20070520-郊区大盘的五大开发模式分析@大盘

郊区大盘的五种开发模式分析世联模型版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产参谋〔中国〕所有，未经世联地产参谋〔中国〕书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的局部或全部内容。5/11/2024[关键字]：关键字：远郊、大盘、开发模式[简介]：此模型中列举了在远郊的大规模楼盘开发中，可能出现的五种开发模式，并列举了各个开发模式的特征要点和适应性分析。2根据世联经验及已有成功案例总结，远郊大盘以不同核心驱动可划分的五大开发模式天津万科东丽湖南宁荣和山水美地无锡圣巴巴拉上海浦江新城厦门圣地亚哥深圳万科城深圳曦城成都芙蓉古城重庆中安翡翠城成都中海国际社区广州奥林匹克花园深圳四季花城深圳桃源居万科十七英里郑州普罗旺世郑州思念果岭山水……产业园模式〔产业驱动〕旅游地产模式〔自然资源驱动〕郊区化居住模式〔城市郊区化驱动〕主题地产模式〔创立主题配套驱动〕核心驱动力新市镇模式〔复合资源驱动〕成都芙蓉古城、万科十七英里万科东丽湖四季花城、中安翡翠湖桃源居、奥林匹克花园、博鳌水城西安高科园区3开发模式分析每个郊区大盘工程都不会是单因素的驱动模式，可能会是几种因素的组合；大盘的驱动因素是随着其开发进程而不断进化衍变的；我们这里不是要分析工程到底归类到哪种模式，而是要分析各种驱动因素会在工程不同的开展阶段对工程产生的促进作用；我们先要借此理清工程衍化开展的过程和可能对工程产生影响的因素。市场：郊区化置业开展较快；普通置业者对郊区置业有抗性；城市高端人群成长较快；区域：区域陌生度高；城市开展方向外延；市场认可度不高；工程：规模超大；资源较好但不稀缺强势；需要依靠自身资源体系的打造。本工程根本特征回忆：4成都芙蓉古城

——打造旅游观光、休闲度假等完善旅游配套区位：距市中心20多公里，城市远郊，交通体系兴旺；规模：占地面积680亩；定位：集居住、度假、休闲、投资于一体，融合各种中国民居建筑风格，以成都地域文化为工程内涵，极富传统色彩；核心资源：人造人文景观和休闲度假的居住环境。旅游地产模式关键特征：规模大小不定，但一定有自身稀缺人文、景观资源；1城市远郊，大都市圈层边缘化区域，区域旅游价值认知度高；2打造极为浓郁的休闲度假氛围，项目与旅游度假行为嫁接，旅游资源是项目的第一要素；3打造城市高尚第二居所，契合城市高端“5+2”生活模式的需求。45旅游地产模式特征分析适用条件：适用条件拥有强势的稀缺自然、人文资源，或打造强势旅游配套；良好的休闲度假氛围，与外部的交通路网畅通；周边依托城市群体有良好的休闲度假市场需求；城市中高端“5+2”生活模式发展成熟；克服远郊劣势能力强，抗郊区化指数5。针对本工程：工程资缺乏强势稀缺资源：原生态的平地黄河湿地景观资源并不强势，工程需要借助整个大社区景观塑造，再造资源；本区域认知度不高：郑州人对此地没有与旅游相关的区域认知；郑州本身缺乏休闲度假产品的打造：工程初期有可能一局部高端人群被工程优质景观体系吸引，投资用作第二居所；有可能借助休闲度假配套的打造营造休闲度假气氛，从而带动本工程高端二居。此模式在工程初期不能构成工程主要驱动因，但可能带来局部为工程环境和未来升值潜力投资二居而买单的购置人群。6四季花城

