2015年成都双流东升项目定位初探

双流东升工程定位初探PART1本体分析PART2市场分析PART3定位分析PART4经济测算目录PART1本体分析区域价值分析本体价值分析开发目标解读区域价值工程位于成都近郊，双流县东升镇双流县为成都市下辖县，幅员面积1067平方公里，现有人口96万；2013年，全县完成地区生产总值746亿元，县域经济综合实力连续18年位居全省第一位，2013年全国百强县排名第9位。双流县是成都市南部经济快速开展强县；位于成都南部，处于绕城高速外围，距离成都市中心极近，仅10km，大面积环绕成都，区位优势明显。全国百强县，省综合实力强县，成都卫星城，开展优势明显。双流县东升镇本案顺应城市开展走向，天府新区、南部新城规划助推开展。成都规划区域面积12390平方公里，远期规划开展形成“一主多心，一带三轴”城镇格局。本案工程处于成都市未来主城区之一的“南部新城”规划范围内，同时属于天府新区规划范围，开展的未来规划预期好；2020年，外环路以内，开展形成面积近600平方公里的“中心城区”，以多中心组团式的方式扩张，构建“一主两次多核”的多中心城市空间体系。本案位于双流东升，是成都“两个次中心”之一。次中心的开发力度大，开展规模和导入人口量大；未来区域消费需求增长快，有利于本案物业的开展。区域价值双流县属成都南部新城规划区范围，在双流县境内主要为“两带四团”，即以天府大道为轴心的正南开展带和以成乐大件路为轴心的西南开展带，分东升组团、华阳组团、西航港开发区组团和牧马山开发区组团。依此规划，与工程所在的东升组团将与相关的其他组团有明显的产的错位经营和互补，其它区域尤其是西航港组团、牧马山组团的大力开展，将从产业和人口消费方面对本工程有较强的后续开展支撑。成都向南开展核心区，未来开展有足够的产业及人口消费支撑。区域价值本案工程位于成都近郊双流，成都第二经济开展圈层，属东升组团；工程所属东升镇在规划上为双流生态公园集中住区。东升镇本案主城区工程位于双流东升组团，双流集中居住区。区域价值区域价值道路交通三纵一横，交通通达双楠大道、成双大道、大件路，绕城高速轨道交通地铁3号线预计2017年运营铁路交通成绵乐快铁预计2014年底运行城区中心枢纽，接驳主城，串联双港，交通便利，通达性好。双楠大道、成双大道、大件路、地铁3号线、成绵乐快铁快速接驳成都主城；绕城高速有效串联蛟龙工业港、航空港。PART1本体分析区域价值分析本体价值分析本体价值右图所示红色体块即为工程地块，共三块土地，目前已取得土地证为13亩，另有两块分别为1.9亩和7.81亩，合计22.71亩。工程经济技术指标：

占地面积：15141㎡〔合22.71亩〕容积率：4.0建筑面积：60564㎡建筑密度：50%土地性质：纯商业用地限高：50m两面临主干道，限高大体量纯商业工程。本体价值主干道交汇处，通达性、昭示性极好，同时可承接客运人流。道路名称道路级别藏卫路双向6车道永安路1双向4车道永安路2双向8车道宜城大道双向8车道工程位于藏卫路与宜城大道交汇处，交通通达性、昭示性极好；工程靠近双流客运中心，客运中心拥有大成都范围多县市的客车路线，更大程度方便出行，同时可为工程带来一定外部人流。本体价值配套类型商业项目商业街（特色餐饮，酒店、KTV）教育棠湖中学、东升二中医疗双流恒康医院、妇幼保健医院休闲配套棠湖公园、人民广场可享老城区效劳配套，生活相对便捷，但周边缺乏商业气氛。工程位于老城边缘，可充分享受老城区各类生活配套；但城市边缘区开展相对滞后，商业气氛缺乏，周边配套略显落后。双流妇幼保健医院棠湖公园双流恒康医院人民广场广都国际酒店本案住宅及底商区集中商业项目2公里范围双流客运中心本体价值地块规模有限，两面紧靠老小区，工程昭示性受影响。地块东侧临藏卫路，双向6车道；地块南侧临宜城大道，双向8车道；地块西侧临住宅小区，后期有规划道路；地块北侧临住宅小区；工程地块整体地势平坦，①地块已拆迁平整，目前为停车场；②③地块暂未拆迁；工程西北两侧紧邻住宅小区，东南两侧被绿化带遮挡，工程昭示性受影响。