中海地产房地产开发项目工程管理流程指引

房地产开发项目工程管理流程指引

对于一般的房地产开发项目而言，工程管理流程一般如下：

1.项目部组建

公司取得用地许可后，应尽早确定项目经理人选，尽快明确项目

前期人员组成，以便有特地部门及人员开展及推动项目前期工作。

【完成时间】取得用地许可证后

【落实部门】公司

项目部成立后，应着手探讨各阶段项目部各方面人员需求支配及

到位支配，并通过公司人力资源部门随着项目进展将人员逐步配备到

位。

目前，我司深圳地区开发的项目一般由中海监理负责监理，工程

管理一般实行项目部及监理部一体化运作，即地产及监理组成统一的

项目部，地产统筹管理，项目部内部统一分工，其中地产方面侧重整

个项目的推动及运作，监理方面侧重现场的质量管理。项目部地产方

面岗位设置状况为：项目经理、项目副经理、支配工程师、技术负责

人、安装工程师、QS、材料工程师，监理方面岗位设置状况为：总监、

土建工程师（若干）、给排水工程师、电气工程师、测量工程师、文

员。详细组织架构如下：

1.1项目初期：项目成立至主体开工期间

配备5人：项目经理1名

技术负责人1名

水电工程师1名

测量工程师1名（兼土建工程师）

后勤人员1名

L2项目建设期：主体开工至项目入伙期间

①项目经理：1名

②项目生产经理：1名，由副经理或项目总监担当

③现场管理人员分成若干小组：土建组（若干，视项目规模而

定）、安装组、室外组、内业组、后勤组

土建组3人：组长1名、土建工程师1名、土建管工1名；

安装组2〜4人：详细人数视项目规模而定，建面10万m2

以下2人，10〜20万3人，20〜40万4人；

室外组3人：土建工程师（兼测量）1名、安装工程师

1名、景观工程师1名；

内业组4人：技术负责人1名、项目QS1名、预算工

程师1名、文员1名；

后勤组3人：司机1名、厨师1名、帮厨（兼清洁保安）

1名。

说明：

土建组的设置：

a）以Townhouse住宅为主，则每2〜3万m2划分1个土建

小组；

b）以多层或中高层住宅为主，则每5万m2划分1个土建

小组;

