2024年房地产估价师《房地产估价原理与方法》考试题库大全-下（多选、判断题）

PAGEPAGE12024年房地产估价师《房地产估价原理与方法》考试题库大全-下（多选、判断题）多选题1.下列关于评估价、保留价、起拍价的说法中，正确的有（）。A、保留价是拍卖底价B、现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价≥评估价的80%C、现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价=评估价D、现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价=市场价E、如果出现流拍可以降低保留价，但每次降低数额不得超过前次保留价的10%答案：ACD解析：本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。选项B错误，现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价=评估价；选项E错误，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。2.下列影响房地产价格的因素中，属于国际因素的有（）。A、世界经济状况B、房地产投机C、政治对立状况D、军事冲突状况E、城市化状况答案：ACD解析：考点:国际因素。影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况等。选项BE，属于社会因素。3.收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（）。A、抵押贷款还本付息额B、房地产折旧额C、重置提拨款D、房地产改扩建费用E、所得税答案：ABDE解析：考点:净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用，属于运营费用。4.长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于（）。A、收益法中预测未来的租金B、比较法中对可比实例成交价格进行交易情况调整C、填补某些房地产历史价格资料的缺乏D、比较.分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力E、成本法中确定房地产的重新购建价格答案：ACD解析：本题考查的是长期趋势法。选项B错误，正确表述应为：用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；选项E错误，不能用于成本法中确定房地产的重新购建价格。5.收集交易实例时应收集交易实例信息包括（）。A、成交价格B、议价时间C、成交日期D、交易方式E、交易目的答案：ACDE解析：考点:收集交易实例的要求。在收集交易实例时应尽量收集较多的内容，一般包括：（1）交易对象基本状况；（2）交易双方基本情况；（3）交易方式；（4）成交日期；（5）成交价格；（6）付款方式；（7）融资条件；（8）交易税费负担；（9）交易目的。6.路线价法特别适用于（）估价。A、个别房地产B、房地产税收C、市地重划D、房地产转让E、需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形答案：BCE解析：考点:路线价法概述。路线价法被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值的方法，即是一种批量估价方法，特别适用于市地重划（城镇土地整理）、房地产税收或其他需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形。7.比较法估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括（）A、租赁权限制情况B、交易税费负担转嫁情况C、已抵押担保债权情况D、地役权设立情况E、利用方式限制情况答案：ACDE解析：本题考查的是房地产状况调整的内容。权益状况调整的内容主要有规划条件（如容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。选项B是建立比较基础中的“统一税费负担”。8.选取可比实例时，应符合的要求包括（）。A、可比实例与估价对象所处的地区必须相同B、可比实例的交易类型与估价目的吻合C、可比实例的规模与估价对象的规模相当D、可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E、可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同答案：BCDE解析：本题考查的是选取可比实例的要求。选项A可比实例只要与估价对象在同一地区或同一供求范围内的相似地区即可。而且A选项中有“必须”的字样。9.房地产的独一无二性，也称为（）。A、独特性B、异质性C、非同质性D、个别性E、有限性答案：ABCD解析：房地产的独一无二性，也称为房地产的异质性、非同质性、个别性和独特性。这是房地产的特性之一，因为没有任何两宗房地产是完全相同的。这种独一无二性主要源自于房地产的位置固定性、供应有限性以及用途多样性。10.根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用。A、与外部环境最协调B、达到规模递增C、内部构成要素的组合最适当D、外部环境与内部因素相关联E、外部环境要素为最适当的组合答案：AC解析：考点:最高最佳利用原则。适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境相协调，同时其各个组成部分又搭配时，便为最高最佳利用。11.某餐厅资产分为土地、建筑物、装饰装修、动产和特许经营权。目前因该餐厅不适宜在现在位置继续经营下去而进行转让，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括（）。A、土地B、建筑物C、装饰装修D、动产E、特许经营权答案：ABC解析：考点:房地产转让和租赁的需要。审题，“不适宜继续经营”所以特许经营权价格为0，动产也应该单独处置。12.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件（）。A、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金B、取得土地使用权证书C、转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书D、按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件E、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的20%以上答案：ABCD解析：考点:合法原则。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。13.关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A、重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B、重新购建价格相当于账面价值C、重新购建成本是客观的重新购建成本D、建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本E、土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格答案：CD解析：考点:重新购建成本的内涵。选项A错在实际两个字，应该是必要的；选项B账面价值是基于历史成本的余值；选项E土地重新购建成本，应该按照该地块在价值时点的剩余年限确定价值、确定其土地使用权价格。14.下列选项中，难以采用比较法估价的有（）。A、特殊厂房B、普通住宅C、存量成套住宅D、博物馆E、在建工程答案：ADE解析：考点:比较法适用的估价对象。下列房地产难以采用比较法估价：（1）数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；（2）很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；（3）可比性很差的房地产，如在建工程等。15.在求取净收益中，运营费用包括（）。A、房地产保有环节的税收B、房地产折旧费C、房屋保险费D、房地产抵押贷款还本付息额E、为承租人提供的服务费答案：ACE解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。16.关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A、重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B、重新购建成本相当于账面价值C、重新购建成本是客观的重新购建成本D、建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本E、土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格答案：CD解析：本题考查的是重新购建成本的内涵。A选项重新购建成本是客观的重新购建成本，不应该是实际支出。B选项账面价值是基于历史成本的余值。