(简注)启东绿城玫瑰园项目+园区服务体系物业管理方案1

①接口及砂眼漏水。②管道堵塞、破裂。③固定码松脱。每月巡查一次，发现问题及时解决。由工程部按有关规程实施。给、排水维护修缮标准。房屋维修标准。①美观完好。②上、下水通畅。③无渗漏。6水池、水箱水池、水箱的维修养护。每月对水池、水箱进行检查，发现问题，及时处理。委托具有相关资质企业进行维护、清洗。水池、水箱清洗相关标准。①水池、水箱正常使用。②水质无二次污染。7设备用房经营用房①用房出现脏乱差环境现象。②不能满足正常使用。③各项设施、设备缺损。①每周检查一次用房，发现问题，及时处理。②每月检查一次设施、设备。由工程部按维修保养规程实施。相应维修保养规程。①正常安全使用。②各项设施、设备完好。③整洁、安全。二、公共设施设备维修养护计划及实施方案序号项目维修类别划分计划方案标准实施效果1电梯①曳引绳张紧度的调整维护。②导轨、安全钳的工作情况维护。③转动、滑动部的维护。④各项安全装置的维护。⑤计算机控制板等的维护检测。每天巡视二次，发现问题及时维修。每月检查曳引绳张紧度一次；每月定期对滑动、转动部分加一次油。由相关电梯公司实施维护。电梯维修保养标准。①安全正常运行、平稳。②机房、轿厢整洁。③电梯各部分完好率100%。2机电设备①水泵等机电设备的维护保养。②日常机电设备的零部件易耗品维修、更换。每天巡视检查，每半月进行一次保养；每季检修一次。由工程部实施维修。各项机电设备维修保养规程。①无故障。②保障安全运行。3消防设施①疏散标志的维修及维护。②③喷淋、烟感报警系统故障的排除和维护。每月检查一次消防报警系统完好情况以及消防设施的完好性、有效性。①由消防、机电、维修专业人员负责实施。②一般消防设施视使用情况及有效性进行更换。①标识制作及维护管理规定。②消防设施维修操作规程。③①设施有效，标识清楚，完好无损。②灵敏，准确报警。4变配电控制设备③低压控制柜运行检查配电设备运行及维修保养规程。5地下车库、外围道路、停车场①地面大面积的破损，坑洼、积水。②地面有成块的砼结块或其它污染物。每周检查一次，发现问题及时处理。由工程部组织维修。大厦道路修缮标准。房屋维修标准。平整、无坑洼、无积水、无缺损。序号项目维修类别划分计划方案标准实施效果6路灯、庭院灯、其它照明灯①线路老化。②照明设施破损、污染。③亮灯率达不到99%。①每天检查灯泡完好情况。②每周检查设施，发现问题及时处理。由工程部组织实施。电气作业安全操作规程。①灯炮正常使用，亮灯率在99%以上。②灯罩、灯杆及灯座完好清洁。③电线线路无老化。7井、沟①井盖破损。②堵塞。③缺损、多污积。污水井、沟及时清理。由工程部组织实施。房屋维修标准。①井内无积物、无堵塞。②井盖正常使用，密合，无破损；标志清晰。8绿化①树木枯死。②病虫害。③建筑小品破损。每周对绿化、建筑小品进行检查，发现问题，及时处理。由绿化部负责实施。绿化工作标准。①草坪美观，树木无枯死。②绿化无病虫害。③建筑小品完整清洁。9公用标识设施①设施破损。②标识污染。③标志所示意思不符。①每周检查一次，并对标识的示意准确性进行检查，发现问题，及时处理。②每月清洁标识一次。由清洁部、工程部组织实施。大厦标识制作安装及管理规定。①标识清洁美观，无破损。②安放稳固。③标识示意正确。第二章

计划成本预算书

我司根据贵公司提供的启东绿城玫瑰园相关资料，结合对项目实地的勘察及我司管理经验，对前期物业管理收支费用进行预算（见附件三）。一、项目交付前服务费用项目交付前的客户维护服务、销售中心和样板房服务、前期介入服务等服务费用将与开发商协商确定。

