《2015成都房地产市场发展研究报告》

中国指数研究院中国房地产指数系统中国指数研究院中国房地产指数系统2015年成都房地产市场发展研究报告PAGE2本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-5本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨PAGE1本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-593本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨中国指数研究院中国房地产指数系统20142014年成都房地产市场发展研究报告2015年2月2日目录摘要 一、 经济环境：经济持续稳定发展，物价指数上涨 61. 经济增长：GDP稳步增长，增速下滑 62. 物价指数：CPI同比上涨，涨幅缩小，9月起重回“1时代” 73. 人民生活：居民可支配收入持续增长，增速减慢 84. 固定资产投资：2014年固定资产投资额持续上涨，增速大幅减缓 85. 贸易：零售总额增速放缓，进口增速大于出口，贸易顺差相对稳定 96. 房地产开发投资及建设：投资总额、开工、施工、竣工面积均上涨 10二、 政策环境：宏观稳，微观活，不同城市有保有压 161. 全国政策：多轮调整促房地产市场化转型，深化改革建立长效机制推进稳增长 162. 成都政策：全年政策宽松，主要是以促进经济增长以及公积金新政等为主的“救市”政策 19三、 市场分析：住宅供需乏力，商办热度攀升 221. 主城区住宅：全年整体市场降温，供需双降，利好政策，改善型需求释放，年底楼市翘尾明显 222. 近郊住宅：供需同比下滑，成交高于主城区 533. 写字楼：价格同比上涨，竣工及需求创历史新高 604. 商业用房：投资增速连续三年回落，成交和空置面积创历史新纪录 675. 二手房市场：主城区二手房量价齐跌 726. 土地市场：土地市场较冷，成交量同比下降23.6%，出让金下降28.0%至484.6亿元 73四、 开发企业：品牌房企领跑市场，行业集中度不断提高 791. 市场份额：品牌房企领跑市场，市场集中度进一步提升 792. 拿地情况：品牌企业拿地竞争激烈，拿地金额大幅增长 803. 资金来源：资金总额超4200亿，增速显著回落 81五、 2014成都房地产市场展望 82 经济增长将进一步放缓，货币政策松紧适度 82 84研究主持：中国指数研究院中国房地产指数系统数据支持：CREIS中指数据，摘要宏观环境：：经济平稳增长，中央政策以“稳”为主，地方政策多轮灵活调整2014年，成都市经济继续增长，人民生活水平稳步提升，全年地区生产总值迈上万亿元台阶，GDP增速（8.9%）领先于全国水平（7.4%）1.5个百分点；2014年，物价涨幅下滑，CPI涨幅在4月降为年内最低水平0.3%，2014年6月达到全年最高涨幅2.1%，自9月起CPI重回“1时代”，存在通缩风险。2014年，固定资产投资同比增长1.8%，涨幅较

2013年同期缩小了8.6个百分点；2014年，国内消费需求同比增长12.0%，进口增速高于出口，贸易差额逐渐减小。2014年，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和长效机制顶层设计，通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等有效措施保障合理购房需求，稳定住房消费。2014年成都楼市出台的房产政策以“救市”为主，包括促进经济增长、公积金新政和下调个人住房公积金贷款利率等，其它政策主要集中在建立居住证积分入户制度以及推进不动产统一登记制度改革等方面。市场分析：住宅供需乏力，商办热度提升总体表现：住宅市场全年整体降温，供需双降，政策利好，改善型需求释放，商办热度攀升2014年，成都楼市进入下行通道，全年供需双降。具体来看，价格方面，受诸多政策利好影响，成都市主城区改善型产品成交情况转好，致使住宅整体成交价格被拉高，同比上涨6.8%，达10113元/平方米；近郊住宅成交价格同比下降2.7%，为5881元/平方米，各月价格环比涨跌幅度处在-5.0%-2.0%之间；写字楼销售价格再创新高，达12061元/平方米，同比上涨19.5%；商业用房销售价格冲高回落，降至14400元/平方米，同比降幅为2.6%。成交方面，受信贷收紧、市场预期转变等影响，楼市整体降温，主城区全年商品住宅共成交934.8万平方米，同比下降15.4%；近郊住宅成交面积同比下降27.4%，为1079.8万平方米，成交高于主城区；写字楼成交面积同比上涨34.8%，为142.9万平方米；商业用房继续上涨，至210.2万平方米。供应方面，受楼市整体表现欠佳影响，开发商推盘积极性降低，成都主城区新批上市面积共计1169.4万平方米，同比下降8.3%；近郊新批上市面积同比下降27.4%，达1072.4万平方米。供需对比方面，主城区整体供需矛盾依旧存在，销供比为0.80。近郊供需趋于平衡，销供比为1.01。二手住宅市场：二手房市场全年成交量同比下降，全年累计成交455.4万平方米，同比下降20%。不同区域：主城各区价格均上涨，高新区仍为供需热点区域，锦江区供需逆市上涨主城区商品住宅：2014年，成都市场整体供需均下降，但由于各区域发展情况不同导致表现不尽相同。价格方面，各区域价格均上涨，其中青羊区涨幅最大，同比上13.5%；其次是成华区和高新区，上涨幅度分别为12.7%和11.5%；锦江区涨幅最小，仅0.9%。从绝对值看，锦江区成交价格仍居主城各区之首，达10944元/平方米；其次是高新区，为10194元/平方米；武侯区成交价格最低，为9412元/平方米。成交量方面，，除锦江区同比上涨外其他区域均下降，其中高新区成交面积仍居首位，面积占比缩小2.4个百分点，为28.3%；成华区居第二位，成交面积占比为22.9%，占比缩小0.1个百分点；锦江区成交面积占比为为19.2%，占比扩大6.4个百分点；其余区域占比均不足13%。供应方面，仅锦江区供应面积同比上涨，其中高新区供应量仍领跑各区域，高新区、金牛区和锦江区占比均扩大，其他区域占比均缩小。供求对比来看，多数区域销供矛盾仍较为显著，青羊区呈现出供不应求行情，销供比为1.10；锦江区销供关系趋于平衡，销供比为0.94；高新区供应显著大于需求，销供比为0.64；成华区、金牛区和武侯区销供比分别为0.80、0.81和0.87。近郊商品住宅：价格方面，多数区域价格下降，其中双流降幅最大，为10.0%，价格为6269元/平方米；其次是温江区，同比下降1.0%；郫县降幅最小，为0.3%，价格为5521元/平方米，新都及龙泉价格分别上涨4.4%和0.6%。成交量方面，各区域成交面积均下降，其中新都成交面积最大，龙泉成交面积最小。供应方面，各区域供应均下降，其中双流降幅最大，达46.9%，但推出量仍为各区之首。供求对比方面，近郊整体销供比1.01，供销平衡，分区域看，温江、新都及郫县销供比大于1，处于供不应求态势，双流及龙泉略小于1，但仍趋于平衡。土地市场：土地市场偏冷，成交量同比下降23.6%，出让金下降28.0%至484.6亿元价格方面，2014土地楼面成交价格为1931元/平方米，同比下降4.8%；其中住宅用地平均溢价率由去年的40.9%下降至15.7%。供求方面，2014年，成都推出土地1281.8万平方米（占地面积），同比上升8.7%。共成交186宗土地，较2013年减少82宗，成交建设用地面积785.8万平方米，同比下降23.6%；规划建筑面积2509.3万平方米，同比下降24.3%。出让金方面，2014。开发企业：品牌房企领跑市场，行业集中度不断提高2014年市场不断调整，企业分化不断加剧，品牌房地产企业通过聚焦主流市场，完善产品体系，把握市场先机，领先优势进一步扩大。