①②③本体价值本工程紧邻地铁3号线二期工程双流南站地铁口，为地铁上盖物业；双流南站为成都地铁3号线二期工程的起点站，位于藏卫路与永安路交叉口北侧，沿藏卫路大致呈南北向布置。地铁3号线本案本案地铁3号线工程为地铁上盖物业，地铁将助推工程物业升值。本体价值优势因素老城边缘开展区，享城区成熟配套地铁物业，交通通达出行便捷临主干道，昭示性强中等规模商业综合体，有可塑性VS劣势因素城市边缘，开展滞后，形象略差陌生区域，商业气氛缺乏地块规模有限，吸附力缺乏紧邻小区及绿化带昭示性受影响老城边缘商业空白区中型综合商业工程PART1本体分析小结本体特性： 快速开展开发的中心城 城区边缘空白区 中等规模纯商业工程借城市快速开展之光， 但自身无明显可倚借之优势。PART2市场分析房地产市场商业市场典型工程房地产市场2013年双流县为成都房地产住宅市场主流区域及热点区域，商品房供销及新开工面积均独占鳌头，开展潜力巨大。2013年各区域商品房供销2013年各区域商品房新开工面积双流区是大成都房地产开发主流区、热点区，开展潜力巨大。房地产市场行政中心板块体育中心板块板块属性：双流文体娱乐休闲生态居住区楼市特征：主流前沿开展区，单一个案化工程开发板块属性：双流县综合效劳中心行政办公区楼市特征：陌生认知区域，单一个案化工程开发新双楠板块老城板块三里坝板块板块属性：新城生态居住区楼市特征：主流开展区，综合型、复合化密集型开发板块属性：老城核心生活区楼市特征：品质提升区，综合型商住工程个案化开发。板块属性：老城外拓开展区楼市特征：陌生认知区域，尚无工程成熟开发，未来规划综合型商住开发，本案所在板块。城市楼市主流向北向西开展，工程区域为城市边缘陌生空白区PART2市场分析房地产市场商业市场典型工程商业市场蛟龙港、航空港产业园区开发以商业综合体、总部基地开发主导，办公综合型商业为主；城区板块商业以效劳型综合商业为主，区域办公属性较弱；区域效劳型综合商业与两大产业园区办公综合商业三足鼎立，构成东升主要商业格局。城区板块以效劳型综合商业为主，办公属性相对较弱。商业市场城南优品道广场本案城区板块润池广场宗申塞纳维赛佳兆业现代城九龙仓时代奥特莱斯领宾国际七星宫老城区新双楠板块新双楠板块是目前东升组团商业开展核心板块，是未来商业中心区；本案处于老城区板块边缘区域，远离区域商业中心，商业气氛较弱。城市商业集中区为新双楠，工程所处区域商业气氛较弱。板块主要商业项目新双楠板块佳兆业现代城北京城建龙樾湾优品道广场奥特莱斯宗申塞纳维赛老城区板块润池广场领宾国际七星公馆海棠湾商业市场板块主要商业项目商业体量商业类型呈现时间新城区板块优品道广场15万平米商业综合体部分呈现美国城38万平米超大规模综合体部分呈现奥特莱斯6万平米精品购物中心已呈现老城区板块润池广场13.3万平米购物中心+公寓已呈现合计约70万平米【商业总体量】约70万平米；【商业形态】大型商业综合体、购物中心为主；【核心主力店】欧尚百货、华润万家、太平洋百货、太平洋院线、奥特莱斯等；【主业态类型】群众休闲娱乐消费型商业为主。近两年东升板块大型商业综合体集中呈现，且多以群众型消费商业为主，未来区域大型商业同质化竞争剧烈，工程不具备明显竞争优势。区域大型商业综合体集中呈现，同质化竞争剧烈。商业市场老城中心区商业以传统中低端零售业态为主，缺乏集中型商业，未形成集中商圈缺乏中高端商业，中高端消费外溢严重；边缘区商业以社区底商为主，形象档次较差；【商业形态】1-2F底商【经营类型】小超市、餐饮、棋牌等日常低端商业形态。区域缺乏集中商圈，中高端消费外溢，区域商业亟待升级。商业市场价值属性：板块属性：老城外拓开展区楼市特征：陌生空白区域，尚无工程成熟开发，未来规划综合型商住开发。区域配套目前依靠老城区成熟配套。从目前城市开展及规划来看，工程区域目前虽未空白区，但未来规划为综合商住区，凭借其与老城区的距离优势，将第一时间承接老城区商业配套提档升级需求。工程区域近距离承接老城区商业配套提档升级需求。