华邦世贸城商业概念策划报告(定稿)

华邦-世贸城（商业部分）

商业概念策划报告

深圳世邦纵横

20XX.08.

目录

第一部分市场背景研究..........................................5

一、合肥总体概况...............................................5

二、合肥社会经济指标影响分析...................................6

三、未来发展规划及重大事件影响分析............................18

四、合肥零售业现状及发展趋势..................................23

■五、合肥商圈现状及发展趋势..................................26

六、合肥商业地产发展趋势......................................33

七、政务新区区域商业发展趋势..................................35

7、1政务新区发展分析.........................................35

7.2区域商业存在问题..........................................38

7.3区域市场小结..............................................39

第二部分项目概要............................................39

1、物业类型...................................................39

2、项目位置...................................................40

第三部分需求分析............................................41

一、客流构成..................................................41

第四部分竞争分析............................................43

一、区域商业现状与竞争趋势....................................43

二、典型竞争性项目............................................44

三、竞争策略..................................................45

第五部分、SWOT分析..........................................46

Strengths（优势分析）......................................46

Weakness（劣势分析）........................................47

Opportunity（机会分析）......................................47

Threat（威胁分析）............................................48

第六部分项目定位............................................49

1、商圈战略定位...............................................49

2.项目定位.................................................50

3.企业定位.................................................51

4.业态定位.................................................52

5.项目主题与价值定位.......................................52

6.项目零售概念与功能定位...................................53

7.项目市场定位.............................................56

8.形象定位（待定）..........................................58

第七部分项目规划与布局......................................59

一、规划原则..................................................59

二、业态组合..................................................59

三、业态功能规划面积配比......................................66

1、零售、餐饮、娱乐等功能总体按照57:23:20比例设定.........66

2、功能详细分配表.............................................66

四、商业空间规划..............................................67

3F层：12500平方米...........................................69

4F层：13000平方米...........................................69

第八部分项目开发投资方案与回报模式...........................70

1、购物中心的开业理念.........................................70

2、开发目标...................................................71

3、操作模式...................................................71