附件一：全程物业服务体系模式简介一、全程物业服务体系模式的目的传统的房地产开发过程，开发商通常把物业的建造看作是设计院、承建商和监理单位的事情，但物业投入使用后，物业的管理和使用者，往往会发现许多无法弥补的遗憾和缺陷，物业全程服务模式的目的，是从物业开发、销售开始，即选派或外部招聘合适人员担任本项目今后的主要管理人员，参与顾问咨询、销售中心及样板房服务及后期物业管理服务的全过程，使其对物业更为熟悉，并在先期就与开发商、业主建立良好的关系，建立业主服务档案，为今后管理服务打下坚实基础。二、全程物业服务体系的工作内容绿城服务将用多年积累的管理经验和服务优势，结合启东绿城玫瑰园的实际情况，在借鉴和吸收杭州、上海等地高端物业管理服务经验及教训的基础上，在启东绿城玫瑰园推行物业全程服务模式，从房屋销售开始介入楼盘开发、销售、建设的全过程中，从物业管理和使用者角度，向开发商提供建筑设计、机电设施、智能化系统、会所功能定位、物业管理配套用房及跟进施工现场等物业管理顾问服务，开展销售中心及样板房服务，引入客户维护服务，并参与公共设施设备接管接收、房屋分户验收等，以期为今后入住启东绿城玫瑰园的业主创造更安全、文明、舒适、温馨的环境。（一）顾问咨询服务建筑设计方面以物业管理和使用者的角度，通过审视建筑设计及跟进施工过程，对规划布局、交通流线、出入口设计、房型布局、建筑立面、环境设计、园林绿化、内外装饰、建材选用、垃圾收集及标识系统等设计与施工，提出有利于促进销售、节约投资、方便业主使用及物业管理等方面的专业顾问意见和建议。机电设施方面以物业管理和使用者角度，通过审视机电设计和跟进安装工程，对业主户内空调机组安装、户外照明灯具、开关回路设置、给排水管道、后备发电机、消防设施及会所设备等设计、选购及安装，提出有利于节能、控制质量、节约初始投资、方便业主使用及日后维护保养等方面的顾问意见和建议。智能化系统方面根据物业销售和管理需要，对周界报警、电视监控、楼宇对讲、车辆管理、设备监控、卫星电视接收、应急广播及背景音乐等智能化系统设计与施工，提出有利于促进销售、控制投资、方便业主使用及物业管理等方面的专业顾问意见和建议。配套设施方面根据物业销售和创建品牌需要，结合实际需要、客户对象和园区环境，对会所、物业管理用房、业主委员会用房及社区用房等配套设施的功能设置、面积大小和档次高低，提出有利于促进销售、提高档次、控制投资、方便业主使用和物业管理等方面的专业顾问意见和建议。工程现场跟进绿城服务将根据工程进度需要派出有经验的工程管理人员，定期查勘施工现场，了解施工进度，协助检查施工质量，随时发现各种隐患及缺陷，参与隐蔽工程验收及机电设备调试，并提供成品保护建议。若发现问题或不足，及时以书面形式提出有关的专业顾问意见和建议，维护开发商及全体业主的利益。（二）销售中心、样板房服务绿城服务将派遣形象佳、沟通能力良好的秩序维护人员和样板房服务人员参与销售中心、样板房的安全值勤、客户接待、销售宣传等，全面引入酒店式服务模式，让来访客户享受到亲切、温馨、恰到好处的优质服务，使客户感受到启东绿城玫瑰园的尊贵生活潜质，增强意向咨询客户购买信心，促进项目的销售。（四）公共设施设备接管验收及房屋分户验收绿城服务将派遣专业的工程技术人员会同启东绿城玫瑰园的主要工程管理人员跟踪公共设施设备的安装调试情况，并对公共设施设备进行接管验收，同时，将选派或外聘适合项目的管家/前台管家在前期介入阶段参与房屋的分户验收，以期向业主交付更加完美、精致的物业。（五）舒适生活物业服务体系（详见附件二）一、全程物业服务体系工作计划序号项目工作内容一建筑设计施工验收(1)对规划方案及环境设计提供意见和建议。(2)对建筑交通布局和建筑外立面设计提供意见和建议。(3)对园区的人行、车行和出入口设置提供意见和建议。(4)对园区内建筑小品、绿化和水景设计提供意见和建议。(5)跟进整个建筑及景观等施工过程。(6)跟进建筑内外装饰施工过程，参与隐蔽工程验收。(7)参与建筑单体验收。(8)物业正式验收交接。二物业管理设施配置(1)对物业管理及配套用房提供意见和建议。