金盆纱厂棚户区改造项目可行性研究-正稿

大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目可行性研究报告PAGEPAGE88湖南城市学院规划建筑设计研究院大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目可行性研究报告湖南城市学院规划建筑设计研究院大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目可行性研究报告主编单位：湖南城市学院规划建筑设计研究院证书编号：工咨乙12220070047发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会法定代表人：谭献良高级工程师主管副院长：吕贤军高级工程师技术负责人：晏永玲高级工程师注册咨询师项目负责人：成彦惠高级工程师注册咨询师主要参与人员：李志学谢疆文强徐军蒋刚李胜目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 11.1项目概况 11.2项目背景 21.3可行性研究范围 41.4项目编制依据 51.5主要技术经济指标 61.6研究结论与建议 7第二章项目建设的必要性和意义 82.1大通湖区金盆纱厂概括 82.2大通湖区金盆纱厂棚户区现状及特点 92.3项目建设的必要性 112.4项目建设SWOT分析 152.5棚户区改造方案 17第三章需求分析与建设规模 193.1本项目改造范围 233.2项目需求分析 193.3项目建设规模 25第四章项目选址 234.1选址基本要求 234.2选址原则 244.3场址位置 254.4场址适宜性分析 254.5场地建设 26第五章项目建设条件 275.1政策优势 275.2自然条件 275.3水、电、通讯等配套公共设施条件 295.4征地拆迁条件 295.5技术条件 30第六章工程建设方案 316.1设计指导思想 316.2规划、建筑设计 316.3结构设计 356.4给排水、暖通设计 376.5电气设计 416.6消防设计 45第七章节能节水措施 477.1设计依据 477.2节能措施 47第八章职业安全卫生与消防 508.1职业安全卫生 508.2消防设计 51第九章投资估算与资金筹措 539.1估算编制说明 539.2投资估算 549.3投资计划与资金筹措 559.4项目建设总体安排 56第十章项目管理与实施进度 5710.1项目管理 5710.2项目实施进度 6010.3项目建设管理 6010.4建设项目跟踪审计 6210.5项目财务管理 6610.6招投标管理 6610.7工程监督管理 68第十一章投资风险分析 6911.1风险因素识别 6911.2风险估计和风险评价 7011.3风险应对策略 71第十二章环境保护 7312.1场地环境描述 7312.2编制依据 7312.3污染源分析 7312.4环境保护方案 7612.5环境效益评价 79第十三章项目社会评价 8013.1社会效益 8013.2社会评价 8113.3社会评价结论 86第十四章可行性研究结论 8714.1研究结论 8714.2项目建议 88附表：大通湖区纱厂责任有限公司棚户区改造项目投资估算表（概算法）金盆纺纱厂棚户区改造地块规划设计要点附件：1、益阳市大通湖区管理委员会关于同意《金盆纺纱厂棚户区改造建设计划》的批复（大管［2010］9号）2、关于益阳市大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目环境影响的批复（大环字［2010］2号）3、建设项目选址意见书（选字第[01010021]号）4、建设用地规划许可证（地字第：[04010002]号）5、国有土地行政划拨决定书（大土划字[2010]第19号）6、建设工程规划许可证（建字第：[01010017]号）7、区财政建设资金承诺书（大计财函［2010］4号）8、建设单位建设资金承诺书9、房屋拆迁许可证（拆许字［2010］第8号）10、大通湖区规划建设交通局关于同意《金盆纺纱厂棚户区改造实施方案和年度拆迁计划》的批复11、项目及项目单位基本情况表12、项目单位组织机构人员编制表13、项目单位对所报内容和附属文件真实性负责的声明14、拆迁情况上门调查登记表15、棚户区照片附图：益阳市大通湖区金盆纱厂棚户区地块一规划用地红线图益阳市大通湖区金盆纱厂棚户区地块二规划用地红线图益阳市大通湖区金盆纱厂棚户区地块一改造总平面图益阳市大通湖区金盆纱厂棚户区地块二改造总平面图益阳市大通湖区金盆纱厂棚户区改造住房套形图第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目1.1.2项目建设单位湖南省益阳市大通湖区金盆纺纱厂留守处1.1.3建设地点大通湖区金盆镇1.1.4用地规模 总用地22243m2（合33.35亩），总建筑面积为37228㎡（地块1：建筑面积：30628㎡；地块2：建筑面积：5600㎡），居住总户数1.1.5项目建设目标新建棚户区改造住房37228㎡，公共服务用房1388m2，解决工矿企业职工住户512户。其中，就地新建棚户区安置小区27.53亩，解决住房432户；地块南面棚户改造安置小区扩地5.82亩，解决住房80户。使小区交通方便、职工来往便捷、配套设施齐全、基础设施完备、居住条件较好，1.1.6建设期项目建设期限：20月（2010年5月—2011年12月）1.1.7投资估算本项目工程总投资4738.45万元，费用构成如下：序号费用名称投资额百分比（%）估算说明1住宅工程3225.668.07%2小区配套基础设施797.5716.83%3工程建设其他费489.6410.33%4预备费225.644.77%5项目总投资4738.45100%1.1.8资金筹措资金来源三个方面：（1）区财政预算资金200万元；（2）棚户区居民自筹2903.04万元；（3）项目单位筹资611.41万元；（4）申请中央补贴资金1024万元。1.2项目背景1998年，国务院作出了《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》的决定，提出了要稳定推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度，要求加快住房建设步伐，停止住房实物分配方式，逐步实行住房分配货币化，发展住房金融，培育和规范住房交易市场，不断满足城镇居民日益增长的住房要求。2007年8月，国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，加快建立健全以廉租住房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。2007年11月，湖南省人民政府发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（湘政发〔2007〕30号）指出，住房问题是重要的民生问题，要积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难。要求加快廉租住房建设步伐，尽快增加一批廉租住房房源，继续调整住房结构稳定住房价格，促进房地产市场健康发展，要切实将解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责。坚持以人为本，执政为民。进一步健全廉租住房制度，改进廉租住房和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，多渠道增加廉租住房房源，逐步完善农民工等其他住房困难群体的住房条件，在政策上进一步明确了住房改革的方向。随着住房制度改革逐步深化和房地产市场快速发展，我国城镇住房建设规模不断扩大，多数家庭住房条件有了较大改善。特别是近几年，中央和地方政府加大保障性安居工程投入，在解决居民住房困难方面取得了初步成效。但部分低收入和中等偏下收入家庭特别是居住在棚户区的这类家庭住房仍然十分困难。目前，全国还有1000多万户家庭居住在各类棚户区。城市棚户区的房屋多数结构简陋，功能不全，年久失修，危房比例高，安全隐患大；供电、供水、排污、道路、供热等基础设施不完善，居住环境恶劣；建筑密度高，中低收入家庭集聚，缺乏市场开发价值。