南昌轨道交通有限公司“华斯特项目”发展方向初判

开篇“MetropolitanRailway”1863.01London世界上第一条地铁MetropolitanRailway|地铁|

直译为“大都会的铁路”MetropolitanRailway的运营再次鲜明殿顶伦敦繁华大都会的城市意象辅佐成就“东方明珠”的城市奢靡赞誉1910-2006HongKong11条地铁线路圆方朗豪坊

APM

时代广场

太古城青衣城天玺IFC国际金融中心广场东荟城又一城海港城德福广场

凡地铁左右必环拥纯熟配套尽享都会优越汇存一城菁华之所在锻造极致传奇的城市记忆原来地铁从来只为繁华而生再左右繁华，繁华左右1863英国·地铁购物中心1995广州·中信广场1933大阪·南玻公园2004深圳·万象城1969北京·东方广场1910香港·太古城向前看，是百年繁华的印证向后看，是巅峰发展的预言2014南昌|城市地铁时代到来而“华斯特项目”将开启南昌地铁物业新篇章！引领南昌地铁时代的标杆者南昌轨道交通有限公司“华斯特项目”发展方向初判中原地产代理（深圳）有限公司顾问部江西中原房地产经纪有限公司事业一部2011.10.17项目本体分析项目定位项目规划构思物业发展建议初步构想财务测算市场环境分析项目发展方向地铁站点物业发展规律报告框架Part1Part2Part3Part4Part5Part6Part7Part8本项目做为企业进入房地产市场的试点开发项目，将承担建立企业品牌，树立企业社会形象的使命华斯特项目企业社会使命品牌建立企业品牌向地产品牌价值嫁接，进一步提升品牌地位，为后续项目树立良好的形象改变城市人居品质，成就城市人居梦想的社会使命创建精品，回报社会南昌地铁时代的缔造者通过“以人为本、责任为先、追求卓越、引领发展”的基本理念，全面打造轨道交通公司的地产品牌。项目位于南昌市红谷滩新区凤凰洲片区，属于南昌市规划中的双核之一内《南昌市近期建设规划（2011~2015年）》规划：“十二五”期间着力构建“双核三圈”的都市区一体化发展新格局。双核，即“一江两岸、双核拥江”，以红谷滩中心区、旧城中心区为核心，以综合服务功能为主体，差异化发展、相得益彰的城市核心区域。红谷滩中心区凤凰洲红角洲凤凰洲规划为城市CLD中央生活区，区域未来发展潜力巨大红谷滩新区共分中心区、凤凰洲、红角洲3个片区凤凰洲规划占地11平方公里；规划导入人口近10万；凤凰洲片区定位为商业繁华、设置完善的CLD中央生活区，以旅游、居住为主的服务于红谷滩中心区的CLD中央生活区，以商业走廊、商业街为主体的充满人情味的CLD中央生活区十二五规划中凤凰洲地区将推进轨道1号线及站点的建设。完成铜锣湾商业中心区的建设。大力推进凤凰洲沿江地带建设，为生产性服务业提供空间项目位于庐山南大道和凤凰北大道交汇处，四通八达，交通便利，通达性好八一大桥庐山南大道凤凰北大道南昌市政府红谷滩CBD约3.5公里八一广场约5.4公里项目交通便利，紧邻国道庐山南大道项目至南昌市政府约3.5公里，至省政府约6公里，至八一广场约5.4公里项目现有多路公交车经过省政府项目位于地铁1号线上，八一桥西站点出口位于地块南面即凤凰北大道处八一桥西站地铁1号线预计2014年全线贯通地铁一号线工程始于双港站，止于奥体中心站，全程28.8公里，全部为地下车站，公设24个车站，途径昌北——红谷滩——中心区——高新区八一桥西站A出口从站点区域功能定位看，本项目在住宅上，尤其是商业上具备极佳的开发机会长江路站珠江路站八一桥西站绿茵路站会展路站丰和站秋水广场站居住示范区红谷副中心，铜锣湾商业中心赣江景观区高端金融区总部基地区成熟居住区地铁1号线上红谷滩新区共有7个站点，每个站点都有围绕在其的主要区域功能定位本项目所在站点附近3个站点都为居住区红谷滩新区7个站点除了本项目所在站点规划有商业中心外，只有在丰和站有商业项目周边有铜锣湾广场、政府办公大楼、住宅小区以及碟子湖、高尔夫，周边居住环境极佳西面：庐山南大道东面：天赐良园北面：保利国际高尔夫（碟子湖，高尔夫）南面:铜锣湾广场本案庐山南大道香江路碟子湖路凤凰北大道天赐良园铜锣湾广场南昌市检察院碟子湖地铁出口保利高尔夫项目地块较为干净，土地较为平整，四周绿化率高地块基本属性占地面积约：139亩净地面积约：129亩用地性质：商住总合容积率：3.5限制条件：其中一期需给市国土局代建3万办公楼，安放在地块中庐山南大道与碟子湖北大道交叉口处内部水域内部建筑主干道与地块之间的绿化项目既有内部的大面积水域可利用，同时外部有碟子湖、赣江支流和高尔夫景观，自然资源极佳27洞保利国际高尔夫球场碟子湖赣江支流外部：内部：大面积水域项目属性界定：城市核心CLD、优质城市和自然双资源的地铁项目区域属性：项目属性：红谷滩南昌城市双核之一，规划中的CLD，红谷副中心，铜锣湾商业中心交通通达道路通达性好地铁物业内有1号线八一桥西站出口地铁规划利好周边为居住示范区和成熟居住区，7个红谷站点中唯一一个重点规划商业中心中等规模用地面积为139亩，净用地面积为129亩，容积率为3.5自然资源优越外部有碟子湖、高尔夫、赣江支流，内部有大面积水域南昌轨道交通有限公司对项目品质的追求，树立企业的品牌限制条件其中一期需给市国土局代建3万办公楼，安放在庐山南大道与碟子湖北大道交叉口处项目本体分析项目定位项目规划构思物业发展建议初步构想财务测算市场环境分析项目发展方向地铁站点物业发展规律报告框架Part1Part2Part3Part4Part5Part6Part7Part8城市发展城市定位：南昌－江西省省会，重要历史文化名城和交通枢纽，中国“未来都市，绿色之都”

历史文脉：6000多年前，南昌就建有若干个原始居民点。至3000年前，南起青云谱北至艾溪湖，形成了古代南昌居民的聚集区。公元前202年，汉高祖刘邦命颍阴侯灌婴驻守南昌一带，史称“灌婴筑城”，时人称之为灌城，系南昌建城的开始。公元前201年九江郡置豫章郡，并设南昌县为附郭县，属扬州，南昌之名始此。

城市概况：南昌，又名豫章、洪城，为江西省省会，全省政治、经济、文化、科技、交通中心。南昌地处江西省中部偏北，赣江、抚河下游，滨临鄱阳湖。总面积7402平方公里，辖五区四县。总人口497万(2009)。其中城区人口：222.5万人（2009）城市定位：国家重要性历史文化名城，驰名中外的红色革命根据地，新中国第一面军旗升起之地，国家重要综合交通枢纽、中国重要制造业基地，长三角、珠三角，闽东南经济地区国外大型产业与总部转移对接基地。中国“未来都市，绿色之都”。