第九部分招商推广概要.......................................72

一、战略思想..................................................72

二、招商原则..................................................72

三、招商策略..................................................73

四、招商步骤..................................................74

五、营销推广战略（要点）......................................74

七、招商推进计划与流程........................................76

第十部分本项目的租金测定.....................................78

第十一部分项目运营纲要......................................79

一、管理基本理念..............................................79

二、营销策略（要点）..........................................79

第十二部分项目管理规划......................................81

一、决策协调机构：............................................81

二、项目组机构设置............................................81

三、招商团队..................................................81

四、招商质量控制办法..........................................81

第十三部分项目投资、经营绩效分析（概算）...................83

（另案专题）..................................................83

第一部分市场背景研究

一、合肥总体概况

区位——

合肥地处中国中原地区，安

徽省中部，长江淮河之间，

巢湖之滨，通过肥河通江达

海，具有城东启西，连接中

原，贯通南北的重要区位优

势。

合肥地处泛长三角经济圈，

是中西部距东部沿海地区最近的省会城市。以合肥为圆心，半径500

公里范围内涵盖7省1市4.8亿人口和上海、南京、武汉、杭州等

重要大城市，经济发展快，消费能力强，市场潜力大。

交通——

合肥是全国重要的区域交通

枢纽城市，6条高速公路和8

条铁路（合蚌、合淮、合宁、

合芜、合武、合西、合九、合

安）在此交汇，合武、合宁高

速铁路开通后，合肥到南京只

需45分钟，到上海、武汉只

要2个多小时。4E级新桥国

际机场、合肥新港则正在规划

建设，"通江达海"指日可待。

二、合肥社会经济指标影响分析

1、国内生产总值GDP

资料来源：合肥市统计公报

2007年合肥市实现生产总值1334.2亿元，同比增长18.1%,增速

位居全国省会城市第二位，城市综合实力也跃居全国百强城市第21

位，人均gdp3853美元，按照十一五规划，到“十一五”末，gdp

要达到2100亿元，年均增长18%;人均gdp达到5000美元，远

远高于全国的平均水平。合肥进入居民收入快速增加，消费快速升

级的时期。

国内外研究表

中部各省会城市人均GDP比较

明，加速人均

GDP超过3000

美元最明显的

特点是消费结

构升级，居民消

费从“衣食”转

向“住行”，私家车拥有率上升，置换住宅或拥有第二套住房成为普

遍的冲动。

按照世行的标准衡量，合肥一只脚已跨入中等收入的门槛（2996-

9265美元）。从经济发展阶段理论角度看，合肥已进入工业化加速

阶段，将由此实现工业化中期到后期的转变；以发展经济学的视角

观察，表明合肥迎来了持续的经济高增长时期，即经济起飞期。这

个时期的合肥呈现出区别于以往发展过程的两个鲜明特征：一是人

均GDP大幅提升，二是工业经济规模加速扩大。其中，最直观的表

现就是城市规模的扩张。

2、GDP的构成

合肥的服务业保持了较快的发展，但仍然存在明显的不足：

近年来，服务业的增速一直低于GDP的增速，一方面反映经济结构

不合理，服务业成为制约合肥发展中心城市的主因。

地区比较而言，合肥的服务业处于中部六省省会城市的中下游，与

国内发达城市都市相比，服务业发展水平仍有较大的差距，同时也

有较大的发展空间。

•GDP.服务业

资料来源：合肥统计公报

3、社会消费品零售额

社会消费品零售总额体现了合肥市总体的购买能力，增长水平则体现

了消费趋势和市场潜力，是影响商业物业和零售企业的重要因素

十五期间，合肥社会消费品零售总额保持了持续、稳定、高速增长的

态势。自2006年以来，社会消费品零售总额增速连续超过GDP,

今年上半年，合肥社会消费品零售总额实现272.45亿元，同比增长

27.2%,剔出物价因素，同比上涨17.%。占全省的比重达20%。预计

在合肥高速发展的经济背景下，社会消费品零售额将会出现更快的发

展。

合肥的社会消费品零售总额

资料来源：合肥市统计公报

资料来源：合肥市统计公报

•与中部地区省会城市和其他重要城市比较中发现，合肥的商贸业不

贡献中等偏低，这也反映了合肥在区域商贸业发展中的商圈半径有

限、流通力、辐射力、吸纳力还较弱，在区域商贸业中的比重还比

较低。

合肥社会消费品零售总额的增长因素可归纳为合肥的经济快速增长,

居民可支配收入的上升。另外一方面表现出居民消费升级的快速形

成，储蓄意愿的下降和对收入预期的增长。

社会消费品的增速高，还有一个原因，是合肥的社会消费品零售总

额绝对值较低。

4、居民消费能力

可支配收入

城乡居民收入快速增长是消费扩大的根本。居民收入的持续增长对于

服务业发展产生积极的促动作用，居民对收入预期整体看好，也促使

各阶层消费需求处于升级阶段；农村居民促动县域，县域促动城镇，