特别是国有工矿棚户区远离城区，困难企业集中，退休、下岗职工多，收入水平低，自我改造能力弱，要求政府支持改造的呼声强烈。这些棚户区难以通过市场开发和依靠企业实施改造，需由政府主导，给予一定的政策和资金支持。各地区、各有关部门贯彻落实中央决策部署，积极推进棚户区改造。前两年已开始进行了中央下放地方煤矿棚户区改造工作，2009年启动了国有林区、垦区棚户区改造。2009年12月24日，住建部等五部委联合印发了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》，把城市和全部国有工矿棚户区改造纳入保障性安居工程。按照文件的要求，到2012年要解决1540万户低收入家庭住房困难，这里面包括通过国有棚户区改造解决其中的低收入家庭住房困难问题，包括通过廉租住房和经济适用房建设解决一部分低收入家庭住房困难。这是一项顺民意、惠民生，有利于扩内需、促发展、调结构，一举多得的重大民生工程。“按照中央、湖南省、益阳市统一安排，大通湖区启动了国有企业及工矿棚户区改造工程改造工作，决定由大通湖区金盆纺纱厂留守处为项目单位，建设大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目。通过棚户区改造，进一步改善大通湖区金盆纺纱厂512户棚户区职工家庭的住房条件和生活环境，完善棚户区基础设施，提高住宅小区的综合承载能力，不断把改革发展的成果惠及到广大人民群众。2010年5月益阳市大通湖区金盆纺纱厂留守处委托我院编制《大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目可行性研究报告》。1.3可行性研究范围（1）项目建设意义及其必要性；（2）建设地点及建设条件；（3）建设规划和布局：（4）建设内容及实施计划；（5）环境保护与节能节水研究；（6）项目组织与运行管理；（7）投资估算及资金筹措；（8）效益分析与风险评估。1.4项目编制依据受大通湖区金盆纺纱厂留守处的委托，湖南城市学院规划建筑设计研究院承担了大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目可行性研究报告的编制工作。编制依据是：（1）大通湖区城镇开发整体规划；（2）投资项目可行性研究指南2004年3月中国电力出版社；（3）工业与民用建筑可行性研究深度要求；（4）国家有关规划和建筑的条例规范；（5）国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)；（6）住宅建筑规范（GB50368-2005）；（8）城市新建住宅小区管理办法（建设部令第33号）；（9）住房城乡建设部等五部委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保〔2009〕295号）；（10）财政部《关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》（财综[2010]8号）。1.5主要技术经济指标根据项目的具体情况，主要技术经济指标其详见下表：主要技术评价指标一览表表1-1序号指标名称单位指标备注1项目总用地亩33.351.1原有住宅用地（地块1）亩27.531.2扩建住宅用地（地块2）亩5.822项目区总拆迁量m2293003棚改涉及居民总户数户5124棚改涉及总人口数人15875新建建筑面积m2372285.1新建住宅m235840512户5地块1(原址新建)m230240432户5地块2（新地扩建）m2560080户5.2新建公共服务用房m213886建筑占地面积m264366.1地块1m253166.2地块2m211207建筑密度%7.1地块1%26.07.2地块2%28.88容积率8.1地块11.728.2地块21.449绿地率9.1地块1%37.29.2地块2%39.410总投资万元4738.4511建设总工期月20

1.6研究结论与建议.1.1本项目建设符合大通湖区城本项目位于大通湖区金盆镇，距大通湖区市委、政府驻地约10公里。建设地点选择及建筑形式符合大通湖区金盆镇.应尽快对.

第二章项目建设的必要性和意义2.1大通湖区金盆纺纱厂概括金盆纺纱厂位于美丽富饶的洞庭之滨——益阳市大通湖区金盆镇，前身为益阳市国营金盆农场纺纱厂，是当年益阳市国营骨干企业和纺织业龙头企业。该厂成立于1981年3月，随着2000年全省拆场建区，该企业也于2002年开始改制，同年，成立大通湖区金盆纺纱厂留守处，负责原厂干部职工改制的善后事宜和社会事务处理，运转至今。金盆纺纱厂改制后为湖南天恩棉业有限公司，是湖南省公益形象示范企业、益阳市农业产业化龙头企业、益阳市优秀民营企业，是集棉花收购、加工、纺纱及棉花贸易、植物油生产、宾馆服务业于一体的民营企业。公司注册资金3256万元，分别为湖南天恩棉业有限公司、益阳市金胜纺织有限公司、南县新胜纺织有限公司等。公司年年被县工行、市农发行授予AA级信用等级企业。现已完成400吨打包机更新改造，拥有2条96型、80型锯齿轧花生产线、28台100型冲刀式、21台100型皮棍式轧花生产线，年可生产各种皮棉12000吨.纺纱生产规模37000锭（含气流纺），年生产各种规格的纯棉纱线6000吨.其产品畅销全国、供不应求。日产400吨的油脂厂、三星级宾馆正在筹建，预计2008年11月竣工。董事长潘胜恩是益阳市人大代表、益阳市农业产业化龙头企业协会副会长、益阳工商联常委、益阳市纺织协会副会长。公司志存高远、不断进取建立了“公司+基地+农户”的经营模式，基地面积达5.8万亩，厂房占地面积35320平方米，全厂干部职工1233人，拥有纺纱生产规模5.7万锭，年生产各种纯棉纱线1.2万吨，带动了13400户农民发家致富。为社会主义新农村建设作出了积极的贡献。但是，由于企业前身国营金盆农场纺纱厂职工家属多、住房条件差、企业负担重，造成地区职工住宅棚户区问题一直得不到解决，大大影响棚户区居民的生产和生活，同时，随着房屋使用期的增长，原国营纱厂职工的住房条件也日渐恶劣，成为大通湖区亟待处理的老大难问题。2.2大通湖区金盆纺纱厂棚户区现状及特点2.2.1金盆纺纱厂棚户区是原国营金盆农场纺纱厂留下的家属区，棚户区位于大通湖区金盆镇，占地18360平方米，现有住房建筑面积29300m2。棚户区现有居民512户，1587人，全部为原金盆纺纱厂职工及家属。其中，原国营金盆农场纺纱厂再就业职工1233人。棚户区内95%的住户都属于较低收入家庭，家庭年收入不足2万元。金盆纺纱厂棚户区每户平均住宅面积不足金盆纺纱厂棚户区现状调查表表2-1序号户型（单户面积）户数合计备注144.5㎡22979245.2㎡251130352.4㎡954978455.818010044562.51489250669.5422919合计51229300棚户区大部分住宅为上世纪80年代初建设的低矮平房，房屋装修简单，普遍搭建杂物，采用公共厕所，使用功能极为不齐，房屋结构以砖混、砖木为主，总体质量差。房型为通走廊，无抗震设施，全部是空斗墙的简易建筑。由于严重超龄使用，现混凝土构件严重碳化，钢筋外露锈蚀，红砖风化，多栋承重墙出现不少洞穴，更有部分墙体出现宽度为5-30mm、长度为3000-8000mm不等的纵向裂缝，现已严重危及该区员工、家属的生命财产安全。同时，棚户区居住环境脏、乱、差，严重缺乏公共服务设施。2.2.2经调查与分析，大通湖区金盆纺纱厂棚户区存在以下几个特点：1、旧房屋房龄长、比例高。棚户区房屋为上世纪七八十年代所建，旧房屋房龄长、比例高，远远超过居住用房25年的最高使用年限。许多地方都是连片的旧屋、老屋、简易房所占比例较高。且大多地方公共配套设施差，人居环境恶劣。2、房屋质量差、安全隐患多。由于棚户区的房屋为80年代所建，所以砖木、简易结构的占70%以上，危险和严重损坏的占85%以上，存在消防、倒塌等重大安全隐患。3、人口密度高。据初步计算，棚户区人口为1587人，平均每亩达到57人。如此高的人口密度的安置需要大量的资金和房源，这对棚户区改造来讲增大了难度。

