房地产经营与管理多选题练习二附有答案

房地产经营与管理多选题练习二[复制]您的姓名：[填空题]*_________________________________117、由于施工工期延长,开发商要承担的风险有()。（1.0）*A、使项目的规模.布局发生变化B、承担更多的贷款利息(正确答案)C、增加房地产开发项目的融资成本(正确答案)D、承担总费用上涨的风险(正确答案)E、租售期延长答案解析：本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。如果施工工期延长,开发商一方面要承担更多的贷款利息,另一方面还要承担总费用上涨的风险。另外,承包合同形式选择不当也可能导致承包商有意拖延工期,致使项目开发期延长。118、下列关于净现值标准差的表述中,正确的有()。（1.0）*A、净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优(正确答案)B、可以完全衡量项目风险性高低C、净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优(正确答案)D、净现值标准差系数大的方案为优E、可以反映项目年度净现值的离散程度(正确答案)答案解析：考点:概率分析中的期望值法。选项B错误,净现值标准差受净现值期望值大小的影响,不能完全衡量风险高低,用标准差系数;选项D错误,净现值标准差反应离散程度,越离散风险越大。119、商业银行为降低房地产开发贷款风险,在发放贷款前要求开发项目具有()。（1.0）*A、国有土地使用证(正确答案)B、建设用地规划许可证(正确答案)C、建设工程规划许可证(正确答案)D、建设工程施工许可证(正确答案)E、商品房预售许可证答案解析：本题考查的是房地产开发贷款。对未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的项目,不得发放任何形式贷款。必须四证齐全。不要求有预售许可证。120、收益性物业的经营费用包括()等。（1.0）*A、人员工资(正确答案)B、办公费用(正确答案)C、抵押贷款还本付息D、保险费、房管税(正确答案)121、写字楼物业管理企业选择承租人应考虑潜在承租人()方面。（1.0）*A、经营业务类型及需提供的特殊物业管理内容(正确答案)B、办公人员数量C、声誉(正确答案)D、物业的稳定性和长期盈利的能力(正确答案)E、面积大小(正确答案)122、(2015年真题)风险型决策的具体方法有()。（1.0）*A、决策树法(正确答案)B、最大可能法(正确答案)C、期望值法(正确答案)D、最小最大后悔值法E、蒙特卡洛模拟法答案解析：本题考查的是决策的方法。风险型决策的方法具体包括最大可能法、期望值法和决策树法。123、投资活动非常复杂,可以从不同的角度进行分类。投资的主要分类包括()。（1.0）*A、短期投资和长期投资(正确答案)B、实物投资和金融投资(正确答案)C、商品房投资和土地开发投资D、直接投资和间接投资(正确答案)E、固定资产投资与流动资产投资答案解析：本题考查的是投资概述。投资活动非常复杂,可以从不同的角度进行分类。投资的几种主要分类如下:(1)短期投资和长期投资;(2)直接投资和间接投资;(3)金融投资和实物投资;(4)生产性投资和非生产性投资。商品房投资和土地开发投资属于房地产投资的范畴,固定资产投资与流动资产投资属于实物投资或生产性投资的范畴。124、下列有关房地产投资系统风险的说法中,正确的有()。（1.0）*A、洪水.地震等灾害不用单独投保B、利率的调升会导致房地产实际价值的折损(正确答案)C、政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险(正确答案)D、周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险(正确答案)E、房地产投资的保值性,使投资者要求的最低收益率可以通过通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加得到答案解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。选项A错误,有时需就洪水、地震、核福射等灾害单独投保,盗窃险有时也需要安排单独的保单;选项E错误,房地产投资的保值性,又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加。125、相对于一般物业管理的内容,写字楼物业管理还有以下内容()。（1.0）*A、保洁与绿化B、前台服务(正确答案)C、营销推广(正确答案)D、安全保卫(正确答案)E、房屋维护与维修126、某笔房地产开发贷款的综合风险度与()直接相关。（1.0）*A、贷款额B、企业信用等级(正确答案)C、自有资金数量D、项目风险等级(正确答案)E、贷款期限(正确答案)答案解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。某笔贷款的综合风险度与信用等级系数、贷款方式系数、期限系数和项目等级系数直接相关。127、(2016年真题)关于房地产空间市场的说法,正确的有()。（1.0）*A、存在的目的是为获取房地产投资收益B、需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业(正确答案)C、需求者可以通过租赁来满足其需求(正确答案)D、供给来源于房地产资产市场(正确答案)E、供求关系不会影响房地产资产市场中的需求答案解析：本题考查的是房地产空间市场与资产市场。选项A错误,在房地产资产市场上,房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易,其目的是获取投资收益;选项E错误,空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平,该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平,从而影响资产市场中的需求。128、可贷资金利率理论认为()。（1.0）*A、利率是由货币的供给与需求决定的B、可贷资金的需求函数是利率的递增函数C、可贷资金的供给函数是利率的递增函数(正确答案)D、可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成(正确答案)E、可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成(正确答案)答案解析：考点:利息与利率。