2-2 房地产供需市场调查

四川建筑职业技术学院二.房地产供需市场调查（一）房地产市场供给调查房地产市场供给调查主要包括了解和分析在某一个区域市场环境下，当前存量（住宅单元的数量、工商业用房的面积）、增长速度、近期发展计划、楼盘的位置、总量、类别、产品、价格、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等。房地产市场供给的大小能够反映市场供应能力的大小，反映能否满足市场需求的需要。房地产市场供应调查首先按照房地产的等级将当前存量分类。对普通商品住宅来说,所有权状况、空置率及建造时间是需要考虑的主要因素，当前的租金或价格是市场供求调查的内容，过去每年的新旧房平均成交价格也是需要考虑的因素。四川建筑职业技术学院1.房地产市场供给量的调查房地产市场供给量是指房地产开发商和拥有者在某一特定时间内，在某一价格水平下，对某种房地产愿意而且能够提供出售的数量。一般来说，房地产供给量可以通过当前的存量（指在用的和空置的已经竣工的物业数量）、在建数量（是正在施工还未竣工项目的面积）了解。2.房地产市场供应结构的调查市场供应结构的调查可以从区域结构和产品结构两方面展开：区域结构是考察不同区域之间房地产市场开发规模、主要物业类型等产品结构是分析住宅、写字楼、商业用房等不同物业类型的投资比例四川建筑职业技术学院3.房地产市场供给影响因素的调查一般来说，新建房地产的供应量主要取决于预期的利润水平，租赁类供给量则主要取决于租户的退租量、经营活动的预期利润和租金水平。影响供给总量和供给类型结构的因素还包括：房地产开发成本资金的融通能力和融资成本税费利润水平公共设施的配套程度市场上存量房的空置率房地产市场前景国家政策四川建筑职业技术学院房地产市场供给调查主要指标指标名称指标含义存量报告期期末（如第。年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数。新竣工量报告期内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可按物业类型分别统计。灭失量房屋存量在报告期内由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分。空置量报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。空置率报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。可供租售量指报告期可供销售或出租房屋的数量单位为建筑面积或套数。房屋施工面积报告期内施工的全部房屋建筑面积。房屋新开工面积在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。平均建设周期某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。竣工房屋价值在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。四川建筑职业技术学院（二）房地产市场需求调查房地产开发经营活动的出发点和归属点是满足房地产消费者的需求，消费者的需求特征影响产品定位，而消费者需求的大小决定了市场规模的大小，这都对企业的决策有着直接影响。房地产市场需求调查是指区域市场人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯爱好等。四川建筑职业技术学院1.房地产市场需求容量的调查房地产市场需求容量是指房地产市场对某种房地产产品在一定时期内需求量和最大限度。分为现实需求量和潜在需求量。现实需求量：房地产现实需求量的大小主要受房地产的价格水平、消费者的收入水平和偏好、相关房地产的价格水平等因素影响。潜在需求量：潜在需求量一般是根据某一地区或城市的社会经济发展和人口增长变化等情况，推测出该地区或该城市在当下或未来某一时期内的房地产需求量。因此，主要是调查社会经济和人口因素。四川建筑职业技术学院2.房地产消费者市场的调查消费者购买动机调查消费者的购买行为主要是受理智动机和感情动机支配。----理智动机就是消费者对房地产商品是有着实际需求而引起的，消费者所关注的主要是价格、质量、物业管理服务、区位等特征。

----感情动机主要是从求新、求美、效仿、权利等方面所引起的购买欲望。四川建筑职业技术学院消费者购买行为调查消费者由于年龄、收入等个人因素的差异和不同的动机、感觉、学习、态度等心理因素会有不同的购买行为。房地产价值量大，具有耐久性，个体差异大，因消费者购买房地产的行为称为是复杂购买行为。分析购买行为要素：谁买房（who）为什么买（why）买什么样的（what）买哪一个（which）什么地方买（where）什么时候买（when）如何买（how）买多少（howmuch）四川建筑职业技术学院消费者特征调查这里面主要包括对消费者的经济状况、年龄、性别、职业、地位、性格等的调查。对消费者的整体特征的调查有助于房地产企业在推出产品时能更好地设计出符合消费者需求的商品房。四川建筑职业技术学院房地产市场需求调查主要指标指标名称含义国内生产总值按市场价格计算的一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。人口数一定时间点、一定地区范围内有生命的个人总和，包括常住人口和现有人口。城市家庭人口居住在一起，经济上合在一起共同生活的家庭成员。就业人员数量从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量。就业分布按产业或职业分类的就业人员分布状况城镇登记失业率就业人员与失业人员的比值城市家庭可支配收入家庭成员得到可用于最终消费支出和其他非义务性支出以及储蓄的总和，城市家庭总支出除借贷支出以外的全部家庭支出，包括消费性支出、购房建房支出、转移性支出、财产性支出、社会保障支