2019年全国市场总结及2020年展望

序言

变致革：

•“国际经济环境”以及"国内经济内生动力”持续改变，坚定了政府实施经济转型

变革的决心。”党的十九大”（2017）立下"推动发展质量变革”的长期目标，

持续推动国内经济由"要素驱动、投资规模驱动"向"创新驱动"转变。

•2019综合结果反映了经济萎靡下政府对“革”的坚持（包括弱房产、减负债等）。

革致稳：

•2020年宏观经济并未明确好转，但内部（金融）系统改善，“戒备衰退”成为首要

任务。“维稳措施”适度适量，稳定动能将由“变革措施"补足。

•政府"以稳为先”目标明确，房地产政策在坚持长效管控的同时，为防止衰退亦会

步步设防。

核心观点

2019年的〃革〃与〃稳〃

宏观环境加速萎靡，国内经济（尤其民营经济）面临近20年来最大考验。

年内宏观调控总体沿年初既定方向推进，坚持以“革"（改革/变革）为先，持续

抑制风险、稳定中长期增长动能；面对下半年经济下行风险加剧，政府对〃维稳

措施”的使用保持克制。

-2019年经济运行结果：在核心风险（金融系统风险等）得到有效控制的同时

,在宏观调控上“顾此失彼〃的问题有所突出。

区合富辉煌（中国）研究院

经济下行压力加剧情况下：

2019年在宏观调控上〃此伏彼起〃的问题变得更加突出

金融方面：金融系统风险有效控制，但实体风险仍然高发。

财政方面：政策托底小微企业，但大型企业活跃度趋降。

基建方面：资金资源集中都市圈（一二线城市），对三四线城市资金倾

斜减少（棚改/PSL）使该类城市市场加速下滑。

房地产调控方面：城市政策主力获取经济动能，对稳定〃市场成交动能

”的兼顾度下降。

区合富辉煌（中国）研究院

楼市政策以“革〃为先，〃利好缺乏〃加剧市场向下波动

国家政策着力保供应、抑资金。系列金融管控措施持续加强，房地产业资金被大

幅收紧。伴随房企资金回笼效率持续降低，四季度全国土地市场大面积失收，土

地市场波动对地方财政的影响加剧。

地方政策主力“抢人〃、获取城市发展动能，但在经济加速下滑背景下，地方调

控对“市场稳成交〃的兼顾度下降。在缺乏经济与政策利好支撑下，各城市场景

气普遍快速下行，降价楼盘数量与降价幅度持续加深。

II合富辉煌（中国）研究院

核心观点

下半年市场景气下行趋势明显

土地市场景气商品住宅市场景气

新房景气走势

—粤港澳大湾区—长三角—环渤海—华中华西

1.2

长

三

角

0.4

2018±2018下2019±2019下

100

80新房景气走势：以合富大数据为基础，对各城各区域新货成交与新货价格进

60彳谴续监测及系统比对分析，得出不同时间的市场景气值。

40

新货去化表现权重为40%,新货价格表现权重为60%。

20

0景气值区间：0.9至1.1为正常平稳状态，1.1-1.3为偏热，0.7-0.9为偏冷，

1月13以上为市场预期显性扩张，0.7以下为出现市场显性收缩。

IT合富辉煌（中国）研究院

堂

核心观点

2020年展望：“革''致"稳"

