被动式低能耗养生养老项目建议书模板

丽水颐年苑被动式低能耗养生（养老）项目提议书丽水颐年健康产业（筹）二〇一六年十一月目录第一章总论 11.1项目简况 11.2项目编制依据 11.3关键经济技术指标 2第二章项目建设背景和建设必需性 32.1项目建设背景 32.2项目建设必需性 5第三章市场分析 73.1市场需求 73.2市场供给情况 93.3项目定位 10第四章项目建设条件 114.1地理位置 114.2建设条件 11第五章建设方案 135.1指导思想和标准 135.2功效分区 135.3建筑方案 14第六章环境影响评价及水土保持 176.1编制依据 176.2项目场址环境现实状况 176.3项目建设和建成投入对环境影响 186.4环境影响评价 196.5水土保持对策 19第七章组织机构设置及劳动定员 207.1组织机构设置 207.2劳动定员及人员培训 21第八章项目实施进度安排 218.1项目建设工期 218.2项目实施进度安排 22第九章投资估算和资金筹措 229.1编制依据 229.2投资估算 229.3资金筹措 24第十章财务效益评价 2510.1营业收入、税金测算 2510.2总成本费用测算 2610.3利润测算 2810.4财务效益评价 28第十一章社会评价 2911.1项目对社会影响分析 2911.2项目和所在地域互适性分析 2911.3社会评价结论 30第十二章结论和提议 3012.1结论 3012.2提议 31附图：总平面图第一章总论1.1项目简况1.1.1项目名称：丽水颐年苑被动式低能耗养生（养老）项目1.1.2项目拟建地点：丽水市富岭计划区1.1.3承接单位：丽水颐年健康产业（筹）1.1.4项目建设性质：新建1.1.5项目拟建规模：计划总用地面积：125359.2㎡（约188亩）总建筑面积：147215㎡其中地上建筑面积：131500㎡地下建筑面积：15715㎡设置床位：1200张停车位：668个估算总投资：58100万元1.2项目编制依据《国务院相关加紧发展养老服务业若干意见》（国发〔〕35号）《相关加强养老服务设施计划建设工作通知》（建标[]23号）《相关加紧发展养老服务业实施意见》（浙政发〔〕13号）《相关发展民办养老产业若干意见》（浙政发〔〕16号）《相关推进“秀山丽水、养生福地”建设决定》（丽委〔〕8号）《丽水市生态休闲养生（养老）经济发展计划》（）《老年人社会福利机构基础规范》（MZ008—）《城镇老年人设施计划规范》（GB50437-）浙江省《居家养老服务和管理规范》（DB33/T837-）浙江省《养老机构服务和管理规范》（DB33/T926—）《老年人居住建筑设计标准》（GB/T50340-）《老年养护院建设标准》（建标[]194号）《浙江省人民政府相关深化完善社会养老服务体系建设意见》（浙政发〔〕101号）《民用建筑可行性研究和快速报价》（）《民用建筑设计通则》(GB50352-)

《投资项目可行性研究指南》（）承接单位提供相关资料1.3关键经济技术指标表1-1关键经济技术指标序号名称单位累计备注1设置床位张12002总用地面积平方米125359.2约188亩3总建筑面积平方米1472153.1其中：地上建筑面积平方米1315003.2地下建筑面积平方米157154建筑占地面积平方米290005容积率1.056建筑密度%23.17绿化率%40.18停车位个6689项目总投资万元5810010年营业收入万元815111年税费万元45712年运行总成本万元501013年利润总额万元268414总投资收益率%4.615所得税前静态回收期年22第二章项目建设背景和建设必需性2.1项目建设背景据世界卫生组织资料称，一个国家老年人口系数达成10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地域进入老年型。中国已成为老龄化速度最快，老年人口最多国家。