浅析韩国住房制度

浅析韩国住房制度公司理财11翁文灏2011312463公司理财11张家齐2011312462国际金融11张乔2011312438目录TOC\o"1-2"\h\z\u一、韩国住房制度变迁3(一)住房政策演变3(二)住房保障制度8二、韩囯ABCP融资方式11(一)房地产工程融资证券化(PFABS，PFABCP)11(二)韩国资产证券化现状及实际状况分析14(三)韩国ABCP方式资产证券化存在的问题17(四)ABCP方式在中国房地产工程融资中的应用启示18三、韩国的不动产税19〔一〕不动产取得环节的税种19〔二〕不动产持有环节的税收20〔三〕不动产转让及租赁环节的税收21〔四〕不动产税基评估体系21〔五〕对我国不动产税制改革的启示22四、后记24五、参考文献24文章摘要：本文从韩国房地产市场住房制度的变迁讲起，分五个阶段介绍了韩国住房制度从起步到最终成熟的过程。此后，文章分住房保障制度，APCP融资方式，房地产不动产税等三方面着重介绍了韩国房地产业住房制度的突出特点，并在每一点后强调了这种制度之于当今中国房地产市场的启示与借鉴意义。韩国住房制度变迁住房政策演变韩国的住房政策是从20世纪60年代开始实施的。因为20世纪50年代的韩国经历了朝鲜战争及其战后持续的国内政治、经济局势的动乱不稳，致使政府无法进行有序的经济开发，更无暇顾及居民的住房问题。〔1〕20世纪60年代———政策准备期1961年朴正熙掌权以后，韩国政府制定了第一个《经济开发5年方案》，把促进住房建设和供给，加大政府对住房市场的参与等内容，纳入该方案之中。1963年，公布了第一个关于住房的法律———《公营住宅法》，明确了公房的供给对象，即无房户、低收入者、灾民等。此外，为了扩大公房的供给、解决住房建设资金短缺的问题，成立了大韩住宅公社〔1962年〕和韩国住宅银行〔1967年〕等两家国有公共机构。这一时期，由于韩国的产业开展处于工业化起步阶段，政府投资又倾斜于产业根底设施的建设等原因，政府对住房建设方面的实际投资非常有限。从1965年到1969年，共建设45.9万套住房，其中政府公共机构〔大韩住宅公社和地方政府公共机构〕所占比重只有18.4%，而81.6%的住房是由民间建成的〔参见图1〕。此外，住房投资占GDP的比重也只有2.3%。总而言之，韩国在此期间并没有实现大量供给住房的政策目标，只是在机构、制度、法规建设等方面，做了一些准备。〔2〕20世纪70年代——制度建设期进入20世纪70年代以后，具有真正意义的住房保障体系的建设得以开始。这一时期工业化进程的加快使大量农村人口涌入城市，致使城市的住房缺乏问题日显突出，住房普及率也呈现下降的趋势〔参见图2〕。为此，韩国政府于1972年提出了“一户一住宅”的政策口号，并制定《住宅建设10年方案》〔1972-1981〕，把解决住房问题纳入到长期的战略目标之中。作为配套法规制定了《住宅建设促进法》〔1972〕、《关于国民住宅优先供给的规定》〔1978〕等法规，确立了以多渠道建设住房、公共机构重点建设小户型住房、构筑量产体系等为内容的住房政策的根本方针。还具体规定公房、商品房的供给方法，特别是通过指定公房的优先供给对象，照顾了无房户和低收入阶层。进入20世纪70年代后期，为了抑制房价和住房投机行为，韩国政府出台了《商品房上限价政策》、《8.8抑制不动产投机措施》等政策。此外，还导入了“住宅请约制度”〔1978，住房认购储蓄制度〕，该制度是居民购置商品房之前，在韩国住宅银行开立专门账户，并每月存入一定金额的住房认购定金，而政府根据“请约金”的缴付情况、年限以及其它条件来决定购房优先顺序的制度。另一方面，为了有效地开发、供给住宅用地及工业用地，1975年韩国政府成立了又一家国有公共机构韩国土地公社。从1970年到1979年，韩国共建设176.1万套住房，其中国有公共机构所建住房占总套数的比重达29.7%。公共机构为增加住房供给、稳定房价，做出了积极的奉献，特别是在房价上涨、投机盛行的1977~1979年间，这一比重分别到达38%、38%和47%〔参见图1〕。此外，20世纪70年代住房投资占GDP的比重与20世纪60年代相比，增加一倍，到达4.8%的水平。〔3〕20世纪80年代———制度成熟期1981年，为了解决政府公房和廉租房建设资金的缺乏，韩国政府设立了国民住宅基金，该基金来源于国民住宅债券、“住宅请约金”、捐款等。