商务楼安全、消防管理服务内容和标准【物业管理经验分享】

物管从业二十年，本文极具参考价值，如若有用请打赏支持，谢谢！商务楼安全、消防管理服务内容和标准【物业管理经验分享】商务楼安全、消防管理服务内容和标准

一、安全管理

（一）安全管理特点分析

人流、车流、物流量大；本商务楼地处重庆沙坪坝区，商业气息现较浓，交通四通八达，人流、车流、物流量大，周边环境复杂。每天出现不同的人流、车流高峰，给”重庆XX商务楼”安全秩序管理形成较大压力。

（二）安全管理总体思路

公司针对”重庆XX商务楼”的地理环境、功能布局、物业特点，在对物业及周边环境详细调查分析的基础上，针对”重庆XX商务楼”安全管理的特点，设置层级安全屏障，对每一处安全关键点设设有相对应管理防范措施，以周密、细致的工作安排确保”重庆XX商务楼”的公共安全秩序。（二）”重庆XX商务楼”项目安全管理要点

1、出入安全管理要点

由保安值班人员负责检查、验证，从形象、礼节到技巧，严格控制出入口。2、楼层隐患点的安全管理要点

管理处加强对安全工作的宣传，在各楼层及室内显要位置设置警示标识，提醒使用人注意安全。逐层对公共区域进行检查，发现问题及时汇报、处理。管理每月组织进行一次综合安全检查，大节假日五一、国庆、元旦、春节前进行综合大检查。

3、上下班人流高峰期出入口工作要点：”重庆XX商务楼”项目在上下班高峰出入口预计将出现人流、车流高峰，为了提高通行效率，减少因人流、车流压力可能造成的压力，对物品的漏检漏查作到有效控制，我们拟加强高峰期安全力量，正常情况下安全人员实际两班两转制。在不增加人员的情况下，实行早晚班、机动班人员互补支援的办法，在上班高峰期7:30-8:30，下午下班高峰期17:30-18:30的各一个小时内除早晚班正常人员外，由队长带队加强秩序维护力量，互相调配支援。

二、安全管理队伍建设

1、业务技能培训（1）安全业务培训主要分上岗前培训和岗位培训两个类型。

（2）培训方式：理论讲授、制度学习、经验介绍、操作、模拟训练等。

（3）上岗前培训内容：保安的基本素质、基本专业知识、基本专业技能。（4）岗位培训内容：形势教育、法律基本常识、专业基础和消防知识、紧急情况处理、擒拿格斗知识、队列、文明、职业道德、职业纪律、敬业精神等。

2、日常管理

（1）保持保安队伍的稳定性。提高工作效率和服务质量，增强与客户间的沟通和了解，加强治安防范。在人员招聘中，严格把关。（2）建立行之有效的规章制度，作为保安的行为准则和工作标准，并建立注重才干、配套考核的机制，竞争上岗，优胜劣汰。

（3）树立保安队伍的良好形象。在日常管理工作中，保安不仅要讲究文明礼貌，注重仪表修养，并且要懂得相关的法律、法规。因此通过开展必要的军事训练和日常教育工作，树立良好的保安队伍形象。

三、消防管理1、消防管理重点

（1）施工期消防控制

（2）装修期消防动火（3）消防监控控制

（4）消防设施设备管理

（5）消防制度建立2、消防管理组织建设和职责分配

（1）根据《中华人民共和国消防条例实施细则》第十九条规定，物业管理处应建立防火安全委员会，并明确一名物业管理处领导为防火责任人，组织和领导管理处消防安全工作。

（2）防火安全委员会职责认真贯彻落实有关消防法规，切实将消防工作纳入议事日程，做到与经营工作同计划、同布置、同检查、同总结、同评比（”五同”）。

负责消防制度的建立和落实。

定期召开安全会议，布置消防工作，组织消防安全检查，研究解决重大火险隐患和各种不完全因素，对在消防工作上做出显着成绩或因为违反消防制度造成不良后果的部门和个人做出奖励或处罚的决定。组织和领导义务消防队的培训和学习以及的消防安教育。