自1999年中国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增加快并日益展现高龄化、空巢化趋势，需要照料失能、半失能老人数量剧增。截至底，中国60岁及以上老年人口已达2.22亿人，占总人口16.1％，其中失能、半失能老年人超出4000万。而且人口老龄化还将迎来加速期，到2050年将达成3.34亿占总人口22.6%，相关资料显示，中国现有3000多万老年人“独守空巢”。伴随人口老龄化来临，老年人问题已成为一个世界问题，一样是中国面临一个严峻问题。加强社会养生养老服务体系建设任务十分繁重。多年来，在党和政府高度重视下，丽水市出台政策方法，加大资金支持力度，使丽水市社会养老服务体系建设取得了长足发展。丽水市已形成市、县（市、区）养老服务指导中心、乡镇（街道）养老服务中心和含有组织管理功效小区居家养老服务照料中心三级组织管理体系，其中符合“六有”标准县级养老服务指导中心7个，乡镇（街道）养老服务中心173个、养老服务照料中心852个。另外还有城市小区居家养老服务站（中心）36个、农村小区星光老年之家（居家养老服务站/中心）1263个、老年活动中心（室）2144个、老年食堂434个。初步形成了县（市、区）—乡镇－城镇小区三级养老服务体系。加强社会养老服务体系建设，已越来越成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待处理重大民生问题。不过，丽水市社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着和新形势、新任务、新需求不相适应问题,如缺乏统筹计划，体系建设缺乏整体性和连续性；小区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功效单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；布局不合理，区域之间、城镇之间发展不平衡；政府投入不足，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲等等。截止底，丽水市60岁以上老年人口46.30万，占户籍人口17.43％，同比增加5.77％，其中，纯老家庭人口19.77万，占老年人总数42.70％；失能老人1.95万，占老年人百分比4.20％，半失能老年人4.06万，占老年人百分比8.78％。本市老龄化程度较高，人口老龄化进程速度较快，养老问题已成为一个日益突出社会问题。失能、半失能老年人数量不停增加，照料和护理问题日益突出，人民群众养老服务需求日益增加。为适应传统养老模式转变，满足人民群众养老服务需求肯定要求，处理老年群体养老问题，促进社会友好稳定，同时也扩大消费和促进就业，必需加紧发展本市养老服务业。2.2项目建设必需性1、填补本市养老机构和床位数量不足需要。截止底，全市每百名老人养老床位数2.65张，要满足日益增加养老床位需求，缺口还很大。养老机构规模小且层次不高，全市养老服务机构中，100张以上床位39家，200张以上床位10家，500张床位以上只有1家。纯民办养老机构100张床位以上仅有10家，200张以上只有4家。在服务层次上养老机构多以分散经营为主，缺乏品牌效应。服务项目上多以生活照料服务为主，服务水平不高，服务方法单一，缺乏精神文化服务。2、提升本市养老服务市场化程度需要。长久以来，养老服务关键由公办养老机构或医疗卫生机构来满足，养老服务业发展时间比较短，市场化程度低。表现在民办养老机构所占百分比偏低，小区养老服务设施关键由政府建设，医疗卫生服务基础由公立医院提供，老年大学基础由政府出资建设。另外，因为养老服务业包含众多行业领域，而且开发较晚，市场开拓意识较弱，服务产品营销意识较低，从挖掘服务需求、开发服务产品、宣传营销渠道，到服务产品销售和输送整个服务链全部还比较滞后，迫切需要提升养老服务市场化程度。