截至2014年，销售金额前十企业市场份额占比超三成，达到30.4%，大幅领先全国平均水平（12%），其中蓝光、保利销售额均超过百亿，市场份额超6%；从拿地金额上看，2014年拿地金额前十企业总金额达186.9亿元，同比大幅下降36.3%，从企业来看，前十均被品牌开发商占据，其中恒大、鲁能、蓝光、蓝润占据前四位，金额从20-30亿元不等。市场展望（1）宏观环境：经济增长将进一步放缓，货币政策松紧适度宏观经济方面，中央经济会议指出保持经济运行在合理区间，强调深化改革，做到“调速不减势，量增质更优”，预计2015年我国经济仍将在改革中平稳前行，但由于内外部因素影响，经济增长将进一步放缓。货币信贷方面，中央仍将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，其中，“积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度”，面对当前不断增加的经济下行和通缩压力，2015年出现降息降准的可能性较大，但整体货币环境仍将稳健。房地产政策方面，限购限贷等行政手段逐渐退出，调节回归市场化，长效机制逐步建立，同时受不同城市市场分化影响，地方政策调整也更趋灵活。（2）2015成都市场走势：市场整体平稳发展，政策红利促进改善型产品成交，价格整体回调趋稳供需方面，预计2015年成都整体市场供应将下降，但主城区受改善性需求温和上涨影响，供应面积或将趋稳，近郊和远郊供应面积或将继续下降。一是主城区库存面积较小，出清周期短，去化压力小，改善型需求逐步释放，致使开发商会提高推盘积极性；近郊和远郊库存量较大，2015年需要消化现有库存。二是2014年成都土地成交走低，住宅用地同比大幅下降30.72%，致使2015年新增项目供应将会减少。预计2015年受限购限贷开放等政策红利影响，改善性需求将逐步释放。价格方面，受政策红利影响，预计2015年整体成交价格或将逐步回调趋稳。企业方面，企业分化加剧，龙头企业业绩领先。2014年成都销售面积前十的企业总计销售428.11万平米，市场份额占比高达20.69%。2014年总价地王前十出让金合计144.83亿元，占成都全年土地出让金的29.88%。前十土地出让金额均在10-26亿元之间。2015年品牌房地产企业通过聚焦主流市场，完善产品体系，把握市场先机，领先优势将进一步扩大。经济环境：经济持续稳定发展，物价指数上涨2014年，成都市全年总体经济运行质量良好，地区生产总值迈上万亿元台阶，居民消费价格指数同比上涨，人民生活水平稳步提升，内外贸易形势较为稳定，房地产投资开发各指标继续增长，且新开工、施工和竣工面积增速均扩大。经济增长：GDP稳步增长，增速下滑图：2000-2014年成都市地区生产总值(GDP)数据来源：CREIS中指数据，GDP稳步上升，增速高于全国水平。2014年，成都市GDP持续增长，增速下滑。全年共实现地区生产总值10056.6亿元，同比增长8.9%，高于全国水平1.5个百分点（2014年国内生产总值增速7.4%）。图：2000-2014年成都市各产业增加值比重变化数据来源：CREIS中指数据，一、二产业占比略有回落，第三产业占比上升。分产业看，2014年，第一产业实现产值370.8亿元，增长3.6%；第二产业实现产值4561.1亿元，增长9.8%；第三产业实现产值5124.7亿元，增长8.6%。从各产业占比来看，与去年同期相比，一、二产业占比有所回落，分别下降0.2和0.5个百分点，第三产业占比上升0.8个百分点。物价指数：CPI同比上涨，涨幅缩小，9月起重回“1时代”图：2000-2014年成都市居民消费价格指数(CPI)涨幅数据来源：CREIS中指数据，图：2014年1月-12月成都市居民消费价格指数(CPI)环比变化数据来源：CREIS中指数据，2014年物价指数同比上涨，9月起重回“1时代”。2014年，成都市物价指数同比上涨，成都居民消费价格总指数同比上涨1.3%，较2013年CPI涨幅缩小了1.9个百分点且低于全国水平（2.0%）0.7个百分点。分月来看，4月涨幅为年内最低水平，仅环比小幅上涨0.3%，6月涨幅达到全年最高值2.1%，自9月起CPI重回“1时代”，存在通缩风险。人民生活：居民可支配收入持续增长，增速减慢图：2000-2014年成都市城镇人均可支配收入数据来源：CREIS中指数据，居民可支配收入持续增长，增速减慢。2014年，成都市城镇居民人均可支配收入达32665元，同比增长9.0%，增速放缓。与全国的情况相比，近十年来成都市城镇居民人均可支配收入均高于全国平均水平。固定资产投资：2014年固定资产投资额持续上涨，增速大幅减缓图：2000-2014年成都市固定资产投资额及增速数据来源：CREIS中指数据，2014年固定资产投资同比上涨，增速大幅减缓。2014年，成都完成全社会固定资产投资6620亿元，同比上涨1.8%，涨幅缩小了8.6个百分点。其中，第三产业完成投资5150.9亿元，增长8.6%。民间投资完成3740.8亿元，增长2.7%，民间投资占全市投资比重提高到57%。成都天府新区完成投资1383亿元。另外，固定资产投资占GDP的比重为65.8%，较2013年同期下降了5.6个百分点。贸易：零售总额增速放缓，进口增速大于出口，贸易顺差相对稳定图：2000-2014年成都市社会消费品零售总额及增速数据来源：CREIS中指数据，社会消费品零售额逐年上涨，同比增速放缓。2014年，成都市实现社会消费品零售额4202.4亿元，较2013年上涨12.0%。其中，零售业消费品的零售额所占份额最大，占比超过80%；餐饮业零售额约占总量的11.4%，居于次席。自2009年起，虽然社会消费品零售额逐年增加，但增速却基本维持下滑的趋势（2011年除外），2014年，消费品零售额同比增速为12.0%，较2013年同期下跌了1.1个百分点。图：2000-2014年成都市进出口总额及增速数据来源：CREIS中指数据，进口增速高于出口，贸易差额逐渐减小。2014年，成都进出口总额达558.5亿美元，较2013年同期增长10.4%。出口总额为338.2亿美元，同比增长6.1%；进口总额220.3亿美元，与2013年同期相比增长17.7%。2014年，出口增速低于进口，贸易差额逐渐减小。房地产开发投资及建设：投资总额、开工、施工、竣工面积均上涨开发投资：投资总额持续上升，增速连续四年保持回落趋势图：2005-2014年成都市房地产开发投资额及增速数据来源：CREIS中指数据，房地产开发投资额持续上涨，但增速保持回落。2014年，成都市房地产开发投资额为2215.5亿元，再创新高，同比涨幅为4.9%，低于2014年全国平均水平5.6个百分点，低于过去九年的平均增速14.4个百分点（平均增速19.3%）。与历年情况相比，虽然投资增长额逐年递增，但增速自2011年起呈下降趋势。2014年成都开发投资额同比涨幅较去年降低了6.8个百分点。图：2005-2014年成都市不同物业开发投资额增速数据来源：CREIS中指数据，各物业开发投资额除办公楼下降外，其余均上涨。2014年，成都市房地产开发投资总额为2215.5亿元，为近年来最高水平。各物业开发投资额除办公楼相比上一年有所下降外，其余均上涨。2014年，成都办公楼开发投资额为149.5亿元，同比下降5.9%。住宅住宅包括商品住宅和保障房，其中保障房包含经济适用房、限价房、回迁房等。开发投资额为1349.4亿元，同比上涨4.6%，涨幅较2013年下降了5.6个百分点。商业营业用房开发投资额为354.4亿元，同比涨幅为18.3%，涨幅较2013年下降了3.2住宅包括商品住宅和保障房，其中保障房包含经济适用房、限价房、回迁房等。图：2005-2014年成都市不同物业投资占比数据来源：CREIS中指数据，住宅、办公楼投资额占比略有下降，商业营业用房占比上升。2014年，成都市商业营业用房开发投资额为354.4亿元，占总量的19.1%，与2013年相比上涨2.0个百分点；而住宅、办公楼开发投资额分别为1349.4亿元和149.5亿元，占比为72.8%和8.1%，较2013年均有所下降。