城投公司会计处理

会计实操文库PAGE1-城投公司会计处理城投公司是城市建设投资公司的简称，是全国各大城市、区县级政府投资融资平台，起源于1991年，承担相应的政府职能，是特殊市场经营体。此类城投公司属于事业单位或者国有独资公司性质，他们是通过代建工程收入和政府补贴的方式实现盈利，属于带有政府性质的特殊市场经营体。城投公司在同级政府的定位，一般是作为一种融资工具或者基础设施建设资金的筹措和建设方。同时，为了做强做大投融资平台，即城投公司，各级政府把公用企事业单位的资产纳入城投，比如自来水公司、公交公司、热力公司，燃气公司等，更好的发挥了投融资平台的作用。根据Wind统计数据，截至2020年4月30日有存量债的城投公司有2446家，而同期全国所有发债主体公司(含央企、上市公司、城投公司等)共计5791家，城投公司发债数量占比为42.23%。因带有政府性质事业单位或国资部门的管理特色，很多城投公司进行账务处理时，使用行政事业单位会计科目进行会计核算，导致不满足作为公司制市场主体必须采用企业会计准则核算的要求，同时城投公司经常接受政府的资产划拨、财政拨款和代建收入等特殊事项，导致财务处理的复杂多变。针对各事项的合法合规的财务处理总结如下：资产类会计科目（一）委托代建工程项目城投公司主要收入来源是政府委托代建基础设施建设工程项目，具体操作流程是：政府作为工程项目发包方，将工程项目总承包给城投公司，城投公司组织施工、资金融入，并将工程项目分包给建筑公司，向建筑公司支付建筑成本，每年工程项目按照进度与政府进行结算，确认代建收入，政府每年拨款作为工程项目回款，从而达到委托代建项目运行的闭环。委托代建工程项目一般作为“存货-开发成本”处理。委托代建工程项目按照成本加成模式来进行结算，一般在委托代建合同中确定5%-20%的项目管理费率，并作为城投公司的收入和利润来源。在具体运行过程中，以下几点需要格外注意：1、委托代建合同与交通局、建设局、住建局等同级政府部门签订，来确认工程建设项目的合法性，并将工程项目的财政拨款纳入财政预算，每年定期进行代建工程项目结算。2、城投公司与分包施工的建筑公司签订建筑施工合同，进行工程结算并索要正规发票，因为随着2016年“营改增”的全面实施，发票的管理日趋严格，要杜绝之前付款不收取发票或收取的发票不合规的现象。（二）土地之前政府为壮大城投公司资产的主要方式为划拨政府预留待开发的空地作为城投公司的资产，作为增加资产和净资产的来源，随着监管机构的要求日趋严格，现在要求注入土地必须用途是工业、商住或者住宅用地、土地性质为出让地，并需缴纳土地出让金。非正规的划转储备土地、公益性用途的土地给城投公司已经被禁止。但是之前已经有土地证的商住或者住宅性质的用地还是可通过划转方式从其他政府部门、地方国有企业等单位给城投公司。（三）实物资产1、将保障类住房、公租房等项目，通过划拨的方式给城投公司建设和持有运营，完工后实现对外出售的房产收入、商铺销售或租赁收入。2、政府所属临街房产、商铺，划拨给城投公司经营出租，实现租金收入。3、政府各部门所属对外独立经营的企业划转给城投公司，由城投公司集中持股、经营管理。如：自来水公司、供暖公司、燃气公司、建筑公司、上市公司股权等。4、实物资产财务处理应关注以下几点：（1）投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。未出租的房产，如果董事会决议表明将用于经营出租并且短期内不在变化的，即使未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。城投公司拥有的房产、商铺如果为出租运营，应作为投资性房地产处理，投资性房地产有两种计价方式，一是成本法，像固定资产一样计提折旧；二是公允价值法，可享有房价上涨的有利因素，但是需要每年聘请评估事务所出具房产的公允价值评估报告。（2）划转的同级人民政府所属的其他公司股权按照同一控制下合并，按照被划转公司的账面净资产金额入账。（3）根据发改委（发改办财金[2012]3451号）文件要求：“注入资产必须为经营性资产。政府办公场所、公园、学校、道路、桥梁等纯公益性资产不得注入城投公司。注入资产必须经具有证券从业资格的资产评估机构评估，由有关主管部门办理相关权属转移登记及变更工商登记。作为企业注册资本注入的土地资产除经评估外，必须取得土地使用权证，属于划拨、变更土地使用权人的，应证明原土地使用证已经注销。”（四）其他无形资产很多地方政府会划转采砂权、供热权、供水权和各种矿产资源的采矿权等无形资产给城投公司，城投公司要以政府划转文件和入账的资产评估价值进行财务处理。