电梯维保服务项目整体服务设想

第一节行业现状及发展趋势 2一、电梯行业 2二、电梯维保行业 7第二节项目概述 11一、项目基本情况 11二、维保服务总体要求 11三、服务期限及维保方式 12四、维保流程规范 12五、电梯各部件保养要求 12六、电梯维保服务内容 16第三节维保服务总体思路 17一、总体要求 18二、重点任务 19第四节维保服务整体设想与策划 21一、人员配备、时间安排 21二、24小时故障处理 21三、巡检点检 22四、维护保养 23五、运行保障 33六、年季质量检查 33七、文明、安全作业 34八、安全施工措施 34九、文明施工措施 35十、事故处理 36十一、零配件供应保证 37十二、巡检点检中的发现预告措施 38十三、配合物业保险索赔的措施 38十四、其它服务承诺 38第五节项目重难点分析 40一、电梯维修保养的工作内容分析 41二、电梯维修保养存在的问题 42三、电梯维护保养项目管理方法 43第一节行业现状及发展趋势一、电梯行业（一）电梯行业发展历程电梯作为垂直方向的交通工具，在高层建筑和公共场所已经成为重要的建筑设备而不可或缺。随着计算机技术和电力电子技术的发展，现代电梯已经成为典型的机电一体化产品。电梯具有很高的安全要求，它以零部件的形式出厂，总装配在工地现场进行，通过机械零部件之间的装配和机械装置与土建结构之间的的衔接完成安装，最终形成电梯产品。精心的制造和安装还不能完全保证无故障运行，其运行可靠性在很大程度上依靠维修保养。所以，电梯的制造、安装和维保不宜分割。大规模的经济建设尤其是蓬勃发展的房地产业给电梯行业开拓了广阔的市场。目前，中国经济建设需求的各类电梯、几乎全部可以在中国生产。由此可见，一个兴旺的电梯市场已经形成。目前房屋建设势头仍然很好，电梯市场供需两旺，前景一片光明。市场竞争十分激烈电梯行业外商云集，国际上最大的电梯公司几乎全部进入我国，最先进的电梯产品争先在中国生产。从这个意义上说，我国电梯行业早已加入了WTO。中国电梯市场的特色已经不是国内企业之间的竞争，而是全球电梯劲旅的竞争。这种世界级的激烈竞争使我国的电梯用户成了最大的受益者，他们可以用最低的价格随意选购最好的电梯产品。国内企业的实力不断增强、对外开放的政策和国外先进技术与先进管理的引进对国内电梯企业的发展产生了强大的推动作用，有力地促进了内资企业的技术进步。我国电梯市场是很大的市场，也是很挑剔的市场。中国的电梯用户不但对产品质量要求高，而且对新技术的接受很快，所以变频变压调速技术、无机房电梯、永磁同步拖动技术、计算机控制技术、远程监控技术等推广迅速；随着我国城市化、城镇化和村镇化建设步伐的加快，尤其是西部大开发战略的实施，住宅建设势头不减，商场、机场和地铁项目明显增多，住宅电梯、自动扶梯和自动人行道的需求量继续看好；电梯是一种售后服务工作量特别大的机电产品，其使用可靠性不但取决于产品的制造与安装，而且更大程度上取决于完善的维修与保养。在用电梯总量的不断增加给维修服务业带来了发展机遇；配套件的专业化生产对提高产品质量、降低生产成本具有十分积极的作用，受到了许多电梯公司和维修保养单位的欢迎，仍然有发展空间。为了更好地适应市场要求，电梯企业目前应该注意进一步遵守市场行为规范，努力培育自主开发能力，组建完善的维修保养和售后服务网络，不断提高国产电梯和民族品牌的市场竞争力。（二）中国电梯行业发展面临问题1.企业缺乏竞争力中外合资企业以其雄厚的技术力量和高端的技术产品占据了国内电梯市场大半壁“江山”，民族企业由于在技术、管理及经营规模方面相对滞后，无法与合资企业抗衡。有的电梯企业，尤其是民营电梯企业因管理不规范、技术水平低、缺乏专业技术人才和管理人才，既舍不得加大资金的投入用于扩大再生产和产品技术改造，又不愿花钱聘用专业技术人才，而是采用贴牌的方式经营电梯，其产品质量可想而知，最终受到影响的是电梯使用单位（业主）的利益。假合资企业，有的民营企业，其曳引机、电气控制系统（控制屏中的微机和变频器）购买其他生产商的作为配套部件，这本无可厚非，问题在于这类企业为了整机产品好销售，通常采用配套生产商的商标出售，取个“洋牌子”很容易让用户误解为中外合资企业，但明眼人一看便知道是“挂洋头、卖狗肉”的假合资企业。此类企业充其量不过与配套厂商系合作伙伴关系而已，非正宗的合资企业。2.不合理的市场竞争部分中小电梯企业由于不遵守电梯行业竞争秩序，采取不正当手段，恶意刹价，导致市场价格混乱，其结果是电梯产品质量下降、售后服务跟不上等问题的出现。据有关资料显示：目前在国内一些地区已经出劣质的“拼装电梯”，电梯关人、冲顶、蹬底事件伤及人身意外事故的报刊上、电视上屡见不鲜。3.维保市场不规范由于每年新增电梯数量的不断增多，市场的巨大需求，进一步催生了电梯维保企业的增加，不少新增维保企业多系民营性质，因管理不规范和缺乏专业技术人才等诸多因素，为了求生存和发展，不惜降低维修价格，直接挠乱了维保市场秩序。