四万平小区物业公司工作方案

四万平小区物业公司工作方案小区物业管理方案为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法强化居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提升物业管理水平，依据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：一、指导思想以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法强化居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提升物业服务水平为宗旨，进一步强化居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。二、目标和范围〔一〕目标：1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时修理，修理及时率达到90%。2、新建住宅小区推行招投标率达到100%;2005年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。6、强化业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。〔二〕范围：对全市执行物业管理的244个住宅小区进行排查。依据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。三、工作内容〔一〕完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际状况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快公布实施《沈阳市物业管理规定》，依法强化我市物业管理活动的监督管理。〔二〕全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承当起责任，按照规划制定和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门使命，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时修理，年底前房屋修理责任要全实到单位、到个人，修理及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。〔三〕加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。一是强化物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区执行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的〔含5万平方米〕的新建住宅区，必必需采纳公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县〔市〕房产行政主管部门的批准下可以采纳邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，激励业主大会采纳招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《〔前期〕物业服务合同》和《业主〔临时〕公约》，关于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。二是严格物业管理企业的资质检察。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，强化物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提升物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》状况，对物业管理企业和物业管理项目经理，执行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提升管理服务水平。同时，强化对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理〔物业管理处主任〕进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力。希望可以帮到你高档物业管理方案前言“悠悠XX,XX外滩〞XXXX房地产实业÷慧眼独具，在这高新荟萃、人杰地灵之宝地开发具有科技、生态、健康、文化特点的综合性楼宇〖XX广场〗。XXXX房地产实业÷保持“优质开发，优质管理〞的原则，向社会公开招标选聘物业管理企业，对XX广场实施优质管理服务，为业主创造合格的生活环境。XXXX物业管理从公司实际出发，充分发挥人才优势和集团支援优势，保持“用心〞理念，提供高品质物业管理服务，让XX广场的业主家安、心安。第一部分综合说明书1.1一家注册资金50万元，三级资质的专业物业管理企业。公司现有员工80余名，大、中专以上学历人员占员工总数的35%，各类职称人员占员工总数的23%，在管和协议管理着滨江区55万平方米的住宅小区。公司执行董事会领导下的总经理负责制，采纳直线职能管理模式。公司组织制制完善，设总经理室、人事行政部、财务部、物业管理部、事业拓展部。一室四部直接负责各管理处的协调、服务、指导、监督工作，同时也为业主提供优质服务创造了合格的组织确保。