一汽大众售后服务秋季关爱行动传播方案

一汽-群众售后效劳秋季关爱行动整合传播方案

东方仁德传播机构2006/08目录课题陈述五大重點發現传播策略规划广告创作媒介组合及行程行程总表费用概算2006年9月15日，新的售后效劳品牌正式发布2006效劳品牌年的重要任务是稳固老用户关系背景一汽-群众推出全新售后效劳品牌，并提出了“严谨就是关爱”的品牌主张新品牌投放的时间恰逢每年常规的“秋季效劳行动”时期，本次活动将成为新品牌落地的最好载体如何使活动配合新品牌上市传播，如何表达新的售后效劳主张，需要一个整合的解决方案目录背景传播策略创意公关传播方案媒介方案整合传播行程总表预算附件23吸引目标用户参与活动增强目标用户忠诚度强化“严谨就是关爱”的新效劳品牌主张1传播策略传播目标传播策略目标对象一汽-群众用户他们信赖重视细节、台上一分钟台下十年功的做法，所以他们愿意接受有专业精神、不走捷径的人。他们欣赏德国精神，严谨务实，一丝不苟；他们追求原汁原味，崇尚经典，信赖品质。一汽群众的客户爱车，关心车，希望给车而不是给自己找一个好地方保养修理，所以他们希望由那些懂车的行家提供效劳。他们精明善算，但更需要效劳表达在实处，并不一味以价格导向，所以他们愿意为有效快捷、货真价实的效劳付适宜的价钱。特征：速腾宝来高尔夫捷达开迪重点活动活动期间向前来维修保养的客户赠送表达关爱的礼品：根据消费金额多少对应赠送不同价值的礼品传播策略常规活动推出假日免费检测保养套餐，活动期间为捷达、宝来、高尔夫、开迪、速腾用户进行全车免费检测，为假日出游提供平安保障。特色活动在“十一”期间结合中秋节，根据区域特点，组织经销商以俱乐部为平台开展关爱用户的特色活动，全方位宣传一汽-群众效劳品牌，严谨就是关爱。关爱行动带您体验全新严谨效劳严谨就是关爱核心信息关爱行动带您体验全新严谨效劳关爱行动带您体验全新严谨效劳传播策略媒体投放播送15秒网络垂直网站报纸提供模版，经销商自投公关平面媒体网络媒体播送媒体内部媒体直效

DMSMS展厅宣传海报易拉宝

休息厅桌卡一汽-群众秋季效劳行动大范围告知结合活动说品牌精确告知终端告知线上线下利用整合传播手段，传递核心信息目录背景传播策略创意公关传播方案媒介方案整合传播行程总表预算附件创意活动主题建议一“体验严谨效劳，享受真心关爱”——一汽-群众秋季效劳行动强化品牌方向：推荐创意活动主题建议二“秋日关爱，爱心随行”——一汽-群众“十一假日效劳行动”假日关爱方向：创意活动主视觉：方案一创意活动主视觉：方案二创意报纸广告创意报纸广告创意报纸广告创意网络广告新闻内页画中画创意网络广告创意网络广告对联创意网络广告创意活动告知DM单创意展厅制作物三副挂旗海报创意展厅制作物易拉宝休息区桌卡创意礼品设计赛车手套胎压表创意礼品设计测醉仪车载充电器目录背景传播策略创意公关传播方案媒介方案整合传播行程总表预算附件公关传播策略为配合活动进行，主要从告知、体验及总结三个角度对稿件进行规划和撰写，整体为总－分－总三个阶段；活动举行前，以活动告知的新闻通稿为主，意在从正面对活动内容进行介绍；活动进行中，以活动感受类的稿件为主，意在从感性层面上加深受众对活动的感知；活动结束后，以感性和理性结合的总结性文章为主，全面介绍活动的情况和取得的成绩，在全国范围内促成传播的高潮。根据内外部对象不同，传播重点、角度会相应调整撰稿策略网络传播加大区域的网络媒体选择，提升活动知晓度和区域到达率论坛传播提升活动热度及关注度，指引与论导向平面传播平衡上市活动平面报纸媒体覆盖率不够的特点，本次传播加大各区域主流平面媒体的传播，保证各区域主流媒体声音及局部Ｂ类平面媒体的附和，更好地促进新品牌的传播。媒体选择以平面、网络为主，并且采用交互的形式加强效果发布策略售后品牌上市的延续，故继续选择电台联盟为到达更好的效果，稳固上市传播．电台传播公关传播策略传播阶段以及重点第一阶段第二阶段第三阶段全面告知深度体验总结回忆目的渠道平面、网络、电台平面、网络平面、网络稿件信息网络论坛互动、告知活动信息；论坛内部＋外部阶段内部＋外部内部＋外部“新品牌新气象－－一汽－群众发起十一特别行动“秋季关爱”各准备活动就绪，各经销店盛装迎客不同的特色共同的关爱--各地特色店共同诠释“严谨就是关爱”