商业市场对外：区域属性、市场属性对工程开发支撑缺乏自我中心化城市，商业集中开发，而工程所处区域非开发核心，商业气氛较弱，对本案纯商业工程开发支撑缺乏；目前区域市场商务办公需求小，气氛弱，塔楼办公物业价值低销售难，不支持工程产品价值实现。对内：工程属性难于抗衡环境弱势工程规模相对有限，对城市消费吸附力缺乏，无法独立开发成为商业核心，不能通过工程自我中心化成功开发；工程控规决定工程自身有相当体量价值低销售难的塔楼物业产品，是工程价值实现难点。时机：商业升级开发时机双流虽老城商业配套提档升级需求明显工程位于老城区边缘，凭借距离优势第一时间承接老城商业配套提档升级需求。老城商业提档升级成为工程主要开展时机！商业市场板块新增商业项目商业形态商业面积（单铺㎡）销售价格（元/㎡）走量速度主力客群新双楠板块佳兆业现代城公寓（40年产权）55-95（soho）3900-40008套产业园、地缘客户优品道广场综合购物中心————在售——老城区板块润池广场综合购物中心40-6001.8-3万（2-3Ｆ）1.5-2万（4-5F）尾盘本地投资客领宾国际七星公馆公寓（70年）40-60570040套/月本地投资客海棠湾综合购物中心40-70（小铺）650（大铺）3万(1F)1.5万（2-3F）——本地投资客商业物业价值高，本地投资客青睐稳定回报、低门槛投资产品。区域商业物业价值远高于住宅及办公类物业；区域带租约销售物业〔如专业市场、润驰国际广场〕受本地投资客青睐。商业市场双流东升板块目前呈现及在售商业工程中建筑形态含公寓产品的工程主要为佳兆业现代城和润驰国际广场。项目商业体量商业形态soho面积段（㎡）soho销售单价（元/㎡）住宅销售单价（元/㎡）润驰国际广场13.3万㎡综合购物中心+公寓40-6036006000-6500（周边）佳兆业现代城二期16.9万㎡住宅+公寓55-9533005560领宾国际七星公馆——公寓（70年）40-605700——双流东升板块目前商务办公仍处于开展起步期，整体供给较少，而由于商务办公气氛缺乏，空中商业多为商业工程冲体量辅助物业，销售价格较低，仅为住宅售价的60%-70%，商务办公物业价值不会在短期能实现提升。区域商务办公物业价值有限，工程开发应商业物业最大化。商业市场商业>住宅>办公物业根据上述竞争分析及物业价值比照，本工程可开展物业的价值排序为：优先满足商业价值最大化，再考虑充体量塔楼物业城南优品道广场项目区位新城区白衣上街177号（距离双楠大道约300m）建筑体量商业15万平米，占地150亩，容积率1.5建筑形态商业综合体（集公寓、酒店、商业街、独栋商业、购物中心于一体）商业规划三大主题广场（儿童广场、电影广场、生活广场）主力商家欧尚、IMAX影院、儿童职教中心呈现时间2013年底欧尚、IMAX影院、美食街呈现。持有体量90%持有，10%销售（临街2F）典型工程双流国际城区商业核心定位，15万平米商业综合体。欧尚购物中心（持有）1F-大型电器，百货2F-品牌服饰3F-影院、餐饮4F-休闲娱乐、餐饮2F临街商铺（销售）商业尺寸：100-300米层高：1F4.6米，2F6米售价：待售体量：2万平米IMAX影院（持有）独栋美食商业街（持有）电器、运动品牌主力店（持有）国际商务公寓（持有）综合型群众业态，突出儿童、影视、购物三大主题。典型工程双流润驰国际广场项目区位双流县东升镇航鹰东路与城北中街交汇处建筑体量商业13.3万平米建筑形态商业综合体商业规划购物中心、城市公寓、商务酒店、内部商业街主力商家华润万家、太平洋院线、太平洋百货呈现时间已呈现。双流生活购物中心定位，13.3万平米商业综合体。典型工程2号楼-购物中心〔持有〕1-2F:太平洋精品百货3F：儿童梦幻情景游艺城4F：太平洋院线1号楼〔AB座〕1-4F:产权式商铺〔内街〕5-10F：酒店式公寓1号楼〔C座〕-1F:华润万家超市〔持有〕1-5F：产权式商铺〔销售〕综合型群众业态，突出儿童、影视、购物三大主题。