各管理处均设工程、保安、保洁、客户服务等部门，直接为业主提供多项日常服务，形成了一个条块结合的管理网络。公司组织架构图1.2管理业绩：管理业绩是本公司此次竞标的最大障碍，我们成立到现在还刚满五个月，所接管理的都是我们XX集团开发建设的楼盘。但我们不满足于现状，积极参加物业管理市场竞争，保持走“市场化、专业化〞的发展之路。并把人才队伍建设放在首位，分别从中国物业管理行业发展成熟的上海、广州两地邀请具有丰富〔五年以上〕物业管理经验的人才加盟本公司。公司在成立之初，就导入ISO9000质量认证体系，提升公司的专业化水准，并重视自己的弱项，把技术要求较高的工程维护和绿化维护两项，分别承包给具有国家二级资质的XX建设集团和XX园林公司。1.3管理优势：“尺有所短，寸有所长“，我们的优势在于：一、人力资源公司初创人员，全部来自XX、上海、广州三地的品牌物业管理企业，有丰富的物业管理经验和服务理念，公司集合所有员工的智慧和经验形成了一套有“XX〞特色的物业管理理念和操作程序。二、集团依托“XX〞集团领导非常重视物业公司的成长，在公司成立大会上，提出了“投入百万，打造XX品牌物业形象〞的口号。三、各子公司支援集团各子公司在集团领导的号召下，纷纷从人力、技术、物资、资金上支援本公司，帮助我们成长。1.4总体思路：1.4.1保持“一个中心〞l保持“以客户服务为中心〞的质量管理原则，通过各种信息渠道〔如客户看法征询等活动〕了解和掌握客户的必需求和期望，有针对性的向客户提供各种服务，以满足客户的必需求。1.4.2倡导“两个体系〞l人才是公司进行物业管理服务的基础。公司倡导“培训〞体系，走一条“精挑选，严训练〞的人才队伍建设之路，练就精兵强将，实施专业化、规范化的管理。l公司倡导“沟通〞体系，以“沟通、协调、合作〞作为内部服务宗旨，形成一种“互相激励、互相学习、互相信任、工作紧张、气氛轻松〞的企业文化氛围。公司通过员工例会制度、金点子工程、内部通气会、有话大家说等多种沟通渠道，了解员工的必需求，并尽力解决员工的后顾之忧，同时也让员工了解公司的工作计划和目标，使员工能全身心的投入到工作中去，以便能更好的为业主服务和实现其自我价值。1.4.3理顺“三方关系〞l通过各种宣扬手段，让住户了解本公司和物业管理服务的各项内容及法律、法规赋予双方的责任和义务，同时通过住户访问、投诉回访、信息回馈等方式方法，以理顺公司和住户之间的关系，赢得住户对本公司的信任和支持。l倡导“沟通〞体系，理顺员工与公司之间的关系。l理顺与开发商、相关政府部门的关系。1.4.4实现“四赢目标〞l通过公司员工的努力，住户的支持，相关方的配合最终实现“住户享受好服务，员工实现自我价值，公司赢得相应利益，相关方获益〞的“四赢目标〞。1.5三年规划：公司成立一周年，接管面积突破50万平方米，导入并通过ISO9000质量认证体系；公司成立两周年，接管面积突破80万平方米，创建一个以上XX市优秀示范小区〔大厦〕，企业取得物业管理二级资质；公司成立三周年，接管面积突破100万平方米，创建一个以上全国物业管理示范小区〔大厦〕，初步形成企业规模效应和品牌形象，抢占滨江区物业管理服务制高点。第二部分主要管理人员资历第三部分物业管理策划方案3.1XX广场物业概况l地理位置：〔l〕物业类型：XX广场共有10幢呈行列式布局的高层、小高层楼宇，是集住宅、商场、写字楼、酒店式公寓为一体的综合性物业。l总占地面积：45332平方米l总建筑面积：133001平方米住宅面积：70000平方米，写字楼面积：17000平方米，酒店式公寓面积：7100平方米，商场〔商铺〕面积：16000平方米l绿地率：42.24%l公共设施设备及公共场所：屋顶水箱4只；生活水池1个；消防水池2个；配电房3间〔一只专变，两只共变〕；电梯44部〔西子奥的斯〕；消防。希望可以帮到你高档物业管理方案前言“悠悠XX,XX外滩〞XXXX房地产实业÷慧眼独具，在这高新荟萃、人杰地灵之宝地开发具有科技、生态、健康、文化特点的综合性楼宇〖XX广场〗。XXXX房地产实业÷保持“优质开发，优质管理〞的原则，向社会公开招标选聘物业管理企业，对XX广场实施优质管理服务，为业主创造合格的生活环境。XXXX物业管理从公司实际出发，充分发挥人才优势和集团支援优势，保持“用心〞理念，提供高品质物业管理服务，让XX广场的业主家安、心安。第一部分综合说明书1.1一家注册资金50万元，三级资质的专业物业管理企业。公司现有员工80余名，大、中专以上学历人员占员工总数的35%，各类职称人员占员工总数的23%，在管和协议管理着滨江区55万平方米的住宅小区。公司执行董事会领导下的总经理负责制，采纳直线职能管理模式。公司组织制制完善，设总经理室、人事行政部、财务部、物业管理部、事业拓展部。一室四部直接负责各管理处的协调、服务、指导、监督工作，同时也为业主提供优质服务创造了合格的组织确保。各管理处均设工程、保安、保洁、客户服务等部门，直接为业主提供多项日常服务，形成了一个条块结合的管理网络。公司组织架构图1.2管理业绩：管理业绩是本公司此次竞标的最大障碍，我们成立到现在还刚满五个月，所接管理的都是我们XX集团开发建设的楼盘。但我们不满足于现状，积极参加物业管理市场竞争，保持走“市场化、专业化〞的发展之路。并把人才队伍建设放在首位，分别从中国物业管理行业发展成熟的上海、广州两地邀请具有丰富〔五年以上〕物业管理经验的人才加盟本公司。公司在成立之初，就导入ISO9000质量认证体系，提升公司的专业化水准，并重视自己的弱项，把技术要求较高的工程维护和绿化维护两项，分别承包给具有国家二级资质的XX建设集团和XX园林公司。