感受严谨，感受关爱--车主眼中的严谨和关爱一汽群众秋季关爱活动在全国掀起高潮一样的秋天，不一样的关爱－记一汽群众“严谨就是关爱”公关传播策略公关传播方案第一阶段渠道权威媒体：“严谨就是关爱”－一汽－群众全新销售理念全面启动新品牌新气象－一汽－群众发起十一特别行动“秋季关爱”各准备活动就绪，各经销店盛装迎客平面媒体网络媒体电台媒体网络论坛核心信息体验严谨效劳，享受真心关爱”——一汽-群众秋季效劳行动外部内部内部媒体内容时间内部媒体：“严谨就是关爱”－一汽－群众全新销售理念全面启动什么样的严谨才是献给客户最好的节日礼物严谨源自细节稿件内容提纲1)“严谨就是关爱”－一汽－群众全新销售理念在全国范围内全面启动2)新品牌新气象－一汽－群众发起十一特别行动及具体活动内容。3)新品牌形象在一汽群众内部得到了认可，经销商们热情空前，盛装迎客体验严谨效劳，享受真心关爱”—一汽-群众秋季效劳行动内容关爱源自严谨主题对象核心对外对内一汽－群众发起秋季关爱效劳行动1〕“严谨就是关爱”－一汽－群众全新销售理念全面启动2〕什么样的严谨才是献给客户最好的节日礼物3〕严谨源自细节第一阶段：活动告知公关传播方案第二阶段渠道分别以店员、经销商和记者、用户等具体人的眼光来看待活动，体验厂商的“严谨就是关爱”的新理念核心信息体验关爱，体验严谨外部内部秋季关爱活动纪实及心得内部媒体稿件内容时间平面媒体网络媒体网络论坛公关传播方案稿件内容提纲1)交待活动背景，新的效劳品牌和厂家十一举措2)用不同地区经销店接待员的身份记录新的措施实行后经销店的活动，穿插店员回忆为准备活动所做的一丝不苟的准备3)展望未来，“严谨就是关爱”已成为一汽群众坚持不懈的信念不同的特色，共同的关爱内容对外关爱源自严谨1)一个普通车主的身份介绍自己假日出行的心态，收到邀请后的喜悦心情。2)参加经销店活动的快乐经历，加深了自己对群众的信赖3)回忆快乐时光，寄托美好生活希望感受严谨，感受关爱--车主眼中的严谨和关爱主题对象核心通过经销商效劳客户的心得，记录新效劳理念实施过程中的感受和对活动的记录，展现新效劳理念。秋季关爱纪实及心得对内第二阶段：深度体验公关传播方案第三阶段渠道权威媒体：一汽群众秋季关爱活动在全国掀起高潮一样的秋天，不一样的关爱－－记一汽群众“严谨就是关爱”核心信息一汽群众秋季关爱各地活动圆满结束外部内部对一汽群众新的效劳品牌现象进行反思和总结内部媒体内容时间平面媒体网络媒体网络论坛公关传播方案稿件内容提纲内容关爱源自严谨一汽群众秋季关爱各地活动情况通报1)新品牌理念发布得到各地经销商的热情回应，各地活动如火如荼展开2)各地丰