典型工程棠湖中心项目区位双流国际新城宜城大道建筑体量商业3万平米，10F建筑形态独栋商业商业规划精品购物、主题餐饮、主力商家7-eleven、碎碟音乐咖啡持有体量临街2F局部3F销售，其余持有底商铺售价1F=3万元/㎡，h=4.5m；2F局部带3F=1.5万元/㎡,h=4m商铺面积区间40-80㎡，端头大户650㎡。销售量2012年1-9月推出2万余㎡商业，只销售了10%，2000余㎡呈现时间2015年呈现。3万平米双流首个欧式风情商业街。典型工程项目城南优品道润驰国际广场海棠中心区位认知新城主流发展区老城中心区域老城边缘区域建筑体量商业15万平米，占地150亩，容积率1.5商业13.3万平米商业3万平米，10F建筑形态商业综合体（集公寓、酒店、商业街、独栋商业、购物中心于一体）商业综合体（购物中心、城市公寓、商务酒店、内部商业街）独栋商业体商业规划三大主题广场（儿童广场、电影广场、生活广场）百货、影院、儿童娱乐中心精品购物、主题餐饮、主力商家欧尚、IMAX影院、儿童职教中心华润万家、太平洋院线、太平洋百货7-eleven、碎碟音乐咖啡呈现时间2014年部分呈现。2014年呈现。2015年呈现。项目站位城市级大众消费区域级大众消费社区级品质消费新城中心定位填补需求空白老城中心定位商业提档升级住宅商业配套满足社区消费同质化竞争剧烈，均为大规模规模综合型开发，以满足群众型休闲消费为主，缺少品质型休闲娱乐配套。区域商业以群众型休闲消费为主，缺乏品质型消费。典型工程工程开展方向思考提档升级品质消费精品消费结合老城商业配套提档升级需求，抓住区域商业品质型休闲消费稀缺的时机，打造区域精品目的性消费中心将成为工程开展方向，通过商业产品及业态的品质提升。工程商业开展方向：精品目的性消费中心。PART1市场分析小结市场时机： 城市房地产开展迅速助推区域开展 区域主动承接老城商业升级需求 填补稀缺品质型休闲消费空缺近水楼台先得月，

一“承”一“补”得其道。PART3工程定位工程整体定位商业物业定位塔楼物业定位产品排布VS非主流发展区城区边缘空白区无规模优势城市发展迅速地块稀缺供应升级发展势趋区域升级城市创新以品质打造商业核心差异化定位吸附区域消费工程整体定位工程整体定位这里是一个：热闹的商业中心；丰富的生活中心；闲适的居住中心…在这里你可以享受到：都市化的繁华；年轻化的激情；混合丰富的都市生活…双流首席时尚概念立体生活区工程整体定位熙悦广场老城之南·新城崛起-城市新生活广场的跃动生活商业物业定位：美丽熙街

——缔造城市精致生活塔楼物业定位：时尚悦居

——打造城市新居住理念工程整体定位商业多元化都市感、现代感、潮流感、层次感、立体感……工程整体定位商业住宅化都市感、现代感、潮流感、艺术感、年轻态……工程整体定位商业功能与辐射人群结构相关，考虑到商业上中心化定位，我们认为本案商业将以效劳城市主流中产家庭需求为主。人群特征：主力年龄在25-40岁之间；收入水平高，支付力强，消费意愿强；品质是根本的生活要求，是持续高收入水平的消费习惯；家庭型消费，子女，配偶都是消费的绝对主体；餐饮，购物，休闲，全家的消费一站式解决；核心客群：城市主流人群城市中产青年人群，品质型消费人群工程整体定位工程定位原那么：商业物业价值最大化商业物业定位W:非商业核心区，商业气氛缺乏；规模较小，吸附力有限；T：商业集中区大型综合工程吸附力强；区域消费量有限；区域同质化竞争剧烈难点：区域商业供给量大，消费量有限；区域商业竞争积累，本案难敌大型工程吸附力。商业物业定位S:紧邻干道、地铁，交通便捷；中型纯商业工程，具有可塑性；O：城市经济快速开展；区域房地产开发迅速；精品目的性消费空白突破：借势区域升级，打造老城升级商业配套；扬长避短，填补区域精品消费空白。商业物业定位商业物业定位：美丽熙街缔造城市精致生活餐饮休闲购物一站式精品消费街区商业物业定位精品消费街区精品餐饮精品购物精品休闲中高端餐饮商业物业定位商业价值最大化商业体量最大化；商业布局临街面最大化；销售型商业主导。