1.3管理优势：“尺有所短，寸有所长“，我们的优势在于：一、人力资源公司初创人员，全部来自XX、上海、广州三地的品牌物业管理企业，有丰富的物业管理经验和服务理念，公司集合所有员工的智慧和经验形成了一套有“XX〞特色的物业管理理念和操作程序。二、集团依托“XX〞集团领导非常重视物业公司的成长，在公司成立大会上，提出了“投入百万，打造XX品牌物业形象〞的口号。三、各子公司支援集团各子公司在集团领导的号召下，纷纷从人力、技术、物资、资金上支援本公司，帮助我们成长。1.4总体思路：1.4.1保持“一个中心〞l保持“以客户服务为中心〞的质量管理原则，通过各种信息渠道〔如客户看法征询等活动〕了解和掌握客户的必需求和期望，有针对性的向客户提供各种服务，以满足客户的必需求。1.4.2倡导“两个体系〞l人才是公司进行物业管理服务的基础。公司倡导“培训〞体系，走一条“精挑选，严训练〞的人才队伍建设之路，练就精兵强将，实施专业化、规范化的管理。l公司倡导“沟通〞体系，以“沟通、协调、合作〞作为内部服务宗旨，形成一种“互相激励、互相学习、互相信任、工作紧张、气氛轻松〞的企业文化氛围。公司通过员工例会制度、金点子工程、内部通气会、有话大家说等多种沟通渠道，了解员工的必需求，并尽力解决员工的后顾之忧，同时也让员工了解公司的工作计划和目标，使员工能全身心的投入到工作中去，以便能更好的为业主服务和实现其自我价值。1.4.3理顺“三方关系〞l通过各种宣扬手段，让住户了解本公司和物业管理服务的各项内容及法律、法规赋予双方的责任和义务，同时通过住户访问、投诉回访、信息回馈等方式方法，以理顺公司和住户之间的关系，赢得住户对本公司的信任和支持。l倡导“沟通〞体系，理顺员工与公司之间的关系。l理顺与开发商、相关政府部门的关系。1.4.4实现“四赢目标〞l通过公司员工的努力，住户的支持，相关方的配合最终实现“住户享受好服务，员工实现自我价值，公司赢得相应利益，相关方获益〞的“四赢目标〞。1.5三年规划：公司成立一周年，接管面积突破50万平方米，导入并通过ISO9000质量认证体系；公司成立两周年，接管面积突破80万平方米，创建一个以上XX市优秀示范小区〔大厦〕，企业取得物业管理二级资质；公司成立三周年，接管面积突破100万平方米，创建一个以上全国物业管理示范小区〔大厦〕，初步形成企业规模效应和品牌形象，抢占滨江区物业管理服务制高点。第二部分主要管理人员资历第三部分物业管理策划方案3.1XX广场物业概况l地理位置：〔l〕物业类型：XX广场共有10幢呈行列式布局的高层、小高层楼宇，是集住宅、商场、写字楼、酒店式公寓为一体的综合性物业。l总占地面积：45332平方米l总建筑面积：133001平方米住宅面积：70000平方米，写字楼面积：17000平方米，酒店式公寓面积：7100平方米，商场〔商铺〕面积：16000平方米l绿地率：42.24%l公共设施设备及公共场所：屋顶水箱4只；生活水池1个；消防水池2个；配电房3间〔一只专变，两只共变〕；电梯44部〔西子奥的斯〕；消防控制中心2间；综合布线控。前言***作为***集住宅、商场、农贸为一体的高尚楼盘，其物业管理工作展开的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅〞。***市立青物业管理将以高起点、高标准、严要求的标准来展开工作。舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷〞的人居环境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适〞的一面，以满足其“生理上的基本必需求〞。安全：安全防范是物业管理公司的一项专项业务，公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足物业使用人“安全必需求〞的必需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。尊贵：“以人为尊〞、“以人为本〞的一贯服务理念能让业主或物业使用人在高尚社区中体现到生活尊贵的一面。物业管理公司在管理好物业本身的基础上，充分实现物业管理服务的内容，让业主及物业使用人满足“受人尊重的必需求〞。优雅：高尚的住宅离不开优雅的环境，优雅的环境离不开优雅的人。作为精品楼盘的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上，公司将充分合计和利用会所的功能，将全新的服务理念融入到为物业使用人实现“交际〞和“自我价值实现〞的必需求，让业主及物业使用人在优雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。第一部分***物业管理简介一、公司简介….二、公司总经理介绍…….三、企业管理理念及服务理念依据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，公司采纳以下管理理念：团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理1、队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家〞便是其核心体现。2、个性舒张和竞争机制：在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的必需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素养的培养和业务技能的提升；竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。