某小区房地产评估报告

房地产评估报告估价工程名称：北京师范大学珠海分校京师家园二栋五梯101室房地产委托方：估价方：***房地产评估有限责任公司估价人员：***估价作业日期：二○一一年十二月三十日至二○一二年一月九日估价报告编号：0911030049目录TOC\o"1-2"\h\z\u致委托方函3估价师声明4估价假设和限制条件5一、假设和限制条件5二、需要特殊说明的事项6房地产估价结果报告6一、委托方6二、估价方6三、评估对象6四、估价目的11五、估价时点11六、价值定义11七、估价依据11七、估价原那么11九、估价方法12十、评估结果12十一、估价人员13十二、估价作业日期13十三、估价报告应用有效期13估价技术报告14一、估价对象资料14二、类比对象资料14三、因素修正16四、个别因素修正17五、修正后价格17六、估价结果确定18致委托方函委托方：承蒙委托，***房地产评估有限责任公司对位于北京师范大学珠海分校京师家园二栋五梯101室房地产进行评估，评估目的是为委托方购置评估对象房地产提供市场价值参考依据。估价人员本着独立、客观、公正、合法的原那么，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的根底上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2011年12月30日的市场价值为914600元，大写人民币玖拾壹万肆仟陆佰元整。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告估价结果明细表评估对象实用面积〔㎡〕估价单价〔元/㎡〕估价值〔元〕京师家园二栋五梯101室1068628.38914600法定代表人：***房地产评估有限责任公司二○一二年一月九日估价师声明我们郑重声明：1、估价人员在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、估价人员依照中华人民共和国国家标准《房地产估价标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、估价人员刘咏芳、***已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、本报告书含假设干附件，与报告书正文具同等效力，不可分割对待。7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。8、本评估报告由***房地产评估有限责任公司负责解释。9、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一局部均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。特此声明！参与本系评估活动的评估人员签名：姓名评估师注册号签字0911030049***0911030099二○一二年一月九日估价假设和限制条件一、假设和限制条件1、本估价报告中的市场价值，是指估价对象在采用市场价值标准并假设未设立法定优先受偿权利的条件下最可能形成的客观合理价值。所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比拟充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易并同时满足以下条件：(1)自愿销售的卖方及自愿购置的买方；(2)有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；(3)在此期间物业价值将保持稳定；(4)该物业可以在公开市场上自由转让；(5)不考虑特殊买家的额外出价。2、对于估价对象产权，以委托方提供的房地产证记载为依据，我们并未到有关主管部门对房地产证登记内容的真实性进行核实，由委托方保证其产权的真实性。3、估价对象的土地面积、建筑面积等有关数据，均以委托方提供的房地产证记载为准，我们未进行专业测量，无理由疑心记载数据与实际数据不符。4、对于估价对象建筑结构我们仅作一般性勘察，未对其进行结构测试，不能确定其结构是否存在内部平安隐患。此次评估假设估价对象建筑结构是平安的。6、本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的假设和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，不包含该房产买卖时发生的各项税费。7、估价对象的估价时点设定为完成实地查勘之日。二、需要特殊说明的事项1、本报告中市场趋势分析等专业意见，是估价人员根据具体情况和估价时点的市场状况分析推断、预测得出，仅供委托方参考，其结论受估价人员经验、能力的限制及一定程度主观因素影响，特提请报告使用人注意。2、委托方提供的房地产证等资料是本次估价所需的重要依据，估价人员已对其给予了必要的关注。该资料的真实性、合法性和完整性均由委托方负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承当任何责任。3、如无特别说明，本估价报告中所使用的货币均为人民币。4、本次评估是基于上述假设和限制条件成立的，如以上假设和限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整。房地产估价结果报告一、委托方郑平二、估价方***房地产评估有限责任公司法定代表人：***营业执照工商注册号：营业执照营业期限：资质等级：国家一级房地产估价机构全国范围内从事房地产评估业务地址：三、评估对象1、评估对象位置及环境评估对象名称北京师范大学珠海分校京师家园二栋五梯101室地理位置估价对象位于珠海市北京师范大学珠海分校京师家园内道路通达度估价对象小区紧邻金琴高速，北往广州、深圳，南达市中心。交通便捷度估价对象紧邻公交效劳站和歧关汽车效劳站〔北师大站〕，主要公交线路有10A路，69路，70路。交通便捷度好。公共配套情况估价对象周边公共配套完善，位于北京师范大学珠海分校内，靠近北京理工大学珠海分校。附近有金鼎幼儿园等多所幼儿园、金鼎小学、北师大附中、中大五院北师大门诊部、唐家医院、中国农业银行珠海北师大分行、邮政营业厅、中国建设银行、珠影超市、荣一超市、金鼎市场。商务气氛估价对象位于大学校园内，附近主要消费者为大学生。2、估价对象概况估价对象京师家园二栋五梯101室产权证号无产权面积估价对象总建筑面积为106平方米，另外有一附赠的小花园，10平方米估价对象所处小区状况估价对象的规模中等，由多幢住宅楼宇组成，小区内除配电、水等根本配套设施外，有较为完善的配套儿童设施，绿化环境较好,小区为门卫式管理。估价对象所处建筑物状况结构钢混结构楼层六层无电梯外墙面涂料建成年限约建成于2004年用途，所处楼层/总楼层住宅及附属间，1/6土地等级及类型珠海市住宅用地，设定该国有土地使用权类型为划拨。