资产评估学课件

第一節資產評估的程式一、明確資產評估業務基本事項給誰評、為啥評、評什麼、什麼時點的什麼價值、什麼時間交什麼樣的報告、報告使用限制、怎麼收費收多少、其他。二、簽訂資產評估業務約定書（合同）三、編制資產評估工作計畫評估專案中的事（任務分解）、人、財、物、時間安排四、對待評估資產的核實與實地查勘五、收集與資產評估有關的資料產權證明文件、技術資料六、評定估算七、編制和提交評估報告八、資產評估工作底稿歸檔

資產評估的程式與基本方法第二節成本法一、成本法的概念復原重置成本是指在評估基準日，用與估價對象同樣的生產材料、生產及設計標準、工藝品質，重新生產一與估價對象全新狀況同樣的資產即複製品的成本。更新重置成本是指在評估基準日，運用現代生產材料、生產及設計標準、工藝品質，重新生產一與估價對象的具有同等功能效用的全新資產的成本。實體性貶值是指資產投入使用後，由於使用磨損和自然力的作用，導致其物理性能不斷下降而引起的價值減少。功能性貶值是指由於新技術的推廣和應用，使得待評估資產與社會上普遍使用的資產相比，在技術上明顯落後、性能降低，因而價值也相應減少。

經濟性貶值是指由於資產以外的外部環境因素的變化，如新政策或法規的發佈和實施、戰爭、政治動盪、市場蕭條等情況，限制了資產的充分有效利用，使得資產價值下降。

評估價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值或：評估價值=重置成本×成新率二、成本法的評估程式三、重置成本的估算方法（一）重置核算法將資產的總成本分為直接成本和間接成本。直接成本是指直接構成資產生產成本支出的部分，應當按評估基準日的現時成本逐項加總。間接成本是指為建造、購買資產而發生的管理費、總體設計製圖費等支出專案。間接成本一般按照人工成本的一定比例、直接成本的一定比例、或單位工作量的間接成本價格等方法進行估算。重置核算法是間接成本=人工成本總額×成本分配率成本分配率=間接成本額/人工成本額或：間接成本=直接成本×間接成本相對於直接成本的比率或：間接成本=工作量（單位為工時或工日）×單位工作量的間接成本某企業現有一臺機器設備，其同類產品的市場價格為60000元/臺，運雜費為1000元，直接安裝成本為900元，其中包括原材料400元，人工成本500元，安裝需要50個工時。根據已往的統計分析表明，安裝成本中的間接成本相對於直接成本的比率一般為50%。估算繼續利用條件下該機器設備的重置成本為多少。

（二）物價指數法資產重置成本=資產原始成本×（評估基準日同類資產定基物價指數/資產購建時同類資產定基物價指數）資產重置成本=資產原始成本×（1+物價變動指數）

=資產原始成本×環比價格指數a1×a2×a3……×an某項待評估資產購建於1995年10月，帳面原始價值為20萬元，現評估其1999年10月3日的價值。調查得知該類資產在1995年和1999年的資產定基物價指數分別為120%、160%，1996-1999年的環比價格指數分別為110%、105%、120%、96%，物價變動（上漲）指數約為33%。估算該資產的重置成本。（三）功能價值法待評估資產的重置成本=參照物的重置成本××（待評估資產的生產能力÷參照物的生產能力）（四）規模經濟效益指數法待評估資產的重置成本=參照物的重置成本××（待評估資產的生產能力÷參照物的生產能力）x

在運用成本法對企業整體資產或某一相同類型資產進行評估時，可以採用統計分析法確定某類資產的重置成本。四、實體性貶值的估算

（一）觀察法（二）使用年限法實體性貶值=（重置成本-預計殘值）××（實際已使用年限÷總使用年限）實際已使用年限=名義已使用年限×資產利用率資產利用率=至評估基準日資產的累計實際利用時間÷÷至評估基準日資產的累計法定利用時間某機器設備購建於1994年10月30日，根據其技術經濟指標，規定正常使用強度下每天的運轉時間為8小時，由於其生產的產品自1994年初至1998年末期間在市場上供不應求，企業主在此期間一直超負荷使用該設備，每天實際運轉時間為10小時，自1999年初恢復正常使用，現以2000年10月30日為評估基準日，確定該設備的名義已使用年限、資產利用率、實際已使用年限。五、功能性貶值的估算

（一）超額運營功能性貶值的估算步驟

（1）比較年運營成本之間的差異（2）確定淨超額運營成本（3）估計待評估資產的剩餘使用壽命（4）淨超額運營成本折算為評估基準日的現值（二）超額投資功能性貶值，

復原重置成本-更新重置成本某待評估的生產控制裝置正常運行需要6名技術操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要4名操作員。假定待評估裝置與新裝置的運營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費為12000元，待評估資產還可以使用3年，所得稅稅率為25%，適用折現率為10%。估算該資產相對於同類新裝置的功能性貶值。六、經濟性貶值的估算七、成新率的估算

（一）觀察法（二）經濟使用年限法成新率=剩餘經濟使用年限÷÷（實際已使用年限+剩餘經濟使用年限）（三）修復費用法成新率=1-貶值率=1-（修復費用÷重置成本）資產的有些實體性損耗和功能性損耗是不可修復的，對不可修復性損耗部分，只能以其對資產價值造成的損耗額來替代對其修復的費用。某數控設備的重置成本為150萬元，已經使用兩年，其經濟使用壽命約為20年。該設備的數控系統損壞，估計修復費用為17萬元，其他部分工作正常。現估算其成新率。第三節比較法