另外，为了更好地解决产业工人等低收入群体的住房问题，出台了关于“小户型住宅建设义务比率”的政策，要求在商品房建设当中小户型住房〔60m2以下〕所占的比重不得低于50%，并于1984年公布《租住房建设促进法》，开始了廉租房的建设。另外，韩国政府以大量供给住房为目的，于1988年开始实施了《200万户住宅建设方案》〔1988-1992〕，韩国由此进入“住房大量供给时代”。该方案最大的特点是根据不同收入阶层的具体需求对投资主体、供给对象进行了细分化，如对最低收入阶层采取由政府负担85%的投资，建设永久租住房的政策，而对低收入阶层采取由国民住宅基金出资建设租住房和小户型公房的政策。《200万户住宅建设方案》的实施不仅重点照顾到了低收入阶层的利益，还考虑到了高收入者多样的需求。〔参见表1〕此外，作为配套措施还修改了不利于房地产市场多样化开展的一些政策。如20世纪70年代制定的商品房限价措施，虽然对抑制房价和投机起到了积极的作用，但该政策不利于满足消费者对住房的多层次需求，特别是制约了住房的高档化开展。因此，韩国政府于1989年导入了“本钱联动制”，此项政策是根据地价、建设本钱等本钱因素指导房价的制度。进入20世纪80年代后期，相对于土地投机行为的盛行，韩国政府出台了《地价公示制度》〔1989〕，要求每年对指定地区的地价进行调查，并予以公布，而新建住房的地价根据邻近地区的公示价格进行核算。从1980年到1989年，韩国共建设263.4万套住房，建设总套数比20世纪70年代增加了49.6%，其中国有公共机构所建的住房占总套数的比重高达49.1%〔参见图1〕，而且住房投资占GDP的比重到达5.1%。但因政策效应没有得到完全显现，整个20世纪80年代的住房普及率还是停留在70%左右的水平〔参见图2〕。〔4〕20世纪90年代以后———政策调整期进入20世纪90年代以后，得益于《200万户住宅建设方案》〔1988-1992〕的完成和《新经济5年方案》〔1993-1997〕的实施，韩国的住房难问题得到了根本性改善。并且，住房价格也开始出现下降的趋势，如扣除物价上涨因素，1996年与1991年相比，住房价格实际下降43%〔Kim,2007〕。在《200万户住宅建设方案》实施期间，共建设281.2万套住房，住房普及率也从1988年的70.9%，到1992年升至76%〔参见图2〕。另外，1993年金泳三执政后实施的《新经济5年方案》期间内，共建设住房312.5万套，建设总套数比《200万户住宅建设方案》期间增加了11.1%。1993年开始，金泳三政府对往届政府一贯坚持的政府主导型经济政策调整为重视市场调节。在住房政策上，政府减少对住房市场的直接参与，加大了对民间企业的支援。但是在扩大供给、稳定房价、低收入阶层的安居等方面，总体上还是延续了20世纪80年代住房政策的根本方针。此外，为了制止房地产交易当中出现的偷漏税和投机行为，于1995年公布了《不动产实名制》。然而1997年突如其来的亚洲金融危机给韩国经济造成了沉重打击，住房市场陷入了前所未有的低谷，大批的建设企业因有效需求缺乏、商品房积压、资金周转困难而陷入困境。仅在1998年，住房建设企业的破产率就到达了14.3%，住房建设套数比上一年减少了48.7%，房价、地价也出现大幅度下跌的情况〔Kim,2007〕。为了防止重蹈日本泡沫经济崩溃以后经济陷入长期低迷的覆辙，韩国政府陆续出台了搞活住房市场的诸项措施，如加大政府对住房建设的资金支援；减免房地产转让所得税、取得税、登记税等；放松对转卖住房的限制，放宽对“请约”资格的审查等措施。此外，于1997年废止了“小户型住宅建设义务比率”，还取消除首都圈〔首尔、京畿道〕以外的商品房限价措施，进而到1998年在全国范围内取消了上限价政策。从1999年下半年开始，韩国经济呈现复苏迹象。但是在金融危机期间住房建设总量缺乏的情况下，随着经济复苏所带动的新需求增加和潜在需求的爆发，使住房价格开始出现攀升的趋势，进而激化了低收入阶层住房难的问题。2001年和2002年的房价涨幅分别到达了9.9%和16.4%〔Kim,2007〕。为此，2001年韩国政府对1998年提出的《建设5万套国民租住房方案》进行了修改，把原定目标调整为，到2003年建设20万套国民租住房。在此项方案里把受惠对象定为，收入水平达不到上一年度城市劳动者平均家庭收入的70%〔10年型〕或50%〔20年型〕水平的无房户，另外，建设资金的70%由政府和国民住宅基金负担〔参见表2〕。从1998年到2002年，韩国政府实际共建设11.9万套国民租住房。从1990年到2002年，韩国共建设740.4万套住房，年平均到达57万套，比20世纪80年代的平均水平增加了1.2倍。