城镇促动合肥主城区，各级呈逐级放大效应。

6

040025.00%

000

2

00020.00%

000

080015.00%

0600

040010.00%

00。0

2

5.00%

0.00%

200320C4200520062007

・十五期间，居民收入增长的速度一直低于GDP增速，2007年，人

均收入首次超过GDP,有助于生活质量的改善和消费的升级。

-■-GDP增检笔一~人均可知敢/增K率

25.00%

20.00%

15.00%

10.00%

5.00%

0.00%

20032004200520062007

•在中部六省省会城市中，城镇居民人均可支配收入最低，与北京、

上海、深圳等高收入地区仍有相当大的差距。

近年农业改革推动和农民税费的大幅减负，农村居民近年的纯收入已扭

转缓慢增长趋势而实现快速增长，城乡收入差距不断缩小。

消费性支出

-2008年合肥消费性支出5714.45,居全省第一，消费增速15.8%,

保持高速增长的势头。

虽然消费额增长较快，但消费率一直在低较低，呈逐年递减趋势。

反映消费需求并未得到有效满足，同时也可能反映居民对消费的谨

慎。

人均消费*人均消费增长率

20032004200520062007

资料来源：合肥统计局说明：消费率=人均消费性支出/人均可支配收入

2007年合肥与周边省会城市居民消费率，唳

82.00)4

/00%

I------------««^40%/78.50%^^

77.8^

W4.90%

武汉南昌合肥长沙郑州太原南京

资料来源：各地统计局说明：消费率=人均消费性支出/人均可支配收入

家庭消费支出结构

资料来源：合肥统计局

■消费支出的增长是居民收入增多的明显体现，随着居民消费理念的

改变，消费结构发生了明显变化：购买汽车、装潢建材、移动电话、

金银珠宝等非生活必需品明显增加。全年私人汽车保有量突破9万

辆，增长27.9%,移动电话拥有量达到297.14万户，增

长25%。汽车和建筑装潢材料类零售额比去年同期增长都在三成

以上，金银珠宝类增长更超过了40%。

•居民消费观念的变化和休闲时间的增多，居民外出就餐的需求不断

增加，以家庭消费为代表的大众化餐饮消费规模进一步扩大，商务

活动和婚庆活动对餐饮消费的促进作用也比较显著，部分外地特色

名吃落户合肥，再加上大型超市、卖场以吃的商品为主的各种成品、

半成品的热销，促进了吃的商品销售增长。

•穿着类商品向高档、品牌、休闲化方向发展。

消费特征

■由于政策性原因和统计数据的局限性，居民的收入、支出及在消费

市场中心的体现与实际情况有一定偏差，具体特征表现为：

•收入两极分化严重，并呈现出日趋严重的态势。

•社会的高收入阶层如公务员、企业主及对企业和社会资源占支配能

力人群的实际收入和可统计收入差距甚大，社会隐性收入在这部分

人群中占有比例极大，同时带动周边亲朋好友的财富效应亦有扩大,

因此在实际收入和支出中有较大偏差。

•由于权力资源相对垄断性和中国人习惯于人情事故的文化背景，在

实际消费中会有大量的请客、送礼和集团购买性消费，而这部分消

费在一定程度上占有较大份额，而实际数据尚无法统计。

•各阶层消费支出均呈现出升级特征，从农村居民换彩电，到城市居

民换液晶电视，高收入阶层二次置业等，各阶层呈现逐级放大和上

升态势。

•由于扩大内需政策的连续实施，消费领域不断拓宽，高额消费趋势

有所增强，中高档消费品销售实现较快增长。品牌电器、进口化妆

品、名表、精品珠宝、数码相机、摄象机等大件商品成为普通消费

者的消费对象，同时私人住宅销售势头旺盛，拉动了建筑及装潢材

料类消费的快速增长，加速了新一代的消费升级，带动了相关商品

的销售。

•由于医疗、教育体制改革的失败，社会保障体系的弱化，人际交往

费用的增加，使做为社会主体的普通城市居民用于医疗、教育、交

通、通信等方面的负担较重，对于收入单一，保障收入不足的家庭

而言，消费能力普遍仍显不足。

随消费能力的提升，居民生活品质的提高。家庭用于旅游和服务性

支出呈快速增长势头，因此对第三产业，尤其是餐饮、娱乐、休闲、

文化等方面行业将产生巨大的促进作用。

■随着消费意识日益成熟，合肥人在“穿”方面，开始了消费结构升

级。通过对市内各大商场人流现场观察及消费客源的分析，合肥服

装消费已经开始从产品消费走向品牌消费。

综合以上分析，我们可以看出合肥的总体收入已经迈过人均3000美元

的可支配收入的关口，按照国际惯例，合肥市的城镇居民已经进入富裕

程度，消费进入升级期，对中高端产品的消费需求空间还比较大。

5、消费习惯

消费频率——

消费者出外购物、就餐、娱乐的频率主要为一星期一次，占总体的

43.1%

出外购物/就餐/娱乐的频率

交通工具----

消费者当中，出行购物选择的交通工具主要是公共汽车，占总体的

44.2%,其次是的士，

交通工具比例图

占总体的34.6%,两者

大约占到总体的八成，

说明公交车至今仍是

合肥市民的主要交通

工具，而且的士也越慢

慢被人们所接受。

消费者选择的购物场所

从我们的调查资料中可以看出，合肥市的消费者首先选择的购物场

所还是以大中型超市为主，占到调查总体的41%,其次是大中型百

货商场，占总体的26%。

消费者习惯的购物场所

消费者对购物场所的关注因素——

消费者对购物场所最为关注的因素是商品的质量，占到总体的

29.4%,其次是价格，占总体的20.4%,而对购物环境和品牌的关注

程度分别为17.5%和15.2%,可见整个消费观念还比较落后。

娱乐消费行为——

大部分消费者认为商业广场的娱乐功能应以酒吧/咖啡厅为主，占总

体的27.9%,其次为健身、歌厅和影院，分别占总体的21.7%、20.1%

和19.1%。比较追求时尚。

n商'业广场娱乐功能

/~127.90%

E一J

一I11.20%

茎

I20.10%

]19.10%

~I21.70%

000%1000%2000%3000%

餐饮消费看法

消费者对菜系的看法以川菜和徽菜为主，分别占到总体的34.5%和

30.5%,这也验证了火锅店在合肥的成功，其次是粤菜，占总体的

12%o说明异地口味在合肥还是很受欢迎的，合肥市民比较善于接

受新鲜事物

