2023年冷库租赁市场分析报告（链库出品）

2023年冷库租赁市场分析报告国家部委冷链仓储政策统计《“十四五”冷链物流发展规划》印发已过去两年，“十四五”时间年末盘点今年各大部委公布的提及冷链的物流、农产品、经济发86420国家部委重点冷链仓储政策-金融补贴类国家部委重点冷链仓储政策-金融补贴类由国家发展和改革委员会发布为贯彻落实党中央、国务院决策部署，规范城乡冷链和国家物流枢纽建设中央预算内投资专项管理，提高中央预算内投资使用效率，更好发挥投资引导带动作用，根据《政府投资条例》和中央预算内投资管理相关规定，2023年12月22日，国家发展和改革委员会对《城乡冷链和国家物流枢纽建设中央预算内投资专项管理办法》进行了修订，明确了支持范围、申报条件及工作要求。>由财政部、税务总局联合制发为落实国务院常务会议决定，促进物流业健康发展，2023年3月26日，财政部、税务总局联合制发了《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的公告》（2023年第5号）规定“自2023年1月1日起至2027年12月31日止，对物流企业自有(包括自用和出租)或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税”。国家部委重点冷链仓储政策-金融补贴类国家部委重点冷链仓储政策-金融补贴类>由国务院办公厅发布为推动我国普惠金融发展、金融服务覆盖率，2023年10月11日，国务院发布了《国务院关于推进普惠金融高质量发展的实施意见》。>由人民银行、交通运输部、银保监会联合发布2023年2月13日，人民银行、交通运输部、银保监会联合印发《关于进一步做好交通物流领域金融支持与服务的通知》，助力交通物流业高质量发展和交通强国建设。《通知》强调，做好交通物流领域金融支持与服务，推动交通物流提档升级，帮助市场主体健康发展，是践行金融工作的政治性、人民性的重要体现。金融部门要用好用足各项政策工具，加大金融支持力度，助力国民经济循环畅通、产业链供应链稳定，促进交通物流与经济社会协调可持续发展。>超15个省份政府涉及发布（不完全统计）随着预制菜首次写进中央一号文件，各地政府纷纷发力，通过政策支持、资金补贴的方式支持当地预制菜产业发展！国家部委重点冷链仓储政策-产业规划类国家部委重点冷链仓储政策-产业规划类由中共中央国务院办公厅发布2024年2月3日，《中共中央国务院关于学习运用“千村示范、万村整治”工程经验有力有效推进乡村全面振兴的意见》（即2024年中央一号文件）正式发布。其中提到，优化农产品冷链物流体系建设，加快建设骨干冷链物流基地，布局建设县域产地公共冷链物流设施。由中央财办等九部门联合发布2023年8月14日中央财办等九部门联合印发了《中央财办等部门关于推动农村流通高质量发展的指导意见》，提出了加强农产品仓储保鲜冷链设施建设、加快补齐县乡村物流设施短板、合理优化商贸流通设施布局、推动城乡流通深度融合、强化农村流通数字赋能、培育农村流通龙头企业、完善农村流通标准体系、加强农村流通领域市场监管等重点任务，明确完善相关财税金融支持政策和强化土地、人才支持，并要求把农村现代流通体系建设作为五级书记抓乡村振兴的重要内容，加强组织实施。国家部委重点冷链仓储政策-产业规划类由国家发展和改革委员会发布2023年6月，国家发展改革委发布2023年国家骨干冷链物流基地建设名单，25个国家骨干冷链物流基地分别位于：天津滨海新区东疆综合保税区、河北秦皇岛、内蒙古通辽、黑龙江齐齐哈尔、江苏南京、浙江台州、安徽宿州及阜阳、江西南昌、山东烟台及潍坊、河南新乡及漯河、湖北襄阳、湖南衡阳及永州、广东湛江、广西防城港、重庆巴南、四川绵阳、陕西西安、甘肃张掖、新疆阿克苏及喀什、兵团阿拉尔。>由农业农村部、国家发展和改革委员会等部门联合发布2023年6月，农业农村部联合国家发展改革委等部门制定印发《全国现代设施农业建设规划（2023—2030年）》，这是我国出台的第一部现代设施农业建设规划，对促进设施农业现代化具有重要指导意义。