2.3项目建设的必要性2.3.1项目建设是贯彻落实住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和\o"房地产业"房地产业发展的根本目的。2007年以来，国务院多次召开专题会议，先后出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》等文件，其根本目的就是为了解决低收入群众的住房问题，实现十七大提出的“住有所居”目标。为应对世界经济金融危机的不利影响，2008年底中央出台了十大措施，这十项措施的第一条就是“加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点”。2010年中央经济工作会议3次强调保障性住房建设。会议明确“加大对保障性住房建设的支持力度”，并强调“要加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。”实施大通湖区纱厂有限公司棚户区改造项目，体现了党中央、国务院对老工业基地国有改制企业棚户区人民群众的深切关怀，是党和政府践行科学发展观、“三个代表”重要思想、坚持立党为公、执政为民的具体体现，是全心全意为人民服务的凝聚力工程，更是大通湖区各级党委、政府落实党中央、国务院宏观经济调控政策的具体要求。2.3.2棚户区现有居民，多为低保户、工人、家属。在维持生活现状外，根本没有经济实力购买城区周围的商品房。实施棚户改造，首先惠及的是广大棚户居民，采取各种拆迁安置办法，将他们从棚户区解放出来，拆迁补偿结合相应的政策补助，能很好的改善、解决棚户居民的居住问题。大通湖区金盆纺纱厂是龙头企业，为国家的经济建设做出了不可磨灭的贡献，也为国企改革顺利推进作出了榜样。该厂有许多职工及其家属居住在缺少安全感和舒适感的土坯房中，时刻面临着生命安全方面的威胁，而部分职工甚至无房可居，严重影响了家庭和睦、社会稳定。解决他们的住房困难，搬离棚户区、住上新楼房，是他们强烈的愿望，甚至是几代人的期盼。总理温家宝在今年的两会期间说“我们国家的发展不仅是要搞好经济建设，而且要推进社会的公平正义，促进人的全面和自由的发展，这三者不可偏废。集中精力发展生产，其根本目的是满足人们日益增长的物质文化需求。而社会公平正义，是社会稳定的基础。我认为，公平正义比太阳还要有光辉。”实施大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目，既是一项政治任务，也是一项实现公平正义的光荣任务，有利于帮助大通湖区金盆纺纱厂困难职工改善住房条件，提高生活质量，使他们得到更多实惠，感受到党和政府的温暖。2.3.3中央和湖南省均把加快保障性安居工程建设作为保增长、保民生、保稳定的重要措施。实施大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目，既可以有力地拉动建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产业结构、扩大内需，保增长、解决社会就业与再就业也作出了积极的贡献，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，对推动经济社会协调发展的意义重大。

2.3.4项目建设是促进房地产市场2010年初，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，详细列出了11条措施，被称为“国十一条”。“国十一条”文件为2010年房地产市场调控定下了基调：“遏制房价过快上涨、打击投资性购房”。具体工作内容之一就是要增加供给，主要是增加土地供给和普通商品住房的供给，对房价较高、上涨较快的地方，在增加普通商品住房的同时，要加快保障性住房的建设，包括限价房、经济适用住房、公共租赁房、廉租房以及即将启动的城市和工矿棚户区改造，特别是一定要增加中小套型普通商品住房供应的比例。2010年政府工作报告也指出“…要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求…”。棚户区改造建设的大部分是安置用房，直接增加了中低价位、中小户型住房供应，有利于改善住房供应结构，促进房地产市场平稳健康发展。2.3.5项目建设是推进2009年12月7日闭幕的中央经济工作会议提出，2010年经济工作的主要任务之一是加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益。其中，通过“积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平”来扩大内需是中央经济工作会议着重强调的一个环节，也将成为2010年经济工作部署和发展的一项重要战略。会议还强调：“积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平。要坚持走中国特色城镇化道路，促进大中小城市和小城镇协调发展，着力提高城镇综合承载能力，发挥好城市对农村的辐射带动作用，壮大区域经济。”推进城镇化的发展战略，将有助于带动房地产、餐饮等多个行业的发展，从而对经济平稳运行产生积极推动作用。益阳区位优势明显，交通发达，素有“长株潭后花园”的美誉。近几年，金盆镇公路建设速度较快，实现了与大通湖区及相邻各乡镇的对接。在提高城镇品位、塑造城镇形象上，通过加大招商引资力度，走经营城市之路。集镇区供水、排水、通讯、有线电视等基础设施不断完善，正朝向规模化、商业化发展。但必须看到，金盆镇的城镇化发展水平还不高。本项目的建设将有利于进一步完善2.3.6项目建设是加快大通湖区经济发展，促进大通湖区近年来经济总量有了很大提高，但与周边兄弟地市相比，差距仍然较大。棚户区改造项目的开发不仅对城市建设的影响很大，对国民经济的作用也很大。据测算，房地产对国民经济的拉动作用约1.5～2个百分点。因此应立足自力更生，加大工矿企业住房改造的力度，精心培育高品质的商住综合区，搞活本地经济，提高人民的物质、文化、生活水平2.3.7当前，国家出台了一系列的土地调控政策，提出要大力节约土地等有效资源。启动本项目建设，能盘活片区存量土地，改棚户，建高楼，提升容积率，实现了土地的节约集约利用。同时，通过该区域土地开发可刺激造纸、建筑、现代商贸服务等行业的发展，培育新的经济增长点和新型特色产业。综上所述，大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目势在必行，无论是经济效益、社会效益、生态效益于民于国均意义重大。2.4项目建设SWOT分析2.4.11、区位优势金盆镇始建于2000年12月，其前身是原湖南省十三大国营农场之一的金盆农场。地处洞庭湖平原，总面积45.96平方公里，人口18810人。1962年11月由中共湖南省委批准单独建制。国营金盆农场正式成立。目前，金盆镇辖15个行政村。金盆镇位于大通湖区南边，南与沅江市的阳罗乡、北大乡交界，北接大通湖农场，东与北洲农场毗邻，西与四季红乡普丰乡接壤。金盆镇地处大通湖区域，水路交通极为便利，出境经塞阳运河可达湘、资、沅、澧四水，亦可经五门闸（大东口）过漉湖直通岳阳。陆路交通上镇内公路与省市公路干线相通，村与村之间均有简易砂石公路相通，均可通车。金盆农场土地系洞庭湖区多次地质构造运动，加上湘、资、沅、澧四水及长江挟持大量泥沙注入洞庭湖，逐年淤积而成。清光绪年间起，境内东部露出小片浅滩，芦苇丛生。至清宣统（1909—1911年）时期，境南、西部相继形成陆地。至20世纪20年代，玉成、善庆、有成三垸先后形成。此后，围堤并垸和农田水利建设不断进行，逐渐形成今日田畴棋布，沟渠纵横的人为正向地貌。全镇地势低平。东、西、南三面地势稍高，中央部分和北面稍低，平均海拔高26米。主要土质为河湖沉积物，土质疏松、自然肥力高。属亚热带大陆性季风湿润气候区，冬季低温干燥，夏季高温多雨，年平均降水量为269.4毫米2、环境优势水与人们生活息息相关，水有调节气候、温度、湿度的作用，可以优化人们生活环境。自然的临水生活历来都是古今中外所推崇的一种居住方式。与水为邻、亲水而居更是人们对健康生活和自然生活的向往和追求。本项目地块毗邻洞庭湖畔，环境将是最大的优势。3、政府支持优势本项目为大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造建设项目，政府将给予极大的关注和支持。本地区开发建设享受《益阳市鼓励投资的若干规定（政府令［2003］6号）》等文件规定的一系列优惠政策。2.4（1）项目处于大通湖区金盆镇，该镇经济欠发达，距离中心区较远，不在核心商圈；（2）周边建设环境尚未成熟；（3）市政配套还需完善。