格介河老年公寓可行性报告

格介河老年公寓可行性报告格节河老年公寓调研分析报告一、项目名称格节河老年公寓二、项目属性1、招商引资2、项目负责人：高利众3、联系电话：186866543254、拟注册资金：1000万元人民币三、项目地址：黑龙江省佳木斯市郊区格节河水库四、项目规模入内容：项目占地面积130亩。1、公寓楼：老年公寓住宿（标准房间）2、综合区：休闲健身广场、图书室、活动室、会议室3、养殖园：绿色生态养殖(鸡、鸭、鹅、鱼、猪、羊、牛等)4、生态种殖园：绿色无公害蔬菜种殖、园林花卉5、康复中心：医务室、康复理疗、急救护理6、库房：贮存物资7、配电房：动力、民用电设施8、门卫室：安全保卫、值班、监控中心五、项目总投资（一）项目总投资本项目总投资估算为1千万元人民币，其中建设资金投资估算为500万元人民币，约占总投资的50%；铺底流动资金估算为100万元人民币，占总投资的10%，其余做园林景观、装修、设施设备等资金。（二）资金筹措以政府招商引资的形式合作开发第二章总体方案设计草案一、项目选址（1）建设区域的基本情况项目建设地点位于黑龙江省佳木斯市郊区格节河水库，环境条件符合且利于本项目的发展。（2）地理位置黑龙江省佳木斯市格节河水库位于小兴安岭的余脉山青水秀，在木斯市区以北38公里处，\o"佳木斯"佳木斯市位于祖国\o"东北"东北边陲，地处\o"黑龙江"黑龙江、\o"乌苏里江"乌苏里江和\o"松花江"松花江汇流的三江\o"平原"平原腹地。现辖5区、4县、2个县级市。全市总面积3．27万平方公里，总人口244万，分别占全省7．2%和6．2%，是黑龙江省\o"东部地区"东部地区的经济、文化中心和重要的交通枢纽，具有投资发展的巨大优势。优越的地理位置佳木斯市东邻\o"双鸭山市"双鸭山市，西依\o"哈尔滨"哈尔滨、\o"伊春"伊春市，南接\o"牡丹江"牡丹江、\o"七台河"七台河、\o"鸡西"鸡西市，北邻\o"鹤岗"鹤岗市。国境（界江）线总长449公里，东隔乌苏里江、北隔黑龙江与\o"俄罗斯"俄罗斯的哈巴罗夫斯克（\o"伯力"伯力）边区相望。由于这一特殊地理位置，故称“\o"东方"东方第一城”。三江平原冬季一望无垠的冰雪天地可供游人狩猎、滑雪，夏季麦海翻金、稻花飘香、山峦叠嶂、江河纵横。全市有8家大型旅行社，星级宾馆5家。现已开辟佳木斯至哈巴、比罗比詹、\o"共青城"共青城、\o"莫斯科"莫斯科等城市一日游、二日游、四日游、八日游等多条国际旅游线路。还开辟了佳木斯至\o"同江"同江赫哲族民俗风情游；\o"桦川"桦川、\o"富锦"富锦、同江、\o"抚远"抚远古迹文化游；洪河农场农业观光游；\o"汤原"汤原亮子河\o"原始森林"原始森林风景游；\o"桦南"桦南森林蒸汽机车观赏游；汤原、桦南、富锦\o"日本"日本开拓团旧地游，年接待游客50万人次。格节河水库距鹤岗市50公里，鹤岗市位于黑龙江省东北部，北临黑龙江，坐落在小兴安岭与江平原的缓冲地带，北部与俄罗斯的比罗比詹犹太州毗邻，总人口数109万（2010年），GDP：358亿（2012年）版图面积14,648k㎡。该城市别称三金之城、黄金水道、煤城。鹤岗是对俄开放的边境城市，与俄罗斯有235km边境线。鹤岗有独特的旅游资源，浪漫的俄犹异域风情使人流连忘返，山青水碧的大界江──黑龙江峡谷神秘而古老，苇场湿地保护区仙鹤傲立、百鸟成群，国家级原始森林──联营红松母树林古木参天，奥里米古城流传着辽金文化、完颜氏家族、女真人的故事，堪称神奇的黑土地。格节河水库距汤原县50公里，汤原县位于佳木斯市西部，总面积3420平方公里，辖3个镇、10个乡、204个行政村，境内还有3个省属国营农场和1个林业局。全县总人口26.3万人。汤原县自然资源比较丰富。矿产资源有9大类21个品种，已探明储量的有岩金、砂金、铁矿、大理岩、褐煤、石英砂、白云岩等，最近又发现储量丰富的天然气资源。林业资源种类繁多，主要有红松、落叶松、鱼鳞松、柞、桦、杨、椴等树种，还有五味子、刺五加、人参等中药材和蘑菇、木耳、山野菜等山产品。亮子河红松原始母树林被辟为国家级森林公园。全县境内河流纵横,有一江(松花江)、二十二河，水资源总量70亿立方米，水能蕴藏量1.8万千瓦，小水电开发潜力较大。格节河水库属佳木斯郊区自流灌溉区，主要以灌溉为主，灌溉面积为3.2万亩。格节河水库始建于1944年，日本人承建，水库面积300公顷左右，总库容为760万立方。此地环境优美，风景宜人，三面环山一面平原中间水库，鱼类资源丰富，土地肥沃、水质甘甜、物产丰富、四季分明、自然条件优越。土壤、水资源环境等条件适宜发展老年公寓及旅游度假。（3）资源条件优势 格节河水库周边有大片土地可种殖绿色有机蔬菜水果及养殖各种禽类、畜类以供应老年公寓，达到自给自足。周边的土地目前按年承包给农户，我们随时都可以收回来进行自供蔬菜种殖，冬季可自建大棚，全年蔬菜在满足供应的同时还可外销。很多身体较好的老人喜欢下地种殖一些蔬菜水果，我们可对他们进行相应培训，种殖出来的多余蔬菜水果可投放市场进行销售，因种的蔬菜水果都是纯绿色，所以城里人都非常喜欢。水库里的野生鱼虾繁多，60亩的鱼池及水库内可投放鱼苗，养殖方面资源丰富，鸡、鱼、肉、蛋、蔬菜等自供产品一应俱全。