商业、车位、储藏间销售方案

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商业、车位、储藏间销售方案日期：XX-XX-XX目录CONTENTSPART01商铺销售方案PART02车位/储藏间销售方案市场分析/本体分析/均价制定/营销策略市场情况/货源盘点/销售策略商铺销售方案市场分析/本体分析/均价制定/营销策略011.1商业市场情况2016年下半年商业价格整体下滑，市场供大于求，12月份成交均价16185元/㎡。——数据来源于房管局备案数据商铺销售方案2016年管城区商业价格下滑较大，供应62万方，成交22万方，市场供大于求，12月份成交均价15175元/㎡近年商业市场整体持续低迷，2016年供应小幅下降，价格近三年持续走低。目前，商业存量507万㎡，去化周期平均约96个月，存量压力巨大。1.1商业市场情况-存量统计商铺销售方案1.1商业市场情况-去化统计2016年社区底商项目中普罗旺世成交量最大约2.2万㎡，约2.6亿元，整体市场去化不佳。2016年商业成交面积TOP10

2016年成交金额TOP10序号项目名称区域成交面积序号项目名称区域成交金额（亿元）1大观国贸管城区10.951大观国贸管城区17.512公园道1号高新区3.12郑东商业中心郑东新区5.163郑东商业中心郑东新区3.013公园道1号高新区3.94普罗旺世金水区2.194普罗旺世金水区2.595锦绣山河二七区1.665锦绣山河二七区2.246华强城市广场中原区1.316郑州万达中心金水区2.167元通纺织服装城中原区1.157元通纺织服装城中原区2.098国际企业中心金水区1.018华强城市广场中原区1.959郑州万达中心金水区0.969百城国际机电港管城区1.9410正商华钻管城区0.8510正商华钻管城区1.75商铺销售方案管南片区（底商）金岱产业区（专业市场）经开片区（底商）阳光城均价20649元/㎡均价17002万元/㎡均价20924元/㎡区域内在售商铺，主要以住宅底商及专业市场为主，去化速度缓慢，较2015年相比，价格基本无涨幅。选取周边竞品样本，对其近２年内销售情况进行对比分析如下：【价格分析】2016年销售价格整体比2015较低，备案数据上看，总体存在2500-6000元/平米的差距；价格无明显涨幅。【面积分析】2016年销售面积总体预计也将低于2015年。整体去化速度迟缓。表：2016年1-12月销售情况商铺销售方案1.1商业市场情况-区域价格项目名称面积区间产品形态均价单价价差七里香堤30-300㎡单层、一拖二20000元/㎡单层24000元/㎡，一拖二18000元/㎡6k正商华钻80-300㎡单层、一拖二24000元/㎡单层23000元/㎡，一拖二18000元/㎡5k恒大绿洲40-90㎡单层37000元/㎡--绿都澜湾37-750㎡单层、一拖二19000元/㎡单层24000万/㎡，一拖二17000万/㎡6k绿都紫荆华庭90㎡-350㎡独立商业16093元/㎡80㎡均价29000元/㎡；100㎡区间均价27000元/㎡；300㎡以上7500元/²-一拖二产品，面积区间为80-250㎡，市场均价基本在18000元/㎡左右；双层铺与单层铺存在7K价差。商铺销售方案1.1商业市场情况-南区竞品南区2017年商铺新入市体量整体较小，多以存量为主。形态主要为社区底商，如七里香堤、恒大绿洲、绿都澜湾、绿都紫荆华庭。项目名称位置商铺形态商铺层数2017商铺推售量（万㎡）产品（套）销售状态七里香堤紫东路与七里河路交叉东北角住宅底商单层/一拖二1.1668一期在售正商华钻中州大道南三环向西50米路北住宅底商单层/一拖二0.4218现房在售恒大绿洲航海路与经开第八大街向南200米住宅底商单层0.3550四期在售绿都澜湾管城区紫荆山南路与宇通路交汇处临街独立商业三层1.1232一期在售绿都紫荆华庭管城区紫荆山南路与南三环交汇处独立商业六层1.150一期在售数据来源：来自市场调研，仅供参考1.1商业市场小结郑州市近两年郑州商业物业供需比失衡，供大于求；管城区经开区库存量大，处于供大于求状态，商铺去化速度较慢，市场投资者多持观望态度。市场低靡：2016年商铺去化速度慢，价格有所下降，消费者投资信心指数持续下挫；存量为主：2017年，商铺产品入市量较小，以存量为主，主要以竞品社区底商为主，如七里香堤、绿都紫荆华庭等。客户分流：竞品以一拖二为主，单铺占比较少，面积区间在80-250㎡，成交价区间在17000元/㎡-20000元/㎡，投资成本较高，加之商业培育期较长，投资客纷纷转战其他产品。市场声音弱：社区底商多现铺发售，市场推广力度不够，依靠自然来访，去化缓慢，多以首付分期、返租销售为主。2017年社区商铺销售压力较大！商铺销售方案产品特点全临街+步行街高总价一拖二小开间大进深准现房不受限购影响250-600万/套1.2本体分析-商铺货量2017年商铺货量统计地块院号套数面积（㎡）单价（元/㎡）货值（万元）备注一期【余货】5号院91854.93180003338外街，单层2号院81211.25180002180二期【未推】8号院15219862.521800035753一拖二为主内街单层，外街双层9号院708851.801800015933合计23931780.5-57204-2017达到预售条件商铺，共239套(余货17套，未推222套)，共3.17万㎡，货值约5.72亿。24商铺销售方案1.2本体分析-余货统计一期商铺，余货17套，余货户型不规则，内部剪力墙多；位置较差，面积大，单价高余货商铺特点为：形状不规则，内部剪力墙多，使用难度大；位置差，道路不通，人气不足；面积大，开间窄，进深长，剪力墙多；单价较高；以单一层为主；现房。商铺销售方案1.2本体分析-商铺-未推统计二期8号院、9号院（7-12#楼）商铺，2017年达到预售条件的222套，28714㎡，5.16万。二期商铺特点为：产品形态，外街以双层为主，内街以单层为主；单层主力面积区间50-150㎡，双层主力面积区间100-200㎡；结构多开间窄，进深长（开间进深比3:1）；全临街昭示性强，交通通达性好；内部步行街设计；准现房。26商铺销售方案二期商铺面积比例分析面积区间50-80㎡80-100㎡100-150㎡150-200㎡200㎡以上合计套数2257634337222套数占比9.91%25.68%28.38%19.37%16.67%100%去化分析：1、一期2、5号院商铺自2014年4月销售以来，截至2016年9月，销售均价2.64万元/㎡；2、销售周期长，走量集中在2014年4-12月（11.4套/月），后期客户可选择空间逐渐减小，存在商铺客户流失情况。阳光城一期商铺去化明细一期商铺去化速度逐步缓滞，均价2.64万元/㎡。去化难点：