3、先进模式和一体化管理：作为物业管理企业在当前有多种模式，如何才能选择一条合适企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。企业领导人在总结多年的物管经验的基础上结合当前沿海和国外的先进经验摸索出自己的一套经营管理模式：以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式。当然再好管理模式也必需要人们认同的标准来对它鉴定，国际质量管理体系〔ISO9001:2000〕、环境管理体系〔ISO14000〕、职业健康安全管理体系〔GB/T28001-2001〕一体化管理体系无疑是最正确选择，企业成立开始便导入一体化管理体系，用质量管理来确保我们服务产品的完美性。“真切付出、心灵交汇〞是我公司的服务理念。从本行业来说，物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系，是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作，在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。财务部：1、负责依据“管理会计〞的要求按时完成各类财务分析，供公司决策之用；制定近、中、长期“现金流量平衡表〞。2、负责日常账务工作的实施与管理。3、负责对外财务相关工作的衔接。第二部分***物业管理目标及策划方案通过对“***〞的调查和基础数据的分析，结合公司的管理经验和现代物业管理发展的方向，特制定以下管理方案：一、***管理处组织构架及各部门使命：部室主要工作使命：总经理：1、对董事长负责；2、制定公司的经营方针和目标，对公司的重大事项进行决策，报董事长批准后实施；3、按“权责利〞相匹配的原则，任命各层次负责人，实施透明式的系统管理；4、主持新的经营项目的开发；5、传达并对员工培训满足业主和法律法规要求的重要性；6、保持员工充分参加实现公司经营总目标内部工作环境；7、对公司组织构架进行策划；8、确保公司内各部门/各岗位的使命、权限及其互相关系得到规定和沟通。办公室：1、对总经理负责；2、人力资源管理工作〔含人员的招培训工作〕；3、内外进行沟通；4、内外公文的处理及档案的管理工作；5、后勤确保工作；6、公司库房的管理工作。***管理处：1、对总经理负责；2、负责***的前期介入策划、实施工作；3、负责***的接管验收策划、实施工作；4、负责***的业主入主的策划、实施工作；5、负责***的管理和服务的策划、实施工作；6、负责***的多种经营业务的策划、实施工作。7、负责楼宇相关费用的收取，并将在收取物管费过程中收集到的信息、特别是针对物业管理费收费困难的根本原因进行归类分析，并及时按规按时间和渠道加以传递。二、人员配备状况：1、总经理：1人。2、办公室：2人，其中主任1人，文员兼库管1人。3、财务部：2人，其中经理1人〔兼会计〕、出纳1人。4、***管理处：33人。其中经理1人；工程组主管1人，土建工1人，水电工〔含强弱电〕4人，电。第一章物业管理要点●运用继续发展的战略，确保物业的保值与升值。●人性化的管理方针为业户附加沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提升管理服务的信誉。●结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，“全心全意为业户服务〞。●为实现以上设想，拟采纳“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施〞的管理方针。一、一种模式针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将依据本物业的实际特点采纳有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意〞的模式效应，力求更好地满足业户必需求。建议采纳的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。追求的目标是：社会效益、环境效益、经济效益。二、二项承诺1、在一年内协助本物业通过“市优秀物业管理大厦〞的评比。2、在两年内协助本物业通过“省优秀物业管理大厦〞的评比。三、三个重点1、完善服务、诚信待人物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上〞的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立合格的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的看法与必需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住〔工作〕环境。2、环境管理责任到人大厦的环境管理极为重要，如何为业户创造一个合格、舒适的居住〔工作〕环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好天天的工作，树立环保意识，从而确保大厦的环境卫生状况达到最正确状态，为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风光。