2.4（2）项目地处大通湖区金盆纺纱厂附近，为工人工作上下班提供里方便，带动周边其它地区的发展；（3）2006年湖南省提出启动以长株潭为中心的湖南3＋5城市群建设（即以长株潭为中心，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳在内的城市群），益阳明确定位“长沙后花园”。2.4.（1）大通湖区城镇整体规划有待完善，对项目的开展和持续发展造成很大压力；（2）拆迁安置工作范围大，容易引发社会事件。综上所述，本项目的优势和机会大于劣势和挑战，主要是建设条件充足，潜力大，将为项目的成功运用和后期开发打下良好的基础。2.5棚户区改造方案1、要妥善解决以上512户住房问题，需新建住房35840㎡，需建房土地34亩左右。2、现状地块棚户房占地仅27.53亩，整体工程在旧址上只能建设432套左右，尚缺口建房土地5.8亩需政府划拨。3、该棚户区改造的拆迁和建设采取由东向西推进的办法，在取得土地的前提下，可在1年内分批拆除现有棚户住房。2010年6月拆除厂区东面一片5.82亩的建设用地上的杂屋，开工建设3栋5层一梯两户型80套安置房,拆除棚户区东面210户危旧住房，即：首先拆除建筑面积12500㎡的平房和杂屋，其中，80户安置在新建的3栋安置房中,其余130户暂时安置在纱厂公共宿舍。4、2010年8月，在拆迁区开工新建230套安置房，将棚户区剩余的302户危旧住房全部拆除。5、2010年10月，在拆除剩余棚户区住户的土地上，开工建设202套安置房，将临时安置的住户迁回。6、小区基础设施和公共服务设施的建设，根据房屋建设进度，同步开展建设。由东向西采取先建道路，后绿化，再景观的顺序进行。将原金盆纺纱厂棚户区建成中等规模的现代居住小区。7、棚户区改造建37228㎡住宅预计需改造资金4738.45万元，资金来源三个方面：（1）区财政预算资金200万元；（2）棚户区居民自筹2903.04万元；（3）项目单位筹资611.41万元；（4）申请中央补贴资金1024万元。8、拆迁安置办法：项目建设选址在金盆纺纱厂棚区户区，都属建设用地，不足部分采取区管委行政划拨。拆迁补偿和安置遵循以下原则和办法：（1）棚户区改造以政府引导，专项资金补贴、住户补交差价、企业自建和市场开发相结合的原则；（2）先建后拆、实物安置与货币补偿相结合、就地安置与异地安置相结合的原则。（3）棚户区拆迁采取奖励拆迁、自愿换房的办法。房屋拆迁按照市场价值评估后货币补偿，按有关文件精神，每户每月补贴拆迁过渡费300元，最多补贴时间不超过6个月。。（4）棚户区先期拆迁户优先入住改造房。第三章需求分析与建设规模3.1本项目改造范围原湖南益阳金盆纺纱厂职工家庭户1223户（含半边户）。其中，有房户1135户，无房户88户。有房户中居住在棚户区的有512户，大部分为砖木结构的平方。现益阳市国营金盆农场纺纱厂已改制，原厂职工无钱购买住房。住房质量越来越差，房源越来越紧张，矛盾日益尖锐、突出。此次由益阳大通湖区金盆纺纱厂留守处统筹，针对原国营金盆农场纺纱厂512户土木结构（棚户）平房户进行棚户区改造，实行就地安置，共需新建住房512套。本项目棚户区改造既要贯彻房改政策，又要考虑棚户区居民的实际情况。在建设标准上，要参照益阳市经济适用住房或廉租房的户型建筑面积，在充分考虑当地居民住房实际情况、财政和居民收入水平的基础上加以确定，配套设施的建设标准要满足居民入住的基本要求。本项目实施参照国家住房和城乡建设部及国家发改委等5部门联合下发的建保【2009】295号文件《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》等有关规定。结合《大通湖区总体规划2007-2020》和城市建设计划、经济适用住房建设计划、土地利用年度计划，确定原金盆纺纱厂职工住宅小区（棚改项目）设置一种户型：70㎡户型，规划总户数为512户。3.2项目需求分析根据国家住房和城乡建设部及国家发改委等5部门联合下发的建保【2009】295号文件《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），建住房[2006]165号文件及国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）和《湖南省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（湘政发[2007]30号）精神，为提高原湖南益阳国营金盆农场纺纱厂广大老职工居住环境质量，进一步满足广大群众的基本住房要求，确保符合规定住房困难条件的城市低保家庭基本做到应保尽保。本项目户型均为100㎡以下的小户型，共512套，居住人数1587人，总建筑面积37228㎡，其中住宅建筑面积30240㎡；配套设施建筑面积1388㎡。3.3项目建设规模大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目总用地面积22243㎡。总建筑面积37228㎡，其中住宅建筑面积30240㎡，配套设施建筑面积1388㎡。建筑占地面积6436㎡，一号地绿化率37.2%，容积率1.72，建筑密度26.0%，停车位32个；二号地绿化率39.4%，容积率1.44，建筑密度28.8%，停车位10个。共建设住宅楼18栋，物管建筑2栋，住宅建筑均为多层砌体单元楼。另建设社区所必须的休闲、活动、绿化场地及辅助设施。湖南省益阳金盆纺纱厂棚户区改造工程地块1：综合技术经济指标 目项数量计量单位人均面积备注居住户(套)数432户(套)70平米户型：432户居住人数1296人户均人口3.0人/户总建筑面积31628㎡23.63住宅面积30240㎡23.33建筑占地面积5316㎡住宅平均层数6层建筑容积率1.72-停车位32辆总建筑密度26.0%绿地率37.2%湖南省益阳金盆纺纱厂棚户区改造工程地块2：综合技术经济指标项目数量计量单位人均面积备注居住户(套)数80户(套)居住人数291人户均人口3.63人/户总建筑面积5600㎡19.24住宅面积5600㎡19.2470平米户型：80户公建面积0㎡0住宅平均层数5层建筑占地面积1120㎡建筑容积率1.44-停车位10辆总建筑密度28.8%绿地率39.4%

第四章项目选址4.1选址基本要求该项目选址在大通湖区金盆镇，金盆镇位于大通湖区南边，南与沅江市的阳罗乡、北大乡交界，北接大通湖农场，东与北洲农场毗邻，西与四季红乡普丰乡接壤。金盆镇地处大通湖区域，水路交通极为便利，出境经塞阳运河可达湘、资、沅、澧四水，亦可经五门闸（大东口）过漉湖直通岳阳。陆路交通上镇内公路与省市公路干线相通，村与村之间均有简易砂石公路相通，均可通车。地块周边为城乡结合部土地，有社会福利院、学校、医院、工厂等主要生产、生活设施，距离政务机关及经济文化中心都比较远，但交通便利，配套基础设施到位。符合项目建设的选址要求。同时满足场址选择的基本要求：1、节约用地，少占耕地。建设用地因地制宜，优先考虑荒地、空地、劣地。本项目大部分用地为原址新建，北侧扩建土地为废弃荒地，不占农田。2、减少拆迁移民，工程选址着眼于少拆迁、少移民，尽可能不靠近、不穿越人口密集的居民区。根据大通湖区总体规划要求，本项目棚户区改造项目用地为原居住用地，场区内必不可少有房屋拆迁和移民。3、场区选址符合居住工程建设项目基本功能要求，虽距市主要政务机关及经济文化中心有一段距离，但交通便利，施工方便。4、有利于保护环境和生态。该项目建成后对周边环境影响较小，不构成对生态的影响。4.2选址原则4.2.1依据大通湖区城市总体规划，大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造工程所在地是符合规划要求的，此次规划的棚户区改造工程指标依据《城市居住区规划设计规范》（2002年版）中关于住宅小区规划指标确定，符合时代及地域性要求。4.2.21、大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目切实加强对自然和生态的保护，建设可持续发展、环境优美的居住小区。2、地块选址以集中安置为主，将其他分散的棚户区集中安置，可以减少对环境的破坏。4.2.31、大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造工程选址于大通湖区金盆镇，地块靠近洞庭湖畔，区位条件良好，交通便利，旁边有职工医院、子弟学校、俱乐部、招待所、管理中心等，设施齐全。