E选项土地重新购建成本，应该按照该地块在价值时点的剩余年限确定其土地使用权价格。17.与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。A、是一种专业意见B、估计价格或价值C、实行有偿服务D、承担法律责任E、估价作业日期长答案：ACD解析：本题考查的是房地产估价的含义。专业估价具有下列特点：它是专业机构和人员完成的、提供的是专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担法律责任。18.开发完成后用于出售的房地产通常采用（）测算开发完成后的房地产价值。A、比较法B、收益法C、成本法D、长期趋势法E、推测法答案：ABD解析：考点:开发完成后的价值。在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。19.房地产的特性包括（）。A、独一无二B、需求有限C、流动性好D、相互影响E、保值增值答案：ADE解析：本题考查的是房地产的特性。选项B，需求是无限的，供给才是有限的；选项C，流动性就是变现的意思，房地产变现能力差。20.收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（）。A、抵押贷款还本付息额B、房地产折旧额C、重置提拨款D、房地产改扩建费用E、所得税答案：ABDE解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用，属于运营费用。21.某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。A、评估对象土地取得成本为196万元B、应计算利息项目的总金额为535万元C、土地取得成本的计息期为1.5年D、土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元E、开发利润为64.20万元答案：ACD解析：考点:重新购建成本的求取思路。（1）由于类似工业用地的重新购建价格为200万元（50年建设用地使用权），估价对象剩余土地使用权年限为45年，则估价对象土地取得成本＝200×[1－（1＋6%）-45]/[1－（1＋6%）-50]≈196（万元）；（2）应计算利息项目包括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用＝196＋300＋15＋20＝531（万元）；（3）土地取得成本之外其他计息项目＝（300＋15＋20）×[（1＋6.31%）1.5/2－1]＝15.73（万元）；（4）投资利润率＝开发利润/（土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用），开发利润＝12%×（196＋300＋15＋20）＝0.12×531＝63.72（万元）。22.下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。A、居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升B、如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升D、如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E、居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大答案：ABCD解析：本题考查的是居民收入。选项E错误，居民收入是房地产价格的重要影响因素，收入房价比常用于评价购房能力，判断房价是否过高，有无泡沫。23.下列属于建筑物实物因素的有（）。A、开间.进深.楼层B、电梯.中央空调.集中供热C、通风.采光.日照D、风格.色调E、层高.朝向答案：BCD解析：本题考查的是房地产实物因素。选项A中的楼层属于区位因素；选项E中的朝向属于区位因素。24.下列对决定房地产需求量因素的描述中，正确的有（）。A、当价格上涨后，需求量减小的商品为吉芬物品B、对正常商品来说，消费者收入增加，对商品的需求增加C、当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产需求就会增加D、房地产互补品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上E、当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会减少对房地产现时的需求答案：BC解析：考点:房地产需求。选项A，吉芬物品属于生活必需品，价格和需求量同方向变化；选项D，房地产替代品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上；选项E，当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产现时的需求。25.城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（）。A、建筑高度B、建筑结构C、容积率D、土地使用权来源E、土地用途答案：ACE解析：本题考查的是房地产权益因素。建筑结构不属于土地使用管制内容，土地使用权是管制使用性质，但是不管制来源。26.由于具有（）特性，房地产是一种良好的用于担保债务履行的财产。A、保值增值B、价值量大C、不可移动D、寿命长久E、独一无二答案：ABCD解析：本题考查的是对房地产估价的需要。由于房地产具有不可移动、寿命长久、保值增值、价值较大等特性，是一种良好的用于担保债务履行的财产。27.在房地产抵押中，需要进行房地产估价的环节包括（）。A、初次抵押中的抵押价值评估B、再次抵押中的抵押价值评估C、续贷抵押中的抵押价值评估D、处置抵押中的市场价值评估E、租赁抵押中的权益价值评估答案：ABCD解析：考点:房地产抵押的需要。房地产抵押对房地产估价的需要一共有5种：初次抵押估价；再次抵押估价；续贷抵押估价；抵押期间估价；抵押房地产处置估价。28.就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。A、较乐观的估计值B、较保守的估计值C、过高的估计值D、过低的估计值E、最可能的估计值答案：ABE解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。预测净收益时存在乐观估计、保守估计和最可能估计。29.明确估价对象的区位状况，就是要弄清估价对象的（）。A、位置B、交通条件C、外部配套设施D、周围环境E、抵押担保答案：ABCD解析：考点:估价对象的确定。明确估价对象的区位状况，是要弄清估价对象的位置、交通、外部配套设施、周围环境等。选项E属于权益状况。30.下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间的关系说法正确的是（）。A、开发经营期可分为建设期和经营期B、建设期的起点与开发经营期的起点相同C、经营期可具体化为销售期和运营期D、经营期可以准确预测E、三者一般情况下不重叠答案：ABC解析：考点:后续开发经营期。经营期特别是销售期通常难以准确预测。在有预售的情况下，销售期与建设期有重叠，在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠。31.动态分析法具体需要做到下列（），才能保证估价结果的准确性。A、后续开发经营期究竟多长要预测准确B、各项支出、收入在何时发生要预测准确C、各项支出、收入发生的金额要预测准确D、销售期多长要预测准确E、运营期多长要预测准确答案：ABC解析：考点:动态分析法和静态分析法的优缺点。动态分析法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到3点：（1）后续开发经营期究竟多长要预测准确；（2）各项收入、支出在何时发生要预测准确；（3）各项收入、支出发生的金额要预测准确。32.收益性房地产包括（）。A、餐馆B、旅店C、加油站D、农地E、未开发的土地答案：ABCD解析：本题考查的是收益法概述。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。33.在建筑物折旧中，可以将物质折旧项目分为（）。A、物质缺乏项目B、物质落后项目C、物质过剩项目D、可修复项目E、不可修复项目答案：DE解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。物质折旧项目可分为可修复项目和不可修复项目。34.下列各项中，属于市场价值形成条件的有（）。A、适当营销B、适当的期间完成交易C、谨慎行事D、公平交易E、熟悉情况答案：ACDE解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值的形成条件主要有5个：（1）适当营销；（2）熟悉情况；（3）谨慎行事；（4）不受强迫；（5）公平交易。35.下列关于标准价调整法的表述中，正确的有（）。A、标准价调整法是一种批量估价方法B、标准房地产必须是实际存在的C、房地产分组包括分用途.分类型.分区域D、估价范围仅指估价的区域范围E、主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估答案：ACE解析：本题考查的是标准价调整法。选项B错误，标准房地产最好是实际存在的，在没有合适的实际房地产作为标准房地产的情况下，可以虚拟某种状况的房地产作为标准房地产；选项D错误，估价范围包括估价的区域范围和房地产种类。