安置房物业管理

三位一体：安置房小区物业管理的新模式□徐月秋安置房小区的物业管理是城市化推进以来全区各级普遍关注的一个重大民生问题，怎样管、管什么、谁来管，理论方面的研究从未中断，但现实中反映出来的思想认识的排斥现象，管理机制的滞后现象，配套设施的短腿现象，一直没有得到很好解决。蠡园开发区经过探索实践，走出了一条社区居委会、业主委员会、专业物业公司“三位一体”管理的新路子，不仅理顺了方方面面的关系，而且真正做到了为民惠民利民。一、主要做法蠡园开发区组建了具有独立法人资质的润和物业服务有限公司，分设7个物业管理站和2个物业管理处。物业从业人员218人，接管住宅面积130.8万㎡，其中，隐秀苑小区30万㎡、2462户；湖滨苑小区10.6万㎡、806户。从2009年5月1日起，开发区安置小区物业管理工作全面由润和物业公司移交社区，实施条块结合、统分结合的管理机制。针对本地区的现实状况，推行社区居委会、业主委员会、物业公司“三位一体”管理新的运作模式，具体有以下五个特征：1、创新模式，下移重心，增强物业管理的工作针对性。开发区各社区设立物业管理站，作为润和物业公司的分支机构。对内物业管理站人、财、物统一由各社区全权负责管理，对外润和物业公司在法律主体上和业务归口上为各管理站承担责任。各物业管理站在社区的领导下对本安置小区的保洁、保安、保绿、保修等日常管理、物业费收缴、违章违规行为处置等均应履行好自己的职能。2、优化配置，平衡资金，增强物业管理工作的基础性。安置小区物业管理移交社区原则上要做到物业收支基本平衡。对于收支缺口，开发区按照小区的规模以优惠条件配置商业店面房，以店面房租金进行弥补。同时，根据各社区“两整两创”和物业管理站工作达标验收情况，年终一次性给予各管理站下发考核奖。各社区可以根据物业管理站的收支状况灵活掌握。原物业公司未收足的物业管理费部分作为应收款（债权）无偿划拨物业管理站。各社区物业管理站的财务收支独立核算，自负盈亏。3、统筹协调，有偿服务，增强物业管理工作的专业性。社区物业管理站与润和物业公司的业务实施统分结合。原则上电梯维修、房屋修理、绿化管理、垃圾清运、化粪池清坑等需专门设备和专业技术的业务由润和物业公司以低于市场价的优惠条件为各社区物业管理站提供有偿服务，润和物业公司和各社区物业管理站以服务合同的形式互相约束。保洁、保安等日常管理工作和维修工作由各管理站根据本小区的特点和上级管理机构的规定各自实施，润和物业公司予以相关业务指导。4、配强人员，提升能力，增强物业管理工作的实效性。各社区物业管理站站长由社区副书记或副主任兼任，原则上要求专职管理，润和物业公司各安置小区物业管理人员根据现有岗位整体移交到各物业管理站。物业管理站招聘物业人员时优先安置辖区内“4045”人员，经培训后进入物业管理行业，润和物业公司先后两次举办了培训班，对站长（经理）及管理人员进行培训，对新职工举行了2期培训，从业人员素质得到较大幅度提高，物业管理站人才结构得到合理改善。３、业主服务消费意识淡。大部分安置小区业主从原来的村庄搬迁到新建小区，对物业管理的概念比较陌生，不知道物业服务本身就是一种商品。消费享受服务的意识不强，没有缴纳物业服务费的概念。业主不交费的借口众多，保洁不满意、修理不及时、巡逻不勤快、绿化不到位等。甚至有的人没有任何理由拒交物业服务费。就想“搭车消费”，用别人的钱享受自己的服务，加上现有法律对欠费现象缺少相关整治举措，效仿的人越来越多，直接后果就是导致服务质量下降，于是更多业主不愿交物业费，形成恶性循环。４、工程质量遗留问题转嫁多。安置小区通过综合验收，向业主交房时还存在一些遗留问题。如区域内的环境、道路、相关配套等设施未完工，影响业主入住；房屋外墙、飘窗、阳台渗漏等，引发业主不满；电子对讲门、监控设备存在故障，招来业主指责。工程质量遗留问题很难及时得到根本解决，这些问题带到业主入住阶段，业主往往很难直接与建设单位打交道，多数业主理解为房屋质量以及安置前的有关承诺没有兑现，责任应由物业公司承担，并往往以此为衡量物业公司服务效果的重要指标，从而很容易将矛盾转嫁给物业公司，给物业管理带来相当大的压力。四、加强全区安置房小区物业管理几点建议1、要在体制机制上树好模式，培养能够适应市场变化的优势物业公司。在体制方面，要通过总结经实践检验的成功经验，摸索出一套适合本小区物业管理发展的模式。物业企业要推行公务公开、财务公开，物业服务企业与业主间要形成相互制约、相互支持的管理机制。同时，要全力做好公共部位维修资金的收缴工作，为小区的长远发展提供资金保障。2、要在人员配置上把好关口，提供能够切合居民需要的优质物业服务。一是选拔聘任一批责任心强、业务素质好的人员充实到物业管理一线队伍；二是加强从业人员的岗位培训，提高他们依法履行职责能力；三是提升人员素质，物业从业人员要认真学习法律、规章、相关业务和社区管理理论，开拓工作思路，在实践中提高综合知识的运用能力。3、要在强化管理上做好文章，建立能够履行应尽职能的优秀机构队伍。配强、配好下属工作站、管理处、中转站等管理人员，进一步调整和设置好保安、卫生保洁、维修、绿化养护等专业队伍，并健全和完善物业管理各项规章制度，做到严格管理，规范操作。健全和落实目标责任考核制，特别是加大收费管理力度，配强、配好收费员，严格实施奖罚措施，做到奖罚分明，充分调动大家的工作积极性，提高凝聚力和战斗力。4、要在前期谋划上打好基础，营造能够保障宜居生活的优美居住环境。根据本地区实际情况，针对不同小区物业的特点，有的放矢展开物业管理工作。加强对新建小区进行综合验收工作。发现配套设施设备不完善的小区，责令建设单位限期补建完善，否则要对其进行经济处罚并不准进入建设市场获得新项目；认真抓好物业管理的前期介入工作。对正在建设的住宅小区，要从规划设计、施工安装、配套建设和综合验收入手，做到提前介入，主动参与，积极监督。确保规划安排中的配套设施设备同步施工、同步建设，使管理与建设齐头并进。5、要在开拓创新上动好脑筋，寻求能够加强物业管理的优化发展渠道。在确保做好现有接管范围的物业管理工作的基础上，积极利用和挖掘自身的资源条件优势，主动出击，多头发展，广聚财源。利用已核准的经营范围，找出