富多彩的活动概览和活动心得及所取得的成绩3)对一汽群众新的效劳品牌现象进行反思和总结主题对象核心对内第三阶段：活动总结一汽群众秋季关爱在各地掀起高潮对外1)新品牌理念发布得到各地用户的热情回应，各地活动如火如荼展开2)各地丰富多彩的活动概览3)一汽－群众先进的效劳理念已经引起了客户的共鸣，展现了国内车市售后效劳的新景象公关传播方案稿件内容提纲对外：用不同地区经销店活动，展望未来，“严谨就是关爱”已成为一汽群众坚持不懈的信念体验严谨效劳，享受真心关爱”—一汽-群众秋季效劳行动不同的特色，一样的关爱内容深度体验稿关爱源自严谨通稿对外：一个普通车主参加经销店活动的快乐经历，加深了自己对群众的信赖；3)回忆快乐时光，寄托美好生活希望感受严谨，感受关爱--车主眼中的严谨和关爱一汽群众秋季关爱各地活动情况通报对内：对一汽群众新的效劳品牌现象进行反思和总结主题形式核心通稿对内：活动发起告知，活动中需要注意的细节对外：活动发起告知，鼓励用户家积极参与活动对内：通过经销商效劳客户的心得，记录新效劳理念实施过程中的感受和对活动的记录，展现新效劳理念。对外：各地活动如火如荼展开，一汽－群众先进的效劳理念已经引起了客户的共鸣，展现了国内车市售后效劳的新景象公关传播方案利用报纸、网络等主流媒体进行告知，争取最大范围内用户踊跃参加首先在报纸纸媒体上发布稿件，利用网络进行大范围转载主要通过平面报纸媒体发布利用网络转载扩大影响力体验严谨效劳，享受真心关爱”——一汽-群众秋季效劳行动平面、网络、电台、论坛不同的特色，共同的关爱感受严谨，感受关爱－－车主眼中的严谨和关爱平面、网络、论坛一样的秋天，不一样的关爱---记一汽群众“严谨就是关爱”平面、网络、论坛发布方案排期公关传播方案严谨就是关爱预热上市稳固核心信息公关软文全国活动区域活动9.1—9.14阶段公关软文全国活动区域活动“体验严谨效劳，享受真心关爱”—一汽-群众秋季效劳行动第三阶段核心信息阶段9.15市场验证严谨，感觉关爱体验严谨效劳，享受真心关爱”—一汽-群众秋季效劳行动不同的特色，共同的关爱感受严谨，感受关爱－－车主眼中的严谨和关爱公关传播总表一汽-群众售后效劳品牌上市效劳理念发布及深入阐述市场呼唤严谨第二阶段第一阶段一样的秋天，不一样的关爱--记一汽群众“严谨就是关爱”重点活动常规活动特色活动目录背景传播策略创意公关传播方案媒介方案整合传播行程总表预算附件背景先期我们已经制订了新品牌上市媒介方案；本次秋季关爱行动与新品牌上市在时间上重叠媒介目标广告目标：传递促销活动信息强化新售后效劳品牌主张目标对象：一汽－群众现有用户投放时间：