3、有利于塑造特色文化、提升丽水市形象。养老敬老是中华民族传统美德。实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”，是处理现在中国人口老龄化工作目标。近些年来，不少城市凭借丰富旅游资源、自然资源、人文环境优势，发展养生养老产业，提升了城市著名度和影响力，促进经济又好又快发展。该项目标实施，是构建社会主义友好社会关键内容，是社会文明进步关键标志，对于塑造特色文化、提升丽水市形象，发展丽水市老龄产业含有主动深远意义。4、加强社会养老服务体系建设，是适应传统养老模式转变、满足人民群众养老服务需求必由之路。长久以来，中国实施以家庭养老为主养老模式，但伴随计划生育基础国策实施，和经济社会转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不停增多。家庭规模缩小和结构改变使其养老功效不停弱化，对专业化养老机构和小区服务需求和日俱增。5、加强社会养老服务体系建设，是处理失能、半失能老年群体养老问题、促进社会友好稳定当务之急。截止底，本市失能老人1.95万，占老年人百分比4.20％，半失能老年人4.06万，占老年人百分比8.78％。因为现代社会竞争猛烈和生活节奏加紧，中青年一代正面临着工作和生活双重压力，照护失能、半失能老年人力不从心，迫切需要经过发展社会养老服务来处理。总而言之，该项目建设十分必需。第三章市场分析3.1市场需求养老产业即使号称夕阳工程，但它是个朝阳行业。伴随老龄化进程会越来越大，市场前景宽广。一是人口老龄化发展。依据近期丽水市人口平均自然增加率（5.7‰）来测算丽水市户籍人口，据此测算丽水市人口老龄化比率。得到老龄户籍人口605457人，老龄化比率22.05％。而假如按常住人口算，因为丽水处于相对欠发达地域，总体上流入人口较少，流出人口较多，总常住人口是稳中有降，故估测老龄化比率为28.60％，老龄化比率较高。伴随人民生活水平提升和生活理念改变，老年人需求数量和质量将不停提升，这为养老服务业发展带起源源不停市场需求，需要建造和发展适合不一样老年人不一样要求多种类型养老服务机构。二是社会上“空巢家庭”逐步增多。因为儿女工作等原因，留守一对老年夫妇在家家庭所占比重较大。伴随人口老龄化发展，空巢家庭不停增加，那么这部分老人对养老服务机构提供养老服务需求将愈加迫切。三是多年来中国老年人生活水平得到了较大提升。现在，中国城市60岁至65岁老年人口中，退休后重新又进行工作约占45%，她们不仅继续发挥着“余热”，而且也得到相当数目资金补助，加大了市场消费投入。另外，老年人从儿女那里也得到了相当部分赡养费用，用于安排自己老年生活。据相关方面分析，城市老年人中有42.8%百分比人口拥有个人积蓄和储蓄存款，目前老年市场消费每十二个月达5000亿元左右，且逐年将有所增加。据估计，到，中国60岁以上老年人将达成2.45亿，占人口17%；老龄化高峰将于2030年左右到来，并将连续20余年。到本世纪中叶达成最高峰，60岁以上老年人可能达成4亿，占总人口25%；80岁以上老龄老人将超出1亿，是现在高龄老人10倍左右。到时，中国每四个人中就有一个老年人。同时伴随经济文化等方面发展，年轻人结婚成家和出国、异地工作和外出打工等人口迁徙现象极为普遍，不管城市和农村“空巢老人”（即没有儿女同居老年人独居家庭）越来越多。就全国而言，“空巢老人”在城市平均已达成30%，部分大中城市甚至已超出50%。而全国共有各类老年人福利机构近4万个，床位数仅156万张，平均每千名60岁以上老年人只拥有8.4张。和每千名老年人拥有养老床位数达成30张要求相差甚远。3.2市场供给情况现在，中国养老模式还不能适应形势发展，大量依靠政府、小区、街道办福利院、敬老院养老机构。截至底，丽水市现有养老服务机构103家，养老床位12261张。其中民办养老机构占33％，民办床位数占31％。居家养老服务照料中心总体运行情况良好。