建设指标：新开工、施工和竣工总面积均呈上涨态势，且涨幅扩大开工：总面积继续上涨，涨幅略有扩大图：2000-2014年成都市房屋新开工面积及增速数据来源：CREIS中指数据，全市新开工面积持续上涨，创历史新高。2014年，受住宅及商业营业用房投资额增加所带动，成都房屋新开工面积呈增长之势，并创下近十年来最高水平，为4609.7万平方米，同比涨幅为13.8%，较2013年扩大了0.3个百分点，与全国新开工面积下降10.7%相比，成都的增速高了24.5个百分点。图：2000-2014年成都市不同物业新开工面积增速数据来源：CREIS中指数据，办公楼新开工面积增速显著扩大。2014年，住宅新开工面积继续上涨，达到2685.7万平方米，同比增长5.3%。办公楼新开工面积为335.3万平方米，同比大涨88.4%，而去年下降38.0%，变化明显。商业营业用房新开工面积为641.5万平方米，同比上涨14.3%，涨幅较2013年下降了8.7个百分点。图：2000-2014年成都市不同物业新开工面积占比数据来源：CREIS中指数据，办公楼和商业营业用房新开工面积占比上升，住宅占比下降。2014年，办公楼和商业营业用房新开工面积占比均上升，其中办公楼占比9.2%，上升3.8个百分点；商业营业用房面积占比由2013年的17.1%上涨至17.5%；而住宅占比则在2013年的基础上缩小了4.2个百分点，下滑至73.3%。施工：总面积保持上涨态势，各类物业增幅均扩大图：2000-2014年成都市房屋施工面积及增速数据来源：CREIS中指数据，受新开工面积增长态势影响，2014年施工面积达到历年来最高值。2014年，成都市房屋施工面积为17202.9万平方米，为历年来最高水平，同比增长12.9%，涨幅较2013年上涨了5.2个百分点。与全国施工面积增速9.2%相比，成都的增速高了3.7个百分点。图：2000-2014年成都市不同物业施工面积增速数据来源：CREIS中指数据，各类物业施工面积增速均回升，办公楼增速突出。2014年，住宅施工面积为10697.9万平方米，较2013年上涨了5.8%；办公楼施工面积达到1046.8万平方米，同比上涨32.3%，涨幅较去年扩大了28.7个百分点；商业营业用房施工面积为2210.8万平方米，同比增长24.6%，涨幅扩大了4.2个百分点。图：2000-2014年成都市不同物业施工面积占比数据来源：CREIS中指数据，办公楼及商业营业用房施工面积占比略有提高，住宅占比下滑。从占比看，2014年办公楼和商业营业用房施工面积占比分别为7.5%和15.8%，较2013年分别上升1.3个和1.8个百分点；住宅施工面积占比为76.7%，下降3.1个百分点。竣工：总量回升，各类物业竣工面积均同比上涨图：2000-2014年成都市房屋竣工面积及增速数据来源：CREIS中指数据，房屋竣工面积总量同比上涨。2014年，房屋竣工面积上涨至2119.3万平方米，同比上涨12.8%。分物业来看，三类物业竣工面积均同比上涨，竣工面积分别为1384.3万平方米、124.8万平方米和231.9万平方米。图：2000-2014年成都市不同物业竣工面积增速数据来源：CREIS中指数据，各类物业竣工面积增速均扩大。由于各类物业竣工面积均同比上涨，总竣工面积回升至2119.3万平方米，同比上涨12.8%。分物业看，2014年各类物业竣工面积均同比上涨，涨幅分别为2.3%、45.1%和51.5%，其中办公楼涨幅扩大了65.8个百分点，变化最明显。图：2000-2014年成都市不同物业竣工面积占比数据来源：CREIS中指数据，各物业竣工面积占比中仅住宅有所下降。2014年，从竣工面积占比看，住宅竣工面积1384.3万平方米，占比为79.5%，较2013年下降5.5个百分点；办公楼竣工面积124.8万平方米，占比7.2%，上涨了1.8个百分点；商业营业用房竣工面积占比继续上涨，2014年占比13.3%，较去年上涨3.7个百分点。政策环境：宏观稳，微观活，不同城市有保有压全国政策：多轮调整促房地产市场化转型，深化改革建立长效机制推进稳增长2014年我国房地产市场下行压力下调整，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。在此背景下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和长效机制顶层设计，通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等有效措施保障合理购房需求，稳定住房消费。各地则因时因地灵活调整，加速房地产市场化转型：限购、限贷手段逐步退出，并通过信贷公积金、财政补贴等多轮支持政策刺激住房需求、加快库存去化。在中央地方两级均以“市场化”为主导的决策思路下，房地产市场将逐渐回归自身调节机制，行政调控色彩趋于弱化。而强改革下的户籍改革、土地改革、不动产统一登记、房地产税等长效机制建设稳步推进，并同步推动新型城镇化有序发展。调控政策更注重支持合理住房消费，并将在中长期内不断激发房地产市场化的活力，有利于实现房地产市场与社会经济的稳定健康发展。中央调控思路转变：新常态下调控更重市场化，以金融手段中央中央调控更注重长期性及稳定性，着眼深化各项改革。新型城镇化、土地制度改革、金融制度改革等与房地产市场长期发展相关的制度建设成为两会详见2014年3月13日，《两会解读：新型城镇化与稳增长目标推动房地产业平稳发展，长效机制稳步推进》。工作报告重点；《关于2014详见2014年3月13日，《两会解读：新型城镇化与稳增长目标推动房地产业平稳发展，长效机制稳步推进》。新常态下政策以“稳”为主，重点稳定住房消费。中央多次强调，我国经济已进入“新常态”，即经济增长从高速增长转为中高速增长，经济结构不断优化升级，增长动力从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。新常态下宏观政策转向要稳、要有定力。年末中央经济工作会议也对新常态作系统阐述，并强调政策连续性。10月29日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，重点推进住房等六大领域消费，提出“稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件”。金融信贷政策多轮调整，力促自住性需求释放中央多轮表态推进金融体制改革，货币政策注重精准定向微调。4月以来央行发布一系列报告，明确指出要持续实施稳健的货币政策，继续深化金融体制改革，并贯彻定向调控要求，精准发力。5月30日，国务院常务会议提出要保持货币信贷和社会融资规模合理增长，加大“定向降准”措施力度。二季度以来，央行多次定向调整释放流动性，推进金融市场化发展。9月和10月央行通过中期借贷便利(MLF)向国有商业银行、股份制商业银行、较大规模的城市商业银行和农村商业银行等分别投放基础货币5000亿元和2695亿元。同时监管层允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据，这表明监管层对于房地产融资的态度从原来的单向打压转为双向调节，中型房企的资金压力得到缓解。支持自住性刚需，差别化信贷政策自2010年以来首度放松。5月12日，中国人民银行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会，针对目前存在的问题提出五点要求（“央五条”详见2014年5月15日，《“央五条”解读：支持个人住房贷款，释放刚需平稳预期》。），支持自住性住房的贷款需求。9月详见2014年5月15日，《“央五条”解读：支持个人住房贷款，释放刚需平稳预期》。详见2014年9月30日，《限贷松绑超预期，改善及部分投资需求释放或将促进市场回升》。