另一方面，维保人员参差不齐，部分人员未经过质量技术监督部门培训中心举办的特种设备安全技术上岗资格培训，技术的不过硬导致了维保不到位，电梯出现故障的事情时有发生。此外，大大小小的电梯零部件厂商、各类电梯配件经营部、门市部难以数记，假冒伪劣、以次充好的电梯配件也是电梯存在安全隐患的原因。因而，目前国内电梯行业存在的这些问题一时难以解决。（三）电梯行业发展战略1.成本领先战略虽然众多国外公司已将生产基地建到了中国，但我国电梯企业与之相比，仍有成本优势。但随着我国经济日益开放，这种差异将越来越小。我国电梯企业应抓住这段时间差，在企业发展的同时，加强科研投入、加快技术改造，以缩小和国外公司的差距，在激烈的市场竞争中赢得一席之地。2.产品差异化战略与国外企业相比，我国电梯企业的产品品种过于单一。如今的消费越来越提倡个性化，单一的品种在市场竞争中很难立足。国外企业在中国一般都有多个生产线，可以根据客户的需求按要求制造电梯，满足不同客户的需求。实施产品差异化战略，一方面可以扩大市场，另一方面也可以减少企业的市场风险。3.加大自主研发力度由于受资金的影响，我国企业的自主研发力度普遍弱于国外企业。有了自己的核心技术，才能在市场竞争中有核心竞争力。而目前我国有一些电梯企业只是对电梯进行简单的组装，这样的企业是没有发展前途的。4.加快树立品牌形象品牌在市场竞争中的重要作用，随着这几年我国市场经济的逐步深入，越发体现出其优越性。我国企业的品牌形象一直缺乏有力的宣传，很多企业不注重这方面的工作。品牌竞争力是企业核心竞争力的外在表现，具有不可替代的差异化能力，是企业所独具的能力，是竞争对手不易甚至是无法模仿的。品牌竞争力具有使企业能够持续赢利的能力，更具有获取超额利润的品牌溢价能力，是企业最重要的资产。强势品牌竞争力强，有更高的认知品质。目前国内部分优秀企业已意识到这方面的重要性，开始加强产品牌建设。二、电梯维保行业（一）电梯维保行业发展历程第一阶段，1949年前。建国前我国市场上电梯数量较少，约1100台左右，主要集中在大城市，并且全部是国外品牌电梯。我国的电梯维保通过对国外电梯的安装、维保和使用中开始起步。第二阶段，1950年～1979年。建国后至改革开放前，这期间市场上电梯约1万台左右，电梯制造企业约10家左右，其中著名的有八大电梯厂，即天津电梯厂、上海电梯厂、北京电梯厂、上海长城电梯厂，苏州电梯厂、广州电梯厂、沈阳电梯厂、西安电梯厂。这一阶段我国的电梯维保市场维保规模不大，但不再仅限于维保国外品牌电梯，开始涉足国内品牌电梯。第三阶段，1980年～2013年。改革开放后，电梯产量增速明显，据估计截止至2013年底我国电梯保有量将达298万台，电梯维保市场规模很大。时至今日，随着绝大数世界知名电梯公司在中国建立了合资或独资企业，我国电梯市场上出现了合资品牌电梯，再加上国外品牌电梯和民族品牌电梯，总的来说电梯品牌种类繁多，再随着越来越多的电梯新技术的使用，电梯维保技术要求也越来越高。第四个阶段，2013年后。2014年1月1日实施的《中华人民共和国特种设备安全法》，要建立以制造企业为主体的电梯维保体系，我国电梯维保进入了一个崭新的时代。（二）电梯维保行业现状分析1.我国老旧电梯比重大，国家近年来严抓电梯维保近年来，我国电梯高负荷、大运量、长周期使用的现象普遍存在，老旧电梯数量激增。过去，由于老旧电梯维保缺失，电梯安全主体责任不能有效落实；再者，电梯维保行业存在恶性竞争，劣币驱逐良币，维保工作质量不到位，导致电梯事故和故障时有发生。但近年来，国家严抓电梯安全运行，因而前瞻认为未来电梯强制维保会成为常态化，且维保标准会陆续出台，维保市场规模在此种背景下有望加速增长。2.我国电梯保有量保持快速增长，电梯维保市场规模巨大经过多年的发展，我国电梯保有量大幅增长并且日趋饱和。数据显示，截至2016年年底，我国电梯保有量达到493万台，我国已经是世界上电梯拥有量最大的国家之一。显而易见，节节攀升的电梯保有量，为发展售后服务市场提供了一个很好的机遇。如果将“三无”电梯的维保市场纳入考量，实际维保市场规模将更大。3.老旧社区电梯加装助力维保市场增长近年来，电梯市场的增长动力不仅来自于新开发的地产项目，国内老旧社区改造工程的影响也不容忽视，其推动作用主要源于旧梯更新、改造和旧楼加装电梯三个方面。（三）电梯维保行业问题分析1.在维保市场中出现的问题分析在电梯维保发展过程中，该行业市场总是存在着为谋取利益进行低价竞争的状况，电梯维保的经营可划分为三种模式。第一种为清包，只负责电梯维护的人员提供，不为维修提供任何工具。第二为全包，即对维修人员和电梯零件的全部提供，第三为半包，顾名思义是对劳务人员以及部分电梯维修工具的服务。就目前状况来看，电梯维保价格不断呈下降趋势，某些单位为了减少运营成本而故意偷工减料，使电梯维保质量大打折扣，尤其是某些小成本公司，普遍以低价格作为保持竞争优势的手段。2.电梯维保中的业务技术问题首先，电梯的维护技术不规范。