c）假如全部为高层，则每6〜7万m2划分1个土建小组。

汇总上述各组人员，若土建组按2个来计算，整个项目人员

编制为20〜22人，其中地产编制6人，监理编制14〜16人。

L3项目后期：项目入伙后至结算/修理工作完成期间

①剩余修理和结算工作：

土建工程师2名、水电工程师2名、室外工程师1名、

地盘QS1名、预算工程师1名、司机1名、厨师1名；合

计9人。

②仅剩结算工作后：

地盘QS1名、预算工程师1名、司机1名、厨师1名；

合计4人。

其中地产方面人员岗位主要职责如下：

项目经理：全面主持项目部日常工作，包括对监理部的领导及考

核。

项目副经理：主管支配、技术、甲供材管理及及公司各部门连接,

也有部分项目由项目副经理充当生产经理角色，负责现场施工单位的

管理及施工进度、质量、成本、平安的限制。

支配工程师：一般由项目副经理兼任。负责总工期的限制，组织

公司相关部门探讨确定项目发展支配并动态调整，负责编制设计出图

支配、样板确认支配、合约分判支配、材料供应支配以及对施工单位

施工总进度支配、阶段施工支配的审核等。

技术负责人：负责项目技术管理及实施工作，负责设计及变更出

图、样板确认的连接及管理工作，负责各项招标技术要求编制及技术

标评审等。

安装工程师：负责安装专业技术管理及实施工作，负责安装专业

设计及变更出图、样板确认的连接及管理工作，负责安装专业各项招

标技术要求编制及技术标评审等。

甲供材工程师：负责甲供材支配的落实、跟进、核收及进度款审

核。

项目QS：负责项目部粮单审核、补充预算审核、零星项目分判

及结算初审。

2.项目前期阶段

2.1地块围墙封闭

【完成时间】取得用地许可证后

【落实部门】项目部一一负责招标前供应围墙封闭方案及定标

后围墙封闭施工管理

【协作部门】合约部一一负责围墙施工合约分判

营销部一一负责在招标前供应围墙广告要求

【留意事项】

①围墙形式应满意我司CI标准。

②围墙施工应结合工程及营销等多种因素考虑以避开后期施

工中返工，这些因素主要有：a）围墙形式及高度应依据营

销广告要求选取；b）围墙旁边今后短期内是否存在地基处

理、挖土施工等影响围墙稳定性的状况，围墙基础埋深是否

低于临时道路基层挖土面标高，如存在以上状况，应实行临

时围护或变更围墙形式等措施。

③对于工地范围以内围墙运用时间较短（运用时间《6个月）后

需拆除的临时围墙，如售楼区及施工区、分期之间临时围墙

可接受活动围板的分隔形式。对于大盘分期开发且围板工程

量较大、拆除后重新搭设等周转次数较多或围板搭设时间在

主包单位进场前的状况，可由我司事先单独分判一家围板单

位施工以节约成本；对于围板工程量小、拆除后重新搭设等

周转次数不多且围板搭设时间在主包单位进场后的状况，可

托付由主包单位搭设。

2.2项目部办公室选址、租用或搭设

【完成时间】前期工程起从前

【落实部门】项目部一一负责项目部办公室选址、租用或搭设

及办公设备支配的拟订

【协作部门】合约部一一负责项目部办公室搭设及装修分判

综合部一一负责项目部办公室设备调拨及购置

【留意事项】

①项目部办公室选址一般宜选在项目地块旁边的位置，且应相

对固定，项目开发周期内不宜反复搬迁。

②办公室是租用现场办公场所还是搭设临时建筑需依据项目

及周边状况综合探讨确定。如项目周边有现成建筑物适合作

项目办公之用，且租金及可供应的租期合适，可选择租用办

公室。如项目周边旁边无适合项目办公的建筑物，或无法租

到合适的办公场所，则考虑搭设。

③项目部办公场所如选择搭设临时建筑物方式，可能还需依据

当地政府要求报批及消防报建。

④办公室租用或搭设需考虑各阶段人员总体数量状况，应结合

开发周期长短、当前及高峰期人员总体数量多少、当前时期

距高峰期时间长短等因素综合确定办公场所规模大小、是一

次完成到位还是逐步扩租或扩建。

⑤项目办公场所包括办公室、会议室、食堂及清洁、厨师等后

勤人员宿舍、厕所等，项目所处位置如较偏远时还应考虑工

程师值班宿舍或驻现场管理人员宿舍。办公场所规划应分区

明确，包括经理、副经理、总监办公室，内业办公区，QS

办公区，现场工程师办公区，会议室，食堂，工程师值班宿

舍，保安宿舍，厕所等。偏远地区可能还应考虑养狗等帮助

保安措施。

⑥常用办公设备有办公桌、办公椅、电脑、电话、传真机、打

印机、空调、文具柜、会议桌、会议室桌椅、食堂家具、沙

发、电视。另外还应申请办公电话号码、网络等，电话号码

数量依据管理人员数量并结合办公场所分区状况确定。

2.3原始地貌测绘

【完成时间】方案设计起从前

【落实部门】发管部或项目部一一托付测绘单位对项目地块原

始地貌进行测绘

【协作部门】项目部一一现场协作，如：清除杂草等

【留意事项】

①方案设计起从前，公司有关部门应托付测绘单位进行原始地

貌测绘，为项目施工总平面规划设计供应依据，也为今后土

方分判、施工及结算供应依据。

2.4地质勘察

【完成时间】初步勘察在方案设计前

详细勘察在扩初设计前

［落实部门】发管部或项目部一一托付勘察单位对项目地块地

质状况进行勘察

【协作部门】项目部一一现场协作，如：供应临水、临电接驳

等

【留意事项】

①项目块获得后，就可以进行项目地质状况初步勘察，初步勘

察最晚必需在项目规划设计方案阶段完成。通过初步勘察，

可大致了解本项目地块的基本地质状况及困难性。规划设计

方案确定后，应立刻依据规划设计方案对本项目地块地质状

况进一步进行详细勘察。

②一般来说，工程勘察费占项目开发总成本的比例很小，而地

质状况勘察的精确性相当重要，对确定基础选型及基坑支护

方案影响极大，应严格依据规范勘察密度及勘探深度进行勘

察，不宜为省勘察费而随意削减勘探点及勘探深度。

③对于地形凹凸起伏大、地质状况变更大、地质状况困难的项

目，如初步勘察中反映出地质状况变更大或地质状况困难的

项目，在详细勘察时应适当加密勘探点或加深勘探深度。这

种状况下地质勘察结果的全面性及精确性对精确选取基础

形式及基坑支护方案尤其重要，在项目地质勘察阶段对此如

不高度重视，今后在施工中才发觉地质勘察结果全面或不精