一、比較法的概念評估價值=市場參照交易價格+Σ評估對象優於參照交易物因素引起的價格差額-Σ評估對象劣於參照交易物因素引起的價格差額評估價值=市場參照交易價格×修正係數二、運用比較法評估資產的程式三、進行比較分析和調整的因素時間因素、地域因素、功能因素、交易因素非正常交易一般包括：交易雙方似乎有利益關係，比如母公司與子公司之間、兄弟公司之間，或者類似的關聯公司之間等。參與交易的一方由於一項法規或司法命令而不得不進行某項交易。如企業的破產清算。買方急於想買，或賣方急於想賣。交易的賣方為買方提供了低於市場條件或其他方式的融資。如允許買方分期付款。在非現金交易方式基礎上的複雜交叉交易。如相互承諾以低於市場價值為對方提供服務或產品。第四節收益法

一、收益法的概念二、收益法的評估程式三、收益法計算常用公式（一）在年資產淨現金流不變時

v=a〔（1+r）n-1〕/r（1+r）nv=a/r

（二）在年資產淨現金流等額遞增時

v=a1〔（1+r）n-1〕/r（1+r）n++b〔（1+r）n-1〕/r2（1+r）n-bn/r（1+r）n

v=a1/r+b/r2

（三）在年資產淨現金流等比率遞增時

v=a1〔（1+r）n-（1+g）n〕/（r-g）（1+r）n

v=a1/（r-g）

（四）預期資產將在評估基準日後第j年末以價格vj出售時

v=Σai/（1+r）i+vj/（1+r）j

i=1，2，……jvj=Σax/（1+r）x-j

x=j+1,j+2,……n預計某企業未來5年的稅後資產淨現金流分別為15萬元、13萬元、12萬元、14萬元、15萬元，假定該企業可以永續持續經營下去，且從第6年起以後各年收益均為15萬元，折現率為10%，確定該企業持續經營下的價值。四、預期資產淨現金流的估算五、折現率的估算

（一）市場比較法（二）資本資產定價模型法

資產期望回報率=無風險利率+資產市場風險補償×β=無風險利率+（資產平均回報率-無風險利率）×β

（三）加權平均資本成本法加權資本成本=權益成本×權益比+稅前負債成本×（1-所得稅邊際稅率）×負債比某類企業的目標財務結構是40%負債，60%權益，稅前負債成本是7%，權益成本是14%，所得稅稅率為33%，計算加權平均資本成本（折現率）。六、收益期限的確定機器設備評估第一節機器設備評估概述一、機器設備的含義二、機器設備的分類（一）按在再生產中的作用分類生產工藝類設備、輔助生產設備、服務設備（二）按適用範圍分類通用設備、專用設備、非標準設備（三）按國家固定資產分類標準分類通用設備、專用設備、交通運輸設備、電氣設備電子產品及通信設備、儀器儀錶、計量標準器具及量具、衡器

（四）按現行會計制度分類生產用機器設備、非生產用機器設備、租出機器設備、未使用機器設備、不需用機器設備、融資租入機器設備三、機器設備的評估特點四、機器設備評估程式明確基本事項評估準備現場工作確定設備評估經濟技術參數評定估算撰寫評估報告及評估說明評估報告的審核和報出一、機器設備重置成本的測算（一）重置核算法

1、按復原重置成本評估某機床按現行市價購置，每臺為5萬元，運雜費為800元，安裝調試費中原材料400元，人工費600元。按同類設備安裝調試的間接費用分配，間接費用為每天人工費用的75%。求該機床的重置成本。重置成本=重置直接費用+重置間接費用直接費用：機床重置購價 50000元運雜費 800元安裝調試費 1000元直接費用總額 51800元間接費用：600×0.75=450元該機床的重置成本＝51800＋450＝52250元第二節機器設備的成本法評估

2、按更新重置成本評估某企業一臺自製設備成本為30萬元，其中鋼材占40%，鑄鐵占20％，人工費占30％，管理費占10％。按現行技術條件更新自製設備，鋼材和鑄鐵均可節約20％，人工節省10％。通過市場調查得知，自製設備自製造以來，鋼材價格上升80％，鑄鐵價格上升50％，工時成本上漲100％，管理費按工時分攤的額度上升40％。試計算該自製設備的重置成本。鋼材 30×40%×（1-20%）×（1+80%）=17.28（萬元）鑄鐵 30×20%×(1-20%)×(1+50%)＝7.2（萬元）材料成本 17.28+7.2=24.48萬元人工成本30×30%×（1-10%）×（1+100%）=

16.2萬元管理費用30×10%×（1-10%）×（1+40%）=3.78萬元該自製設備的更新重置成本＝24.48+16.2+3.78=44.46（萬元）3．綜合估價法

RCN=（C1÷Km＋C2）×(1+Kp)×(1+Kd÷N)×(1+Kt)（1）主材費C1＝∑[(某主材淨消耗量÷該主材利用率)×含稅市場價÷(1+增值稅率)]（2）主要外購件費C2＝∑[某主要外購件數量×含稅市場價÷(1+增值稅率)]（3）綜合稅率某非標準自製設備的主材淨消耗量為3.8噸，該主材評估基準日的不含稅市場價格為3800元/噸，設備製造所需主要外購件的不含稅費用為21470元。其主材利用率為90％，成本主材費率為47％，成本利潤率為16％，設計費率為15％，同樣設備的產量2臺。現行增值稅稅率17％，城市維護建設稅率7％，教育附加費率3％。求設備重置成本。主材費C1＝3.8÷90％×3800=16044（元）綜合稅率＝17％×（1＋7％+3%）=18.7%RCN=（16044÷47％＋21470）×(1+16％)×(1+15%÷2)×(1+18.7%)=82307(元)

（二）指數調整法重置成本＝設備原始成本×(設備評估基準日定基物價指數÷設備購建時定基物價指數)（三）功能價值法

重置全新機器設備一臺其價值為５萬元，年產量為500件，現知被評估機器設備年產量為400件，其重置成本為：

5×(400÷500)＝4（萬元）（四）規模經濟效益指數法重置全新機器設備一臺其價值為６萬元，年產量為600件，現知被評估機器設備年產量為400件，設ｘ值為0.8。被評估機器設備重置成本＝（400/600）0.8×６＝4.3（萬元）二、機器設備的實體性貶值的測算（一）使用年限法實體性貶值率=設備的已使用年限÷

