税法课件-土地增值税

土地增值税土地增值税学习目标学习目标知识目标1.掌握土地增值税的纳税人、征税范围、计税依据及税额的计算。2.熟悉土地增值税的税收优惠及征收管理办法。

技能目标1.能学会土地增值税应纳税额的计算。2.能填制土地增值税的纳税申报表，能及时缴纳土地增值税的税款。土地增值税土地增值税任务二土地增值税税款的计算任务一认知土地增值税任务三土地增值税纳税申报土地增值税土地增值税案例引导一家房地产开发企业有可供销售的10000平方米同档次的商品房两栋，均属于普通商品房：甲栋每平方米售价是1000元（不含装修费70元）转让收入是1000万元，它的扣除项目金额是835万元，增值额是165万元。乙栋每平方米售价是1070元（含装修费70元）转让收入是1070万元，它的扣除项目金额是838万元，增值额是232万元。思考：分别计算土地增值税应纳税额；并分析应采取的销售方式。任务一认知土地增值税任务一认知土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。一、土地增值税纳税义务人土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人。任务一认知土地增值税任务一认知土地增值税二、土地增值税征税范围(一)基本征税范围1.转让国有土地使用权2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让地上的建筑物，是指建于地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。3.存量房地产的买卖(二)特殊征税范围任务一认知土地增值税任务一认知土地增值税三、土地增值税税率土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。具体如表8-2:任务二土地增值税税款的计算任务二土地增值税税款的计算一、应税收入的确定纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。（一）货币收入（二）实物收入（三）其他收入任务二土地增值税税款的计算任务二土地增值税税款的计算二、扣除项目的确定1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.其他扣除项目6.旧房及建筑物的评估价格任务二土地增值税税款的计算任务二土地增值税税款的计算三、增值额的确定计算公式为:增值额＝应税收入－扣除项目纳税人有下列情形之一的按照房地产评估价格计算征收:1.隐瞒、虚报房地产成交价格的2.提供扣除项目金额不实的。3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。任务二土地增值税税款的计算任务二土地增值税税款的计算【例8--1】某国有企业2017年11月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2017年12月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%。要求：计算该企业在缴纳土地增值税时的增值额（增值税为100万元，不考虑地方教育附加）。解析：评估价格=12000x70%=8400（万元）税金=100x（7%+3%）+10000x0.05%=15（万元）增值额=10000-8400-15=1585（万元）任务二土地增值税税款的计算任务二土地增值税税款的计算四、应纳税额的计算土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税应纳税额的计算公式为:应纳税额＝Σ(每级距的增值额×适用税率)任务二土地增值税税款的计算任务二土地增值税税款的计算土地增值税应纳税额的具体计算步骤如下：1.计算转让房地产取得的收入。2.计算扣除项目金额。3.计算增值额。4.计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率。5.计算应纳税额。任务二土地增值税税款的计算任务二土地增值税税款的计算【例8-2】某房地产开发公司转让商品房一栋，取得收入总额为1000万元，应扣除的购买土地金额、开发成本金额、开发费用金额、相关税金、其他扣除金额合计400万元，请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。解析：(1)计算增值额:1000－400＝600(万元)(2)计算增值额与扣除项目金额的比例:600÷400×100%＝150%(3)应缴纳土地增值税:600×50%－400×15%＝240(万元)任务二土地增值税税款的计算任务二土地增值税税款的计算五、税收优惠1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅和其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。3.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。4.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源的且增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税。5.自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。任务三土地增值税纳税申报任务三土地增值税纳税申报一、纳税义务发生时间1.已签订房地产转让合同，原房产因种种原因迟迟未能过户，后因有关问题解决后再办理房产转移登记，土地增值税纳税义务发生时间以签订房地产转让合同时间为准。2.法院在进行民事判决、民事裁定、民事调解过程中，判决或裁定房地产所有权转移，土地增值税纳税义务发生时间以判决书、裁定书、民事调解书确定的权属转移时间为准。3.依法设立的仲裁机构裁决房地产权属转移，土地增值税纳税义务发生时间以仲裁书明确的权属转移时间为准。任务三土地增值税纳税申报任务三土地增值税纳税申报二、纳税期限纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。任务三土地增值税纳税申报任务三土地增值税纳税申报三、纳税地点1.纳税人是法人的，当转让的房地产坐落地与机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。2.纳税人是自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在住所所在地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。任务三土地增值税纳税申报任务三土地增值税纳税申报四、土地增值税纳