商业广场餐饮特色

湘菜

鲁菜^^■17%

东北菜

粤菜k-112.00%

徽菜30.50%

川菜二）34.50%

0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%

6、人口及人口发展状况

对于零售企业和零售物业来说，做为城市最终消费者的人口，无疑

是最重要的影响因素之一。

城市人口与城市建设的发展，规划和区位的演变将对商圈和未来零

售格局产生重要的影响。人口的规模、发展、演变、迁移都将对零

售业产生根本性的影响。

人口现状

-2007年年末，合肥有户籍人口460万人，在总人口中，市区常住人

口240万人，流动人口40万。

人口发展

•发展目标：十一五期末市区常住人口场达到300万人，2020年达到

500万人，年增长率城3.6%,市建成区面积达到300平方公里。人

口将随城市的扩张地区和投资热点不同而产生相应的分布和迁徙。

城市化水平

武汉南昌合肥长沙郑州南京

合肥在中部地区的城市化程度处于中等偏低，2007年城市化率48%,

2008年有望突破50%o

-2001年，在政务新区大开发前，政务新区为肥西县属农村，人口1

万多；随着大规模的开发建设及本地失地农民的城市化，到2007

年政务新区新区已有居民5-6万人左右；随着住宅入户、设施交付

进度的加快，估计到

政务新区人口增长示意图

2010年一个超过10

万城市人口的消费圈

已经形成。

随着经济的快速发展和城市进程的加快，大批农村人口正从土地中

解放出来，逐渐向二、三产业转移，人口的空间分布也逐渐向城镇

聚集。

■国外一些城市化历程表明，当城市化率达到或超过50%的时候，城

市的分散作用开始超过集聚作用，会出现城市人口和产业向城外流

出和扩散的现象，主要是流向离城市中心地区不太远而生态环境相

对较好的郊区。

■最近几年合肥在东西南北边缘地带都建设了一批住宅小区，吸纳了

中心区大量外迁人口。原来在市区的企业也大量向企事业单位向政

务新区、滨湖新区和西、南部的高新区、经济开发区迁移，这在客

观上加速了合肥城市扩张。房地产业的发展带动了服务业，促动了

农村劳动力流向合肥，进一步扩大了合肥的住房需求，这也是合肥

城市扩张的内在动力。

三、未来发展规划及重大事件影响分析

本节将通过对合肥未来的城市发展规划和商业发展规划，以及将对合

肥市经济、特别是零售业企业及商业不动产产生影响的重大事件给以

简要描述后，综合分析对本项目可能产生的影响。

3.1城市发展规划

城市总体规划是城市发展和建设的依据，它确立了合肥未来的城市格

局和各区域的功能定位、发展方向，对于政务新区商圈和本项目有着

根本的影响作用。

省会经济圈

合肥东连长三角，西接广

袤的中西部地区,战略区

位优势明显。在中部崛起战略、西部开发战略的背景下，东部地区产

业向西转移，长江三角洲经济区的西扩势在必行。合肥市迎来跨越式

发展的历史机遇。构建省会经济圈，是“东向发展"和”中部崛起“战

略的必然选择。主动接受长三角地区的辐射，以实现新型工业化和现

代化为目标，以提高城市竞争力和综合实力为中心，以城市间经济、

社会联系为基础，以行政协调领导为保证，通过产业集聚与城市群空

间重组这一当今世界城市化一种先进的空间机制与模式，实施区域一

体化、城镇协调发展、生态经济战略、真正将合肥经济区建设成为开

放型、一体化和现代化开放型城市组合，成为宁郑汉之间的区域性中

心城市。

在2010年之前，要启动一批事关省会经济圈一体化发展的重大

项目，优先构建快速综合交通网，并在合巢芜高速公路、合六叶高

速公路、宁西铁路、合芜铁路的沿线重点培育城镇密集带，加快合

肥与六安、巢湖两市的一体化发展；

2011年〜2015年，以合肥为中心的省会经济圈要继续沿一

些重要交通轴带，使省会经济圈的影响范围往北扩展到蚌埠、淮南,

东到滁州，南到芜湖、铜陵、安庆，西到六安叶集等周边城镇。2

015年，合肥要与部分沿淮与皖江城市"一体化"，到2020年,

基本实现合肥成为长三角城市群副核心城市的战略设想。

城轨连接五座城市一一正式敲定的省会经济圈发展规划纲要，将构

建合肥至六安、巢湖、淮南等市的快速交通体系放在重中之重的地

位，并明确提出要选择适当时机，建设合肥至淮南、合肥至六安、

合肥至巢湖并延伸到芜湖的客运城轨交通线。

除了建设庞大的城轨系统外，建设合肥至黄山的快速铁路也被列入

规划之中，同时规划建设的还有从阜阳经六安市、庐江县至铜陵市

的铁路线，主要用来运输矿产资源；合九铁路的改造也列入了建设

规划，并将通过拟建的铜陵长江公铁两用大桥、安庆长江铁路大桥

两座大桥，与即将投入运营的铜陵至九江的铁路相互连接。

打造1600万人的生活圈——

更具弹性的户籍管理，鼓励人口异地城镇化，建立有利于劳动力合

理流动的人口管理制度，尽快实现以实际居住地登记户口的户籍管

理。此举意味着，合肥具有更强的经济辐射力和吸纳力。

实行区域道路和桥梁收费的一体化，统一交通运输单证、票证和收

费卡系统。

经济圈城市的交通售票系统也将统一，实现异地购票本地上车、本

地购票异地上车，方便经济圈内1600万人的出行。

省会经济圈城市还将发展建设区域公交系统，开通城市之间的快速

公交车，并鼓励每座城市的公交车向周边其它城镇延伸。同时，省

会经济圈城市还将实现公交"一卡通”，各座城市的公交运输价格政

策也将相互统一、相互衔接。

对商业的影响——

假以时日，将形成了拥有1600万人口，1小时抵达的超级商圈范围。

合肥商业的辐射力、吸纳力、流通力、影响力将更强更大，商业中

心城市的地位更加凸出和牢固。

省会经济圈的建设将对合肥的商业零售业和商业地产将临来更加巨

大，十分广阔的发展空间。

141城市规划

合肥城市空间结构将形成“141”（一主城、四组团、一个滨湖新区）

的多中心发展态势。远期还将成为宁郑汉之间最大的区域性中心城

市。城市人口350万，建成区面积350平方公里。远期主城市人

口达到500万，建成区面积500平方公里，成为宁郑汉之间最大的

区域性中心城市。合肥市将按“141”发展战略着力构建现代化大城

市框架，城市空间布局在现有风扇形基础上进一步拓展，与周边城

镇呈一体化发展，并由单中心向多中心转变，空间结构形成“141”