选项A为流动性偏好利率理论的观点;选项B错误,可贷资金的需求函数是利率的递减函数。129、写字楼出租单元内建筑面积包括()。（1.0）*A、单元内使用面积和外墙的一半B、单元间分隔墙水平投影面积的一半(正确答案)C、单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半(正确答案)D、分摊公用设施建筑面积E、分摊公用建筑面积答案解析：考点:写字楼租金的确定。根据建设部做出的有关规定,建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算,出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半。130、金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发项目以后,还要结合对企业和项目考察的结果,综合()等因素,对项目贷款进行综合评价。（1.0）*A、企业信用等级(正确答案)B、项目风险等级(正确答案)C、贷款担保方式(正确答案)D、贷款期限(正确答案)E、贷款项目投资人答案解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发项目以后,还要结合对企业和项目考察的结果,综合企业信用等级、项目风险等级、贷款担保方式、贷款期限等因素,对项目贷款进行综合评价。131、在可行性研究阶段,房屋开发费中各项费用的估算,可以采用()。（1.0）*A、单元估算法(正确答案)B、单位指标估算法(正确答案)C、工程量近似匡算法(正确答案)D、概算指标法132、下列关于房地产市场周期循环的描述,正确的有()。（1.0）*A、房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,且此现象重复发生(正确答案)B、在房地产周期循环的最低点,空置率最高(正确答案)C、房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D、在房地产周期循环的最高点,供给增长率等于需求增长率(正确答案)E、在房地产周期循环中,价格(租金)和空置率通常是同向变动的答案解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。选项C错误,供求平衡点不是长期均衡价格,而是长期平均空置率;选项D,转折点处供给增长率等于需求增长率,转折点之前需求增长大于供给增长,转折点之后需求增长小于供给增长;选项E错误,租金和空置率非同向变动。133、房地产开发项目所面临得经济环境主要包括()（1.0）*A、宏观经济发展形势(正确答案)B、市民收入水平(正确答案)C、贫富差异程度(正确答案)D、利率(正确答案)E、贷款条件(正确答案)134、金融机构在融出资金时,要遵循()的原则。（1.0）*A、政策性B、流动性(正确答案)C、安全性(正确答案)D、盈利性(正确答案)135、对置业投资来说,房地产投资表现的经济效果包括()。（1.0）*A、租金收益(正确答案)B、物业增值(正确答案)C、股权增加(正确答案)D、销售收入E、开发利润的多少答案解析：考点:房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说,房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。136、房地产市场就是典型得周期性市场,房地产市场阶段分为()（1.0）*A、波谷B、平淡(正确答案)C、萧条(正确答案)D、复苏(正确答案)E、兴旺(正确答案)137、(2015年真题)下列房地产指标中,能衡量房地产泡沫程度的有()。（1.0）*A、交易量增长率B、吸纳周期C、实际价格与理论价格之比(正确答案)D、房价收入比(正确答案)E、房价租金比(正确答案)答案解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。实际价格/理论价格;房价收入比;房价租金比等指标,都从某一个侧面反映了房地产泡沫程度。138、市场总需求是指在()的情况下,特定的消费者群体可能购买的总量。（1.0）*A、特定时期(正确答案)B、特定地理范围内(正确答案)C、特定政治环境D、特定市场营销环境(正确答案)E、特定市场营销计划(正确答案)答案解析：本题考查的是市场规模的估计。市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下,特定的消费者群体可能购买的总量。139、由于施工工期延长,开发商要承担的风险有()。（1.0）*A、使项目的规模、布局发生变化B、承担更多的贷款利息(正确答案)C、增加房地产开发项目的融资成本(正确答案)D、承担总费用上涨的风险(正确答案)E、租售期延长答案解析：考点:房地产开发项目的主要不确定性因素。如果施工工期延长,开发商一方面要承担更多的贷款利息,另一方面还要承担总费用上涨的风险。另外,承包合同形式选择不当也可能导致承包商有意拖延工期,致使项目开发期延长。140、关于房地产权益融资的说法,正确的有()。（1.0）*A、资金融入方需要还本付息B、在私人市场和公开市场上,均可以进行权益融资(正确答案)C、权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险(正确答案)D、存款性金融机构极少或根本不参与房地产权益融资(正确答案)E、权益融资主要来源于个人投资者答案解析：考点:房地产权益融资。选项A错误,资金融入方无须支付利息,可用项目投资所获得的可分配利润分配股息;选项E错误,权益融资主要来源于机构投资者。141、选择写字楼租户时需要考虑的因素包括()。（1.0）*A、商业信誉和财务状况(正确答案)B、可出租面积或可使用面积C、出租单元的面积规划和室内装修D、所需面积大小(正确答案)E、需要提供的物业管理服务(正确答案)答案解析：本题考查的是写字楼租户的选择。写字楼租户的选择需要考虑下列因素:(1)商业信誉和财务状况;(2)所需面积大小;(3)需要提供的物业管理服务。142、(2017年真题)依法必须进行招标的工程建设项目中,应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有()。