地方新局面：限购退出后金融财政政策主导，地方政策因地因时多轮灵活调整年初部分城市仍坚持调控，但二季度以来市场变化影响下限购政策陆续退出年初各地房地产市场持续分化，热点一二线城市仍在加强监管。一季度热点一二线城市并未放松监管，南京市发布“宁七条”详见2014年3月12日，《详见2014年3月12日，《“宁七条”解读：二线城市调控再收紧，土地、监管齐加码》。二季度以来多个城市陆续取消限购，仅5市未有放开。部分房价松动、市场遇冷的城市在二季度即开始对限购政策做出调整：南宁详见2014年4月29日，详见2014年4月29日，《南宁限购现“松绑”，“分类调控”成主流》。金融信贷、公积金政策跟进调整，财税补贴鼓励自住刚需地方政策调整更加灵活，重点加大信贷支持力度。2014年三季度以来，限购集中退出，部分城市短期成交回升，但仍未扭转整体下行趋势。在经济偏弱、旺季不旺的背景下，以放松信贷为主的利好政策陆续出台，意在扭转市场预期，刺激市场需求。福建、湖南、宁夏、湖北等地陆续出台文件放宽信贷政策以促进房地产市场平稳健康发展；绍兴、福州、青岛降低首套房认定标准，绍兴、沈阳、南昌降低二套房贷首付比例。9月底央行“930”新政出台后，地方信贷政策放松成大势。多地调整公积金详见2014年11月15日，《公积金有望不再“动贫济富”》。政策，降门槛、增额度促进需求释放。继三季度取消限购、“930”新政详见2014年11月14日，《930新政执行情况大调查》。放松信贷后，通过公积金支持自住详见2014年11月15日，《公积金有望不再“动贫济富”》。详见2014年11月14日，《930新政执行情况大调查》。户籍、土地改革、不动产统一登记进程加快，长效机制顶层设计有序推进土地制度改革屡有突破，农村土地制度改革与城市土地集约利用并行推进。两会政府工作报告提出，要抓紧土地承包经营权及农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作，引导承包地经营权有序流转，慎重稳妥进行农村土地制度改革试点。11月《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》出台，提出稳定完善农村土地承包关系，规范引导农村土地经营权有序流转。同时，国土资源部正式发布《节约集约利用土地规定》和《关于推进土地节约集约利用的指导意见》，对大力推进节约集约用地进行整体部署，实现“控总量、挤存量、提质量”，东部地区特别是优化开发的三大城市群地区将以盘活存量为主，率先压减新增建设用地规模。上海、广州、深圳、浙江、福建、海南、佛山、厦门、武汉、南京等省市也出台相关政策，加强城市土地集约利用。成都政策：全年政策宽松，主要是以促进经济增长以及公积金新政等为主的“救市”政策2014年成都楼市出台的房产政策以“救市”为主，主要集中在促进经济增长以及公积金新政等方面。6月，成都市出台《成都市关于促进当前经济平稳增长的二十二条措施》。明确提出，支持居民合理住房需求，优化房地产政策，促进居民首套房和改善性住房消费。此政策为“央五条”、银监会表态之后，地方政府明确发文表示支持首套房，也是今年来地方政府首次明确表态支持改善型需求。提振成都首套自住、改善型需求入市，有效缓解成都市场库存压力，对于成都楼市去库存具有一定的作用。9月，央行、银监会公布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。直至10月中旬，成都对“首套房”最新认定政策也已经落地。七折利率虽然似“空中楼阁”，但成都多家银行对首套房的房贷利率已经在悄悄下调。11月，成都市住房公积金管理中心发布公告称，成都市个人住房公积金贷款利率下调。购房者贷款门槛进一步降低，此次新政将直接影响新入职群体、二套改善型群体、异地购房群体、贷款需求量大的四大类购房群体。  表：2014年成都市主要房地产政策时间单位成都市政策文件或措施1.7省住建厅、省发改委《关于进一步调整规划房地产交易收费事项的通知》1.7省农业厅《四川省农业土地流转收益保证贷款试点工作方案》1.20成都房管局、工商局《成都市商品房代理销售合同（指导试行文本）》2.10省住建厅今年将编制完成四川省城镇体系规划2.16成都市政府办公厅《关于进一步推荐五城区棚户区改造工作的实施意见》2.18成都市政府办公厅《成都绿色建筑行动工作方案》2.21成都住房公积金中心《成都住房公积金在交易住房个人贷款管理办法》3.31成都市房管局《成都市农村自建房屋使用安全指导意见》4.13国开行四川分行、成都市住房保障中心签订《项目贷款意向协议》，未来2到3年内为成都中心城区及郊区市县棚户区改造系列项目提供融资支持达到300亿元5.6成都市人民政府成都购房入户新政6.3四川省政府办公厅《促进当前经济稳增长的十六条措施》6.5成都市房管局关于棚户区改造住户购买商品房住宅提供优质优价服务有关事项的通知6.23成都市人民政府《成都市关于促进当前经济平稳增长的二十二条措施》7.10四川省政府办公厅《健全住房保障和供应体系专项改革方案》7.30省财政厅从2014年7月1日至2014年12月31日期间，对金融机构按照国家政策规定向居民家庭在四川省行政辖区内首次购买自住普通商品房提供贷款，给予3%财政补助9.2省住建厅、省发展和改革委、省财政厅《关于推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行的实施意见》10.16四川省人民政府关于进一步加强土地出让管理规定的通知12.23四川省人民政府关于印发支持四川天府新区建设发展若干政策的通知资料来源：中国指数研究院整理分析居住证积分入户制度增大刚需购买力，设立不动产登记局，推进不动产统一登记制度改革11月27日，四川省政府印发了《四川省进一步推进户籍制度改革实施方案》，宣布进一步调整、放宽户口迁移政策，统一城乡户口登记制度，全面实施居住证制度。其中，成都市将改进现行落户政策，建立居住证积分入户制度，制定统一的居住证积分入户标准，达到积分入户标准的外地来蓉人员可申请办理常住户口登记。即便没有达到积分入户标准，也可以享受和居住年限等条件相挂钩的基本公共服务。新一轮户改，二三线楼市将率先受益，同时将增大刚需购买力。但这次改革对成都楼市影响还需要进一步观察。区域规划方案相继落实、道路及轨道交通建设齐头并进时间规划方案重点内容资料来源：中国指数研究院整理分析市场分析：住宅供需乏力，商办热度攀升主城区住宅：全年整体市场降温，供需双降，利好政策促改善型需求释放，年底楼市翘尾明显2014年，整体楼市进入下行通道，供需两端同比下滑明显。具体来看，价格方面，受诸多政策利好影响，成都市主城区改善型产品成交情况转好，致使整体成交价格被拉高，同比上涨6.8%，达10113元/平方米。成交方面，受信贷收紧、市场预期转变等影响，楼市整体降温，主城区全年商品住宅共成交934.8万平方米，同比下降15.4%。但年底受开发商给出的诸多优惠折扣和政策利好影响，成交明显回升。供应方面，受楼市整体表现欠佳影响，开发商推盘积极性降低，成都主城区新批上市面积共计1169.4万平方米，同比下降8.3%。供需对比方面，整体供需矛盾依旧存在，销供比为0.80。库存与出清周期方面，截止2014年12月底，成都主城区商品住宅库存面积为794.0万平方米，出清周期为11.6个月，去化压力相对较小。全市总体：价格跌宕起伏，全年依旧呈上涨态势，供需双降，但仍处近五年高位价格：受成交结构影响，整体成交价格逆市上涨图：2006-2014年成都主城区住宅成交价格及其增速数据来源：CREIS中指数据，2014年，成都主城区商品住宅成交价格同比上涨6.8%，达10113元/平方米。2014年，虽然整体楼市进入下行通道，不少项目调整销售价格或给出诸多优惠折扣。但受政策影响，改善型产品成交情况转好，成交结构的改变致使成都主城区成交价格逆市上涨，同比涨幅为6.8%，达10113元/平方米，创历史新高。