这既改善了职工家属的生活条件，又能为职工家属再就业提供广阔的空间；小区自来水由自来水厂铺设至交叉路口处的150mm主管供应，电力由大通湖区变电所35KV线路供应，能够满足本项目的用电需求。2、大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造工程选址于方便工人上下班，不至远离工厂所在地，既可以很好的改善居民的生活环境；同时考虑了部分棚户区居民是退休职工，他们对现在的居住地已产生了浓厚的感情，不愿意搬出。长时间以来，大通湖区金盆纺纱厂所在地已形成了一个小的村镇，通过对其改造可提升整个厂区的基础设施和环境美化，为城镇的建设打下良好的基础。4.3场址位置大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造工程选址于大通湖区金盆镇，与镇中心相距较远，但交通便利，就业条件十分优越。该小区的水、电、路、燃气均与镇区相关设施配套。4.4场址适宜性分析1、大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目拟选地块地势低平。东、西、南三面地势稍高，中央部分和北面稍低，平均海拔高26米。主要土质为河湖沉积物，土质疏松、自然肥力高。地势较平坦，场地土质稳定性较好，无滑坡、崩塌的可能，据调查，所选地区工程地质条件比较简单，无地陷及断裂的危险。由《中国地震烈度区划图》可知，大通湖区地区地震基本烈度为6度，且所选区域内场地稳定性良好，利于抗震。场地水文地质条件简单，场地内无大的地表水体，地表水体主要受大气降水、地表排泄水渗透补给，按照大通湖区建筑行业经验，水质对混凝土无明显腐蚀性，对施工没有影响。总体而言，所选地块工程地质条件和水文地质条件良好，有利于建设工程项目。2、大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目拟建地块周边无易燃、易爆物，周围环境符合消防要求。按照规划，大通湖区高压输电线路采用地下管道敷设，从而避免了架空高压输电穿过工地现场。3、大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目拟建地块位距市区主要河流、湖泊较近，环境优美，区位优势明显。综上所述，大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目拟建地块地质条件和水文条件良好，交通便捷、文化氛围浓厚，是一块理想的建设用地。4.5场地建设场地三通一平及有关事宜均采用委托建筑公司进行，由于该地块基本平坦，本项目造价相对较低。建设用地33.35亩，绿地12.53亩，占总用地的37.57%。大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目建设用地为原有居住用地27.53亩,扩建用地5.82亩，已办理完相关手续。第五章项目建设条件5.1政策优势2007年8月，国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，加快建立健全以廉租住房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）精神，促进大通湖区工矿企业职工住房改造建设全面、协调、可持续发展，实现“十七大”报告中关于“建立廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”和“住有所居”的目标。一系列文件、政策为大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目提供了政策依据。5.2自然条件5.2.1大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目场址内有一定土方量，基本以土方为主，有少量石方。拟建项目场内多为荒地，无水库，有一定的拆迁量，拟建项目场内基本在原棚户区内。据国家质量技术监督局《中国地震参数区划图》（2001），大通湖区所处地域的地震动峰值加速度为0.05，地震动反应谱特征周期为0.35，对应于原基本烈度六度区。设计地震分组为第一组，属抗震有利地段，为可进行建设的场地。5.2.2

区内各河流水质较好，PH值在正常范围内，离子总量不高，中等矿化度，适合于工农业生产和人们生活之用。全区年平均降水1406毫米，降水总量113.95亿立方米，且西部山区多于东部丘陵平地，直接形成的地表水资源38.87亿立方米。5.2大通湖区气候宜人，条件良好。大通湖区属亚热带大陆性季风湿润气候，夏季常受南海暖湿气流影响，雨水充沛。总的气候特点是：四季分明，春早多变，夏热期长，秋短温凉，冬无严寒，霜雪不多；热量丰富，降水集中，但雨量分布不均。表5-1大通湖区历年四季的始日、终日和历期（天）季平均温度表季节始日（月、日）终日（月、日）历期（天）季平均温度（℃）春3月1日5月31日9219．6夏6月1日8月31日9227．7秋9月1日11月31日9221．3冬12月1日次年2月底9210．9历年平均气温为17.0℃，最冷月出现在1月，月平均气温为9.9℃；最热月出现在7月，月平均气温为30.5℃。年平均日照总时数1743.5小时，全年日照百分率34.21%。年平均降水量1319.8毫米，汛期（1-9月）平均降水量为1224毫米，占全年降水量70%。年平均气压为10003.0百帕。风随着季节转换和气压场的变化而变化。1985-2003年大通湖区平均风速0.9米/秒。大风（风速大于纵上所述，本地区气候温暖，日照充足，雨量充沛。气候因素对本项目建设影响不大。5.2金盆镇位于大通湖区南边，南与沅江市的阳罗乡、北大乡交界，北接大通湖农场，东与北洲农场毗邻，西与四季红乡普丰乡接壤。金盆镇地处大通湖区域，水路交通极为便利，出境经塞阳运河可达湘、资、沅、澧四水，亦可经五门闸（大东口）过漉湖直通岳阳。陆路交通上镇内公路与省市公路干线相通，村与村之间均有简易砂石公路相通，均可通车。5.3水、电、通讯等配套公共设施条件供水：大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造工程用水可以直接从镇区给水管接入。旧有住宅小区，北侧扩建小区均可直接从给水管引入。供电：旧有住宅小区，北侧扩建小区均可直接从镇区电网引入。有线电视：大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造工程的有线电视可直接从镇电视台有线电视网络引入。电信网络：大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造工程可通过电讯光缆直接至大通湖区金盆镇电信模块局。5.4征地拆迁条件金盆纺纱厂棚户区改造工程为拆除现有棚户区进行就地新建改造征地符合国家、省、市有关政策，拆迁以拆为主，现拆现建，符合广大棚户区民心，拆迁、土地平整工作基本完成，给项目建设提供了先决保障。5.5技术条件1、资金：根据《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）的精神，大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目建设资金由三部分构成：（1）区财政预算资金200万元；（2）棚户区居民自筹2903.04万元；（3）项目单位筹资611.41万元；（4）申请中央补贴资金1024万元。2、材料：主要建设材料如水泥、砂石、矿粉、钢筋、线材等均需向厂家购买，通过邻近主干道运到施工现场。建设材料单价的高低，将直接影响到工程的造价。从目前材料供应情况看，货源及运输条件较好，不会对项目的实施造成较大的影响。3、施工：采用项目法人负责制保证施工三大建设目标的实现。4、建设管理：由大通湖区金盆纺纱厂留守处派专人负责，采用工程监理形式进行工程质量监督，采用招投标方式选择施工方，保证工程造价在控制线以下。总之，棚户区改造建设项目交通便利、用地保证、电力充沛、用水充足、劳动资源丰富，各项管理配套工程到位，具备建设实施的各项条件。