根据国家关于电梯维护的相关规则，电梯的维修保护需要相关维修人员为电梯进行保养、维护、调整、休整等相关工作，此操作需要的周期为每周一次，此外还要进行每月、每季度、每年的不定期保养。然而，在现实情况中，许多电梯维保人员人数没有达到要求规范，相关单位对维保电梯的管理也没有按照规章制度进行，执行力度低。在理论情况下，一部小型电梯的维护要依靠至少两名维修工进行负责，但现实情况下许多维修工的平均维修量大大超过正常水平，导致有的电梯不能如期进行正常维修。电梯维保工作人员在拥有维修资格的前提前需要获取证书，一个是电梯电气维修资质，一个是电梯机械维修资质。就目前情况而言，很多维修工并没有获得合格资质就进行现场维修，这也是电梯维修中出现问题的关键原因之一。3.电梯老化带来的相关问题就目前我国使用的电梯状况来看，大部分电梯存在着使用周期过长，工作符合量过大以及维修力度不强等安全隐患，这些问题将长期阻碍电梯维修保护事业的发展，进而会阻碍国家制造业的进步。按照我国正在使用的电梯情况来分析，有大部分电梯使用时长已经达到五年以上，而在工龄达到六年以上的电梯数量也在大幅度增长，且这部分电梯的数量还将持续上涨。这些已经到达退休水平的老化电梯该何去何从是电梯维保中急需解决的问题之一。（四）电梯维保行业发展措施1.对市场人员的监管力度增加首先，相关维保单位必须担负起应尽职责，督促维保人员做好电梯的日常维护工作，建立考勤制度，制作考勤表，监督工作人员完成好每日的工作任务，完成制定目标。其次，相关监督机构应该尽力维护自身形象，加大监督力度的同时，建立完善的监督机制，对自身、下放人员的监管、对电梯维修的出资都应一定程度加强。需要注意的是，监管人员还需在抽查维修人员的同时，严格保障电梯记录的完善，检查维修保护记录的完善程度，定期抽查人员是否将维保工作落实到位。最后，是对工作人员的工作资格进行审验，在检查人员维修资格的基础上进一步向公众公开维修结果，加强职能部门的威信度。2.完善电梯维保评价机制在建立监管制度的同时，也需要有相应的评价机制，为整个维保电梯服务的循环制造闭环系统，并以此将评价作为对下一循环的影响因素，使整个电梯维修机制变得更加完善。监管部门可以通过反馈平台，例如电话热线或者电脑反馈平台收集关于维修保护电梯的反馈信息，并以此为基础进行完善。这些信息经过筛选和评估，能够指引行业充分调动市场的资源。除此之外，运用数字信息和多媒体技术，例如大数据平台或视频监控技术都能升级电梯维保质量，实现电梯智能自动监管。第二节项目概述一、项目基本情况二、维保服务总体要求1.按照《电梯维护保养规则》等相关规范进行维保服务，包括常规保养、专项保养和年度自行检查。2.维护保养范围：诊断及排除设备故障，其中包括更换设备零部件。更换的零配件必须为电梯原厂生产的优质全新产品，须注明保修期限。3.安排不少于3名维保人员7*24小时常驻项目现场，并不得离开服务区域进行其他与本项目要求维保驻点工作无关的任务。4.在维保范围内，承担因维保原因造成的安全责任和经济损失。三、服务期限及维保方式1.服务期限：XX年2.服务方式：驻场服务四、维保流程规范1.电梯维修保养人员到达现场后，应询问电梯管理人员和电梯司机有关电梯运行及故障情况，并作好记录。2.维修保养人员在对电梯进行保养、检修时，应先在各层厅门前挂上电梯保养、检修告示牌。维修保养人员在电梯机房检查或加油时，应先切断电梯的进线主电源，并测电器验电，确认无电时方可进行检查和加油。五、电梯各部件保养要求序号保养项目保养要求1机房、滑轮间干净、整洁，门窗完好，照明正常2手动紧急操作装置齐全，放置在指定的位置3曳引机运行时无异常振动和异常声响4制动器各销轴部位润滑，动作灵活5制动器间隙打开时制动衬与制动轮无摩擦6编码器安装牢固，干净7限速器各销轴部位润滑，转动灵活，电气开关正常有效8轿顶干净整洁，防护栏无松动，脱落9轿顶检修开关、急停开关功能正常10导靴上油杯无泄漏，油量适宜，吸油毛毡齐全11对重块及其压板对重块无松动，其压板紧固12井道照明齐全正常有效13轿厢照明、风扇、应急照明正常有效14轿厢检修开关、急停开关正常有效15轿内报警装置、对讲系统正常有效16轿内显示、指令按钮齐全，正常有效17轿门装置（安全触板、光幕、光电）正常有效18轿门门锁电气触点清洁，触点接触良好，接线可靠19轿门运行开启和关闭工作正常20轿厢平层精度符合标准21层站召唤、层楼显示齐全，正常有效22层门地坎清洁23层门自动关门装置正常有效24层门门锁自动复位用钥匙打开手动开锁装置释放后，层门门锁能自动复位25层门门锁电气触点清洁，触点接触良好，接线可靠26层门锁紧元件啮合长度不小于7mm27底坑环境干净，无积水、渗水，照明正常28底坑急停开关正常有效29减速机润滑油量适宜，除蜗杆伸出端外均无渗漏30制动衬清洁，磨损量不超过制造单位要求31位置脉冲发生器正常有效32选层器动静触点无烧蚀，清洁33曳引轮槽及曳引钢丝绳干净，无严重油腻，钢丝绳