住房投资占GDP的比重实现了历史最高水平，到达6.7%，比20世纪80年代增加了31.4%。住房普及率也从1990年的72.4%，到2002年超过100%，到达100.6%的水平〔参见图2〕。住房保障制度(1)韩国住房保障制度根本安排1.公共保障住房制度韩国的公共保障住房有两种:小型商品住房和公共租赁住房。小型商品住房是针对具有一定购置能力的中低收入居民而建设的小型公共住房，这种房屋的面积在60平方米以下;公共租赁住房是由中央政府或地方政府用财政预算或国民住宅基金而建设的租赁住房。公共租赁住房包括三种类型:永久租赁房、公营租赁房和国民租赁房。其中，永久租赁房是专门针对最低收入阶层而建造的非营利性住房，建设资金大局部来源于财政资金，少局部来源于入住居民的租房保证金;公营租赁房和国民租赁房供给对象仅限于中低收入者，资格审查制度非常严格，建设资金来源于政府财政、住宅基金和入住人保证金和租金。公共租赁住房的赁期一般为5—50年，租赁期满后卖给租住者。国民租赁房是目前韩国公共租赁住房的主要类型，面向前一年收入不到城市居民家庭月平均收入50%—70%的无房者，而且求租对象是住房认购储蓄户，公共租赁住房的租赁期为30年。公共保障住房制度在韩国实施以来，不仅极大地保障了韩国居民的住房需求，最大限度地缓解了居民住宅的供求矛盾，而且促使国内房价水平逐步走向平稳，极大地遏制了住宅市场的投机泡沫。2.公共保障住房形式多样(a)住房租金补贴。韩国的根本生活保障法规定，当地政府应给予收入低于最低生活费用标准的家庭一定的住房补贴。(b)低息租金贷款。韩国的根本情况是，在签订租赁合同时住房承租人需向出租者支付押金，相当于住房价格的50%—70%，这局部押金在租赁期结束时返还给承租人。为了稳定房地产市场和减轻低收入承租人的住房负担，自1997年金融危机之后，韩国国民住宅基金针对低收入承租人推出了两种租房押金贷款:一是面向城市低收入家庭的押金贷款。持有当地政府开具的证明文件的城市低收入家庭，可以获得年利率仅为3%、贷款额一般不超过1000万韩元(约9000美元)的押金贷款。二是面向无房的低收入劳工的押金贷款。年收入低于3000万韩元的劳工可以获得年利率为7.7%—9%、相当于租房押金50%的贷款。(c)低息购房贷款。韩国政府针对购置小型住房的低收入无房家庭，给予多方面的低息购房贷款支持。对于年收入低于3000万韩元或27000美元的无房家庭，在购置85平方米以下的公共租赁房屋或二手住房时，可以申请年利率为7.75%—9%、总额不超过6000万韩元的贷款;在购置85平方米以下的新建住房时，可以获得年利率为8.5%、总额在3000—5000万韩元的住房贷款;如果购置60平方米以下的住房，那么可获得年利率为8.5%、相当于全部房价70%的贷款。(4)税收优惠。低收入无房家庭在购置小型住房时还能获得相关的税收优惠，购置低于40平方米住房的低收入无房家庭，可免缴住房购置税和交易登记税;购置40—60平方米住房的低收入无房家庭，可减半征收住房购置税和交易登记税。此外，低收入家庭如果使用住房储蓄购置住房，还可以减少40%的住房购置税和交易登记税。(1)管理机构1.国土海洋部国土海洋部主要负责制定、修改住房保障有关法令;建立住宅综合方案;制定国民住宅基金的运行方案;筹措政府部门资金;监督国民住宅基金受委托机关等。2.国民银行和友利银行韩国国民银行于1963年成立，1990年合并了大东银行和长期信用银行，2001年合并住宅银行后，成为韩国最大的商业银行。国民银行主要负责经营管理国民住宅基金，为韩国住房保障建设提供金融支持。国民住宅基金主要来源于政府投资、吸收房屋申购储蓄、发行住房抵押支持证券、国民住房债券和住房福利彩票，资金运用主要投向开发商建房贷款和向中低收入群体发放全额房屋租赁资金、个人购房贷款以及改善居住环境等。2008年韩国政府确定友利银行为国民住宅基金的总管机关，同时确定农协中央会、新韩银行、韩亚银行和企业银行为一般受托机关，国民银行只保存承当现有账户的管理业务。友利银行实行商业性银行业务与政策性银行业务分别核算，政策性银行业务接受国土海洋部的监管。3.LH公司(原大韩住宅公社)LH公司成立于1962年，主要负责承当公营住宅建设，并负责对申请保障性住房的居民资格条件进行审查，每年约为中低收入者生产并提供5万套保障性住房。为了有效管理其开发的住宅，LH公司专门成立了一家子公司———新住宅公司。新住宅公司的宗旨是，通过有效的设施维护和高质量的管理效劳，为住户提供舒适的居住环境。