(1)地理位置弱势铺（部分未修通路段）；(2)大面积高总价铺（200㎡以上）。以上去化难点，也将成为二期去化的难点。1.2本体分析-去化及难点分析商铺销售方案二期商铺随着节点推进，预计2019年去化完毕2017年可售商铺产品统计，共239套(余货17套，未推222套)，2018年可售商铺38套。按照一期集中去化期速度11.4套/月对现有可售货源去化周期预估，需24个月；保守估计，总体去化完毕，还需至少3年时间（从2016年底计，预估2019年可去化完毕）随着二期2017年逐步交房，及2018年客户全面入住，项目周边人居氛围、商业氛围将更加浓厚，更有利于商铺去化；并且随着地铁4/5号线的修通，及周边道路的逐步规范、修通，商业价值将明显提高，未来前景可期。1.2本体分析—二期去化预估商铺销售方案1.3客户分析-成交客户地域分布（一期业主）客户多以阳光城老业主及周边社区居民，带有一定地缘性或区域价值预判力，他们或与项目有着千丝万缕的关系、或者是板块辐射区域长期生活者、以及对于该区域商铺投资具有一定经验的专业投资人。一期商铺客户：主要为老业主、地缘性常住居民、私营业主、专业投资客。南曹乡、阳光城20人橡树玫瑰城8人富田太阳城8人未来路5人凤台路4人蓝钻8人燕寿路4人城东路4人航海路7人南三环5人金水区23%经开区7%管城区63%二七区7%区域路段人数占比管城区