宽敞的活动区，仅大坝长度就达到1680米及修建完的广场可达4000平米左右，完全可以满足上千名老人的活动范围，还有树林仅靠老年公寓，都可以提供给老人做为活动场所。舒爽的空气、优雅的环境、良好的水质，让老人有种世外桃源的感觉，他们如果喜欢还可以自己种殖蔬菜卖给我们，即满足了我们的蔬菜供应，又为自己增加收入同时还达到了娱乐锻炼的目的，每天定能有种愉快的心情，并使其增加寿命，让他们更快乐、更健康、更长远的在此居住。（4）相关政策优势黑龙江省及佳木斯市两级政府均十分重视佳木斯优质老年公寓的投资建设，并可给于大力支持和相应的优惠政策。二、收益分析（1）标准定位由于我们要建设高档完善并符合国家优惠政策条件的老年公寓，因此床位不能低于260张左右，每个床位按2000元/月计算。也就是说每个老人每年收床位费用应在24000元。（2）收入支出收入：260个老人：每个老人每年收入24000元；每年的收入为：624万元注：国家优惠政策未算其中支出：管理人员：大约配备3人平均每人按5000元/月计算每年的支出为：18万元服务人员：大约配备20人平均每人按2000元计算；每年的支出为：48万元安保人员：大约配备6人平均每人按1500元计算每年的支出为：10万元水电交通供暖等杂费：每年的支出为：50万元住宿费用：290人每年每人费用为20元（应达不到20元）每年的支出为：200万元每年综合收入为：624万元左右每年综合支出为：326万元左右年利润：每年综合收益为：300万元左右消费的最终目的不过是如何享受，做他们喜爱做的事，不再孤单，老有所乐吗。有很多老年人并不缺钱，但又没什么花销，不知自己拿钱做什么。我母亲今年73岁了，我初步了解一下，她以前稍微年青一点的老同事，她们的工资每月在2000多元左右，儿女不是忙就是在外地不能经常照顾她们，只能给钱以得心安，他们不知道这些老人其实缺的并不是钱，而是如何能让其老有所乐，晚年安逸，这样的情况确有很多。由此可见如果有让他们感觉能拥有快乐、安逸、不寂寞的地方，只要在承受范围之内他们并不在乎花钱多少。我想环境优雅、完善高档的老年公寓及丰富的文化生活正是他们所需要的。其实老年公寓存在着巨大的利益（这一点我在后面的简单核算中可以表现出来），但局限性也非常大，比如地点、环境、蔬菜及肉类的供应是否可以自给自足（减少成本）、活动范围大小的选择等等。（二）老年公寓项目分析佳木斯市周边共有老年公寓25家，多数床位仅为50张－60张，而且配套设施、规模及条件都很差，价位还都在500元－1200元/月不等。在佳木斯市达到100张床位以上的仅有5家，形成规模且有档次的老年公寓只有2家都在市区，收费标准在1000元－2200元左右，但与格节河水库自然环境比较相差甚远。由于国家政策规定超过100个床位以上都有相应补助，因此床位数达到了规模效应，硬性投入和老人生活费用都可以得到合理摊派，机构管理又处在严格科学层次控制的范围之内，平均用人成本适中，老人饮食可自给自足。通过前期调查学习所获经验和总结论证，足可以实现巨大经济利益。（三）可行性分析（1）从市场角度格节河水库适合老人养老的地方，由于佳木斯市老龄化的增加及生活质量的提高，越来越多的老人喜欢山青水秀、环境优雅、条件优越的高档型老年公寓，而且周边自然环境没有能与此相媲美的老年公寓，因此会有越来越多人选择到格节河水库养老。据市公安部门户籍统计，2003年我市全市出生率7.59‰，死亡率4.00‰，人口自然增长率3.59‰。年末全市总人口244.7万元，市区人口82万人。其中，35－60岁人口92.1万，占总人口比重为37.6%，60岁以上人口26.35万人，占总人口比重为10.8%。全市拥有养老机构25家，床位共计2258张。佳木斯目前老年人口最少也应达到30万人，鹤岗目前老年人口也在15万人左右，由此可见老年公寓还有很大的发展空间。（2）目前佳木斯区内及周边养老机构发展评价佳木斯区内数量较少，养老机构应该说从数量上发怃展较慢，而且总体运营水平不够高，特别是缺少像天津..老人院、广州市..大厦、上海福利中心这样的行业领军型的养老机构。（3）有利于解决老龄化社会问题随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题，新建格节河老年公寓，也是解决老龄化社会问题的需要。（4）构建和谐社会的需要党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，各级政府也提出建设“和谐社会”的要求，如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现，尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建格节河老年公寓，为老年人等提供一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，不仅使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也为老人提供一个温暖幸福的大家