除了总部之外，新住宅公司下设12个分部和258个管理处，公司总部制定住宅管理和维护的宏观规划，分部建立具有操作性的住宅管理和维护规划，管理处那么具体负责住宅小区的物业管理、房屋缺陷控制等工作。(3)韩国住房保障制度的特点1.政府住房保障责任明确，住房管理体系完善一方面，韩国政府通过制定相关的法律法规，实施住房建设促进法等政策，着力构建住房制度框架，合理规划和开发住宅用地，逐步满足韩国全体国民日益增长的住房需求;另一方面，基于对工业化和城市化快速开展过程中产生低收入居民住房困境的认识，韩国政府将解决低收入居民住房困难问题作为住房保障政策的优先领域，采用公租房提供及多种形式的住房支持政策，为低收入家庭提供住房保障。2.低收入家庭界定标准明确，住房保障措施多元化韩国政府在解决低收入家庭住房保障问题上，首先明确界定低收入标准或资格条件，在此根底上，再针对不同类型低收入家庭的住房需求，采取提供公租房、低价房、低息贷款、税收优惠等多种保障措施，以确保低收入居民家庭能够到达合理居住标准，并逐步拥有自己住房。3.加强政策引导，注重小户型住房的供给建设尽管韩国已经成为兴旺市场经济国家，但是政府为低收入阶层制定的住房保障标准仍然是“小户型”住房，其中低收入家庭的住房保障标准是每户60—80平方米，最低收入家庭的住房保障标准那么为每户40平方米。韩囯ABCP融资方式房地产工程融资证券化(PFABS，PFABCP)与韩国房地产开发工程相关的PF(projectfinancingLoan)是1997年金融危机以后以企业金融变形的形式引进的PF方法之一，类似于一般的担保贷款结构，但有一点不同的是其以贷款机构特定工程中未来发生的收益等现金流作为归还资源。但是与韩国房地产开发工程相关的工程融资(PFLoan)不仅以工程的现金流，还以物质上的担保、对债务人的担保或建筑商的连带担保等信用增级作为前提，与工程融资(PF)有原那么上的区别。它随着韩国房地产开发事业的具体情况而变化，并且得到了快速开展。与房地产开发工程相关的PFLoan证券化指的是将房地产开发商的贷款债券进行证券化。在过去施工单位同时也兼任施行的开发方式下，开发工程相关的贷款是建筑商的企业贷款，然而“97年金融危机以后Developer开发方式成为主流，作为施工单位的建筑商提供连带担保或债务承当，实现了开发商的PFLoan融资。随着房地产市场逐步升温，建筑商积极使用此类房地产开发工程相关PFLoan证券化作为新的融资手段，从2005年开始快速增长，证券化形式也摆脱了以往固定的ABS方式，而转向灵活的ABCP方式。1．ProjectFinancingABS(AssetBackedSecurities)ABS工程融资(PFABS)是以开发商开发工程所必要的经营资金及用地购置资金等工程相关的贷款债券(projectFinancingLoan)为根底，SPC发行的资产证券化证券。对于ABS工程融资(PFABS)信用等级的判断依据包括PF相关的资产现金流，建筑商的信用等级以及建筑商对贷款债券的债务承当或连带担保等信用增级。ABS工程融资(PFABS)的发行模式与一般的ABS模式相同，是贷款机构对证券化公司(SPC)转让贷款债券，SPC(特殊目的公司，SpecialPurposeCompany)发行ABS售给投资者的模式。从PFABS主要参与机构的业务作用来看，贷款机构为ABS工程融资(PFABS)中的根底房地产开发工程提供贷款，这些贷款充当着房地产开发工程建设资金，在ABS过程中，把贷款债券出售给证券化公司，如果能够按时归还贷款，那么从此贷款机构在证券化及房地产开发工程中的作用实际上就终断了。证券化公司(SPC)是为将和房地产开发工程相关的贷款债券等进行证券化而设立的。它以从贷款机构获得的贷款债券为根底发行ABS，以获取的资金来偿付。业务受托人担任一般经营业务，主要是起着协调发、行证券化证券的SPC和证券化证券投资者之间关系的作用，还负责管理证券化资产、证券化证券的提前归还等证券化证券相关的业务、余额资金的运用、委托人的支付情况及委托处理业务报告、清算业务等。2．ProjectFinancingABCP(AssetBackedCommercialPaper)资产抵押商业票据(AssetBackedCommercialPaper，以下称ABCP)是ABS和企业票据(CP)的结合形式，是SPC以销售债券、租赁债券、公司债、PF相关贷款债券等资产为担保发行的CP。