橡树玫瑰城88%阳光城2019%富田太阳城88%航海路77%蓝钻88%南三环55%金水区

未来路55%燕寿路44%凤台路44%城东路55%商城路44%玉凤路33%东建材77%二七区

长江中路55%火车站33%经开区

远大理想城33%经济技术开发区44%合计103100%商铺销售方案1.3客户定位-商铺客户47已成交客户分析周边商业业主分析商铺投资属性强，关注价格、面积，部分用于自营，部分为父母养老需求，是项目商业的主要客源。购买实力较弱，意向度不强，以租赁为主，对地铁及商圈有一定敏感度，后期存在转化可能。1、需求面积：50-100㎡单层商铺；2、关注因素：价格、面积；3、购买目的：主要是投资，自营也占到一定比重，自营又以子女买给父母用于养老需求为主；4、经营类型：投资用于出租，自营多为烟酒店或生活用品店，主要以服务日常生活为基础；5、选择阳光城原因：自己在阳光城买房了，投资商铺较为方便今后管理；6、客群基础：多为社会中坚力量，三口以上家庭，子女成年且有一定社会阅历和经济基础，买了房子，想要买个商铺给父母用于养老。1、周边商业业主经营业态主要以满足周边居民日常生活需求为主，与本案商业定位相符；2、周边商户经营的现有商铺例如七里河农贸市场附近商铺，租金相对较低，多数是租赁，极少数自营，因此业主的购买能力相对较低，相比较而言更倾向于租赁；3、对本案有一定了解，但得知项目具体位置后，对后期经营状况表示不乐观，投资兴趣不大；4、业主常年在管城区做生意，对区域整体状况较为了解，认为住宅入住率逐渐增长、地铁开通对区域的未来商业价值有提升。商铺销售方案1.3客户分析-关注点分析较为熟悉项目周边环境较注重控制投资风险，看重项目开发实力在住宅市场逐渐饱和的状态下，选择性投资看好片区整体升值潜力对本项目商业的整体规划认同投资客户关注点分析投资客户对区域发展环境、升值潜力及投资回报最为看重，是稳健型的投资客自营客户关注点分析对项目较为熟悉对小区规划、产品设计以及未来入住情况较为关注对价格敏感度高，但认为租铺不如买铺对户型结构、面积及总价关注度高为家庭提供工作机会自营客户对价格、户型面积及未来入驻后的经营情况最为看重。商铺销售方案二期商铺客户分布预判：主要为项目地缘性客户（周边3公里范围内重点大型社区居民，尤其是项目一期老业主），私营业主，专业投资客户。阳光城玫瑰城美景鸿城正商蓝钻国香茶城中博家居广场东建材航母电动车城橄榄城南三环汽配城本案商铺客户主力锁定为三类：项目业主:基于职业原因更方便工作周边区域私营业主：政府动迁、扩张等原因，需要寻找合适的店铺。如南三环汽配城一带面临拆迁。市域范围的专业投资人：是商铺投资的老手，具有专业的判断力和敏锐的洞察力，善于闻风而动。1.3客户分析-二期客群分布预判商铺销售方案综合以上意向客户的特征及二期客户预判，本案商业客户定位于：追求稳健收益的保守投资者他们拥有一定的财富积累他们的投资观念相对保守而稳健蕴含高风险的高投资回报项目不是他们的首选不管是投资还是自用，追求稳健收益是他们共同的特征1.3客户分析-商业客户定位商铺销售方案小区道路名称物业形态建筑形态面积区间(㎡)业态种类租金水平(元/㎡·月)美景鸿城腾飞路/尚东路/七里河路临街底商2层为主局部3层80-500餐饮、便利店、银行、房产中介、蛋糕店、社区门诊、药店、服装店、小吃店、理发店100-2005号院长江东路/尚东路/台南路/尚武路临街底商1层为主局部2层50-150餐饮、便利店、蛋糕店、药店、小吃店、理发店、房产中介、汽修、文具店、早教90-1702号院长江东路/尚武路临街底商1层为主局部2层30-100餐饮、理发店、房产中介、便利店80-130橡树玫瑰城紫东路/南台路/中州大道/南三环临街底商2层为主局部1层50-300品牌店、服装店、餐饮、蛋糕店、药店、社区门诊、中国移动、银行、房产中介90-200以餐饮、小超市、诊所、日杂、房产中介、社区门诊等满足日常生活需求的小业态为主，整体商业档次不高，散户经营。租金水平基本在100-150元/㎡·月。美景鸿城9号院5号院8号院橡树玫瑰城2号院6号院10号院3号院90-16090-20050-8070-9060-8080-100学校70-90120-170100-14080-120空空空空空腾飞路中州大道长江东路七里河路金岱路100-12080-11090-120140-20060X南三环X刘南岗路1.3市场定位-区域商业分析商铺销售方案1.4市场定位-属性界定本案定位社区配套型商业，主要以满足居民日常消费为主。商业类型服务人口辐射距离代表物业形式商业面积商业业态品牌集聚度街坊型1—3万人1—2千米住宅底商3万以下中小型业态本土品牌为主邻里型3—10万人2—5千米集中型物业3—10万主力型业态本土品牌、国内品牌区域型10—40万人5—10千米复合型物业10—40万大卖场或百货公司为主力业态国内为主、部分国际品牌城市型40—100万人10—30千米商业综合体40万以上百货公司、卖场集群国际品牌泛城市型100万人以上城际范围专业市场型

