房地产操盘实务

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昆明迅图投资有限公司

项目操盘手册

第一章

第二章

目录

筹建期???????????????（蓄客期???????????????（3）21）

第三章开盘期???????????????（25）

第四章签约期???????????????（53）

第五章持续期???????????????（

第六章尾盘期???????????????（

第七章交房期???????????????（

第一章进场前

一、人员的筛选：

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1、选简历：对简历的选择和面试的支配可以设定主选简历和备选简历，在主选简历不能实现聘请需求时，可以从备选简历中挑出备选人员进行面试。要快速从成堆的简历中选择符合资格者，可以从以下几点考虑：

1)是否随简历附应征信；应征信中有否对职业的进展和工作的职责有清楚的描述；

2)简历是否简明通顺，是否草率，是否有错别字：是否有较长时间的空档；换工作的频率是否过快；3)简历中能呈现自身的才华和特长；

4)简历中的从业公司是否名牌或执行过重点项目；

2、面试：

?让面试者填写一份应聘人员资料登记表。

?面试的时间视聘请职位而定，一般岗位一般掌握在20分钟左右。?面试人员主要评估应聘人员是否符合岗位的基本要求。

※面试的精神面貌※谈吐是否流畅※简历的真实性※专业表现力量※其他才华体现

3、面试中提问：1)简历的真实性

?你的上一份工作作出过什么成果？或者你的从业业绩？?能否详细介绍一下你以前参加（负责）过的项目？

?能否介绍你从业中最得意（尴尬）的一件事情？结果如何？?能否介绍你所经受的一次克服困难后完成的工作？2）激励此人工作的动力是什么：

?你为什么选择应聘这份工作？你选择公司看中的条件？?你认为这份工作在现阶段能够带给你最有价值的东西是什么？?你认为当你工作顺当完成后，对你最好的奖赏是什么?3）此人是否能协作经理并与其他同事合作：

?你的记忆中有没有一件团队合作的事情？能否叙述一下？?当别人对你提出建议的时候你会怎么想？怎么做？?你怎么看待被别人误会？

?你怎么看待个人利益和团队利益之间的关系？4）此人是否正直、诚恳：

?能否介绍一件你认为自己做得失败的事情？为什么会失败？?你觉得自己有什么缺点？对你的工作有影响？?你的上司对你的评价？你对上司的评价？5）此人的专业度：

?能否谈谈你对某某区住宅（商业地产、办公物业、综合物业）市场的总体印象？

?你认为别墅（小高层、多层）物业的特点怎么样？有什么优劣势？?能谈谈你对某某商圈的看法吗？

?你认为某某区的某某产品的竞争主要在哪个方向上？这种竞争的进展如何？

?你认为某某区的某某产品的市场在什么地方？客户应当具备什么特点？

二、售楼处管理制度：1、人员分工：

?项目经理1名：工作主要是深化了解房地产市场状况，负责项目的销售和管理工作，完成销售任务目标，与开发商保持良好合作关系，树立公司品牌形象。

?项目助理1名：工作主要是帮助项目经理开展项目营销工作;市场信息反馈及销售策划工作；参加项目销售管理；项目数据库的建设及管理；置业顾问的培训工作。

?置业顾问若干：工作主要是参加项目的营销工作；市场信息反馈；售前售后服务工作及相关销售文件的制作。?实习试用人员：接受培训，帮助项目工作。2、案场制度：

?考勤制度：签到制度、作息时间、外出管理、调休请假制度?仪表规范：着装礼仪、仪态规范、仪表规范?售楼处现场规范：

?售楼