商业产品价值排序：独栋商业>商业街>集中商业+方案一： 少量独栋商业+商业街方案二： 商业街区〔商业内街〕商业物业定位方案一：少量独栋商业+商业街按商业物业用尽基地面积测算，修建地下-1层至地上4层商业街，在端头设置2栋3层独栋商业，那么最大商业物业体量为35800㎡，最小塔楼物业体量为24700㎡。假设裙楼商业单层高按6m计算，塔楼单层高按3m计算，那么塔楼可修8层，塔楼基底约3100㎡。含独栋商业测算占地（㎡）15140.757容积率4建筑面积（㎡）60563.028建筑密度50%基底面积（㎡）7570.3785最大商业街单层面积（㎡）6570.3785商铺楼层数（层）5商业街最大体量（㎡）32851.8925独栋单层面积（㎡）500独栋楼层数（层）3独栋栋数（栋）2独栋最大体量（㎡）3000商业物业最大体量（㎡）35851.8925塔楼物业最小体量（㎡）24711.1355商业物业定位方案二：商业街区〔商业内街〕按商业物业用尽基地面积测算，修建地下-1层至地上4层商业，那么商业物业最大体量为37800多㎡，最小塔楼物业体量为22700㎡。假设裙楼商业单层高按6m计算，塔楼单层高按3m计算，那么塔楼可修8层，塔楼基底约2900㎡。无独栋商业测算占地（㎡）15140.757容积率4建筑面积（㎡）60563.028建筑密度50%基底面积（㎡）7570.3785最大商铺单层面积（㎡）7570.3785商铺楼层数（层）5商业物业最大体量（㎡）37851.8925塔楼物业最小体量（㎡）22711.1355商业物业定位【要点1】销售型商铺面积尽量划小自由组合，降低投资门槛，提高销售率项目海棠湾商铺面积区间40-80㎡，端头大户650㎡。本案建议30-150㎡12外摆空间外摆空间车行道路人行通道【要点2】底层商业通过绿地，连廊提升外摆空间，增加附加值。1F3F2F外摆空间外摆空间外廊商业物业定位塔楼物业定位难点：区域商务办公物业价值有限，但工程本身必有相当体量塔楼物业。突破：住宅价值高于商务办公物业，可商业住宅化提升价值；工程临近双流客运中心，存在酒店开展时机，可与临近广都国际酒店〔四星〕形成互补；区域客户青睐稳定回报低门槛投资产品，工程塔楼物业可带租约实现销售。塔楼物业定位塔楼物业定位：全能产品打造SOHO理念新青年时尚立体SOHO塔楼物业定位方案一：SOHO公寓所有塔楼物业产品均做SOHO产品打造，兼顾居住及商务功能；通过增加产品附加值提升价值；最好能实现通气及民用水电。方案二：酒店+SOHO公寓酒店是公寓体量受限，需同时打造SOHO公寓；多元化公寓打造方式降低工程开发风险；酒店式公寓带租约销售，提升销售价格同时促进快速去化。塔楼物业定位方案一：SOHO公寓产品配比：套型户型建筑面积（㎡）占比套一一室一厅一卫40-4580%套二两室两厅一卫50-6020%塔楼物业定位方案一：纯居性住宅化公寓楼体设计半围和、回型、X型的建筑设计，可以保证住宅双面采光。塔楼物业定位借鉴案例：蓝光东方天地价值点：回型设计，双面采光方案一：纯居性住宅化公寓塔楼物业定位户型设计保证得房率、保证房间采光效果、保证居住舒适度卧室卧室卧室户型建筑面积实得面积层高套型49㎡86㎡4.9m两室两厅两卫户型亮点：得房率175%；两室两厅两卫，功能布局合理；客厅采光充分；两层均为整面墙采光；可打造成3间卧室。方案一：纯居性住宅化公寓塔楼物业定位方案二：酒店式公寓+住宅化公寓产品配比：产品属性套型户型建筑面积（㎡）占比酒店标间——3532%套房——508%住宅套一一室一厅一卫35-4540%套二两室两厅一卫50-6010%塔楼物业定位方案二：酒店式公寓+住宅化公寓根据操作经验，带租约公寓在产品设计时须注意以下要点：1、酒店方要求：酒店入驻要求有独立大堂设置；酒店入驻要求有独立电梯配置；酒店一般要求有配套设施〔如餐厅、会议室等〕一般商务酒店的需求量为10000㎡左右〔约200套房间〕2、市场需求〔从快销出发〕：带租约公寓产品面积尽可能控制在45㎡以下，以控制总价，降低投资门槛；酒店大套间尽可能少设置〔大