确将可能引起不得不变更基础形式、变更基坑支护形式等重

大变更，有些甚至已为时已晚而无法实行弥补措施，现场相

当被动，对项目的影响将不行估量。

2.5周边市政配套调查及方案优化

【完成时间】方案设计前

【落实部门】发管部/项目部一一周边市政配套调查

设计部一一周边市政配套及项目接驳方案优化

【协作部门】项目部一一现场协作，如：现场实地踏勘、测量

等

【留意事项】

①发管部及项目部应在项目前期方案设计前对项目周边市政

配套状况进行实地踏勘及向有关市政部门收集相关资料的

方式进行调查，并将调查状况供应应设计部、发管部及设计

院，供方案设计及方案优化时参考。

②供水：重点调查项目所在片区的供水现状是供水充裕还是供

水惊惶，调查供水水厂及管道网络的建设现状及近、远景规

戈调查水压、水量数据及周边楼盘供水解决方法。通过上

述状况的调查分析，制定本项目临时施工用水和正式供水的

解决方案，为小区环路管道敷设方式、小区要否二次加压及

地下水池容量、主体建筑各楼层是利用市政压力干脆供水还

是变频供水等解决方案供应依据。

③供电：通过对项目所在片区变电站及供电线路现状及近、远

景供电建设规划的了解，调查分析周边牢靠的临电电源接驳

点，调查分析小区正式供电各种可能的外线解决方案，以最

终找出最经济、牢靠的供电方案。

④电讯：电讯工程包括有线电视、固定电话、移动通讯、宽带

网络等市政配套工程。通过前期的市场调查和经济分析，须

要确定由市有线电视台还是由当地镇办电视台的接入有线

电视信号、小区固话是实行电信还是网通的运营方案、小区

网络是实行ADSL上网还是LAN宽带上网等电讯解决方案。

⑤燃气：由于燃气管道建设进度往往跟不上项目所在片区的城

市建设进度，故项目开发前期往往面临着是依靠市政燃气管

道供气还是小区自建瓶组站供气的方案选择。燃气工程方案

的确定须要综合权衡项目所在片区燃气配套建设的总体规

戈I、本项目规划方案设计（如小区自建瓶组站，则燃气瓶组

站30M范围内都不得有建筑物）、小区竣工入伙时间等方方

面面状况来进行决策。

⑥排污：随着社会对节能环保政策的日益重视，政府对小区污

水排放的审查也日趋严格。小区污水经过化粪池处理后能否

干脆排入市政污水管道不但确定于周边污水处理厂的投运

进度，而且还确定于小区于污水处理厂之间污水市政管道的

建设状况。如小区污水不能在入伙时干脆排入市政污水管

道，则在项目开发前期考虑建设小区污水处理生化池，并需

相应考虑生化池的建设用地、建设成本、运行维护费用等等

问题。

2.6设备选型定位

【完成时间】方案设计阶段

【落实部门】发管部/设计部一一设备选型定位

【留意事项】

①做好设备材料的选型定位工作：当前建筑市场中材料品牌众

多，产品规格、档次不一，产品质量也良莠不齐。同时，施

工图纸中一般不给定材料品牌，有的连材质也不给定，须要

依据楼盘的定位和设备参数来选用合适的材料产品。因此，

做好设备材料的前期选型定位工作就尤为重要。在进行材料

选型定位时，首先要对本项目所需接受的水、电、气、空调

等各设备材料及常见品牌进行列举（尽量不要漏项），然后

通过调查问卷、厂家考察、楼盘调研等方式对各种类的产品

品牌进行调查探讨，并依据各品牌的市场占有率、生产供货

实力、性价比等参数进行档次划分，最终依据本项目楼盘档

次定位来在同一档次的设备材料品牌中进行选择。

②新材料、新技术、新工艺的运用：相对土建专业的产品材料

相对稳定而言，设备专业的新材料、新技术、新工艺变更较

快、发展快速。例如：2〜3年前还在大量运用的铸铁排水管

现已基本被UPVC管普遍替代；在短短两、三年间，小区对

讲已阅历了一般壁挂式或嵌入式对讲、黑白及彩色可视对

讲、住宅智能化集成终端等几代产品的更替。因此，在项目

开发前期的设备材料选型定位工作中，要加强对各种新材

料、新技术、新工艺的考察探讨，依据施工样板、小规模试

用、大规模运用的步骤来谨慎、持续地推动“三新”设备材

料的运用。

3.前期工程阶段

3.1施工路口开设

【完成时间】前期工程起从前完成，并尽可能在围墙施工时及

围墙一■并考虑。

【落实部门】发管部一一负责向城市管理部门报建

项目部一一负责施工路口位置选定及路口开设施

工管理

【协作部门】合约部一一负责托付施工单位施工

【留意事项】

①施工路口位置宜结合小区总平面设计正式路口位置设置。

②尽量结合主包单位标段划分考虑每个主包单位都有独立的

出入口，

③施工路口的数量应以满意及便利现场施工管理须要为原则，

不宜太多，也不宜太少；同时也应兼顾不同施工阶段或现场

流水施工的须要。

④施工路口应按城管文明施工须要设置洗车台及沉砂池等，并

应满意我司CI要求。

3.2地基处理

【完成时间】基础施工前

【落实部门】发管部一一组织在招标前岩土设计单位确定地基

处理方案

项目部一一负责定标后地基处理的现场施工管理

【协作部门】合约部一一负责在要求的时间节点前完成地基处

理工程招标

【留意事项】

①对于场地为填海区工程，为保证今后小区建成后室外沉降值

在规范允许范围内，应在项目前期进行地基处理工程。地基

处理方案有堆载预压、动力排水固结、水泥搅拌桩等多种形

式，各种处理方案的成本、工期各异，且受季节、天气影响

不一样，需依据项目实际状况对比后选取。

②对于场地表层为回填土的项目，在前期工程场地平整后应实

行强夯等措施进行地基处理。

③软弱地基处理的范围应经充分论证后确定，除接受自然地基

形式的建筑物范围外，消防道路、游泳池等对地基承载力要

求较高的部位也应进行地基处理。

④对于场地原始地形高差较大的山地建筑项目，应提前考虑室

外挡土墙设计、室外管线设计等，并考虑各部位挡土墙、管

线、主体建筑之间的平面及标高关系，必要时还需优化设计,

从而确定各部位室外结构、管线、主体建筑的先后施工依次,

并将需提前施工的室外大型结构、主要管线在前期工程阶段

施工完成。

3.3土方工程

【完成时间】依据项目详细状况确定。对于地块场地原始地貌

高差较大影响现场施工的土方要在场地平整前完

成；对于地下室基坑土方一般在基础施工前完成;