（五）在建工程工程项目的发改委立项文件批复给城投公司，建成后归城投公司持有的工程项目资产，要作为“在建工程”核算。（六）对外借款及往来款项城投公司与政府部门、其他事业单位或其他国有企业等经常发生往来或对外借款，发改委要求政府类应收不能超过净资产的40%，证券交易所和银行间交易商协会对于较大金额的其他应收款也会重点关注、从严审核，如金额占比太大，很可能会无法发债。故城投公司一定要控制对外借款和往来金额的规模。关于往来款或对外借款需要制定资金管理制度、关联方管理制度，并履行相应审批流程。对外借款一定与对方单位签订借款合同，约定利率、借款期限、反担保方式等。（七）对外投资对外投资的内容比较复杂，简单来说，对一个公司的投资核算方法要根据控制对方的经营管理程度，判断控制程度的主要考虑因素为持股比例：1、持股比例低于20%的投资，计入“可供出售金融资产”科目，采用成本法核算，期末不调整账面价值。2、持股比例介于20%至50%的投资，计入“长期股权投资”科目，采取权益法核算，期末根据被投资方的盈亏情况确认投资收益，并调整长期股权投资的账面价值。3、持股比例高于50%的投资，计入“长期股权投资”科目，采用成本法核算，纳入合并财务报表范围。对于每一笔投资要根据持股比例、控制情况、派驻管理人员情况和约定利润分配方式等，来综合判断应该计入哪个会计科目。公司对外投资时，一定要与被投资方或合作方签订投资合同或协议，明确出资时间、金额、方式、双方权利义务和违约责任等内容，按规定的权限和程序审批后履行投资合同或协议。同时，应建立投资管理台账，详细记录投资对象、金额、持股比例、期限、收益等事项，妥善保管投资合同或协议、出资证明等资料。负债类会计科目（一）银行借款与银行签订的借款合同一定要符合银监会、证监会、财政部、发改委等监管机构的要求，明股实债业务和政府购买服务的融资方式已经被禁止或者严格限制。（二）非银行金融结构借款信托、私募、融资租赁等高利率的融资工具要严格控制规模，发改委2014年9月26日发布的《关于试行全面加强企业债券风险防范的若干意见的函》中明确要求：“发行人2013年以后的短期高利融资综合成本达到银行相同期限贷款基准利率1.5倍以上的，确认该项累计额度未超过总负债规模10%，累计额度不超过10%的，不予受理。”（三）往来款项负债类的往来款项主要为其他应付款中的往来款和非金融机构借款。从外部单位借款一定签订借款合同，明确借款金额、期限、利率。净资产（一）实收资本实收资本的增加能够增加资产和净资产金额，主要为货币出资、实物资产划拨、股权划拨等。随着工商登记认缴制的颁布实施，很多情况下公司的实收资本与注册资本会不一致，二者的差异在于注册资本是在工商局登记的股东和认缴出资金额，实收资本是企业账面实际收到的出资金额。一般会有两种情况，一是注册资本大于实收资本，原因为股东出资未到位；二是实收资本大于注册资本，原因为股东已经实际出资，但未进行工商变更。（二）资本公积1、城投公司计入“资本公积”的事项主要有财政拨款、无偿划拨土地、房产和股权等，主要。（1）财政拨款主要为工程项目建设项目资本金拨款或正常的财政拨款注入资本金等。（2）实物资产的无偿划转要求详见资产类会计科目的介绍。2、资本公积财务处理要关注以下几点（1）财政拨款的政府文件要合规齐全。（2）划转房产、车辆、设备等实物资产和土地、采砂权、供水权等无形资产，政府文件和入账评估报告齐全，价值公允。（3）划转公司股权要及时进行财务报表审计，确认同一控制下账面净资产金额，并完成工商变更。利润表科目（一）收入（1）委托代建工程项目收入、旅游收入、保障房收入、房地产收入或土地开发整理收入，计入“主营业务收入”科目。（2）投资性房地产、设备等的租赁收入，计入“主营业务收入”科目。（3）商贸、担保、供水、供暖等收入，计入“主营业务收入”科目。（4）对外借款利息收入等其他收入，计入“其他业务收入”科目。（二）政府补助政府补助是城投公司净利润的主要来源，政府补助是指企业无偿从政府取得的货币性资产或非货币性资产。按与资产的相关性，分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助；按与日常活动的相关性，分为与企业日常活动相关的政府补助和与企业日常活动无关的政府补助；城投公司的政府补助为与收益相关的政府补助、与企业日常活动相关的政府补助，计入“其他收益”科目。与收益相关的但与企业日常活动无关的政府补助，计入“营业外收入”科目。