图：2013-2014年成都主城区商品住宅各月成交价格及其同环比增速数据来源：CREIS中指数据，从各月来看，价格波动明显，7月份成交价格为年内最高水平。2014年，成都主城区商品住宅成交价格各月波动幅度较大。其中，7月份涨幅最大，为8.7%，成交价格创年内最高水平，为10986元/平方米；3月份降幅最大，为5.6%，成交价格9531元/平方米为年内最低。整体来看，上半年成交价格涨跌相间，下半年8月-11月，成交价格连续四个月下降，12月份，受政策和成交结构影响，成交价格上涨。需求：成交面积同比下滑15%，但仍居近五年第二位图：2006-2014年成都主城区住宅成交面积及其增速数据来源：CREIS中指数据，2014年，成都主城区商品住宅共成交934.8万平方米，同比下降15.4%。2014年，受信贷紧缩和市场观望情绪蔓延影响，楼市整体降温，商品住宅成交乏力。成都主城区共计成交商品住宅934.8万平方米，同比下降15.4%，但由于主城区改善型产品销售情况趋好，所以2014年主城区整体成交面积仅低于去年，位居近五年第二位。图：2013-2014年成都主城区商品住宅各月成交面积及其环比增速数据来源：CREIS中指数据，分月来看，5月份成交面积为年内最高水平，年末成交面积逐步回升。2014年，成都主城区商品住宅各月平均成交面积为77.9万平方米。其中，5月份受成都市出台的落户新政影响，成交面积大幅攀升，创年内最高成交水平；传统销售旺季“金九银十”表现平淡，成交面积低于月均量；四季度，受开发商给出的价格优惠折扣和政策红利影响，成交面积连续三个月上涨。图：2014年成都主城各区商品住宅成交面积及同比增速数据来源：CREIS中指数据，从成都主城各区域成交面积相对值来看，2014年，锦江区逆市突围，成交面积同比上涨，其他区域均同比下降。其中，锦江区涨幅为27.1%；降幅最大的是武侯区，为29.4%；青羊区和高新区同比降幅分别为26.4%和22.1%；金牛区和成华区降幅分别为18.0%和15.6%。从绝对值来看，高新区成交面积依旧领跑主城各区域，共计成交264.5万平方米；其次是成华区，共计成交214.4万平方米；锦江区和青羊区分别成交179.6万平方米和116.8万平方米；武侯区和金牛区成交面积最少，分别为87.5万平方米和72.0万平方米。供应：供应面积连续三年增长后小幅下降，但仍居高位图：2006-2014年成都主城区住宅新批上市面积及其增速数据来源：CREIS中指数据，2014年商品住宅新批上市面积共计1169.4万平方米，同比小幅下降8.3%。2014年，受楼市整体表现欠佳影响，开发商推盘积极性有所降低。成都主城区全年推盘量同比小幅下降，但仍居近五年来第二高。图：2013-2014年成都主城区住宅新批上市面积及其增速数据来源：CREIS中指数据，分月来看，9月供应量创年内最高水平。2014年，成都主城区商品住宅月均供应面积为97.4万平方米，全年各月供应面积波动幅度较大。3月份受“金三银四”影响，供应面积居上半年首位，共计供应143.6万平方米，环比上涨292.0%；随后三个月，供应面积持续下滑。下半年仅10月供应面积环比下降，其余月份均上涨。其中，9月份，开发商为赶“金九银十”销售旺季，推盘积极性大幅提高，共计推出189.9万平方米的商品住宅，为年内最高供应水平。年底，随着各种“救市”政策的出台，开发商信心提振，推盘量在11月、12月连续两个月上涨。供需对比：销供比下降，总体供求矛盾凸显图：2005-2014年成都主城区住宅市场销供比数据来源：CREIS中指数据，总体供大于求，销供比降至0.80。2014年，成都主城区商品住宅供应面积为1169.4万平方米，销售面积为934.8万平方米，供销差值为234.6万平方米。销供比由2013年的0.87降至0.80，供销矛盾凸显。库存与出清周期：库存趋稳，出清周期合理，去化压力相对较小图：成都主城区商品住宅库存面积与出清周期数据来源：CREIS中指数据，库存趋稳，出清周期合理，去化压力相对较小。截止2014年12月底，成都主城区商品住宅库存面积为794.0万平方米，依旧维持在800万平方米左右的水平。出清周期为11.6个月，保持在合理范围内，去化压力相对较小。重点区域：高新区仍为供需热点区域，成华区表现突出，锦江区供需逆市上涨，青羊区供不应求2014年，成都市场整体供需均下降，但由于各区域发展情况不同导致表现不尽相同。价格方面，各区域价格均上涨，其中青羊区涨幅最大，同比上13.5%；其次是成华区和高新区，上涨幅度分别为12.7%和11.5%；锦江区涨幅最小，仅0.9%。从绝对值看，锦江区成交价格仍居主城各区之首，达10944元/平方米；其次是高新区，为10194元/平方米；武侯区成交价格最低，为9412元/平方米。成交方面，除锦江区同比上涨外其他区域均下降，其中高新区成交面积仍居首位，面积占比缩小2.4个百分点，为28.3%；成华区居第二位，成交面积占比为22.9%，占比缩小0.1个百分点；锦江区成交面积占比为为19.2%，占比扩大6.4个百分点；其余区域占比均不足13%。供应方面，仅锦江区供应面积同比上涨，其中高新区供应量仍领跑各区域，高新区、金牛区和锦江区占比均扩大，其他区域占比均缩小。供求对比来看，多数区域销供矛盾仍较为显著，青羊区呈现出供不应求行情，销供比为1.10；锦江区销供关系趋于平衡，销供比为0.94；高新区供应显著大于需求，销供比为0.64；成华区、金牛区和武侯区销供比分别为0.80、0.81和0.87，呈现供过于求行情。十大热销项目均为全国性大中型品牌开发商项目，以中小户型为主。各区域对比：各区域价格均上涨，多数区域销供矛盾突出价格：各区域价格均上涨，青羊区涨幅最大，锦江区最小图：2008-2014年成都主城各区商品住宅成交价格及其增速数据来源：CREIS中指数据，2014年，主城各区域商品住宅成交价格均上涨，青羊区涨幅最大，锦江区涨幅最小。2014年，青羊区商品住宅成交价格上涨幅度最大，为13.5%；其次是成华区和高新区，同比涨幅分别为12.7%和11.5%；武侯区和金牛区同比涨幅分别为7.5%和1.8%；锦江区涨幅最小，仅略涨0.9%。从绝对值来看，锦江区成交价格依旧领先，为10944元/平方米；其次是高新区，成交价格为10194元/平方米；金牛区和青羊区成交价格接近，分别为9857元/平方米和9845元/平方米；成华区和武侯区成交价格接近，分别为9489元/平方米和9412元/平方米。需求：高新区成交面积依旧最大，仅锦江区成交面积占比扩大图：2010-2014年成都市区商品住宅各区域成交面积占比数据来源：CREIS中指数据，高新区成交面积最大，除锦江区成交面积占比扩大外，其余区域均缩小。2014年，成都主城区中高新区商品住宅成交面积依旧保持领先，共成交264.5万平方米，占比较2013年缩小2.4百分点，为28.3%。成华区和青羊区成交面积分别为214.4万平方米和116.8万平方米，占比分别为22.9%和12.5%，占比较2013年分别缩小0.1个百分点和1.9个百分点。武侯区和金牛区成交面积分别为87.5万平方米和72.0万平方米，占比均不足10.0%。锦江区成交179.6万平方米，占比为19.2%，占比较2013年扩大6.4个百分点。供给：高新区供应量高居首位，半数区域供应面积占比缩小图：2010-2014年成都主城区商品住宅各区域新批上市面积占比数据来源：CREIS中指数据，高新区供应量仍高居首位，成华区、青羊区和武侯区供应面积占比缩小。2014年，高新区新批上市面积依旧领先，共新增413.1万平方米，占比较2013年扩大0.6个百分点，为35.3%。锦江区和金牛区新批上市面积占比均上涨，其中锦江区新增供应191.9万平方米，占比上涨至16.4%，扩大了3.3个百分点；金牛区新增供应88.6万平方米，占比上涨至7.6%，扩大了1.4个百分点。成华区、武侯区和青羊区新批上市面积占比均缩小，其中成华区缩小3.7个百分点，为23.0%，供应面积共计269.5万平方米；武侯区占比缩小1.0个百分点，为8.6%，面积共计100.2万平方米；青羊区占比缩小0.7个百分点，为9.1%，面积共计106.2万平方米。供求对比：高新区销供矛盾最突出，其余区域销供矛盾相对较小图：2010-2014年成都主城区商品住宅区域销供比数据来源：CREIS中指数据，高新区供求矛盾突出。2014年，仅青羊区供不应求，销供比为1.10。锦江区、高新区、武侯区、金牛区和成华区均是供大于求，尤其高新区，供求矛盾突出，销供比为0.64；成华区和金牛区销供比接近，分别为0.80和0.81；武侯区销供比为0.87；锦江区供销趋于平衡，销供比为0.94。热销项目：集中于全国大中型品牌开发商，户型以中小户型为主表：2014年成都主城区商品住宅成交面积TOP10排名项目名称区域成交金额(亿元)成交面积(万平方米)成交套数(套)单价(元/平方米)套均总价(万元/套)套均面积(平方米/套)1