对于室外园建土方一般在室外管线施工前完成

【落实部门】项目部一一负责招标前现场施工要求明确及定标

后土方工程现场施工管理

【协作部门】设计部一一负责在土方工程施工招标前供应室外

总平面设计图

合约部一一负责在要求的时间节点前土方工程招

标

【留意事项】

①项目部应协调设计部门在方案阶段要先要进行土方平衡测

算，优化方案，尤其对于山地建筑。

②对于场地内原始地形局部高差较大的土丘或沟壑，且在室外

场地标高设计中无需保留的，应在前期工程场地平整前提前

施工这部分土方工程；

③场地内设置合理的土方临时堆土点。分期开发或占地面积大

的项目，土方临时堆土点可设置在相邻、较晚开放的范围内；

一次性开发同时占地面积小的项目，土方的临时堆放点可设

置在工期短，晚开工的栋号。

④充分考虑雨季对临时堆土的影响，地势较高的堆土点或堆土

较高的部分，阅历雨季前要做好临时支护，以保证平安及避

开水土流失影响地势较低部位的结构施工。

⑤前期工程策划中应结合土方平衡一并考虑，应细致比较施工

现场各种不同的土方调配方案对项目的成本、进度所产生的

影响，从中选取更合理的方案。

⑥通过勘察报告了解土质状况，提前规划土质较差的部分要进

行外运，实际操作中应做好实测工作。

3.4场地平整

【完成时间】管桩施工单位或主包单位进场前

【落实部门】项目部一一负责招标前现场施工要求明确及定标

后场地平整工程现场施工管理

【协作部门】设计部一一负责在土方工程施工招标前供应室外

总平面设计图

合约部一一负责在要求的时间节点前完成场地平

整工程招标

3.5场内临时施工道路及排水组织

【完成时间】主包单位进场前

【落实部门】项目部一一负责招标前供应相应设计及现场施工

要求明确、定标后临时施工道路及排水组织现场

施工管理

【协作部门】设计部一一负责在土方工程施工招标前供应室外

总平面设计图

合约部一一负责在要求的时间节点前完成场临时

施工道路及排水组织施工招标

【留意事项】

①应利用项目前期施工图设计及主包分判这段时间，利用已有

设计信息，托付或分判相应施工单位，在主包单位定标及进

场前完成场内临时施工道路及排水组织施工，为主包单位进

场施工创建有利条件，同时对缩短项目发展总工期大为有

利。

②尽量在各主包单位标段内形成环路以便各主包单位现场交

通组织。

③尽量结合正式小区道路，将临时路及永久路相结合以节约成

本。如小区总图出图进度能够保证，则正式道路路基及管线

可先施工，作为临时施工道路运用，标高按正式道路最终完

成面标高预留200进行限制（预留高度待入伙前再施工）；

如小区总图出图进度不能够保证，临时施工道路规划时，也

应尽量和方案图中的小区道路定位一样。

④临时施工道路建议尽量形成破面层，以便于雨季施工及平常

路面维护，保证平安文明施工形象。

⑤应重点考虑项目售楼区域开放或分期开发的项目前期入伙

后，进行封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，

保证道路通畅。

⑥临时变压器的安装容量尽量遵循“小容量、多台数、分批投

入”的原则，变压器一般接受315KVA的台架变压器，报装

程序简洁且启、停便利。临时变压器安装时，须要安装配套

容量的电容器来进行功率因数补偿，不但提高变压器负载实

力，而且能降低电度单价。

⑦临时变压器的安装位置要能尽量覆盖整个施工区域，一般供

电线路超过200米就将产生较大线路电压降而不利于机械设

备的经济运行。同时，临时变压器的安装位置须要兼顾各分

期分区建设，尽量不要产生“二次迁移二

⑧施工用电线路尽量接受电缆穿套管埋地敷设的方式，穿越主

要交通干道时还需预埋钢套管以爱惜电缆免遭破坏；如供电

线路接受架空附设方式，要留意供电杆线不能影响现场施工

且要便于平安文明施工的管理。

⑨因有些偏远地区的施工用电经常会发生停电、短路跳闸等故

障，故在售楼期间可接受专用回路供电、施工单位发电机供

电、小区正式发电机提前进场并临时安装供电等措施，以保

障售楼处、样板房等处的电力供应。

⑩施工期间的临时供水须要综合考虑施工用水和生活用水的

用水容量，如水压过低可接受储水池或管道加压泵加压；供

水管道和水表安装尽量依据各主包单位能单独供水计量的

原则来布置。

a）雨水沟渠要依据有利于施工场地内雨水最优排放的原

则来布置，一般临时挡土墙坡顶、坡底均要设置雨水沟

渠，施工道路两侧或迎水面均须要设置雨水沟渠；雨水

沟渠的砌筑要坚实，沟渠两侧要接受水泥砂浆抹面，防

止暴雨冲刷时沟渠侧壁倒塌；场地内雨水沟渠及市政雨

水井驳接前须要设置沉砂池，沉砂池要定期清淤避开堵

塞市政雨水管井。

b）施工场地内的雨、污水尽量分开排放，如不能分开排放

也需设置特地的污水管，对污水进行收集并处理后才能

排放。污水的排放须要提前向城管部门申请并办理有关

手续，避开施工过程中手续不全而遭致惩处。

3.6基坑土方及支护

【完成时间】管桩施工单位或主包单位进场前（注：深基坑应

报建）

【落实部门】项目部一一负责招标前现场施工要求明确及定标

后基坑土方及支护现场施工管理

【协作部门】设计部一一负责在土方工程施工招标前供应室外

总平面设计图

合约部一一负责在要求的时间节点前完成基坑土

方及支护施工招标

【留意事项】

①依据政府规定，支护深度超过5m深基坑支护在开挖前应报

建，取得施工许可证后方可开工。

②做好基坑顶及基坑底排水，将水收集并刚好排出场外。

③分层开挖、分层支护、严禁超挖，对淤泥、流沙等地质条件

较差的基坑还应减小分层开挖高度，必要时还应间隔开挖，

并做好土方反压或回填砂包等应急抢险准备。

④加强基坑的位移及变形监测并经常巡察基坑边坡，在基坑底

开挖承台基础时、下大雨时等影响基坑稳定性的状况发生时

更应加密基坑监测及巡察频次，一经发觉异样迹象应立刻停

止开挖并实行机械土方反压或人工回填砂包等应急预案，并

会同基坑设计单位探讨处理方案。

⑤基坑顶堆载严禁超过设计规定值，未考虑行车荷载的边破坡

顶不得行车。

3.7管桩工程

【完成时间】取得桩基提前开工许可证后，在主包单位进场前

完成施工

【落实部门】项目部一一负责招标前现场施工要求明确及定标

后管桩工程现场施工管理

【协作部门】设计部/发管部一一负责在管桩工程施工招标前供

应桩基图

设计院/发管部一一试桩时同设计院一起参及试

桩并确定收锤标准，施工过程中出现异样时供应