36.对某房地产转让价格进行评估时，经分析发现将其装修改造后能获得最大收益，这时应遵循的估价原则有（）。A、替代原则B、谨慎原则C、合法原则D、最高最佳利用原则E、价值时点原则答案：ACDE解析：本题考查的是谨慎原则。选项B，谨慎原则是针对抵押目的估价的特定原则，除现状价值评估外，房地产估价均应遵循最高最佳利用原则。合法原则、替代原则、价值时点原则是普适性原则37.关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有（）。A、采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用B、修复到新的或相当于新的状况的必要费用C、大于修复后所能带来房地产增加额的费用D、小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用E、包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命项目发生的修复费用答案：ABD解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。预计修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，即：修复成本≤修复后的房地产价值-修复前的房地产价值，是可修复的；反之，是不可修复的，即预计修复成本大于修复所能带来的房地产价值增加额。修复成本是采用合理的修复方案恢复到新的或相当于新的状况的必要支出及应得利润。38.收集交易实例及相关参考资料的途径主要有（）。A、走访房地产交易当事人B、访问房地产经纪机构和房地产经纪人员C、查阅政府和有关部门的房地产价格资料D、根据分析和经验得出客观资料E、同行之间相互提供答案：ABCE解析：本题考查的是收集交易实例。除了选项ABCE之外，还包括向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料；查阅网站、报刊上的房地产出售、出租信息，参加房地产交易展示会，与房地产业主、开发企业、经纪人员等房地产出售人或其代理人洽谈，获取房地产的要价、标价、挂牌价、报价等资料，了解房地产市场价格行情。39.某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。A、应采用客观成本而不是实际成本B、应该采用实际成本而不是客观成本C、应结合选址.规划设计等对成本法的测算结果进行调整D、应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E、应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整答案：ACD解析：本题考查的是成本法概述。采用成本法估价时应采用客观成本而不是实际成本；应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析调整；应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。选项E违背了估价师独立性的原则。40.某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。A、该房地产的收益价格为136.73万元B、该房地产的收益价格为143.89万元C、以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D、该房地产的合理经营期限为15年E、该房地产的合理经营期限为20年答案：BCD解析：本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。设该房地产的合理经营年限为n，令A－（n－1）b＝0，即28－（n－1）×2＝0，则n＝15。该房地产的收益价格=[（A/Y）-（b/Y2）]×[1-1/（1+Y）n]+（b/Y）×[n/（1+Y）n]=143.89（万元）。以第一年净收益为依据，采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数＝收益价格/年净收益＝143.89/28＝5.14。41.关于评估带租约房地产的说法，错误的有（）。A、合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响B、抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值C、在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值D、房屋征收评估应评估无租约限制价值E、只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变答案：ABCE解析：本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A应该无影响，无租约限制则无合同租金，无租约限制价值有时又称为完全产权价值，合同租金与市场租金的差异对其没有影响。选项B应该评估出租人的权益价格；选项C错误，合同租金低于市场租金，则出租人权益价值<无租约限制价值，承租人权益价值为正。如果合同租金>市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，承租人权益价值为负。选项E承租人的权益价值就是按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。考试时可以联系实际印证。42.实地查勘的工作内容，主要包括（）。A、感受估价对象的区位优劣B、核对之前收集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况C、观察估价对象的内外部状况D、调查估价对象的历史使用状况E、检查房地产使用者生活习惯因素答案：ABCD解析：考点:实地查勘估价对象。实地查勘的工作内容包括：（1）观察及感受估价对象的区位优劣；（2）检查、核对之前收集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况；（3）观察、调查估价对象的内外部状况；（4）询问、调查估价对象的历史使用状况；（5）拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料；（6）补充搜集估价所需要的其他资料。43.成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（）等。A、图书馆B、学校C、空置的写字楼D、单独的建筑物E、加油站答案：AB解析：本题考查的是成本法适用的估价对象。新近开发完成的房地产（新开发建设的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（旧房地产）、正在开发建设的房地产（在建工程）、计划开发建设的房地产（期房），都可采用成本法。选项A图书馆，很少发生交易限制了比较法，没有经济收益或潜在经济收益,限制了收益法。选项B学校以公益、公用目的的房地产，特别适用成本法估价。选项D单独的建筑物适用成本法，但是不属于“既无收益又很少发生交易”的房地产。选项C空置的写字楼可以寻找类似的写字楼，采用比较法，或收益法评估；选项E加油站是收益性房地产，可以采用收益法评估。44.关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。A、开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B、未来开发完成后的房地产状况不能包含动产.权利C、评估投资价值时，未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益D、对于自营的房地产，不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值E、可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值答案：AC解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。选项B错误，未来开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包含房地产以外的劫产、权利等；选项D错误，对于出租或自营的房地产，预测开发完成后的价值，可先测算其租赁或自营的净收益，再采用收益法将该净收益转换为价值；选项E错误，开发完成后的价值不能采用成本法求取。45.下列关于房地产估价的表述中，正确的是（）。A、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C、房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格E、根据提供专业意见的用途和作用不同可以分为鉴证性估价和咨询性估价答案：ABDE解析：考点:房地产估价的特点。选项C错误，房地产估价难免有误差，但误差应在合理范围内。46.下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。A、完全产权价值B、出租人权益价值C、快速变现价值D、承租人权益价值E、残余价值答案：CE解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。