商业中心100万以上主力业态集群

或专业市场型包括以上所有的商业8号院商业面积19862.52㎡，9号院商业面积13632.9㎡，均小于3万㎡；8号院总户数2042户，预计未来居住人口7302人；9号院总户数为2297户，预计未来居住人口7351人（按照3.2人/户计算）可以界定：本项目为街坊型商业，属于典型的社区型商业商铺销售方案地铁时代来临，地铁商圈商业价值凸显预计2019年地铁5号线开通、地铁4号线——5号线作为郑州地铁线路网规划中唯一的一条环形地铁线路，覆盖城市东北半环客流走廊和西南半环客流走廊，属于城市核心区外围边缘的环形线路；4号线贯穿南北线路，临近项目800米范围内，人流量路线全程路过8号院、9号院，后期地铁线路发展将会带动项目商铺运营发展。果园路站1.4市场定位-价值分析-外部价值商铺销售方案商业氛围有基础，收入稳健5号院、2号院商铺经营状态趋于利好，3号院（安置房）、6号院、10号院业主陆续入住；8号院、9号院2/3房源2017年10月交房，预计2018年初将陆续入住，人流量将有明显增长；后期商业用地及7号院的建设，将逐步带动区域内的商业价值，相邻8、9号院的商业价值；作为典型的社区型商业，投资门槛较低，未来收入预期较为稳健。1.4市场定位-价值分析-内部价值商铺销售方案千亩大盘·地铁口·全临街成熟旺铺千亩大盘：项目区位决定本案更多依赖于项目业主基数提升项目商铺价值，成熟度

决定其升值潜力；地铁口：地铁口敲定大量人流方向必经之地，汇聚财富之地！临街旺铺：从产品属性、投资属性等方面提炼萃取项目产品核心价值属性，全临街。1.4市场定位-总体定位商铺销售方案1.4市场定位-案名建议郑州东南片区首个亲水岸&风情商业街片区缺少集中商业，缺少有品质的休闲娱乐型街区。阳光城一期业态日常生活配套的类型，业态杂乱，品质不高，无统一管控机制。二期商业街区紧邻七里河，体量大，一拖二沿街底商及内街商铺。因此，阳光城不具备集中商业的先决条件，但可打造品质休闲娱乐型街区。阳光城·锦街商铺销售方案1.4市场定位-业态规划刘南岗路、岗东路以餐饮生活配套为主，服务社区居民。休闲街生活品质形象店通过对商业产品进行统一规划业态，统一包装，利于强化宣传，能够充分挖掘10万居民消费潜力。多重价值的塑造及形象包装，更易被投资客接受，实现商业价值的最大化。餐饮及日常生活服务店长江东路沿线两侧打造品牌形象店，以生活配套类商铺为主要业态。商业内街及七里河路规划为“锦街”，成为项目商业精神内核，以快时尚餐饮、酒吧、精品店、蔬果店、蛋糕房、服装、饰品等为主要业态。商铺销售方案8号院商业内街及七里河路北侧沿街商铺主要业态建议：8号院商业内街不宜过于噪杂，主力业态建议为：咖啡简餐、精品店、精致服装店，经典小吃店，书店、高端水果店，蛋糕房等，打造“精品休闲一条街”。1.4市场定位-业态规划-休闲街商铺销售方案1.4市场定位-业态规划-生活品质&特色餐饮9号院东侧临岗东路商铺业态建议：打造特色美食街9号院东侧沿街商铺临近9号院、5号院主出入口，人流量大，建议主要业态为：餐饮店、品质超市等。长江路两侧商业业态建议：打造阳光城生活品牌形象旗舰店紧邻长江路，小区主入口，建议业态主要为银行营业厅、高端餐饮、中小型超市、母婴用品店等。生活品质形象店餐饮及日常生活服务店商铺销售方案1.5均价制定-定价原则鉴于目前阳光城周边可借鉴和参考的同类项目较少，除了运用市场价格比较法外，还通过周边商业租金水平的摸底，运用投资收益租金反推法，对二期商业价格进行预判。通过现行租金和投资回报率推算本项目现有的商业价值需要获取的数据：项目周边临街面的租金现状；通过调查市场商业项目租金和售价，得到目前市场上的平均投资回报率。通过类似项目判断本项目未来各类商业的价值需要获取的数据：通过调查市场在售商业项目，获取外街、侧街、内街、背街以及不同层次的商业价值关系b动态租金还原法a市场比较法c住宅价格反推法通过市场住宅和商铺的价格差，从而获得本案商铺价格需要获取的数据：竞品的住宅和商铺的价格差；本案高层的价格。×备注：2016住宅价格高涨，对比反推商铺价格无参考意义。商铺销售方案1.5均价制定-a市场比较法市场比较法导出本案商业建议价格：18185元/㎡市场比对法导出均价项目名称项目均价项目权重打分项目合计比准价格区位交通通达性铺位昭示性商贸繁华度人口密集度商铺面积销售时机未来发展15%10%10%15%15%10%10%15%美景鸿城1478635%1010891099109.454890.46正商华钻2006135%99988101078.66038.36永恒理想世界2209030%121110121011101110.957256.57本项目100%10合计18185选取美景鸿城、正商华钻、永恒理想世界三个竞品，依照以下因素：区域：周边市场代表性主流商铺品质：配套资源、辐射人群、产品类型、交通环境距离：依据商铺影响力适当扩大取值范围商铺销售方案1.5均价制定-b动态租金还原法动态租金还原法导出商业建议价格：18000元/㎡目前，阳光城周边市场租金水平基本在