（設備已使用年限+設備尚可使用年限）×100%=加權投資年限÷（加權投資年限+尚可使用年限）加權投資年限=∑[已投資年限×（原始投資的更新成本÷∑更新成本）]某企業1985年購入一臺設備，帳面原值為30000元，1990年和1992年進行兩次更新改造，當年投資分別為3000元和2000元，1995年對該設備進行評估，假定：從1985年至1995年年通貨膨脹率為10%，該設備的尚可使用年限經檢測和鑒定為7年，試估算設備的實體性貶值率。（二）觀察法

(三）修復費用法

實體性貶值率=修復費用/重置成本三、機器設備的功能性貶值（一）超額投資性功能性貶值（二）超額運營性功能性貶值某被評估對象是一生產控制裝置，其正常運行需5名操作人員。目前同類新式控制裝置所需操作人員定額為3名。現假設新、舊控制裝置在運營成本的其他專案支出大致相同，操作人員人均年收入為12000元，被評估控制裝置尚可使用3年，所得稅率為25%，適用的折現率為10%，試測算被評估控制裝置的功能性貶值額。計算被評估控制裝置的年超額運營成本（5-3）×12000=24000（元）計算被評估控制裝置的年淨超額運營成本

24000×（1-25%）=18000（元）將年淨超額運營成本折現求和

18000×（P/A，10%，3）=18000×1/10%×{1-1/（1+10%）3}=18000×2.4869=44764.2（元）四、機器設備的經濟性貶值（一）設備利用率下降造成的經濟性貶值經濟性貶值率=[1-（設備預計可被利用的生產能力/設備原設計生產能力）x]×100%經濟性貶值額=（重置成本－實體性貶值－功能性貶值）×經濟性貶值率

（二）外界變化造成收益減少所致經濟性貶值經濟性貶值額=

設備年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A，r，n）某企業電視機生產線，原設計年生產能力為10萬臺，由於市場疲軟，市場對電視機的需求減少，該企業不得不將生產量減至年產量7萬臺（假設銷售價格和其他條件不變），試估測該生產線的經濟性貶值率。如企業不是通過降低生產量來順應市場變化，而是通過降低其電視機價格。假設原銷售價為2000元/臺，要使10萬臺電視機能夠賣掉，其銷售價格需降至1900元/臺。又經估測，該生產線還可繼續使用3年，企業所在行業投資報酬率為10%，試估算該生產線的經濟性貶值額。五、機器設備的成新率估算（一）最小年平均費用法

Ci=（∑V+∑B）/T

某臺機器設備原值為30000元，每年的運行維護費和折舊後的殘餘價值如下

年平均費用的計算可用下表表示（二）低劣化數值法低劣化數值法假定設備的原始價格為K0，低劣化值即由於設備性能逐年降低而使得設備運轉費用增加的年平均值為λ。則設備的經濟壽命為：

T0=（2K0/λ）1/2第三節機器設備市場比較法評估一、市場法評估機器設備的步驟二、案例被評估對象為生產一種化工原料的設備，經市場調查，參照物選定為生產相同產品的另一設備。該類設備的規模效益指數0.65。參照物為全新設備，購置時間為2個月前，經分析，評估時價格上升了5%，其他比較如下表：

房地產評估第一節房地產評估概述

一、房地產的概念房地產是指房屋及其附屬物，和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應的各種財產權利。二、房地產的特點不可移動性，耐用性，差異性，高價值性，供給有限性，投資消費雙重性，實體構成二元性

2006年11月16日，福建省廈門，重達5000噸６層高廈門市人民檢察院偵查技術綜合樓在液壓千斤頂的牽引下緩緩向預定方向移動。由於大樓原所在地被規劃它用，為節省資金，故將這棟大樓按照預定方向“轉身”４５度移動６１米到預定的位置重新安家。五臺山南禪寺大殿建於唐建中二年（西元７８０年），距今已有１２００多年的歷史。28三、房地產的類型居住類，商業類，休閒類，公共事業類，工業類四、如何描述房地产位置、四至、形狀，面積大小，建築層數和高度，建築結構，裝修及附屬設備，建成年月、品質、維護保養、採光、通風、隔音、隔熱，建築外觀及平面格局，利用現狀及規劃，產權狀況，地質基礎及基礎設施改良等五、房地产评估的理论基础（一）地租理論地租就是超过投入土地一定生产要素（劳动和资本）所获一般总报酬的超额报酬。區位地租（二）土地價格理論土地內在價值是地租的資本化

V=∑ai/(1+r)i土地价格主要是由需求决定六、房地產價格的構成（一）土地價格的構成土地價格是由土地原始價值、公共投資與環境改良價值、私人投資改良價值、未來價值四項因素在地理空間上的組合，而表現出來的土地交易貨幣額。具體為，土地價格由純農地價格、土地用途轉換成本、土地價格的預期增值，不確定性的風險補償費、區位價值構成。七、房地產價格種類（一）土地價格的種類土地所有權價格、土地使用權價格

