房地产行业财务报表分析方法研究

房地产行业预收制度相对其他行业较为特殊，存在预收房屋销售款、签订商品房销售合同和会计收入确认时间间隔较长，一般为1到2年。另外，现行房地产企业会计制度中要求，房地产企业在项目开发过程中发生的预缴土地增值税、营销支出、财务和行政管理支出通过损益科目核算，在财务报表中损益项目列示。在实际开发过程中产生的一切财务支出、销售支出和管理支出都属于期间费用，期间费用入当期损益，导致企业在竣工之前极易出现亏损状况，难以在实际中体现企业的潜在收益，上述原因导致房地产行业的财务报表无法真实反映公司自身的财务状况和经营基本面，在房屋交付前的报表可能引起对偿债能力的错误判断，使得财务报表结果和企业真实情况相背离。而且，财务报表是反映企业某一时点的财务状况和经营成果，房地产开发投资周期时间长的特性导房屋交付前财务报表体现的是重资产高负债和亏损经营的财务状况，而房屋交付时复核收入确认条件后项目开发已接近尾声，报表中的项目又无法反映企业未来的经营趋势，据此进行财务企业报表分析缺乏实效。财务报表使管理者对企业实际运营水平做很难出准确判断，降低了财务报表在企业管理辅助经营决策的效能。财务报表分析的方法有很多种，每种方法都是结合行业特性和财务报表使用者自身需求考虑，因此就有各自局限性和适用性。一、房地产行业财务报表分析方法简介（一）比较分析法比较分析法是通过财务报表中性质相同或相似，彼此存在相互关联的数据信息进行比较，从而揭示企业财务状况、经营成果的现状或未来发展的趋势。比较分析法按照比较参照对象的不同一般分为纵向比较、横向比较和实际完成与预算或计划比较。按照比较内容的不同一般分为总量比较，结构百分比比较和财务比率比较。纵向比较是与本企业历史比较，指将本期的财务报表数据和连续的前期（一般3-5年）的同类型数据进行对比，通过数据的变化和趋势作为评价和预测企业的财务状况和经营成果的趋势发展。因纵向比较以本企业的历史数据作为比较基础，只能反映过去的财务状况和经营成果，如经营环境发生很大变化导致指标的增减变化，未必能真实反映企业自身的管理水平。横向比较是与同业或标杆比较，指将本企业的财务报表数据与行业内的平均水平，最高水平和竞争对手的同类同期财务指标比较，以评价本企业在行业内的级次，企业经营的优势和劣势。横向比较通常选用同业标准作为比较对象，应在行业内选取经营规模相近、项目性质相似企业，否则比较结果可能无效。同时横向比较分析是以大量历史数据为依据，对企业未来营运预测较差。实际完成与预算比较指将企业本期财务数据与同期预算进行对比，通过实际发生数与预算数的差异情况反映预算执行情况，特别是重大不利偏差，应分析其原因并加以有效的改善措施，促使企业完成经营目标。实际完成与预算比较发生的差异原因，可能是预算编制不合理，也可能是执行过程中存在的问题，需要区分两者原因也较困难。总量比较分析的总量指财务报表科目的总金额，如资产总计、所有者权益合计、利润总额等。总量比较分析一般用于企业经营的变化趋势以评价其增长潜力，也可以用于行业内对比，评价企业的行业地位。结构百分比比较分析指财务报表某一科目金额占对比总量指标的比例，通过权重关系反映内在联系。一般用于分析指标权重是否合理，从而进一步分析形成原因。财务比率是报表指标之间的数量关系，反映其内在联系。因财务比率是相对数，使用比率分析可以避免规模的影响，可以同行业内各企业对比，在历史指标比较中应用广泛。也是财务分析中最重要的比较方法。（二）因素分析法因素分析法是财务报表中某一项目分解为若干个与其相互联系的因素，通过各相关某一个因素变化对财务报表指标影响程度的方法，运用该种分析方法需要将各个因素逐一替代，也称之为连环替代法。因素分析法前提是在假设基础上，是在某种假设情况下通过替代各个驱动因素得出影响结果。因此，假设条件要有合理性，不能脱离企业自身情况，否则分析结果可能无法达到预期效果，导致企业管理者无法做出正确决策。