与资产相关的政府补助，计入“递延收益”科目。发改委要求，三年平均政府补助金额占经营收入与政府补助合计的比例不能超过30%。财政局拨款文件一定要齐备，财政拨款流水真实有效。案例1：以某功能区城投平台为例，公司主要从事功能区范围内的土地整理和基础设施建设业务。会计处理方面，公司土地开发整理业务不确认收入，发生成本计入存货科目，收到的款项计入资本公积[2]，具体如下：土地一级开发阶段处理方式：借：存货-土地一级开发成本：土地一级开发直接支出贷：银行存款财政部门在土地供应后拨入功能区项目建设资金：借记入“银行存款”，贷记入“资本公积”。借：银行存款贷：资本公积功能区项目完成全部土地整理及土地出让，且经政府部门对项目进行决算完成后会计处理借：资本公积贷：存货公司基础设施建设业务的会计处理与土地整理业务类似，也是将发生成本计入在建工程科目，收到的款项计入资本公积，待完成全部基建项目，且地方政府对整个项目进行决算后，再对在建工程进行冲减。以上案例中，明确指出公司收到的回款计入“资本公积”科目，待完成区域内全部土地整理、基础设施建设项目后，且经政府部门对项目进行决算完成后，再对项目成本进行最终的核减操作。实际来看，绝大部分城投账面存在大量长期限回款滞后的公益性项目，但信息披露时不会如上述案例明确说明，因此难以界定尚未回款项目与政府注入货币资金的绝对对应关系。目前，城投公司承建的基建项目多为竣工结算后3~5年内回款，若通过募集等资料发现某些项目超出5年仍未回款，而此时存在政府注资的行为。为谨慎起见，可以假定注资资金原本应为公益性项目回购款，在资产端扣除该项目成本、权益端剔除对应的注资，以此分析城投的总资产及债务负担情况。当前，城投公司面临着存量债务、项目融资和转型发展的压力。城投公司需要主动担当，创新求变，增强自身的造血能力，成为地方经济发展的顶梁柱。同时，政府也应对城投公司注入更多的有效资产以扩充规模、增强收益、降低资产负债率，从而实现政府资产/资源价值最大化。尤其35号文之后，不符合“335”要求的城投很难再新增融资，因此给城投注入资产和业务显得特别重要。01、资产注入的意义随着城市功能的不断优化、城镇化进程的不断深入，城市形成了大量的城市资源和资产；如何整合好、利用好这些资源、资产是每个城市政府所面临的重要课题。城投公司未来将以市场化的手段为城市的基础设施及公用事业建设服务，脱离政府财政的支持，对于公司净资产与现金流量的要求更加严格。在未来的市场竞争中，城投公司如能以市场化的方式经营国有资产，能自负盈亏的基础上反哺城市公益性项目建设，将会对地方建设起到很大的助推作用。02、可注入的资产类型可注入城投公司的国有资产包括4类：第一类，为国有企业资产、股权；第二类，为国有资源；第三类，为行政事业单位经营性资产；第四类，为特许经营权、收费权。（1）国有企业资产、股权主要包括现有融资平台公司资产、股权和行业部门监管的国有企业资产、股权。（2）国有资源主要包括土地、矿产、森林、草地、湿地、自然保护地（国家公园、自然保护区、风景名胜区、森林公园、地质公园、湿地公园）等，分别由各行业主管部门管理。（3）行政事业单位经营性资产主要包括行政事业单位闲置或拟腾空的机关事业单位房产、边角地、闲置地、公租房、污水处理、物流仓储、酒店、停车场等能形成固定收益的经营性资产。（4）授予经营权、收费权授予经营权适用范围包括能源、交通运输、水利、环境保护、市政工程等基础设施和公用事业领域的特许经营活动。1.能源主要包括充电桩、垃圾焚烧发电、生物质能、其他；2.交通运输主要包括高速公路、一级公路、二级公路、交通枢纽、收费桥梁、轨道交通、航道航运、机场、港口码头、市域内公路客运线路运营权、其他；3.水利主要包括水库（含灌溉、自来水水源）、城乡引水工程、水利枢纽、其他；4.环境保护主要包括水环境综合治理、生态环保、碳排放、其他；5.市政工程主要包括城市供水（含自来水厂及管网）、城市供气（含管网）、城市供热（含管网）、污水处理（含污水处理厂及管网）、垃圾处理、停车场经营权、城市停车位收费权（含市政道路两侧停车位、公园或市政广场周边停车位）、环卫一体化、综合管廊、广告经营权、旅游资源经营权、客运出租汽车运营权、城市公共汽车客运线路运营权以及道路、公园、绿化涉及的特许经营权和收费权。03、资产注入的方式和程序（1）国有企业资产、股权1.地方政府将股权以账面值无偿划转方式注入平台公司，主要由地方政府出具划转文件，会计师事务所出具审计报告，平台公司办理工商变更登记、产权登记，划入方、划出方进行账务处理，划入方平台公司计入长期股权投资及资本公积。