安义县新建县南昌县进贤县湾里区青山湖区西湖区青云谱区东湖区交通区位

：南昌交通便利，具有承东启西、沟通南北的战略性地位和枢纽性区位的独特优势

南昌是全国唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南三角区相毗邻的省会城市，具有承东启西、沟通南北的战略性地位和枢纽性区位的独特优势。京九、浙赣、皖赣等铁路纵贯城区。105、320、316国道交汇于南昌，昌九、梨温、赣粤等高速公路四通八达；4D级昌北国际机场开通了直通北京、上海、香港、澳门、首尔等国内外各大城市40多条航线，并可转机前往美国、加拿大、法国、新加坡等地区。南昌通畅快捷的立体交通网，使南昌1小时航程、6小时里程即可通达周边８个直辖和省会城市的“经济圈”变为现实，这个圈中聚集着4.6亿人口，并蕴含着12万亿元工业品的消费潜力。截止到目前，落户南昌的世界500强企业已有29家，国内200强企业30家。南昌至武汉动车组开通后，南昌跨入中部“2小时生活圈”。经济发展：虽然南昌整体经济实力在中部地区排名靠后，但经济增速跻身全球前十，进入后发时期2010年，南昌市保持了经济平稳较快发展的良好势头，经济总量进一步扩张，预计实现地区生产总值2104亿元，同比增长13.4%，首次突破2000亿元。最近10年内，南昌GDP从2000年的465.14亿元，增长到2010年的2104亿元，10年增长4倍，年均增长14.8%。由中国社会科学院城市与竞争力研究中心等单位历时两年完成的《2009-2010全球城市竞争力报告》显示，南昌成为全球经济规模名次上升最快的前十个城市之一。“十二五规划”：2011—2015年全市GDP年均增长12%—13%，财政总收入年均增长15%以上，全社会固定资产投资年均增长25%—30%。2104单位：亿元单位：亿元2010年中部六省省会GDP比较图南昌市近10年GDP增长图南昌产业结构呈二、三、一形态，第二产业优势明显，产生了大量的财富人群根据”十二五“规划－南昌将构建现代产业体系突出装备制造业，以提高“南昌制造”的行业竞争能力；突出现代服务业，提高“南昌服务”的区域辐射能力。同时，培育光伏、绿色照明、航空制造、生物与新医药、文化与创意、绿色食品、节能环保产业、服务外包业、现代物流业等九大战略新兴产业。三大产业结构比例调整为4:53:43。南昌近年三大产业结构比例图5.8%55.5%38.7%南昌三大产业呈二、三、一形态，近年来二产增加值占GDP比例逐步上升，并且始终占到50%以上，占据绝对优势。南昌的第二产业重点发展汽车及零部件、光电光伏、大飞机及零部件、软件和服务外包、生物和新医药五大战略性支柱产业。在“十二五”期间，五大战略性支柱产业的年产值将分别突破千亿元大关。南昌”十二五“规划三大产业调整比例城市宏观背景分析小结：

南昌正处于快速发展的阶段，并初步具备了一定的辐射能力,未来发展潜力巨大；同时，南昌第二产业相对发达，创造了大量城市财富人群房地产市场CPI的高企，让政府通过连续的货币政策进行宏观调控，一系列的货币政策对房地产卖方资本市场以及买方信贷市场产生了较大的影响11.7.7央行年内第三次上调存贷款基准利率0.25个百分点11.6.20央行年内第六次上调存款准备金率，达历史最高位21%11.5.12央行年内第五次上调存款准备金率11.4.21央行年内第四次上调存款准备金率11.4.6央行年内第二次上调一年期存贷款利率0.25个百分点11.3.25央行年内第三次上调存款准备金率11.2.24央行年内第二次上调存款准备金率11.2.9央行年内第一次上调一年期存贷款利率0.25个百分点，其他档期利率相应调整，其中5年以上贷款利率0.2个百分点11.1.20央行年内第一次上调存款准备金率CPI指数11.082011年上半年，政府对楼市的调控由中央主导9月：双限政策暂停第三套住房贷款首套房贷首付提高至3成二套房贷首付比例至少4成，利率上浮10%各城市纷纷出台限购令，户籍家庭限购2套住房（或限新购一套住房）主基调：调结构、抑投机、控风险、明责任本轮房地产调控特点：调控的手段已经由市场手段为主变为全方位、多部门联合调控，包括传统的市场手段以及自上而下的行政干预VS提高准备金率加息提高购房贷款利率减少购房住房优惠加大征收市场交易税收限购令严格限定购房人的身份，减少市场需求限定购房人购买数量限贷令：停止第三套住房贷款问责地方政府，追究政策执行不力之责任保障房建设行政手段市场手段中国房地产市场重心明显转移至二、三线城市；南昌作为二线城市，将会承接中国房地产转移的市场近几年各类城市房地产销售面积市场份额注：一线城市包括北上广深；二线城市包括除一线城市以外的省会城市、直辖市和计划单列市；三线城市包括所有的地级市通过最近的国家出台的一系列政策及近几年房地产销售面积市场份额可明显看出房地产行业调控政策进入稳步消化期房价快速上涨趋势得到明显遏制中国的房地产市场重心明显转移至二、三线城市南昌房地产市场南昌限购后对2次购房以上的改善型客户影响大，房贷收紧、利率上调加大购房成本，投资客与首套刚需客购房门槛提高，改善客难具备购房资格3月：南昌市市区范围实行限购已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房南昌各大银行首套房贷执行情况银行名称首套房房贷比例首套房贷利率中国银行30%6.80%交通银行40%8.16%招商银行30%6.80%工商银行停贷——农业银行最低30%6.80%建设银行30%6.80%民生银行停贷——浦发银行30%7.48%中信银行30%7.48%兴业银行30%7.14%南昌银行停贷——农村信用合作社最低30%7.48%

9月份，南昌楼市商品房新增供应65万㎡,创下南昌历史新高，供应较上月环比回升213%，与去年同期相比增加19.77万㎡，增长44%。九月份，进入传统旺季，开发商想抓住“金九”时机和备战“银十”，从而加大对楼市的供应量，供应量大幅增加，特别是非限购的商业类产品，供应出现井喷，本月供应34.69万㎡，占供应的53%。

9月份，南昌楼市商品房成交28.85万㎡，环比回落7%，在“三限”不松懈的情形下，南昌楼市并没有出现像以往九月份热销的局面，置业群体观望气息加重，造成南昌“金九”梦碎。与去年同期相比，成交下滑明显，降幅为35%，国家楼市调控的稳步进行，使得楼市压力开始显现，更多的置业群体加入观望行列，使得楼市成交相对低迷。楼市供应受传统旺季冲击出现井喷，调控开始显现，成交陷入低迷状态

9月份，南昌市商品住宅成交16.69万㎡，环比回落3%，成交1526套，环比回落2%，成交量连续三月下滑。与去年同期相比，同比回落58%，楼市调控压力严峻。

9月份南昌房地产市场并没有出现以往火爆的场面，反而出现了连续3个月成交下滑的情况，主要是楼市调控趋紧、信贷收紧和南昌房价挤压，购房需求感受到市场较为冷淡的气氛，观望心理相应加重，释放进一步减缓。“金九不金”的局面给十月份的成交更添一丝疑云，预计未来住宅市场或将持续低迷。限购、客户观望加重等诸多影响，9月住宅成交量不旺