第六章工程建设方案本项目的设计要体现“以人为本”的设计指导思想，体现生态、环保意识，力求为棚户区居民创造一个适合居住、生活、工作的场所。6.1设计指导思想1、满足城市规划的要求，严格执行国家有关的政策、法规和法律，提高土地的利用率。2、满足国家现行的防火、防噪、卫生、安全等规范、规定的要求。3、功能分区合理、交通顺畅。4、整体设计的思想：从小区设计的角度，整体把握功能布局，空间构成，人流、车流等流线设计。5、以人为本的设计思想：以人为本，注重自然。6.2规划、建筑设计6.2.11、建设选址地形图。2、《民用建筑设计通则》GB50352-20053、《建筑设计防火规范》GB50016-20064、《住宅建筑规范》GB50386-20055、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）6、《民用建筑热工设计规范》GB50176-937、《民用建筑节能设计标准》JGJ26-958、《湖南省居住建筑节能设计标准》DBJ43/001-2004、J10410-20049、《湖南省居住建筑节能设计标准》DBJ43/001-2004；10、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-200311、《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）建标[2002]219号12、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-200113、《建筑采光设计标准》GB/T50033-200114、规划部门审批的《大通湖区国有工矿企业棚户区改造修建性详细规划》建筑设计指导意见书。6.2.21、指导思想①突出环境意识，建设必须注重对自然环境的保护，充分保护自然环境，贯彻可持续发展的规划思想。②面向二十一世纪的城市规划应具有超前理念，突出时代特征，营造高起点、高品质、高品味的居住环境。③注重对建筑周边地区开发建设环境的研究，使内部环境与外部环境紧密联系，构成一有机整体。④贯彻人本主义思想，强调以人为本。2、总体布局地块1：呈一带两环结构，一带即以小区内部的带状绿地为纽带，结合道路两侧的绿地及宅前绿地而形成一条景观带。两环即以路网形成的两个环状结构。地块1内全部为多层住宅，层数为六层为主，局部住宅五层。住宅朝向以南偏东30度为主，建筑日照间距为15米，山墙间的间距为6.0米。总户数为432户。住宅户型为建筑面积70平方米的中等户型，同时配有1388平方米的公共服务用房，位于小区地块2：位于地块1南侧，主入口设在直对地块1的北面，住宅朝向为正南北向，全部户型均为70平方米3、道路系统为便于物业管理及居民的生活，地块1设置两个主要入口，其中近期主要入口位于金兴路，远期主要入口位于金府路。主要采用人车合流的交通形式，以环状道路为道路系统，达到通而不畅的原则。其中主要道路为7米，次要道路为4米，宅间路为2米。地块2的道路交通组织主要道路以环状布置，居民停车主要采取每栋住宅设置车库（杂屋间）的形式，采用设置环形道路的形式解决回车场问题，结合道路和绿地布置适当的机动车停车位和自行车库（建议停车位用嵌草砖以增加绿化面积，美化环境）。另外两地块均设置部分地面访客停车位外，每栋住宅均设计车库及自行车库。在下一步道路及建筑单体设计时，要充分考虑到老年人及残疾人的利益，有必要时须做道路及建筑无障碍设计。4、绿地系统地块北侧为一条6米宽的水渠及5米宽的生态防护绿地，加上中心绿地及宅前绿地，形成点、线、面相结合的相互渗透的绿地景观系统。同时通过营造精致的小广场空间，引导居民进行各种户外活动。构筑开敞、舒适、生态的社区绿地景观系统。营造丰富的步行系统，突出三大功能：交通功能、景观功能和休闲功能。

5、公建配套设施基地位于镇域范围内，周边有较为完善的公建配套设施，为减少重复建设避免小而全现象发生，只于近期主入口处设立一社区服务中心，主要功能为社区服务用房、卫生室、幼儿园、图书馆及活动室，层数为5层。同时为了满足小区内部的基本生活需求，规划380V/220V配电所、公共厕所及垃圾收集点等设施6、竖向规划现状自然地坪标高在25.70～26.70米之间，本规划标高按根据《大通湖区金盆镇总体规划（2007-2020年）》确定的竖向标高设计，道路标高在26.0米以上，地坪标高在26.30米以上，道路及地坪坡度均按排水最小要求设计，其雨水的排放按就近排入河流的原则设计，室内标高比室外地坪高0.3～0.45米。场地雨水的排放采用自然排水和有组织排水相结合的方法，主要的雨水排放方式有：①采用渗水性好的路面,使雨水就地渗下。②合理设计场地坡度,使雨水流向雨水收集设施。③采用排水暗沟和明沟排除地面水。6.2.3棚户区成片改造区内由多层住宅楼组成，总建筑面积为37228平方米。地块一31628m21、户型平面图设计住宅户型为两室两厅一种套型，户型面积为70m该户型采光通风良好，均为明厕明厨，不留暗房；各户客厅主卧室均在南向，布置有南向阳台；户与户之间避免了视线、声音干扰。设计方案详见户型设计图。2、造型设计立面造型设计以现代风格为主、简洁明快、美观大方为设计原则，住宅楼立面外墙采用外墙漆，建筑屋顶采用坡顶，使得建筑轮廓线更加丰富，色彩更加亮丽，同时强化了建筑的个性。整个立面风格显得简洁、明快、流畅，不零乱，加之线角、窗台等处的细部处理，使建筑更显雅致。建筑所有窗户均采用隔热铝合金低辐射中空玻璃窗。3、建筑装修标准（1）外装修见室内装修一览表（2）内装饰：所有卫生间均采用水泥砂浆地面，所有内墙除厨房、厕所采用贴砖外，其余刮308，所有窗均为隔热铝合金低辐射中空玻璃穿。4、防水等级及适用规范的技术标准屋面防水等级为Ⅲ级（《屋面工程防水技术规范》）。6.3结构设计6.3.11、本工程采用的主要设计规范（1）《建筑结构可靠度设计统一标准》 （GB50068-2001）（2）《建筑抗震设防分类标准》 （GB50223-2008）（3）《建筑结构荷载规范》 （GB50009-2006）（4）《混凝土结构设计规范》 （GB50010-2002）（5）《建筑抗震设计规范》 （GB50011-2008）（6）《砌体结构设计规范》 （GB50003-2001）（7）《建筑地基基础设计规范》 （GB50007-2002）2、大通湖区城镇规划例会通过的建筑设计方案和总平面图3、由建设单位提供的《岩土工程勘察报告》，场地主要地层及分布情况详见勘察报告。6.3.21、地震基本裂度：根据《建筑抗震设计规范》附录A，本工程所在地区湖南省大通湖区的抗震设防裂度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组。2、本工程建筑场地类别为二类，本工程的抗震设防类别为丙类。3、本工程建筑结构的安全等级为二级。4、本工程结构设计使用年限为50年。5、基础设计等级为丙级。6、荷载（1）基本风压值取0.4KN/㎡,地面粗糙度为C类。（2）活荷载取值（单位：KN/㎡）客厅、卧室厨、卫楼梯间阳台不上人屋面活荷载2.02.02.0.31、基础：根据建设方提供的《岩土工程勘察报告》，建筑物采用的基础，基础形式为：开挖浅基础2、结构选型棚户区成片改造的结构形式为砖混结构，基础采用混凝土独立基础和条形基础结合。6.3.4承台结构梁、柱结构板小构件桩基础及开挖基础C25C25C25架空层C25C25C25一层以上C25C25C25C20砖混结构柱墙、梁主筋采用HRB335钢筋，结构板、箍筋采用HPB235钢筋。砖砌体采用烧结多孔砖。6.4给排水、暖通设计6.1、建设主管部门和建设单位的有关批文和资料。2、建筑专业提供的相关的建筑平面图。3、《建筑给水排水设计规范》 GB50015-20034、《建筑灭火器设置设计规范》 GB50016-20065、《给水排水设计手册》 6、《建筑灭火器设置设计规范》 GB50140-20057、《采暖通风与空气调节设计规范》 GB50019-20038、《公共建筑节能设计标准》 GB50189-20056.4本工程为大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目，总建筑面积37228平方米6.41、水源：大通湖区金盆纺纱厂棚户区室外用水从金府路及金学路的市政给水各引一长DN200的给水管供水，采用地下敷设方式引入，市政管网最不利供水压力为0.45Mpa，满足小区供水水压要求。2、用水量：大通湖区金盆纺纱厂棚户区地块一最高日用水量：316.47m3/d，地块二最高日用水量：70.453、给水系统：大通湖区金盆纺纱厂棚户区金府路及金学路的市政给水干管上各引一条DN200给水管在小区内形成环网，供生活和消防用水，供水量满足小区用水要求。