张力均匀34限速器轮槽及限速器钢丝绳干净，无严重油腻35靴衬、滚轮干净，其磨损量不超过制造单位要求36验证轿门关闭的电气安全装置正常有效37轿门、层门系统中传动钢丝绳、链条、胶带清洁，其松紧力调整符合制造单位要求38层门门导靴磨损量不超过制造单位要求39消防开关正常有效40耗能缓冲器柱塞无锈蚀，油量适宜，电气安全装置正常有效41限速器张紧轮装置和电气安全装置正常有效42电动机与减速机联轴器螺栓无松动43曳引轮、导向轮轴承部无异常声，无振动，润滑良好44曳引轮槽磨损量符合制造单位要求45制动器上检测开关正常有效，制动器动作可靠46控制柜内各接线端子各线路紧固、整齐，线号齐全清晰47控制柜各仪表显示正确48井道、对重、轿顶各反绳轮轴承部无异常声，无振动，润滑良好49曳引绳、补偿绳磨损量、断丝数不超过要求50曳引绳绳头组合螺母无松动51限速器钢丝绳磨损量、断丝数不超过制造单位要求52层门、轿门门扇门扇各相关间隙符合标准53对重缓冲距符合标准54补偿链（绳）与轿厢、对重接合处固定牢固，无松动55上下极限开关工作正常有效56减速机润滑油按照制造单位要求适时更换，保证油质符合要求57控制柜接触器，继电器触点接触良好58制动器铁芯（柱塞）进行清洁、润滑、检查，磨损量符合制造单位要求59制动器制动弹簧压缩量符合制造单位要求，保持有足够的制动力60导电回路绝缘性能测试符合标准61限速器安全钳联动试验（每2年进行一次限速器动作速度校验）工作正常62上行超速保护装置动作试验工作正常63轿顶、轿厢架、轿门及其附件安装螺栓紧固64轿厢和对重的导轨支架固定无松动65轿厢和对重的导轨清洁，压板牢固66随行电缆无损伤67层门装置和地坎无影响正常使用的变形，各安装螺栓紧固68轿厢称重装置准确有效69安全钳钳座固定，无松动70轿底各安装螺栓紧固71缓冲器固定，无松动六、电梯维保服务内容1.电梯保养及检查维修；2.遵守甲方的一切规章制度，文明安装和调试；3.负责保管、看护进场的设备及附配件等；4.负责设备、安装设备（工具）等提供适当的保护、包装或覆盖等处理，以免受损；5.安装调试人员对邻近设备、管线等造成损坏，负责修复及承担一切费用；6.负责及时清理安装调试期间或保修过程中产生的垃圾；7.承担安装调试期间设备和安装调试人员的安全责任；8.在维保时应在现场设置警告标语及防护栏，防止其他无关人员进入维保或抢修现场；9.维保工作和抢修工作完毕后须通知采购人，并建立电梯维保日志，按季度上报给采购人备案；10.维保工作时间根据采购人要求进行。第三节维保服务总体思路我们将紧紧围绕XXXX电梯维保服务特点及管理重点、难点，凭借已经具备的管理人才、管理优势的基础上，将和业主单位一起创造品牌效应为目标，引入特色服务理念，力争将XXXX电梯维保服务打造成XX市电梯维保服务业界优秀管理项目。公司将以电梯维保领域的专业化道路为发展思想，创建维保服务人员精益求精、不断进取的开拓意识，为让项目的维保服务有更佳的表现，今后要对该项目的管理服务定位为：以现代化的管理手段、专业化的服务水平、酒店式的服务标准、规范化的管理体系，将其打造成为一个坚持人本服务理念的安全、轻松、便捷、舒适的维保服务新标杆。一、总体要求（一）指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展理念，守好安全底线，让人民群众安全乘梯、放心乘梯。（二）基本原则1.落实使用、维保单位主体责任加大使用、维保单位选择权和自主权，调动使用、维保单位自主管理能动性，切实落实维保单位保障电梯安全性能和使用单位自行检测的主体责任。2.激发企业电梯维护保养活力推动电梯维保由固定周期、固定项目向“按需维保”转变，提升维保的针对性和有效性，推动以维保效果为定价的机制形成，营造优质优价的良性竞争环境，激发企业提升维保质量的内生动力。3.提升电梯检验、检测工作效能优化配置检验检测资源，充分发挥检测工作的技术诊断作用，更好发挥检验工作技术监督和兜底作用，守好安全底线，维护群众利益。4.强化事中事后监管加大信息公示力度，强化信用管理，推进责任保险，发挥企业监管部门对电梯使用安全的监管作用，强化对电梯维护保养和检验检测工作的事中事后监管。二、重点任务（一）推进电梯按需维保新模式推行“自我声明信用管理”，打牢按需维保的信用基础。研究制定电梯维保质量和效果的评价指标，如乘客最关心的故障率、停梯时间、救援时间等运行指标，引导使用、维保单位从“重维保过程”向“重维保效果”转变。建立维保信息公示平台，加大信息公开力度，企业要向社会公开现场维保的项目、内容、周期等信息，按照统一的指标体系承诺所达到的维保质量目标和效果，同时要公开维保工作实际达到的目标和效果，规范企业标准自我声明和服务质量公开承诺。加大维保项目单位的自主权，由其根据电梯实际情况及业主要求自主决定现场维保的项目、内容、周期等。