估价对象室内状况朝向南北朝向户型三房二厅一厨二卫三阳台一花园室内具体装修厅毛坯卧室毛坯卫生间、厨房毛坯阳台毛坯其余毛坯现场勘察时，估价对象室内根底电路以完成，使用正常。以下为京师家园二栋五梯101室照片以下为估价对象格局简图：花园花园阳台客厅饭厅阳台主卧①②卧室一卧室二阳台走廊注：①为厨房；②为洗手间。3、估价对象权利情况由于国家相关规定，京师家园所在地皮为国家所有，所以购置估价对象后没有房产证。四、估价目的为委托方购置估价对象房地产提供市场价值参考。五、估价时点二○一一年十二月三十日六、价值定义本报告中的估价值为估价对象与估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的假设和显示、并假定未2神力法定优先受偿权利的条件下的市场价值，不包含买卖中发生的各项税费。七、估价依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城市房地产管理法》3、《房地产估价标准》GB/T50291-19994、房地产证及委托方提供的其它法律性文件、相关资料5、估价人员实地勘测调查获得的实况和资料七、估价原那么本估价报告在遵循独立、客观、公正、科学的根本原那么下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原那么：1、合法原那么估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行估价。2、最高最正确使用原那么考虑估价对象的用途时，应取其最高最正确利用状态，在法律上允许、技术上可能、经济上可行，能使估价对象发挥最高价值的利用状态。3、替代原那么根据经济学原理，在同一市场内效用相同的商品的价格趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。即在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产价格和条件，通过与待估房地产进行比拟，对其间的差异进行适当的修正后，确定待估房地产的价值。4、估价时点原那么房地产市场是变动的，在不同的时间上，同一宗房地产往往会有不同的价格，估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上的价值，这个时间就是估价时点，确定估价时点原那么的意义在于，估价时点是评估房地产时值的界限。因为房地产价格与政府公布的有关房地产法律、法规等密切相关，这些法律、法规的发布、变更、实施日期，均有可能影响待估房地产的价值。九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准《房地产估价标准》，最终选择市场比拟法作为本次估价的根本方法来求取估价对象价值。市场比拟法：市场比拟法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比拟对照，从类似房地产的价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。十、评估结果估价人员本着独立、客观、公正、合法的原那么，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的根底上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2011年12月30日的市场价值为914600元，大写人民币玖拾壹万肆仟陆佰元整。估价结果明细表评估对象实用面积〔㎡〕估价单价〔元/㎡〕估价值〔元〕京师家园二栋五梯101室1068628.3891.46十一、估价人员勘查人：刘咏芳签名：估价人员：刘咏芳签名：估价人员：***签名：十二、估价作业日期二○一一年十二月三十日至二○一二年一月九日十三、估价报告应用有效期本报告在市场情况无较大波动时有效期为一年〔自二○一二年一月九日起至二○一三年一月八日〕，假设市场有较大波动或超过一年，需重新进行评估。估价技术报告一、估价对象资料估价对象户型面积〔㎡〕地段京师家园3室2厅2卫106京师家园二、类比对象资料1、参照物根本资料可比实例工程中山大学博雅苑海怡湾畔金晖苑类型住宅住宅住宅结构质式钢混钢混钢混地段等级三级三级三级土地使用权类型出让出让出让交易面积〔平方米〕155102106成交单价〔元/平方米〕7742106866415室内二次装修情况中档装修中档装修中档装修流水号无〔无〕市场调查〔无〕市场调查交易日期2011-32011-92011-12备注二手房二手房一手房2、参照物与估价对象比照表工程中山大学博雅苑海怡湾畔金晖苑估价对象交易情况偏低正常正常/交易日期2011年3月2011年9月2011年12月估价时点商服繁华度中山大学校园内，根本没有商业设施近郊海景小区，商业气氛不浓郁主要以普通商业为主大学校园内，无商业交通便捷度一般，离公交较远小区前后均有公交线路较好小区门外有公交线路公共配套设施较完善较完善一般较完善环境与景观较好好一般较好结构质式钢混钢混钢混钢混建成年份2004200220092004小区品牌档次中中高一般中楼宇样式多层，电梯多层，无电梯多层，无电梯多层，无电梯小区配套较好好一般较好小区环境绿化好绿化好绿化一般绿化好物业管理专业物业管理专业物业管理门卫专业物业管理外观及外墙饰材好、喷涂较好、瓷砖略好、马赛克好、喷涂所在层数/总层数6层/11层3层/5层4层/7层1层6层建筑面积〔㎡〕155102106106户型及平面布置好好一般好朝向南北南北南北南北处于中间西头中间中间底层有无附属间或架空层有有有有总价12010968三、因素修正1、交易情况修正所选参照物与估价对象性质一致。珠海市政府发文称，于2011年11月1日起，珠海实行限购政策。搜房网发布的数据显示，珠海上半年商品住宅销售均价12283元/平方米。按照当前情况，以上三个参照物中除金辉园房产外均比现行市场价值低。据珠海市住规建局发布的全市1-6月房地产数据显示，珠海1-6月新建住房价格为11028元/平方米，比去年价格上涨8.47%。根据收据数据及资产评估人员经验得到以下调整：价格情况偏差量修正系数中山大学博雅苑偏低约低1%100/99海怡湾畔正常正常100/100金辉园正常无需修正100/1002、交易时间修正根据《珠江晚报》：“7月21日消息，1-6月新建住房价格为11028元/平方米，比去年价格上涨8.47%。”那么每月平均上涨1.4%。考虑到2011年7月，全国100个城市住宅平均价格为8874元/平方米，环比6月上涨0.21%，涨幅与6月相比有所下降，其中环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有80个。所以，每月上涨取1%。所以，交易时间修正如下表：修正