在韩国，ABS是以证券化资产为根底发行，ABCP是以归还ABS债券为条件定期发行CP的模式发行。ABCP与ABS在发行模式上差异并不大，而是在证券化证券的种类上存在着差异，即分别是企业票据和债券。从证券化证券的发行等级来看，ABS不仅以AAA级发行，而且还以AAA级以下的等级发行，但是大局部的ABCP只以A1级发行，在这一点上两者存在着差异。房地产PF中ABCP的使用是当初以ABS循环(revolving)发行为目的而引进的。当期限相对较长时，ABS发行后再发行短期的ABCP来归还已发行的ABS，从而可以利用短期利息来融资长期资金。尤其是2006年9月金融监督院对房地产ABS工程融资(PFLoanABS)业务的管制和随着房地产市场的升温，房地产PF剧增，依照商法设立证券化公司来促进证券化时，因各种业务便利性，与资产证券化法发行的ABS模式相比，ABCP工程融资(PFAB-CP)发行模式急速增长。PFABCP发行模式与PFABS的发行模式根本上是一致的，是依据商法的SPC以开发商贷款的贷款债券为根底资产发行CP的一种模式。PFABS和PFABCP的特征如表1所示。两者最大的区别就在于PFABS是依据资产证券化法设立的SPC发行，而PFABCP主要是依据商法以公司形式设立的SPC发行。通常PFABCP以三个月为期限发行，因此和发行期限较长的ABS相比，低利息资金融资是可行的。但是由于存在利息变动风险，而且大局部具有循环(revolving)发行的结构，因此在循环发行的过程中存在着一定的流动性风险。为了消除ABCP的循环发行风险，金融机构作为流动性供给机构签订ABCP购置契约，并购置循环发行的ABCP中在市场上的剩余量，从而保证循环发行的顺利进行。韩国证券化市场可以分为注册证券化和非注册证券化。注册证券化是依据资产证券化法(ABS法)及住宅金融公社法(MBS法)发行ABCP、ABS、MBS的，而非注册证券化那么是依据商法的SPC(股份公司/)发行ABCP的。发行ABS/ABCP公司的类型分为依据资产证券化法的证券化专营公司、依据商法的及股份公司。韩国资产证券化现状及实际状况分析1．房地产ABS工程融资(PFABS)发行现状及特征以2006年为转折点，持续降温的房地产ABS的发行在2009年房地产市场回暖后呈逐渐增长的趋势。而且从2008年下半年开始至今，随着过去大规模采用PFLoan的商业银行和储蓄银行在风险管理措施方面限制PFLoan的实行与循环(revolving)，建筑公司的筹资主要集中在证券化证劵市场。受到2008年金融危机余波和建筑公司结构重组(busi-nessrestructuring)的影响，经历了2008年下半年最低迷局面的PFABS市场，伴随着经济的复苏的，呈现出快速增长的趋势。2009年房地产PFABS的发行规模到达韩币12．3兆元(177次)，比2008年韩币9兆元(126次)增加了35．7%(次数增加了40．5%)。由于大多数建筑公司进行结构重组，截至2009年第1季度，对房地产PF部门信用风险的担忧到达了最高点，房地产PFABS的发行急速减少。但是从第2季度开始，以A级建筑公司为主，进行了重新发行，在短期内恢复到了以往的发行规模。仅2009年下半年，发行额到达韩币8．3兆元(111次)，创造了半年发行额的最高纪录，只用了1年的时间完全摆脱了低迷的局面.2006年PFABS发行到达了最顶峰，在整个ABS市场上，PFABS所占的比重增长到46．8%(次数占66．9%)。但是，随着后来房地产PFABS发行减少，其所占的比重也大幅减少。2006年9月，自从“ABS相关业务模范标准实务协议会”上修订了规定后，只有当确保土地所有权等开发工程到达一定程度时才能发行房地产PFABS，并且在未满足房地产PFABS发行标准或需要短期性筹资时，可以发行房地产PFABCP。因此，房地产PFABS的发行相对减少。尽管2009年房地产PFABS发行大幅增长，在整个ABS市场上，PFABS所占的比重比2008年减少，这也就说明2009年房地产PFABS市场的开展对整个ABS市场并没有产生太大的影响。以上对房地产PFABS按证券化证劵类别和证券化公司形式进行仔细分析的结果清楚地说明了证券化证劵类别和证券化公司形式之间存在着密切的关系。与只能发行ABCP的商法的证券化公司的特点有关，即证券化公司的形式决定着即将发行的证券化债券到底是证券化债券还是ABCP。在房地产PFABS市场上，ABCP及商法上证券化公司的交易比重增加的关键性契机是金融监督院的“房地产PFABS发行标准强化措施”。