2006年9月15日至10月1日媒介研究广播：用于告知及促销，在短时间内增加嚗光频次网络：垂直站点产生定向爆破的能力，适合品牌推广与促销终端配合：4S店店内终端、经销商DM直投适合秋季关爱行动的媒介类型报纸：传达详细的产品信息，帮助消费者更好地了解产品传递促销信息、提示购置播送媒介策略网络目的：内容：形式：15秒为主；从保证投放效果与预算的均衡考虑，投放时间段位选择靠近播送早、中、晚三个收听顶峰；以5-6次套播为主，提高到达率选择文字链为主要形式，吸引受众点击；选择目标受从关注度较高的首页、新闻中心、汽车频道和体育频道；有效利用的车主论坛等宣传阵地，力求信息的多层传递。效劳产品的相关信息；促销信息传递效劳产品信息；公布活动相关细那么效劳品牌建立的告知；效劳产品的相关信息；活动细那么以播送媒体为主进行活动信息告知，同时辅以相关网络宣传核心策略：43浙江内蒙古新疆西藏青海四川云南

贵州广东海南台湾福建湖南江西上海安徽江苏山东河北陕西甘肃宁夏山西辽宁吉林

黑龙江广西河南湖北北京华东区京津区东北区华南区还是以五大SBU为重点推广区域媒介策略天津鲁冀区重点区域拓展区因本次媒介活动只能覆盖12个城市，建议各区域配合发布如下相关内容：地方性报纸媒体(发布时间请参考附件)；数据库资源的DM直投或短信告知媒介策略媒介策略公布活动相关细那么报纸效劳产品的相关信息；活动细那么选择1/4版或通栏投放；建议使用黑白版，注重信息的传递；配合相关软性宣传传递促销信息、提示购置播送网络目的：内容：形式：15秒为主；从保证投放效果与预算的均衡考虑，投放时间段位选择靠近播送早、中、晚三个收听顶峰；以5-6次套播为主，提高到达率选择文字链为主要形式，吸引受众点击；选择目标受从关注度较高的首页、新闻中心、汽车频道和体育频道；有效利用的车主论坛等宣传阵地，力求信息的多层传递。效劳产品的相关信息；促销信息传递效劳产品信息；公布活动相关细那么效劳品牌建立的告知；效劳产品的相关信息；活动细那么中央以播送媒体+网络媒体进行活动信息告知，辅以各SBU/BD区域报纸媒体46媒介行程实施栅栏式媒介行程：备注：网络媒介配合使用品牌上市策略中的局部资源；播送排期的重合局部可考虑联合购置30秒的方式，在费用上会较为节省媒介排期媒介排期：一汽群众售后效劳品牌秋季关爱行动目录背景传播策略创意公关传播方案媒介方案整合传播行程总表预算附件一汽-群众秋季效劳行动传播策略整合传播行程9月15日10月15日重要事件9月20日10月1日新品牌发布活动启动活动结束国庆节线上播送报纸网络线下展厅公关直效活动前告知广告“体验严谨效劳，享受真心关爱”主题活动宣传品—易拉宝、海报、桌卡活动告知DM单活动中告知广告全面告知深度体验总结回忆目录背景传播策略创意公关传播方案媒介方案整合传播行程总表预算附件预算费用预算项目费用预估创意、设计、完稿126,000.00公关传播417,022.50媒体投放526,703.00平面、网络、广播广告制作50,000.00展厅宣传物、DM单制作200,000.00合计1,319,725.50注：详见附件目录背景传播策略创意公关传播方案媒介方案整合传播行程总表预算附件附件区域推荐合作媒体名单中央A：中国青年报、中国日报、参考消息、中国经营报、环球时报、新华每日电讯、中国汽车报、中国交通报、中国工业报、中国产经新闻、经济参考报、中国民航报B：工人日报、人民日报市场报、中国质量报、中国消费者报、中国经济时报、中国经济导报、名牌时报、中华工商时报、中国企业报、中国改革报、中国工商报、现代司机报、科技日报、中国信息报、消费日报、中国高新技术产业导报、中国商报、国际商报、中国贸易报、中国市场经济报、中国证券报、中国商报、中国财经报、参考消息北京A：北京晨报、北京晚报、京华时报、北京娱乐信报、北京汽车报、法制晚报、精品购物指南、北京青年报B：北京日报、北京现代商报、科学新生活、华夏时报、青年时讯、购物导报、竞报、科学时报、北京科技报、完全生活手册、财富时报、今日财富、国际商报天津A：今晚报、每日新报、城市快报B：假日100天、北方经济时报、大众生活报、天津日报京津区媒体名单－平面华南区附件区域推荐合作媒体名单广州A：广州日报、羊城晚报、南方日报、南方都市报、南方周未；深圳：深圳特区报、深圳商报、深圳晚报、深圳汽车导报、新快报；东莞：东莞日报；珠海：珠海特区报；佛山：佛山晚报、佛山日报、珠江商报；肇庆：端州报；江门：江门日报；汕头：汕头特区晚报、深圳汽车导报B：信息时报、广州青年报、民营经济报、南方周未、中山日报、东南快报、中国市场周刊、证券时报、汽车商情周刊、亚太经济时报；深圳：深圳都市报、晶报、南山日报；东莞：羊城晚报＜东莞壹周＞；珠海：珠江晚报、珠江时报；汕头：汕头日报、汕头都市报；肇庆：西江日报；番禺：番禺日报媒体名单－平面华东区附件区域推荐合作媒体名单上海A;新民晚报、文汇报、解放日报、新闻晨报、新闻晚报、新闻午报、第一财经日报、汽车007、上海汽车报、每日经济新闻、车时代周刊、企业家B;东方早报、新民周刊、国际金融报、上海商报、上海青年报、劳动报、青年报浙江A:杭州：钱江晚报、浙江日报、都市快报、杭州日报、汽车时尚报；温州：温州晚报、温州都市报；宁波：宁波晚报、宁波日报、东南商报；金华：金华日报；台州：台州商报、台州晚报；湖洲：湖洲晚报；泰州：泰州日报；常州：常州晚报