9月份，南昌市商品住宅成交均价8509元/㎡，环比上月小幅上升。同比上涨2383元/㎡，上涨了39%，同比涨幅出现回落。本月，南昌市住宅成交均价重新攀升至8500元/㎡行列。豪宅项目央央春天、绿地中央广场、万科青山湖等较高价位楼盘以及较高价位项目香溢花城、紫金城成交带动下，本月住宅成交均价出现小幅上涨；另外，较低价位产品成交放缓，成交结构变化致使成交均价结构性上涨，由于多数项目在本月推出较大优惠销售，如：95折、94折优惠，使得市场出现降价的假象。豪宅、类豪宅项目成交带动下，9月受成交结构影响小幅上涨，市场促销力度放大红谷滩、京东板块明星项目推动供销两旺，其余板块供销端两极分化板块市中心青山湖京东朝阳洲红谷滩青云谱经开区湾里桑海供应量8.066.426.820.1640.812.5300.200供应环比大增206%144%-88%441%8%大减小增--成交量2.22.356.070.472.910.460.030.910.17成交环比118%-62%93%-59%-79%-62%-98%-58%-59%成交均价1248584127527972994269254601154922435价格环比49%4%-1%-3%-5%-9%1%-21%6%南昌房地产市场总结短期来看，调控政策不会放松，置业者观望情绪浓厚，预计未来置业将会越来越理性，更加注重项目本身（品质、区位、配套及品牌）地铁对房地产市场的影响上海地铁物业案例分析上海莘庄位于外环线以外，在地铁开通之前还存在大量的农田，房地产处于极低的发展水平当1997年地铁1号线通车以后，莘庄至徐家汇的时间缩短到了15分钟以内，极大的拉动了莘庄房地产的价格，目前已经成为配套齐全、工薪阶层购房的重要选择区域莘庄地铁15分钟徐家汇中心区莘庄片区价格变动趋势地铁通车，莘庄房价大幅度上升莘庄房价由于地铁带动，价格较市中心增长速度快发展阶段地铁开通前（95～96年）地铁开通初期(1997年)地铁效应显现（1998年～2000年）成熟阶段（2003年）片区均价1500左右25003500～45007300上海莘庄地铁开通前后片区价格变化走势北京地铁物业案例分析通州位于朝阳区CBD以东，土地储备丰富，住宅存在着大量的供给。在轨道交通开通以前，仅有京通快速路作为同市区相连的主要干线，因此片区均价同CBD区域存在大幅度的价差。2003年12月轻轨“八通线”通车，缩短了CBD同通州的距离，以“泛CBD区域”为概念的通州地产价格也快速攀升，通州也成为被普遍看好的板块.本案例选取通州西（管庄、杨闸站）距CBD15分钟车程的片区均价进行研究。CBD——通州地产价格变动分析通州西CBD地铁15分钟通州西片区价格变动趋势由于八通线预热时间比较早，因此，沿线物业增幅相对平稳轻轨开通前两年，沿线物业已经预支部分利好，但这时价格提升有限，主要是提高销售速度在轻轨开通后不到一年的时间内，片区均价得到了大幅度的提升，楼盘品质也显著提高重要事件轻轨在建轻轨在建正式通车片区均价4450475052505900CBD均价87009100960010100典型楼盘京通苑成品家海通梧桐苑新华联家园锦园京贸国际公寓珠江绿洲长安星园世纪星城万象新天珠江绿里翠堤春晓客户构成外地来京工作人员和本地拆迁个体业主和CBD的白领人士地铁对房地产市场的影响地铁的开通对物业的销售和价格均有较大的拉升作用，南昌房地产市场将全面进入地铁物业时代愈趋理性的市场环境，给项目的开发带来的是挑战，更是机会市场环境分析南昌正处于快速发展的阶段，未来发展潜力巨大，催生大量具备中高消费能力的中高收入者城市发展中国房地产市场转移至二三线城市，作为二线城市的南昌，将有望承接转移而来的市场宏观大势短期来看，调控政策不会放松，置业者观望情绪浓厚，预计未来置业将会越来越理性，更加注重项目本身（品质、区位、配套及品牌）南昌房地产将迎来地铁物业时代微观趋势挑战与机会并存的市场环境下，地铁物业成功需要具备什么？项目本体分析项目定位项目规划构思物业发展建议初步构想财务测算市场环境分析项目发展方向地铁站点物业发展规律报告框架Part1Part2Part3Part4Part5Part6Part7Part8公共交通导向开发（TOD）模式是国内外多个城市地铁建设与城市规划发展的成功模式密度多样性合理设计

DensityDiversityDesign发展背景TOD模式的提出是为了解决二战后美国城市的无限制蔓延而采取的一种新城市规划思想。以公共交通为中心（主要指是地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线），以400-800米(5-10分钟步行路程)为半径建立中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”。公共设施及公共空间临近公交站点以公共交通为导向的发展模式公交站点成为本地区的枢纽为步行及自行车交通提供良好的环境临近提供良好公共交通服务的设施有利于提高公共交通使用率的土地开发紧凑布局、混合使用的用地形态TOD—TRANSITORIENTEDDEVELOPMENT典型的TOD是多种功能的目的地，由公交站点、核心商业区、办公区、开敞空间、居住区、次级区域等功能组成典型的TOD结构强调结构紧凑，混合使用的土地利用模式遵循土地利用和公共交通相辅相成的规律鼓励步行和自行车的交通方式规划上使公共站点成为区域内的交通枢纽临近提供良好公共交通服务的设施功能名称功能内容核心商业区TOD必须拥有一个紧邻站点的多种用途的核心商业区，使公交站点成为一个多种功能的目的地，从而增强它的吸引力。核心商业区的位置和规模应当由市场需求调查决定，同时鼓励商住混合建筑以使商业区成为“全天候”的公共中心。利用公共绿地与广场强化公交站点与商业区的核心地位，保证自行车与人行通道与之便捷地联系。办公区为了改变居住与就业岗位分离带来的大量的“钟摆式”通勤交通的压力，TOD强调居住与就业岗位的平衡布局，同时办公区紧邻公交站点布置鼓励人们更多地依靠公共交通解决长距离的工作出行，保证公共交通系统的使用效率。居住区指核心商业区和公交站点步行服务范围内的居住用地。TOD内居住区的居住密度应当满足不同类型住宅混合的基本要求，为满足轨道和快速公交线路布设，居住密度还需要进一步提高。开敞空间TOD内部的各项功能围绕着相应的开敞空间展开，为人们提供良好的交往空间。必须保证人们能够不受干扰的使用这样的设施。次级区域虽然TOD鼓励高密度的土地使用，但同时不排除多种层次的住宅选择，紧邻TOD的外围低密度发展区域也是必要的，称之为“次级区域”TOD大体可划分为城市型TOD和社区型TOD，其位置及辐射范围不同，主要用地的构成比例也差别较大城市型TOD结构社区型TOD结构类型城市型TOD社区型TOD位置沿轨道交通网络和快速公交线路的车站进行设置沿高频率公交线路和客源相协调的公交线路设置辐射范围1600米600米用地结构居住用地、商业用地和就业中心居住用地和商业用地TOD主要用地构成类型城市型TOD社区型TOD公共空间5~15%10~15%商业/办公30~70%10~30%居住20~60%60~80%项目位于CLD区，更适用社区型TOD