强化事后监督，利用群众投诉举报、应急处置平台故障信息、监督检查信息、检验检测信息、物联网接入的故障数据等进行统计分析，监督维保项目单位履行维保质量目标承诺。推广“物联网维保”，夯实按需维保的技术条件。推广电梯装设具备条件的基于物联网的远程监测系统，由项目单位通过实时线上检查和监测维护，采取针对性的线下现场维护保养，将维护保养从按时保养转为实时监测维护保养，通过先进信息化技术措施，采取科学有效的维护保养，最大程度地保障电梯安全运行。大力推进电梯责任保险，为按需维保提供事后保障。采取鼓励措施，激励电梯相关方积极投保，发挥责任保险的事故赔偿和风险预防作用。（二）科学调整电梯检验、检测方式规范使用单位自行检测行为。强化电梯使用单位自行检测责任，更好发挥自行检测对电梯安全状况的诊断作用。从事电梯检测的人员应具有电梯检验人员资格。对检测中发现的问题和隐患，提醒使用单位应当及时采取整改措施，保障安全使用；对存在严重事故隐患的，应当停止运行，消除隐患。强化电梯检验的监督性和公益性。坚持电梯检验工作的公益属性，强化电梯检验对电梯使用管理、维护保养、检测工作的监督作用。研究制定电梯检验工作定额，有效保证检验工作及时到位。科学调整电梯检验、检测内容和定期检验周期。加强电梯检测工作，充实完善具体测试项目，强化对电梯各项性能的测试实验。根据设备风险水平和安全管理状况，科学调整定期检验周期。强化信息公示和社会监督。建立完善电梯检验、检测信息化系统，实现与市场监管部门，特别是电梯使用登记机构的数据上传。畅通渠道，及时受理和处置群众投诉举报，充分发挥社会监督作用。第四节维保服务整体设想与策划针对XXXX电梯维保项目，电梯的维保要求，我公司专业资质、技术资格能力已能满足。现将人员配备、24小时故障处理、巡检点检、维护保养、运行保障、年季质量检查、文明安全作业、零配件供应保证、服务承诺等内容逐一安排如下：一、人员配备、时间安排（一）人员配备为确保XXXX电梯设备的安全、正常运行，我司派出执证专业员工，以确保现场电梯24小时能进行应急维修，及时处理电梯故障。对技监局年检等重大工作，公司根据现场保养工作量和项目维修容，另增派人员加强维保工作。（二）时间安排现场24小时不中断急修服务。在法定工作时间进行保养工作，保养时间安排以有利于物业管理与服务的日期、时段进行，具体保养时间双方协商确定。除处理和进行故障检修、保养工作外，现场员工还要做好电梯每每15天不少于1次的日常巡检点检工作。二、24小时故障处理（一）普通故障处理任何时间段电梯一旦有故障发生时，维保人员应在1小时赶赴，及时处理电梯故障。修理完成后填写“急修及处理纪录”。如发生更换零部件，填写“零部件更换纪录表”，并由甲方指定人员核查签认，如急修工作发生在深夜不方便签证，应在次日办理上述有关手续。（二）特殊故障处理现场发生特殊故障，现场维修人员短时无法解决，将通知公司工程部，由工程部另行派遣技术人员赴现场处理，以尽快排除故障，恢复电梯正常运行。如发生重大故障，则立即启动公司应急预案组织人员进行抢修。抢修结束后填写“急修及处理纪录”并查明和分析事故原因，提出相应改进措施。（三）关人故障处理当发生关人故障时，现场维保人员立即进行紧急放人操作，并查明故障产生原因，根除故障防止同一故障的再次发生。三、巡检点检现场驻点维保人员每日对电梯进行巡检、点检，电梯运行情况实行经常性监控，及时发现电梯维保工作中存在的缺陷，乘客安全乘梯是否存在问题，业主管理中和设备运行环境是否存在问题，及早发现并采取措施，或与管理单位协商解决问题的办法，使电梯的故障率降至最低，并做好相关记录。四、维护保养按照我公司编制的“电梯维修保养技术工艺规程”的技术工艺要求，对XXXX电梯进行维护保养。每月例行保养次数不少于二次，间隙时间不大于15天。每次保养结束，将保养的内容、时间、梯号等相关纪录填入“电梯维修保养纪录”，由业主管理方指定人员核查或签认。我公司对XXXX电梯建立电梯档案卡，实行一梯一档管理，见“电（扶）梯档案卡”。（一）直梯具体维护保养服务1.机房的保养检查项目检查方式检查内容判定标准结构目测实测机房到楼梯间1.机房入口应加锁2.楼梯间不得堆放杂物3.机房至走廊畅通4.机房高度不得低于不定值楼梯应加装扶手，倾斜度不得大于45°手测出入门构造及四周墙壁1.出入门应能向外自动关闭2.出入门为防火防爆3.机房主墙壁应能防火实测照明、温度、通风检查1.100米灯光以上2.室温40°以下入境3.排风扇或空调设施目测其他1.地面不得有漏油2.屋顶不得有漏水3.除消防具及电梯使用工具外，不得有杂物控制柜目测保险丝检查应符合安培量，不能有铜丝代替，且固定良好目测接点检查接点不能极度磨损、生锈、熔化、部分接触目测配线检查整齐清洁，不应零乱手测接触器检查动作良好主机槽轮目测检查槽轮检查轴心槽轮旋转情形无龟裂无显著变形或磨损等现象发生，轴心无显著的震动不应有不平衡现象主机轴承目测轴承座1.无龟裂2.给油适量滑动轴承1.无显著磨耗2.