二者價格差異，隨著使用年限的增加而縮小基準地价指在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出各地价区段在某一时点的平均价格。是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的一定年期土地使用权的平均价格。課稅價格、徵收價格、抵押價格課稅價格是政府課征與土地價值有關的稅時所確定的土地價格徵收價格指徵用農村集體所有土地、用地人合法佔有土地時，向土地所有者或土地使用者支付的貨幣額抵押價格是以土地為抵押擔保物借款時，貸款人確定的土地抵押物價值總價格、單位價格、樓面地價樓面地價=土地總價格/建築總面積=土地單位價格/容積率“容積率”是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水準的高低評估價格。八、房地產價格影響因素（一）影響土地價格的因素1、一般因素：社會因素①社會穩定狀況②人口狀況③城市化；經濟因素①國民經濟水準和趨勢②金融環境③稅負；制度及政策因素①土地制度及政策②住房制度352、區域因素：商服繁华因素；道路通达因素；交通便捷因素；城市設施状况因素；环境因素3、個別因素：①宗地的位置、面积、形状、小地貌、地势、地质基础；②临近道路的宽窄、铺设、交通管制状况，以及给排水状况；③土地利用控制状况；④建筑物与土地的组合是否得当；⑤土地使用权年限的长短規模、繁華、腹地、資信、環境、規劃、設計、交通景觀、交通、生活基礎設施配套、規劃設計、人文交通、生產基礎設施配套、集聚、環境管制、勞動力（二）影響建築物價格的因素1、建築物構造、裝修、設備；2、規模及高度；3、用途；4、地區；5、物價水準九、房地產價格評估原則合法原則：（1）估價對象具有合法的產權；（2）估價對象的（假定或當前）利用方式（如用途、容積率等）必須是合法的；（3）交易或處分方式必須合法。第二節房地產價格的成本法評估一、成本法基本原理

MV=LV+（RCN-D）

MV——房地產市場價格；LV——土地使用權價格；RCD——建築物重置成本；

D——建築物貶值損耗（功能性貶值、實體性貶值、經濟性貶值）三個重要步驟：①估算土地使用權價格②估算建築物重置成本③估算建築物貶值損耗二、建築物重置成本估算（一）重置成本的構成（二）重置成本估算方法1、工料測量法按照建築成本組成部分和次級組成部分，分項列出所有勞動力、原材料等直接成本以及所有間接成本專案2、分部分項法將估價對象建築物分成數個分部或分項工程，然後利用建築工程概算定額查出各分部或分項工程單位成本，分別乘以各分部分項工程工程量，得到個分部分項工程成本，累加得到建築總成本，再加上間接成本、利潤求得重建成本.

3、單位比較法根據待評估建築物的特性、規模、形狀選擇合適的比較單位成本（如1000元/平方米），以此作為評估參照基準進行調整，並考慮建築規模、建築品質等因素的差異，獲得估算重置成本某獨戶式住宅重置成本的單位比較法評估可比較單位重置成本（參照基準）800元/建築平方米規模及形狀修正係數1.05基本總成本400平方米

×1.05×800元/平方米=33.6萬元加其他修正專案(空調、廚房設備)1.2萬元加車庫及院落開發成本2萬元總重置成本35.8萬元4、價格指數調整法工料測量法

——準確度高，工作量大，太費時間分部分項法

——工作效率高，詳細且高度準確單位比較法

——不如前兩種方法準確價格指數調整法

——須用類別價格指數（三）土地使用權價格估算（成本法）土地價格=土地取得費+土地開發費+利息+利潤+土地增值收益三、建築物貶值的估算（一）分類計算實體性貶值:具體原因包括使用、長期磨損、管理疏忽、蟲蛀、朽腐、潮濕、自然力\使用年限法功能性貶值:指由於建築物用途、使用強度、設計、結構、裝修、設備配備等不合理造成的建築物功能不足或浪費所形成的價值損失修復費用率法或在綜合成新率測算時一併考慮經濟性貶值:外界條件變化影響了建築物效用的發揮而引起的貶值商業用房空房率增加、出租面積減少、工業用房閒置經濟性貶值=（二）總體貶值的估算成新折扣法，建築物貶值：C×（1-q）成新率(q)=[總經濟耐用年限（n）-實際已使用年限（t）]/[總經濟耐用年限（n）]第三節房地產價格評估的市場法一、市場比較法基本原理將估價對象房地產與在估價時點近期已經發生的類似房地產交易實例進行比較，通過對交易實例的價格進行適當修正，以此估算出估價對象的市場價值的方法。二、運用市場比較法的適用範圍適用於房地產發育程度較高、有較多交易實例發生的地區或房地產類型；對於交易實例少、房地產市場交易不透明、資訊不通暢的地區則不宜採用三、市場比較法估價步驟（1）搜集交易實例（2）選取可比交易實例應滿足的基本要求與待估房地產評估目的一致成交價格屬於正常交易價格或可修正為正常交易價格在環境條件上具有類似性：所處地區或地段用途應相同，至少在大類用途（居住類、商業類、休閒類、公共事業類、工業類）相同，小類則更好建築結構應相同，至少在大類結構（鋼結構、鋼筋混凝土、磚木結構、磚混結構等）相同，小類則更好成交日期與評估基準日較接近（3）建立價格可比基礎統一付款方式、統一採用單價、統一貨幣種類和貨幣單位、統一面積內涵和麵積單位（4）進行交易情況修正將某些特殊因素造成的有偏差成交價格修正為正常價格如：利害關係人之間的交易、急於出售或急於購買情況下的交易、債權債務關係的影響、交易雙方資訊不對稱、交易具有特別動機、特殊方式交易、交易稅費非正常負擔的交易（5）進行交易日期修正以房地產價格變動率作為修正係數以房地產價格指數作為修正係數經驗判斷（6）進行區域因素修正區域因素主要包括①繁華程度②交通便捷程度③自然和人文環境④景觀⑤公共設施配套完備程度⑥城市規劃限制區域因素確定的修正方法打分法①確定每項區域影響因素的權重②對每項區域因素打分③計算總分=∑因素評分×權重④修正係數=待估房地產總分/交易實例房地產總分不同類型房地產考慮的區域因素側重不同（見前面的價格的區域影響因素）（7）進行個別因素修正土地個別因素：面積、形狀、臨路狀況、土地平整程度、宗地內基礎設施完備程度、地勢、地質水文狀況、規劃管制條件、土地使用年限建築物個別因素：成新率、朝向、樓層、建築結構、裝修、設施設備、平面佈局、工程品質等使用年限修正係數=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]m—待估房地產剩餘使用年限

n—可比交易實例在成交日期的剩餘使用年限（8）確定待估房地產價格簡單算術平均法\加權算術平均法\中位數法評估舉例四、回歸分析法變數舉例被解釋變數：Y—北京市房地產市場價格解釋變數連續性變數①容積率②綠化率③社區總面積④社區停車位占住戶比例等離散型變數①所在區縣（是不是七個主城區）②所在環線（<2,2-3,3-4,4-5,>5）③物業類別（普通住宅、公寓）④裝修情況（毛坯、簡裝修、精裝修）⑤建築類別（板樓、塔樓、板塔結合、高層）等六、土地使用權評估的基準地價修正法P=待估宗地所處地段的基準地價