处理看法

合约部一一负责在要求的时间节点前完成管桩工

程招标

【留意事项】

①依据政府规定，桩基提前开工需报建，取得施工许可证后方

可开工。

②一般管桩工程的施工流程为：

试桩一管桩进场报验f管桩施工一管桩检测一基础验

收

③现场施工限制的重点有：每根桩桩位偏差、施工期间桩身垂

直度、施工完成前收锤标准（最终三阵贯入度）。另外还需

限制桩焊接间歇时间不少于8分钟、桩焊接焊缝应饱满匀整

等。施工过程中还应对每根桩的桩顶标高、配桩长度作好记

录。

④对于淤泥质场地管桩施工，还应实行以下措施：

a）事先在施工场地内回填足够厚度的砖渣层，一方面便于

桩机及运桩车辆行走，另一方面，确定厚度的砖渣层对

管桩施工过程中及完成后的垂直度偏移有确定的约束

作用。

b）每根桩除在施工前应进行桩位复核外，每根桩打完后还

应立刻复核桩位偏差，发觉问题后立刻处理。

c）严禁利用已经施工完毕的桩作牵引来拖桩。

d）加强成品爱惜，已经施工完成的桩边确定范围内严禁大

型机械通行。

⑤对桩基布置较密的工程，桩基施工过程中应实行按桩位跳着

打的方式进行施工，同时应定期复核场地标高，避开因打桩

施工造成地面隆起而影响桩基承载力的质量事故。

⑥由于施工场地地质条件的不确定性，通常管桩合同工程量是

一个暂定量，工程竣工后需依据实际工程量结算。因此，为

保证明际工程量的精确性，可实行工程量“双控”措施，一

方面针对每根桩施工进行旁站作出每根桩的桩顶标高、配桩

长度的记录，另一方面针对每批次管桩进场复核管桩规格及

数量，定期对两方面记录进行汇总复核，从而可有效限制管

桩工程成本。

⑦桩基施工过程中应提前考虑后期主体施工塔吊布置的位置，

提前将塔吊桩施工到位，为今后主包单位进场创建条件；同

时一，应将基坑角桩、边桩等距基坑边较近的桩在基坑开挖前

接受送桩的工艺提前施工，避开今后基坑开挖后因桩机施工

操作面不足而施工困难。对于有些楼栋在地下室范围之外但

距离地下室外边线较近的状况，应分析基坑顶楼栋桩基及地

下室基坑轮廓线的相对关系，对于基坑顶楼栋位于地下室基

坑坑底轮廓线之内且距离足够桩机施工操作面的管桩，可待

基坑开挖形成后在基坑内施工管桩；对于基坑顶楼栋位于地

下室基坑坑底轮廓线之外且距离基坑坑顶轮廓线确定范围

内（一般考虑为10米）的管桩，考虑到基坑顶管桩施工的

平安，一般应在基坑开挖前完成该部分桩基施工，且如地质

条件较差时，则该侧基坑支护设计时应限制水平位移值，施

工时严格按设计要求施工。

3.8人工挖孔桩工程

【完成时间】取得桩基提前开工许可证后，在主包单位进场前

【落实部门】项目部一一负责招标前现场施工要求明确及定标

后人工挖孔桩工程现场施工管理

【协作部门】设计部/发管部一一负责在人工挖孔桩工程施工招

标前供应桩基图

合约部一一负责在要求的时间节点前完成人工挖

孔桩工程招标

勘察院一一负责每根桩终孔时桩底岩性的鉴定

设计院/发管部一一负责施工过程中出现异样时

供应处理看法

【留意事项】

①依据政府规定，桩基提前开工需报建，取得施工许可证后方

可开工。

②人工挖孔桩为国家限制运用的基础形式，平安防范尤其需重

视。

③一般人工挖孔桩工程的施工流程为：

分层人工挖孔一分层浇注破护壁一达到终孔条件后验

孔一绑扎桩芯钢筋笼一浇筑桩身破一检测一验收

④人工挖孔桩工程平安防范措施的重点是孔内防触电、防涌

水、防塌方、防高空坠物、孔周边平安防护以及孔内有害气

体的解除等措施，评估降水对四周建筑物的危害程度。

⑤人工挖孔桩工程施工质量的重点是桩底终孔时岩性的鉴定，

以及浇灌碎时孔内渗水的处理，并应确保破护壁的强度及质

量。挖孔遇＜1.5m流砂层、淤泥层时接受削减每节护壁高度、

打插钢筋、木板条、塞稻草麻袋等方法穿越，开挖厚层淤泥

或含水砂层时接受堵截法止住泥、砂、水的涌入以保证平安

施工。

⑥人工挖孔桩开挖过程中如出现桩孔内大量涌水、涌砂等异样

状况，应立刻停止开挖并将作业人员撤出孔外后，实行从孔

顶用提升机械向孔底运输沙包止水或止砂等抢险措施，并请

求设计单位供应处理看法。

3.9化粪池主体工程

【完成时间】详见【留意事项】①

【落实部门】项目部一一负责招标前现场施工要求明确及定标

后化粪池主体工程现场施工管理

【协作部门】设计部一一负责在化粪池主体工程施工招标前供

应设计

合约部一一负责在要求的时间节点前完成化粪池

主体招标

【留意事项】

①如室外管线设计在主包单位进场前已出图，可考虑将化粪池

提前分判、提前施工。如化粪池离道路较近且开挖时会影响

道路，应尽可能在道路施工前完成化粪池施工。提前完成的

化粪池在今后施工期间可作为蓄水池、养护池或临时化粪池

等多种用途。

4.工程施工阶段

4.1主包单位进场交底

【完成时间】主包单位定标及现场具备主包单位进场施工条件

后

【落实部门】项目部一一负责本项目工程交底内容并组织相关

部门准备进场交底资料并参加进场交底会议

【协作部门】设计部/发管部/合约部一一分别准备设计、技术、

合约交底内容。

监理部一一负责监理协作要求交底

【留意事项】

①介绍工程概况及工程各相关协作单位如甲方、监理、主包单

位及公司相关部门等相相互识及相互之间联系方式；

②介绍合同招标要求及监理协作要求；

③支配布置进场各项准备工作及相应的完成时间。如：

a）施工单位生活区的位置及搭设；

b）施工场地的移交支配；

c）施工场地的布置、加工场地的处理、加工机械的安装；

d）图纸会审支配；

e）提交施工组织设计及施工支配，包括劳动力进场支配、

材料进场支配、机械进场支配等；

f）支配原材料送检及报送项目经理注册证书、平安员上岗

证、大型机械检验合格证明资料、特种作业工人上岗证

等资料。

4.2主包单位生活区搭设

【完成时间】主包单位定标及现场具备主包单位进场施工条件

后

【落实部门】主包单位一一按我司要求尽快完成生活区搭设以

便工人尽快进场

［协作部门】项目部/监理部一一帮助落实生活区位置并作相应

要求

【留意事项】

①主包单位生活区宜就近租赁或设在最晚开发的范围内以削

减搬迁影响；

②如所建项目分期开发，施工单位生活区设在我司最晚开发的

范围内，在生活区搭设前，项目部应将允许搭建生活区的位

置、范围及其他要求向主包单位明确；如需在项目地块范围

外租赁，如有可能，项目部可利用自身及周边单位的关系帮

