-花园小区前期物业服务合同【物业管理经验分享】

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甲方：重庆XX物业管理有限公司

乙方：身份证号码：

房号：栋楼号根据《中华人民共和国合同法》、建设部第33号令《城市.新建住宅小区管理办法》、《中国物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》等有关法律、法规，为维护**花园各业主之权益及促进**花园的物业管理，经充分协商，共同遵守以下各项条款、享受相关权利、承担相关责任义务。

甲方同意提供，乙方同意接受甲方对**花园提供物业管理服务。

第一条本协议双方权利、义务有约定的适用本协议。本协议无约定的，适用《**花园业主临时公约》。第二条甲方（物业管理公司）的权利、义务和责任

**花园的物业管理、组织和维护工作。主要包括以下事项：

1、管理工作：（1）根据本管理协议制订和适时修改必要的规章制度，督促小区人员和外来人员守规约。

（2）雇佣、培训、解雇职员并对其工作进行管理。

（3）甲方办公场所、职员制服、工具、器具、材料或其他必要的设备的采购和管理。（4）物业管理费用包含的服务内容：对小区安全管理的投诉及各项维修，积极协助业主委员会或居民委员会调解本小区引起各项纠纷与争执。

（5）与小区有关的政府职能部门、新闻媒体等相关单位接洽工作。

（6）与业主委员会的协调工作。（7）对小区配套设施停车场、娱乐健身场所进行管理。制止占用公共区域的行为。

（8）负责物业和业主等资料的收集、整理及维护工作。

（9）按规定向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业维修基金使用情况。受开发商委托对开发商保留地方进行管理。2、保安工作

（1）建立预防性安全防范体系并设立应急机制配合公安机关作好群防、群治的宣传工作。

特别指明：根据物业管理相关法律法规的规定，物管公司提供的保安服务工作，是指对本物业公共区域的治安防范服务和秩序维护服务，不含乙方室内的人身、财产保险、保证和保管责任。（2）对来访客人依照安全事务相关管理办法进行询问或登记。

（3）地震、地陷、火灾等突发事件的组织疏导和协助施救工作。

（4）定期或不定期巡视、检查小区安全防患工作。（5）可采取必要措施以防止任何人未经甲方同意或未按本协议规定占用、变更损害公共服务设施。

3、设备维护与工程维修工作

（1）检查、巡视小区。（2）如乙方需要对房屋进行装修，则业主应严格按照设计及建设部110号令《住宅室内装修管理办法》以及甲方制订的装修管理规定，完成其所属房屋的装修工程。如甲方发现乙方聘用的装饰单位及工人违反装修规定或有其它违反小区相关物业管理规定的行为，甲方有权制止或向业主提出相应的赔偿，或在认为有必要情况下将其请出小区。装修期间，甲方及其授权的工作人员有权进入正在装修的房屋，以检查并确定装修规定是否得到遵守。所有直接或间接因装修工程引起的诉讼、索赔要求及费用完全由乙方负责。在装修期间擅自改造房屋结构，甲方有权加以制止。

（3）建立小区内公共建筑设备及乙方所属单位、房屋基本档案。

（4）保持公共区域内水、电、气、闭路电视、通讯、宽带网、机电设备、电梯、消防装置、路灯、道路、公共排污排水系统处于良好运行状态，并在发生损坏时及时修复，或积极协助协调相关专业部门进行修复。上述区域及系统涉及大修或更新应在业主委员会授权下进行，并动用大修基金。（5）建筑及其设施保修期内协调开发、承建商进行乙方所有单元内发生的建筑、水、电、气、通讯、闭路电视、宽带网、排污等建筑系统保修；保修期后实施有偿服务或协调专业机构或职能部门有偿维修。

（6）对配套系统设备进行日常维修维护。

4、环境工作（1）保持小区内公共区域的清洁卫生，定时收取生活垃圾并进行垃圾清运工作，保证垃圾收集设施处于良好。

（2）按照政府有关部门的要求对公共绿化区域予以养护。

5、监督工作督促各业主遵守及履行本协议条款，有权利采取必要措施（包括提醒、劝告、收取滞纳金、违约金、收取额外服务费用，张榜公告、限制或终止服务、委托发律师函及提起诉讼等）以保证本协议的履行。由此而造成的损失由违约人承担。

6、财务工作

（1）每月定期向乙方收取管理费及其他应缴纳的费用，有权向逾期未付者追索欠款及滞纳金。（2）定期复查收费情况以确保所有业主／使用人履行其缴纳费用的责任，定期复查欠款，并发布公告。

7、其他工作

甲方有权征求业委会同意的基础上，在不违背业主整体权基础上制定、修改相关管理规定，并公布于小区告示栏，对各业主及使用人均有约束力。8、特约服务工作

适时设立以下服务项目，合理收费，并可根据需要设立新的服务项目：房屋代管、代租、代办电话安装；钟点服务；代购商品；搬家；代送鲜花；代叫出租车；叫起床；代购机船票；洗车；医疗护理以及乙方商议的其他服务内容。