另外，全市还有小区卫生服务中心（站）、卫生院机构共191个，实有床位数894张可提供养老服务。关键以小区居家养老为主，小区居家养老服务网络不停健全，服务内容逐步向生活照料、康复护理、医疗保健等方面延伸。养老服务惠及范围日益扩大。城镇“三无”老人（无劳动能力，无生活起源，无法定赡养人）基础实现了自愿条件下集中供养。在关键保障“三无”老人、孤老优抚对象和低收入高龄、空巢、独居、失能等特殊困难老年人服务需求同时，逐步为其它老年人提供多样化、多层次养老服务。即使丽水市社会养老服务体系建设取得了一定成效，但总体看来仍然处于低水平发展阶段，和经济社会发展新形势、养老服务新需求还有较大差距，关键表现在：养老服务机构、小区养老服务设施建设缺乏统筹计划，布局不合理，发展不平衡；养老设施总量不够，养老床位缺口大，小区养老设施严重不足，供需矛盾十分突出；农村养老服务设施普遍比较简陋，城市养老服务设施大多功效单一，难以满足服务需求；养老服务社会化程度不高，社会办养老机构所占百分比落后于全国平均水平；运行机制不够健全，优惠政策落实不到位，行业监管有待加强；服务队伍专业化程度不高等。3.3项目定位依据市场分析，初步确定本项目定位以下：目标定位：树立丽水“医养+”模式养老养生新标杆。业态客群：以丽水市及周围县市退休干部及归国华侨为关键客群，辅以有度假需求客群。项目功效：为市外消费者提供休闲养生旅游度假式服务和为当地老年群体提供休闲养生（养老）长久性服务。项目模式：“养老+”——以养老为基础，其它产业为养老提供支持，养老和其它产业一个相互促进和优势互补融合模式。养老+全业态医疗小镇：完善配套服务，让老年人老有所养、老有所依、老有所乐。养老+休闲度假：远离城市喧嚣，体验安谧舒适生活。养老+全龄化颐养：满足多元化和全龄化人群需要。第四章项目建设条件4.1地理位置本项目在丽水市富岭计划区（丽水市区南部），距离丽水市市区6公里，总用地面积125359.2㎡（约188亩）。4.2建设条件4.2.1地质地貌丽水市富岭计划区内地势平坦，场地平整，处于非地震区域。4.2.2气象条件该项目场址属于中亚热带季风气候，冬季较长，春秋较短，日照充足，雨量充沛，夏季炎热，静风频率高。多年来其基础气象特征以下：气温：平均气温18极端最高气温43.2极端最低气温－7.7降雨量：平均年降雨量：1412.8㎜年最大降雨量：1956.4㎜蒸发量：年平均蒸发量：1483.0㎜日照百分率：48%霜期：常年无霜期：255.6天风向：常年主导风向：东北风风频：常年主导风频：12%年静风频率：39%4.2.3工程地质、水文地质条件丽水市富岭计划区范围内关键工程地质层有：上侏罗火山岩，分布于盆地周围低山区，岩石坚硬，风化壳厚度通常不大，承载力较高，达Kpa以上；下白垩纪沉积岩，组成低丘地貌，层状结构显著。层理倾角15—35°，岩石易风化，承载力约500—800Kpa。上白垩纪火山沉积岩，具一定层状结构，差异风化，承载力500—1500Kpa。岩石层状结构有利于顺层滑坡发育。第四系在平原区浅表部广泛分布，是通常工民建筑物最关键地基层，关键岩性有亚砂土、亚粘土、碎石土、卵（砾）石等。市区南部和东北部受大溪及好溪水系影响为冲积河漫滩地貌，土质含有二元结构，上部2—4米粉尘、细纱，许可承载力为8—12吨/平方米，下部为砾砂、卵石等，土质承载力为20—30吨/平方米，基岩埋藏较深，通常为10—20米。计划区地下水关键为松散岩类孔隙，埋深0.6—1.2m,水量较大，水质易受生产、生活废水污染，其次为基岩裂隙水，水量小。4.2.4交通运输条件依据丽水南城总体计划，该区块共建5纵11横和25条支路，道路总长52.88公里，区块道路路网已经形成，项目交通运输方便。4.2.5建设条件丽水市富岭计划区内道路、水、电等市政基础设施配套完善，建设条件好。