尽快将这部分学校的一部分开始建设，一满足先期入住小区的业主需要。建立国际化教育从幼儿园至大学阶段的终生教育基地。前面我们提到了常规中、小学校的建设的问题，同样，我司还建议天都城应该还要建设一个终生教育的国际学校，他将从幼儿园至大学阶段全部接受国际化的教育培训。该国际化终生学校建议建设在“天都路—星都路—天韵路—和睦港”这个独立的区域中。我们建议在此类学校的设立中也与国际对口学校授权合办，或引进全封闭式的外教授课的形式，招收区域内比较富裕的人士或者杭州市区内外商投资企业的外籍孩子的入学问题。这些国际化的学校建议以小班的形式进行有针对性的教育。不过这个国际化的学校目前我们应该开始筹划开始，这个将会是本相关项目的一个强有力的卖点支持，因此他的建设也应该尽快。建立特色的教育基地。该特色教育基地建议建设在“天都路—星都路—天韵路—和睦港”和国际化学校一个区域内，只不过是将他们在规划上重新规划划分布局。该特色教育基地内可以和的知名大学合作或授权的形式，设立大专、职业教育、艺术、音乐、表演、英语培训中心等培训类学科。这些特色教育基地和国际化终生教育学校一起建设与规划，但是特色教育基地我们可以比国际化终生教育学校开班的时候晚些，这只是对天都城教育类的功能作到补充和完善。艺术文化类在天都城的国际生活城内，应该设置一些集中的酒吧及中小餐厅，并且可以在欢乐四季公园内设置，戏剧、舞蹈、音乐、歌剧等在露天剧院内表演，这也是天都城的国际文化的重要组成部分表现，这样可以将住宅和欢乐四季公园进行功能上的共享。露天歌剧院在欢乐四季公园上内的歌剧院，在同时可以做戏剧、音乐、表演等，还可以作为会议、聚会、电影等功能的用途。这个露天歌剧院我们主要是在欢乐四季公园原有的基础做一个调整就可以完成和实现。这个露天歌剧可以和住宅相关项目分开进行，但是他的完善工作也要马上开始，因为欢乐四季公园已经开始对外开放，这样的话，也就造成了我们这个露天歌剧的工作时间被提到前面，当露天歌剧完善好后，可以为天都城住宅相关项目提供支撑作用，并且天都城相关项目也可以带动这个露天歌剧的人气。文化艺术科技中心天都城的文化科技中心可以设置在原写字楼的左侧，总体建筑面积为3—5万平方米。文化艺术科技中心内可设立图书馆、美术展示厅、艺术作品展等，可以对国际文化与历史的发展作一个较全面的介绍，也是中外文化与交流的理想场所，同样也是社区知识文化氛围的体现。这个文化艺术科技中心应该马上要开始准备了，我们希望能够通过共建配套来带动天都城的住宅销售，并且满足首期入住的业主对文化艺术的需要。音乐广场音乐是高雅的生活享受，在节假日里，国外很多人都喜欢在广场上聚会聊天，谈天说地，听音乐，放松心情。我们可以利用欢乐四季公园的广场作出一个综合娱乐性的聚会场所。我们可以通过完善欢乐广场的功能，将这个欢乐广场做成一个真正的欢乐广场，让音乐和欢乐结合在一起。这个音乐广场只需要在原先的欢乐广场上增加一些硬件的投入就可以完成了，这个工作也应该马上完成，毕竟欢乐广场对天都城来讲是非常重要的形象工程。绿地公园在社区里绝对不能缺的是一块绿地，这块绿地最好是设在靠欢乐四季公园的河边位置，国外很多人喜欢在阳光明媚的日子里和家人在绿地上野餐，我们可以给小区居民在作之余，提供一个让他们放松、休息和家人团聚的场所，共他们在绿地上散步、谈心。我们因为有了欢乐四季公园这个大公园，所以在此里面我们就不再加绿地公园的合适的内容，我们想将该绿地公园和室外运动场所相结合，这样可以最大话的利用了相关项目的土地资源和配套资源，其次运动需要绿地，室外运动和绿地休憩相互相成，因此我们建议将户外运动和绿地公园相结合。该绿地公园将和户外运动场所同时进行营建。医疗类我们根据杭州医疗的相关资料发现，整个杭州床位数为27063张，市区床位数为20523张，其中医院的床位数为23520张，家庭床位数为17770张。我们建议将社区综合医院设置在原医院位置的场所，既公共运动场的东面，根据以上这些数据我们分析出天都城需要的床位数为830张左右，但是从长久发展的眼光来看，天都城这个综合性医院应该可能需要预备1000张床位。为什么需要这么多的床位，首先要确保相关项目业主的需要，同样也要将医院的功能辐射到周边地区。我们这家医院应该是综合性的医院，因为相关项目周边没有好的医院，所以我们离开市区有一定的距离，所以他所覆盖的群体很广，从孩子到老人，从男人到女人，应该是家综合性的医院。