助主包单位租赁生活区场所。

③主包单位生活区临时建筑物搭设，可能还需依据当地政府要

求进行排污许可报批及消防报建，施工时按有关规定及报建

要求做好相关排污设施及消防设施。

④主包单位生活区应包括管理人员办公室及宿舍、会议室、工

人宿舍、食堂、厕所、材料库房、保安室等，并应设围墙形

成封闭管理，容量应满意施工高峰期总人数要求，形象应满

意平安文明施工及我司CI要求。

4.3施工场地移交

【完成时间】主包单位定标及现场具备主包单位进场施工条件

后，一般在主包单位进场交底后

【落实部门】项目部一一负责协调相关单位进行本项目施工场

地移交

【协作部门】监理部一一帮助本项目施工场地移交相关手续办

理

【留意事项】

①施工场地移交包括现场施工工作面、测量限制点、施工图纸、

勘察资料、测绘资料等移交。

②现场施工工作面移交一般通过项目部或监理部协调主包单

位及前期工程施工单位如桩基单位等一起办理移交手续，必

要时还需对场地移交时标高等状况进行复核。

③场地移交既是对前期工程施工单位施工成果的验收，也是今

后主包单位所接收工作面的原始状况的依据，对工期和成本

核算都可能产生影响。

4.4施工场地布置

【完成时间】主包单位定标及现场具备主包单位进场施工条件

后，一般在场地移交后

【落实部门】主包单位一一负责按项目部要求布置施工场地

【协作部门】项目部/监理部一一负责对主包单位场地布置作出

要求

【留意事项】

①包括钢筋、模板加工场地布置及钢筋、模板加工机械安装，

塔吊、井架、施工电梯、碎输送泵等大型机械布置，钢筋、

模板等材料堆场布置。可能还存在施工道路、排水、大门入

口布置等工程量。

②施工场地布置位置及范围必需满意项目部统一部署和要求，

不得出现大型施工机械布置在售楼开放区或出现施工区及

售楼开放区相冲突等现象。

③大型机械设施如塔吊、施工电梯、井架等安装完毕后，在投

入运用前，应到安监站等政府部门办理相关验收手续，验收

合格及备案后方可运用。

④施工场地布置应满意平安文明施工及我司CI要求。

⑤施工机械布置的完成时间应满意我司项目进度要求。

4.5图纸会审

【完成时间】主包单位定标及现场具备主包单位进场施工条件

后，一般在主包单位进场交底后

【落实部门】项目部一一负责组织图纸会审

【协作部门】设计院一一负责设计交底并解答主包单位提出的

图纸本身质量问题

设计部/发展部一一负责解答主包单位提出的非

图纸本身质量问题

监理部一一帮助解答施工方面的问题及发觉并提

出设计问题

主包单位一一负责发觉并提出图纸设计问题

质监站一一参加图纸会审

【留意事项】

①项目部或监理部应要求施工单位在图纸会审前两天将发觉

的图纸问题汇总报送至监理部转交设计院，以便设计院在参

加图纸会审前能熟悉所提问题并提前做好准备。

②公司相关部门对施工单位提出的非图纸本身质量问题的答

复应严格把关，尤其是对成本有较大增加的问题，可实行由

设计院初审、我司终审图纸会审问题记录表的方式进行限

制。

4.6承台或自然基础土方开挖

【完成时间】现场具备施工条件后

【落实部门】主包单位

【留意事项】

①自然基础土方开挖应留意按设计要求到达持力层，到达持力

层时应经勘察、设计等单位确认；如开挖至确定深度后仍无

法到达持力层，应会同勘察、设计等单位确定基础处理方案。

②对于自然基础，土方开挖过程中应实行措施避开雨水浸泡地

基。

4.7基础验收

【完成时间】对于桩基础，在桩基施工完成、承台土方开挖完

成并经桩位及标高复核后，通常在桩承台硅浇注

隐藏前进行；对于自然基础，在自然基础开挖、

地基承载力经检验后，一般在基础土方回填隐藏

前进行。

【落实部门】项目部一一负责组织基础验收

管桩施工单位/主包单位一一负责准备相关验收

资料

【协作部门】质监站/设计院设计部/发管部/监理部一一参加基

础验收会议

【留意事项】

①桩基础应供应桩施工记录、桩基检验报告、基础验线记录等,

自然基础应供应基槽/基坑开挖记录、基础性强度检验报告、

基础验线记录等。

②基础验收前应按相关验收规程完成桩基静载、小应变、超声

波或基础碎强度检验并出具检测报告，详细检验规定详见相

关验收规程。

③基础验收应具备以下条件：对于桩基础，桩基应全部施工完

成并经检测，承台桩头破除完成，承台土方开挖完成，并经

桩位及标高复核，通常在桩承台支模扎筋完成待碎浇注隐藏

前进行基础验收；对于自然基础，自然基础应全部开挖完成,

地基承载力经检验，桩位及标高经复核，一般在基础土方回

填隐藏前进行。

④监理及桩基或主包单位应分别提交基础分部工程监理总结

及施工总结。

4.8地下室结构施工

【完成时间】基础验收后

【留意事项】

①对地下室底板，验收时除检验常规项目外，还应重点检查底

板及外墙反坎后浇带止水钢板接头焊接质量，锣杆是否为止

水锣杆，止水锣杆是否双面焊接及有无孔隙等。

②对地下室侧墙及顶板，验收时除检验常规项目外，还应重点

检查模板支撑系统稳定性是否坚实，外墙后浇带止水钢板接

头焊接质量，锣杆是否为止水锣杆，止水锣杆是否双面焊接

及有无孔隙等。

③破外加剂的选取对地下室防渗抗裂有重要影响。对地下室外

墙、底板破外加剂的选用应组织召开专题探讨会，公司技术

部、破搅拌站、破外加剂单位及有关专家参加。

④为保证今后地下室设备安装便利，应在地下室顶板浇注前在

地下室顶板适当位置预留设备出入口。

⑤地下室破养护：地下室外墙浇筑24小时后，松动模板，沿

缝每天不少于7次灌水封模养护，7天以后才能拆除模板，

并接着养护7天；地下室底板、地下室顶板面层施工时接受

破原浆收光并进行蓄水养护不少于7天；其它竖向构件浇筑

后前7天支配专人负责每天浇水养护次数不少于10次，后7

天每天浇水次数不少于5次。

⑥如存在地下室做浇筑等夜间施工有噪音的，需按当地政府要

求办理夜间施工许可证。

4.9地下室结构验收

【完成时间】地下室结构包括后浇带施工完成、模板拆除并清

理完成、地下室各构件破养护达到28天龄期后，

在地下室装修及安装前进行

【落实部门】项目部一一负责组织地下室结构验收

主包单位一一负责现场条件具备及相关资料准备

【协作部门】质监站/设计院设计部/发管部/监理部一一参加验

收会议

【留意事项】

①结构验收时应供应地下室各部位钢筋包括接头材料检验报

告、破强度检验报告、分项工程验收记录等资料。

