小产权房的法律问题调查分析研究 法学管理专业

目录TOC\o"1-3"\h\u一、调查背景 1二、调查情况 1（一）调查时间 1（二）调查地点 1（三）调查方式 1三、调查单位部门 1四、调查内容 2（一）小产权房存在的法律问题 21.小产权房买卖合同效力认定问题 22.出卖人的恶意抗辩风险 23.“标的物”可能存在瑕疵 3（二）解决小产权房法律问题的具体建议 31.加强对小产权房的政府统一监管 32.对小产权房确权进行地方试点 43.进一步增加区域保障性住房供给 44.法院可对买卖合同效力分类处理 5五、调查结论 5一、调查背景小产权房问题由来已久，从根本上来讲，是由于我国实行城乡二元土地制度，因此现行法律体系一直未承认小产权房的合法地位。小产权房开发建设却屡禁不止，并且需求旺盛。小产权房由于缺乏法律的保护，买受人买卖合同通常被认定无效，使买受人在确权、流转或其他权益请求时常遇到障碍，权益得不到保障。小产权房一方面法律地位模糊，另一方面却已成规模，涉及面广，矛盾凸显，亟待解决。本文系统分析我国小产权房存在的法律问题，因事为制，探求小产权房问题的解决思路。二、调查情况（一）调查时间2023年3月1日至2023年3月20日（二）调查地点开封市（三）调查方式文献法三、调查单位部门开封市居民、房管局员工四、调查内容（一）小产权房存在的法律问题在行政机关的红头文件以及司法机关的案件中，大部分对“小产权房”买卖持否定态度。小产权房群体涉及各方利益，但由于法律暂未规定，矛盾突出，因此成为立法、司法、行政过程中的难题，容易引发社会问题。例如，关于“小产权房”买卖是否合法的争议，小产权房的交易或流转过程中无法可依的困境，以及如何保障与之相关的利害关系人的利益等。1.小产权房买卖合同效力认定问题小产权房是很难得到现有法律支持的，其买卖合同的有效性处于不确定状态，因此权利行使受到诸多限制。在我国现行的法律框架下，关于小产权房的相关权利尚不明确，但从法律实践的现状来看，司法及行政部门大多对其持否定态度。法院在处理这类案件时，由于没有法律的规定，当事人因为“小产权房”纠纷诉至法院时，人民法院通常采取回避的态度。在大部分的案件中，法院会以没有法律明确规定为由，以及在《中华人民共和国民事诉讼法》中受案范围之外，裁定驳回起诉，或者直接以违反法律的强制规定为由，判决买卖合同无效，导致许多纠纷得不到解决，使权利处于一种不确定的“危险”状态，当事人的权利难以保障。对买卖合同无效认定理由，首先，因为《土地管理法》规定了农户使用的、集体所有的土地的使用权，是不允许出让、转让或者出租用于非农业建设。其次，该法第六十三条还规定集体土地仅限集体成员使用，对使用者的身份进行限制，对地对人分别加以限制，而集体之外的购房者购买了住房，房屋之下土地的使用者也就不满足条件，不承认其合同效力，理由似乎非常充分。最后，《中华人民共和国民法典》明确规定了合同无效的法定情形，其中之一就是“违反法律、行政法规的强制性规定”。基于以上三点，在司法机关看来，这种合同明显违反法律的强制性规定，认定无效并无不当。2.出卖人的恶意抗辩风险“北京宋庄画家村案”曾一度成为社会热点，在全国引起了不小的轰动，以法院判决买卖合同无效而告终，似乎为小产权房问题的解决提供了一种途径，成为其他法院办理此种案件的参考，所以被称为“小产权房第一案”。此案件中，因为出卖人的单方面反悔而向法院提起了诉讼，请求法院认定买卖合同无效，经过两级法院的审理，均以集体之外的人不能购买这类房产为由，以判决买卖合同无效而告终。在这类纠纷中，买受人明显处于劣势地位，买受人在购买了小产权的房屋之后，售房者可向法院主张原来的买卖合同无效。特别是原来的售房者遇到房价上涨，通过利用确认买卖合同无效，再次出卖，获得更高收益；或者当遇到拆迁等情况，能够获得一笔可观的补偿，就会以这种理由进行恶意诉讼。这当然是有违民法诚信原则和公序良俗的，但是出卖人的诉求往往能够得到法院支持，买受人不得不面临遭受房屋升值部分的损失，包括自己对房子的支出，以及精神上的依附，最后自己还会被“驱逐”，买受人无疑是损失最大的。在这种情况下，售房者在出卖房屋时当然是知情的，无疑是利用法律的漏洞恶意进行抗辩，立法空白和司法上的模糊标准，便成为卖房人恶意诉讼以实现自己非正当利益的手段，买受人通常处于被动地位，权益很难得到保障。