——郊区化居住模式之一“被动郊区化——白领一居”区位：在离主城区30分钟车程的关外；规模：总占地面积560亩，总建筑面积53.2万平米；背景：工程所处区域的房价与主城区房价相差2000元/平方米；关内聚集有很多来深多年的中等收入白领阶层需要在深圳置业安家；配套完善、高性价比、良好的社区文化和社区居住气氛、产品独特。郊区化居住模式一关键特征：城市郊区化主流地带，区域未来发展看好，便捷的公交路线使项目与主城区关系密切，上下班车程不超过30分钟；1通过楼盘内部社区的营造，形成生活配套齐备，自成一体的生活体系；2项目所在地周围拥有一批产业人群聚集，作为支撑项目的主体消费群体；3项目与主城区相似产品相比存在价差，性价比高。47被动郊区化居住模式特征分析适用条件：适用条件城市发展饱和，郊区化成主流；区域房地产价格相比城区具有较大优势；区域认可较高的郊区化区域，并且拥有自成一体的完备的配套设施，具备与中心城区连接的公交系统；项目周边存在具有消费需求与消费力的白领团体；克服远郊劣势能力差，抗郊区化指数2。郊区化居住模式一针对本工程：郊区置业抗性大：郑州处于郊区化置业快速开展的起步阶段，普通中等收入人群对远郊居住抗性极大，目前郑州北区、南区近郊正承担这一职能；本区域完全陌生，认知度不高：且没有与城市相连公交系统，即便配置通勤车辆，无车族在初期在工程区域未成熟阶段来此置业的抗性大；工程启动阶段配套不完善：必然降低这一置业群体对工程期望指数；价格差距：工程如仅以价格取胜必然无法形成整体档次提升。此模式目前不能构本钱工程初期阶段驱动因，但随大盘开发的成熟，工程认可度和区域认知度提升，被动郊区化人群中的中高收入者有可能来此置业，将使本工程未来产品向中端差异化过渡。8重庆中安翡翠湖

——郊区化居住模式之二“主动郊区化——中高档一居”区位：距主城区约15公里，25分钟车程，主城区边缘，区域价值较好；规模：总占地面积1500亩；依托背景：所处区域为重庆市规划的现代农业区及综合开发区；资源：稀缺的生态、湖景、江景、温泉四大优势；定位：1500亩温泉水岸纯别墅区；客户：有品味、有实力且希望为下一代创造良好生活环境的成功人士。郊区化居住模式一关键特征：依托两大要素：高收入人群的成长，区域环境资源较好；1项目连接主城区之间的交通路况较好；

2客户通常来自在本地定居或工作的高资与高知阶层，通过私家车与城市中心建立关系；3面对城市茁壮成长的上流阶层，强调地块自然景观资源与产品的品味，并以构建一种新的生活方式来提升项目价值。49主动郊区化居住模式特征分析适用条件：适用条件城市人均GDP超过3000美元，高收入人群较为壮大，城市高端人群主动郊区化已经成为潮流；与主城区相距30—60分钟车程内；拥有具有竞争力的自然资源和完备的生活设施；克服远郊劣势能力较强，抗郊区化指数4。针对本工程：中高端人群增长迅速，郊区化置业特征明显：随郑州整体经济高速开展，人均GDP过3500美元，郑州高收入人群增长迅速，郑州中高端置业郊区化特征明显，这从北区大量中高端低密度物业的供给和需求增长迅速就可看出；中高端人群郊区置业抗性小：本工程到市区车程20分钟左右，有车族对距离和区域陌生的抗性小，对配套的要求仅限于社区内生活配套。区域原生态自然环境的打造和高性价比的超出郑州整体产品水平的低密度产品将构成对此类置业人群的最大吸引。工程区域认知度和配套的缺乏，为降低这种远郊置业抗性，使得初期这种中高端的产品定位成为必然，采用主动郊区化的“中高档一居”可能成为主要驱动模式；随着后期工程和区域影响力提升，大盘开发的成熟，产品的衍化将向两端多元化开展。10主题地产模式