（1.0）*A、全部使用国有资金投资的建设项目(正确答案)B、国有资金投资控股的建设项目(正确答案)C、国有资金投资占主导地位的建设项目(正确答案)D、民营企业资金投资控股的建设项目E、全部使用民营企业资金投资的建设项目答案解析：本题考查的是工程建设招标。依法必须进行招标的项目,全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目,应采用公开招标方式确定承包商。143、在对互斥方案进行比较选择的过程中,通常要遵循的决策准则包括()。（1.0）*A、备选方案差异原则(正确答案)B、最低可接受收益率原则(正确答案)C、费用最低原则D、收益最大原则E、不行动原则(正确答案)答案解析：本题考查的是方案经济比选及其作用。在对互斥方案进行比较选择的过程中,通常要遵循的决策准则包括:备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。144、由于房地产具有的()等特性,导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强,使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方。（1.0）*A、弱流动性(正确答案)B、异质性(正确答案)C、位置固定性(正确答案)D、价值量大(正确答案)E、交易复杂性答案解析：考点:房地产市场的特性。由于房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性,导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强,使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方。145、政府宏观调控房地产市场的手段包括()（1.0）*A、土地供应计划(正确答案)B、地价的杠杆作用(正确答案)C、诚信建设D、税收政策E、政府定价146、房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括()。（1.0）*A、需要适时的更新改造投资(正确答案)B、易受政策影响(正确答案)C、依赖专业管理(正确答案)D、适于短期投资E、变现性差(正确答案)答案解析：本题考查的是房地产投资概述。选项D错误,房地产适用于长期投资。房地产投资的特点包括:区位选择异常重要;适于进行长期投资;需要适时的更新改造投资;易产生资本价值风险;变现性差;易受政策影响;依赖专业管理;存在效益外溢和转移。147、在进度控制中,应关注材料、设备的供应情况,其中特别值得重视的有()。（1.0）*A、各项设备是否完成(正确答案)B、计划运到日期(正确答案)C、各种材料的供货厂商是否落实(正确答案)D、材料设备交货时间(正确答案)E、材料设备成本答案解析：考点:进度控制。影响工程进度的因素很多,需要特别重视的方面之一是材料、设备的供应情况,包括各项设备是否完成,计划运到日期;各种材料的供货厂商是否落实,何时交货,检验及验收办法等。148、影响房地产市场转变的主要力量包括()。（1.0）*A、金融业的发展(正确答案)B、生产和工作方式的转变(正确答案)C、人文环境的变化(正确答案)D、社会环境的变化E、政治制度的变迁(正确答案)答案解析：考点:影响房地产市场转变的力量。影响房地产市场转变的主要力量包括:(1)金融业的发展;(2)信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善;(3)生产和工作方式的转变;(4)人文环境的变化;(5)自然环境的变化;(6)政治制度的变迁。149、资金的时间价值的大小,取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有()。（1.0）*A、风险因素(正确答案)B、资本化率C、通货膨胀率(正确答案)D、投资利润率(正确答案)150、从房地产开发企业的角度看,房地产开发过程中投入的资源有()。（1.0）*A、土地(正确答案)B、劳动力(正确答案)C、资本(正确答案)D、环境E、伙伴关系(正确答案)答案解析：考点:房地产开发的基本概念。房地产开发需要投入土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系等资源。151、下列房地产定价方法中,属于竞争导向的房地产定价方法有()。（1.0）*A、目标定价法B、挑战定价法(正确答案)C、领导定价法(正确答案)D、认知价值定价法E、随行就市定价法(正确答案)答案解析：本题考查的是制定租售方案。竞争导向的房地产定价方法有挑战定价法、领导定价法和随行就市定价法。152、敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素,分别给出三个预测值,即()（1.0）*A、最乐观预测值(正确答案)B、最悲观预测值(正确答案)C、最可能预测值(正确答案)D、客观的预测值E、原始的评估值153、土地储备资金的来源渠道包括()。（1.0）*A、土地出让收入(正确答案)B、国有土地收益基金(正确答案)C、通过省级政府代发地方政府债券(正确答案)D、向商业银行举借土地储备贷款E、土地出让收入的利息收入(正确答案)答案解析：本题考查的是土地储备与土地开发。财政部已要求各地从2016年1月1日起,不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。154、下列关于名义利率与实际利率的表述中,正确的有()。（1.0）*A、当计息周期为1年时,年名义利率等于年实际利率(正确答案)B、实际利率真实地反映了资金的时间价值(正确答案)C、名义利率真实地反映了资金的时间价值D、名义利率相同时,计息周期越短,名义利率与实际利率的差值就越大(正确答案)E、计算周期相同时,名义利率越小,名义利率与实际利率的差值就越大答案解析：考点:名义利率与实际利率。名义利率与实际利率存在着下列关系:(1)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值;(2)名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越大;(3)当每年计息周期数m=1时,名义利率与实际利率相等;(4)当每年计息周期数m>1时,实际利率大于名义利率;(5)当每年计息周期数m→∝时,名义利率r与实际利率i的关系为i=er-1。