3、安全、消防真抓实干为确保业户生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在常年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃易爆等危险品进入大厦，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，发生特别时间时力争将损失降至最小程度。四、四项措施1、据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣扬、倡议等较为文明典雅的管理指引。2、制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如《管理规章主度及操作规程》、《员工手册》等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业户的目的。3、随时有这多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的革新，不断提出建设性看法，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。4、将不间断地充实管理队伍。采纳“培训—上岗—再培训—再上岗〞的轮回培训制度，不断提升员工的工作技能与素养。第二章拟采纳的管理模式一、物业管理架构物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。本“物业管理中心〞按“直线制〞设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和只能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。1、综合管理部〔1〕负责人力资源管理，招聘人员，展开员工培训工作，为其他部门储备人才。〔2〕负责员工工作考勤。〔3〕负责收集、整理和储存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。〔4〕负责处理业主的咨询、投诉，并提供协助。〔5〕负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持合格的沟通。〔6〕负责物业管理公司所必需物品的后勤采购工作。〔7〕负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。〔8〕组织、展开企业文化活动。〔9〕总经理指派的其他工作。2、物业管理部〔1〕负责筹建、管理员工餐厅。〔2〕负责会所及会议中心的管理。〔3〕书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。〔4〕负责物业的日常清洁工作。〔5〕负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。〔6〕负责物业的除虫灭害工作。〔7〕协助业主处理租赁工作。〔8〕负责业户的搬入和迁出协调工作。〔9〕负责业户档案的建立与管理工作。〔10〕负责物业的一切庆典服务的布置，及为业户的钱点活动提供必要的帮助。3、安全管理部〔1〕负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。〔2〕与政府公安、消防、司法部门保。去百度文库，查看完整内容>内容来自用户：辣辣XX小区物业管理方案第1章前言“***〞小区位于--，与xxx近在咫尺。小区总建筑面积xx万多平方米，由小高层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区内设有超市以及商办服务区等；商铺面积*㎡；地下停车场*㎡；地上停车场*㎡；车库*个。房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、电视、优待系统。小区设备设施先进，设有电视监控，周界防范，电子巡更，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到方便、舒适、安全。高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值。****公司是具有物业管理三级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达*多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“XX物业，勇争第一〞。我公司将利用我们“天时、地利、人和〞的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使***小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提升小区的知名度，使***真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以人为本、规范管理、追求革新、至诚服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。7.你知道小区的物业管理具体方案吗--小区物业管理方案目录一、项目概况二、物业管理内容三、物业管理模式四、物业公司组织机构和管理制度五、物业费的成本测算六、业服务内容、标准及质量确保措施七、管理总体目标与分项目项目计量单位数值居住区规划总用地Hm213.231.居住区用地Hm29.87①住宅用地Hm26.89②公建用地Hm21.31③道路用地Hm21.24④公共绿地Hm20.422.