无烧灼痕迹附着或显著发热等现象发生滚动轴承无异音，异常振动或显著发热等现象发生安全螺栓无松弛或脱落现象抱闸目测抱闸本体煞车效果适当制动无异音或异味且动作圆滑煞车股及制动块1.无松弛现象发生2.无生锈或磨损行程及扭力调整1.调整量适当且动作圆滑2.无裂缝、磨损、弯曲安装用螺栓无松弛或脱落现象导向轮目测轴心1.无显著振动2.适当油量轮槽1.无松弛及裂缝2.无油渍电动机目测安装底座无裂缝螺栓及螺丝帽无松弛或脱落现象检查异常振动、高温机温、振动情形正常电刷有无电弧产生不应电弧产生限速器仪器超速开关（电器动作）在电梯速度超过额定速度的1.3倍前打断开关超速开关（机械动作）应在电器开关打断之后下降速度之1.4倍前动作安全钳渐进式安全钳连结关系应能带动安全钳并能确实夹住导轨使桥厢停止绝缘试验绝缘电阻测试仪动力电路、照明电路和电气安全装置电路的绝缘电阻应当符合以下要求：标称电压/V测试电压（直流）/V绝缘电阻/MΩ安全电压≤500＞5002505001000≥0.25≥0.50≥1.002.轿顶的保养检查项目检查方式检查内容判定标准安全窗（如有）及开关实测检查安全窗的开关及锁的性能1.安全窗一经打开、轿厢应停止升降2.应能锁住安全窗3.安全窗不得变形门机实测1.检查门机机构及开关、噪音、振动、润滑情形2.检查门控制器及门马达1.门开关良好，不应有噪音、振动，润滑情形良好2.性能良好且无异常发热安全开关实测紧急停止、煞车电器开关安全窗开关1.检视并确实用手试验，确实能动作2.开关一经动作，电梯应信止行导靴目测检查导滑器1.无显著的磨耗、裂缝和损伤2.给油适当3.位置及螺栓固定良好，磨擦面无变形钢丝绳手测钢丝绳头确定钢丝绳与灌巴氏合金及双重螺丝帽锁紧加插销钢丝的磨损发生下列情形之一均应更换1.钢丝绳断一股2.直径减少超过公称7%3.有显著变形或腐蚀4.发生扭结检查张力不应松弛，张力均衡托架敲击检查螺丝及垫片应实锁及闭合对重目视1.对重排叠2.固定角铁检查1.对重铁应在框内整齐叠置2.固定牢靠不使铁块松动厅门手测1.门扉悬挂之固定螺丝及导轨钢索两端衔接、地坎沟槽、门板2.门滑块检查3.门连动装置4.门锁门扉不应松动。钢索两端固定确实，调整适当。地坎不应变形、沟槽清洁。门板不应变形螺丝固定良好，磨损异常及时更换机构连接良好无变形发锈现象电器触点动作接合良好电缆目视1.电缆夹2.电缆位置适当不应有脱离现象不应有断裂及腐化现象限位减速开关手测极限、强停开关强制减速开关一经碰触电梯应立即停止一经碰触电梯应以低速行驶平层装置实测1.固定情形2.检查距离固定良好测量平层精度3.轿厢的保养检查项目检查方式检查内容判定标准厢内及周壁目测1.主要结构（周壁、天花、轿门等）2.地坎间隙3.对讲及紧急照明4.通风及噪音应以不燃性材料构成间隙为30mm，两侧相等应由电池或紧急电源供电无异常噪声，通风良好轿厢门手测1.轿门动作性能2.门板连动运行可靠，确保门完全关闭无变形现象安全触析手测1.开关反应2.机构动作性能自动、灵敏、正确动作正常无异声操纵盘及标示目测1.操作说明及紧急联络说明2.表示用途及载重、乘客数的铭牌3.保修单位及合格证4.按钮及层显文字说明清楚易懂，应贴于操作盘上方易见之处张贴于明显易见之处，记载内容确实张贴于明显之处显示正常联络装置实测呼叫装置及通讯装备设有能与轿厢内、外部联络的设备如对讲机或警报器4.底坑的保养检查项目检查方式检查内容判定标准停止开关手测扳动开关切换电梯应立即停止动作照明实测照明灯灯泡100M烛光以上极限开关手测一经触动，电梯应停止运作缓冲器目测油压式油质量适当，不得有胶质化现象缓冲器开关应确实有效张紧轮目测装置良好，不得与地面接触补偿链目测固定良好，运转适当底坑地板目测应无漏水，清洁安全距离实测底坑深度缓冲器安全距离对重侧安全距离应符合电梯经速度，底坑安全深度规范应符合国家规定应符合国家规定（二）扶梯具体维护保养服务时间间隔序号项目内容维修保养每月至少一至二次1运行舒适性运行扶梯，用身体感觉确认梯级运行时的平稳性2异常声响、振动梯级运行是否与围裙板摩擦，与梳齿板是否相碰撞，转向时是否与转向壁平滑过渡，主轮是否破碎3各空气开关保险丝检查控制箱内的控制开关检查4控制箱的电器元件检查检查元件的接线端是否松动，动作是否可靠5手指保护开关检查上下部四个手指保护开关是否可靠动作，复位是否正常6梳齿板梳齿检查上下部梳齿板是否损坏，梳齿是否在梯级齿槽中心位置7梯级与梳齿啮合梯级运行时是否顺利通过梳齿板，啮合深度不小于6mm，梯级踏板面与梳齿板之间间隙部大于4mm8梯级齿槽清洁检查检查梯级齿槽内是否有垃圾、杂物9扶手带与梯级同步检查扶手带与梯级同步速度误差为0～2％10驱动主机制动器检查制动器动作可靠，松闸时间隙不大于0.7mm11传动链、梯级链润滑检查涂抹少量机油12控制箱驱动主机清洁工作对控制箱、驱动主机表面进行清洁工作13梯级与围裙板间隙检查检查梯级在运行时与围裙板之间的间隙应不大于4mm（单侧），间隙之和应不大于7mm（双侧）14扶梯外表清洁工作上下部前沿板、梳齿板、每个梯级、内外盖板、扶手带、玻璃等外表进行清洁工作每两月一次15各电源电压检查确认各电源电压是否符合电气原理图要求16制动器制停距离检查自动扶梯空载下行，制停距离0.2～1.00m，制动带与制动轮之间是否有相摩擦现象，检查制动时工作可靠性和是否有不正常撞击发生。