100-150元/㎡·月（单一层）

针对二期一拖二产品，按照保守80元/㎡·月，年5%租金递增进行测算。客户投资商铺一般的投资回报年限期望在12-15年左右，由此我们可以推算目前商业一个合理的价格区间。我们以1㎡商铺为例，进行推算：假设12年收回投资，则商铺均价在15280元/㎡；15年收回投资，则商铺均价在20715元/㎡。我们取中间值，则商铺均价约为18000元/㎡。15年动态租金收率表年份2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年年租金收益(元)1320.01386.01455.31528.11604.51684.71768.91857.41950.22047.82150.12257.62370.52489.12138.3由上，12年租金收益合计15280元，15年租金收益合计20715元商铺销售方案1.5均价制定-均价结论动态租金还原法18000元/平米市场比较法18185元/平米综合加权方法预测均价权重加权值市场比较法2153360%10911租金还原法2024840%7200合计18111二期商铺销售均价为：18000元/㎡阳光城一期均价为2.64万/㎡，但多为单层铺，按1：0.6的比例换算，一期双层均价为1.65万元/㎡，二期价格势必在这基础之上。因此，1.8万元/㎡的二期均价合理。备注：二层价格普遍折损较大，一般为一层价格的60%。【验证】商铺销售方案第一批第二批第三批1.6销售策略-全盘整体推售节奏批次商铺楼栋套数面积套均预测价格货值(㎡)（元/㎡）（万元）第一批8号院10/14/15/18/21/22/23号楼868886.251031800032400第二批8号院66109881661800019778.4/24/25/1/2/3/4/5/6号楼第三批9号院7088521261800015933.67/8/9/11/12#号楼合计22228714129——51685按照未来交房进度，分批推售，共分4批次推售；2017年商铺销售共3次开盘，共推出222套商铺，迅速出货，以保证17年年度任务的完成；剩余商铺在位置、面积、结构上可能存在不足，但随着2017年底及2018年的交房入住，及7号院的启动，2019年完成商业尾盘销售成为可能。商铺销售方案1.6销售策略-2017年推售节奏推售房源：8号院10/14/15/18/21/22/23/号楼，86套认筹时间：2017年3月4日认筹目标：150组认筹优惠：交5万抵10万，日进斗金，认筹当天起每天1千元优惠开盘时间：2017年3月26日时间节点8月9月10月11月12月7月6月5月4月3月2月1月商铺营销轴线平销去化商铺首批开盘商铺首批认筹商铺二批认筹推售房源：8号院1/2/3/4/5/6/24/25号楼，66套计划推售时间：2017年6月25日平销去化商铺二批开盘首推七里河沿岸及商业内街，引起市场关注度及热捧，带动片区商业价值。2017年商铺销售工作铺排：2次开盘1次加推，共加推222套商铺。推售房源：9号院7/8/9/12号楼，70套认筹目标：60组认筹优惠：交5万抵10万计划推售时间：2017年10月6日商铺加推平销去化商铺销售方案1.6销售策略-首批开盘工作安排均价、优惠确定推广上线、开启认筹销售推广期3.26首批开盘时间节点3.32.273.43.26方案完成画面物料初稿客户外拓开启首批开盘工作前期画面、物料准备工作进行中，3月3日画面上线。