155、(2016年真题)房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题有()。（1.0）*A、做出是否投资的决定(正确答案)B、对项目投资进行详细测算C、是否有进行详细可行性研究的必要(正确答案)D、有哪些关键问题需要进行辅助研究(正确答案)E、系统比较项目的规划设计方案答案解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。初步可行性研究亦称“预可行性研究”,在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括:(1)分析机会研究的结论,在详细资料的基础上做出是否投资的决定;(2)是否有进行详细可行性研究的必要;(3)有哪些关键问题需要进行辅助研究。156、制定市场调查计划一般需要包括资料来源、调查方法、调查手段、抽样方案和联系方法等,下列属于调查方法的内容的有()。（1.0）*A、问卷法(正确答案)B、座谈C、观察法(正确答案)D、实验法(正确答案)E、面访答案解析：本题考查的是市场调查的步骤。调查方法主要包括:观察法、访问法(结构式、无结构式和集体访问)、问卷法、实验法。选项B属于调查手段;选项E属于联系方式。157、如果说某事件具有不确定性,则意味着对于可能的情况无法估计其可能性,在这种情况下,常常用定性方法估计未来投资收益,可选用的决策方法包括()。（1.0）*A、小中取大法(正确答案)B、大中取小法C、大中取大法(正确答案)D、小中取小法E、最小最大后悔值法(正确答案)答案解析：本题考查的是房地产投资风险的概念。如果说某事件具有不确定性,则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下,常常用定性方法估计未来投资收益,可选用的决策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。158、征用农村集体所有得土地要发生哪些费用()（1.0）*A、土地补偿费(正确答案)B、青苗补偿费(正确答案)C、地上附着物补偿费(正确答案)D、安置补助费(正确答案)E、新菜地开发建设基金(正确答案)F、耕地占用税(正确答案)159、关于现金回报率的说法,正确的有()。（1.0）*A、现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率B、现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率(正确答案)C、现金回报率考虑了还本付息的影响(正确答案)D、现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益E、现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力(正确答案)答案解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。选项A错误,投资回报率是每年所获得的净收益与初始投入的权益资本的比率;选项B正确,现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率;选项C正确,现金回报率考虑了还本付息的影响;选项D错误,投资回报率考虑了物业升值带来的收益,现金回报率的现金报酬不包含物业升值带来的收益;选项E正确,现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力。160、以下各项中,需要在具体的评价方案中加以明确的有()。（1.0）*A、开发项目拟建设的物业类型(正确答案)B、合作方式与合作条件(正确答案)C、建筑面积的规模和物业档次(正确答案)D、开发项目的规划设计条件E、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例(正确答案)答案解析：考点:构造评价方案。项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等,都需要在具体的评价方案中加以明确。161、对于房地产开发投资项目来说,现金流入不包括()等。（1.0）*A、土地成本(正确答案)B、建造成本(正确答案)C、销售收入D、经营费用(正确答案)E、出租收入答案解析：本题考查的是现金流量的概念。对于房地产开发投资项目来说,现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等;现金流出主要包括土地与建造成本或购买成本、财务费用、运营费用、销售费用和税金支出等。162、房地产市场的特性有()。（1.0）*A、可以配置存量房地产资源和利益B、房地产交易价格与区位密切相关(正确答案)C、市场信息的不对称性(正确答案)D、市场需求的广泛性和多样性(正确答案)E、显示房地产市场需求变化答案解析：考点:房地产市场的特性。房地产市场的特性有:(1)市场供给的垄断性;(2)市场需求的广泛性和多样性;(3)市场交易的复杂性;(4)房地产价格与区位密切相关;(5)存在广泛的经济外部性;(6)市场信息的不对称性等。163、金融机构为了降低自身的资金损失风险,提高贷款偿还的可能性,通常会要求对房地产贷款进行担保。房地产贷款担保方式包括()。（1.0）*A、保证(正确答案)B、抵押(正确答案)C、质押(正确答案)D、名誉164、按计价方式得不同,房地产开发项目承包合同一般分为()（1.0）*A、总价合同(正确答案)B、单价合同(正确答案)C、成本加酬金合同(正确答案)D、总承包合同E、分包合同165、消费者市场的特点包括()。（1.0）*A、广泛性(正确答案)B、发展性(正确答案)C、伸缩性(正确答案)D、固定性E、替代性(正确答案)答案解析：考点:消费者市场及其购买对象。消费者市场的特点包括:广泛性、分散性、复杂性、易变性、发展性、情感性、伸缩性、替代性、地区性、季节性。166、融资方案分析包括()。（1.0）*A、资金来源可靠性分析(正确答案)B、融资结构分析(正确答案)C、融资成本分析(正确答案)D、融资风险分析(正确答案)E、融资能力分析答案解析：考点:房地产项目融资方案。融资方案分析包括:资金来源可靠性分析、融资结构分析、融资成本分析、融资风险分析。167、对一个房地产项目进行风险分析的过程,可以分为()阶段。（1.0）*A、风险预测B、风险辨识(正确答案)C、风险评价(正确答案)D、风险决策E、风险估计(正确答案)答案解析：考点:风险分析的一般过程和方法。