②地下室结构验收前应对地下室结构构件接受回弹方式检验

碎强度，详细检验方式详见有关检验规程。

③地下室结构验收时应达到的现场条件：地下室结构包括后浇

带全部施工完成、模板拆除并清理完成、地下室各构件破养

护达到28天龄期并出具有碎强度正式检验报告，并按检验

规程选取相应数量的构件部位经回弹检验合格后，在地下室

装修及安装前进行地下室结构验收。

④监理及主包单位应分别提交地下室结构分部工程监理总结

及施工总结。

4.10地下室防水

【完成时间】侧墙防水一一地下室结构完成并养护14天后、侧

墙锣杆洞及裂缝修补完成后

顶板防水一一地下室结构完成并养护14天后、顶

板裂缝修补完成并经试水合格后且在顶板材料清

理完成后。为避开影响主体施工进度，通常在主

体结构挑架形成后或主体拆除外架后

【落实部门】项目部一一负责协调主包单位在规定的时间内提

交合适的工作面

【协作部门】设计部一一负责在招标前确定防水做法

合约部一一负责按项目发展进度要求的时间节点

完成防水招标

【留意事项】

①地下室侧墙防水施工前应检验侧墙结构是否破缺陷或裂缝，

如存在则应进行专项处理后方可进行防水施工；地下室顶板

防水施工前也应检验顶板结构是否破缺陷或裂缝，如存在则

应进行专项处理后并经过蓄50mm深水、24小时无渗漏方可

进行防水施工。

②地下室防水施工应确保接头处特殊是侧墙及顶板结合部位

需有效搭接以形成防水封闭体系。

4.11地下室土方回填

【完成时间】基坑边回填一一地下室侧墙防水完成并阅历收合

格及侧墙防水爱惜层完成后

地下室顶板回填一一地下室顶板防水完成并阅历

收合格及顶板防水爱惜层完成后

【落实部门】项目部一一负责在土方招标前确定回填土源及施

工中协调工作面

【协作部门】合约部一一负责按要求的时间节点完成土方回填

招标

【留意事项】

①应检验土质确保满意回填要求，不得含有石块、有机杂质等,

回填过程中应支配工程师旁站，确保不破坏防水层并分层夯

实。

②在地下室后浇带尚未达到浇注时间、如需提前将基坑边土方

回填到位以扩大施工场地，可实行在基坑外侧后浇带两侧先

砌砖墙的方式临时隔断，将后浇带以外的基坑边土方提前回

填到位。

4.12地下室粗装修

【完成时间】地下室结构验收完成且地下室内部工作面具备后

【留意事项】

①一般可按墙体砌筑一墙体抹灰一门窗安装一抹灰收口一天

棚清理一天棚及墙体腻子一天棚及墙体涂料一地下室地坪

的施工依次进行施工。为爱惜地坪免受破坏，地下室设备房

以外的公共车库地坪可支配在地下室设备管道安装完成后

施工。

②为保证设备安装进度，应尽可能提前完成设备房粗装修，以

便尽早为设备安装单位供应工作面。

4.13地下室设备安装

【完成时间】地下室设备房装修完成后

【落实部门】各安装单位，包括主包水电、消防、人防等施工

单位

【协作部门】合约部一一负责在现场具备设备安装条件前完成

相关分判（且需考虑设备供货周期）

【留意事项】

①变配电房、水泵房、发电机房不宜放在地下室内较低的位置,

室内地面标高应比室外车库地面标高提高30〜50CM。当配电

室靠近地下室外墙时，如地下室外墙电缆预留洞未封堵好时

雨水简洁沿着电缆及桥架倒灌入配电柜，故配电屏柜的电缆

出线应尽量接受下出式；配电室应考虑增设积水坑或排水管

以免电缆沟内积水。

②为节约用电及经济运行，水泵房内的生活水泵应接受变频供

水装置，生活水泵应接受不易生锈污染的不锈钢钢芯水泵，

保证清洁卫生和稳定运行。因立式水泵占地少、噪音及振动

小，故大功率的消防泵、喷淋泵应尽量接受立式泵；水泵房

的排水要考虑设置潜污泵排水，排水基坑设置水位自动限制

及报警装置。

③在分期开发的项目中，一般地下室配电房、水泵房、电信机

房、消防限制中心等设备房为整个小区共用，故须要依据小

区分期开发及竣工入伙的时间支配来预先支配地下室共用

设备房的施工进度。

4.14地下室管线安装

【完成时间】地下室墙面及顶棚装修完成后

【落实部门】各安装单位，包括主包水电、消防、人防等施工

单位

【留意事项】

①地下室管线主要包括防排烟风管、消防管、喷淋管、给排水

管、电缆桥架等，各种管线在地下室天花板下犬牙交织，故

管线布置应走向合理、横平竖直、合理分层、总体观感美观。

起先施工前，首先在图上合理布置走向，避开不必要的转弯

及交叉，对各种管道、桥架的安装标高进行排布（底标高及

顶标高都需进行排布）一般应以大面积等高的梁底为起点，

在个别较低的大梁处再局部调整。在可能行车位置应尽可能

提高管道标高以保证净空；如管道不能满意净空高度的要

求，还需在结构设计中考虑管道穿梁、扁风管等技术措施。

在各种管线交叉的位置应遵循风管优先、消防管次之、给水

管再次、桥架最终的原则进行翻弯避让。水平走向应参考周

边形态调整以获得最佳视觉效果。施工时还要视现场状况刚

好走向、标高进行微调。在施工过程中，多种管线可同支架

敷设，管道支架要埋设平正坚实。

②应留意人防门及结构、水电的关系，避开相碰，尤其留意人

防门及防火卷帘门轴及风管的碰撞，使人防门打不开。DN100

以上管道不应穿越人防顶板，如必需穿越时，应在穿越处做

变径处理。压力管道穿人防墙及顶板要装闸阀，闸阀及墙、

板的距离不大于30CMo

③地下室车道坡道出入口应设置两条排水沟，坡顶排水沟应干

脆排向室外的雨水井，坡底排水沟应排向集水坑。地下室应

周边做排水沟，引至集水坑。集水坑的排水泵应进行分水位

限制、自动化监控处理（主要是泵房和消防电梯的排水泵）,

将信号引至限制室。

④风管穿楼板、墙体处风管壁厚必需大于等于L6mm,或者预

留套管安装后用阻燃材料填实。风管截面积较大时，风管内

壁需设加强钢筋。风管宽度大于1.2米时，下方中间需设喷

淋。

⑤留意防火门的等级及设备房功能的匹配。由于成本限制，地

下室层高一般较低，要求通风管道、电气桥架沿梁底安装，

主要通道处的风管断面可依据现场状况压扁安装，以保证净

空。最简洁出问题的是喷淋管，应留意喷头安装高度、梁的

高度及喷头及梁的水平距离三者之间的关系。

4.15上部主体结构施工

【完成时间】基础或地下室施工完成，上部施工具备工作面后

【留意事项】

①为有效限制柱、墙偏位，首层拆模后应对柱、墙位进行复核,

并依据复核结果在以上各层施工中予以逐步订正。

②对首层墙柱及二层梁板，验收时除检查常规项目外，还应重

点检查是否运用全新模板，墙柱垂直度检查，应特殊留意地