的发展态势。

“一主城”范围为现状312国道以北，以老城区、政务文化新区为

核心的城市建设区，远期规划建设用地260平方公里。主要发展三

大功能：以老城区为核心的中央商务区发挥商贸、金融资源优势功

能；政府管理、服务、文化、教育功能；现代服务、人居、科教、

卫生等第三产业功能。

“四组团”即向东、西南、西、北四个方向的城市组团：整合店埠、

动密集型产业及农副产品深加工产业。城市各组团之间以大面积的

生态绿地隔离，并穿插有河流水系、山体和绿色空间。

•"一个滨湖新区”即沿巢湖周边逐步兴建一个全国独具魅力特色的

以休闲、旅游、商务、会展、居住为主的生态型、高档次现代化新

城区。规划区范围为312国道以南，沿巢湖向东，南至六家阪、三

河，规划面积200平方公里。

点评：

无疑，141城市发展战略是事关合肥打造成为区域性经济、文化、信

息、金融中心城市以及现代服务业基地的最重要的战略举措。政务新

区CBD中心区将成为城市最重要的核心之一，商业繁荣应可期待。

3.2重大影响事件分析

出台《合肥市加快发展现代服务业的若干政策（试行）》

近期，合肥市委市政府出台了大力发展现代服务业的政策性文件一

-《合肥市加快发展现代服务业的若干政策（试行）》，对以金融业

为首，包括总部经济、中介服务业、物流业、商贸服务业、会展业、

酒店及餐饮业、旅游业、教育卫生事业、社会养老服务业、服务外

包业、文化娱乐及体育业、动漫产业等13个主要现代服务行业的投

资推出包括产业、土地、财税等多方面具体优惠政策和奖励办法。

"……对投资建设建筑面积5万肝以上的大型商业设施，凡符合商

业网点规划且建成后产权不分割出售的，城市基础设施配套费按

50%收取；并自开业经营之日起，对自营和物业租赁所缴纳的营业

税、增值税和企业所得税本市留成部分，前两年给予100%奖励，后

三年给予50%奖励……”

小结：

将加快构筑与区域性中心城市相协调、与先进制造业基地建设相配

套、与城乡居民需求相适应的现代服务业体系，推动合肥建成全国

重要的现代服务业基地，成为区域性的金融中心、商贸中心、旅游

会展中心和教育培训中心的发展进程。

政府正式出台大力发展现代服务业的优惠政策，将成为推动合肥现

代服务业实现跨越式发展的推动器和分水岭，包括商贸服务业、商

业地产业的黄金发展期已经来临。

四、合肥零售业现状及发展趋势

•目前，合肥零售业发展强劲，势头良好。总体上可以这样评价：购物

中心、大卖场引领商业潮流，复合型商业综合体是当前的开发热点。

社区性便利店发展滞后，百货店亟待转型。

4、1、各种业态发展现状

百货业

•合肥百货业主要盘驻在四牌楼等城市核心商圈。百大、商之都、瑞

景等百货店为了提升市场定位和满足细分市场的需求，相继进行了

较大规模的品类结构和品牌档次的调整，如纪梵希、BOSS、雅格狮

丹等国际一线品牌开始进入合肥市场。

■大众百货举步维艰，受到时尚百货、购物中心、大型超市的三重挤

压，主要依靠低价促销维持经营，合肥乐普生在年底相继被百大集

团收购，百货大楼也面临着转型的问题。

-2008年-2010年，合肥将有不少于6家购物中心会开设百货商店，

百货店铺规模迅速扩大。

连锁商业

-2007年合肥连锁企业销售额达100亿，占全市商品零售总额的

22.2%,新增5000平方米以上的大型连锁购物中心7处，全市连锁

经营企业达126家，店铺超过2100多处，目前进入合肥的世界500

强及国内外知名零售企业已达13家。

•在连锁商业中，以经营日用品为主的大型超市发展迅猛，沃尔玛、

家乐福、易初莲花、乐购、大润发、世纪联华、合家福等强势企业

分别开设新店，大型超市多数采用非商业街立店的方式，形成对传

统商业街的围堵，并且在百杂品、低档化妆品和服饰类商品的经营

上对百货业形成威胁。

■在专业店连锁业态里，以国美、苏宁为代表的电器连锁店取得市场

主导地位，国美、苏宁分别在合肥开设了8家和3家连锁店。

社区性便利店

•社区性便利店发展滞后，按合肥市区人口概算，便利店至少应有

1000家。

购物中心

■合肥的购物中心兴起是以国购、元一、国购、新都会为标志的。这

三家购物广场都是按“产权式商铺”方式予以开发。投资回报年

8-10%,售后回租期8-10年。发展商的财务情况如从知晓，但从经

营效益来看，估计不太乐观。

■合肥尚未出现真正意义上的购物中心。更多的大型购物中心中心即

将出现。一些在商业领域已占据一席之地的百货商场如百大等，也

有"购物中心化”业态转移的趋势。购物中心发展的时期才刚刚到

来。

合肥购物中心具有较好的发展机会

从合肥的人均GDP和收入水平来看，购物中心的发展已具备良好的

市场环境。其次是交通因素。根据中国的特殊国情，购物中心在地

理位置上未来的发展模式将主要是沿环线、轨道重要站点布置，在

新建的居住区内建造，以及整合传统的商业街区等三种。

港台购物中心的借鉴

香港、台湾购物中心发展历程可以为合肥购物中心的发展方向提供

指南。概括起来，台湾购物中心有这几个特点：注重中产家庭消费;