快速变现价值通常低于市场价值；残余价值一般低于市场价值，这两个是非市场价值。完全产权价值、出租人权益价值和承租人权益价值，是另一组概念分类。完全产权价值，就是市场价值。47.房地产价格与一般商品价格的不同之处包括（）。A、受区位因素影响大B、是物品本身的价格C、不太容易受交易者个别情况影响和左右D、价格形成时间长E、同时存在租赁价格和买卖价格答案：ADE解析：本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格与一般物品价格的不同之处，即为房地产价格的特点：（1）与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）同时有买卖价格和租赁价格；（4）易受交易者的个别情况影响；（5）形成的时间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。48.根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建成本的方法有（）。A、单位比较法B、市场提取法C、分解法D、工料测量法E、指数调整法答案：ADE解析：考点:建筑物重新购建成本的求取方法。市场提取法，是取得“报酬率”的方法。分解法，是求取建筑物折旧的时候采用的方法。49.根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建成本的方法有（）。A、单位比较法B、市场提取法C、分解法D、工料测量法E、指数调整法答案：ADE解析：本题考查的是单位比较法。市场提取法，是收益还原法中求取报酬率的方法。分解法，是折旧计算的方法。50.完好房的成新度可以有（）。A、六成B、七成C、八成D、九成E、十成答案：CDE解析：本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。严重损坏房及危险房是三成以下，一般损坏房是五、四成，基本完好房是七成和六成，完好房是十、九、八成。51.下列选项中，属于其相关定着物的有（）。A、摆放在房屋内的家具B、摆放在房屋内的电器，挂在墙上的画C、在地上临时搭建的帐篷、戏台D、埋设在地下的管线、设施E、建造在地上的围墙、假山、水池答案：DE解析：家具、电器、画、帐篷和戏台属于室内物件，它们的特点是可以移动和调整位置，属于不定着物。而埋设在地下的管线、设施、建造在地上的围墙、假山和水池则相对固定，不容易移动和改变位置，因此属于相关定着物。因此，答案为DE。52.房地产价格的特征主要包括（）。A、房地产价格受建筑技术的影响很大B、房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响C、房地产价格形成的时间通常较长D、房地产价格实质上是房地产权益的价格E、房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金答案：BCDE解析：本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格的六个特点：（1）与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）同时有买卖价格和租赁价格；（4）易受交易者的个别情况影响；（5）形成的时间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。53.在建立比较基础时，针对统一税费负担，房地产正常负担下的价格等于（）。A、卖方实际得到的价格/（1－应由卖方缴纳的税费比率）B、卖方实际得到的价格－应由卖方负担的税费C、买方实际付出的价格＋应由买方负担的税费D、应由卖方负担的税费/应由买方缴纳的税费比率E、买方实际付出的价格/（1＋应由买方缴纳的税费比率）答案：AE解析：本题考查的是建立比较基础。正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费＝卖方实得金额；正常负担下的价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实付金额；正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费比率）；正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率）；54.关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A、重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B、重新购建价格相当于账面价值C、重新购建成本是客观的重新购建成本D、建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本E、土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格答案：CD解析：本题考查的是重新购建成本的内涵。选项A错在实际两个字，应该是必要的；选项B账面价值是基于历史成本的余值；选项E土地重新购建成本是价值时点状况的土地的重新购建成本。55.估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于（）。A、体现估价师的专业胜任能力B、反映估价师的职业道德C、保护估价师和估价机构D、保护估价报告使用人E、规避估价风险答案：CDE解析：本题考查的是房地产估价的要素。合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构；另一方面是告知、提醒估价报告使用人在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。56.经济适用房的成本包括（）。A、土地房屋征收补偿费B、建筑安装工程费C、管理费D、贷款利息E、小区营业性配套公建费答案：ABCD解析：考点:市场调节价、政府指导价和政府定价。经济适用住房的成本包括土地房屋征收补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金七项因素。57.影响房地产价格的经济因素主要有（）。A、经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B、社会发展状况、房地产投机和城市化C、财政收支及金融状况、利率D、物价、汇率、居民收入E、人口数量、行政隶属变更、居民收入答案：ACD解析：本题考查的是经济发展。选项B属于社会因素；选项E中人口数量属于人口因素，行政隶属关系变更属于其他因素，居民收入属于经济因素。58.下列选项中，属于比较法适用对象的有（）。A、标准厂房B、在建工程C、高档公寓D、房地产开发用地E、纪念馆答案：ACD解析：本题考查的是比较法概述。比较法适用的估价对象是数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：（1）住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；（2）写字楼；（3）商铺；（4）标准厂房；（5）房地产开发用地。59.下列房地产中，通常适用比较法估价的有（）。A、高档公寓B、标准厂房C、房地产开发用地D、行政办公楼E、在建工程答案：ABC解析：本题考查的是比较法概述。比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：（1）住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；（2）写字楼；（3）商铺；（4）标准厂房；（5）房地产开发用地。60.在评估市场价值时，应遵循的原则包括（）。A、独立客观公正原则B、谨慎原则C、合法原则D、替代原则E、最高最佳利用原则答案：ACDE解析：考点:房地产估价的主要原则。市场价值评估应遵循独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。61.在房地产估价中，下列属于房地产以外的、作为房地产附属财产的价值的有（）。A、土地价值B、电器设备价值C、特许经营权D、商誉E、债权债务答案：BCDE解析：本题考查的是房地产估价的要素。房地产的估价中，土地、建筑物、土地与建筑物的综合体是三种基本存在形态，同时房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值。如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍、债权债务等的价值。62.不能独立使用、处分的房地产，如（）不宜作为抵押物。A、一个球场B、一个高尔夫球洞C、一条保龄球球道D、封闭使用的大院深处的一幢房屋E、一个游泳馆答案：BCD解析：本题考查的是确定估价基本事项。不能独立使用、处分的房地产，如一个高尔夫球洞、一条保龄球球道、封闭使用的大院内的一幢房屋，因为不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值，所以不宜作为抵押估价目的的估价对象。63.成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（）等。A、图书馆B、学校C、空置的写字楼D、单独的建筑物E、加油站答案：AB解析：本题考查的是成本法适用的估价对象。