二、房地产行业财务报表分析方法的案例分析（一）比较分析法案例比较分析法运用简单，是财务报表分析的基础分析方法，在财务分析中运用作为广泛。通过指标对比可以分析本企业的定位以及企业内部经营优势与劣势，从而进行挖潜剖析，采取有效措施解决经营劣势，维持或发挥企业优势，达到提升企业价值的目的。A房地产公司2018-2020年营业收入、营业成本和营业利润指标情况如下：营业总收入分别为，2018年7050万元，2019年11116万元，2020年5637万元，其中营业收入分别为2018年7050万元，2019年11116万元，2020年5637万元，营业总成本分别为2018年4563万元，2019年5106万元，2020年5729万元，其中营业成本分别为2018年3116万元，2019年3642万元，2020年2255万元，税金及附加分别为2018年176万元，2019年204万元，2020年2441万元，管理费用分别为2018年910万元，2019年840万元，2020年790万元，财务费用分别为2018年-26万元，2019年-31万元，2020年252万元，营业利润别为2018年2513万元，2019年4955万元，2020年-344万元。从数据看，A公司2019年和2018年数据相比，营业收入、营业成本、税金及附加、财务费用和营业利润等指标相对稳定，各项指标基本是稳定增加。但2020年指标数据同2019年比较后发现，营业收入由8167万元降至5637万元，增长率为-31%，营业成本由3642万元降至2255万元，增长率为12%，税金及附加由204万元升至2255万元，增长率为1096%，财务费用由-31万元增加至252万元，增长率为913%。营业利润由盈利变为亏损。异常指标为营业收入增长率由正转负，税金及附加和财务费用涨幅巨大。是什么原因使得A公司经营指标出现如此之大的变化，导致公司基本面发生改变，是公司运营发生了重大问题？通过深入分析，营业收入降低的主要原因是宏观政策提出“住房不炒”和个人购房贷款政策导致房地产行业整体去化较慢，公司受其影响销售不达预期，加之公司开发项目接近收尾，可售房源存量较少的原因。税金及附加变动原因是公司开发的项目中在2020年度满足土地增值税清算条件，清算申报补缴土地增值税2300万元，剔除该影响税金及附加科目正常。财务费用大幅增长的原因为开发项目在2020年度竣工验收，借款利息有资本化转为费用化，竣工后发生的贷款利息290万元计入财务费用。通过上述分析得出，由于房地产行业本身的特性，A公司经营基本稳定，未出现经营重大问题。（二）比率分析法案例比率分析法也是财务报表分析最基础最常用的分析方法，与其他分析方法相比具有排出规模影响，数据相关性高，分析内容全面和使用简单的特点。A房地产公司2018-2020年资产、负债指标情况如下，货币资金2019年3910万元，2020年15101万元，应收账款2019年292万元，2020年261万元，其他应收款2019年208万元，2020年208万元，存货2019年35299万元，2020年21193万元，流动资产合计2019年39709万元，2020年36763万元，固定资产2019年315万元，2020年271万元，非流动资产合计2019年315万元，2020年271万元，资产总计2019年40024万元，2020年37034万元，短期借款2019年5000万元，2020年5000万元，预收款项2019年7188万元，2020年8617万元，流动负债合计2019年12188万元，2020年13617万元，负债合计2019年12188万元，2020年13617万元，所有者权益（或股东权益）合计2019年27836万元，2020年23417万元。分析其偿债能力和优化建议。