注重硬件建设；娱乐功能在持续增强。香港购物中心的主要特点：

与城市交通轨道连接紧密；多为都会型购物中心，地处都市繁华地

带；开发者熟悉商业运作规律，设有相应的商业管理公司；重于餐

饮和娱乐设施。

结合上述港台购物中心特点的分析，合肥购物中心的开发和运营，

可以获得如下启发：加大娱乐休闲设施的配设；将家庭消费视为购

物中心消费的主流；与优秀机构合作开发主力品牌店；交通便利是

购物中心选址的重要影响因素；注重特色经营和错位经营。

4.2合肥零售业存在的问题

•宏观上讲，由于合肥经济发展相对滞后和开放程度较低的影响，零

售业也相对落后。具体表现为：业种不全、零售业人力资源不足、

消费需求细分不明显。

•地产开发商和零售发展商配合不够，商业地产的显性效益期较长。

•受商业指数、时尚指数偏低影响，合肥零售业引进国际知名品牌保

有量较少，比较集中在化妆品、香水、手表等品类上。

4.3合肥零售业发展趋势

■外资零售业和国内其他地区零售业将加速进入合肥市场

合肥经济活跃，消费能力增加，市场规模不断扩大；另一个是合肥

对安徽中部其他城市潜在的1600万城市人口具有辐射作用，市场潜

力巨大。

■业态结构调整仍是主流。

购物中心、大型生活超市、主题百货、流行百货、品类专营店、无

店铺商店、社区便利店等将结合消费需求细分和自身定位进行结构

调整，实施错位经营。

■外资全面进入已成定局。将有力促进城市商业指数的改善，加速国

际知名品牌的到来；合肥消费档次将明显提升，延续2005年国际级

品牌开始大量进入合肥市场的势头，将有更多的品牌进入合肥各商

家或开设专卖店。

■特色专营店具有较大的市场潜力。类似H&M、ZARA、迪卡侬等国

际专营品牌店将对合肥服饰消费市场带来理念和业绩的冲击。

-2008年是合肥零售市场进入快速发展通道的起始之年，而未来三、

五年也将是合肥零售业中外商家决战之关键时期。

•五、合肥商圈现状及发展趋势

5.1商圈总体格局

合肥城市整体南移西进，商业规划发展成为双中心的市区三级商业

体系。

双城市中心

,形成老城商业中心-滨湖新区商业中心的市级商业中心

区域商业中

•包括政务新区在内的8个区域性性商业中心

心

社区商业网

•25个个社区商业网络

络

商业街,淮海路商业步行街，政务新区商业步行街，七桂塘商业步行街、城隍庙

商业步行街、合肥市美食一条街、政务新区商业步行街5条商业街

总体而言，唯一的市级商业中心——四牌楼商圈城市核心商圈地位

中短期难以撼动，但随着环境和交通压力的不断扩大，四牌楼商圈

的发展空间受到了一定程度的限制。在高规格超大规模开发的滨湖

新区内将规划一个市级商业中心，与老城商业中心成为合肥的核心。

将开发随着城市空间的迅猛扩张，新站开发区、马鞍山南路、南七、

三里庵等区域不断涌现出新的区域级商业中心，上提升了区域商业

活力，推动了区域经济发展。新的居民小区的大量建设，又催生了

居住级、邻里型商业中心的发展。

5.2主要商圈分析

四牌楼商圈

由合肥百货大楼、鼓楼商厦、百盛、商之都等百货商场四大商场与

淮海路步行街构成的四牌楼商圈是合肥市目前的商贸繁华区，也是

合肥市目前唯一的市级商业中心。多种业态在以长江路为轴线，东、

西以明光路和环城西路，南北分别以红星路、寿春路为界的2平方

公里范围内竞相发展。购物中心、超市、百货店、专业店、专卖店

分布其中，业态丰富、品种齐全，能够满足全客层、一次性购物的

需求；另一方面它还能为消费者提供文化娱乐、金融、邮政、信息、

三里庵商圈

商圈范围

以处于一环与长江西路交汇处的国购广场为中心，长江西路沿线区

域，该商圈处于城市西部、西北部、西南的连接口，交通条件好。

辐射范围较广，从家乐福开业以后短短几年，商圈迅速兴起，目前

已有国购广场、家乐福超市、国美电器、置地投资广场、汇金大厦、

金色巴黎购物中心、金苹果家具馆、家福特建材以及正在建设中的

大润发超市等大型商业网点，已成为服务蜀山，辐射全市大部，满

足居民日常生活的区域性商业中心圈。

商圈消费档次与特征

该商圈的客流量大，客层多样化，以城市中等收入家庭消费为主。

租金、售价水平

该商圈租金已涨至较高水平，单价在200-500元/月左右。

代表性商场：

国购广场----国购

广场是安徽国购投

资集团投资建设的

安徽第一家

ShoppingMall,位

于合肥市长江西路199号，总投资约7.2亿元人民币，总建筑面积

达106000广场运用“一站式”全新商业模式，引入

ShoppingMall国际商业流行理念，网聚世界500强法国家乐福、

深圳家福特建材、国美电器、美高美国际娱乐、屈臣氏、运动100、

味千拉面、肯德基等国内外知名品牌同场经营。带动了商圈的发展

和升级。

马鞍山路商圈（新都会广场商圈）

商圈范围与辐射区域

该商圈为新兴商圈，主城区与滨湖新区的结合部，地理位置得天独

厚。汇集都会购物广场、大卖场家乐福、苏宁电器、肯德基、必胜

客、小肥羊、中国工商银行、中国建设银行、中国信业银行、中国

招商银行、徽商银行等一系列商业商务设施。滨湖新区发展战略驱

使马鞍山路商圈有成为次市级商业中心。

商圈消费档次与特征

该商圈尚在建设期，目前以满足日常消费为主，主要消费群为周边

学生和工薪家庭。酒吧等休闲娱乐业态特色鲜明，扩大了商圈的吸

引力。

租金、售价水平

大卖场租金30-45元/m7月

代表性商场：

新都会购物广场

新都会购物广场是集吃、喝、玩、购为一体的现代化shoppingmall;