绿地中心锦江区17.219.42180887879.089.02

南城都汇高新区14.214.81424963199.8103.73

蓝光COCO金沙青羊区13.213.92076954463.866.84

华侨城金牛区15.313.282711576184.6159.55

中海城南官邸高新区19.212.686915293221.3144.76

蓝光金双楠武侯区10.011.61778866956.365.07

蓝光COCO国际成华区9.210.91640841655.866.38

九龙仓御园成华区10.010.78789287113.4122.19

华润二十四城成华区11.810.3101611386115.8101.710

万科金色乐府成华区11.810.0104111712113.096.5前十名合计131.8127.3137291035596.092.7主城区合计945.4934.8959111011398.697.5数据来源：CREIS中指数据，2014年成都主城区商品住宅十大热销项目共成交127.3万平方米（占全市商品住宅的13.6%），成交金额约131.8亿元（占全市13.9%），市场集中度较高，成交价格为10355元/平方米，比全市价格高2.4%，套均总价在96.0万元/套左右、套均面积92.7平方米。十大热销项目均为全国大中型品牌开发商项目，以中小户型为主。高新区概述2014年，高新区商品住宅成交价格为10194元/平方米，同比上涨11.5%；成交量和新增供应量仍然高居首位，成交量为264.5万平方米，同比下降22.1%，新批上市面积为413.1万平方米，同比下降6.6%；销供比为0.64，供求矛盾突出；出清周期为11.6个月，保持在合理水平。2014年高新区住宅成交面积前十位项目套数、面积和成交金额区域占比均超三成，成交价格11198元/平方米，高于高新区和主城区平均水平。价格：全年成交价格继续上涨，涨幅扩大，各月成交价格涨跌波动幅度较大图：2008-2014年高新区商品住宅年度成交价格及其增速数据来源：CREIS中指数据，图：2013-2014年高新区商品住宅月度销售价格及其增速数据来源：CREIS中指数据，2014年，高新区高端项目成交情况良好，成交面积前十排行榜中，过半项目为高端项目，致使商品住宅成交价格同比大幅上涨，涨幅为11.5%，成交价格为10194元/平方米，高于全市价格0.8%。分月来看，各月成交价格环比波动浮动较大，其中，7月份环比涨幅最大，为12.1%，11月份环比降幅最大，为10.1%。需求：成交面积同比降幅较大，二、四季度需求相对较旺图：2012-2014年高新区商品住宅成交面积及其增速数据来源：CREIS中指数据，2014年，受整体市场下行影响，高新区商品住宅总成交面积同比下降22.1%，为264.5万平方米。分季度看，全年四个季度成交面积均同比下降，其中一季度降幅最大，为36.0%，共计成交56.4万平方米；二季度受4月份的“银四”和5月份“落户”政策影响，成交面积环比大幅上涨，同比仍然下降，降幅为22.8%，共计成交71.0万平方米；三季度，一方面受整体市场影响，另一方面受季节性销售淡季影响，成交面积同环比均下降，共计成交60.1万平方米；四季度受刺激政策影响，成交回升，环比大涨，共成交77.0万平方米，同比微幅下降1.5%。供给：新增供应量大幅领先其他区域，一、四季度供应面积处历史高位图：2012-2014年高新区商品住宅新批上市面积及其增速数据来源：CREIS中指数据，2014年，高新区新批上市面积大幅领先其他区域，为413.1万平方米，同比下降6.6%，占主城区新推面积的35.3%。分季度看，一季度供应面积为年内最高水平，共计入市127.0万平方米，同比上涨4.5%；二、三季度供应面积同比均下降，分别供应80.1万平方米和81.0万平方米，同比降幅分别为20.7%和17.0%；四季度共计供应125.1万平方米，同比上涨2.4%。供求对比：全年销供比0.64，各季度销供矛盾较突出图：2012-2014年高新区商品住宅新批上市面积与成交面积差值及销供比数据来源：CREIS中指数据，2014年，高新区新批上市面积413.1万平方米，成交面积264.5万平方米，销供比为0.64，全年供应显著大于需求。分季度看，一季度销供矛盾最突出，销供比为0.44；二季度成交量上涨，供应量下降，致使销供比上涨至0.89，销供矛盾趋缓；三、四季度销供比持续下降，分别降至0.74和0.62。高新区热销项目：改善型需求释放，中高端项目受热捧表：2014年高新区商品住宅成交面积TOP10排名项目名称成交面积(万平方米)成交金额(亿元)成交套数(套)单价(元/平方米)套均总价(万元/套)套均面积(平方米/套)1南城都汇14.814.21424963199.8103.72中海城南官邸12.218.784615298221.4144.73中德英伦联邦9.88.0894819789.6109.44龙湖·世纪8.110.041112341244.5198.15中德英伦城邦8.06.8856847079.393.76仁和春天国际花园7.98.650410856170.5157.17天悦府7.77.06349072110.5121.98中海九号公馆7.69.748612750198.7155.99龙湖时代天街7.04.1741581454.894.310誉峰6.713.530220093447.4222.7前十名合计89.9100.6709811198141.8126.6高新区商品住宅合计264.5269.62340210194115.2113.0全市商品住宅合计934.8945.4959111011398.697.5数据来源：CREIS中指数据，2014年高新区住宅成交面积前十项目共成交7098套，成交面积为89.9万平方米，成交金额为100.6亿元，上述三项指标在高新区占比均超三成。成交价格11198元/平方米，高于高新区和主城区平均水平。前十排行榜过半项目为中高端项目，成交价格大于高新区平价格和整个主城区价格，套均总价高于高新区整体，套均面积大于高新区整体。青羊区概述2014年，青羊区商品住宅成交价格为9845元/平方米，同比上涨13.5%，涨幅居主城各区域之首；成交面积116.8万平方米，同比下降26.4%，处近五年来低位水平；新批上市面积为106.2万平方米，同比下降14.8%；成交面积高于供应面积，继续呈现供不应求态势，销供比为1.10。十大热销项目的成交套数、成交金额和成交面积三项指标区域占比均近五成，成交价格10100元/平方米，高于区域平均水平、低于主城区平均水平，户型均以中小户型为主。价格：全年价格大幅上涨，上半年价格整体走势平稳，下半年起伏较大图：2008-2014年青羊区商品住宅年度销售价格及其增速数据来源：CREIS中指数据，图：2013-2014年青羊区商品住宅月度销售价格及其增速数据来源：CREIS中指数据，2014年，青羊区商品住宅成交价格为9845元/平方米，同比上涨13.5%，涨幅居主城各区之首，低于全市整体价格2.7%。