×年限修正係數×日期日修正係數

×容積率修正×其他因素修正第四節房地產價格的收益法評估一、房地產收益法的基本原理將待估房地產的未來預期淨收益，用適當的折現率（或資本化率）折現到估值基準日價值的方法。關鍵點：①預期淨收益以現金流衡量②預期淨收益的估計③折現率的確定二、房地產淨收益估算預期淨收益=預期有效總收入-經營費用1.有效總收入的估算考慮利用率或者閒置因素後的有效總收入利用率或閒置率的估計2.經營費用估算(不同用途房地產的經營費用內容不一致)租賃房地產：維修費、管理費、保險費、稅金生產用房地產：產品生產成本、產品銷售費用、銷售稅金及附加、管理費用、與房地產投資無關的財務費用商業經營房地產：商品銷售成本、經營費用、銷售稅金及附加、管理費用、與房地產投資無關的財務費用折舊費用和利息費用的處理3.淨收益估算租賃房地產淨收益預期租賃有效總收入-租賃房地產經營費用生產用房地產淨收益產品銷售收入-生產經營成本商業經營房地產淨收益商品銷售收入-商業經營成本三、折現率估算1.市場比較法2.資本資產定價模型①確定商業用房、寫字樓、工業用房的β係數，根據定義計算②根據補償要求直接確定風險報酬率3.加權平均資本成本法（WACC）r=rm×m+re×（1-m）式中：

rm—抵押貸款折現率（抵押常數）

m—貸款比率

re—權益資本期望報酬率舉例如果某人以房產做抵押向銀行貸款，其貸款利率為12%，按月還貸（按等額償還），貸款期20年，計算rm房地產評估收益法應用舉例

估價對象為一寫字樓。土地面積為10000平方米，建築面積為50000平方米，使用面積35000平方米，土地使用權年限自2000年6月30日起50年，現需要評估該寫字樓在2005年6月30日價格。估價過程如下：該估價對象為收益性房地產，適宜於選用收益法評估。市場調查分析表明，該寫字樓已經全部租出。目前的契約租金月平均為250元/平方米，其中有50%面積的租期截止到2005年12月底，另外50%面積的租期截止到2006年6月底。該寫字樓的市場租金應為300元/月.平方米，可出租使用面積為32000平方米，其餘3000平方米為管理人員用房和設備用房。同類物業的市場平均空置率預期將繼續保持在12%左右。樓內辦公傢俱由出租人提供，原價值400萬元，經濟耐用年限為10年，殘值率為2%。日常管理及維修費用每月為75萬元，房產稅為房屋租金（扣除傢俱部分）的12%，其他稅費約為實際總租金收入的6%。6061第五節房地產的假設開發法評估一、假設開發法原理及適用範圍原理將估價對象預期開發後的價值，扣除預期各種開發及銷售費用、稅金、期望利潤，所得剩餘額作為估價對象的評估價格估價對象----具有投資開發或再開發潛力的房地產房地產（舊房屋、在建工程）土地使用權（生地、毛地、熟地）3.假設開發的類型生地開發為熟地、生地建造房屋；熟地上建造房屋；毛地開發為熟地、毛地建造房屋；舊房屋改造為新房屋；在建工程開發為房地產等將生地開發為熟地租售生地價格=預期開發完成後的熟地價值-由生地開發為熟地的開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-購買生地的稅費由生地建造房屋租售生地價格=預期開發完成後的房地產價值-由生地開發為熟地及建造房屋的開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-開發利潤-購買生地的稅費在熟地上建造房屋租售熟地價格=預期開發完成後的房地產價值-熟地上建造房屋的開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-購買熟地的稅費將毛地開發為熟地租售毛地價格=預期開發完成後的熟地價值-由毛地開發為熟地的開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-開發利潤-購買毛地的稅費由毛地建造房屋租售毛地價格=預期開發完成後的房地產價值-由毛地開發為熟地及建造房屋的開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-開發利潤-購買毛地的稅費將舊房屋裝修改造為新房屋後租售舊房屋價格=預期裝修改造完成後的房地產價值-裝修改造成本-管理費用-投資利息-銷售費用-裝修改造投資利潤-購買舊房屋的稅費將在建工程完成為房地產租售在建工程價格=預期續建完成後的房地產價值-續費建成本-管理費用-投資利息-銷售費用-續建投資利潤-購買在建工程的稅費二、假設開發法估價步驟調查估價對象的基本情況選擇最佳開發利用方式估計開發週期（建設期、租售期的估計）預測開發完成後的房地產價值估算開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤、購買估價對象應負擔的稅費進行具體的計算某建設用地使用權於2010年4月15日以出讓方式取得，總面積200000平方米，規劃容積率為2.0，其中配套建設20%的經濟適用住房，價格為4800元/平方米，其餘為商品房。專案建築安裝費用為1500元/平方米，前期工程費、管理費分別為建築安裝費的10%和6%。到2011年10月15日完成主體結構，預計完全建成尚需要1.5年，還需要投入40%的建築總費用，費用均勻投入。產權人因資金問題需要轉讓該在建工程專案，以至於工程專案需要停滯0.5年後才能夠續建。契稅稅率3%。同類商品房售價為7000元/平方米，銷售費用及銷售稅分別為售價的3%和6%，銷售費用在建成前半年均勻投入，專案建成時全部售出。折現率10%。估算該在建工程2011年10月15日的市場價值。1. 現金流折現法估算（1）總建築面積為20×2=40萬平方米（2）預期總樓價的現值=[40×20%×4800+40×80%×7000]÷1.12=216859萬元（3）開發成本=1500×（1+10%+6%）×40×40%÷1.11.5/2÷1.10.5=24713萬元（4）銷售費用=[40×20%×4800+40×80%×7000]×3%÷1.10.5/2÷1.11.5=6663萬元（5）銷售稅費=216859×6%=13012萬元（6）契稅為在建工程價格的3%（7）在建工程估值=（216859-24713-6663-13012）÷1.03=167448萬元2. 傳統方法估算（1）預期總樓價=40×20%×4800+40×80%×7000=262400萬元（2）開發成本=1500×（1+10%+6%）×40×40%=27840萬元（3）銷售費用=[40×20%×4800+40×80%×7000]×3%=7872萬元（4）銷售稅費=262400×6%=15744萬元（5）利息利潤=27840×（1.10.75-1）+在建工程價格×1.03×（1.12-1）+7872×（1.10.5/2-1）=2063+0.2163×在建工程價格+189.8（6）契稅為在建工程價格的3%（7）在建工程評估值=（262400-27840-7872-15744-2063-189.8）÷1.2463=167449萬元無形資產評估第一節無形資產評估概述一、無形資產概念（一）無形資產的定義無形資產，是指特定主體所擁有或者控制的，不具有實物形態，能持續發揮作用且能帶來經濟利益的資源。具體包括專利權、專有技術、商標權、著作權、土地使用權、特許權、商譽等。（二）無形資產分類有期限、無期限無形資產可辨認、不可辨認無形資產

