宏观策略专题报告：当前经济与政策思考-对当前地产5个问题的看法

n如何看待当前和未来房价走势？根据国家统计局公布数据，整体房价仍在惯性运行，下一阶段能否形成拐点，关键在于两者的赛跑，一是需求端的保障性需求，提升的速度能有多快；另一方面在于供给端的存量性供给，消化的速度能有多快。n当前住房贷款利率是否还有下降空间？住房贷款分存量与增量，在存量贷款中，浮动利率占绝对多数，根据定价逻辑，如果后续实际经济增速出现波动，存在压低存量浮动贷款利率的传导逻辑。增量贷款中，从具体操作看，利率下限已经被取消，利率下行空间，取决于银行业金融机构综合考虑自身经营状况、客户风险状况等因素后的释放空间。n目前对于楼市是否存在配置机会？需要注意到住宅是涵盖消费与投资两重属性的商品，其基础属性是作为消费品（耐用消费品附加属性则是投资品，在此基础上根据住宅不同的属性予以差别化对待。n目前房地产成交量是否已经触底？房地产成交包括新房和二手房两个维度，从新房成交来看，可以算一个大帐，估算当前家庭居住总面积约为599亿平方米，如按50年平均折旧，每年需要更新的家庭居住面积约为12亿平方米；根据国家统计局公布的2023年全年住宅销售面积为9.48亿平方米，或已处于超跌状态。n前期政策的效果以及可能发力空间？房地产政策调整最为明显的变化时点，是5月17日全国切实做好保交房工作视频会议，随后全国多个城市相继宣布降低房贷首付比例、取消房贷利率下限等政策手段。以上海为例，短期二手房出现阶段性回暖特征。更值得关注的是保障端，我们认为也是未来存在加力的空间。n风险提示事件：政策波动风险；经济波动超预期风险-2-请务必阅读正文之后的重要 -3-请务必阅读正文之后的重要由于房价包括二手房价格与新房价格，其中二出同步回落的态势，但高等级城市相较于低等级城市回落的幅度更低，显示出高等级城市在基础设施上的完善程度，以及医疗、教育等社会事业配套的优势，有利于吸引人口的集聚，从而为楼市提供相对充足的增量需求。-4-请务必阅读正文之后的重要对于后续房价的走势判断，由于房价是需求与供给相互匹配后的最终结果，因此，讨论房价的走势，需要从供给与需求两端，观察关键变量的从需求端来看，可以进一步细分为市场化需求与保障性需求两类，首先从市场化需求来看，现阶段居民仍然是购置商品住宅的主要群体，根据长期贷款表现偏弱，表明现阶段居民购房意愿仍然在低位运行。因此，需求端的主要观察变量，或是在市场化需求相对偏弱的背景下，保障性 -5-请务必阅读正文之后的重要从供给端来看，可以进一步划分为存量性供给与增量性供给，在存量性下一阶段能否推动房价形成阶段性拐点，关键在于两者的赛跑，一方面在需求端的保障性需求，提升的速度能有多快；另一方面在于供给端的-6-请务必阅读正文之后的重要住房贷款包括存量贷款和增量贷款两个部分，涉及到的利率水平并不一在存量贷款中，又区分为浮动利率贷款和固定利率贷款两种，其中浮动国存量浮动利率贷款定价基准进行转换，将原先由合同约定利率的定价此，现阶段，我国绝大部分的存量个人房贷利率，以最近一个月相应期由于原先的规则要求，加点数值在合同剩余期存量住房贷款利率能否下降，主要受到LPR利率水平的影响。但即使-7-请务必阅读正文之后的重要利率加点后，进行汇总统计，并去掉一个最高报价和一个最低报价，进真实利率（经通胀调整后）都是低于实际经济增速的，这一实践可以称率进行传导。对于增量贷款利率，从具体操作层面看，利率下限已经被取消，根据5限，中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平。在这种情况下，增量住房贷款利率的下行空间，往往取决于银行业现阶段如何看待楼市的配置机会，需要注意到住宅是涵盖消费与投资两投资品，在此基础上根据住宅不同的属性予以差别化对待。如果将住宅看作消费品来进行配置，通过购买住宅寻求基本居住功能，比较适合采用收入与支出两个维度的比较进行判断，尤其是自身收入与购房成本（本金+贷款）之间，能否在中长期具有比较稳定的关系，收一个维度，是对自身收入水平的稳定性和方向如何判断，第二个维度，是对购房相关支出的稳定性和方向如何判断，购房成本与租房成本之间的相互比较。是否购房需要结合自身收入水平和购房支出形成判断。如果将住宅看作投资品来进行配置，那需要比较投资收益水平，有一个很简单的指标是租金房价比（该套住宅如果出租在一年中产生的租金与这一指标或许不一定适用，但现阶段大的背景是资产价格有回落压力，通过将租金房价比这一指标与其他资产的收益率进行横向比较，可以作为一个参考标尺。另外，在楼市配置过程中可能产生的加杠杆行为，背后的逻辑，就未来一段时间的收入，在当期预支，是否加杠杆取决于对未来收入预期-8-请务必阅读正文之后的重要的稳定性，如果稳定性偏强，那加杠杆的空间就会相对偏大；如房地产成交包括新房和二手房两个维度，从新房成交来看，可以算一个中国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积达到人，家庭户规模2.62人/户，意味着有5.39亿户家庭。将每家庭户居住定适用于包括住宅、商铺、写字楼等在内的民用建筑，是国家规范中明确的设计使用年限。如果按照50年平均进行计宅房龄可能超过30年。这意味着现有存量住宅的面衡，存在较大的可能处于前端，这就可能导致每年需要更新的家庭居住从二手房成交，受市场交易情绪的影响则更加明显，另外，不同城市的表现也差异明显。从高频数据能够跟踪的部分重点城市二手房成交面积来看，呈现出温和运行迹象，反映了二手房市场交易，在前期政策密集房工作视频会议在京召开，会议提出，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。-9-请务必阅读正文之后的重要措施予以响应，全国多个省份上百个城市密集落地，宣布降低房贷首付比例、取消房贷利率下限等政策手段。其中，比较有代表性的，包括5市税务局等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政房限购、信贷等政策。从具体效果来看，以上海为例，以2023年4季度二手开始走高，在150%-175%区间内波动，反映了政策对于二手房成交的催化作用。使用同样方法观察一手房签约面积的变化指数，则呈现波动回落的态势，反映了一手房成交相对偏弱。综合判断，上述政策调整，对于二手房成交的活跃发挥了一定的催化作用。需要注意的是，上述效果虽然包括一手房签约和二手房成交，但仍然只是局限在市场端内部进行观察。更加值得关注的是保障端的表现，我们的“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分-10-预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本