；嘉兴：嘉兴日报；绍兴：绍兴晚报B:杭州：每日商报、青年时报、今日早报、现代今报、浙江青年报、浙江市场导报；温州：温州商报、温州日报江苏A:金陵晚报、扬子晚报、现代快报、江南晚报；苏州：姑苏晚报、苏州日报；常州：常州晚报；无锡：无锡日报B:南京晨报、江南时报、新华日报、江苏商报、今日商报、华东信息日报；常州：常州日报媒体名单－平面西南区附件区域推荐合作媒体名单云南A：春城晚报、云南日报、都市时报、昆明日报、云南法制报、滇池晨报、生活新报B：云南经济日报、云南信息报、汽车时尚报、青年与社会杂志社四川A：成都商报、成都晚报、华西都市报、天府早报B：四川日报、汽车时尚报、经理日报重庆A：重庆晚报、重庆晨报、重庆商报B：重庆日报、重庆青年报、重庆时报媒体名单－平面鲁晋区附件区域推荐合作媒体名单山东A：齐鲁晚报、济南时报；青岛：青岛晚报、青岛早报、半岛都市报；烟台：烟台晚报；淄博：淄博晚报B：大众日报、济南日报、齐鲁周刊、生活日报、山东商报；青岛：青岛日报、青岛经济日报、招商周刊；烟台：烟台日报；淄博：淄博日报河北A：燕赵都市报、燕赵晚报、保定晚报、秦皇岛晚报、张家口晚报、邢台晚报B：石家庄日报、河北日报、保定日报、张家口日报、河北经济日报内蒙古A：呼和浩特晚报、北方新报媒体名单－平面东北区附件区域推荐合作媒体名单吉林A：城市晚报、长春晚报、长春日报辽宁A：辽沈晚报、华商晨报、辽宁日报；大连：大连晚报；抚顺：抚顺晚报；本溪：本溪晚报B：沈阳晚报、沈阳日报、都市青年报、沈阳今日、大连日报、时代商报、新商报、现代女报黑龙江A：新晚报、生活报、黑龙江晨报、北方时报、大庆晚报B：哈尔滨日报、黑龙江日报、大庆广播电视报、大庆日报、家报媒体名单－平面BD区附件区域推荐合作媒体名单湖南A：长沙晚报、三湘都市报、潇湘晨报、湖南日报湖北A：楚天都市报、武汉晚报、武汉商报、当代汽车报陕西A：华商报、西安晚报、三秦都市报河南A：大河报、郑州日报、今日消费报、河南商报、东方金报福建A：福州：福州晚报、海峡都市报、东南快报；厦门：厦门晚报、厦门日报；泉州：泉州晚报广西A：南宁晚报、南国早报、广西日报、左江日报贵州A：贵阳日报、贵阳晚报、贵州都市报、贵州商报山西A：太原日报、太原晚报、山西商报、山西晚报、三晋都市报安徽A：合肥晚报、新安晚报、江淮晨报江西A：江南都市报、南昌晚报、江西商报媒体名单－平面附件媒体名单－电台区域城市推荐合作媒体名单频率区域城市推荐合作媒体名单频率SBU长春吉林交通文艺台（FM96.8）BD厦门厦广经济交通频道(FM107)SBU沈阳辽宁交通台(FM97.5)BD厦门交通台(FM105.2)SBU石家庄河北交通台(FM99.2)BD西安陕西交通台(FM91.6)SBU济南山东交通台(FM103.1)BD太原山西交通广播(FM88)SBU北京中央人民广播电台经济之声(FM99.6)BD兰州甘肃交通广播电台(FM104.8)SBU北京交通台(FM105.7)BD乌鲁木齐新疆卫星音乐台(FM94.9)SBU杭州浙江人民广播电台交通之声(FM93)BD黑龙江哈尔滨人民广播电台(FM98.4)SBU昆明云南音乐台(FM100)BD贵阳贵州交通广播电台(FM95.2)SBU成都成都交通台(FM91.4)BD郑州河南交通台(FM99.2)SBU广州羊城交通台(FM105.2)BD长沙长沙音乐频道(FM106.1)SBU上海上海交通频率（FM103.9）BD南昌江西交通频率(FM105.4)///BD海口海南交通广播(FM103.9)附件区域推荐媒体名单中央Sina、Sohu、163、TOM、千龙网、人民网、中华网、新华网中国汽车新网、中国广播网汽车频道、国际在线、非常汽车网、新诺汽车网、网上车市、263、雅虎、易车网、MSN、腾讯网、慧聪、汽车商务网、车天下、车168、人来车网、一手车讯网、车迷爱车网、爱卡汽车网、华夏汽车网、中国汽车资源网、中国经济网、天天汽车网、太平洋汽车网、北方网、南方网、广州视窗、2１CN、神州汽车网、东莞汽车网、亚讯汽车网(深圳车市)、车神榜、人来车网、上海热线、中国汽车交易网、中华汽配网、车世界、多来迷中文网、半岛汽车网、淄博信息港、青岛汽车网、西部汽车网、四川在线、天府热线、车讯网、重庆热线、E交通车网、扬州汽车网、江苏音符网、浙江都市网、温州网、浙江在线、温州热线、云网、大河网、宁夏信息港、中国国际汽车网、安徽汽车网、云南车讯网、海南在线、西藏雅江购物网媒体名单－网络附件类别推荐媒体名单置顶Sina、Sohu、163、TOM、QQ论坛、天涯社区、中华网、猫扑、西祠胡同、Chinaren社区、雅虎中国、千龙新闻网、央视国际、西陆社区、凯迪社区、21cn、惠来社区、人民网强国论坛、上海热线、北方网北方论坛、新华网类别推荐媒体名单门户网站论坛Sina、sohu、网易、Yahoo、QQ论坛、中华网论坛、Tom、人民网强国论坛、21cn、新华网、CCTV、首都在线、上海热线、北京信息港、中青论坛、和讯论坛、千龙社区、北方网北方论坛、凤凰网、联合早报论坛、光明网、商都信息港、宁波天一论坛、深圳论坛、东北新闻网金虎社区、安徽论坛、北青论坛、云南云网论坛、济南舜网论坛、浙江在线论坛、大河论坛、重庆之窗、浏阳论坛、江西新闻网、文安大众论坛、浙江都市网、浙江在线、平江论坛、中国经济网论坛、湖南红网论坛、江西大江网大江论坛、广西桂