环状管网上布置足够室6.4.41、污水量：污水量按生活用水的90％计算。地块一住宅最高日污水量为235.61m3/d，地块二住宅最高日污水量为2、雨水量：（1）益阳暴雨强度计算公式：q＝914（1＋0.882LgP）÷t0.584式中：q:暴雨强度（L/s·1hap:重现期取一年t：降雨历时（分钟）（2）雨水量计算:Q=F·q·ψ其中，ψ为径流系数，取0.6；F为汇流面积，取8.5。Q=8.5*299*0.6=1524.9L/S。本小区雨水系统为小区内屋面、道路及室外地面的雨水经室外雨水管道收集，由区内雨水排水管网汇集，排至市政雨水管道。3、排水系统（1）室外排水采用雨、污分流制。（2）粪便污水经化粪池处理后排入小区污水干管，然后再排入金府路的城市污水干管。（3）雨水经雨水口收集后，经雨水支管排入小区雨水干管，然后再排入金府路的城市雨水干管。（4）室外排水采用双壁玻纹管。6.4.51、给水用水量计算表地块1：用水名称用水量标准数量用水时间（h）时变化系数最高日用水量m3/d最大时用水量（m3/H）住宅200L/人·1296人241.5259..216.2公共服务用房用水6L/m2·天1388241.52.330.15绿地灌溉2L/m2·6829.9281.013.661.71未预见水量用水量的15％41.287.3合计316.4725.36

地块2：用水名称用水量标准数量（人）用水时间（h）时变化系数最高日用水量m3/d最大时用水量（m3/H）住宅200L/人·291241.558.23.64绿地灌溉2L/m2·天1529.981.03.060.38未预见水量15％9.190.61合计70.454.63小区多层住宅，由小区室外市政给水管网直接供水，要用下行上给式供水，室内生活给水系统采用支状管网，水表集中安装在楼梯间处的水表间内，每户从水表间沿管道井单独引入水管。室内生活给水管采用PP－R管，热熔连接，当管径大于50mm时，阀门采用铜闸阀；当管径小于50mm时，阀门用铜截止阀。2、排水（1）室内排水采用雨污分流制。（2）生活污水采用重力排放。（3）屋面雨水采用有组织排水，小时降雨量按163mm计算。（4）室内排水管均采用U-PVC排水管。排水量计算表地块1：用水名称用水量折减系数排水量备注m3/d（m3/Hmax）m3/d（m3/Hmax）生活排水259..216.20.9233.2814.58公共建筑排水2.330.1512.330.15小计235.6114.73未预见排水量35.342.21总排水量的15%合计270.9516.94地块2：用水名称用水量折减系数排水量备注m3/d（m3/Hmax）m3/d（m3/Hmax）生活排水58.23.640.952.383.28未预见排水量7.860.49总排水量的15%合计60.243.776.4各卫生间设有通风系统，楼梯间采用自然排烟。6.4.7本工程不采用集中式中央空调，由每个房间根据需要设置分体式或柜式空调器，在房间内设置空调插座，用电负荷已计入总用电负荷中。6.5电气设计6.5.1本工程为大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造员工住宅楼。1、本工程采用的国家设计规范：（1）《民有建筑电气设计规范》 JGJ16-2008（2）《供配电系统设计规范》 GB50052-95（3）《低压配电设计规范》 GB50054-95（4）《建筑物防雷设计规范》 GB50057-94（2000）年版（5）《建筑照明设计标准》 GB50034-20042、建筑专业提供的大楼平、立、剖面图3、给排水、暖通等专业提供的用电负荷及要求6.5.21、动力及照明配电系统2、建筑物防雷及接地安全3、弱电系统6.5.31、本工程均为多层住宅，楼按三级负荷供电。2、供电电源及电压：YJV22-10KV铠装电缆从小区西侧由市政引来一路10KV电源。3、大通湖区金盆纺纱厂棚户区（地块一）设置1台室外箱式变电站，总设备容量为1000KW，计算容量按单位指标法进行计算，住宅建筑取20W/m2，本建筑面积为31628平方米，即本建筑负荷为31628×0.02×0.8（需要系数）＝490KW，变电所变压器容量为800KVA，无功补偿容量为169KVAR。4、大通湖区金盆纺纱厂棚户区（地块二）设置1台室外箱式变电站，总设备容量为500KW，计算容量同样按单位指标法进行计算，住宅建筑取30W/m2，本建筑面积为5600平方米，即本建筑负荷为5600×0.03×0.8（需要系数）＝134.4KW，变电所变压器容量为320KVA，无功补偿容量为61.61KVAR。5、户外箱式变电站及户内变配电所的具体一次接线、平面布置由甲方另行委托供电部门设计。6、功率因数补偿方式：要求采取在箱式变电站、变配电所低压侧集中补偿的方式，要求补偿后功率因数达到0.9以上。7、计量采取高供低计方式，住宅要求一户一表，计量到户，多层住宅电表集中安装在一层电表间。8、工程供电：高压进出线均采用YJV22-10KV电缆，低出线采用VV22-0.6/1KV。6.5.41、变配电所低压出线：普通负荷采用VV-0.6/1KV电缆，从照明箱至各用电点采用BV-500铜芯塑料线穿阻燃硬塑管在楼板或吊顶内暗敷。2、本工程多层住宅均按三级负荷供电设计。6.5.5照明系统：

餐厅、厨房50Lx卫生间、楼梯间50Lx住宅走道50Lx楼梯间采用三基色节能灯；住宅内部仅预留为。要求全部采用电子镇流器。灯具控制基本要求为一灯一控或分区控制，采用普通跷板开关控制。室外照明：景观照明电压等级采用380/220V，控制方式采用时间自控方式。室内照明线路：从照明箱至各用电点采用BV-450-750型铜芯塑料线穿阻燃硬塑管在板内、墙内暗敷，或穿钢管在吊顶内敷设。室外照明线路：采用VV22-0.6/1KV电缆穿PVC阻燃管敷设，室外照明灯具要求采用TN-S保护系统，并作局部等电位处理。6.5.61、本工程所有纯住宅均按三类防雷设计。2、在主楼屋面采用Φ12热镀锌圆钢明敷于女儿墙上做避雷带，利用结构钢筋做防雷引下线。大楼内的各竖向金属管道在顶端与底端均与防雷装置相连。3、在变配电所的低压进线柜内设置SPD过电压保护装置，要求每根强电、弱电电缆在引入建筑物内部时均设置SPD电涌保护器以防止浪涌电压的侵入。4、接地体、引下线均利用结构钢筋，所有钢筋均要求双面焊接联结，搭接长度符合规范要求，钢筋截面不小于Φ16.6、本工程采用TN-S系统，设置总等电位联结，在带沐浴设施的卫生间设置局部等电位联结。6.5.7本工程设置电话通信系统，进线由市政管网引来，在户外设置交接箱，每单元入口处设置分线盒；住宅部分电话设置标准为2线/户。整个小区电话安装容量远期按1000对考虑。室外线路采用HYA22电话电缆敷设，电话分线盒至用户出线盒采用PVC-0.5/1Q四芯电话线穿阻燃硬塑管敷设。6.5.8本工程网络系统采用光缆线路由市政管网引入弱电机房，内设数据配线加要、网络服务器及网络设备等。楼层交换机放置在单元入口处（多层住宅），线路采用金属管敷设；室外主干线采用单模光纤，室内水平线路采用超5类非屏蔽双绞线，线路穿金属管在楼板、墙、吊顶内敷设。住宅部分每户设置一个数据点，总共约需1000个数据点。6.5.9本工程有线电视信号源由市政管网引来，可提供当地有线电视节目。系统采用分配分支方式，用户终端电平要求65±3dBμV，图像清晰度不低于4级。在住宅内每户二～四个电视插座。电视系统传输主干线采用SYWV-75-9型电缆，至用户终端的分支线采用SYWV-75-5型电缆，室外线路穿钢管敷设，室内线路穿线槽或钢管沿竖井、楼板、墙、吊顶内敷设。6.6消防设计6.6《建筑设计防火规范》 GB5016-2006《建筑灭火器配置设计规范》 GB50140-20056.6.2建筑消防设计1、总平面布置消防设计每栋建筑的周边均有4米以上宽的小区道路直达每个住宅单元，小区各道路系统的转弯半径均满足消防车的要求。每栋住宅楼之间的最小空间为6米。2、单体建筑消防设计本工程小区为多层住宅，层数为6层，耐火等级统一设计为二级，楼梯梯段净宽大于1.10米。6.6.31、框架柱梁保护层为25mm以上，现浇板厚度100mm，保护层厚度为20mm以上。2、其余构件均满足建筑物耐火等级二级要求。6.6.41、设计范围住宅室外消火栓系统，及灭火器的配置。2、消防给水（1）消防用水量室外消火栓用水量15L/S室内消火栓用水量5L/S（2）消防系统小区多层住宅为六层民用建筑室内可设置室内消火栓。室外消火栓系统由市政给水管网提供。室外环网管径为DN200，适当位置布置室外消火栓，要求室外消火栓保护半径不超过150米，间距不超过120米。