对一个房地产项目进行风险分析的过程,可以分为风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段。168、开发商的主要合同关系通常包括()。（1.0）*A、咨询合同(正确答案)B、分包合同C、销售合同(正确答案)D、加工合同E、勘察设计合同(正确答案)答案解析：考点:合同管理。开发商的主要合同关系通常包括土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同等。169、按照消费者对不同属性的重视程度进行划分,形成不同偏好的细分市场分别有()。（1.0）*A、同质偏好市场(正确答案)B、分散偏好市场(正确答案)C、个别偏好市场D、集群偏好市场(正确答案)E、集中偏好市场答案解析：考点:市场细分。产品属性是影响消费者购买行为的重要因素,根据消费者对不同属性的重视程度,可以分为三种偏好模式,即同质偏好、分散偏好和集群偏好,相应的就会形成不同偏好的细分市场。170、成本计划可分解为()方面。（1.0）*A、材料设备成本计划(正确答案)B、管理费成本计划(正确答案)C、人工费成本计划(正确答案)D、不可预见成本计划E、施工机械费用计划(正确答案)答案解析：考点:成本控制。成本计划可分解为材料设备成本计划、施工机械成本计划、人工费成本计划、临时工程成本计划、管理费成本计划。171、财务评价中损益表用以计算()等评价指标。（1.0）*A、成本利润率B、投资利润率(正确答案)C、资本金利润率(正确答案)D、本金净利润率(正确答案)E、产负债率172、市场调查计划一般要包括()。（1.0）*A、资料来源(正确答案)B、调查方法(正确答案)C、调查手段(正确答案)D、抽样方案(正确答案)E、调查内容答案解析：本题考查的是市场调查的步骤。调查计划一般要包括资料来源、调查方法、调查手段、抽样方案和联系方法几个方面。173、房地产价格迅速上升,产生的影响有()。（1.0）*A、产生负外部性(正确答案)B、产生正外部性C、影响整体经济的持续稳定发展(正确答案)D、导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机(正确答案)E、导致居民家庭住房支付能力下降,引发住房问题(正确答案)答案解析：本题考查的是房地产市场的特性。房地产价格迅速上升,会导致居民家庭住房支付能力下降,引发住房问题,也会导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机,进而影响整体经济的持续稳定发展,从而产生了负外部性。174、国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括()。（1.0）*A、项目是否符合产业政策(正确答案)B、项目主要产品质量符合国家的规定C、是否合理开发并有效利用资源(正确答案)D、是否对重大公共利益产生有利影响E、是否危害经济安全.社会安全(正确答案)答案解析：本题考查的是项目核准和备案。选项B没有质量规定;选项D,不要求必须有有利影响,只要没有不利影响就行。175、在()中,发行人仍持有抵押贷款组合,所发行的债券则属于发行人的债务。（1.0）*A、抵押贷款传递债券B、抵押贷款支持债券(正确答案)C、抵押贷款担保债务D、抵押贷款支持证券E、抵押贷款直付债券(正确答案)答案解析：本题考查的是房地产抵押贷款二级市场。在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中,发行人仍持有抵押贷款组合,所发行的债券则属于发行人的债务。176、规划意见书中对规划设计的要求包括()等内容。（1.0）*A、用地性质B、用地位置C、规划土地使用要求(正确答案)D、建设项目与高压电力线等的距离要求(正确答案)E、居住建筑的公共服务设施配套建设指标(正确答案)答案解析：本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。规划设计要求包括三个方面的内容:(1)规划土地使用要求;(2)居住建筑的公共服务设施配套建设指标;(3)建设项目与退让用地边界、城市道路、铁路干线、河道、高压电力线等距离要求。177、房地产开发项目实施控制的目标包括()（1.0）*A、成本(正确答案)B、项目工期(正确答案)C、质量(正确答案)D、项目协调性E、技术先进性178、投资回报率与资本金净利润率的差异,主要在于前者考虑了()。（1.0）*A、物业增值收益(正确答案)B、所得税C、还本付息额D、投资者权益增加值(正确答案)E、权益投资答案解析：考点:现金回报率与投资回报率。投资回报率与资本金净利润率的差异,主要在于其考虑了房地产投资的增值收益和权益增加收益。179、购买者的购买决策过程由()阶段构成。（1.0）[单选题]*A、引起需要(正确答案)B、收集信息C、评价方案D、定购买E、后行为12某投资者用自有资金购买了一商业店铺,拟以固定租金形式出租5年,则投资者在该项目计划中将面临着（）风险。*A、收益现金流B、资本价值(正确答案)C、购买力(正确答案)D、政策(正确答案)E、政治(正确答案)正确答案:ABCDE180、在房地产市场调查中,收集一手资料的方法有()。（1.0）*A、文献查阅B、观察法(正确答案)C、访问法(正确答案)D、问卷法(正确答案)E、实验法(正确答案)答案解析：考点:市场调查的步骤。一手资料指为了当前特定目的而收集的原始信息;二手资料指为其他目的已经收集到的资料。一手资料常用收集方法有观察法、访问法、问卷法和实验法。181、按资产投资的类型划分,房地产投资信托基金可分为()。（1.0）*A、权益型(正确答案)B、综合型C、增长型D、抵押型(正确答案)E、混合型(正确答案)答案解析：本题考查的是房地产间接投资。按资产投资的类型划分,房地产投资信托基金为权益型、抵押型、混合型三种形式。182、在下列房地产市场指标中,属于市场监测与预警指标的有()。（1.0）*A、房价租金比(正确答案)B、房地产价格指数C、平均建设周期D、吸纳率E、开发投资杠杆率(正确答案)答案解析：本题考查的是市场监测与预警指标。选项BD属于市场交易指标;选项C属于供给指标。市场监测与预警指标包括土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数。