广场位于合肥市马鞍山南路100号，毗邻安徽省体育馆，周围聚集

了众多高档住宅区及高等院校，人口密集，地理位置优越。广场整

体商业建筑面积达五万余平米，由家乐福超市、精品百货、食肆、

娱乐构成，目标市场定位于中青年时尚人群。新都会购物广场的开

业，不仅为该区域市民的购物、生活带来了方便，也填补了合肥城

市东南板块大型商业项目的空白，推动了该商圈的加速发展。

胜利路商圈

距市中心四牌楼1000米，距火车站800米、交通十分便利。汇聚

大型商业设施：元一时代广场、沃尔玛超市、家乐福超市、温莎广

场、元一希尔顿大酒店、古井假日酒店、UTown金色地带蓝鲸国际、

UTown商业街等并肩屹立，商圈商业面积逾达20万平方米，购物

中心、百货、餐饮、专卖店、超市、娱乐休闲、酒店、商务，业态

丰富，时尚荟萃，新站中央商务区(CBD)的架构与轮廓已然显现，

形成合肥市新的商业中心。

商圈消费档次与特征

该商圈档次为中档偏高，

餐饮娱乐形成了一定特

色。

业态分析

商圈汇聚购物中心、大卖

场、精品、五星级酒店、

写字楼、商业街等丰富的

业态组合。

代表性商场

元一时代广场以shoppingmall的形态出现在合肥商业市场，代表

了零售业发展的主要趋势，其复合型的业态包括：精品店、百货店、

大型超市、电器卖场、大型娱乐与餐饮店等。

南七商圈

以望江路为中心轴线，以潜山路、合作化路、金寨路为翼的“工”