上半年成交价格走势相对平稳，下半年起伏较大。分月度来看，7月份成交价格为年内最高水平，10894元/平方米；随后，成交价格连续三个月下降，至10月份，降至年内最低水平，8838元/平方米。年底，成交价格回升，连续两月上涨至10716元/平方米。需求：成交量连续三年上涨后转跌，上半年需求相对较旺图：2012-2014年青羊区商品住宅成交面积及其增速数据来源：CREIS中指数据，2014年，青羊区共成交116.8万平方米，同比下降26.4%，为近四年来首次下跌。分季度看，各季度成交面积同比均下降。其中，一季度共计成交31.5万平方米，同比下降28.4%；二季度成交面积居年内最高水平，共成交37.9万平方米，同比下降13.0%；三季度成交面积最少，共计18.5万平方米，同比大降48.1%；四季度成交面积为28.9万平方米，同比降幅为18.6%。供给：新增供应量为近五年最低，三季度供应最大图：2012-2014年青羊区商品住宅新批上市面积及其增速数据来源：CREIS中指数据，2014年，青羊区新增供应量为106.2万平方米，同比下降14.8%，为近五年来最低供应水平。分季度看，仅三季度供应面积同比上涨，其余季度均同比下降。其中，一、二季度供应面积接近，分别为21.8万平方米和22.1万平方米，同比降幅分别为41.0%和32.0%；三季度供应面积同环比均大幅上涨，共计50.9万平方米，为年内最高供应水平；四季度供应面积最少，共计11.4万平方米，同比降幅为37.2%。供求对比：销供比为1.10，全年呈供不应求行情图：2012-2014年青羊区商品住宅新批上市面积与成交面积差值及销供比数据来源：CREIS中指数据，2014年青羊区商品住宅共成交116.8万平方米，共新增106.2万平方米，需求量高于供应量，全年销供矛盾存在，销供比为1.10。分季度看，一季度销供比为1.44，供应量显著小于需求量；二季度供销差值更大，销供比上涨至1.71；三、四季度销供矛盾进一步突出，销供比分别为0.36和2.55。青羊区热销项目：集中度高，前十项目成交金额占比近五成表：2014年青羊区商品住宅成交面积TOP10排名项目名称成交金额(亿元)成交面积(万平方米)成交套数(套)单价(元/平方米)套均总价(万元/套)套均面积(平方米/套)1蓝光COCO金沙13.213.92076954463.866.82凯德风尚6.36.76149441102.6108.73长虹和悦府5.56.1770891671.179.74华润金悦湾8.94.920517937432.8241.35上品金沙4.04.73278482121.3143.06东原时光道4.04.5579890669.177.67光华碧邻2.64.4581601145.175.08荣富西城尚锦3.64.0435896783.192.79保利贝森公馆4.53.624512505183.2146.510汇厦少城4.33.542012182101.983.6前十名合计56.956.362521010090.990.0青羊区商品住宅合计115.0116.812811984589.891.2全市商品住宅合计945.4934.8959111011398.697.5数据来源：CREIS中指数据，2014年青羊区成交面积前十项目共成交6252套，成交面积56.3万平方米，成交金额56.9亿元，前三项指标占青羊区比重均近五成。成交价格10100元/平方米，高于区域平均水平、低于主城区平均水平，户型均以中小户型为主。成华区概述2014年，成华区商品住宅成交价格为9489元/平方米，同比上涨12.7%。成交量为214.4万平方米，同比下降15.6%；新增供应269.5万平方米，同比下降21.0%，位居近五年第二位；销供比为0.80，市场总体供大于求。2014年，成华区项目成交前十名共成交8613套，成交面积83.0万平方米，成交金额约82.3亿元，上述三项指标占成华区比重均近四成，成交价格高于区域平均水平、低于主城区平均水平。价格：成交价格同比上涨，7月份成交价格最高图：2008-2014年成华区商品住宅年度成交价格及其增速数据来源：CREIS中指数据，图：2013-2014年成华区商品住宅月度成交价格及其增速数据来源：CREIS中指数据，2014年，成华区商品住宅成交价格为9489元/平方米，同比上涨12.7%，低于全市价格6.2%。分月度看，1月份成交价格居年内第二位，为9928元/平方米；随后5个月，成交价格虽然有涨有跌，但均未超过1月份成交价格；7月份，成交价格创年内最高值，10326元/平方米，环比涨幅为4.9%；随后，成交价格在-6.8%-3.6%的涨跌幅度之间波动。需求：全年成交面积同比下降，仅一季度成交面积同比上涨图：2012-2014年成华区商品住宅成交面积及其增速数据来源：CREIS中指数据，2014年成华区商品住宅共成交214.4万平方米，同比下降15.6%，但成交面积仅比2013年的历史最高值低。分季度看，一季度共成交56.8万平方米，同比上涨7.3%；二季度同比下降21.1%，共计成交57.8万平方米；三季度共成交面积最少，为41.6万平方米，同比下降18.4%；四季度成交量为全年最多，共计58.2万平方米，同比下降24.3%。供给：全年供应面积同比下降，三季度降幅显著图：2012-2014年成华区商品住宅新批上市面积及其增速数据来源：CREIS中指数据，2014年，成华区新批上市面积为269.5万平方米，同比下降21.0%，为近五年来首次下降。分季度来看，一、二季度供应面积同比均上涨，分别供应49.7万平方米和67.0万平方米，同比涨幅分别为6.4%和1.5%；三季度供应面积同比下降，降幅达39.4%，共计供应77.1万平方米，为年内最高水平；四季度同比继续下降，降幅为25.1%，供应面积为75.6万平方米。供求对比：销供比上涨，供求矛盾依旧存在图：2012-2014年成华区商品住宅新批上市面积与成交面积差值及销供比数据来源：CREIS中指数据，2014年，成华区商品住宅共成交214.4万平方米，共新增269.5万平方米，销供比为0.80，供求矛盾依旧存在。分季度看，一、二季度供求面积差值最小，销供矛盾最小，销供比分别为1.14和0.86；三季度供应面积远远大于需求面积，销供比为0.54，供求矛盾最突出；四季度供应面积也显著大于销售面积，销供比为0.77。成华区热销项目：前十项目均来自品牌开发商，刚需产品为主流表：2014年成华区商品住宅成交面积TOP10排名项目名称成交金额(亿元)成交面积(万平方米)成交套数(套)单价(元/平方米)套均总价(万元/套)套均面积(平方米/套)1蓝光COCO国际9.210.91640841755.866.32九龙仓御园10.910.787810125123.6122.13华润二十四城11.810.3101611387115.8101.74万科金色乐府11.810.0104111712113.096.55世茂玉锦湾10.98.448613044224.1171.86招商雍华府7.07.9771883690.6102.67蓝光锦绣城5.76.5677866783.696.58城投东庐3.96.4742605252.486.59中铁二局玛塞城6.46880.810优品道上东区4.95.6602873781.793.6前十名合计82.383.08613992595.696.3成华区商品住宅合计205.6214.424295958784.688.3主城区商品住宅合计945.4934.8959111011398.697.5数据来源：CREIS中指数据，2014年，成华区成交面积前十项目共成交8613套，成交面积83.0万平方米，成交金额约82.3亿元，上述三项指标占成华区比重近四成。成交价格为9925元/平方米，高于区域平均水平、低于整个主城区平均水平。套均总价高于区域平均水平，低于整个主城区平均水平；套均面积高于区域平均水平、低于主城区平均水平。