1.6销售策略-促销方式及优惠政策促销方式促销政策选择包买包租反租使开发商承担一定的风险，与购买部分大面积商铺的投资者签定包买包租的合约。否返租一期商铺买家只要在交付使用后的的8个月内能开始经营，开发商则一次性返还首年部分经营补贴（每月每平米补贴30元）。否日进斗金采用“日进斗金”的方式进行优惠，促进客户早日认筹下定。交诚意登记金，从认筹当天开始至开盘当天，每天总房款优惠1000元，以此累加。认筹5万抵10万。是购铺基金针对180㎡以上的商铺，则给予客户认购“购铺基金优惠”，每套总铺款直补50000元。是增值回购针对公开发售日的前5名商铺的买家，所购商铺开业后三年如要转让，开发商会以买家购铺时的原价的108%进行回购。否对于市场上常见的商铺促销方式如下，已选择2种适用于本案：【促销方式】【优惠政策】一、全民经纪人优惠:办理护照购房享2000元优惠，介绍成交者20000元现金奖励（不含税）。二、公开发售当天优惠:由于商铺公开发售当天额外优惠1％，有利于促进成交；三、团购优惠:一次性购铺2套以上者，额外3％优惠；3套以上额外优惠5%。四、付款优惠:一次性，优惠2％；按揭，优惠1%。商铺销售方案1.7推广策略【现有存量条件】住宅尾盘：8/9号院住宅高层售罄，洋房剩余3栋约100余套市场调控：住宅限购限贷，商业产品不受限制商铺存量：一期商铺尚有未售货源，且租金水平较高【策略引出】打造高性价比特色产品，迅速出货；重视包装，传递价值。对于商业内街进行概念亮化，打造“锦街”特色产品，以此为宣传热点，顺势推出商铺产品，促进去化；利用价格及租金优势，体现产品高性价比，营造核心竞争力；（10年回本，年投资回报率10%）在销售过程中，要重视商铺的包装及价值传递，以促进商铺的去化。商铺销售方案2017.4-62017.8-9形象树立期产品渗透期销售持续期年底促销期2017.2-32017.10-12阳光城●锦街概念释放阳光城●锦街销售政策信息商业价值升华销售政策信息清盘促销蓄势推新阳光城主题街区，金三角投资新品滨河步行商业街，全线面市50万人的成熟生活圈，在等繁华全线诚品回馈，经典再定义推广阶段划分及推广主题商铺销售方案1.7推广策略-推广节奏分阶段推广节奏：2017年依据销售节点分四个阶段宣传，形象树立期、产品渗透期、销售持续期、年底促销期。3月商业情景包装上线9月打造商业街实景体验销售物料、商业展板、意向商家品牌墙、置业顾问形象销售物料：每栋楼商业平面结构图，户型折页、项目商业投资手册。商业展板：在售楼处内部增加相应展板，对商业的整体情况以及产品卖点进行梳理展示，并对未来业态规划以及经营收益、投资收益进行灌输。意向商家品牌墙：展示意向签约商家，增强客户信心。置业顾问形象：对置业顾问进行商业、投资知识、项目商业销讲、接待礼仪等的再次培训，重新考核上岗。1.7推广策略-售楼部内场64商铺销售方案门头、墙面包装：对达到交付条件的商铺门头进行商业包装，展示商业氛围。门前道路、亮化导视：对道路进行平整、售楼部南面围挡拆除；并增加夜间亮化导视，引导道旗。引入商家包装：对引入的意向商家，看中商铺进行包装，打造商铺样板，便于后期客户逼定。白天效果夜间效果1.7推广策略-工地现场65商铺门头、立柱墙面、门前道路、亮化导视、引导道旗商铺销售方案造型路灯功能标识牌