多分布在新市镇中心区域和娱乐景点；社区型站点多分布在新市镇中心区域或娱乐景点，功能上有商业和高端居住的配套青衣站是区域的商业中心，其上盖物业青衣城是香港有名的四大地铁商场之一。1998年伴随着地铁东涌线的修建，青衣城发展迅速，现今客流量/日平均人次:50298站点区位站点功能作为区域中心，通过商业、写字楼等设施的建设，提升区域核心功能和商业价值；空间布局围绕站点中心布置上盖物业，以大型商业为主，布置停车场和中心绿地，在商场的上层布置商业或者居住型物业；向外以高密度住宅和政府用地为主。青衣站简介典型TOD案例：香港青衣站青衣站核心辐射区约500米，现为香港著名的舒适居住区200米范围内：商业(4.6万平米)+住宅(24.5万平米)+市政配套(5万多平米)500米/1公里范围内：住宅+市政配套200米500米1公里青衣城灏景湾盈翠半岛长安邨长安邨长发邨青泰苑青衣邨圣保禄村伟景花园医院公园宏福花园怡翠花园海欣花园消防局警察局医院开发强度增强市政住宅商业地铁上盖物业青衣前身：黄埔船坞、太古船坞、水泥厂、油库等污染性工业区；青衣今世：自1998年地铁线开通后，地铁上盖物业青衣城1999年开业，顶部住宅2000年入伙，周边环境日趋改善，发展为舒适居住区。学校上高滩市政大厦由地铁站点向周边开发青衣泳池青衣运动场地铁站共有五个出口，同时与城市公交车站、的士站相接驳，换乘便利青衣城盈翠半岛青衣游泳池地铁与商业互动：青衣城广场未开业之前，该站客运量每天仅1万人次，商场开业之后，则逐渐递增至每天4万多人次，不仅带动了商场的客流(商场每周的客流量达到30万人次)，而且增添了地铁的营运收入。物业时间档次体量(万平米)容积率简介客户青衣城1999区域级商业中心4.65.4底层商业，占地5万平米，共四层，是一个以海洋为主题的大型商场，拥有140间商铺食肆，220个停车位，是往来市区与机场路线上的主要商场港人、出入境游客、内地人盈翠半岛2000高档住宅24.5顶层住宅，共12座，一共3500个住宅单位，700停车位港人市政配套1996区域级51青衣游泳池1.76万平米，青衣运动场3.3万平米；港人地下：食肆、休闲娱乐一层：与地铁、巴士站连通，包括：超市、礼品、书店、音像点、健康/美容、时装、首饰、食肆等三层：与地铁站相通，包括百佳、食品店二层：时装、食肆青衣运动场公车站的士站公车站青荃路青敬路地铁线青衣站用地以青衣城为商业中心，周边配以高密度住宅和休憩绿地，各物业相辅相成，共同构成成功型的社区型tod青衣站物业开发平面图规划要点商业用地：整个商场为地铁站上盖物业，在地铁站点周边100米范围内布置；居住用地：住宅布置在商场上盖物业的边缘，座落在商场之上；交通用地：通过行人天桥将站点出口、商场出口与外界交通联系起来；有的站点出口与公路直接对接；站点物业开发由住宅和商业两部分组成，比例分别为84%和16%。空间布局青衣站在站点200米范围内以地铁开发的青衣城为主，是区域的商业中心，200-500米之间主要为高密度住宅和休憩用地。启示与疑问项目是本站点tod模型中重要的物业之一，因此，本项目的发展方向是本站点tod成功的关键之一疑问？1、居住是否全部做住宅？2、商业的形态和业态选择？3、写字楼和酒店的选择？项目本体分析项目定位项目规划构思物业发展建议初步构想财务测算市场环境分析项目发展方向地铁站点物业发展规律报告框架Part1Part2Part3Part4Part5Part6Part7Part8项目发展方向住宅公寓商业写字楼酒店红谷滩板块是南昌市“一江两岸”规划的城市新城，是未来南昌市中央商务区，城市新核心；目前红谷滩板块在售项目较多，中心区域有世纪中央城、名门世家、绿地中央广场、唐宁街、联发广场等青山湖板块环抱青山湖，湖景资源丰富，居住环境较好，是南昌市场唯一公认的富人区是高端物业聚集地，已住宅物业为主拥有城市稀缺景观资源，产品舒适面积大，销售情况好，后期以湖景高层产品为主；红谷滩片区分析青山湖片区分析象湖新城朝阳新城红角洲市中心青山湖城东青云谱、昌南、莲塘红谷滩中心区昌北经济开发区区域分布—高端项目目前主要集中红谷滩、青山湖片区供应—目前已知南昌市住宅高层豪宅产品可供应约111.1万㎡，其中今年计划推出供应预计近40万㎡项目名称图片建筑面积总户数建筑形态产品类型销售均价主力户型面积品质要素绿地中央广场420000279高层写字楼、商业街、公寓、住宅、酒店、MALL20000338城市综合体、引进奥特莱斯、豪华装修、5A写字楼新地阿尔法社区397676一期487多层、小高层、高层写字楼、公寓、住宅、酒店16000150-190低碳科技开发模式、智能化精装修住宅、紧邻南昌之星摩天轮联发广场2116001100高层、超高层写字楼、公寓、住宅、商业街、MALL1300050品牌烘托、红谷滩CBD地段、精装修公寓、5A写字楼央央春天花园195000/超高层写字楼、公寓、住宅、酒店、MALL未推售