市場關係類；客戶關係類；技術類；藝術類；商譽（三）無形資產特點

非實體性、價值形成的積累性、開發成本界定的複雜性、價值的較大不確定性

二、無形資產的價值評估（一）無形資產價值評估的前提（二）影響無形資產價值的因素開發成本產生追加利潤的能力技術成熟程度剩餘經濟使用年限無形資產權利的內容同類無形資產的市場狀況同類無形資產的發展及更新趨勢（三）無形資產轉讓價格的支付方式總付、提成支付、混合支付

無形資產交易價格的變動範圍第二節無形資產的評估方法一、無形資產評估的收益法

n

無形資產評估值=

k1×Ri

（1-T）/（1+r）ii=1

k為銷售收入或利潤分成率，Ri為分成基數，i為收益期限，r為收益期限，T為所得稅稅率。（一）無形資產收益額的確定（收入或利潤分成率的確定）無形資產收益額=銷售收入×銷售收入分成率×（1-所得稅率）=銷售利潤×銷售利潤分成率×（1-所得稅率）銷售收入分成率=銷售利潤分成率×銷售利潤率

銷售利潤分成率=銷售收入分成率/銷售利潤率

1、利潤分成率確定的邊際分析法利潤分成率=各年度追加利潤現值之和÷各年度利潤總額現值之和2、利潤分成率確定的約當投資分成法無形資產約當投資額=無形資產重置成本淨值×（1+轉讓方適用成本利潤率）購買方約當投資額=購買方投入的總資產的重置成本淨值×（1+受讓方適用成本利潤率）無形資產利潤分成率=無形資產約當投資額÷（購買方資產約當投資額+無形資產約當投資額）甲企業將一項專利使用權轉讓給乙公司使用5年，擬採用利潤分成的方式收取轉讓費。該專利的重置成本為100萬元，專利成本利潤率為500%，乙公司的資產重置成本為3000萬元，成本利潤率為15%。乙公司的年實際生產能力為20萬件，每件生產成本為50元，預計未來5年的市場出售價格分別為90元、90元、85元、75元、75元。折現率為10%，所得稅率為25%。試確定該專利的使用權轉讓費。3、利潤分成率確定的市場比較法（二）折現率的確定（三）收益期限的確定二、無形資產評估的成本法無形資產的重置成本=研製開發無形資產的全部資本投入×（1+無風險投資報酬率）n/2/（1-風險率）或無形資產的重置成本=研製開發無形資產的全部資本投入×（1+同類無形資產平均投資報酬率）n/2成新率=無形資產的剩餘經濟使用年限÷（無形資產已使用年限+無形資產剩餘經濟使用年限）三、無形資產的市場法評估無形資產所具有的非標準性限制了市場法在無形資產評估中的使用，不排除評估實踐中應用的可能性。市場法必須具備處於同一行業，或處於對相同經濟變數有類似反應行業的可比無形資產參照物。當以被評估無形資產以往的交易記錄作為參照依據時，則可能需要根據時間的推移、經濟、行業和無形資產的環境變化進行調整。第三節專利權和非專利技術的評估一、專利權的評估（一）專利權的概念（二）專利權的評估程式（三）專利權的評估方法1、收益法某公司與2011年開發研製了一項新技術方法並取得了專利權，通過兩年的使用表明具有較好的經濟效益。2014年該公司準備將該專利技術的所有權出售給昌達有限責任公司，昌達公司因購買後進行會計帳面攤銷需要評估其價值。買賣雙方經共同協商認為，該專利技術的剩餘經濟使用年限為4年，專利技術的價格按實際年銷售收入的一定比率分年期支付，收入分成率為25%。預期今後4年的銷售收入額分別為500萬元、700萬元、800萬元、800萬元。企業所得稅稅率25%，適用折現率為20%。估算該專利技術的價值。2、成本法二、非專利技術的評估（一）非專利技術的概念及特點（二）非專利技術的評估方法某飲料生產企業將其飲料生產專有配方轉讓給另一家飲料生產廠家。由於該配方具有一定的先進性，生產的飲料口感特別受消費者喜愛，預計使用該配方後生產出的飲料會比較暢銷。雙方簽定合同約定，受讓方在未來4年內，每年從其銷售毛收入中提取10%給該配方持有企業，作為該配方的轉讓費。預計銷售收入分別為80萬元、90萬元、95萬元、95萬元。折現率為15%，所得稅稅率25%。估算該配方的轉讓評估價值。某機械加工企業有5000張機械零部件工藝設計圖紙，已經使用5年。經專家從工藝設計圖紙的設計先進性和保密性等方面鑒定認為，有4500張圖紙仍然可以作為有效的非專利技術資產，預計剩餘經濟使用年限為4年。根據該類圖紙的設計、製作耗費估算，當前每張圖紙的重置成本為250元。估算該批圖紙的價值。第四節商標權的評估一、商標權的概念二、商標權的評估程式三、商標權的評估方法（一）商標權轉讓價值評估某飲料廠將其已經使用了25年的金浪啤酒註冊商標轉讓。根據歷史資料，該企業近5年使用這一商標的啤酒比市場上同類啤酒售價，每噸高出500元，該企業目前每年生產5000噸，市場供求基本平衡。預計該品牌的能夠獲取超額利潤的時間是10年，前4年基本可以維持當前水準，後6年會由於其他品牌的競爭力提高，使得每噸高出其他品牌的價格下降為300元，不過產量可能會擴大到5400萬噸。折現率10%，評估該商標的轉讓價值。（二）商標權許可使用費的評估第五節其他無形資產的評估一、特許權的評估