通过表格可以看出，因规定强化，通过证券化专营公司的证券化债券的发行变得日益困难，从2006年下半年开始，通过商法上证券化公司发行的ABCP的比重反而发生了戏剧性的增加。2．房地产ABCP工程融资(PFABCP)的扩大背景1998年9月资产证券化法制订以后，近十年来，韩国资产证券化业务从数量、质量等方面都有成就，并出现了符合金融环境及市场需要的多种形式并具有目的性的证券化技法。从此按照新融资方式进行的资产证券化案例不断积累，资产证券化技法的持续开展，丰富了市场参与者所需要的金融。尤其对于房地产PFLoan资产证券化来说，包括Conduit方式的ABCPProgram方式得到了普及，根据近期的研究论文和研究报告显示，主要原因是:第一，PFLoan使用资产证券化法的证券化实际利益并不大;第二，由于2006年9月金融监督院修订了ABS相关业务的标准标准，以PFLoan为根底资产的资产证券化法上的ABS发行受到了一定的限制;第三，因ABCP可以享受长短期利息差额的利益，发行公司对ABCP的兴趣大增，而且为了对房地产市场景气的变动所带来的风险进行控制，PFLoan证券化证券投资需求转移到短期的，因此在PFLoan证券化中，和期限较长的ABS模式相比，期限较短的ABCP模式使用得更多。从ABCPProgram融资方式来看，对证券化根本领项以资产证券化法作为依据，依据商法以股份公司的形式设立SPC。与依据资产证券法的证券化专营公司不同，它防止了每次证券化时设立SPC，而以商法的股份公司的形式设立SPC，并可以发行证券化证券。有价证券发行时没有向金融监督院注册的义务，也没有义务公告或提交工程报告书。由于节省了在金融监督院注册的时间，从而大大缩短了证券化所需要的时间，而且可以根据市场情况在适当的时机以私募的方式发行短期的ABCP，这样更容易吸引投资者，没有发行手续费以及注册登记费的负担，因此和发行长期的ABS相比，可以大大节约金融费用。从原债务者或资产持有者(金融机构)的角度分析，其可以获得金融交易的便利性和迅速性、费用节约等一举三得的效果。而且证券化证券(ABCP)是通过金融机构的信用增级，在外部信用评级机构被评为最适合投资等级的最高等级。仅仅从投资者角度来看存在对根底资产可能发生的信用风险，从发行人角度来看存在对短期证券化(大局部为3个月未满的短期)的流动性风险，但为了预防根本上对证券化证券(ABCP)无法正常进行根底资产的现金流或者ABCP循环发行(每3个月revolving)有困难时的情况，金融机构通过信贷业务(直接供给资金)及ABCP购置契约(流动性提供，该金融机构承当CP)消除风险，所以通过金融机构信用增级的ABCP是本息归还的平安性评定为A1等级的CP信用等级。如上所述，证券化证券不仅在证券化业务具备迅速、简单的便利性和效率性、确保ABCP的平安性、同时还具备本息回收的投资者保障机制等条件下发行，而且根据ABCPProgram方式的资产证券化规模迅速得到了扩大。韩国ABCP方式资产证券化存在的问题尽管资产证券化促进了金融市场的效率性、资金融资手段的多样化等给交易当事人提供经济上的便利，而且给投资者提供新的投资时机，但是美国次级抵押贷款事件引发的全球金融危机和韩国房地产市场衰退增大了房地产开发PF相关证券化证券不良的可能性，由此对金融系统崩溃的忧虑和金融公司及投资者发生巨大损失的可能性几率增加，媒体对房地产PFABCPProgram方式的资产证券化提出如下否认的看法。第一，金融机构设立商法上的证券化公司(SPC)，以ABCP方式促进非注册的资产证券化是对资产证券化法和监督规定的一种回避。此时，证券化证券的透明性降低，对投资者的保护缺乏。证券化的快速扩大会导致供求不平衡和信贷紧缩。第二，房地产开发工程的PF相关债券作为根底资产发行ABCP时，ABCP一般以3个月为期限发行，因此到期时需要循环发行。房地产市场下跌时，建筑商的资金短缺及现金流不流畅，流动性风险发生的可能性较高，证券化公司拖欠或违约(default)发生时，最终承当责任的是购置票据契约或提供流动性等附加信用增级的金融机构。第三，证券化过程中通过购置契约，信贷业务等信用增级提高ABCP的信用度，降低融资利息，但是建设经济遭遇冷潮时，不仅仅ABCP受到影响，就连金融机构也连连受到冲击。商法上的conduit成为监督的死角，其相关的风险也会扩大。ABCP方式在中国房地产工程融资中的应用启示目前，中国的资产证券化的开展相比国外来说要缓慢一些，中国的证券市场在很多方面的开展还处于起步阶段。