市中心地段、精装修、内公园、5A写字楼洪客隆滨江1号500000/超高层写字楼、住宅、公寓、酒店16000/一线江景、标的性建筑、内部高配、5A写字楼皇冠国际3000001702高层写字楼、公寓、酒店、住宅12000134-170一线江景、五星级酒店、精装修公寓需求—11年销售面积预计接近42万平方米项目价格总体销售情况客户认同点绿地中央广场20000海珀兰庭2期高层（27层）房源基本售罄高端形象、地段新地阿尔法社区16000小高层均价16000元/㎡，高层、复式房源，售价17000元/㎡，电梯洋房，售价17000-23000元/㎡，低碳科技、地段力高滨江国际9500预计9月初将加推6#楼（33层），户型与5#楼相同，共124套，力高会会员购房享1万元抵2万元优惠江景、开发商品牌滨江一号16000二期7#楼（33层）高层少量在售，为部分低楼层房源，均价16000元/㎡，户型为90㎡两房和134-156㎡三房地段、景观、配套、高端形象万科青山湖190008月底、9月初加推“天阙一号”高层，户型为160㎡-240㎡三房和四房。中央观湖楼王天阙（37层）在售，目前已销售70-80%房源高端形象、景观、品牌供求比约为1，相对南昌市整体房地产市场供求比略小。说明南昌高尚住宅受到客户追捧.当然部分楼盘的销售率一直持续低弥.由此需要更为谨慎的定位以及营销推广.2009年2010年2011年项目名称价格新地阿尔法社区绿地中央广场11000元/㎡18000元/㎡13000元/㎡10000元/㎡走势分析：房地产政策有一定影响，但对高端住宅销售价格影响不大；高端项目销售价格的升与降更多的是依赖产品的品质、形象及后期的营销策略。万科润园联发广场万科青山湖滨江一号13000元/㎡高端住宅市场滨江一号16000元/㎡18000元/㎡绿地中央广场11000元/㎡联泰香域滨江14000元/㎡力高滨江国际10000元/㎡联发广场10000元/㎡高端、品质、特色的住宅住宅发展研判1、红谷滩豪宅供应量随着开发的完全逐渐的减少2、豪宅价格在南昌市受政策影响较小3、南昌市不缺乏中高端消费群体4、高端项目销售价格的升与降更多的是依赖产品的品质、形象市场1、具备城市和自然双优质资源2、项目所处区域规划为CLD3、企业对项目品质和品牌目标的追求本身项目发展方向住宅公寓商业写字楼酒店公寓市场---区域分析公寓产品开始寻求新的市场，先后在赣江沿岸（红谷滩）、梅岭风景区及艾溪湖展开，图中可以清晰的看出公寓产品的发展方向，目前新兴公寓产品主要集中在洪城区域与红谷滩区域。洪城区属于公寓的先驱，带领一些烂尾楼走向成功；同时该区域新建公寓产品发展迅速，融合了老城区与新城区的优势。红谷滩片区分析洪城片区分析目前公寓产品主要分布在洪城区、红谷滩与市中心区（包括青山湖区），洪城区属于公寓的先驱，带领一些烂尾楼走向成功；同时该区域新建公寓产品发展迅速，融合了老城区与新城区的优势。公寓产品开始寻求新的市场，先后在赣江沿岸（红谷滩）、梅岭风景区及艾溪湖展开，图中可以清晰的看出公寓产品的发展方向，目前新兴公寓产品主要集中在洪城区域与红谷滩区域。公寓户型2011上半年供应、销售情况（月度）从下半年南昌市公寓市场情况看，在产品具备创新和较好的地段的情况下，去化速度快，通过精装修，可以有较大的溢价空间项目开盘时间推出套数销售套数销售率销售均价红谷滩万达广场2011/8/27540540100%9700（含装修）名门世家2011/7/2330021070%7685公寓户型2011下半年主要项目销售情况1、建议开发公寓2、公寓产品要具备特色和创新性公寓发展研判1、南昌市公寓在具备创新产品和较好地段的情况下，去化速度较快2、南昌市精装公寓具备一定的溢价空间市场1、可以消化容积率2、项目为地铁口物业本身项目发展方向住宅公寓商业写字楼酒店南昌目前可划分为五大商圈，最重要的为八一和洪城商圈南昌的商业主要集中在以八一广场为核心，由中山路、北京路、八一大道、福州路、胜利路等商业街与天虹、百盛等商场构成，几乎占据了南昌市商业的半壁江山；而以洪城大市场为核心的洪城商圈，则依靠其便利的交通形成了辐射全省的专业批发市场商圈。其余片区的商业分布相对零散，各个片区的区域性商业中心尚未形成。

八一广场商圈，以商业街为主，商业密集度高，覆盖面广,商业气氛成熟商圈主要仍以商业街为主，商业密集度高，覆盖面广。八一广场商业氛围成熟，业态组合相对丰富，辐射能力强大。商圈非零售业态档次不高，零售业态同质化严重，且该商圈核心地带交通拥堵，升级改造空间有限洪城商圈，吸引力强，辐射全省，整体形象较低，同质化现象也较为严重，市场竞争十分激烈市级批发商圈，有较好的交通优势，涵括各门类商品，其中洪城大市场为全国九大日用品交易市场之一，商圈的吸引力强，辐射全省乃至中部城市群。商圈内商品档次较低，且有较多劣质商品，商圈整体形象较低，同质化现象也较为严重，市场竞争十分激烈。地铁商业模式分析：地铁会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，加速片区价值重组，对物业价值产生重大影响城市功能强化集客能力增加辐射范围扩大商业中心强化办公区域集中沿线中小户升温居住郊区化次级商务中心白领置业群增加城市功能提升居住环境改善交通时间缩短片区开发升温城市边缘城市中心区地铁开通辐射范围增加居住群体扩大支撑支撑地铁对房地产的影响机理物业价格﹥地铁对房地产影响最直接的结果，除了促进市场格局的重整，还对住宅价值产生影响市场格局﹥从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组影响程度﹥中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区，在前景预期方面更胜一筹社区型tod地铁商业：以内向型为主、兼具部分外向型，依靠特色主题商业吸引人流成熟的香港社区型tod地铁上盖物业特征社区型tod站点的地铁上盖物业集中心商业为中型“一站式体验购物”商业，服务的人群内向型为主，兼具部分外向型多在郊区大型居住区地带发展一站式集中特色商业，主要以购物和餐饮为主，主题创新，商业体量与居住人口有较大相关性，每套住宅的商业面积约为2.5-4.0平方米青衣城集中商业与本项目的契合度：本项目为社区型tod地铁商业，难以支撑大型的集中式商业如Shoppingmall等，较适合发展中型“一站式体验购物”商业商业形态主要以中型集中式商业为主十二五规划：凤凰洲地区将推进轨道1号线及站点的建设。完成铜锣湾商业中心区的建设本项目与铜锣湾广场将共同构建铜锣湾商业中心区铜锣湾广场约有10万平米商业，其中集中式商业约8.5万平米，为大型shoppingmall对于本站点而言，难以支撑2个大型shoppingmall铜锣湾广场初步规划数据本项目商业应该选择差异化路线，与铜锣湾广场竞合而非竞争，共同塑造区域商业氛围，打造铜锣湾商业中心区1、商业具备巨大的机会2、商业需要与铜锣湾广场竞合共荣3、需要发展特色商业商业发展研判1、南昌市目前缺乏大型高端商圈，仅有八一商圈2、南昌市有大量的中高端消费群体3、红谷滩区作为未来的CBD，将会聚集大量中高收入人群4、项目周边有众多的居住区市场1、位于地铁口，具备商业的可行性2、可与铜锣湾广场共同构成铜锣湾商业中心，成为红谷副中心，城市新商圈本身项目发展方向住宅公寓商业写字楼酒店南昌写字楼发展历程1993年1996年2000年2001年2011年华财大厦江信国际大厦财富广场国贸大厦联发广场南宾国际中心洪客隆国际金融中心1993年前，南昌并无真正的写字楼，1993年华财大厦开启了“南昌商务写字楼时代”；2001年新起的财富广场大厦、华龙国际大厦为代表，引领南昌写字楼升级换代，提升南昌写字楼整体档次；2011年后，南昌写字楼市场进入快速发展阶段，数量逐年增多，后期竞争较为激烈；起步阶段发展阶段快速发展阶段力高滨江国际2011年后滨江一号绿地中央广场唐宁街华龙国际大厦目前南昌写字楼主要分布于红谷滩、市中心区域财富广场江信国际大厦恒茂国际华城绿地中央广场滨江国际联发广场滨江一号唐宁街绿地新都会国奥中心唐宁街南昌写字楼市场供应—11年上半年共有8.7万平方米，去化速度不理想绿地中央广场洪客隆国际金融中心联发广场南宾国际中心时间广场地段红谷滩红谷滩红谷滩西湖区红谷滩可售面积56960㎡60000㎡86400㎡28469.3㎡55823㎡最小面积102㎡50㎡82㎡151㎡72.5㎡开盘时间9月中旬10.04.1711.08.1110.8.2711.7.24均价2000017000190001900012000销售率50%12.5%30%95%40%南昌目前主要销售的写字楼项目统计表写字楼销售速度整体较慢，随着未来众多项目的入市，竞争更加激烈写字楼产品运行上半年，南昌市市区写字楼供应共8.7万㎡；上半年，南昌市市区写字楼成交共7.57万㎡；项目名称成交套数（套）成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）成交金额（万元）博能佰瑞琪15716587852414138.76绿地中央广场5578201575912323.54星河国际43180464971172.06南昌国际金融大厦386296144809116.61南宾国际中心322864158854549.46紫阳明珠2023724041958.53上半年，南昌市写字楼供应相对较少，仅只有总部基地和赣江之星内有写字楼产品供应，而下半年作为写字楼产品供应的主要集中时期，预期今年下半年写字楼产品供应量将有所上升；由于去年写字楼去化相对较快，库存产品较少，上半年南昌写字楼成交量受供应影响成交水平较低。不建议开发写字楼写字楼发展研判1、南昌市写字楼处于高速发展期2、未来供应加剧，竞争激烈3、去化速度较慢市场1、项目位于CLD，缺乏写字楼所需要的集群效应2、项目交通便捷，且为地铁口物业3、写字楼可有效的提升项目形象本身项目发展方向住宅公寓商业写字楼酒店高星级酒店年平均入住率达到70-80%左右，经营状况良好我们酒店全年平均入住率在80%左右，每年接待一些商务会议时，入住率接近90%。”--华悦国际大酒店营销经理熊昕睿星级饭店名称评定时间地