特許權，又稱為特許經營權或專營權。是指政府或企業所授予的在一定地區和時間範圍內經營或銷售某種特定商品的專有權利。獲得特許權，會給其所有者提供在特許權有效期內賺取超額利潤的機會。某進出口公司獲得了5年內每年進口20000輛某世界名牌轎車的許可證，市場分析表明每輛車可獲得淨利潤5000元，資金利潤率為20%，國內一般汽車銷售企業的利潤率平均為10%。現需要評估一次性支付該許可費的數額。折現率12%。某市擬發出租車牌照3000個（假定10年內控制在此數），可使用10年期。所有計程車的票價由市計程車管理委員會統一規定。目前購買一輛計程車的成本是8萬元，預期經濟壽命為10年（殘值為零）。一輛計程車一般每年正常運營330天，一天可賺毛收入200元。汽油和保養等成本費用為收入的30%，汽車保險費每年1000元，每輛計程車向計程車管理委員會交納的年費是500元，計程車司機的日時間機會成本為50元（全年365天均計入），所得稅率為25%，年折現率為14%。現估算該市應對所發的每個計程車牌照收取的費用。二、著作權的評估著作權也稱版權，是指著作權人對作品所享有的權利。作品是指文學、藝術和科學領域內，具有獨創性，並能夠以某種有形形式複製的智力創作成果。

預計某圖書定價為24元/冊，在著作使用權合同10年期內的總發行量估計能夠達到50000冊，前五年的年銷售量為7000冊，後五年的年銷售量為3000冊，版稅率（即收入提成率）為10%，稿酬的所得稅率為20%。折現率為10%。該著作使用權的價值評估過程為：前5年與後5年的年版稅收入分別為：7000×24×10%=16800（元）3000×24×10%=7200（元）前5年與後5年的年所得稅後版權收入為：16800-16800×（1-20%）×20%×（1-30%）=16800-1882=14918（元）7200-7200×（1-20%）×20%×（1-30%）=7200-806=6394（元）該著作使用權價值為：14918×（1-1/1.15）/0.1+6349×（1-1/1.15）/0.1×1.15=71495（元）三、租賃權的評估

租賃權是指在租賃合同規定的期限內，由出租人將財產的使用權轉讓給承租人，承租人按照合同規定所獲得的財產使用權。承租方向出租方支付一定的租金，在租賃合同到期後出租方收回財產。租賃權的評估，並非對租賃時的租金額進行評估，而是對租賃權在租賃合同期內所能夠帶來的超額收益進行的評估。某企業向租賃公司租賃了一套設備，每年租金130萬元，剩餘租期為5年。預計該設備未來每年生產的產品銷售收入為1150萬元，生產及銷售總成本為1000萬元（包括租金支付），企業未來5年的資本成本預期為8%。現評估該設備租賃權的價值。四、採礦權的評估

採礦權是在依法取得的採礦許可證規定的範圍內，開採礦產資源和獲得所開採的礦產品的權利。對採礦權的評估可以採用超額收益折現法，或者說扣除適當資本回報後的收益總額折現法進行評估。某企業擁有某地區10年的鐵礦開採權，該地區內的鐵礦資源足以使得該企業以最適當的開採能力在未來10年內持續獲得豐厚的利潤。經過對鐵礦產品的市場前景及礦產品的采選成本等經濟指標進行估測分析後，認為從在該地區的採礦作業中，未來每年可獲得大約2000萬元的淨現金流量。但要獲得上述數量的淨現金流量，除了擁有該採礦權外，還需要擁有大量的包括淨運營資本、機器設備、運輸設備、訓練有素的勞動力等在內的有形資產和無形資產。預計除了採礦權之外的所有有形資產和無形資產按照市場公平報酬率所要求的年資本回報為1500萬元。該企業採礦經營的加權資本成本為16%。因而與該採礦權相聯系的年經濟收益為500萬元。按照折現率為16%，折現期為10年，可計算出該採礦權的評估價值為：500×[1-1/（1+16%）10]/16%=2417（萬元）五、商譽的評估