但是我们不得不看到中国未来的开展前景，资产证券化在中国拥有很好的开展，尤其是在房地产市场。中国的企业直接融资的比例很低，大局部是依靠银行等间接渠道，如果资产证券化能在中国的房地产业得到很好的应用，那么将会带来非常大的收益。ABCP是以ABS转换发行为目的发行的，相比ABS来说具有期限短的特点，主要用于短期融资，因此也具备灵活性与便利性，同时由于其融资利率比拟低，可以为房地产商降低融资本钱，可以说ABCP对于中国未来房地产工程融资是一个很好的模式选择。但是同时我们还应该看到ABCP在房地产融资应用过程中需要注意的几点:第一，就目前的状况来看，中国的ABCP市场开展不是很成熟，2005年首次推出ABCP，最近几年，ABCP市场也在开展，但是结果并不是很尽如人意，这主要受到当前中国现实情况的制约，因此国家应该制定相关的法规，完善证券市场，为ABCP在房地产市场的应用创造一个良好的外部环境。第二，从ABCP本身来看，它对流动性的要求很高，这就带来了ABCP在应用过程中的流动性风险问题，一旦房地产商面临流动性紧缺，那么ABCP就会有风险，这是ABCP本身的特点决定的，因此中国应该加强对房地产商的监管，保持流动性充足，从而可以使得ABCP的风险降低。第三，中国应该根据本国的具体情况设计符合本国房地产商融资工程的ABCP，目前世界很多国家都在使用ABCP，但是都是根据本国的具体情况设计的，比方期限可以有一定的灵活性，因此中国在实行房地产工程融资的证券化过程中应该借鉴别国经验，推出具有中国特色的PFABCP。韩国的不动产税韩国不动产税制体系包含11个税种，从发挥调节作用阶段来看可将其划分为三类：不动产取得环节的税种包括取得税、注册税、印花税、地方教育税和农渔特别税；不动产保有环节的税种包括财产税、城市方案谁、共同设施税和综合房地产税；不动产转让环节的税种包括转让所得税、居民税。其中租赁环节对取得税、注册税、综合房地产税与转让所得税都做了特别的规定。此外，韩国还有较为标准的不动产税基评估体系。〔一〕不动产取得环节的税种取得税，即不动产财产权或财产价值发生转移或价值变动时对其转移或变动事实进行课税的流通税。通过购置或继承方式取得不动产的人为取得税的纳税人；土地和建筑物是取得税的课税对象；取得当时的价额为取得税的课税标准；取得对象价款或年付金额的2%为取得税的“标准税率”，各地方自治团体可依据条例在标准税率50%的范围内进行加减调整，对于政策目的的6%和10%的“重课税率”那么不得进行加减调整。注册税，即以二次形成后续行为的登记、注册行为作为对象的“价值流通税”。注册税的纳税人是在公簿上登记注册财产权及其他权利的取得、转移、变更或消灭相关事项之时接受其登记或注册者；注册对象是登记注册；在房产登记时，注册税分为以金额作为课税标准按照定率税课征的局部和以登记注册行为本身作为课税标准并按定额税课征的局部；税率根据不同课税对象有所不同〔见表1〕。印花税，是一种附加税，属于以二次形成的后续行为作为对象的“价值流通税”。印花税的纳税人为创立、转移、变更财产所有权而订立相应文书的单位和个人；课税对象为关于房地产的所有权的转移的合同书以及证券、存款等各种权利证书；税率因记载金额大小采取累进税率〔见表2〕。地方教育税，是一种附加税。财产税的纳税义务人负有缴纳地方教育税的义务；在地方教育税的课税标准和税率当中，附加语注册税与财产税上的税率为注册税额的20%和财产税的20%。地方自治团体在地方教育投资财源周转必要之时，可以根据该地方自治团体条例的规定在标准税率的50%范围之内对地方教育税税率予以加减调整。农渔村特别税，是一种附加税。纳税义务人是得到所得税、法人税等减免者和取得税缴纳者；税率因所附加的税种不同而存在差异〔见表3〕。〔二〕不动产持有环节的税收财产税，对土地和建筑物普遍征收，即只要拥有不动产，就要缴纳财产税。课税对象是土地、建筑物和住宅。对土地、建筑物、住宅的财产税课税标准为市价标准，由于在2005年年末引进了住宅公示价格制度，为解决由此引发的财产税课税标准一时间急增问题，韩国采取了逐年提升课税标准的方法，即对于土地和建筑物，在2006年适用市价标准额的55%，自2007年开始，每年提高5%，自2015年开始，为市价标准额100%；对于住宅，在2006年和2007年为50%，自2008年开始，每年提升5%，自2017年开始，为市价标准额的100%。财产税的税率是对不同的课税对象采取不同的税率，区别对待。城市方案税。