规划中提到要建设以仓储保鲜和烘干为主的现代物流设施，强化设施农业产业链的配套建设,重点提升粮食产地烘干能力,完善产地仓储保鲜冷链物流设施,有效减少粮食和“菜篮子”产品的产后损失和流通环节浪费,为构建双循环新格局提供有力支撑。国家部委重点冷链仓储政策-产业规划类国家部委重点冷链仓储政策-产业规划类由农业农村部办公厅发布2023年7月11日，农业农村部办公厅对外发布《关于继续做好农产品产地冷藏保鲜设施建设工作的通知》，明确完善产地冷藏保鲜设施网络，围绕重点镇和中心村，支持相关主体根据产业发展实际需要，合理建设通风贮藏库、机械冷库、气调贮藏库、预冷及配套设施设备等产地冷藏保鲜设施和商品化处理设施设备，不断提升设施综合利用效率。>由国家发展和改革委员会、自然资源部联合发布2023年7月，国家发展改革委、自然资源部联合印发《关于做好第四批示范物流园区工作的通知》，确定第四批22家示范物流园区名单。相关园区主要分布在城市群和都市圈范围，适应国家重大发展战略需要，基础设施先进、服务功能完善、运营效率显著、社会贡献突出，为全国物流园区建设树立了标杆，发挥了示范带动作用，以点带面提升了全国物流园区规划、建设、运营、管理和服务水平，有力推动“通道+枢纽+网络”的现代物流运行体系加快形成。国家部委重点冷链仓储政策-标准规范类国家部委重点冷链仓储政策-标准规范类由国家发展和改革委员会、市场监管总局联合发布2023年3月8日，国家发展改革委、市场监管总局发布了《关于进一步加强节能标准更新升级和应用实施》的通知，其中要求持续推进节能标准更新升级和应用实施，支撑重点领域和行业节能降碳改造，加快节能降碳先进技术研发和推广应用，坚决遏制高耗能、高排放、低水平项目盲目发展。>由农业农村部、国家标准化管理委员会、住房和城乡建设部联合发布2023年8月15日，农业农村部、国家标准化管理委员会、住房和城乡建设部联合印发了《乡村振兴标准化行动方案》要求到2025年，农业高质量发展标准体系基本建立。制修订农业领域国家和行业标准1000项，与国际标准一致性程度显著提升，构建现代农业全产业链标准体系30个。乡村建设标准体系初步形成。国家部委重点冷链仓储政策-信息化、数字化引导类国家部委重点冷链仓储政策-信息化、数字化引导类由中共中央、国务院办公厅发布中共中央、国务院2023年2月印发《质量强国建设纲要》提出，建设质量强国是推动高质量发展、促进我国经济由大向强转变的重要举措。其中提出要加快产品质量提档升级，加强农产品食品药品冷链物流设施建设，完善信息化追溯体系，实现重点类别产品全过程可追溯。提高现代物流、生产控制、信息数据等服务能力，增强产业链集成优势。由中央网信办、农业农村部、国家发展和改革委员会等联合发布2023年4月，发布《2023年数字乡村发展工作要点》，续推动农村基础设施优化升级，支持农产品供应链体系建设，实施农产品仓储保鲜冷链物流设施建设工程，加快推进冷链物流数字化改造升级。由中共中央、国务院办公厅发布冷链物流数字化改造升级。2023中央一号文件，2月13日，《中共中央国务院关于做好2023年全面推进乡村振兴重点工作的意见》发布，培育乡村新产业新业态。深入实施“数商兴农”和“互联网兴重点工作的意见》发布，培育乡村新产业新业态。深入实施“数商兴农”和“互联2023年链库平台全国冷库求租面积约280.9万平方米，同比2022年冷库求租需求总量增长5.76%，冷库市场行业需求增商户用仓需求中，货量小、零仓托管及配送需求的情况明显增加，促使库方从单一仓储服务模式向仓储、干线运输、城华北、华东、华南等地区的一二线及沿海发达地区和城市，四川、河南等中西部核心城市圈仍是冷链仓储需求的主力，但江西、河南、湖北、广西等省市新增冷库体量同样可观，2023年全国冷库求租分布图3.85%8.07%13.59%.304%.304%0.24%54.13%17.08%各区域冷库求租面积分布不同需求方冷库求租面积占比政策强力支持、资金大举进入和电商、预制菜等热点！）但随着有关部门对冷库市场监督力度加大、冷链供应标的冷库也面临停工停产、改造整顿甚至拆除。