——教育主题、体育主题桃源居项目背景：城市远郊，占地1800亩，本区域购买为主，自身配套缺乏，尤其是教育配套，依靠学校，突破区域市场、突破原有4—5万的销售量，实现一年消化15万平，客户主要来源项目所在区域市场；操作方法：60万平米清华学校，发展商50%精力放在建设学校上；核心资源：清华试验学校。广州奥林匹克花园项目背景：城市远郊，占地1000亩，郊区化居住成为主流，华快线建成，距市中心30分钟，与主城区房价差2000元，全市及珠三角地区中高收入阶层；核心资源：运动会所、奥运村、高尔夫社区。主题地产模式关键特征：城市远郊区域，远离城市配套，自身配套缺乏；1区域价值不足以支撑郊区化进程，本区域购买力不旺盛，需要强势主题带动开发；2强势主题与房地产嫁接，主题的打造成为开发中的首要工作；3项目规模超大，足以均衡大型主题配套打造所需分摊成本。411主题地产特征分析适用条件（克服远郊劣势能力不足，抗郊区化指数3）教育主题区域认知度不高，不足以支撑郊区化进程；区域周边就有足够的置业需求支撑，教育条件较差；人们对教育重视度高，寄希望于下一代；体育主题区域整体宏观经济发达，郊区化成为主流，有大量强有力的消费客群支持；城市居住需求多样化；项目品牌、企业品牌普遍被认可。主题地产模式适用条件：针对本工程：开发商品牌影响力将影响到工程初期普通消费者对主题配套的信心；体育主题需要强大品牌和社区文化的支撑，而工程初期这些都无法支撑；郊区置业抗性大：没有与城市相连公交系统，普通中等收入人群对郊区化居住抗性极大，单纯一种主题根本无法成为购房者郊区化置业的驱动因素；但完善的社区配套必然是工程初期的驱动因和卖点。这两种模式在工程初期不可能构成工程核心驱动因，有可能做为工程主要配套增加卖点，并随着工程的成熟，产品和客户的多元化衍变，有可能成为工程的重要发力因素。12天津万科“东丽湖”

——陌生区域、规模超大、完善配套、“新市镇”区位特点：老城区与滨海新区之间的城市远郊地带；规模：占地4095亩；产品：中高端产品〔独栋、联排〕启动，后期多元化开展；配套：完全以城市概念打造完善生活配套，旅游配套。策略：完全的市场领导者形象，强调其城市开展方向的区位，完善配套打造新市镇的规划理念。新市镇模式关键特征：远离城市配套，远郊、区域陌生，自身配套极为缺乏，区域未来发展被看好；1规模超大，以城市概念打造自身完备生活、商业、娱乐、旅游配套多功能复合，完全自成一体，可独立于城市之外，自成一体的生活体系，是城市功能的延伸，相比市区有一定资源优势，并且项目与主城区相似产品性价比高；2城市的生活标准，包括水、居住、设施、文化等的城市标准313新市镇模式特征分析适用条件：适用条件位置偏远，但交通路网发达；项目规模巨大，有一定自然资源，区域未来价值被认可；依托发达城市群，周边产业带发展能形成项目的消费客群支持；自身能形成产业配套，创造本地就业机会，是城市功能的延伸；克服远郊劣势能力强，抗郊区化指数5。针对本工程：工程远郊、超大规模、开展方向外延、较长的成熟期等等这性质必然导致本工程未来开展必然是一个产品和客户都在不断开展衍变的过程；不同阶段会有不同的主要驱动因素，工程本身必然是一种复合资源驱动的开发模式，这一开展特征和新市镇模式类似；但工程本身规模、素质和所依托城市都缺乏以支撑工程的新市镇模式定位，但是我们可借鉴新市镇模式的居住理念、产品开发过程和打造完备配套的开展策略。工程并不是完全的新市镇模式，而是借鉴新市镇模式的局部开发理念和客户衍变规律，来形成工程自身核心竞争力，可将其定位为“新市镇概念的居住社区”，在工程推广上利用新市镇概念。14开发模式分析总结

——新市镇模式的居住社区旅游地产模式不具备强势稀缺资源，不能构成项目主要驱动模式；但在项目前期，会有部分“高端二居”者业者被本项目自身景观体系、郊区优质环境和投资价值所吸引，产生类似对休闲度假产品的需求。郊区化居住模式一：被动郊区化——白领一居项目初期无法化解中等收入人群对远郊居住的抗拒；随着项目区域、知名度、影响力、配套的成熟，项目客户和产品的衍化会向中端倾斜。郊区化居住模式二：主动郊区化——高档一居项目初期主要的驱动力因素；中高端的有车一族，对区域陌生的抗性小，将受到本项高品质和高性价比吸引。主题地产模式不能构成项目主要驱动因素，但可作为项目主要配套，制造卖点；随着项目影响力增加，后期有可能成为项目重要发力因素。新市镇模式借鉴新市镇模式的开发模式和产品、客户衍变规律；打造“新市镇概念的居住社区”。15工程开展随不同驱动因的衍变分析

——以新市镇模式打造配套完善的大型居住社区工程初期