2.市县政府将股权以评估值投入到平台公司。主要由市县政府出具投资文件，会计师事务所出具审计报告，评估机构出具评估报告，平台公司工商变更登记、产权登记，平台公司计入长期股权投资及实收资本。（2）国有资源①土地使用权、采矿权等资源由财政（国资）部门为平台公司注入资金作为实收资本，平台公司用该资金成立子公司（项目公司），项目公司以市场化方式参加土地使用权、采矿权招拍挂程序，获取土地使用权、采矿权，平台公司可进行土地二级开发、矿产资源开发利用，土地出让金、采矿权收入纳入政府性基金收入。②林权（经济林、薪柴林）、湿地、自然保护地等资源由地方政府出具相关投资文件，评估机构出具评估报告，平台公司计入相关资产及实收资本，办理合法有效的不动产权属证书。（3）行政事业单位经营性资产由地方政府将本级行政事业单位闲置或拟腾空的机关事业单位房产及边角地、闲置地、公租房、生物资产等经营性资产进行整合、处置，转变为有效可利用资产注入平台公司，办理合法有效的不动产权属证书。由地方政府出具相关经营性资产投资文件，评估机构出具评估报告，平台公司计入相关资产及实收资本。（4）授予经营权、收费权地方政府通过直接授权或招标、竞争性谈判等竞争方式选择经营者，授予经营权、收费权，通过协议明确权利义务和风险分担；约定其在一定期限和范围内投资建设运营基础设施和公用事业并获得收益，提供公共产品或者公共服务。1.由市县政府采取合法方式授予平台公司投资建设运营基础设施和公用事业并获得收益，平台公司在特许经营期形成资产并运营管理。市县政府出具授予文件，平台公司予以实施。2.由市县政府采取无偿划转方式，将经营项目授予平台公司运营管理。市县政府出具划转、授予文件，评估机构出具评估报告，平台公司工商变更登记、产权登记，平台公司计入长期股权投资及实收资本。需要说明的是，政府授权国有企业经营不等于特许经营，特许经营是政府与社会资本的合作，体现的是公私关系。政府授权国有企业经营其实是国有资本授权经营体制改革，体现的是公公关系，即政府与国企以契约方式明确责权利，明确工作任务与绩效考核的方式。城投作为国企获得经营性业务，可根据情况采取政府授权经营方式或政府授予特许经营权方式。04、项目实施案例XX县国有企业市场化转型改革股权划转及资产注入方案为进一步优化国有资产配置，推进国有企业市场化转型，促进全县经济社会高质量发展，制定本方案。一、股权划转及资产注入原则1、坚持科学发展原则将资产优先注入母公司县发投集团，逐步做实子公司，做强县发投集团。2、坚持分步实施原则对于权属不清的瑕疵资产，成熟一块注入一块，分批次注入。3、坚持统筹发展原则县发投集团作为国有资本授权经营主体和国有资本投资运营主体，建立以政府资源为依托、经营性业务为支撑，公益性项目与经营性项目协调运作的集团型平台。二、股权划转及资产注入程序（1）股权划转程序1.根据县政府会议纪要，由县财政局（国资办）批复，双方签订企业国有产权划转协议；2.以母公司发投集团为代表的五大投资公司依据县财政局（国资办）的相关批文，按规定办理国有产权变更登记、工商变更登记等手续；3.划转双方办理资产、人员等接收工作，由县财政局（国资办）和相关部门进行移交；4.五大投资公司按照有关规定对被划转企业开展清产核资并将结果报县财政局（国资办）备案。（2）资产划转程序1.根据县政府会议纪要，县财政局（国资办）下文批准划转相关国有资产；2.县发投集团等五家投资公司依据县财政局（国资办）的相关批文，接收资产；3.县发投集团等五家投资公司委托中介机构对被接收的国有资产进行评估并将结果报县财政局（国资办）备案。三、股权划转及资产注入分配方向（1）县发展投资运营集团有限公司县发展投资运营集团有限公司，作为国有资本授权经营主体和国有资本投资运营主体，承担县土地一级整理、城乡基础设施建设、棚户区改造、乡村振兴、旅游开发、片区开发、产业开发、园区建设等重大项目运作；负责融资、投资、资金运作；负责对下属公司的资源整合、要素统筹、项目分配；负责下属公司对外合作、对外投资的指导、授权和监管；根据国有资产监督管理部门授权，承担对下属公司的人、财、物统管和绩效考核。重组后县发投集团公司形成704639.97万元的资产。其中行政事业单位经营性资产620051.98万元，股权资产62935.8万元，土地房产类资产10802.85万元，公用事业类资产10849.34万元。（2）县城市建设投资发展有限公司县城市建设投资发展有限公司，作为全县城市投资开发建设市场化运作主体，承接国家及省市县基础设施、扶贫专项资金与运营管理；城乡