第五章建设方案5.1指导思想和标准1、指导思想全方面落实党十八大和十八届三中、四中、五中全会精神，牢靠树立和落实落实创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，因地制宜、突出特色，充足发挥市场主体作用，创新建设理念，转变发展方法，经过培育特色鲜明、产业发展、绿色生态、漂亮宜居养生养老基地，探索养生养老健康发展之路，促进经济转型升级。2、基础标准（1）依据当地风向、自然条件、周围环境等原因，合理利用土地；节省占地、节省投资。（2）努力争取部署紧凑，整体协调，布局合理、美观。满足服务游客及交通要求，并符合防火、防暴、防震、防腐、环境保护和卫生等方面要求。5.2功效分区本项目用地面积125359.2㎡（约188亩），依据项目区各项功效要求和土地资源适配性，将本项目计划成“一心一带四片区”。一心：莲花湖和明月湖形成景观中心一带：中央景观带四片区：自持综合区、休闲养生（养老）度假区、康复养生（养老）区、山体个性化养生（养老）区图5-1功效分区图5.3建筑方案5.3.1关键建筑物1、自持综合区：关键建设内容包含医疗公园、颐乐学院及养生酒店等。①医疗公园，总建筑面积18500㎡，建设门诊楼、疗养楼及医技楼，配置专业医疗设施为老年人提供服务，定时开展健康文化讲座。②颐乐学院，总建筑面积14000㎡，建设教学楼、棋乐轩、静修堂及综合楼，提供全方位课程学习、踏青、运动会、书画比赛、歌咏比赛、棋牌大赛等活动。③养生酒店，总建筑面积17000㎡，提供SPA药浴、特色商业、酒吧娱乐等。2、休闲养生（养老）度假区：建筑面积45000㎡，床位设置640张，关键为市外消费者提供休闲养生旅游度假式服务。3、康复养生（养老）区：建筑面积32500㎡，床位设置500张，关键为当地老年群体提供休闲养生（养老）长久性服务。4、山体个性化养生（养老）区：建筑面积4500㎡，床位设置60张，关键为当地老年群体提供高级次休闲养生（养老）长久性服务。5.3.2建筑形式本项目综合考虑到响应国家相关建设可连续性建筑号召，和场地优美自然环境和老人生活特点，选择被动式建筑形式。被动式建筑形式能够和其它项目形成差异化，很适合颐年苑养生养老项目。被动式节能建筑：关键是指不依靠于本身耗能建筑设备，而完全经过建筑本身空间形式、围护结构、建筑材料和结构设计来实现建筑节能方法。比如利用遮阳、墙体隔热、自然通风等设计，降低南方炎热地域室内温度。

伴随太阳能利用科技水平不停提升，太阳能建筑已经从太阳能采暖建筑发展到能够集成太阳能光电、太阳能热水、太阳能吸收式制冷、太阳能通风降温、可控自然采光等新技术建筑，其技术含量更高，内涵更丰富，适用范围更广。生态建筑、绿色建筑、节能建筑、低能耗建筑、健康建筑和中国康居示范工程等等，全部重视太阳能利用。以太阳能提供能源在建筑使用能耗中所占百分比来定义太阳能建筑是符合社会和技术发展现实状况。被动式建筑优点：1、舒适就像保温瓶保温原理一样，被动式房屋高保温性能外围护结构是室内保持了宜人温度，不管是严寒冬季或炎热夏季，被动式房屋全部能保持室内恒温，不会产生湿度起伏和室内干燥。同时，高性能新风系统还能在确保室温恒定条件下，提供充足新鲜空气，维持室内良好空气质量。2、节能被动房意味着极低供暖能源需求。被动房并不一定是零能耗建筑，它跟以前一样还需要少许热能。它比通常老建筑要节能10倍，即能耗是老建筑1/10。当然每十二个月供暖能源费用也徂应降低。3、环境保护供暖能源需求极低——不仅意味着供暖费用降低，资源消耗向大气排放有害物质和温室气体也对应降低。比如能够成吨地降低温室气体C02排放，当然其它有毒气体排放如S02和NOX也急剧降低。4、被动房是实现可连续经济卓越范例被动房消耗能源载体如此之少，利用现有能源贮备就足以长久确保供给，而不需要对自然循环体系増加额外负担。所以，现在被动房已经提供了未来环境保护标准。被动房中排放有害物质很少，能够自然降解，能够持久地预防对环境伤害。5、经济可行性被动式建筑是高质量建筑，需要精心计划设计并利用性能优良建筑组件。所以，投资成本也会稍高。