纳税义务人是对土地、建筑物、住宅负有财产税纳税义务者；课税对象是土地、非居住用建筑物和住宅；课税标准是按照土地、建筑物、住宅等直接适用相应财产税的课税标准额；税率是单一比例税率千分之五，也可根据特别市、广域市、市、郡的条例，对相应年度城市方案税的税率做出调整，但税率不得超过千分之二点三。共同设施税，是为了充当消防设施、污物处理设施、水利设施及其他公共设施所需费用对因其设施受益者进行课税。纳税义务人是建筑物的所有人；以土地和建筑物作为课税对象；课税标准是土地、建筑物的价额，但是采取逐年增加的方式，在2006年适用公示地价和住宅公示价格及非居住用建筑物的市价标准55%，自2007年开始每年提高5%，自2015年开始为100%。综合房地产税，对于住宅将土地和建筑物合起来课征综合房地产税，对其他土地那么课征财产税。纳税义务人是各户的主要住宅所有人和土地所有人；课税对象是课征财产税的住宅和土地；住宅的课税标准是按照各个纳税义务人对住宅公示价格进行合算的金额上扣除6亿韩元，对综合合算课税对象的综合房地产税课税标准是在各个纳税义务人对相应课税对象的综合房地产税课税标准是在各个纳税义务人对相应课税对象的公示价格进行合算的金额上扣除40亿韩元；对住宅的综合房地产税适用四阶段超额累进税率〔见表4〕，综合合算课税对象与特别合算课税对象的综合房地产税税率同样采取超额累进税率〔见表5〕，为防止暂时性税负增加，韩国确定了各年度课税标准的适用比率和相应税率，并逐年增加。〔见表6〕〔三〕不动产转让及租赁环节的税收转让所得税。纳税义务人是在国内拥有住房或1年以上居所的个人和非居住者，在国内所得的个人应对综合所得、退职所得、转让所得缴纳所得税；课税对象是转让房地产、房地产相关权利、股份或股权、营业权、会员权等而发生的转让所得；居住者转让所得的课税标准区分为综合所得及退职所得的课税标准进行计算；税率除了一般转让所得税税率标准〔见表7〕之外，对于持有期间在1年以上2年以下时税率为40%，持有期间不到1年时为50%；属于1户3住宅时为60%，属于1户2住宅时为50%；非事业用土地转让的税率为60%，未登记转让资产的税率为70%。居民税。大体分为均等分摊居民税和所得分摊居民税。在市或者县内有住处的个人和由办公室的公司或缴纳所得税、法人税、农业所得税和转让所得税的个人或公司为居民税的纳税人。均等分摊居民税不管其所得，对个人、个人事业者、法人按照相同金额课税；所得分摊居民税是在缴纳所得税、法人税、农业所得税时附加10%进行缴纳。租赁用房地产税制。包括取得税、注册税、综合房地产税、转让所得税等具体规定。对于大韩住宅公社租赁住宅和住宅租赁事业者在取得税和注册税方面都有一定的减免优惠措施；对于最林住宅法上的长期租赁住宅或作为多户租赁住宅具备租赁期间、住宅数、价格、规模等一定条件的租赁住宅不在综合房地产税的课税标准合算对象住宅范围之内；对于因住宅租赁而取得的所得课征转让所得税，但对所有1个一下住宅者的住宅租赁所得不予征收所得税。〔四〕不动产税基评估体系韩国不动产税基评估体系包括税基评估和征收体系两个系统。税基评估由鉴定评价士和公务员鉴定评估，由不动产评估委员会审议，最终交由建设交通部公示，公示形成的价格形成了不动产的税基；征收那么是在税基评估的根底上按照具体税制计算和缴纳税金。韩国国会对不动产税制和税基评估进行统一立法，高度中央集权。评价鉴定士：由鉴定评价协会进行统一培训，负责标准地公示地价和标准住宅价格评估业务。鉴定评价机构接受建设交通部委托，按照属地化和业务熟悉程度分配每个鉴定评价士的工作量，工作时间至少为5年。市、郡、区公务员：负责个别地公示地价和个别住宅价格的估算工作，通过实际调查住宅的特性确定每个住宅的公示价格。〔五〕对我国不动产税制改革的启示韩国不动产税制体系和完善的税基评估制度相互映衬，成为房地产市场的一道强有力的措施，在其发挥有利作用的同时，也显现出一些负面效应，这些都可以为我国不动产税制的建立提供假设干经验借鉴。〔一〕明确改革目的，确定不动产税制目标定位不动产税因其税基稳定、易被纳税人接受等原因而被世界各国普遍采用，各国在不动产税制设计方面也都因其国情不同而定位不同：有些国家将不动产税定位为地方税种，旨在增加地方财政收入，强调其组织收入的功能；有些国家多采取累进税率、税收优惠或税收惩罚等措施，旨在打击土地投机、稳定房地产市场、促进社会公平，更强调不动产税的调节职能。韩国不动产税收入占地方税收入很少，其设立的主要目的就是打击土地投机行为、促进社会公平，因此在具体的税制设计时采用了累进税率、税收优惠等措施来调节国民的行为，这一措施对稳定房地产