183、利率调升对房地产投资产生的影响有()（1.0）*A、导致房地产实际价值折损(正确答案)B、增加收益现金流C、加大投资者融资成本(正确答案)D、增加市场供给E、抑制市场投资需求(正确答案)答案解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响:一是导致房地产实际价值的折损,利用升高的利率对现金流折现,会使投资项目的财务净现值减小,甚至出现负值;二是会加大投资者的债务负担,导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量,从而导致房地产价格下降。184、征用农村集体所有的土地要发生哪些费用()（1.0）*A、土地补偿费(正确答案)B、青苗补偿费(正确答案)C、地上附着物补偿费(正确答案)D、安置补助费(正确答案)E、新菜地开发建设基金(正确答案)F、耕地占用税(正确答案)185、根据《中国人民银行关于规范住房金融业务得通知》,银行发放住房开发贷款得条件之一就是:开发项目同时必须具备()（1.0）*A、国有土地规划许可证B、国有土地使用证(正确答案)C、建设用地规划许可证(正确答案)D、建设工程规划许可证(正确答案)E、建设工程施工许可证(正确答案)186、商业银行发放商用房地产抵押贷款时,下列说法正确的有()。（1.0）*A、贷款价值比率通常不超过50%B、贷款期限最长不超过10年(正确答案)C、贷款期限最长不超过20年D、贷款利率通常高于个人住房抵押贷款(正确答案)E、仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放(正确答案)答案解析：本题考查的是房地产抵押贷款。国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时,贷款价值比率通常不超过60%,贷款期限最长不超过10年,贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款,而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。所以选项A、C不正确。187、经营收入包括()（1.0）*A、销售收入(正确答案)B、出租收入(正确答案)C、自营收入(正确答案)D、业外收入E、年未分配利润188、关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法,正确的有()。（1.0）*A、大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B、双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金(正确答案)C、总代理可以委托分代理(正确答案)D、房地产开发企业不能直接委托分代理E、房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式(正确答案)答案解析：本题考查的是选择物业租售形式。选项A错误,大型综合性房地产开发项目经常采用联合代理方式。选项D错误,开发商可以直接委托分代理。189、房地产市场就是典型得周期性市场,房地产市场阶段分为()（1.0）*A、平淡(正确答案)B、萧条(正确答案)C、复苏(正确答案)D、兴旺(正确答案)E、波谷190、在房地产投资项目可行性研究中,调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有()。（1.0）*A、项目用地(正确答案)B、房地产市场供需C、房价现状及走势D、交通运输条件(正确答案)E、外围基础设施(正确答案)答案解析：考点:可行性研究的步骤。资源调查包括建设地点、项目用地、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查,为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。选项A为土地资源,选项D为交通资源,选项E为配套资源。选项BC是市场调查的内容。191、在下列费用中,属于债务融资成本的有()。（1.0）*A、承诺费(正确答案)B、手续费(正确答案)C、担保费(正确答案)D、利息(正确答案)E、税费答案解析：考点:房地产项目融资方案。债务融资成本包括资金筹集费(承诺费、手续费、担保费、代理费等)和资金占用费(利息)。192、属于利息的计算方式有()。（1.0）*A、单利计息(正确答案)B、连续复利C、间断复利D、复利计息(正确答案)193、证券市场的参与者主要包括()。（1.0）*A、证券发行人(正确答案)B、证券交易场所C、证券投资者(正确答案)D、证券市场中介机构(正确答案)E、证券监管机构(正确答案)答案解析：本题考查的是证券市场概述。证券市场的参与者主要包括:证券发行人、证券投资者、证券市场中介机构、自律性组织、证券监管机构。194、金融机构在融出资金时,要遵循()原则。（1.0）*A、流动性(正确答案)B、安全性(正确答案)C、偿还性D、营利性(正确答案)E、地域性答案解析：考点:房地产项目融资的概念。金融机构在融出资金时,要遵循流动性、安全性和营利性原则。195、根据(),可将消费者购买行为分为习惯性购买行为,寻求多样化的购买行为,化解不协调购买行为,复杂购买行为等。（1.0）*A、消费者习惯B、供给者习惯C、政府规制D、参与者的介入程度(正确答案)E、品牌间的差异程度(正确答案)答案解析：考点:消费者购买决策过程。根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度,可将消费者购买行为分为习惯性购买行为,寻求多样化的购买行为,化解不协调购买行为,复杂购买行为等。196、在各种市场联系方法中,邮寄问卷的缺点包括()。（1.0）*A、成本最高B、回收速度慢(正确答案)C、能深入了解被访者情况D、回收率低(正确答案)E、能深度访谈答案解析：考点:市场调查的步骤。邮寄问卷是在被访者不愿面访或担心调查者会曲解其回答时可采用的最好方法,但邮寄方式回收率低、回收速度也慢。197、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有()。（1.0）*A、行政区域(正确答案)B、细分市场C、人口密度大小(正确答案)D、邻里关系和人口统计特征(正确答案)E、竞争性项目的区域(正确答案)答案解析：考点:房地产市场分析的概念与作用。影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有:自然特征;建筑阻碍、高速公路或铁路;人口密度大小;行政区域;邻里关系和人口统计特征;发展类型和范围;竞争性项目的区域。