冷库2023年全国冷库出租分布图2023年经营性冷库出租情况分析链库大数据中心-全国七大地区冷库出租面积（单位：㎡）40000000华中地区华北地区华东地区华南地区西北地区东北地区西南地区2023年全国冷库求租分布图2023年全国冷库出租分布图2023年全国冷库求租分布图2023年冷库供需对比：1、整体呈现供应略微大于需求现象，部分区域需求高于供应；2、传统冷冻仓储功能为主的冷库市场竞争激烈，而为城市配送、电商服务的高标多温仓更受市场青睐，成为新建冷库的项目的主流选择。3、冷库资源与需求量仍呈现出东部（沿海）地区较为集中态势，冷库供需空间分布不均等问题仍然存在；4、冷库求租需求仍然集中在消费端，但逐步向产地端延伸，随着产地端冷链基础设施逐步完善，冷链市场下沉成为必然趋势。2023年经营性冷库出租情况分析如重庆、天津、南昌、武汉等地区冷库空置率30%23年主要城市冷库仓储价格行情参考423年主要城市冷库仓储价格行情参考4210注：图中仓储价格含电2023年部分地区冷库仓储价格变动分析另冷库需求因区位、周边基础设施、产业集聚呈现较明显上海市嘉定区一冷藏公司仓库发生火灾。货物损失总值2023/3/27河北省沧州市沧县崔尔庄镇东村一废弃冷库在拆除过程中发生火灾。伤亡11人2023/3/27河北省沧州市沧县崔尔庄镇东村一废弃冷库在拆除过程中发生火灾。伤亡11人违法电焊施工引燃违规存放的拉丝调制漆引发火灾并迅速蔓延。2023/4/17浙江金华武义县废弃冷库在拆根据现场逃生人员猜想可能是冷库里残留的一些制冷剂导致了2023/7/7河南信阳市罗山县一冷库发生爆炸2023/7/7河南信阳市罗山县一冷库发生爆炸2023/12/4秦皇岛市北戴河新区枣园村一冷库发生火情。起火物为冷库内冷冻产品包装纸箱等可燃物。由于线路老化起火。2023/12/4北京丰台区存放蔬菜肉类的冷库起火。常见冷库事故原因以上冷库事故大部分是废弃冷库拆除、冷库杂如何避免同类型事件的上演？五、冷库的建设施工必须符合《建规》、《冷规2023冷链供应链发展浅析近年来，在政府政策支持及下游行业不断发展的背景下，中国冷链物流需求总量不断扩大。专家分析预测， 02018年2019年202018-2023年中国冷链物流市场需求量预测趋势图从细分产品需求来看，蔬菜冷链物流需求总量占比27.8%；水果冷链物流需求占比23.5%；肉类冷链物流需求总量占比19.6%；水产品冷链物流需求总量占比16.4%；乳制品冷链物流需求总量占比7.1%；速冻食品冷链物中国冷链物流需求市场占比冷链供应链发展趋势预测l协同化——供应链管理面临多维目标，供应链的协同将变得日趋重要。通过供应链内外部系统的有机协同来创造新价值和新优势，成为冷链供冷链供应链发展趋势预测l数字化——数字化在冷链供应链路中扮演着至关重要的“纽带”角色。冷链冷链大事《质量强国建设纲要》为发展智慧物流、供应链物流，为仓储配送行业发展指明方向和供应链物流、提高现代物流服务能力、增强产业链集成优势等重点任务。《纲要》围绕增强质量发展创新动能、树立质量发展绿色导向、强化基础设施质量、提升全面质量管理水平和服务专业化水平、提升服务质量效率等方面，进一步强调以互联网和供应链思维提升现代化能力的核心，对仓配行业推动实现高质量发调以互联网和供应链思维提升现代化能力的核心，对仓配行业推动实现高质量发“数智大模型”投入应用，为仓配发展带来变革2023年，多家企业相继发布物流领域“大模型”，菜鸟供应链“天机π”通过菜鸟算法+基于大模型生成的AI辅助决策；“京东物流超脑”在交互、分析、决策上进行3D仓储布局；福佑卡车与腾讯合作的端到端OCR智能识别大模型，在仓配领域的应用，彻底改变了人工“经验”决策方式，用数智化手段促进物流网络数实融合、推动仓配业务重塑，为仓配全链路运营效率、降低成本、提升服务体冷冷链大事各级政府部门加大低碳发展力度，仓配绿色化成为行业大势2023年，国家部委、地方政府部门相继发布碳达峰、碳排放、碳作方案20余项，绿色化已成为仓配企业高质量发展的重要内容。行业协会评价的绿色仓库已达5000万平方米；数十个光伏发电、绿色电力仓库投电商平台正在经历组织变革的震荡期阿里、京东大变革：换帅、下沉、转风向。面对市场供需变化，无论是零售，还是物流，抑或是供应链都开始围绕抢夺消费者心智努力。