(2)对监控中心和安保岗亭提供意见和建议。(3)确定园区内告示栏及导示系统。(4)确定垃圾箱及垃圾中转站。(5)确定和完成园区的各种标志和标牌。三机电设备设计(1)公共照明灯具及开关设计与施工。(2)跟进给排水、水景及空调等设计与施工。(3)跟进门锁及钥匙选择与安装。(4)跟进消防设施设备选购与安装。(5)跟进其它机电设备的施工安装过程。(6)参与机电设备的调试和验收。四智能系统设计施工验收(1)对园区智能化功能定位提出意见及建议。(2)跟进智能化系统深化设计。(3)跟进智能化设备的产品选择。(4)跟进智能化系统施工安装过程。(5)参与智能化系统的调试和验收。五配套设施配置(1)对园区会所的功能及大小提出意见和建议。(2)对物业管理用房提出具体的要求和建议。(3)对社区用房提出相关的意见和建议。(4)跟进会所和配套设施的建筑和装饰过程。(5)跟进物业管理及社区用房的建筑和装饰过程。(6)协助制定会所和配套设施的经营方案。六销售中心样板房服务(1)销售中心、样板房及室外公共区域的保洁服务。(2)销售中心、样板房迎宾接待服务。(3)销售中心、样板房24小时公共秩序维护服务。(4)根据相关销售联谊活动情况，做好配合工作。(5)通过在销售中心设立管家，提前引入客户维护服务。七接管验收(1)项目公共设施设备接管验收。(2)房屋分户验收。(3)跟进项目公共设施设备安装调试。八舒适生活物业服务(1)在官邸法院主推管家式物业服务体系。(2)在高层主推一站式物业服务体系。

附件二：舒适生活物业服务体系简介（即园区生活服务物业服务体系）一、健康类序号目录编号内容1健康检测服务1.11、测量血压1.22、测身高、体重，计算BMI指数1.33、测量腰、臀围，计算腰臀比1.44、肺活量检测1.55、血氧饱和度检测1.66、握力检测1.77、体脂检测2健康咨询服务2.11、常规性健康咨询2.22、孕产期咨询2.33、更年期咨询2.44、睡眠改善咨询2.55、心理咨询服务2.66、健康膳食咨询2.77、合理运动咨询2.88、少年儿童生长发育咨询3健康讲座服务3.11、糖尿病讲座3.22、高血压讲座3.33、护牙讲座4健康环境服务4.11、业主书面健康档案整理、保存指导4.22、保姆家政类健康知识指导4.33、冰箱、洗衣机、空调等家用电器消毒指导4.44、厨房卫生科学指导4.55、寝具消毒指导4.66、膳食营养科学指导4.77、运动科学指导5健康宣传服务5.11、开展健康知识宣传6健康沙龙服务6.11、四季养生讲座7健康信息服务7.11、卫生信息7.22、防疫信息8健康档案服务8.11、为业主制作电子健康档案8.22、针对老年人、智障人员、慢性病患者设立爱心卡二、文化教育服务系统序号目录编号内容1园区运动服务1.11、亲子奇趣乐园1.22、老年晨练队1.33、球类比赛1.44、运动培训1.55、园区运动会2园区休闲服务2.11、园区读书活动2.22、业主沙龙2.33、儿童休闲活动2.44、老年休闲活动3园区节庆服务3.11、春节活动3.22、元宵节活动3.33、儿童节活动3.44、国庆节活动3.55、中秋节活动3.66、圣诞节活动3.77、端午节活动4园区教育服务4.11、幼儿兴趣激发4.22、儿童兴趣激发4.33、老年兴趣激发

三、居家生活服务系统1、基础服务序号目录编号内容1居家便民服务1.11、代办服务1.22、物品借用服务1.33、生活秘书服务2居家购物服务2.11、超市2.22、洗衣2.33、美容美发1.1代办服务序号目录编号内容1代办服务1.11、代提行李物品1.22、代收发信件、包裹1.33、物品代存1.44、物品转交1.55、代缴电话、水、电、燃气、有线电视等费用1.66、代订报纸刊物1.77、票务及快递服务1.88、搬运大件物品1.2物品借用服务序号目录编号内容1物品出借服务1.11、便民雨伞1.22