198、房地产开发项目的市场定位方式主要有()。（1.0）*A、产品差别化定位B、避强定位(正确答案)C、对抗性定位(正确答案)D、服务差别化定位E、重新定位(正确答案)答案解析：本题考查的是市场定位。市场定位作为一种竞争战略,显示了一种产品或一家企业同类似的产品或企业之间的竞争关系。定位方式不同,竞争态势也不同。主要定位方式有三种:避强定位,指避开强有力的竞争对手的定位方式;对抗性定位,指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式;重新定位,指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。199、下列属于敏感性分析目的的有()。（1.0）*A、找出影响项目经济效益变动的敏感性因素,分析敏感性因素变动的原因,并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据(正确答案)B、确定用于敏感性分析的财务评价指标C、比较多方案的敏感性大小,以便在经济效益值相似的情况下,从中选出不敏感的投资方案(正确答案)D、确定不确定性因素可能的变动范围E、研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值,分析判断项目承担风险的能力(正确答案)答案解析：本题考查的是敏感性分析的概念。敏感性分析的目的在于:(1)找出影响项目经济效益变动的敏感性因素,分析敏感性因素变动的原因,并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据;(2)研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值,分析判断项目承担风险的能力;(3)比较多方案的敏感性大小,以便在经济效益值相似的情况下,从中选出不敏感的投资方案。选项BD属于敏感性分析的步骤。200、个人住房贷款的风险,主要表现为()。（1.0）*A、政策风险B、操作风险(正确答案)C、信用风险(正确答案)D、市场风险(正确答案)E、管理风险和法律风险(正确答案)答案解析：本题考查的是房地产抵押贷款。个人住房贷款的风险主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。201、根据房地产开发的步骤,下列属于房地产开发工作的有()。（1.0）*A、提出投资设想(正确答案)B、实施投资设想C、评价投资方案D、细化投资设想(正确答案)E、获取土地使用权(正确答案)答案解析：考点:房地产开发的一般程序。房地产开发的一般程序包括:提出投资设想、细化投资设想、可行性研究、获取土地使用权、合同谈判与协议签署、工程建设、竣工交用、物业资产管理。202、债务融资的资金融出方所获得的报酬有()。（1.0）*A、项目投资形成的可分配利润B、协议中所规定的贷款利息(正确答案)C、协议中规定的有关费用(正确答案)D、租售收益E、股息答案解析：本题考查的是房地产债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险,其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。203、按照风险大小和收益水平高低,通常将房地产投资划分为()几种类型。（1.0）*A、收益型(正确答案)B、收益贬值型C、收益加增值型(正确答案)D、机会型(正确答案)E、保本型答案解析：考点:风险对房地产投资决策的影响。按照风险大小和收益水平高低,通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型、机会型三种类型。204、按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类,零售商业物业可分为()等类型。（1.0）*A、市级购物中心(正确答案)B、地区购物商场(正确答案)C、居住区商场(正确答案)D、邻里服务性商店(正确答案)E、批发市场答案解析：本题考查的是零售商业物业分析。零售商业物业通常有五种类型:市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店。205、(2015年真题)下列房地产投资项目评价指标中,属于动态盈利能力指标的有()。（1.0）*A、借款偿还期B、财务内部收益率(正确答案)C、偿债备付率D、财务净现值(正确答案)E、动态投资回收期(正确答案)答案解析：本题考查的是动态盈利能力指标及其计算。动态盈利能力指标包括财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期。206、风险分析中的风险估计阶段,需要开展的工作包括()。（1.0）*A、风险估算(正确答案)B、分析风险概率分布情况(正确答案)C、辨识风险发生的原因D、检验各风险变量是否相关E、提出应对风险的建议答案解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段主要包括判定风险发生的概率大小、概率分布情况、风险估算三项工作内容。选项CD属于风险辨识阶段的工作,选项E属于风险评价阶段的工作。207、在众多辅助报表中,最主要的辅助报表包括()。（1.0）*A、经营成本估算表(正确答案)B、借款还本付息估算表(正确答案)C、投资计划与资金筹措表(正确答案)D、销售收入与营业税金及附加估算表E、项目总投资估算表(正确答案)答案解析：考点:辅助报表。辅助报表中,项目总投资估算表、开发建设投资估算表、经营成本估算表、投资计划与资金筹措表和借款还本付息估算表为最主要的辅助报表。208、从宏观角度考察利率的经济功能时,利率的经济功能包括()。（1.0）*A、积累资金(正确答案)B、调整信用规模(正确答案)C、抑制通货膨胀(正确答案)D、提高就业率E、调节国民经济结构(正确答案)答案解析：考点:利息与利率。从宏观角度考察利率的经济功能,包括了积累资金的功能、调整信用规模的功能、调节国民经济结构的功能、抑制通货膨胀的功能和平衡国际收支的功能。209、物业的净经营收入等于潜在毛租金收入减去()之和后,再加上其他收入的金额。（1.0）*A、抵押贷款还本付息额B、空置损失(正确答案)C、收租损失(正确答案)D、折旧E、运营费用(正确答案)答案解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入,净经营收入=有效毛收入-运营费用。