然而，在后续使用中，被动式房屋优势尽显：极低能花费用也使它比周围传统建筑愈加经济。第六章环境影响评价及水土保持6.1编制依据1）污水排放实施《污水综合排放标准》（GB8978—1996）。2）空气环境质量实施《环境空气质量标准》（GB3095—1996）。3）水环境质量标准实施《地表水环境质量标准》（GB3838—）。4）《中国水土保持法》6.2项目场址环境现实状况本项目拟选丽水市富岭计划区做为项目建设用地，该用地现实状况周围环境情况尚在国家控制标准之内，没有对环境造成污染。6.3项目建设和建成投入对环境影响1、项目建设期间对环境影响及防治方法项目建设过程中环境影响关键来自基建土方、运输扬尘、施工噪声、不合适挖填土造成植被破坏和水土流失，和弃土和施工人员生活废弃物不合适处理而造成地面水污染等。但这些影响短暂，只需经过部分对应方法，即可将建设期对环境影响降到最低程度。（1）噪声：建设施工噪声将对周围环境产生一定影响，施工噪声关键是机械噪声，如挖土机、打桩机、升降机等。所以，在施工期间，必需严格实施国家GB12523-90标准和要求。对打桩等噪声影响较大作业，应严禁在夜间施工，若确需夜间施工，应报当地环境保护部门同意，并应采取降低噪声对应方法。（2）扬尘：属建设施工期关键污染原因。首先，要合理安排石灰、水泥等易起尘物料堆放场地，控制扬尘。其次，运输车辆行驶易产生扬尘，应限速行驶以保持路面清洁，同时采取合适洒水以降低汽车扬尘有效手段。（3）废水和固体废弃物：对施工人员生活产生污水必需经集中处理，达成《污水综合排放标准》（GB8978～1996）要求三级标准后，纳入城市污水处理系统统一处理。施工场地建筑垃圾、生活垃圾要有些人立即搜集清理，弃土等固体废弃物应尽可能回填利用。（4）水土流失：建设施工期间会带来生态环境问题。应尽可能缩短建设施工期，合理计划和利用弃土、临时施工现场和堆场等。待施工结束后应尽可能恢复表土及植被，预防水土流失。总而言之，只要建设过程中认真实施“三同时”政策，落实环境保护方法，文明施工，就能满足环境保护要求。2、项目建成投入使用对环境影响（1）废气：本项目标废气治理关键为厨房油烟废气处理，废气经过内置烟道统一排放，不会对环境造成影响。（2）废水：关键是生活废水。生活废水采取清污分流，分流后由排水管、沟纳入丽水南城城市排水系统后统一处理。（3）固体废弃物：项目区内合理设置垃圾箱，一般垃圾运入项目内垃圾箱，立即清运，由环卫部门集中处理。医疗垃圾应分类、密封储存运输，运输至医疗垃圾处理站集中处理，医疗垃圾搜集、储存、运输等严格实施《医疗废弃物集中处理技术规范》（环发[]206号）中相关要求。6.4环境影响评价施工期间产生噪音、粉尘、废水、建筑垃圾防治，要求施工单位在施工建设期间，加强环境保护管理，提倡文明施工、清洁施工，提升建设施工队伍环境保护意识，对施工期间废水、噪音、扬尘、固废等污染物，根据本建设项目环境影响表要求，采取对应防染防治方法，最大程度地降低其对环境影响。6.5水土保持对策众所周知，工程永久性占地造成水土保持设施遭受破坏是不可逆，工程四面施工用地和施工临时用地被破坏植被虽可部分恢复，但若不采取切实防范保持方法，恢复是缓慢，甚至是无法恢复。所以，工程施工方案应和水土保持方案同时协调编制，并在工程施工中加以实施，做到水土保持工程和主体工程同时完工验收，同时投入使用。为避免施工造成水土流失现象，本工程开工前应编报水土保持方案，经相关主管部门同意后实施。具体方法以下：1.在项目计划中，对道路交通、给排水工程等进行系统计划，形成完善基础配套设施。2.主体工程设计时，考虑埋设大量雨污排水管线，不仅有效处理了工程区排水问题，而且避免了场地集水造成水土流失，含有很好水土保持功效。3.加强施工期间临时防护及水土保持管理，在工程施工过程中，要求施工中排水工程等严格按设计要求施工，立即修建场地周围围墙内侧临时排水沟和沉砂池。4.工程基础开挖土石方应立即用于工程填筑，避免开挖土石方造成临时堆置产生水土流失。