新近开发完成的房地产（简称新开发建设的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（旧房地产）、正在开发建设的房地产（在建工程）、计划开发建设的房地产（期房），都可采用成本法。选项A图书馆，很少发生交易限制了比较法，没有经济收益或潜在经济收益,限制了收益法。选项B学校以公益、公用目的的房地产，特别适用成本法估价。选项D单独的建筑物适用成本法，但是不属于“既无收益又很少发生交易”的房地产.选项C空置的写字楼可以寻找类似的写字楼，采用比较法，或收益法评估；选项E加油站是收益性房地产，可以采用收益法评估。64.下列各价值类型中，属于基本价值类型的有（）。A、市场价值B、评估价值C、投资价值D、抵押价值E、现状价值答案：ACE解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。65.运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，不包括（）。A、稳定.具可预见性及透明的房地产政策B、一套统一.严谨及健全的房地产法规C、一个较多公平交易的房地产信息资料库D、一个公平竞争的市场环境E、一个有较长历史.连续.全面及开放的房地产信息资料库答案：CD解析：本题考查的是假设开发法概述。假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境，包括：（1）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；（2）要有一个稳定、具可预见性及透明的房地产政策；（3）要有一个有较长历史、连续、全面及开放的房地产信息资料库。66.下列对决定房地产需求量因素的描述中，正确的有（）。A、当价格上涨后，需求量减小的商品为吉芬物品B、对正常商品来说，消费者收入增加，对商品的需求增加C、当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产需求就会增加D、房地产互补品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上E、当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会减少对房地产现时的需求答案：BC解析：本题考查的是房地产需求。选项A错误，吉芬物品属于生活必需品，价格和需求量同方向变化；选项D错误，在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加；选项E错误，当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产现时的需求。67.房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。A、装饰装修改造B、通货膨胀C、需求增加D、改进物业管理E、周围环境改善答案：CE解析：考点:保值增值。三种自然增值原因：外部经济、需求增加、房地产使用管制改变（歪吸管）。选项AD属于投资增值而非自然增值；选项B属于保值而非自然增值。68.同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为（）不同。A、开发成本B、运营费用C、纳税状况D、对未来的信心E、市场利率答案：ABCD解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。同一房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。69.下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。A、居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升B、如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升D、如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E、居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大答案：ABCD解析：本题考查的是居民收入。居民收入是房地产价格的重要影响因素，收入房价比常用于评价购房能力，判断房价是否过高，有无泡沫。70.需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。下列选项中，此规律的例外有（）。A、炫耀性物品B、“吉芬”物品C、低档商品D、高档商品E、急需商品答案：AB解析：本题考查的是房地产需求。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。71.选取可比实例时，应符合的要求包括（）。A、可比实例与估价对象所处的地区必须相同B、可比实例的交易类型与估价目的吻合C、可比实例的规模与估价对象的规模相当D、可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E、可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同答案：BCDE解析：本题考查的是选取可比实例的要求。选项A可比实例只要与估价对象在同一地区或同一供求范围内的相似地区即可。72.就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。A、较乐观的估计值B、较保守的估计值C、过高的估计值D、过低的估计值E、最可能的估计值答案：ABE解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。预测净收益时存在乐观估计、保守估计和最可能估计。选项CD的说法，过高或过低，这种说法本身就是错误的。73.有关路线价法估价的操作步骤，下列描述正确的有（）。A、划分路线价区段B、设定标准临街宽度C、调查评估路线价D、制作价格修正率表E、计算临街土地的价值答案：ACDE解析：本题考查的是路线价法。运用路线价法估价一般分为6个步骤：划分路线价区段；设定标准临街深度；选取标准临街宗地；调查评估路线价；制作价格修正率表；计算临街土地价值或价格。74.根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建成本的方法有（）。A、单位比较法B、市场提取法C、分解法D、工料测量法E、指数调整法答案：ADE解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。市场提取法，是收益法中求取报酬率的方法。分解法，是折旧计算的方法。75.在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有（）。A、待开发房地产的价值B、后续建设成本C、后续管理费用D、后续销售税费E、待开发房地产取得税费答案：ABCE解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。后续销售税费是在开发完成时发生的，不应计算利息。76.下列选项中，属于土地使用管制的事项有（）。A、甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路B、建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通C、取得的土地使用权不包括地下资源.埋藏物和市政公用设施D、某宗土地只能用于商业房地产开发E、某宗土地使用权中，要求容积率为2.0答案：BDE解析：本题考查的是房地产权益状况的描述。土地使用管制情况：说明是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地，还要说明规划条件，包括：（1）土地用途；（2）容积率或建筑控制规模；（3）建筑密度；（4）绿地率；（5）建筑高度；（6）其他要求，如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。77.下列关于收益法求取净收益的说法，正确的有（）。A、净收益包括有形收益和无形收益B、通常只有客观收益才能用于估价C、运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费D、应同时给出较乐观.较保守和最可能的三种估计值E、空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算答案：ABDE解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拨款，作为运营费用消耗了。78.理论上房地产的供求状况可分为（）。A、全国房地产总的供求状况B、本地区房地产总的供求状况C、全国同类房地产的供求状况D、本地区同类房地产的供求状况E、全国不同类型房地产供求状况答案：ABCD解析：本题考查的是房地产供求状况的分类。房地产供求状况有多种分类，如可以分为供求基本平衡、供小于求和供大于求，此外可以分为以下4种类型：（1）全国房地产总的供求状况；（2）本地区房地产总的供求状况；（3）全国同类房地产的供求状况；（4）本地区同类房地产的供求状况。79.房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。A、该种房地产的价格水平B、消费者的预期C、该种房地产的开发成本D、该种房地产的开发技术水平E、房地产开发商和拥有者对未来的预期答案：ACDE解析：本题考查的是房地产供给。