是否有成效是物流，抑或是供应链都开始围绕抢夺消费者心智努力。是否有成效，还有待冷冷链大事新能源货车、绿色快递包装、CCER规则、碳计算器等助推物流绿色低碳加速随着国内推进碳达峰碳中和，加上海外上市对于ESG披露要求不断增高，冷链行业实践绿色、低碳的路径逐渐丰富，企业理应认识到绿色低碳正在成为企业参与冷链产业迎来无人化，粤十机器人发布全球首款冷库无人FLT随着人工智能、大数据、物联网等新一代技术的不断发展，“无人化”将会成为冷前海粤十旗下粤十机器人自主研发的专用于冷库作业场景的人工智能机器人叉车——冷库无人FLT（企鹅1号）已经在深圳港落地投入使用。结合母公司前海粤十为深圳港量身打造的智慧冷链园区数字孪生平台，助力深圳港打造无人化、智能化港口冷冷链大事国家骨干冷链物流基地增至66个冷链发展进入快车道2023年6月，国家发改委印发《关于做好2023年国家骨干冷链物流基地建设工作的通知》，发布新一批25个国家骨干冷链物流基地建设名单。截至年末，国家骨干冷链物流基地已达66个，国家发展改革委发布的国家物流枢纽建设名单已达几年随着生鲜电商、果蔬宅配经济发展，以及政策对快递下乡、农产品上行的扶冷链供应链服务领域，数字化与科技型企业获得了资本的高度关注2023年7月，以人工智能为核心的冷链供应链管理方案服务商前海粤十获得了中粮资本领投的6.2亿元B轮融资。7月，冷冻食品智能供应链公司鲜品冻源获得了数百万天使轮融资。8月，物流机器人及智能供应链公司速锐智能获得A轮融资。近几年冷链供应链体系及建设当中，人力成本高、管理成本高、信息传递效率低等问题一92023年一号文件：提及冷链物流19次！92023年一号文件：提及冷链物流19次！的中央一号文件。文件多次提到“冷链物流”，明确提出加快粮食烘干、农产品产地冷藏、冷链物流设施建设。支持建设产地冷链集配中心。统筹疫情防控和农以开拓者之名，链库乘风破浪的2023覆盖全国93%的冷库资源。平台现有注册用户已超25万，日活跃用户达1000+。累冷链大事2024冷库行业发展趋势分析随着菜鸟、京东、中通、顺丰等行业巨头不断拓展其冷链服务能力，结合本身快递业基础，为生鲜直播带货的客户送达体验提供了有力支持，结合直播带货的火热，线上ToC生鲜与冷冻食品消费快速增长，对应的在发货端可以提供电商一件代发服务专业冷链仓储物流服电商仓出于对线下物流操作与线上平台高效对接的要求，以及在成本端对冷库资产的空间利用率和作业效率的u一方面：数字化管理系统、智能终端等物流科技在电商服务端不断加强应用u一方面：适用于生鲜电商场景的新型仓储布局形态逐步清晰生鲜与冷冻食品零售商业务形态趋同的同时各自的特色与核心竞争优势也在逐步清晰，对应市场分层结构逐步稳定。可见行业正在完成发展模式的试错，从“抢地盘”向“有清晰方向的稳步推进”进行过渡，对应冷链仓u由于传统农批市场往往缺少冷链仓储与物流服务设施，或者设施老旧，加之城市扩容发展，导致农批市场u连锁餐饮、专业供应链管理公司、第三方物流、生鲜电商、直播带货等新兴业态正在给传统市场结构带来冲击，“新农批”场景下，市场运营商与入驻商家已不能仅是“房东与租客”的关系，加强客户粘性的方法，包括不限于对自身进行软硬件升级，提供冷链仓配一体化服务，代采、集采服务，以及一些上下游商u因此不管是改造还是新建，“新农批”的硬件设施水平都会更高，完备的、高质量的冷链相关仓储物流设施和现代化、数字化、网络化的服务能力成为了市场方保持竞争力的u部分二三线城市新增建设的冷链仓储物流设施，由于当地的居民消费水平和市场发展程度尚不足以支撑对“预制菜”是近一两年来冷链行业热度最高的话题之一，争议与支持声都很大，但发展趋u“预制菜”涵盖内容丰富，与之相关的话题包括食品加工产业、冷链仓储与物流、地方特色菜、烹饪保鲜与包装工艺、连锁餐饮与网红爆款，以及乡村振兴，地方特色农产品输出等等，可以说是现代食品加工与流通业集之大成。而中国餐饮文化博大精深，美食成千上万，地方特色菜系百花齐放，因此各地都有发展u但必须注意到的是，预制菜与传统食品加工有极大的不同，作为连锁餐饮和都市快节奏生活的产物，对生产技术、标准以及与之相关服务体系