第七章组织机构设置及劳动定员7.1组织机构设置根据现代企业管理模式，企业实施总经理负责制、设总经理1人，负责全方面管理和营销工作；设副总经理若干人，分管下属若干部门。企业设置下列部门：综合部、市场开发部、接待服务部、安全保障部、计划财务部、人力资源部等六个职能部门。7.2劳动定员及人员培训7.2.1劳动定员本项目依据经营需要，项目需配置固定工作人员300人，企业将实施全员聘用制，进行年度考评竞岗，择优聘用，公开公正选拔人才。7.2.2人员培训为用户提供全方位优质服务是该企业经营宗旨。所以，企业根据先培训后上岗（和持证上岗）要求，组织人员培训。企业全体职员上岗前必需取得对应资格管理、服务及特种作业培训证书，方能从业。人员培训关键在管理层人员和养生服务人员培训。企业将主动组织服务技能和操作技能培训，并定时选送一批优异职员到外地培训学习，以提升其管理能力和服务意识。第八章项目实施进度安排8.1项目建设工期项目建设工期参考相关建设项目工期定额和单位工程工期定额，结合本项目建设内容、工程质量大小、建设难易度和施工难易程度等具体情况综合研究确定，从项目土建工程开工起到完成完工验收交付使用，工程建设期2年。8.2项目实施进度安排11月～3月底前，完成项目立项。4月～6月底前，完成项目用地供地。7月～9月，完成初步设计编制和审批。10月～12月，完成工程招标等施工前准备工作。1月～12月，完成工程施工并经过工程完工验收。第九章投资估算和资金筹措9.1编制依据（1）国家发展计划委员会、建设部公布《建设项目经济评价方法和参数》(第三版)。（2）《民用建筑可行性研究和快速报价》（3）《浙江省工程建设其它费用定额》（4）浙江省目前同类型工程参考价格。（5）近期类似设备及材料当地市场价格。（6）建设工程投资估算编制相关费率选择要求。9.2投资估算本项目投资包含建筑工程费用、设备投资、工程建设其它费用和预备费。项目总投资为58100万元，其中：工程费用44175.32万元，设备投资5000万元，其它费用6158.15万元，预备费2766.53万元。项目投资情况详见表9-1。表9-1项目投资估算表序号工程或费用名称数量单价单位金额（万元）一工程费用44175.321土建工程（含装饰）36470.201.1医疗公园185002200元/m24070.001.2颐养学院14000元/m22800.001.3养生酒店170002500元/m24250.001.4休闲养生（养老）区450002500元/m211250.001.5康复养生（养老）区325002500元/m28125.001.6山体个性化养生（养老）区45003500元/m21575.001.7地下建筑（含设备及安装）157152800元/m24400.202室外总图工程3562.872.1场地平整125359.230元/m2376.082.2室外管配线125359.250元/m2626.802.3绿化景观、活动场所50000180元/m2900.002.4道路、停车46000150元/m2690.002.5电力设施900.002.6环境保护设施等70.003设备及安装工程4142.253.1水电安装工程131500180元/m22367.003.2弱电工程131500100元/m21315.003.3消防设施13150035元/m2460.25小计44175.32二设备投资1项5000.00三工程建设其它费用6158.151土地费用18820万元/亩3760.002建设管理费49175.320.5%245.883建设管理其它费44175.320.5%220.884工程勘察、设计费44175.322%883.515工程监理费44175.321.5%662.636可行性研究费1项15.007环境影响评价费1项5.008施工图审查费1项5.009安全文明施工费44175.320.05%22.0010工程保险费44175.320.23%101.6011水土保持费