其它用地Hm23.36居住户数，1292居住人数4134户均人数人/户3.2总建筑面积万m219.111.居住区用地内建筑总面积万m216.23①住宅建筑面积万m214.87②公建面积万m21.462.大卖场总建筑面积万m22.88项目计量单位数值①大卖场面积万m21.17②扩建面积〔三层〕万m20.96③公建面积万m20.75地下车库及人防万m20.283.底层架空面积万m21.25住宅平均层数层7.5人口毛密度人/hm2411.1住宅建筑配套密度〔毛〕套/hm2128.5住宅建筑配套密度〔净〕套/hm2184.0住宅建筑面积毛密度万m2/hm21.496住宅建筑面积净密度万m2/hm22.144容积率万m2/hm21.64停车率%50.0停车位辆634地面停车率%8.7地面停车位辆110住宅建筑净密度%28.5建筑密度%25.6绿地率%40.2二、物业管理内容物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目浮现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务〞，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理〞；常规性公共服务〔合同服务〕委托性特约服务〔非合同零星服务〕和经营性多种服务〔全方位、多层次的综合服务〕。1、房屋及设施设备管理1.1建筑公共部位得到修理、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。房屋建筑的维护管理执行“管养合一〞主要落实在以下几个方面：A、工作的主动性管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多样性依据房屋的完损状况、季节变化、住户对象等采纳日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特别修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。C、工作的针对性在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，依据住户的不同必需求和所处的特定条件采纳有针对性的服务措施。1.2共用设施、设备的管理范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。共用设施设备的管理由修理管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，关于不同的设施、设备进行不同的修理管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、修理、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行合格。1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。依据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、修理保养制度、大中修工程的验收制度、积存有关技术资料。关于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。1.4智能化设施设备范围包括：楼宇对讲系统、用户优待数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。依据智能系统的构成、分系统设备的组成状况，建立起合适jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备修理管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理确保智能系统运作正常。2、环境卫生管理在jt我们遵循“高标准、严要求〞的环境卫生管理和“高质量、高频度〞的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。2.1卫生管理是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，执行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。2.2环境管理jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量合格、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提升住户的生活质量。3.绿化管理绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。4、治安消防管理治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要落实“预防为主、防治〔消〕结合〞的方针，对所辖物业区。物业公司工作计划书范文〔自己修改一下吧〕在送旧迎新之际，物业公司在回忆2009年工作展开的基础上，总结经验，找出不够，以更加务实的态度，积极配合集团经营的战略方针，细化管理，从内部挖掘潜力，向管理要效益，更加严格要求，强化培训，勇于面对不够，团结一心，强化大局意识、责任意识和协作意识，同心同德，努力完成工作。我们会继续发扬敬业、奉献的精神，共同为公司的迅速发展竭心尽力。《孙子兵法》说：“间于天地之间，莫贵于人。〞员工是企业的根本，员工素养是企业优质服务的基础。