3.“标的物”可能存在瑕疵瑕疵，通俗地讲就是客观物体上的缺点或者缺陷，物的瑕疵不仅包括物理价值方面的缺陷，还包括物的权利瑕疵，是物上之权利不充分或者行使受到约束。对于合同中标的物的瑕疵，我国《民法典》明确规定卖方的瑕疵担保责任。在小产权房交易的过程中，就房屋本身来说，由于大部分是个人或者所谓“建筑队”在集体土地上私自开发，缺乏监管，开发者为了节约成本，所建房屋质量根本无法保障，充分体现了市场经济的“逐利性”。多数“小产权房”在建造时，无法办理相关的开发手续，也无法严格按照房地产建设流程以及科学的规划进行，质量参差不齐，质量好坏完全取决于开发者的“良知”，存在很大的安全隐患。小产权房因为是个人私自开发，并没有严格按照城市的规划建设，在供水、用电、天然气等生活资料供应，以及管道铺设等，不能纳入城市的供给网络，在实际使用过程中存在诸多不便。（二）解决小产权房法律问题的具体建议1.加强对小产权房的政府统一监管政府在小产权房问题的妥善解决上发挥主导作用，对于目前已经形成一定规模的“小产权”房，购买者数量庞大，涉及情况复杂，不仅是历史遗留问题也是紧迫的现实问题，需要妥善处理，要助力城市建设及国家城市化进程的目标。首先，在小产权房的相关法律没有完善之前，对于小产权房要严格进行管理，行政执法机关要加强监管，确保其符合城市规划，同时要严守十八亿亩耕地红线，确保其不非法占用耕地。对于严重违反规划、非法占用耕地，或者房屋存在安全隐患的“小产权”房，应进行改建或者拆除。其次，住建部门要对现存的小产权房的数量、规模、所述住户，进行仔细登记和排查，对小产权房进行清点造册，为后续问题的解决做好前期工作，不留隐患。最后，政府执法部门要深入基层，对小产权房设计问题进行记录，在问题解决的过程中既要兼顾效率，又要讲究公平。2.对小产权房确权进行地方试点在当前没有统一的小产权房处理政策之前，可以对一些典型地区进行试点探索，从而为问题的解决提供新的思路、实践和理论支撑。例如，深圳就是这一问题的典型地区，得益于经济的快速发展，人口的不断涌入，房价不断上涨，住房难题凸显，存在很多历史遗留问题。在探索小产权房问题的解决上，深圳市很早就进行了尝试和探索。2016年深圳公布了《关于完善人才住房制度的若干措施》，其中第十五条规定，鼓励利用自有存量用地建设人才住房。鼓励原农村集体经济组织继受单位利用自有用地、历史遗留问题用地等存量土地集中建设人才住房。第十六条指出，通过没收、租赁、征收历史遗留建筑等方式筹集人才住房。支持原农村集体经济组织继受单位依法将已建成、审批手续不完备的住房改造为租赁型人才住房，并给予补贴。深圳市通过加强政府监管、挖掘住房资源，对房屋性质进行转换，办理相应手续同时进行改造，并对权利人进行一定补贴，纳入人才性住房的思路，这不仅缓解了该市住房紧张的问题，也有利于小产权房“转正”，具有借鉴意义。因此，可以进一步放开对于典型地区的政策试点，从而为小产权房问题的解决形成统一方案。3.进一步增加区域保障性住房供给小产权房的出现，是民众对住房的旺盛需求与房价居高不下之间的矛盾，在市场的驱动下选择小产权房似乎成了“最优”解决方案。妥善解决中低收入群体住房问题是小产权房难题的重要出路，增加保障性住房能够从源头上削减对于小产权房的旺盛需求。政府应当加大对住房困难群体和低收入人群的保障性住房建设，例如廉租房、经济适用房等政策性住房的建设，做好申请分配机制，加强监督，将住房真正分配给有需要的群体。政府可以根据经济发展情况，地区城市建设情况，统筹、调配保障性住房规模，不同地区要做到具体情况具体分析，要兼顾不同人群差异和经济发展水平差异，在建设保障性住房的同时要进行相应配套基础设施建设；同时，可以考虑将部分现存的一定存量的“小产权”房，转设在保障性住房体系之内。4.法院可对买卖合同效力分类处理在小产权买卖司法的实践中，不能采取“一刀切”的做法，认定合同无效。对于一些符合成立要件的小产权房买卖合同，承认合同有效能够使权利义务清晰，便于处于被动地位的买受人维护自己的权益，同时尊重已经成立的客观事实，也防止卖房人进行恶意诉讼侵害买受人的利益，维护诚信的市场交易环境。对于按照相应规划，在集体土地上合法建设的小产权房的买卖合同，村民无疑对其享有所有权，对房屋