第三章 比较法

第三章

比较法第一节比较法的基本原理第二节搜集交易实例第三节选取可比实例

第四节建立价格可比基础

第五节交易情况修正

第六节交易日期修正

第七节房地产状况修正

6/13/20241房地产评估——王阿忠第一节

比较法的基本原理比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。只要有足够多的交易实例，其成交价格的综合结果可作为正常市场价格的最佳指标。这一点基于“大数法则”。一．比较法的基本概念和理论依据6/13/20242房地产评估——王阿忠比较法适用的对象：是具有交易性的房地产比较法适用的条件：是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。三．比较法的操作步骤1.收集交易实例；2.选取可比实例；3、建立价格可比基础；4、进行交易情况修正；5、进行交易日期修正；6、进行房地产状况修正；7、求取比准价格。二．比较法适用的对象和条件6/13/20243房地产评估——王阿忠第二节搜集交易实例运用比较法估价，首先需要拥有大量真实可靠的交易实例。只有拥有了大量真实可靠的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格。所以，首先应尽可能地收集较多的交易实例。搜集交易实例时应注意所搜集内容的统一性和规范化。交易实例及其内容的真实性、可靠性，是提高估价精度的一个基本保证。6/13/20244房地产评估——王阿忠第三节选取可比实例（1）是估价对象的类似房地产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近（2）交易类型与估价目的的吻合（3）成效日期与估价时点接近（4）成交价格是正常价格或可修正为正常价格。

选取的实例的要求：6/13/20245房地产评估——王阿忠在实际选取时，上述方面可具体为下列8点：1．可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同。2．可比实例的用途应与估价对象的用途相同。3．可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。4．可比实例的规模应与估价对象的规模相当。5．可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。6．可比实例的交易类型应与估价目的吻合。7．可比实例的成交日期应与估价时点接近。8.可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格。6/13/20246房地产评估——王阿忠如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而有土地与建筑物合成体的交易实例时，则可将此土地与建筑物合成体及其成交价格予以分解，提取出与估价对象同类型部分的房地产及其价格，再以此为可比实例。6/13/20247房地产评估——王阿忠第四节建立价格可比基础建立价格可比基础包括5个方面：（1）统一付款方式；需要将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清。（2）统一采用单价；（3）统一币种和货币单位：在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。但如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用估价时的市场汇价进行换算。（4）统一面积内涵；（5）统一面积单位。6/13/20248房地产评估——王阿忠第五节交易情况修正交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。在百分率法中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。假设可比实力可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为±S％（当可比实例的成交价格比其正常市场价格高时，为＋S％）例如，正常价格为1500元/平方米，以正常价格为基准，可比实例的成交价格比其正常价格高10％，则可比实例的成交价格＝1500*(1+10%)=16506/13/20249房地产评估——王阿忠如果以可比实例的成交价格为基准，如正常价格比可比实例的成交价格低10％，即：可比实例的成交价格*（1-10%）=正常价格在交易情况修正中应采用可比实例的成交价格比其正常价格是高还是低多少的说法。6/13/202410房地产评估——王阿忠第六节交易日期修正

在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产可能发生的变化有3种情况：⑴平稳；⑵上涨；⑶下跌。采用百分率法进行交易日期修正的一般公式为：可比实例在成交日期时的价格×交易日期修正系数＝在估价时点的价格一．交易日期修正的方法6/13/202411房地产评估——王阿忠交易日期修正系数应以成交日期时的价格为基准来确定。可比实例在成交日期时的价格*（1±T％）＝在估价时点时的价格房地产价格变动率，有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或一目了然的价格变动率两种。最适用的房地产价格指数或变动率，是可比实例所在地区的同类房地产的价格指数或变动指数。6/13/202412房地产评估——王阿忠第七节

房地产状况修正

一．房地产状况修正的含义进行房地产状况修正，是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。二．房地产状况修正的内容房地产状况修正区位状况修正权益状况修正实物状况修正6/13/202413房地产评估——王阿忠㈠区位状况修正的内容主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度（属于估价对象以外的部分）临路状况、朝向、楼层等影响房地产价格的因素。㈡权益状况修正的内容土地使用年限，城市规则限制条件（如容积率）等影响房地产价格的因素。

6/13/202414房地产评估——王阿忠㈢实物状况修正的内容面积大小位置基础设施完备程度（属于估价对象之内的部分）土地平整程度地势地质水文状况等土地新旧程度建筑规模建筑结构设备装修平面布置工程质量等建筑物影响房地产价格的因素:6/13/202415房地产评估——王阿忠三.房地产状况修正的思路和方法在百分率法中，房地产状况修正系数应以估价对象的房地产状况为基准来确定。假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高低的百分率为±R％。百分率法差额法回归分析法房地产状况修正方法6/13/202416房地产评估——王阿忠1.

可比实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是可比实例房地产在其成交日期时的状况，而不是在估价是对或其他时候的状况。2.

由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区位因素和实物因素不同，因此，在进行区位状况和实物状况的比较修正时，具体比较修正的内容及权重应有不同。四.房地产状况修正应注意的问题6/13/202417房地产评估——王阿忠第八节求取比准价格

一求取某个可比实例对应的某个比准价格的方法比较法估价需要进行交易情况、交易日期、房地产状况三大方面的修正。较综合修正计算公式有直接比较修正公式和间接比较修正公式两种：1.直接比较修正公式：交易情况修正交易日期修正房地产状况修正6/13/202418房地产评估——王阿忠1.平均数2.中位数3.众数4.其它方法

二、将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法

6/13/202419房地产评估——王阿忠第九节比较法总结和运用举例例：为评估某写字楼2002年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表表中，正负值表示可比实例的成交价格高（低）于正常价格的幅度；人民币与美元的市场汇价2002.3.1为1：8.5;2002.10.1为8.3；该类写字楼市场价格2002.1.1到2002.2.1基本保持不变，2002.2.1至2002.5.1平均每月下降1％，以后平均每月上升0.5％。

可比实例A可比实例B可比实例C成交价格5000（元/平方米）600（美元/平方米）5500（元/平方米）成交日期2002.1.12002.3.12002.7.1交易情况+2%+5%-3%房地产状况-8％-4％+6％6/13/202420房地产评估——王阿忠1.

计算公式：比准价格＝可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*房地产状况修正