址客房数床位数年均入住率五星江西宾馆2003南昌市八一大道368号228407478五星南昌凯莱大酒店2003南昌市沿江北路88号327442458四星锦峰大酒店2001南昌市站前西路281号16730775%四星瑞都大酒店2004南昌市广场南路399号11521280%四星赣江宾馆2005南昌市八一大道138号31258985%四星锦江皇冠酒店2006南昌市洪城路99号214333340四星五湖大酒店2002南昌市湖滨南路33号29849070%四星富豪酒店2004南昌市洪城路160号21941075%高端酒店：目前南昌三星以上酒店数量约为41家，未来星级酒店发展迅猛，尤其是红谷滩，仅规划的五星级酒店就有8家富豪国贸和平新龙假日泰耐克绿地中央凯莱皇冠皇冠新龙假日海航香格里拉新天地怡和绿湖酒店鑫峰假日江西宾馆和平皇廷紫阳明珠截止2010年底，南昌三星以上酒店数量约为41家，客房超过8000间。其中五星级7家，四星级22家，三星级12家。其中仅红谷滩规划的五星级酒店就达到8家。目前在政府的推动下，南昌的高星级酒店进入快速发展的阶段。经济型酒店：经济型酒店竞争激烈，客源单一，经营成本高，并受到“高星低价”挤压，经营较差经济型酒店面临的“四道槛”：运营成本攀高：随着物业租赁费大幅上涨，相比3年前，物业成本已上涨100%以上一个中等规模的经济型酒店过去每年的运营经费约200万元，现在每年是600万元。以前3年可以收回成本，现在可能要四五年，甚至更长时间。高星低价挤压：南昌大多经济型酒店价格在100—200元/间，不少酒店的价格在150元以上。素来“高星低价”的高星级酒店也会夺走部分客流。比如有些四星级的酒店300元左右就可以拿到房，有时候200多元可以搞掂。客源单一：经济型酒店消费群体主要以商务客人为主，但南昌不是出名的旅游胜地，所以不像旅游城市那样，背包客、休闲人士等是经济型酒店的重要客源。竞争激烈：目前，知名连锁酒店全部汇集南昌。已有约300多家经济型酒店在南昌开业，客房总数超30000间，已面临饱和。除七星商务、莫泰168等少数入住率在70%以上外，其它大多数入住率只有30-40%。并陷入“价格战”竞争中。不建议发展酒店酒店发展研判1、南昌市未来高端酒店供应量大，竞争加剧2、经济型酒店接近饱和市场1、项目的位置较好，交通便捷2、高端酒店虽然可以提高项目形象，但是成本高，投资回报率较低3、经济型酒店不符合本项目高端形象本身物业类型选择及体量确定用地比例：本项目商业建议以集中式商业和特色主题商业结合，体量尽量最大化，即30%公寓建议与地铁及商业结合，即保持交通便利，又可对给商业带来人流高端住宅建议全部设在水域区，与地铁有一定距离，保持私密性物业类型占地面积（㎡）住宅81亩159000写字楼30000公寓58亩45400商业30000（集中）60000（特色）合计139亩324400Tod模型物业体量分配公共区住宅区项目需要什么产品去引领南昌的地铁时代住宅商业公寓高端品质特色创新地铁特色地铁项目本体分析项目定位项目规划构思物业发展建议初步构想财务测算市场环境分析项目发展方向地铁站点物业发展规律报告框架Part1Part2Part3Part4Part5Part6Part7Part8住宅定位案例借鉴住宅定位博鳌亚洲湾位于海南博鳌，为海南标志性项目之一主要经济指标：占地面积：590165平米总体容积率：1.09总建筑面积：644140平米高层酒店公寓：428600平米商业配套：56000平米海景别墅：22100平米小院别墅：126440平米会所：11000平米项目通过六岛六居的全新规划理念，从海南众多海景项目中突出重围六岛六居的私密岛屿居住空间滨海景观广场通过水系，将项目的高端别墅划分为6个独立的岛屿通过六岛六居的概念，给予客户以尊贵岛主身份，同时给予他们私密性通过六岛六居概念，将项目海景资源最差，价值最低的地块提升价值1级土地与海资源最近，规划为大面积的海景别墅2级土地规划为6栋高层海景酒店式公寓和酒店3级土地离海资源最远，规划为岛屿别墅，依托人工打造成，提升产品价值，拉伸内部产品的均好性4级土地是项目内部竞争力最低的地块，由于受东侧其它项目的干扰，海景资源价值最低，必须靠内部价值打造拉升该地块的产品竞争力地块价值层级划分南海3级土地2级土地1级土地4级土地按照地块内部与海资源的关系，可以将项目地块分为4个层级2块其它项目酒店、公寓规划用地对本项目造成严重干扰案例借鉴1、通过独特的规划理念，提升项目价值2、赋予项目独特的居住理念，塑造全新的生活方式项目内部大面积水域南昌从未有过的创新生活理念开创南昌里程碑式岛居生活这里不是威尼斯这里也不是巴厘岛这里是南昌给南昌以从未有过的湖岛生活不只是回家黄昏踏着木栈道看着脚下鱼儿游来游去在湖光十色中尽情享受这惬意的回家的路在湖水寂静环抱中默然相拥而眠也不仅仅是家改变城市人居品质，成就城市岛居梦想公共区定位案例借鉴公共区定位项目区位北京CBD核，具有浓厚的商业氛围和高尚的人文环境项目资源通惠河项目定位最疯狂热闹的商业中心最活跃丰富的文化亮点最前卫时尚的生活橱窗居住、工作、找乐建外SOHO位于北京地铁1号线国贸站C出口，属于典型地铁口物业功能办公居住/办公商业公共空间物业类型写字楼公寓商铺绿化规模2栋写字楼4栋SOHO办公14栋SOHO公寓4栋SOHO别墅长1300米约9万平3万平米绿地总规模占地16.9公顷，建筑面积70万平米项目规模、功能比例：2栋364套SOHO办公SOHO公寓是混合和模糊的，可以办公可以居住，这里为办公和生活提供了无数种可能性。SOHO商铺全部沿市政道路和内部小街设立，独立进出，面积从100平米到600平米不等，设施齐全。SOHO办公楼各单元均有独立入口，灵活的室内空间分割方式。18栋2069套SOHO公寓16条步行小街，300个沿街店铺