我们将把培养一支专业、高效、严格管理的服务团队作为2021年物业展开内部管理的基本战略，执行严格管理，善待员工的方针，展开系列的培训计划、绩效考核，推动企业文化，强化品牌意识，提升团队的凝集力和向心力。一、人事行政人事行政工作目标：人员当月流动率小于5%人员培训覆盖率达到100%人员招聘到岗率达到98%员工生活满意度达到90%1、团队的建设在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，细化岗位责任制，把责、权、利充分统一，落实到位。推行与之相配合的绩效考核制度，调动员工的积极性。绩效源于执行力，执行力源于细节，人事部计划以保安部作为试点，对每个岗位提出具体的岗位使命要求，推行新的绩效考核制度，调动员工对工作的积极性，使员工不断强化自我管理能力，明确工作标准，提升自我提升的动力并逐步推广。在各个岗位上采纳绩效管理，力求在三月份全面覆盖，以提升整体的服务水平和团队的执行力度。在有效的绩效考核制度和岗位责任制的基础上，人事行政部将强化监督的力度，对岗位的操作和执行进行有计划巡查管理。及时发现问题，及时改善。2、人事行政部将把提升员工素养作为部门工作的重点，制定有针对性的培训计划，以业务知识培训和企业精神相结合，保持正面灌输，强化理念，强化员工主人翁责任感和事业心，培养开拓进取，勇于奉献的精神。要求员工在工作中真正做到“100%业主第一〞。以企业精神和宗旨作为统一员工意志，述职报告统一行动的共同基础。在人事管理流程中，采纳优胜劣汰的方针，对入职、转正的员工严格按标准把关，逐步提升员工素养，继而提升团队的整体素养。3、在提升管理要求的同时，更进一步关怀员工生活，重视员工必需求，强化员工宿舍、饭堂的管理，组织相应的员工生日活动、团队活动。重视改善员工福利，强化与员工的沟通，以多方渠道听取员工看法加以综合，并及时给予改善。4、效益是企业的最终目标，通过岗位责任制的落实，人事行政部将重新审核各部门、岗位人员定编的状况，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服务团队为目标，严格控制人事成本。5、行政方面，将以配合业务部门展开工作的必需要为前提，积极与各部门强化沟通协调，大力配合。修正现有的工作程序，使之更标准化、规范化。及时完成物料采购，严格管理物料的采购、使用控制流程，重视公司资产、仓库、车辆的管理，堵塞漏洞，做好把关的工作，确保公司财物、利益不受损失。二、客服中心物业管理是以服务为主，客服中心是整个物业公司的服务窗口。为此，服务中心将把服务放在第一位，保持“以人为本〞的服务宗旨，规范管理、追求革新、至诚服务。不断提升江南世家物业价值，使物业发挥最大的使用效能。工作思路：强调成本控制意识和成本管理程序；强调团队的有效运作和服务流程；强调公众服务的规范化与特约服务的个性化；强调“以人为本〞的服务理念和服务的人性化；致力于建立与业主有合格沟通的和谐社区。目标设置：客户综合满意率不低于90%；服务综合及时率不低于85%；业务技能培训100%；小区绿化完好率不低于90%；绿化覆盖率不低于60%；管理费收费率一期逐步达到70%；二期收费率达到90%；生活垃圾日清率为100%；工作重点：依据对2009年的工作回忆和反思，2021年将致力于强化规范管理、协调沟通、落实执行，以提升管理服务效能，营造和谐生活环境。〔1〕制定、完善工作手册，使员工翻开手册即可操作，如《管理规章制度及操作规程》等。使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范自我、服务业户的目的。并对员工进行定期的业务、技巧、服务意识等方面的培训，通过不断的强化学习，不断提升服务中心员工水平。尽快带领出一支业务过硬、服务意识强的员工队伍。对进入服务中心工作的员工严格把关，定期进行考核评比，对不称职员工坚决撤换。〔2〕小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个合格、舒适的居住环境，是我们非常重视的问题，以往的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导、检查、培训落实到位，才能充实发挥每个人的潜能，认真地去做好天天的保洁工作。积极宣扬环保意识，使小区的环境卫生状况达到最正确状态。〔3〕依据目前的收楼状况，强化对工程修理的监管力度，与各部门积极协调配合，完成收楼任务。〔4〕对物业管理费收取率较低的现状，由于综合因素较多，将通过定期展开社区文娱活动、定期安排上门。依据“XX佳园〞的制定特点，现拟出“XX佳园〞物业管理方案。我们真诚希望在与贵方合作中，能使业主和住户能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“XX佳园〞物业继续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区，提升生活品质，实现业主、开发商、物业公司和谐、多赢的经营目标。一、XX佳园物业概况“XX佳园〞位于福厦路、环城西路与205国道交汇处，总建筑面积约2万平方米，小区以多层住宅为主，配有较高价值的店面，其中A区、B区占据交通“黄金点〞，交通便捷，银行、学校、超市、酒店、邮局等生活设施齐全，是居家置业的理想物业。美丽的社区，更必需要“阳光物业〞这样较耐心、细致、负责任的物业公司去用心呵护。二、公司接管后将采纳的管理档次及服务标准依据XX佳园的实况，我司确定XX佳园物业为中高档管理。其服务标准如下：〔一〕建立24小时值班制度，设立服务，接受业主和使用人对物业管理服务报