发生火灾时负责指挥员工进行补救，追查火灾原因，对有关责任者进行处理。

3、安全三级检查制（1）实行三级检查制

A、管理中心防火安全委员会每月组织一次防火安全检查。

B、各班组每周组织一次部门防火安全检查。C、岗位、班组每日班后进行防火自查。

（2）检查内容

A、查领导：对消防工作是否重视。B、查思想：是否具有消防议事。

C、查制度：是否落实。

D、查隐患：是否存在，提出后是否整改。E、查措施：是否得力，行之有效。

F、查器材：是否完好无损，位置是否变动。

（3）检查标准A、以各种消防技术规范操作规程为依据。

B、以各种消防法规、消防管理制度为准绳，有法必依，违章必究，有奖有赏。

（4）管理处安全部门在组织专项检查时，被检部门应派员参加，并主动提供情况和资料，检查完毕后，被检部门负责人应在检查记录上签字。（5）隐患整改制度

A、对消防机关及保卫部门发出的火险隐患通知书，或是自己查出的隐患要做到”四定，三不交”。

B、四定即：a、定隐患性质，如：重大隐患、一般隐患、不安全问题，不安全因素。

b、定整改措施：根据隐患性质采取相应整改措施。

c、定整改负责人：依据”谁主管，谁负责的原则”，落实整改负责人。d、定实施整改期限，根据整改隐患因素定出解决隐患所需的最短时间。

C、”三不交”即：

a、班组能解决的不交部门。b、部门能解决的不交管理处。

c、管理处范围内能解决的不交上级主管部门。

d、隐患的解决，要严格按照消防部门提出的要不去做。e、解决完后，要报管理处和消防部门验收。

4、防设备管理与检查

（1）管理处内安装，配置的各类消防设施、设备是一旦出现火情时灭火之用的，必须保持完好灵敏的状态，任何人不得无故拆损、破坏、也不许挪作它用，否则将按消防奖惩条例及消防法严肃处理。（2）各种消防管道的修理或停水，消防自控设备的维修、调试，应事先报管理处，经批准后，方可作业。

（3）各消防安全通道必须保持通畅，任何人不得破坏和堵塞。

（4）管理处对所有消防器材负责定期组织检查、更换，并联系检修，以确保灵活好用，对消防器材的配备和变动情况要登记备案。（5）各班组、各岗位对自己工作范围内的消防设备在责任配合安全部进行维护，发现问题及时汇报。

（6）严格执行公安消防部门关于新建、改建、扩建工程的各项管理规定。

（7）各部位需要进行施工改造及内装修工程进，须事先将施工方案及有关图纸报一份交管理处备案，另一份报消防局审批。（8）施工方案未经消防监督机关批准前，不得提前施工。工程骏工后须经公安消防监督机关检查验收，合格后方可批使用。

（9）新建、改建、扩建工程不得妨碍消防设施的使用。

（10）施工总的工程材料须符合防火规范要求，不得违章施工。（11）任何工作要与施工单位签订消防协议书明确责任，并报保安部备案。

5、设备机房、消防泵房管理

（1）消防泵房防火制度A、严禁非工作人员进入泵房，泵房内不准私人会客。

B、严禁携带剧毒物品进入泵房。

C、泵房内禁止有明火。D、泵房内禁止吸烟。

（2）电梯机房防火制度

A、机房内严禁吸烟，禁止存放各油料、纸张和易燃、易爆物品，严禁兼作库房和其他工作间。B、机房、梯箱顶部和梯井底部要定期打扫，及时清除布毛、纸屑、垃圾等可燃物。

C、严禁使用汽油等易燃液体清洗件。

D、未经批准严禁明火作业，如需明火作业时应经管理处主任签字认可后，到综合管理组领取动火许可证方可作业。E、消防器材放置在指定位置，严禁随意挪动，机房工作人员必须熟悉消防器材放置的地点，掌握消防器材使用方法，负责补救初期火灾。

四、治安/消防突发事件应急方案

4.1治安突发事件主要包括4.1.1打架、斗殴、流氓滋扰；

4.1.2贩毒、吸毒；

4.1.3盗窃案件；

4.1.4

爆炸及可疑爆炸物品；

4.1.5抢劫、暗杀、凶杀；

4.1.6精神病、酒醉出丑闹事；

4.1.7火灾。

4.2报警4.2.1凡遇到突发事件发生，任何人都有责任和义务报警。

4.2.2报警应注意讲明：

4.2.2.1发案地点；4.2.2.2发案的时间；

4.2.2.3报警人姓名、身份、联系电话；

4.2.2.4关于事件的其它有关情况；4.2.2.5发生火灾还要讲清着火物质火势大小和消防车到达位置。

4.3在带离肇事者过程中应注意

4.3.1警惕性要高；4.3.2查看肇事者有无凶器，有应及时收缴；

4.3.3防止肇事者逃跑。

4.4对打架斗殴、流氓滋扰的处理程序4.4.1保安部接警后，值班人员应做到：

4.4.1.1记录好案发地点；

4.4.1.2作案人数、案情现况；4.4.1.3案件有关情况；

4.4.1.4报案人姓名、身份及联系电话；

4.4.1.5保护好现场；4.4.2处警

4.4.2.1组织警力、赶赴现场；

4.4.2.2将斗殴双方分开，并将肇事者带离现场，交保安部处理；4.4.2.3清理现场，查看有无遗留物及公共设施的完好情况；

4.4.2.4如有伤害发生应及时与医务人员联系，进行紧急处理;