龙网红豆社区、天津热线、贵州夜郎社区、山西信息港三晋社区、南宁绿称论坛、古城热线、天府热线、福建热线、深圳之窗、金陵热线石头城论坛综合性社区论坛天涯社区、西陆论坛、猫扑、西祠胡同、百度帖吧、凯迪社区、全球中文论坛网、奇虎、Donews、博客论坛、中国博客网、Poco、Chinaren社区、网络生活&技术交流、狗狗静电BBS、赢政天下论坛、异域风情、听花醉月、逍遥派论坛、惠来社区、雪石社区、春秋战国、互动维客、中文论坛精选、神秘岛论坛、华声在线、世纪中国、80年代下的蛋、青年行论坛、快乐谷、漂在海外、梧桐中文论坛、共同的家园、红榜网、中国白领论坛、中华宽带网、天涯论坛、中国思维、好网论坛、虚幻天空论坛、华山社区、红袖添香、龙腾四海、奇闻网、镜泊论坛媒体名单－论坛谢谢ThankYou如何进行房地产市场分析学习内容理论局部案例学习为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产工程市场研究及定位报告市场为什么要进行房地产市场分析？

开发商建筑师消费者1。评估工程所处的市场环境2。寻找工程潜在的市场时机，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定工程的开展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估工程目标实现的可能性。。。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的根底。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购置者或租赁者供给方：市场中的各竞争物业〔包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等〕市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法

1。思路三个层次区域市场、专业物业市场、工程市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析工程市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场工程所在地市场例如：区域房地产开展处于何种阶段？工程市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法

2。步骤第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的根本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种开展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产开展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行比照预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：工程市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到工程的时机点、预估工程的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境分析区域房地产市场分析〔一〕根本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的根本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的开展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析〔二〕根本资料的获得区域经济环境分析1、总量指标GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数……2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济开展方案、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济开展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析〔三〕能够反映区域房地产市场开展状况的指标人均GDP与房地产开展关系GDP增速与房地产开展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资<1515~2222~3030~37>37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系第二步区域经济环境和市场分析〔三〕能够反映区域房地产市场开展状况的指标房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析〔三〕能够反映区域房地产市场开展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7