每季度一次17脉冲测速检查检查驱动主机的速度，梯级运行速度是否超速18驱动链、梯级链检查驱动链、梯级链运转状况检查19各种安全保护开关检查将自动扶梯的各种安全保护开关进行检查，并检查每个保护开关的可靠性20驱动主机减速器检查检查减速箱内润滑油的清洁度与润滑性能，润滑油必要时进行调换，检查齿形磨损程度和轴承工作情况每半年一次21驱动主机电动机检查驱动主机电动机检查22驱动主机输出轴检查检查输出轴链轮磨损情况，与轴配合是否松动一年一次23梯级链涨紧装置检查调整两条梯级链的涨紧力，检查梯级运行状况是否对涨紧力有影响24梯级与轴定位加紧检查对每个梯级的中心定位、轴套与夹紧装置进行检查，夹紧套环不得松动25扶手带磨损程度检查检查两条扶手带的运行状况与磨损情况，表面是否破损，扶手带锦纶是否有局部磨断，周长延长无法调整与梯级速度同等时，应予调换五、运行保障接到有要客服务的通知后，现场维保人员提前到达维保现场，检查设备运行情况，确保电梯设备安全运行。对业主管理方要求的如紧急救援、消防迫降、消防演习等活动，及早派人配合操作。六、年季质量检查公司质检部门每年不少于1次对电梯抽检，填写公司电梯维修保养自检报告。班组每月进行一次安全检查，对查出的不安全隐患和公司质检人员查出的不合格项，公司责成工程部及现场维保小组及时整改。涉及到设备原因一时无法整改的，由公司与物业管理公司电梯主管部门协调解决办法。我公司确保XXXX电梯维保工作通过市技术监督局的年度安全检验，并取得检验合格证。如一次检验未能通过，相关人员按我公司扣罚机制处罚。七、文明、安全作业我公司严格遵守国家各项特种设备安全管理条例和维修规范。维修人员严格遵守并执行甲方各项规章制度和管理条例，严格遵守并执行我司“驻点人员管理规定”。如遇灾害性天气，根据应急预案配合业主做好相关工作。员工实行安全教育制度，每一员工必须接受三级教育后，才能进行上岗作业。现场安全教育由班组长负责进行，每月二次安全教育学习，学习内容纪录在“安全教育学习纪录表”内。维修人员做到文明用语、统一着装、文明施工、安全作业。八、安全施工措施1.维保班组到达维保现场后，由项目区长将工地的情况及注意事项向维保班组进行详细的传达和讲解。2.使用工具前维保班长应检查其安全事项，如起重设备应检查关键部分是否损坏，起重工件是否在起重设备的标准负荷之内；移动照明用具是否为36V以下的安全电压；电器设备应检查其金属外壳及插头是否漏电、破损等。3.按甲方指定的地方规范用电，所有电器件的保险丝要使用与电器件相配套的保险丝或保险管，如因违章用电而导致甲方停止供电或罚款，其结果由维保班组自负。4.进入维保场地，必须按规范戴好安全帽；当进行高空作业时，必须系好安全带及携带工具袋，防止工具坠落造成事故；严禁在井道上、下抛投物件及工具。5.维保场地动火必须与甲方安全员取得联系，协助做好防火措施，离开动火现场时，必须扑灭火种，杜绝火灾隐患；在井道高度超过20米的井道内进行电焊时，必须做好接焊措施，防止底坑引发火灾。6.严禁在堆放易燃、易爆品附近动用明火，电焊、动火场所必须派专人监护且具备相应的消防措施。7.施工场所的电源开关在断电作业时必须挂上“有人作业，严禁合闸”告示牌。并安排专人监护。8.离开工作场所时，应关闭施工场所的一切电源，清理好工作场所的环境卫生，方可以离开。9.严禁酒后作业、疲劳作业和边抽烟边作业。九、文明施工措施1.严格遵守甲方的工作秩序和作息时间及一切规章制度，如维保计划需更改日期，必须得甲方有关人员公司的同意。2.工作人员应保持维保场所的卫生清洁，每天工作完成后，应即时清理工作场所卫生。3.生活垃圾、残渣、剩饭、污水，严禁乱丢、乱抛，应统一放入垃圾桶，随时清理。4.进入维保场所施工时，要穿本公司制服，严禁穿拖鞋或硬地鞋进场施工。5.维保材料及剩余材料、边料应统一保存，整齐堆放，不得乱丢、乱放。6.严禁在作业场所嬉、笑、打闹。7.严禁在住宿处所及施工现场赌博。8.为了做好施工现场的消防管理工作，杜绝火灾事故的发生，制定消防措施。9.严禁在井道内吸烟和在机房等重要防火场所吸烟。10.对维保现场违反安全防火要求，违章操作者，要给予制止并责令停止，直至追究责任。十、事故处理1.时间处理及要求接到救援信息后，相应救援人员应在30分钟之内赶到现场。2.发生重大事故发生电梯事故和其它严重影响电梯正常运行的情况，如蹲底、冲顶、夹人等。维修人员在接到紧急事故电话后，在及时前往现场的同时向所在区域项目监理，说明情况，在到达现场后根据具体情况，在确保人身安全的同时，快速把被关在轿厢内乘客救出，及时排除故障，同时须在2小时内通知区域部长，并在4小时内以书面形式报告总公司，并填写《电梯事故（故障）报告及处理记录》。