房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。80.预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中正确的有（）。A、该房地产未来第30年的年净收益小于零B、该房地产的合理经营期限大于22年C、该房地产的收益价值小于1276.47万元D、该房地产的收益价值大于875万元E、该房地产的资本化率为18%答案：ABCD解析：考点:净收益按一定数额递减的公式。A－（n－1）b＝0，170－8（n－1）＝0，n＝22.25。V＝（170/8%－8/8%2）[1－1/（1+8%）22.25]＋8/8%×22.25/（1＋8%）22.25＝1118.59（万元）。81.估价所需资料主要包括下列（）。A、反映估价对象状况的资料B、估价对象及同类房地产的交易.收益.成本等资料C、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料D、对房地产价格有普遍影响的资料E、建筑物建造阶段工程监理资料答案：ABCD解析：本题考查的是收集估价所需资料。估价所需资料主要包括以下几类：（1）反映估价对象状况的资料；（2）估价对象及期同类房地产的交易、收益、成本等资料；（3）对估价对象所在地区的房地产价值、价格有影响的资料；（4）对房地产价值、价格有普遍影响的资料。82.下列关于市场价格、理论价格和评估价值的表述中，正确的有（）A、房地产的市场价格是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数.众数B、在正常市场或正常经济发展下，市场价格围绕着理论价格而上下波动C、市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格D、不同的估价师对同一宗房地产评估出的价值或价格不会完全相同E、比较价值趋向于理论价格，收益价值趋向于市场价格答案：BCD解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项A错误，一般商品的市场价格，通常是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数、众数。房地产由于具有独一无二性，没有大量相同房地产的成交价格，所以房地产的市场价格应是以一些类似房地产的成交价格为基础测算的，但不能对这些成交价格直接采用平均的方法进行计算，而是在平均之前要剔除偶然的和不正常的因素造成的价格偏差，并消除房地产之间的状况不同造成的价格差异；选项E错误，比较价值趋向于市场价格，收益价值趋向于理论价格。83.关于报酬率的说法，正确的有（）。A、市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险B、累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的C、报酬率不包含通货膨胀因素的影响D、报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率E、报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短等无直接关系答案：DE解析：本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率已经包含了通货膨胀的影响。风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。84.专业估价的特点主要有（）。A、由取得相关资格的专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、有偿或者无偿服务E、承担法律责任答案：ABCE解析：考点:房地产估价的含义。概括起来，与非专业估价相比，专业估价主要有以下5个特点：（1）由专业人员完成——专业估价是由专业估价机构和专业估价人员来完成的；（2）是一种专业意见——专业估价不是凭直觉、感性认识得出的，而是采用科学的方法，经过严谨的分析、测算和判断得出的；（3）具有社会公信力——专业估价的结果较为科学、准确、客观，具有社会公信力；（4）实行有偿服务——专业估价要向委托人收取一定的服务费用，是一种有偿服务；（5）承担法律责任——专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。85.决定某类房地产供给量的主要直接因素有（）。A、该类房地产的价格水平B、消费者的收入水平C、该类房地产的开发成本D、该类房地产的开发技术水平E、房地产开发企业对未来的预期答案：ACDE解析：考点:房地产供给。选项B，属于影响房地产需求量的因素。86.房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。A、装饰装修改造B、通货膨胀C、需求增加D、改进物业管理E、周围环境改善答案：CE解析：本题考查的是房地产的特性。导致房地产价格上涨的原因中，房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。87.下列房地产权利中，属于物权的有（）。A、所有权B、建设用地使用权C、地役权D、抵押权E、租赁权答案：ABCD解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。物权包括自物权和他物权，选项A属于自物权；选项BCD属于他物权。租赁权属于债权。88.在对房地产利用的限制方面，下列属于房地产使用管制的有（）。A、土地用途管制B、容积率管制C、建筑密度管制D、房地产抵押管制E、对相邻房地产的保护答案：ABC解析：本题考查的是房地产权益因素。对房地产估价而言，有意义的使用管制主要是农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。选项D，属于房地产权利及其行使的限制；选项E，属于相邻关系的限制。89.利用路线价求取临街土地价值时，不进行“交易情况修正”和“市场状况修正”的原因，下列描述正确的有（）。A、临街宗地的平均价格已是经过修正后正常价格B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例C、该路线价所对应的日期本身就是价值时点D、该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格E、交易修正和市场状况修正在求取路线价后再进行答案：AC解析：本题考查的是路线价法。在路线价法中，利用路线价求取临街土地价值或价格时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”的原因是：求得的路线价——若干标准临街宗地的平均价格，已是经过交易情况修正后的正常价格；求得的路线价所对应的日期，已与要求取的街道土地价值或价格所对应的日起一致，都是价值时点的。90.与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。A、区位B、用途C、权利性质D、总价E、外观答案：ABC解析：本题考查的是选取可比实例的要求。相似的房地产要：区位相近（应与估价对象处在同一供求范围内）；用途相同；权利性质相同；档次相当；规模相当（0.5～2倍范围内）；建筑结构相同。没有外观的要求。91.运用假设开发法估价在建工程价值时，当在建工程要续建成房屋时，在建工程价值需要扣除（）。A、续建完成后的价值B、在建工程取得税费C、续建成本D、管理费用E、投资利息答案：BCDE解析：考点:按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式。在建工程价值＝续建完成后的价值－在建工程取得税费－续建成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－续建利润。92.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于功能折旧的有（）。A、功能落后B、功能缺乏C、环境污染D、交通拥挤E、城市规划改变答案：AB解析：考点:建筑物折旧的含义和原因。选项AB属于功能折旧。选项CDE属于外部折旧。93.下列房地产中，一般情况下适用比较法估价的有（）。A、标准厂房B、房地产开发用地C、行政办公楼D、写字楼E、在建工程答案：ABD解析：考点:比较法适用的估价对象。比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。选项C，基本不用于出售交易，所以难以取得可比实例；选项E，在建工程的施工进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。注意：如果是特殊厂房，就不适合选用比较法了。94.最高最佳利用原则必须同时满足（）条件。A、法律上允许B、技术上可能C、财务上可行D、价值最大化E、公益最大化答案：ABCD解析：本题考查的是最高最佳利用原则。最高最佳利用必须同时满足四个条件：法律上允许；技术上可能；财务上可行；价值最大化。95.引起建筑物物质折旧的因素包括（）。A、地震B、电梯数量不够C、酸雨D、单行道E、门窗的自然破损答案：ACE解析：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。选项B是功能缺乏的功能折旧，选项D是外部折旧，规划限制导致的。96.数学曲线拟合法主要有（）。