通过A房地产公司报表情况得出比率如下，流动比率=流动资产合计÷流动负债合计：2019年325%年2020年269%，速动比率=（流动资产合计－存货净额）÷流动负债合计：2019年36%年2020年114%，资产负债率=负债总额/资产总额×100%：2019年30%年2020年37%，剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收）/（总资产-预收）：2019年15%年2020年18%，净负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益：2019年4%年2020年-43%，现金短债比=货币资金/短期有息债务：2019年78%年2020年302%。比率指标情况可以看出，公司2019年资产负债率30%，剔除预收账款后的资产负债率15%，流动比率326%，反映A公司偿债能力较强。但观其速动比率36%，净负债率4%和现金短债比78%又远远低于同业水平，剧“三道红线”的调控政策要求也有很大差距。结合报表数据，A公司应采取最有效的措施应加大销售支持，加快房屋销售和回款以提升政策关注指标。通过2020年度指标来看，公司资产负债率37%，剔除预收账款后的资产负债率18%，流动比率270%，速动比率114%，净负债率-43%和现金短债比302%，公司偿债能力依然很强，满足了“三道红线”的政策中的“绿档”要求。通过报表数据可以看出，A房地产公司存货比2019年降低14106万元，预收账款增加1429万元，数据变动的原因是由房屋销售达成。同时，A公司2020年末短期借款5000万元，货币资金15101万元，如后续没有较好的投资项目，可以归还公司短期借款，降低公司资金成本。（三）因素分析法案例因素分析法把确定好分析的一个财务指标分解为预期相互关联的驱动因素，通过逐一替换各个因素得出对财务指标的影响程度，找出关键驱动因素，把管理重心和有限的资源更多倾向关键因素上，提升管理效益。A房地产公司通过和对标企业比较后发现公司营业利润指标偏低，主要原因为销售毛利率差异较大，公司希望采取有效措施提高本企业销售毛利率，以达到缩小差距的目的。采用因素法分析，将销售毛利率构成因素：销售毛利率=（主营业务收入-主营业务成本）/主营业务收入×100%，影响销售毛利率的为主营业务收入和主营业务成本两个财务指标，提高销售毛利的办法是提高主营业务收入或降低主营业务成本。影响主营业收入指标因素为公司销售的住宅和商业的销售价格和面积。即主营业务收入=住宅单价*住宅销售面积+商业单价*商业销售面积。影响主营业务成本指标的因素是产品单位成本和销售面积，即主营业务成本=住宅单位成本*住宅销售面积+商业单位成本*商业销售面积，通过公式可以看出，通过提高开发产品的单价或销售面积可以提高主营业务收入，通过降低产品的单位成本和销售面积可以降低主营业务成本。另外通过自身不同的开发产品对公式进行分解，销售毛利率=（住宅单价*住宅销售面积+商业单价*商业销售面积）-（住宅单位成本*住宅销售面积+商业单位成本*商业销售面积）/住宅单价*住宅销售面积+商业单价*商业销售面积，分解后得出通过提高高毛利产品的商业销售面积也可以提高公司的销售毛利率。通过因素分析得出影响销售毛利率的驱动因素是提高产品销售单价，降低产品销售成本和增加商业销售面积。找到具体的驱动因素后，A公司充分考虑项目所在地的城市概况、城市房地产分析、项目本体分析、项目竞品分析，从人口、经济、产业、规划等方面调研了解这个城市的概况。结合当地房地产供应面积，去化面积，去化周期，项目位置、交通、配套设施等优缺点分析，提高产品销售价格方式对产品销售去化产生严重影响，同时也会对当地监管部门造成冲击。通过对开发产品的成本进行分析后的出，为了保证开发产品的质量和品质，公司在开发成本管控中已经严格按照成本目标和预算指标的要求执行，当期市场物价趋势也在上升，短期内没有降价的可能。因此降低开发产品的单位成本也不可能实现。如果采用提升高毛利产品商业销售面积，可以通过对产品的宣传，增加销售渠道和激励措施等方面进行资源配置去实现，将管理重心向商业销售