商务公寓面对SOHO客户，特色商业成为区域级商业活力中心经营的业态以餐饮、休闲、健身、美容美发、服饰、家居装饰为主，其中以餐饮类为最多入驻的品牌商家：餐饮：蒂奥莎巧克力吧、光楼茶餐厅、米粉乡香、温帝吴台湾火锅、呷卟呷卟涮涮锅、水果捞、巴拿米西饼、永和大王、爱曼谷（萨瓦迪卡）休闲：星巴克、赛客咖啡、上岛咖啡、真锅咖啡馆、四国茶社精品、澳普兰姿、精瑛时尚苑、哥弟服饰专卖店、美克·美家家具、家饰：盛世年轮、钰锦美容：海の心、安平古街安上特美容院、思妍丽专业美容护肤中心、索莱由美容美发店、炫库美发厅健身：

中体倍力健身俱乐部艺术、文化：黑钻金乌、音乐之椎、JennyLou‘s婕妮璐其他：宝岛眼镜、、E龙旅行网、印尼春燕燕窝专卖艺术地产的代表作，通过简约艺术化的外立面打造的SOHO公寓，通过密集、创意街区打造特色商业建筑外形：体型细长，通透明亮，简约现代街区商铺：三层商业，全部临街，1、2层铺面复式结构自成一体出入便利，三层由外部扶梯直接进入商业价值：把高层公寓、写字楼联系起来，使可能形成单调封闭的住宅区变得生动、活泼，体现CBD的活力街区价值：由16条街组成，共300多个店铺，全部临街街道尺度：弯曲的步行小街，宽的6米，窄的4米，避免过宽的道路使人感觉缺少尺度感街道设计：这些小街都是弯曲的，让人永远看不到头，总觉得前面有机会也有惊喜，刺激人们逛街的欲望空间设计：部分街铺地表面两层，地下一层，人在上面一层逛街的时候，还会看到下面那层有花园的街，街两旁也是店铺。立体空间的，富于层次感，为人们逛街做的准备。生态绿化：街道设计充分享受项目景观资源，且每个店铺的景观都不同。南侧店铺，面对27米的绿化带和通惠河畔优美的景致。东西侧的店铺紧临超过30000平方米的中心绿地，无论坐在哪家店铺喝咖啡，眼前都是绿色。都市中街坊式的商业生活无中心、多层次、混合就是活力使商业街更丰富、更亲切玻璃外廊趣味性路牌连廊和桥一层转角处设计为弧形大面积的招牌和广告空间Streetmall也能如此的创意、时尚和高端苏州李公堤一期四期三期二期集高端特色餐饮、娱乐、观光、休闲、文化为一体的国际风情商业水街：其建筑风格保留了传统的苏州民居形态，苏州古园林式布局，灰、白、黑三色的主色调，尽显江南水乡神韵。以欧陆风尚建筑和中式新古典道桥亭台的巧妙结合，打造出姑苏城的现代水天堂，更引入注目的是，与“南京1912”合作打造苏州第一个时尚休闲娱乐街区——李公堤1912酒吧街区。一条特色步行商业街将各主题岛串联，将StreetMall的概念首次引入苏州。是环金鸡湖八大景观中最后一块待开发区域，集零售、餐饮、休闲、娱乐等为一体的半岛临湖绝版特色商业领地，全力打造金鸡湖湖南新商圈。苏州李公堤：苏州工业园区金鸡湖中惟一长堤，苏州城市名片及苏州现代景观商业的典范三期占地12.7万平方米，建筑面积约12.8万平方米，拥有地下车库1300多个，总投资约5亿元。李公堤三期在一期，二期餐饮与娱乐基础上，建成一条欧陆风情的商业步行街，形成一个多功能的特色商业组合。李公堤三期项目首次将StreetMall（中央休憩式商业街区）的概念引入苏州，这是三期工程诸多“亮点”中的“亮点”。曹翔解释道：“传统的商场都是室内的，但我们不希望做成一个巨大的盒子，破坏了李公堤整个的风格，所以我们还是维持原来的小巧的建筑风格，将整体联系成一个开放式的商场。”

苏州李公堤：通过多条不同风情的主题街区组合，打造成一个全新的一站式STREETMALL17栋独立建筑与李公堤隔桥相连，将街区与新古典主义道桥亭台巧妙结合，营造出苏州现代天堂之水巷邻里。未来，正如新加坡克拉码头，法国赛纳左岸，日本函馆海湾，在这里，美食与音乐、浪漫与咖啡、年轻与激情完美交汇。李公堤1912时尚街区将融合现代与传统，时尚与古典的双重姿态，成为苏州时尚休闲娱乐的魅力生活排场和苏州首席休闲酒吧娱乐动感特区。

苏州李公堤：先特色商业后商圈商业，创新STREETMALL串联，区域成熟人气旺盛之后，推出集中式商圈商业案例借鉴点1、streetmall商业街区和集中式商业的完美结合，无缝对接2、时尚、创意和高端的streetmall打造3、streetmall和公寓的联系，让公寓和商业联动起来项目为地铁口物业Streetmall，集中式商业、公寓融合南昌新核·UVD——打造缤纷时尚的都市活力中心