锦江区概述2014年，锦江区商品住宅成交价格为10944元/平方米，居主城各区之首，同比涨幅为0.9%，涨幅为各区域最小。全年商品住宅共成交179.6万平方米，共新增上市191.9万平方米，销供面积差值较小，销供比为0.94，供求趋于平衡。2014年锦江区项目成交前十名的成交套数、成交面积和成交金额三项指标占锦江区比重均超四成，成交价格高于区域平均水平和主城区平均水平，套均成交面积高于区域平均水平。价格：成交价格同比小幅上涨，创历年最高水平图：2008-2014年锦江区商品住宅年度销售价格及其增速数据来源：CREIS中指数据，图：2013-2014年锦江区商品住宅月度销售价格及其增速数据来源：CREIS中指数据，2014年，锦江区商品住宅成交价格为10944元/平方米，同比小幅上涨0.9%，高于主城区价格8.2%，成交价格位居主城各区之首。按月来看，锦江区成交价格各月均在10000元/平方米以上，除7、8月份外，其他各月成交价格环比涨跌幅度在-5.9%-6.5%之间。其中，7月份成交价格和环比涨幅均创年内之最，成交价格为12739元/平方米，环比涨幅为11.2%；8月份，成交价格环比大幅下降，降幅为13.8%，至10976元/平方米。需求：成交面积逆市上涨，同比涨幅近三成图：2012-2014年锦江区商品住宅成交面积及其增速数据来源：CREIS中指数据，2014年，锦江区商品住宅共成交179.6万平方米，同比上涨27.1%。分季度看，各季度成交量均同比上涨。一季度共成交36.6万平方米，同比涨幅为44.4%：二季度成交面积最大，共计52.3万平方米，同比涨幅为59.9%，涨幅居全年之首；三季度成交面积为46.1万平方米，同比上涨10.8%；四季度同比涨幅最小，为7.1%，成交面积为44.5万平方米。供给：新增供应量连续三年上涨，二、三季度供应量最大图：2012-2014年锦江区商品住宅新批上市面积及其增速数据来源：CREIS中指数据，2014年，锦江区新批上市面积达191.9万平方米，同比上涨14.9%。分季度看，一季度和四季度新批上市面积最少，分别共计32.3万平方米和32.6万平方米，分别同比上涨75.7%和下降18.0%，其中，一季度涨幅最大，四季度降幅最大；二季度新批上市面积为49.1万平方米，同比下降12.6%；三季度供应面积最多，为77.9万平方米，同比上涨47.7%。供求对比：销供比为0.94，全年整体市场趋于平衡图：2012-2014年锦江区商品住宅新批上市面积与成交面积差值及销供比数据来源：CREIS中指数据，2014年，锦江区商品住宅共成交179.6万平方米，共新增191.9万平方米，供需差值不大，销供比为0.94，供需趋于平衡。分季度看，一季度销供比为1.14，略显供不应求；二季度销供比为1.07，供需趋于平衡；三季度和四季度销供比分别为0.59和1.37，销供矛盾突出。锦江区热销项目：中高端项目受青睐，前十排行榜占比约五成表：2014年锦江区商品住宅成交面积TOP10排名项目名称成交金额(亿元)成交面积(万平方米)成交套数(套)单价(元/平方米)套均总价(万元/套)套均面积(平方米/套)1成都绿地中心17.219.42180887979.089.02四海逸家13.08.4100315528129.683.43蓝润锦江春天5.97.7988759259.578.44卓锦城6.37.3697855489.8104.95合能锦城5.26.6874785459.776.16绿地锦天府10.86.627916285387.0237.77龙光天悦龙庭5.66.54248669132.6152.98仁恒滨河湾10.26.129516869347.1205.89华润幸福里6.75.964711456104.090.710环球汇（天誉）7.95.847113572167.3123.3前十名合计88.880.37858115258113.1102.2锦江区商品住宅合计196.5179.61809710944108.699.2主城区商品住宅合计945.4934.8959111011398.697.5数据来源：CREIS中指数据，2014年锦江区成交面积前十项目共成交7858套，成交面积为80.3万平方米，成交金额约88.8亿元，前三项指标占锦江区比重均超四成。成交价格高于锦江区平均水平和整个主城区平均水平，套均总价和套均面积均高于区域平均水平和整个主城区平均水平。金牛区概述 2014年，金牛区商品住宅成交价格为9857元/平方米，同比上涨1.8%。成交量下降18.0%，共计72.0万平方米，为主城各区最低水平，亦为金牛区近五年来最低水平；新批上市面积同比上涨13.2%，共计88.6万平方米，亦居主城各区最低水平；供应量大于需求量，销供比为0.81，市场整体呈现供过于求行情。2014年，金牛区项目成交前十名的成交套数、成交面积和成交金额三项指标占金牛区比重均超六成，成交价格低于金牛区和主城区平均水平，套均总价和套均面积均高于金牛区平均水平和整个主城区平均水平。价格：全年成交价格小幅上涨，上半年成交价格以下降为主调图：2008-2014年金牛区商品住宅年度销售价格及其增速数据来源：CREIS中指数据，图：2012-2014年金牛区商品住宅月度销售价格及其增速数据来源：CREIS中指数据，2014年，金牛区商品住宅成交价格为9857元/平方米，同比上涨1.8%，低于全市价格2.5%。按月来看，上半年成交价格自1月份开始连续五个月下降；6月份至9月份，成交价格连续四个月上涨至年内最高水平：12456元/平方米，同时9月份亦创年内最高涨幅：17.4%；10月份出现年内最大降幅：26.7%，成交价格为9136元/平方米；11月份，成交价格反弹2.8%；12月份，成交价格回落至年内最低水平，8761元/平方米。需求：全年成交量同比下降，仅四季度成交量同比上涨图：2012-2014年金牛区商品住宅成交面积及其增速数据来源：CREIS中指数据，2014年，金牛区商品住宅总成交量为72.0万平方米，同比下18.0%。分季度看，一季度成交面积降幅最大，为37.6%，共计成交15.6万平方米；二季度同比下降31.9%，共计成交19.0万平方米；三季度成交面积为14.5万平方米，同比下降22.4%；四季度成交面积同比大幅上涨，涨幅为41.0%，共计成交22.9万平方米。供给：供应面积同比上涨，但仍为主城各区供应面积最小值图：2012-2014年金牛区商品住宅新批上市面积及其增速数据来源：CREIS中指数据，2014年，金牛区新批上市面积为88.6万平方米，同比上涨13.2%，供应量居主城区末位。分季度看，一季度新批上市面积居全年之首，共计34.6万平方米，同比上涨34.2%；二季度供应面积最少，共计11.3万平方米，同比大幅下降36.8%；三季度供应面积同比大幅上涨98.0%，共计23.3万平方米；四季度供应面积为19.5万平方米，同比下降15.0%。供求对比：销供比为0.81，市场存在供求矛盾图：2012-2014年金牛区商品住宅新批上市面积与成交面积差值及销供比数据来源：CREIS中指数据，2014年，金牛区商品住宅共成交72.0万平方米，共新批上市88.6万平方米，供应量大于成交量，销供比为0.81。分季度看，一季度供应面积显著大于成交面积，销供比为0.45，供求矛盾突出；二季度销供比为1.69，出现严重的供不应求行情；三季度销供比为0.62，销供矛盾依旧显著；四季度销供矛盾最小，销供比为1.18。金牛区热销项目：集中度高，前十项目成交金额占比近七成表：2014年金牛区商品住宅成交面积TOP10排名项目名称成交金额(亿元)成交面积(万平方米)成交套数(套)单价(元/平方米)套均总价(万元/套)套均面积(平方米/套)1成都华侨城15.313.282711577184.6159.52天悦城7.38.41018875772.082.33中加水岸4.75.5629844774.087.64保利梧桐语4.14.4535925376.582.75锦城世家4.73.932812063144.5119.86