、便民手推车1.33、老年轮椅1.44、婴儿车1.55、儿童餐椅1.66、常用工具1.3生活秘书服务序号目录编号内容1生活秘书服务1.11、留言转达1.22、访客接待1.33、户内设施、设备使用培训1.44、手机短消息温馨提示1.55、提供各项生活信息1.66、定时叫醒2、专项服务项目序号目录编号内容1星级家政服务1.11、新房开荒清洁1.22、地板养护1.33、地毯清洗1.44、抽油烟机清洗1.55、空调清洗1.66、玻璃（内侧）保洁1.77、不锈钢表面保养1.88、包月家政服务1.99、钟点工服务1.1010、石材地面喷蜡保养、晶面处理1.1111、台面、窗台等面积较小的晶面处理1.1212、卫生间除臭去污1.1313、木饰面打蜡2户内维修服务2.11、抽油烟机安装2.22、煤气炉安装2.33、电话线移位2.44、电话插座移位2.55、电器插座移位2.66、更换插座面板2.77、更换灯泡、灯管2.88、灯具安装2.99、水龙头安装2.1010、水管更换2.1111、更换水阀2.1212、安装猫眼2.1313、更换玻璃2.1414、维修更换水表2.1515、玻璃开孔2.1616、维修浴缸2.1717、维修洗手盆2.1818、疏通下水道2.1919、维修塑钢门窗2.2020、更换地砖2.2121、安装窗帘架、盒2.2222、安装晾衣架2.2323、小型家电安装2.2424、维修更换水阀软管2.2525、热水器、抽油烟机拆装2.2626、音响线路布置2.2727、挂镜、相框2.2828、家电调试2.2929、墙面粉刷2.3030、供电线路改造2.3131、改造地板2.3232、改造天花2.3333、电脑维修/软件维护3私家绿化服务3.11、庭院基础维养服务3.22、室内绿化布置3.33、植物代种植3.44、植物代养护3.55、绿色植物租赁4商务服务4.11、打字4.22、代收、发传真4.33、复印/扫描4.44、收发电子邮件4.55、代设电子邮箱4.66、小型会议服务6房屋中介服务6.11、房屋出租6.22、房屋出售7环境检测服务7.11、交付室内空气质量检测7.22、装修后室内空气质量检测8会所服务8.11、棋牌服务8.22、乒乓球服务8.33、健身服务8.44、读书服务8.55、家庭影院服务8.66、游泳服务

附件三：启东绿城玫瑰园年度费用测算正常年份收支费用启东绿城玫瑰园正常年份收入测算物业类型面积\个数收费标准月份入住率系数收缴率金额（元）高层267061.02.51250%70%100%2804141267061.02.51250%100%100%4005915平层官邸23204.03.51250%70%100%34109923204.03.51250%100%100%487284法式合院23355.04.21250%70%100%411982.223355.04.21250%100%100%588546商铺7699.031250%70%100%97007.47699.031250%100%100%138582车位1941.05012100%100%1164600合计10039156备注：物业服务费不包含电梯、二次加压供水高能耗费用.20xx.1-20xx.12年份支出测算附表一、工资及福利费序号项目人数标准月数金额1经理18000141120002副经理064421403经理助理（兼客服主管）34000141680004客服人员42500141400005管理员（含3名园区服务专员）112500143850006财务人员1280014392007保洁主管1350014490008保洁班长3200014840009保洁技工22500147000010保洁员4117001497580011绿化主管0292814012绿化班长0204914013绿化工618001415120014工程主管14500146300015工程领班0400014016工程人员535001424500017高配工0183014018秩序维护队长14000145600019秩序维护副队长0336714020秩序维护班长330001412600021秩序维护队员40250014140000022报警员4250014140000151、人员工资奖金（双薪）合计1274204200162、加班费17（1）双休日加班费（属于调休，没有加班的。）