下室柱顶钢筋锚固长度是否足够。

③对转换层，验收时除检查常规项目外，还应重点检查模板支

撑系统稳定性是否坚实，梁柱接头钢筋密集处浇碎措施是否

考虑，应特殊留意框支柱及框支梁钢筋锚固长度是否足够，

爱惜层抗裂钢丝网有无设置。

④对第一个标准层，验收时除检查常规项目外，还应重点检查

功能性（标高关系，烟道、卫生间排气扇洞、排污管洞等预

留预埋）。

⑤对顶层墙柱及屋面梁板，验收时除检查常规项目外，还应重

点检查模板支撑系统稳定性是否坚实（特殊是高支模斜屋

面），应特殊留意顶层锚固长度是否足够，如为大坡度斜屋

面还应有确保世浇注密实及到位的措施。

⑥为避开碎面层出现锈点，我司要求楼板钢筋马蹬必需加套塑

料管，垫块运用PVC垫块，其间距需符合规范要求。

4.16上部主体结构验收

【完成时间】上部主体结构施工完成、模板拆除并清理完成、

上部主体结构各构件碎养护达到28天龄期后，在

上部主体结构装修及安装前进行

【落实部门】项目部一一负责组织上部主体结构验收

主包单位一一负责现场条件具备及相关资料准备

【协作部门】质监站/设计院设计部/发管部/监理部一一参加验

收会议

【留意事项】

①结构验收时应供应上部主体结构各楼层部位钢筋包括接头

材料检验报告、破强度检验报告、分项工程验收记录等资料。

②上部主体结构验收前应对各楼层结构构件接受回弹方式检

验破强度，详细检验方式详见有关检验规程。

③上部主体结构验收时应达到的现场条件：上部主体结构全部

施工完成、各楼层模板拆除并清理完成、各楼层主体结构构

件砂养护达到28天龄期并出具有碎强度正式检验报告，并

按检验规程选取相应数量的构件部位经回弹检验合格后，在

上部主体装修及安装前进行主体结构验收。

④监理及主包单位应分别提交上部主体结构分部工程监理总

结及施工总结。

4.17上部主体墙体砌筑

【完成时间】各楼层碎达到强度依次拆模并清理完成后

【协作部门】设计部/发管部一一在大面积砌筑前确认砌筑样板

【留意事项】

①在第一个标准层拆模后，在大面积砌筑施工起从前，应立刻

对每种户型各选取一套作砌筑样板，砌筑样板施工完成后组

织公司设计部/发管部各专业设计师、项目部各专业工程师

一起验收。设计部/发管部主要验收功能性问题，通过对实

物进行检查确定室内墙体定位有无调整，空间交接部位、露

坎处如何进行设计修改或补充；项目部主要验收砌筑质量，

确定砌筑过程中存在哪些质量问题需改正。砌筑样板经确认

后，方可大面积施工，从而最大限度地避开今后大面积返工。

②有时因前期工作耽搁，砌筑未刚好跟进主体结构拆模进度，

为最大限度削减前期工期延误，可实行从顶层楼层向以下楼

层依次砌筑的依次进行。

③墙体砌筑留设门窗洞口时.，考虑到今后抹灰厚度影响，实际

留设洞口的尺寸按设计尺寸加两边的抹灰厚度来限制。对于

室内过道，墙体砌筑时过道宽度也应按设计宽度加两边的抹

灰厚度来限制。

④墙体砌筑时应灰缝饱满，在外墙一侧还必需勾缝密实，以确

保墙体本身有确定的防渗漏作用。

4.18上部主体墙体抹灰

【完成时间】墙体内抹灰在所在楼层墙体砌筑完成并歇墙15天

后随墙体砌筑依次进行，墙体外抹灰在最顶层墙

体砌筑完成并歇墙15天后由上往下依次进行。

【协作部门】设计部/发管部一一在大面积砌筑前确认砌筑样板

【留意事项】

①在室内大面积抹灰之前，提前对各种户型各选取一套作抹灰

样板，要求样板室内抹灰全部完成，开关线盒及空调模型全

部安装到位，完成后组织公司设计部/发管部各专业设计师、

项目部各专业工程师一起验收。设计部/发管部主要验收功

能性问题，通过对实物进行检查确定室内开关线盒是否合

理，是否以及如何进行设计修改或补充；项目部主要验收室

内抹灰质量，确定室内抹灰过程中存在哪些质量问题需改

正。抹灰样板经确认后，方可大面积施工，从而最大限度地

避开今后大面积返工。

②对面层为贴砖的外墙，外墙抹灰时应特殊留意墙体转角部

位、门窗洞口边尽可能为整砖，因此可能需依据整破要求适

当调整部分部位抹灰厚度。

③墙面抹灰遇门窗洞口时，洞口周边应各预留100宽不抹灰，

待门窗框安装、框边塞缝及防水施工完成后再进行抹灰收

□o

④抹灰砂浆必需运用机制砂浆并集中搅拌，以便限制砂浆质

量。

⑤外墙抹灰的一般工艺为：锣杆洞封堵等基层处理一甩浆并养

护一挂通线定灰饼一一遍底灰并养护一一遍面灰并养护。在

外墙抹灰起从前，甚至是在主体结构拆模后，应立刻凿除锣

杆洞并用高标号水泥砂浆分两次封堵。

4.19上部主体外门窗安装

【完成时间】墙体砌筑完成并形成门窗洞口、主包单位供应“三

线”后

【协作部门】设计部/发管部一一负责在招标前供应门窗二次设

计图

合约部一一负责在施工前完成门窗施工单位招投

标

主包单位一一供应“三线”

【留意事项】

①门窗单位进场前需按要求进行进场交底、“三性”试验、门

窗图纸会审、门窗材料样板确认、门窗加工样板确认等手续。

②门窗加工前应进行门窗洞口尺寸复核，一方面可能提前发觉

尺寸存在问题的洞口以便刚好整改，另一方面对在误差范围

内的门窗洞口加工门窗时应按实测洞口尺寸进行加工。

③门窗正式安装前应先安装一樟具有典型意义的完整的门窗

安装样板报我司确认，要求窗边塞缝、防水、土建收口及面

层均做到位，我司主要检验安装效果及质量是否满意要求，

经确认后方可大面积安装。

④门窗框安装一般是在墙体砌筑完成并形成门窗洞口、主包单

位供应“三线”后进行，其后依次进行框边塞缝、框边防水

及门窗边土建抹灰收口施工。框边塞缝宽度一般应为20〜

30mm,用干硬性砂浆分两次塞缝。第一次将框边固定木楔以

外100范围外的缝边塞满，待砂浆强度上来后，轻轻剔出木

楔并将其余部分缝边用干硬性砂浆塞满。框边塞缝完成并养

护三天后，应做框边防水。做框边防水前，应将浮浆及灰尘

清干净并将防水层及基层粘贴坚实。框边防水完成后，可进

行框边抹灰收口，一般由土建单位完成，应留意限制抹灰厚

度，既不能太薄露出防水层或塞缝砂浆，又不能太厚压主扣

条或影响开启扇正常开启；同时还应留意抹灰收口的坡度方

向是否有利于刚好排水，坡度是否合适。

⑤门窗扇及玻璃安装时间及主包施工关系不大，只要能保证在

土建拆外架前完成就可以了。为门窗玻璃成品爱惜起见，门

窗玻璃安装时间可适当延后，在主包单位拆除外架前完成即

可。

⑥门窗五金配件安装及调试可支配在入户门门扇及门锁安装

前后即可