用1项60.0012白蚁防治费1472152元/m229.4413新型墙体材料专题资金14721510元/m2147.22小计6158.15四预备费2766.531基础预备费55333.475%2766.53合计58100.00投资估算汇总（见表9-2）项目投入总资金估算汇总表表9-2单位：万元序号名称金额（万元）百分比（%）1工程费用44175.3276.032设备投资5000.008.613工程建设其它费用6158.1510.604预备费2766.534.765总投资58100.001009.3资金筹措本项目工程总投资估算额为58100万元，建设资金由建设单位丽水颐年健康产业自筹处理。第十章财务效益评价10.1营业收入、税金测算10.1.1营业收入测算：本项目营业收入包含休闲养生（养老）区、康复养生（养老）区、山体个性化养生（养老）区、养生酒店及医疗公园五大部分营业收入，颐养学院做为区块内配套性建筑，不产生收益，其运行成本由其它五部分营业收入确保。1、休闲养生（养老）区营业收入测算休闲养生（养老）区建筑面积45000㎡，床位设置640张，平均收费2500元/床。年收入测算：2500元/床·月×640床×12月＝1920万元2、康复养生（养老）区营业收入测算康复养生（养老）区建筑面积32500㎡，床位设置500张，平均收费3000元/床。年收入测算：3000元/床·月×500床×12月＝1800万元3、山体个性化养生（养老）区营业收入测算山体个性化养生（养老）区建筑面积4500㎡，床位设置60张，平均收费5000元/床·月。年收入测算：5000元/床·月×60床×12月＝360万元4、养生酒店营业收入测算养生酒店建筑面积17000㎡，提供SPA药浴、特色商业、酒吧娱乐等服务，参考类似养生酒店，日接待人数按400人计，人均消费按150元/人。年收入测算：400人×150元/人×365＝2190万元5、医疗公园营业收入测算医疗公园建筑面积18500㎡，配置专业医疗设施为老年人提供服务，年营业收入按项目区内养生（养老）总收入30%计取。年收入测算：6270万元×30%＝1881万元综上，估计项目年营业总收入为8151万元。10.1.2增值税及附加税测算：依据中国及地方现行相关法规，本项目各项收入均应纳增值税，营业部分税率为6%，除去各项抵扣，本项目增值税暂按运行收入5%计算。附加税中，城市维护建设税、教育费附加分别为应纳增值税额7%、5%。年增值税测算为408万元，城市维护建设税、教育费附加分别为29万元、20万元，该部分税费累计457万元。10.2总成本费用测算依据养生（养老）企业会计制度要求，本汇报按直接成本，工资及福利，折旧费，修理费，广告宣传费及其它费用等六项要素测算（各项成本费用包含颐养学院部分）。1、直接成本直接成本关键为多种原材料、辅助材料及水电购进成本，参考同行业平均直接成本水平，按营业收入10%测算。正常年份直接成本为815万元。2、工资及福利本项目全部投产后劳动定员300人，人均年收入参考丽水市平均工资水平，暂按5万元/年测算，福利费按工资14%提取。项目全部投产后年工资及福利为1710万元。3、折旧费折旧费按直线法、余值率5%测算。折旧年限：建筑物40年，器材，运输车辆5年，考虑计算方便，平均按35年测算。固定资产投资约为58100万元，每十二个月折旧费为1660万元。4、修理费项目区内道路、设备、建筑物等维护修理费按固定资产折旧费30%测算。估计年修理费成本为498万元。5、广告宣传费关键用于养生（养老）产品广告宣传费用，按营业收入1%测算。每十二个月广告宣传费82万元。6、其它费用其它费用关键包含办公费、差旅费、劳动保护费、业务招待费、工会经费、职员教育费、养老保险费、医疗保险费、财产保险费、垃圾及污水处理费等，按营业收入3%测算。其它费用成本为245万元。综上，估计项目运行总成本费用为5010万元。10.3利润测算项目测算营业收入为8151万元，增值税