A、直线趋势法B、指数曲线趋势法C、二次抛物线趋势法D、指数修匀法E、回归分析法答案：ABC解析：考点:数学曲线拟合法。数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。97.下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。A、完全产权价值B、出租人权益价值C、快速变现价值D、承租人权益价值E、残余价值答案：CE解析：考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。快速变现价值通常低于市场价值；残余价值一般低于市场价值，这两个是非市场价值。市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值又是最基本、最重要、最常用的一种价值类型；其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。98.有关房地产的价值和价格，下列表述正确的有（）。A、价值是内在的.客观的和相对稳定的B、房地产的价值是房地产真实所值C、房地产的价格围绕其价值上下波动D、现实中由于个人偏好.定价决策.无知等原因，时常发生价格背离价值的情况E、房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定答案：ABCD解析：本题考查的是房地产估价的特点。价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格波动的“中心”；价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生的、已经完成并可以观察到的事实，通常因人而异，时高时低。现实中由于定价决策、个人偏好或交易者之间的利害关系甚至无知等原因，时常出现“低值高价”、“高值低价”的价格背离价值情况。99.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（）。A、功能落后B、功能缺乏C、环境污染D、交通拥挤E、正常使用的磨损答案：CD解析：考点:建筑物折旧的含义和原因。外部折旧也称为经济折旧，是因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。选项AB为功能折旧，选项E为物质折旧。100.适合采用假设开发法进行估价的情况包括（）。A、在建工程B、有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产C、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产D、可供开发建设的土地E、市场交易活跃的房地产答案：ACD解析：考点:假设开发法适用的估价对象。选项B难以采用假设开发法，因为规划条件不明，难以确定未来开发完成后的价值；选项E适合采用比较法，是否也适合假设开发法，不明确。101.某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。A、应采用客观成本而不是实际成本B、应该采用实际成本而不是客观成本C、应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D、应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E、应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整答案：ACD解析：考点:成本法估价需要具备的条件。采用成本法估价时应采用客观成本而不是实际成本；应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析调整；应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。选项E违背了估价师独立性的原则。102.按经营使用方式划分，房地产的类型主要有（）。A、现房B、出售C、出租D、自用E、自营答案：BCDE解析：本题考查的是房地产的种类。房地产的经营使用方式主要有出售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为出售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产103.估价当事人包括（）。A、注册房地产估价师B、房地产估价机构C、估价委托人D、房地产估价机构的资格认定部门E、房地产估价业务的备案部门答案：ABC解析：考点:估价当事人。估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。104.某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。A、应采用客观成本，而不是实际成本B、应采用实际成本，而不是客观成本C、应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D、应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E、应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整答案：ACD解析：本题考查的是成本法估价需要具备的条件。成本法估价时需要注意下列3个问题：（1）应采用客观成本而不是实际成本；（2）应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；（3）应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。选项AB中肯定只有1个正确选项。选项E违背了估价师独立性的原则。105.收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（）。A、电梯折旧费B、租赁保证金利息C、房地产税D、企业（个人）所得税E、房屋保险费答案：BD解析：考点:净收益测算的基本原理。运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。电梯折旧费属于短寿命项目的折旧费，可以算在运营费用中。租赁保证金利息通常计入有效毛收入，企业（个人）所得税不计入运营费用。106.关于投资价值和市场价值的说法中，正确的有（）。A、投资价值与市场价值都可以采用收益法评估B、评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般收益率C、评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高收益率D、投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买行为）能够实现的基本条件E、评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的答案：ABD解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项C错误，评估投资价值所采用的折现率是某个特定投资者所要求的最低收益率；选项E错误，评估投资价值时，不同的投资者对未来净收益的预测，有的可能是乐观的，有的可能是保守的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的预测是客观的，或者说是折中的。107.物质折旧可进一步从（）几个方面来认识和把握。A、自然环境的恶化B、自然经过的老化C、正常使用的磨损D、意外破坏的损毁E、延迟维修的损坏残存答案：BCDE解析：考点:建筑物折旧的含义和原因。根据引起物质折旧的原因，物质折旧分为下列四种：自然经过的老化；正常使用的磨损；意外破坏的损毁；延迟维修的损坏残存。108.关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（）。A、市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B、同一估价对象在同一价值时点，市场价值是唯一的，投资价值是因人而异的C、用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同D、用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不同E、投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果答案：AB解析：考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。某一房地产的投资价值，是指根据某个特定的投资者的实际情况，对该房地产所评估的价值。该房地产的市场价值，是指该房地产对典型投资者的价值。即市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值；投资价值是对特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而有所不同。选项C，评估市场价值时所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率，即典型的投资者所要求的报酬率，而评估投资价值时所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。