月工资系数每年加班天数金额18管理人员、工程人员364000.092248037119保洁、绿化624000.09252298522秩序维护队员564000.0925226981820（2）法定节假日加班费月工资系数每年加班天数金额21管理人员、工程人员364000.1385.52762822保洁、绿化624000.1387.36286223秩序维护队员564000.1387.356817243、高温费人数标准月数25管理人员、工程人员2820042240026秩序维护班长、队员、报警员、保洁、绿化99200479200274、交通补贴人数标准月数28管理人员、工程人员28501216800295、社会统筹保险30500021729.30%1465064326、工会教育经费50002173.50%175008337、公积金107760012.00%129312348、工作餐费人数月标准月数35管理人员、工程人员28200126720036秩序维护班长、队员、报警员4724012135360379、过节费人数标准38管理人员、工程人员2812003360039秩序维护员、保洁、绿化998007920040工资及福利费用合计7,203,360附表二、

行政办公费序号项目数量标准月数金额11、办公费用2行政办公费200012240003办公水电费1500121800042、通信费用人数\个数标准月数5固定电话32001272006经理手理手机38主管手机31001236009其他管理人员手机21501212600103、其他交通费用600127200114、工装费用人数标准12管理人员、秩序维护员697505175013工程、保洁员、绿化工575002850014行政办公费用合计156,450附表三、秩序维护附加费序号项目数量标准月份金额1秩序维护耗材4710012564002联建保安服务费4701202宿舍租金015001202岗亭空调运行费4648462213秩序维护费用合计62,621附表四、保洁绿化费序号项目数量标准月份金额1保洁耗费1500012600002垃圾清运费19385121162803室外排水系统清理20004化粪池清掏20005垃圾桶更新100012120006绿化养护300012360007保洁绿化费用合计228,280附表五、公共设施设备维护费序号项目数量标准月份金额1电梯维保费（交付前2年一般在维保期内，无该笔费用）7630002280002电梯年检费761200912003照明设施维护800004供配电设施维护100005土建维护06弱电中控系统维护费40007智能化系统维护费40008其他公共设施维护费20009公共设施维护费合计419,200附表六、公共设备运行能耗费（一般为0.06元/㎡·月）序号项目数量功率运行时间金额1楼道照明1100002室外照明1000003景观能耗300004生活水泵05消监控室100006弱电能耗100007公共设施运行能耗100008公共电费合计270,00092、公共水费10清洁用水7200011景观用水4000012绿化用水5000014公共能耗费合计432,000六项支出合计8,501,91120xx.1-20xx.12年份物业服务费测算汇总分析表序号项目年支出备注1员工工