第七章节能节水措施7.1设计依据1、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；2、《民用建筑节能管理规定》；3、《湖南省居住建筑节能设计标准》（DBJ43/001-2004）；4、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》（JGJ75-2003）；5、《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）；6、《民用建筑节能设计标准》（JGJ26-95）。7.2节能措施根据国家对建筑节能的有关要求，本项目拟采取以下措施，以取得节能效果：7.2.1大通湖区属亚热带季风气候，四季分明，春季寒潮频繁，气温变化剧烈；夏季暑热期长，伏旱明显。依据《湖南省居住建筑节能设计标准》DBJ43/001-2004及《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005，本工程住宅建筑朝向全部为南北朝向，建筑南北日照间距不小于1:1，条式建筑体型系数小于0.35，外窗面积窗墙比应控制在小于0.35以内，可开启面积大于窗户面积的30%，其气密性等级不低于《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》GB7107规定的Ⅳ级。建筑围护结构各部分传热系数（K）和热惰性指标（D）应符合节能设计标准中表4.0.8的要求。聚苯颗粒保温砂浆外墙外保温具体做法如下：外墙：耐碱玻纤网布抗裂砂浆（5mm）+聚苯颗粒保温砂浆（30mm）+加气混凝土砌块（200mm）+水泥砂浆（屋面：砾石,石灰石（100mm）+挤塑聚苯板（50mm）+防水卷材（3mm）+水泥砂浆（20mm）+水泥膨胀珍珠岩600（20mm）+钢筋混凝土（120mm）+混合砂浆（20mm）地面：细石混凝土（30mm）+防水卷材（1.2mm）+水泥砂浆（15mm）+碎石，卵石混凝土2100（80mm）外墙外保温系统具有以下优势：1）环保节能2）不占用室内空间，有效地提高了房屋的使用面积3）室内二次装修不会破坏保温层4）漏水可能性少7.2.21）选用节水型卫生洁具及配水件。（1）小区住宅采用≤6L节水型坐便器水箱、陶瓷片密封水龙头，（2）公共场所均采用光电感应式水龙头和感应式小便器。2）生活给水管材均采用新型复合管材，减少管网漏水量，降低管网能耗。3）给水、供气均采用一户一表，以利于节能。7.2.31、本工程各箱式变电站靠近负荷的中心，供配电线路按经济电流密度选择导线截面，按载流量及电压降进行校核，合理规划供电半径，选用电导率ρ较小的铜芯导线及电缆，配电线路导线截面合理放大，并尽量减少导线及电缆长度，以有效地减少线路上有功损耗和降低压降，达到节能目的。2、本工程箱式变电站采用SGB11型电力变压器，为新型节能变压器，变压器在使用期内预留适当的容量，变压器负载率选择在75%左右，使其运行在比较经济合理的范围，以减少空载和负载损耗。3、在箱式变电站变压器低压侧进行无功补偿，使变压器高压侧功率因素大于0.9。提高电网功率因数，减少配电变压器安装容量，减少送配电线路及变压器由于传输无功功率造成的电能和电压损失。4、本工程照明均采用高效节能照明灯具，一般室内场所照明采用节能型荧光灯，气体放电灯均采用耗能低的镇流器，安装电容器，补偿无功损耗；室内选用效率不应低于70%高效灯具；公共场所照明加装光电或定时自动控制装置，以节省电能。

第八章职业安全卫生与消防8.1职业安全卫生设计应遵照国家职业安全卫生有关规范和规定，主要工艺及电气自控设备选用国内知名产品，安全防护设施配置完整。设备安装布置符合设计规范，设备间距满足有关规定。所有电气设备的安装、防护，均满足电器设备的有关安全规定。值班室、住宅等安装空调，改善环境。在总图平面布置上，种植可以吸收气味的常绿乔木，美化环境。辅助设施齐全，配有公厕、垃圾收集点、配电房等。8.1.1分析在生产或作用过程中可能对劳动者身体健康和生产安全造成危害的物品、部位、场所，以及危害范围和程度。1)有毒有害物品的危害。分析生产和使用带有危险性的原料、材料和产品，包括爆炸类，易燃、易爆、有毒气体类，易燃液体类，易燃固体类，氧化剂和过氧化物类，毒害品类，腐蚀品类，辐射物质类，以及工业粉尘类等。分析有毒有害物品的物理化学性质，引起火灾爆炸危险的条件，对人体健康的危害程度以及造成职业病的可能性。2)危险性作业危害。分析高空、高湿、高压作业，井下作业，辐射、振动、噪音等危险性作业场所，可能造成对人身的危害。8.1.2针对不同危害和危险性因素的场所、范围以及危害程度，研究提出相应的安全措施方案，主要有：1)在选择工艺技术方案时，应尽可能选用安全生产和无危害的生产工艺和设备。2)对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案。3)对危险场所，按劳动安全规范提出合理的生产工艺方案和设置安全间距。煤炭、冶金等矿井开采项目，应提出防止瓦斯爆炸、矿井涌水、塌方冒顶等技术和安全措施方案。4)对易产生职业病的场所，应提出防护和卫生保健措施方案。8.2消防设计8.2.1大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造工程由扩建地块和原址新建地块两部分组成。小区出入口的设置满足城市消防的要求。小区内主干道宽7m，组团路宽4m，宅前进户小路宽3m，主干道转弯半径10m，满足消防车要求。在尽端距小区主干道超过120m的地段均设有15x15m的消防回车场地，住宅组团四周尽量设计环形消防通道，无环形通道的在尽端设计15x15m的消防车回车场。沿街建筑超过80m长的均设有人行通道，超过150m小区住宅均为地上6层和5层的砖混结构建筑，层高3.1m8.2.21、消防用水量（按最大一栋消防用水量做为消防用水量）各小区消防用水量详下表：小区消防用水量扩建地块原址新建地块室内消防用水量15L/s15L/s室外消防用水量20L/s25L/s总消防用水量35L/s40L/s火灾延续时间2h2h一次消防用水量252m288m2、消防给水均由居住小区环状管网保证，在居住小区主要马路上每80～100m设室外消火栓（型号为SS100/65-1.0），保护半径不大于150米。3、建筑室内按《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005设置一定数量的手提式ABC类磷酸铵盐干粉灭火器。8.2.31．本工程各小区无消防用电负荷，本工程用电按三级负荷要求供电。2.本工程内的公共建筑中的疏散走道设有疏散照明，公共通道、楼梯间、出入口均设带蓄电池的疏散指示及安全出口标志灯，蓄电池供电时间不小于30min。正常及事故情况下均点燃。

第九章投资估算与资金筹措9.1估算编制说明大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造建设项目的投资估算造价是根据可行性研究报告的规划内容进行编制，费用的发生涵盖了从项目建议阶段到工程完工交付使用的整个建设过程。此外，本项目棚户区已通过国家划拨方式取得土地使用权，本估算不含土地使用费、拆迁费用。9.1.11、国家计委《关于工程建设其他项目划分暂行规定》、《关于改进建筑安装工程费用项目划分的若干规定》；2、中国国际工程咨询公司《投资项目经济咨询评估指南》；3、国家计委《关于工程建设其他项目划分暂行规定》、《关于改进建筑安装工程费用项目划分的若干规定》；4、中国国际工程咨询公司《投资项目经济咨询评估指南》；5、《湖南省建筑工程消耗量定额》(2006年）、《湖南省工程量清单计价办法》(2006年）；6、《湖南省安装工程消耗量定额》(2006年)、《湖南省公路工程定额》(2008年）；7、设备购置费根据市场价取值，安装工程费采用占需安装设备的百分比或按管线单位造价指标估算；8、建设单位提供的有关投资费用资料；9、估算根据本可行性研究报告中的方案编制。9.1.2本项目总占地面积为22243m2（合33.35亩），总建筑面积37228m2，投资估算主要包括设计红线范围内地9