210、房地产开发的一般程序包括()。（1.0）*A、租售阶段(正确答案)B、策划阶段C、前期准备阶段D、建设阶段(正确答案)E、投资机会选择与决策分析阶段(正确答案)答案解析：考点:房地产开发的一般程序。房地产开发过程可归纳为投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。211、土地使用权得出让主要有以下哪几种方式()（1.0）*A、协议出让(正确答案)B、招标出让(正确答案)C、拍卖出让(正确答案)D、交换出让212、零售商业物业的商业辐射区域通常包括()。（1.0）*A、核心区域B、影响区域C、主要区域(正确答案)D、次要区域(正确答案)E、边界区域(正确答案)答案解析：考点:零售商业物业分析。通常把商业辐射区域分为主要区域、次要区域和边界区域三个部分。213、按信托性质分类,房地产投资信托基金的类型有()。（1.0）*A、权益型B、抵押型C、伞型合伙(正确答案)D、多重合伙(正确答案)E、混合型答案解析：考点:房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。按信托性质分类,房地产投资信托基金可以分为伞形合伙和多重合伙两种。选项ABE是按投资业务分类的。214、(2016年真题)关于工程建设项目招标的说法,正确的有()。（1.0）*A、法律、法规规定不宜公开招标的,可采取邀请招标(正确答案)B、招标项目必须编制标底C、采用工程量清单招标的,工程量清单必须作为招标文件的组成部分(正确答案)D、采用工程量清单招标的,应编制招标控制价(正确答案)E、招标控制价必须保密答案解析：本题考查的是招标方式和招标机构。选项A正确,法律、法规规定不宜公开招标的,可采取邀请招标;选项B错误,招标人可根据项目特点决定是否编制标底。编制标底的,标底编制过程和标底必须保密。且一个工程只能编制一个标底;选项C正确,根据《建设工程工程量清单计价规范》规定:全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目,必须采用工程量清单计价。还要求采用工程量清单方式招标,工程量清单必须作为招标文件的组成部分,其准确性和完整性由招标人负责;选项D正确,采用工程量清单招标的,应编制招标控制价;选项E错误,招标控制价相当于招标人的采购预算,同时要求其不能超过批准的概算。从招标控制价的作用我们看出其不同于标底,无需保密。215、影响财务净现值指标计算结果的主要因素包括()（1.0）*A、净现金流量(正确答案)B、贷款利率C、基准收益率(正确答案)D、开发经营周期(正确答案)E、资产负债率216、在下列房地产市场指标中,属于市场交易指标的有()。（1.0）*A、空置量B、房地产价格指数(正确答案)C、平均建设周期D、吸纳率(正确答案)E、失业率答案解析：考点:市场交易指标。选项A属于供给指标,选项C属于供给指标,选项E属于需求指标。市场交易指标有:销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。217、北京市商业物业租赁市场,是按房地产市场细分的()标准划分的。（1.0）*A、按地域细分(正确答案)B、按房地产用途细分(正确答案)C、按增量存量细分D、按交易方式细分(正确答案)E、按目标市场细分答案解析：考点:房地产市场细分。北京市是按地域细分,商业物业是按用途细分,租赁是按交易方式细分。218、关于流动性偏好利率理论的说法,正确的有()。（1.0）*A、利率是由储蓄和投资决定的B、利率是由货币的供求决定的(正确答案)C、利率是由可贷资金的供求决定D、利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E、货币供给是外生变量,由央行决定,无利率弹性(正确答案)答案解析：本题考查的是利息与利率。流动性偏好利率理论认为:利率是由货币的供给与需求决定的;货币供给是外生变量,由央行决定,无利率弹性;货币需求是内生变量、取决于人们的流动性偏好;利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平。219、(2015年真题)关于政府投资的保障性安居工程项目招标的说法,正确的是()。（1.0）*A、必须采用公开方式招标(正确答案)B、必须采用工程量清单方式招标(正确答案)C、必须根据项目特点编制标底D、必须向投标人发出投标邀请书E、应实行建设工程总承包(正确答案)答案解析：本题考查的是招标方式和招标机构。全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目,应采用公开招标方式确定承包商。全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目,必须采用工程量清单计价。采用工程量清单招标的宜采用单价合同方式。工程建设项目应实行建设工程总承包。220、房地产开发项目财务评价报表包括()。（1.0）*A、财务报表B、经营报表C、辅助报表(正确答案)D、基本报表(正确答案)E、资金来源与运用表答案解析：考点:基本报表。房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。221、房地产市场失灵的主要原因有()。（1.0）*A、垄断(正确答案)B、外部性(正确答案)C、信息不对称(正确答案)D、住房问题E、通货膨胀及失衡(正确答案)答案解析：考点:政府干预房地产市场的必要性。房地产市场失灵的主要原因有:垄断、外部性、信息不对称、市场不完全、公共品、失业、通货膨胀及失衡、再分配和优效品等八类。222、下列关于动态和静态盈利能力指标的描述错误的有()。（1.0）*A、基准收益率是投资行为所要求的最高投资报酬率(正确答案)B、财务净现值小于等于0时说明项目不可行(正确答案)C、非常规项目FIRR可能会有多个实数解D、年成本利润率等于成本利润率/开发经营期数(正确答案)E、现金回报率分为税前现金回报率和税后现金回报率答案解析：本题考查的是动态盈利能力指标和静态盈利能力指标。选项A错误,基准收益率是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率;选项B错误,FNPV大于或等于0时,说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求,在财务上是可以接受的,小于0则项目不可接受;选项D错误,成本利润率是开发经营期的利润率,不是年利润率,成本