2020年宏观经济并未明确好转，但内部（金融）系统改善、通胀压力下降,

〃戒备衰退〃成为首要任务。

基于各种制约因素（6大制约因素，见后述），中央政府〃维稳措施〃仍将

适度适量，稳定动能将由〃变革措施〃补足。

政策指向”稳定〃，房地产对地方财政的重要性得到更多重视，房地产调控

方式加快转变。

II合富辉煌（中国）研究院

核心观点

2020年变革将集中〃四大领域〃，着力补足“稳定动能〃

四大领域：国资国企改革、资本市场改革、对外开放及房地产调控方式改变

•变革措施将为实体经济、大型企业、房地产市场补充"稳定动能"。

•政策对三四线城市的资金倾斜估计仍受总量节制，2020年相关城市房地产市场仍然面临压力。

2020年“变革促维稳〃

宏观调控领域的个主要问题：

4网外开放

对应心乙加快［

金融："金融系统风险"有效控制，但"实体风险"高发国企国奥，＜„

\改革资本市场

财政：政策托底小微企业，但大型企业活跃度趋降、一八\改革

房地产调控：城市政策主力获取经济动能（抢"人"），但对稳分城施策

定"市场成交动能"的兼顾度下降。灵活度增加

基建：对三四线城市资金倾斜减少使该类城市市场加速下滑基建I集中三大都市圈

京津冀、长三角、粤港澳大湾区

II合富辉煌（中国）研究院

更全面角度：长期“改革/变革''目标确立，短期措施视乎实际情况取舍

宏观经济（包括房地产）在坚持长效管控的同时，为防止衰退亦会步步设防

GDP增速【变革】【维稳】

•推动各主要领域全方位变革

•减缩已出台维稳措施力度

（经济工作会议提及的民生领域市场化、农业

局于目标

、科技、国资国企、财税体制、金融等）•将资源更集中指向经济转型/升级

・重回去杠杆过程

目标左右•维稳措施灵活适度

•集中关键领域变革2019.12

降准I定向降准+全面降准中央经济

或（金融资本市场，对外开放、国资国企改革）

降息|MLF等小幅度的花式降息工作会议

•房地产"因城施策”灵活度上升财税|集中定向领域调性解读

略低

基建|集中三大都市圈

•房地产宽松的实际执行力度显性提高

•变革范围收缩，对杠杆率的抑制减少

•房地产调控机制加快革新的可能性增加:具•维稳措施力度显著提高

显著低于目标备条件（住房保障及供应体系）的城市,行降准更多使用全面降准

政管制措施退出，市场调节（房产税等）措降息MLF降息回归直接降息

施出台财税加大广泛性减税降费的力度

基建大幅加大基建投入与政策支持

区合富辉煌（中国）研究院

2020年展望：市场调控的底部特征已经显现。

：B〃

政策指向〃稳定〃，市场成交必然□inn

全国成交14政策对成交的友好度上升，整体成交趋升。

5

市场价格>-。高地价项目占比增加，整体价格稳中略升。

个

栋木*热，，“分城合力”将推动市场预期逐步回升，楼市走势亦会“逐步走稳”

判饺市走疗.（不会如2019年股“前高后低”。）

不同圈层卜③预计粤港澳大湾区、环渤海区域城市的政策"灵活施政"空间更大。

断

不同分类»一।类（一线）城市：看好2020年"价值稳增"动能

・H类（强二线）城市：不同城市成交走势加剧分化

川类（二线及强三线）城市：成交将较2019年改善

IV类城市：成交动能释放或仍受制约

区合富辉煌（中国）研究院

II合富辉煌（中国）研究院

经济预警信号加强

PART国内国外经济双重预警

01

•国内经济增速下滑，中美贸易摩擦超预期是影响下半

经

年国内经济表现的主要原因，当前国内经济面临近20

济

预年来最大考验。

警•全球贸易保护主义抬头，国外经济风险加剧，形势相

信较2015年更加严峻。

号

加

强

内经济增速下滑至“底限

9

•2019年国内经济持续下探，GDP单季增速由1季度的6.4%

8

跌至3季度的6%,达至2019年经济增长目标（政府工作报7

告:6%-6.5%）的"底限"。6

拉动经济增长的三驾马车【投资】、【消费】、【出口】5

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数据持续走低。111

国内GDP单季增速（％）

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II合富辉煌（中国）研究院

附：2019年国内主要经济指标

2019数据2018数据备注

工业增加值增速前11月增速5.6%增速6.2%历史低位

工业企业亏损个数10月67991（个）57291（个）明显增加

前9月累计30871（个）60533（个）

外商直接投资合同项目数明显回落

外商（累计增速-32.8%）（累计增速69.8%）

投资实际利用外资直接投资金额增速前9月累计增速2.9%年增速3.0%维持

Sr

货运量增速前11月累计增速5.5%年增速7.1%近4年低位

运输

客运量增速前月增速-1.7%年增速-3.1%维持负增状态

采购经理制造业PMI指数（％）11个月共8个月低于荣枯线全年共1个月低于荣枯线承压

人指数非制造业PMI指数（％）前11个月均值54.1均值54.4略有下行

城镇失业率、筋竹11月5.1%4.9%"2镭"高于去年

就业

国家财政收入增速/前9月3.3%6.2%C冷器需近十年

财政

物价居民消费价格指数11月4.5%去年同期2.2%近8年新高

数据来源：国家统计局，合富辉煌（中国）研究院

IT合富辉煌（中国）研究院

El内经济面临近20年来最大压力

•国内经济承压，民营企业形势尤其严峻（民营企业数量占比超国内失业率走势（%）

过90%、就业容量超过80%）。

•从企业利润等指标反映，目前宏观环境对民营企业的

考验是近20年以来最大。伴随企业经营环境持续严苛

,失业率于2019年呈上扬趋势。

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