因此，用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值并不相同；选项D，成本法中投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费，不管是自有资金还是借贷资金，均应计算利息，因此用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值应该相同。不同的是利润的取值；选项E，投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买行为）能够实现的基本条件。当房地产的投资价值大于该房地产的价格时，说明值得投资（购买）；反之，说明不值得投资（购买）。因此，投资价值的评估结果可能大于也可能等于，甚至可能小于市场价值的评估结果。109.下列各项中，属于其他相关定着物的有（）A、假山B、围墙C、水池D、戏台E、树木答案：ABCE解析：本题考查的是房地产的含义。其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外，如建造在地上的围墙、假山、水池，种植在地里的树木、花草.埋设在地下的管线、设施，安装在房屋内的水暖设备、卫生洁具，镶嵌在墙里或直接画在墙上的画等，在地上临时搭建的帐篷、戏台等，不属于其他相关定着物。110.下列各项中，不属于房地产价格影响因素中区域因素的有（）。A、土地形状B、地形C、城市规划调整D、环境状况E、配套设施状况答案：AB解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格有影响的因素，如所在地区的城市规划调整、环境状况、配套设施状况等。选项AB属于个别因素。111.某家三级资质房地产估价机构不能承接的业务包括（）。A、公司上市B、企业清算C、司法鉴定D、房屋征收E、在建工程抵押答案：ABC解析：考点:不应承接估价业务的情形。一级资质，都能做，无限制；二级资质（2个不能做），公司上市、企业清算；三级资质（3个不能做），公司上市、企业清算、司法鉴定；暂定期内的三级（5个不能做），公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押。112.关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。A、市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B、投资价值和市场价值采取收益法评估时，折现率取值相同C、投资价值趋向于市场价值D、国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其承受的最高购买价格，是一种投资价值评估E、在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估答案：ADE解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项B，投资价值和市场价值采取收益法评估时，市场价值采取社会一般收益率，而投资价值采取投资者要求的最低收益率。选项C，投资价值和市场价值的形成视角和基础不同。113.下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。A、房地产抵押估价B、房屋征收评估C、房地产司法拍卖估价D、房地产转让估价E、房地产投资信托基金估价答案：BC解析：本题考查的是合法原则。在房地产司法拍卖估价中，估价对象实际状况为被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封；房屋征收评估，是评估被征收房屋在完全产权下的价值，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。114.下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（）。A、消费者的收入增加B、作为替代品的房地产的价格上升C、作为互补品的房地产的价格上升D、消费者预期其未来的收入增加E、消费者预期未来的房地产价格上升答案：ABDE解析：本题考查的是房地产需求。选项A正确，对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；选项B正确，在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上,从而该种房地产的需求增加；选项C错误，在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加；选项D正确，消费者预期未来的收入增加时，就会增加对房地产当前的需求；选项E正确，当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产的现时需求；反之，就会持币观望，减少对房地产的现时需求，115.征收国有土地上房屋的土地成本包括（）。A、场地平整费B、城市基础设施建设费C、渣土清运费D、青苗补偿费E、地上物拆除费答案：ABCE解析：征收国有土地上房屋的土地成本包括场地平整费、城市基础设施建设费、渣土清运费、青苗补偿费和地上物拆除费等。这个答案的依据主要是根据征收土地的相关政策和法规，以及房屋征收的具体实施过程。116.下列选项中，属于房地产价值减损评估业务的有（）。A、质量缺陷导致房地产价值减损的评估B、环境污染导致房地产价值减损的评估C、房地产分割导致房地产价值减损的评估D、征收征用房地产导致的经济损失评估E、重新装饰装修带来的经济损失评估答案：ABC解析：考点:房地产估价的含义。选项D，征收征用房地产时，产生停产停业损失、搬迁费、临时安置费等评估属于相关经济损失评估业务；选项E，重新装饰装修常带来价值提升，而非价值减损。117.下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。A、完全产权价值B、出租人权益价值C、快速变现价值D、承租人权益价值E、残余价值答案：CE解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。快速变现价值通常低于市场价值；残余价值一般低于市场价值，这两个是非市场价值。118.中国目前的房地产权利主要包括（）。A、所有权B、建设用地使用权C、地役权D、抵押权E、永租权答案：ABCD解析：考点:房地产权益的含义。中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。119.关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。A、市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B、投资价值和市场价值采取收益法评估时，折现率取值相同C、投资价值趋向于市场价值D、国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其承受的最高购买价格，是一种投资价值评估E、在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估答案：ADE解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项B错误，投资价值和市场价值采取收益法评估时，市场价值采取社会一般收益率，而投资价值采取投资者要求的最低收益率。选项C错误，投资价值和市场价值的形成视角和基础不同。120.【2012年真题】下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。A、房地产抵押估价B、房屋征收评估C、房地产司法拍卖估价D、房地产转让估价E、房地产投资信托基金估价答案：BC解析：本题考查的是合法原则。已被查封的房地产，在进行产权处置时，存在诸多限制，产权存在瑕疵；如果是抵押估价，房地产转让估价，以及房地产投资信托基金估价，必需要进行减价处理；只有在征收和司法拍卖这两种情况下，可以不用考虑产权的瑕疵，按照市场价格进行评估。121.对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有（）。A、标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B、熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C、小商铺通常比大商铺的变现能力弱D、厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E、郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱答案：ABC解析：本题考查的是房地产的特性。选项A错误，标准厂房适用面广，不需改造，就能使用，因此比一般厂房更容易被买家使用，变现力强，这也是为什么我们现在推广标准厂房的原因；选项B错误，熟地已经具备了基础设施，拿来即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易；选项C错误，小商铺总价低，比大商铺容易变现；选项D正确，厂区内的住宅，可能因为缺乏商品住宅小区的配套，以及物业管理服务，相比而言是更难变现的；选项E正确，郊区因为区位偏僻，以及客户群体比市区少，