3.发生重大的设备事故维修人员在按到通知或指示后，在前往事故现场的同时向用户设备管理负责人交代依照电梯安全操作规程要求，迅速切断总电源，保证人身安全，防止事故扩大，到达现场后依照电梯安全操作规程要求，快速解救被困在轿厢内乘客，并及时向区域负责人报告，同时保护好现场。4.发生火灾事故维修人员在接到通知后，在前往发生火灾现场同时向用户管理人员交代，在有消防功能电梯时应将人员安全被救出后，切断总电源，并扑救，防止火势蔓延，并及时向区域负责人总公司汇报。5.发生人身事故触电事故维修人员在接到通知后，应以最快速度前往事故现场，同时向用户负责人说明对受伤人员进行人工呼吸，迅速将重伤员送往医院，到达现场后切断电源，保护好现场，并向主管领导汇报情况，记录事故发生的时间，到达现场时间等。十一、零配件供应保证为确保电梯的正常使用，确保电梯备品配件的正常供应，公司工程科负责备、配件总需求计划的编制，技术科负责备、配件技术参数的审核，库房负责备、配件的集中管理、计划采购和供应，财务会计科负责备、配件的核价和定价，各保养组负责备、配件计划编制、申领、现场保管和使用，质量科负责在产品维修过程中备、配件的处理及备、配件在实际使用中的质量信息反馈。公司在保养点设立备、配件存储，便于管理，方便使用。维保组内常备部份电梯的易损件，以便电梯故障时损坏部件的及时更换。公司备、配件仓库品种齐备，库存备、配件一旦短缺，及时补充确保电梯备、配件的供应。十二、巡检点检中的发现预告措施加强电梯的巡检点检，将及时发现的非正常因素：如非正常的使用，意外的事故，人为的损伤，管理方的欠缺等做到早发现，早报告，早采取防救措施和预防的措施，以减少损失降低维护成本。十三、配合物业保险索赔的措施协助物业办理电梯设备（设备险）和第三方安全责任保险。对因意外造成的电梯损坏，如跑水、过电压、高温、雷击等原因致使电梯故障需花费较大的维修费用，我司协助和配合物业进行商业保险索赔，以减少或完全规避损失降低维护成本。十四、其它服务承诺1.电梯困人时维保工赶赴故障电梯时间一般不超过30分钟。2.现场派驻人员保持通讯畅通。3.当物业进行消防等项目检测时，及时派人员予以配合。4.派驻服务现场的维保人员，除遵守本公司的各项制度外，同时遵守用户单位的有关规章制度。5.配合物业进行每年电梯年检，及时完成年检缺陷问题的整改。除因国家和地方检验标准变更需另行增加或修改项目以及电梯非正常使用造成的原因，电梯年检一次合格通过，并获得安全检验合格标志。若发生电梯年检不合格，电梯停用，公司愿承担因此产生的相关费用。6.加强维护保养，确保电梯、自动扶梯在设计使用寿命期内各系统、各部件的完好性能。7.加强维护保养，确保电梯在保证安全、性能（振动、噪声等）完好条件下正常运行。设备的安全、技术性能符合迅达电梯的技术标准、符合国家现行标准规定，以及双方的合同规定。8.公司确保有充足的备品备件，更换的零配件均是崭新的、未使用过的合格产品，均为XXXX电梯专用的中国制造的产品。9.对已不符合电梯使用技术标准和条件的易损部件，一经发现及时更换。每次更换零部件，均告之甲方更换原因，并填写有关记录表，经甲方签字确认。10.坚持电梯使用状况的年度报告制度，除正常的质量检查以外，公司工程部每年向甲方提交一份电梯状况分析，运行、维修情况汇总，以及下一年度预计维修项目等内容的报告。第五节项目重难点分析绝大部分的电梯安全事故与电梯维护保养管理不到位有一定的关系。也就是说，绝大多数电梯事故发生的直接原因与电梯的管理及维护保养密切相关。时下，由于电梯维护保养人员紧缺、电梯维护保养市场竞争激烈、电梯维保监督管理力度弱化等问题，在电梯维护保养管理上存在着维保不力、不到位等大量问题。该问题的存在，造成电梯安全性减弱，电梯带病工作，潜伏着大量的安全隐患。近年来连续发生的多起电梯安全事故表明，维护保养管理是电梯运行安全极其重要的环节。分析发现，电梯维护保养工作不到位，是导致电梯事故和故障发生的重要原因之一。如某大厦电梯事故是由于维护保养人员违规使用液体润滑油对制动器进行润滑，导致电梯制动能力降低，而使电梯多次发生险情。针对类似问题，电梯维护保养必须由有资质的单位承担，承担维护保养的作业人员必须经过专业培训、取得特殊作业人员资格；维护保养过程应当严格执行安全技术规范要求，并落实现场防护措施，保证施工安全。电梯作为现代建筑物的重要设施，对建筑物的使用功能起着重要的作用，而有效的电梯维修保养管理是确保电梯有效运行的基础。电梯设备的维修维护管理是电梯运行管理的重要任务，通过规范电梯的维护保养工作，使电梯各项性能指标达到标准，通过日常的维护保养，消除电梯的故障与隐患，以达到有效运行，减少运行费用的目的。电梯是建筑物中最应给予重视的设备之一，电梯的有效运行关系着建筑物的正常运作，关系着业主、用户的安全。一、电梯维修保养的工作内容分析电梯维修保养的工作内容主要涉