方向导视牌商业街内部设置异形雕塑及水景，路口设置路标及交通导示，提升商业街品质及格调。品质感的休息座，临街面商家露天茶座，以供居民休憩并聚集人气。水景

露天茶座木质台形的休息座1.7推广策略-商业内街66增加基础商业设施，如功能标识、方向导视、亮化路灯、趣味小品、休息座椅等商铺销售方案时间节点确定商铺价格及营销政策推货计划8号院商铺开盘，86套九号院商铺开盘，70套外拓计划蓝钻、美景鸿城、富田太阳城外拓行销周边专业市场行销推广计划情景包装上线商业街实景体验营销活动阳光城老业主答谢优惠微信红包冠名两次，每次三天/每周两篇商铺微信财经广播、新闻频道主持人口播，节目冠名/户外大牌围挡主题宣传全面释放销售信息户型图，单页，推介礼品到位8月9月10月交房11月12月交房7月6月交房5月4月3月2月1月金融高端客户联谊活动大商家签驻仪式销售政策全民经纪人、日进斗金

总控排期8号院商铺加推，66套商铺销售方案车位/储藏间销售方案02市场情况/货源盘点/销售策略2.3市场情况-车位项目名称项目位置交房时间住宅户数车位数车位类型车位价格销售情况备注永恒理想世界紫荆山路航海路已交房2000户

地下3层负一层13.5万负二层12.5万负三层10万去化25%有车位贷七里香堤紫东路与七里河路一期已交房3342户2507个地下2层负一层12.5万负二层12万去化26%平安信用卡10万元车位贷正商华钻中州大道与南三环交会处向西300米一期已交房2959户2606个地下2层负二层9万去化80%平销有车位贷绿都紫荆华庭紫荆山路与南三环2018年年底1500户1500个地下2层负一层10万负二层8万去化20%平销有车位金融贷绿都澜湾紫荆山南路与宇通路2017年底一期交房16711户25265个地下2层

负一层10万负二层8万

去化30%多家银行，不同政策永威城中州大道南三环交汇处南500米路西2018年年底

2978户

3574个地下2层

未售——未销售永恒理想世界和七里香堤价格在周边较高，虽推出平安银行信用卡车位贷，但去化不理想；Ø正商华钻一期车位销售较快，一期已去化约80%，具有重要的参考意义；Ø绿都紫荆华庭、绿都澜湾车位低价入市，且有车位贷，但去化均不足20%，效果不好。车位市场小结：周边整体车位市场均价在9-12万之间；车位销售多推出车位分期政策，起到一定的促进作用。车位/储藏间方案南区各项目车位去化率较低，价格在8-12万之间，多以首付贷、大额信用卡等促销形式2.1本体分析-车位可售车位，共2635个（一期余货615个，二期未推2020个)，货值约3.16亿。2017年车位可售货量统计地块院落套数货值（万元）预估单价（元/个）一期

【余货】5号院48958681200002号院1261512120000二期

【未推】8号院1711205321200009号院3093708120000合计263531620补充产品全地下购买有门槛非生活必需特色标签卖使用权收益权主要面向业主不受限购影响12-15万/个27车位/储藏间方案2.1本体分析-储藏间可售储藏间，共1177个（一期余货216个，二期未推961个)，货值约0.35亿。2017年储藏间可售货量统计地块院落套数货值（万元）预估单价（元/个）一期

【余货】5号院114342300002号院10230630000二期

【未推】8号院5891767300009号院372111630000合计11773531附属产品可有可无特色标签主要面向业主不受限购影响约3-6万/个28车位/储藏间方案2.1本体分析-管理现状车位/储藏间方案2、5号院小区外道路未交付政府，可随意停车，车位成为非必需品，部分车主不着急买车位。【难点1】道路停车管理混乱业主购买力相对较差，全款买车位压力较大【难点2】客户购买力较差车位/储藏间方案2.2本体分析-营销难点【难点3】缺乏集中销售氛围现阶段多以住宅为主，造成车位需求钝化，车位缺少抢购氛围，导致整体上车位销售散打散卖，缺乏逼定氛围。之前地下车位临停多，租金过低，租期短等，导致业主只租不买。【难点4】免费停车位多，租金低2.3推售节奏-车位/储藏间1、一期车位/储藏间余货库存大，2017年上半年主要以余货去化为主，2号院储藏间开售。2、2017年下半年推售节点与交房相契合，利用交房时机，输出车位/