字形布局，未来将被打造成合肥西南的休闲商务中心(RBD),

未来几年，这块土地将成为上海的“五角场"，而望江路将被打造成

合肥的“淮海路”，怀宁路、石台路、冬至路将成为独具特色的休闲

街，而望江路沿线超过100万方的商业体量也足以支撑起合肥西南

商务休闲中心的定位。包括大型的超市、大型的购物中心和休闲中

心、五星级酒店、国际甲级写字楼。

一

三

二

I

二

三

髭

“南七里站”也将随着沃尔玛超级市场、乐购超级市场等商业项目

以及周边服务业设施的开业，商业氛围将更加浓郁。尤其是望江西

路与潜山路交界口是合肥市政务文化区、市区、高新技术开发区交

汇区，具有规划建设现代化国际商业中心的优势，随着27层的酒店、

9万平方米的建材城、8万平方米的超级商业中心等项目的实施，一

个商圈面积达到120万平方米的商业中心将出现在合肥西南部。

新的南七商业中心将呈三足鼎立的格局，以安高、信旺和新华三大

房地产企业为依托，构建东南、西南、西北三大商业块，其中东南

和西南板块以望江路为中轴线。东南块围绕合作化南路东侧的“安

高•城市天地”和杜岗“城中村”改造项目，兴建一处商贸区。世

界500强之一的美国"沃尔玛”零售商已签约进驻安高。西南块围

绕潜山路东侧"信旺•华府骏苑”，打造向南覆盖政务文化新区，向

西覆盖西门换乘中心，向东辐射东至路西侧的商业贸易区。世界500

强企业英国“乐购"超市和美国豪森酒店陆续签约进驻华府骏苑，

潜山路西侧“华邦”美家居国际广场和省国投投资的西环商业中心

也将成为西南商业区的重要组成部分。西北块围绕潜山路西侧的八

里岗"城中村”改造项目和新华地产，依附黄山路景观大道建成商

业中心，规划紧邻黄山路建成180米高的超高层商务办公大楼。

大学城商圈

■商圈范围包括大学城和合肥经济技术开发区，东起沪蓉高速公路，

西至铁路干线，北至少312国道，南至紫云路。众多成熟小区，拥

有15万人口的次级居住区。消费者主要年轻学生、产业工人、企业

管理人员及小区家庭等。随着金寨路高架桥的开通，以及连接政务

新区、滨湖新区、高薪区及老城区的交通大为改善，片区的吸引力

大大提高。大学城商圈有可能为西南部颇具活力的区域性商业中心。

主要商业设施

桐山国际购物中心、金星购物城、大学城商业中心、天时商埠、翠

微苑商业街、格瑞广场，在建的超大型购物中心——港澳国际广场

等。

5.3商圈发展及竞争特点

•各区老城区及新站区商圈的规模不断扩大，局部地区出现过度开发，

商业物业空置率上升。但在其他区域性商圈及新建成居民区又存在

出现商业空白或商业供应不足。

■合肥正处于单一商业中心向多中心发展的上升初期，区域级商业中

心、社区级商业中心处于发展的初级阶段，商圈之间的竞争度很低。

但由于规划偏差的原因，部分区域性商圈重合交叉度高，建设初期

就将面临各自强烈的竞争。如政务新区商圈与潜望交口商圈，新站

与北部商圈。

•淮海路步行街、四牌楼是人气中心，优势在于它们是传统的商业中

心，具有很深的历史、文化底蕴，对主城以外地区和外来人口、旅

游人口有极强的吸引力。其他各商圈在高密度商圈的背景下，又纷

纷定位于综合商业中心，而从战略上又为区域商圈，同质化竞争将

在所难免，彼此消耗各商圈的辐射能力。

■根据自身特点和地段特征寻找差异化定位，以扩大市场辐射能力和

商圈自身的核心竞争力，成为各商圈生存和发展的重要路径。

六、合肥商业地产发展趋势

6、1合肥商业地产结构分析

・传统意义上的合肥商业地产聚集地主要集中在四牌楼和新站区一带。

但是，随着近年来合肥城市建设的加快以及城市外扩，新增商圈已

经开始打破原有的格局，开始向西、南两方面发展。合肥作为二级

城市，在商业地产的开发进程上相对全国稍有滞后，但发展状况同

样势不可挡。目前，合肥的人均商业面积与国内外的先进城市相比

还有较大的差距。

重点商业城市人均商业面积比较（单位：平方米/人）

资料来源：合肥市商务局说明：商业面积指零售和餐饮的面积

合肥消费需求结构变化和升级拓展了商业地产的空间。合肥市市民

的消费结构在变，原来传统以购物作为主要的消费行为的一种方式,

逐步转化为休闲。逐步增加了休闲的比例。购物的比例已经在逐步

的萎缩，目前的这个比例大致在46-53%的水平。表明我们商业地产

的空间更大。

人口有老城区向新区迁徙和大量的人口向城市中心涌入，推动商业

地产的新的发展。合肥市人口密度从三孝口、四牌楼作为人口密度

的集中点，三孝口达到2.2%,而在四牌楼地区能够达到2.8%,再

往双岗走能够达到L8-2.0左右。未来滨湖新区，政务新区两个地区

是人口增速最大的地区。合肥市人口的平均增速是3.6%,在这两个

地区增速是7.6%-15.3%o人口有老城区向新区迁徙和大量的人口向

城市中心涌入，推动商业地产的新的发展。

合肥市作为省会城市，对周边的辐射能力逐步加强。以本市人均消

费来测算它的单位绩效，已经不能测算出商业地产的准确空间。因

为它的辐射能力在加强。原来从芜湖到南京、上海去购物消费所占

的比例非常高。除了就近消化一部分外，现在大部分商品的集中都

向省会城市倾斜。六安市过去到河南、武汉去批发的商铺，现在也

要转向合肥。

•随着业态创新、城市空间的扩张和大商贸战略，合肥的商业地产仍

然具有较大的投资增长空间。

合肥市的商业地产项目是局部性饱和，但是在很多地方还有空白点,

尤其在新区。未来的地产开发重点是商务地产，餐娱休闲地产，零

售地产。

七、政务新区区域商业发展趋势

7、1政务新区发展分析

合肥市政治中心、文化中心、商业金融中心、并承担生活居住和旅

游服务等功能。政务新区近来在与滨湖新区PK中处于下风，但其在

区位、交通、规划、城市建设的优势并未失却，推动区域商业的区

位、交通、规划、人口等因素并未缺失或弱化。

区位——

•离骆岗机场10.1公里，距合肥西站2.5公里，距蜀山区1公里。离

合肥市老城中心7公里，接壤合肥发展的引擎高新区和经开区。

■政务新区是合肥市委市政府新的行政总署领地，是政府重金打造的

核心区域，是“141”战略中“四组团”之一。经过6年的建设发展,

新区已展现一个全新面貌，区域优势日渐显现；

交通——

金寨路、二环线、潜山路、合作化路、轻轨3号线组成了政务新区

与周边地区的黄金交通网络。

■随着轻轨的建设，老城区必将向外发展，除了必将繁荣区域内的楼

市，轻轨带来的商业效应也将日益凸现，人们的购物模式也将随之

悄然改变。轻轨的开通，将带动大量周边客流的进出，各商圈的消

费群体不再以本区域居民为主。在中转站点或大型轻轨出入口，二、

三级商圈也将因轻轨而形成新的商业中心。

■轻轨将在很大程度上提高出行效率，使人们改变“区位”的概念。

轻轨的速度将人们45分钟内的活动空间扩大了2-3倍，45分钟的

地面交通只能通达10-15公里的范围，拥堵时可能只有5-10公

里的范围，但45分钟的轻轨交通可以通达20—40公里的范围。

■根据国内城市发展历程的分析，轻轨建设将改变了合肥房地产旧有

的格局和概念。政务新区在3好轨道线的轴线上，必将成为投资发

展的重点和热点区域。

规划——

■政务新区是合肥新兴的商务中心一商务办公呼唤新兴商业配套。政

务区目前已规划和已引进含写字楼的综合商业项目有10个；各类写

字楼围绕市府扎堆；体量将远远超过100万方；

■政务新区为合肥中央居住区。具备罕见配套和最佳人居，将涌现强

大的生活消费市场。总规划面积1200万方，住宅600万方，人口

30万，已建成1000亩天鹅湖、60000平米赖少其艺术主题公园；

■政务新区规划为是合肥的商业文