第三条乙方（业主）权利、义务和责任除由本小区业主委员会决定外，乙方无权在甲方任期内提出解约。乙方在享受并行使下述权利和使用其所拥有的单元时，须同时承担并履行本协议约定的责任和义务：

1、乙方对其产权所属的单位具有安全的所有权，可以出售、转让、赠与、抵押、出租、批准享用或以其它方式处理，而无须其他业主同意，只是所有上述异动须在一个月前书面通知甲方，如产权发生转移，乙方督促业主在产权转移15天内与甲方完善相关物业管理方面的书面手续并重新签订物业管理服务协议和公约，结清所有乙方应承担的款项，否则，甲方仍视同乙方为本协议履行的主体。房产出让后，新业主亦应受本协议约束和保障，若乙方出租其所拥有的单元，须保证该承租人遵守并履行本协议所制定的条款，并承担连带责任，乙方亦有义务为其拥有的单元购买有关保险，并保持其连续有效性；

2、乙方可根据本协议及公约维护自身的合法权益，并通过业主委员会行使对小区管理的决策权；

3、乙方根据本协议监督甲方安全保卫工作，对甲方及其员工的工作有监督建议权及投诉权；

4、乙方需按期付清因其拥有完全产权的单元房号和使用该单元而产生的与甲方相关的各项税收、费用。费用的计算面积标准为：产权部门核定面积批复下达之前以销售合同注明的建筑面积计算；批复之后以产权部门核定的建筑面积为准。面积核定的前后甲方收取费用的差额不作退补；

5、乙方应于每月10日前缴纳物管费及其它应缴费用，乙方可用现金缴纳各项费用。

特别指明：物业管理费收取起始时间是以售房合同约定的交房日期为准。业主提前接房，物管费自业主接房之日起计（开发建设单位未按时交房的除外）；业主延后接房，物管费按接房通知书约定的最后一个工作日开始计算。乙方应按交房合同的约定交房时间办理接房手续，并开始向甲方支付物业管理费等相关费用。6、乙方有告知其雇员、亲属、朋友、进入小区时，遵守小区管理规定的义务，并对他们违反公约的行为负连带责任。

7、乙方有协助甲方维护小区公共安全的义务，当发现异常情况或安全隐患时，应及时处理并告知甲方。

第四条乙方承当的费用及缴纳乙方应根据本协议和《**花园业主公约》及其附件的有关条款向甲方按时缴纳管理费用，并承担逾期未付的责任。

1、公共性物业管理服务收费的构成

（1）管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用（不含外墙清洗费）；

（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）法定税费；

2、物业维修基金物业维修基金应保持一定的数额，不足部分由业主续缴，专项用于物业公用部分的大、中维修、更新、改造。

3、费用及其计算标准的核定

（1）**花园的物业管理工作费收费标准为：（建筑面积）住宅：0.75元／平方米／月

电梯费：30元/户/月

门面物业：2.5元／平方米／月(2)大修基金按国家建设部和重庆市政府有关的管理规定及小区实际情况计收；

(3)特约服务实行明码实价、双方自愿的原则，阶段性的价目由甲方提供，甲方工作人员应在服务前向被服务方明示价格；

(4)二次供水价格按照市政供水每吨价格加二次供水用电总价加线损执行；(5)公用水电费按国家收费标准据实摊销；

4、缴费办法

（1）物业管理费a、物业管理费按每户的建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前，按销售合同注明的建筑面积计算；批复下达之后，按照产权部门核定的建筑面积为准。面积核定前后的物管费差额不作退补；

b、物业管理费按月缴纳。乙方应在当月15日之前（或物管公司公布的具体时间前）将费用缴清，逾期每天将按应缴纳金额的3‰缴纳滞纳金；

c、物业管理费收取的起始时间是以售房合同约定交房时间为准。d、交房后，若发生水电气任何一项费用或已装修入住，则当月起物管费按收费标准全额执行；在此之前，物管费按收取标准一半执行。

（2）特约服务费

特约服务采取自愿、协商的原则进行，物管将以通知、公告等形式预先公布特约服务价格。第五条甲方服务期限

**花园由甲方根据本协议内容进行管理，期限为三年（自**花园竣工，经有关部门检验合格移交给物业管理公司之日起计算）。

第六条甲方对物业管理费的收取标准可以根据国家相关政策规定和货币价值，经业主委员会同意后变更。如遇国家政策作重大调整或货币严重贬值，维持原收费标准显失公平时，任何一方均有权要求变更；第七条若本协议任何条文因国家或地方政府法律的变更而无效、非法或不能执行，则按新的法规要求执行，但本协议其余条文的有效性、合法性及可执行性并不因此而受损；