4.4.2.5对现场进行保护,防止斗欧人员逃跑。4.5对吸毒、贩毒的处理程序

4.5.1保安员应加强重点部位的巡视，注意观察进入重点部位的嫌疑人员。重点部位指：

4.5.1.1商务楼空置房间；4.5.1.2闲置工地、工棚；

4.5.1.3地下停车场。

4.5.1.4商务楼/大厦可隐藏的地;4.5.1.5商务楼/大厦可翻越的缺口及薄弱环节；

4.5.2处警

4.5.2.1保安部值班接到报警后作好以下几方面工作；4.5.2.2组织警力，携警具赶赴现场；

4.5.2.3尽量抓获现行、吸毒贩毒者；

4.5.2.4将吸毒、贩毒人员及证据带到保安部处理；4.5.2.5清理现场查看，有无遗留物及公物完好情况；

4.5.2.6通知公安派出所；

4.5.2.7将嫌疑人移交公安机关处理。4.6对盗窃案的处理程序

4.6.1保安员应加强重点部位的巡视，预防盗案发生，这里重点部位定义为：

4.6.1.1商务楼写字间（特别是未安装防盗门、窗的房间）；4.6.1.2商务楼公共楼道与住户之间的窗门;

4.6.1.3商务楼楼顶、车库；

4.6.1.4商务楼周边;4.6.2处警

4.6.2.1登记；

4.6.2.2组织警力，携警具赶赴现场；4.6.2.3布置警戒线，无关人员不得进入，与案件有关人员或可疑人员都不能擅自离开；

4.6.2.4对抓获的现行要立即将人与赃物一并带到保安部，并派专人看守；

4.6.2.5通知公安机关派出所，协同公安机关做有关工作；4.6.2.6将犯罪嫌疑人移交公安机关处理。

4.7对爆炸及可疑爆炸物的处理

4.7.1保安部值班人员接到报警作好如下登记：4.7.1.1发生爆炸的时间、地点；

4.7.1.2与案件相关的其它情况；

4.7.1.3报案人姓名、身份、联系电话；4.7.1.4立即向管理处报告;

4.7.2管理处应及时通知相关部门人员到达现场;

4.7.2.1工程维修组、管理处；4.7.2.2医务人员；

4.7.2.3案发现场的单位负责人；

4.7.2.4公司领导。4.7.3值班人员接到报警后应作好以下工作

4.7.3.1报告班长组织人力赶赴现场,并作好岗位警戒,防止趁乱打劫;

4.7.3.2布置以可疑爆炸物或爆炸地点为中心的警戒线；4.7.3.3启动消防设施设备,使其进入战备状态；

4.7.3.4报告公安机关派出所；

4.7.3.5配合公安部门做好有关工作；4.7.3.6做好人员疏散工作及抢救工作;

4.7.4相关部门应作好如下工作

4.7.4.1工程维修组立即关闭附近由于爆炸可能引起恶性事故的设备，撤走现场附近可以移动的贵重物品；4.7.4.2管理处主任组织临时指挥部，组织指挥协调各项工作；

4.7.4.3医务人员做好抢救伤员的准备工作；

4.7.4.4办公室协助保安部做好人员疏散工作，做好抢救伤员所有车辆的准备工作。4.7.5工作要求

4.7.5.1沉着、冷静；

4.7.5.2不轻易接近、移运可疑爆炸物；4.7.5.3听从指挥，坚守岗位。

4.8对抢劫、暗杀、凶杀等暴力事件的处理

4.8.1保安部值班人员接到报警后应作好如下登记：4.8.1.1发案时间、地点；

4.8.1.2报案人姓名、身份、联系电话；

4.8.1.3案件相关的其它情况。4.8.2保安部值班员作完登记后，应通知以下部门（单位）到达现场。

4.8.2.1公安机关派出所；

4.8.2.2医务人员。4.8.3保安部处理案件时应做好以下几方面工作：

4.8.3.1组织警力；

4.8.3.2携带必要的器材；4.8.3.3布置警戒线；

4.8.3.4对现场拍照；

4.8.3.5配合公安机关做好相关工作；4.8.3.6协助抢救伤员。

4.8.4相关部门应做好以下工作：

4.8.4.1医务人员负责对受伤者的救护；4.8.4.2行政部负责办案、救护伤员用车。

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