城市中心区的高尚休闲地带让都市生活升级关键词：都市的（Urban）活力的（Vim）时尚的（Fashion）多元的（Divers）功能——复合的、一站式的，突出多元的餐饮、休闲娱乐功能，让原本沉闷、单一的城市焕然新生，活力四射各行各业的白领、管理人员、时尚的年轻人都是城市故事的书写者，这里为他们提供了思想交融的空间，他们又将城市形象落实为文字、影响、声音、气味。从而使城市故事不断被注解、被续写，最终与城市的历史盘根交错。广场、长椅、喷泉池……所有可以使人逗留的空间，都将成为人群的聚集点，同时也为我们的经营场所提供稳定的人流；自此，循环往复，人流的穿行使这里成为最繁华的都市中心共享空间——人因聚集而喧闹，城市因喧闹而繁华是购物也是休闲换一种心情购物不在一成不变生活在此起步项目整体定位南昌地铁时代生活示范区在这里时间慢下来感受湖水的环抱感受人来人往去发现时间的真谛在这里时间快起来不再有堵车不再有匆忙有的只是那从容的淡定在这里体验地铁时代的精致生活给你地铁时代的生活真意。。。项目本体分析项目定位项目规划构思物业发展建议初步构想财务测算市场环境分析项目发展方向地铁站点物业发展规律报告框架Part1Part2Part3Part4Part5Part6Part7Part8住宅区住宅区公共区住宅栈道车道河流集中商业枕水商业Sohu公寓Streetmall地铁出口及通道规划初步构想项目分为二期，其中住宅区为一期，公共区为二期因为商业较为依赖人流，所以安排在地铁开通后开发整体分隔成2个区，通过河流作为分界住宅区：在湖中填埋圆形岛屿，每个岛屿内有1栋住宅每个岛屿都有一条与城市道路相连的车道，并有一条木栈道与入口相连停车场设在公共区，通过木栈道回家公共区:设立一个集中商业与地铁相连地铁人流经过STREETMALL和集中式商业住宅入口人流出入口代建国土局分期：规划：河流居住区规划在湖中填埋圆形岛屿，每个岛屿内有1栋住宅每个岛屿都有一条与城市道路相连的车道，并有一条木栈道与入口相连最大化湖景价值停车场设在公共区，实行人车分流通过河流与公共区分隔代建国土局住宅栈道车道入口河流公共区规划——商业地铁出口处设置精品集中式商业，周边设置streetmall地铁出入口通道通过集中式商业发散至streetmall、soho公寓、居住区入口、外部人流出入口处Streetmall充分利用地铁口出入人流，让其成为人流必经处人流出入口地铁出口及通道Streetmall集中商业枕水商业河流公共区规划——soho公寓Soho公寓设置在streetmall交接处人流出入口地铁出口及通道Sohu公寓项目本体分析项目定位项目规划构思物业发展建议初步构想财务测算市场环境分析项目发展方向地铁站点物业发展规律报告框架Part1Part2Part3Part4Part5Part6Part7Part8居住区（一期）物业发展初步构想园林景观:最大化湖景价值，让建筑在岛上将湖景最大化利用，让建筑在岛上环岛设置风情园林每个岛上设置不同风情的园林，如巴厘岛、泰式等风格园林交通体系：通过水上木栈道作为主要道路系统通过设置水上木栈道，并在栈道上设置风情小品在木栈道上设置亭子或凳子做休息用环岛路做双车道，通往城市道路建筑立面：采用高档材质体现高贵的外在豪气，强调立面线条的挺拔向上选择高档石材（大理石、花岗石）进行外立面装饰，突出豪华和典雅；整体线条体现挺拔向上，强调沉稳、大气。竖向线条挺拔、大气局部线条凹凸，富有层次感建筑立面细节处理：讲究局部石材精致处理，突出豪华大气的建筑档次局部（特别是建筑底部）进行线条雕刻、浮雕处理，体现细节品质感！建筑架空：采取架空处理，增加环境舒适度和尊贵感，还可作为小型活动空间建议做挑高架空层，在架空层引入景观体系，增加园林层次感，提升环境的舒适感；可作为泛会所，增加共享空间，可以设置小型高尔夫推杆区，孩子娱乐、休闲区等功能。增加园林层次感设置共享活动区建筑入户大堂：在架空层中设置入户大堂，配以众多水元素作为内部元素，体现岛居高尚生活在挑高5-10米的架空层中打造入户大堂，两层的挑高、精致的雕饰、高档的贴面等细节处理充分体现豪华和品质。适度雕饰，体现品质感高档的贴面和两层的挑高提升档次架空层入户大堂入户大堂示意5～10米在赠送的地方采取灵活的方式，让客户拥有自由处理赠送空间的选择入户花园提供入口缓冲空间，提高产品舒适度；增加景观面提升居住品质和产品档次；避免入口对整体空间的割裂，便于客户将入户花园改成自用房。入户花园景观阳台结合客厅或主卧布置，增加宽敞感，开阔视野，能看到项目的大尺度园林景观；可把阳台留下足够放下桌椅的空间(放大到1.8~2米进深)，供业主进行打牌、打麻将等休闲活动。景观阳台转角270度景观凸窗在110-120㎡的小面积户型做倒凸窗，扩大室内空间；落地凸窗在混凝土板上砌20公分高的平台，使凸窗实际高度增加，避免矮凸窗造成的自然采光不足，平台可根据客户需求进行拆除。让尊贵体验融入服务之中超越顾客所想极限物管服务：聘请国际物业管理公司公共区（二期）物业发展初步构想集中式商业以精品百货和娱乐目的型商业业态为主分不同主题构建的风情商业街，包括有酒吧、品牌店、餐饮、休闲、娱乐等通过地铁出口直通集中式商业，再通过集中式商业发散至streetmall西湖名品街街区空间示意街区空间组合示意重点区域设计概念建议（临水商业）1、临水景一面，利用轻逸灵动的玻璃结构，延伸了室内空间；2、临水一面，灯光与自然光的和谐统一；

重点区域设计概念建议（临水商业）户外水景露台SOHO公寓外形突显时尚、活力，与项目整体形象匹配内部空间实用、灵活，可商可住SOHO，是“SmallOfficeHomeOfficer”的缩写，原指“单独办公、在家里办公”。项目借用其商住混合和模糊的概念，强调满足需求的无数种可能性。配套厨房和卫生间，可以平时小憩，也可以给员工使用；设计灵活，没有居住和办公的明显界限。在本项目中，强调SOHO可商可住的特性，空间满足多种需求可居住：可办公：可展示：可经营：复合五大功能，充分满足中小企业的需求公寓外立面，具备写字楼物业的形象，同时依托项目写字楼的标杆形象；内部设计满足中小企业的办公需求。双开玻璃门设计，提供良好的展示面；可作为形象店或加盟点。适合小型企业经营，如婚纱摄影、美体沙龙等，居住和经营场所一次性解决。SOHO空间可以是“工作间、客房、展示间，还可以是起居室”，SOHO是“意味深长的空间”。——建外SOHO首席设计师山本里显SOHO公寓——在本项目中不是强调在家办公，而是强调灵活多变的空间满足复合的需求项目本体分析项目定位项目规划构思物业发展建议初步构想财务测算市场环境分析项目发展方向地铁站点物业发展规律报告框架Part1Part2Part3Part4Part5Part6Part7Part8一期项目财务测算：假定自有资金为总投资额30%，2013年本项目住宅价格为20000元/平米，每年价格递增10%序号名称单位数据1占地面积（总）㎡540272建筑面积

189000

住宅㎡159000

写字楼㎡300003楼面地价元/㎡

土地成本万元486004前期工程费标准

勘察及设计费用元/㎡70

土地平整费用元/㎡605各类税费、比率标准

不可预见费%3%

开发期间税费%3%

管理费用%3%

销售税金及附加%5.6%

经营税金及附加%5.6%

销售费用%3%

贷款年利率（一至三年、含三年）%6.65%

现金流量折现率%8.00%6销售价格及年增长率

2013年住宅销售价格元/㎡200007住宅销售量

159000.0项目总投资测算序号项目单价(元)面积（㎡）总投资(万元)

开发建设总投资85221890001610591开发成本75311890001423441.1土地成本2674189000505441.2前期工程费8718900016471.3建筑安装工程费4500189000850501.4开发期间税费13518900025521.5不可预见费13518900025522开发费用990189000187142.1管理费用22618900042702.2财务费用23918900045222.3销售及租赁费用5251890009922项目销售收入测算序号项

目合计2012年下半年2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年下半年1总收入（万元）330720

95400954008745052470回款比例100.00%

28.85%28.85%26.44%15.87%

各年销售面积(㎡)

1.1住宅销售收入（万元）278250

95400954008745052470

可销售面积(㎡)159000.0

47700.047700.039750.023850.0

平均售价(元/㎡)17500

200002000022000220002税金及附加18520

53425342489729383净收入312200

90058900588255349532资金来源运用表：资金峰值在2012年下半年，最高贷款额需要27857万序号项目合计2012年上半年2012年下半年2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年下半年1资金来源44373153757278571267969540087450524701.1销售及租赁收入330720

954009540087450524701.2自有资金79216478190313960001.3商业贷款3379559382785700002资金的运用2523945375727857484746704534178210832.1开发总投资（不含财务费用）1565365375727857307192143411909108602.2财务费用2862006776776778302.3银行贷款本金偿还3379500027857593802.4预交土地增值税38667009549548755252.5销售税金