（一）商譽的概念及特點（二）商譽的評估1、超額收益法

n商譽的價值

=

（Bi-

C×r）/（1+r）i

i=1某企業將在今後5年內保持具有超額收益的態勢，預計5年內的年收益額為200萬元，該企業的各單項資產評估總價值為900萬元，企業所在行業的平均投資報酬率為20%，並以此作為折現率，則該企業的商譽價值為：（200-900×20%）×（1-1/1.25）/0.2=59.8（萬元）2、割差法商譽的價值=

企業整體資產評估價值-企業各單項資產評估價值之和

金融資產評估第一節金融資產評估概述一、金融資產的概念金融資產是一切能夠在金融市場上進行交易，具有現實價格和未來估價的金融工具的總稱。也可以說，金融資產是一種合約，表示對未來收入的合法所有權。可以按照合約的不同性質將它們分為債權或股權。

二、金融資產的投資特點（一）股票投資的特點（二）債券的投資特點三、金融資產評估特點

1、是對投資資本的評估

2、是對被投資者的償債能力和獲利能力的評估第二節債券評估一、上市債券的評估一般情況下，對上市債券評估採用現行市價法，按照評估基準日的收盤價確定評估值。被評估企業持有1995年發行的5年期債券1000張，每張面值100元，年利率10％。評估其1997年9月10日的價值時，該面值100元的債券，市場交易價為111元，則評估人員認定該種債券評估基準日的評估值為：評估值＝1000×111＝111000（元）二、非上市債券評估(一)定期支付利息到期還本的債券評估nP=Σ[Rt/(1+r)t]+A/(1+r)nt=1某一被評估企業擁有債券，本金120000元，期限為3年，年息為12%，按年付息，到期還本。評估時債券購入已滿一年，而且這一年的利息已經收到並作投資收益入賬。評估時，國庫券年利率為8%。考慮到企業所擁有債券為非上市債券，不能隨時變現，據企業財務狀況等因素，確定風險報酬率為2％，因此測定該種債券的折現率為10％。試求該企業擁有的債券價值。

P=120000×12%/（1+10%）+120000×12%/（1+10%）2+120000/（1+10%）2=13091.04+11901.06+99175.54=124167.64（元）當投資者在兩次利息支付期間，或者說下次利息在不到一年就進行支付的時刻購買債券時，可接受的債券價格計算方法為：

nP=Σ[Rt/（1+r）k（1+r）t-1]+A/（1+r）k(1+r)n-1t=1（二）到期一次還本付息的債券評估

P=F/(1+r)n

第三節股票的評估一、股票價格二、上市股票的評估上市股票評估值＝股票股數×評估基準日該股票市場收盤價三、非上市股票的評估（一）優先股的評估某企業持有另外一家企業優先股200股，每股面值100元，年股息率為11％，在評估時，國庫券利率為8％，經過調查分析，確定風險報酬率為2%，從而確定該優先股的折現率（資本化率）為10%。則評估價值為：

P=（200×100×11％）/10%＝22000（元）如果非上市優先股如有上市的可能，持有人又有轉售意向，則該類優先股可按照下列公式評估：

（二）普通股的評估1、固定紅利模型

P=R1/r2、紅利增長模型

P=R1/(r-g)=R0（1+g）/(r-g)甲企業持有乙企業的非上市普通股30萬股，每股面值10元。甲企業持股期間，每年股票收益率保持在12%左右水準。經評估人員調查瞭解到：乙企業將每年只用75%的稅後利潤用於股利發放，另25％用於擴大再生產，預計今後乙企業淨資產利潤率將長期保持在15％左右，風險報酬率為2％，無風險報酬率以國庫券利率8％為依據，則該種普通股票評估值為：

R0＝300000×10×12％＝360000(元）

r＝8％十2%＝10％

g＝25％×15％＝3.75％

P＝360000×（1+3.75%）÷（10%-3.75%）=5976000（元）3、分段式模型甲企業持有乙企業的非上市普通股30萬股，每股面值10元。甲企業持股期間，每年股票收益率保持在12%左右水準。經評估人員調查分析，認為前3年保持12%的收益率是有把握的；第4年由於技術進步可使收益率提高5%，並將保持下去。評估時風險報酬率為2％，無風險報酬率以國庫券利率8％為依據，則確定折現率10%。該種股票評估值為：

P=前三年折現值+第四年後折現值

=300000×10×12%×[1-1/（1+10%）3]/10%+（300000×10×17%/10%）/（1+10%）3=360000×2.4869+510000×0.7513=895284+383163=1278447（元）

4、幾何隨機模型

Rt+1=Rt（1+g）概率為p，t=1，2，……Rt

概率為1-p則股票價格為：P=R0（1+pg）/（r-pg）如果考慮到股利下降的可能性，則該模型為：Rt+1=Rt（1+g）

概率為

pt=1，2，……Rt（1-g）

概率為

qRt

概率為1-p-q則股票價格為：P=R0[1+（p-q）g]/[r-（p-q）g]如果考慮到企業破產的可能，則該模型演化為：Rt+1=Rt（1+g）

概率為

pt=1，2，……Rt（1-g）

概率為

qRt

概率為1-p-q-s0概率為

s則股票價格為：P=R0[1+（p-q）g-s]/[r-（p-q）g+s]流動資產和其他資產評估第一節流動資產評估概述一、流動資產的含義及特點流動資產是指企業可以在一年內或者超過一年的一個營業週期內，變現或者運用的資產，包括現金及各種存款、存貨、應收及預付款項、短期投資等。具有流動性強、周轉速度快、形態多樣性等特徵。二、流動資產的分類（一）按流動資產所處領域分類（二）按現行會計制度分類（三）按流動資產在生產經營中的形態和作用分類（四）按流動資產存在的形態進行分類三、流動資產評估的程式（一）確定評估對象和範圍（二）清查核實流動資產，並對實物類流動資產進行品質檢測和技術鑒定（三）調查分析債權類流動資產，根據以往的資信情況確定其風險。（四）合理選擇評估方法（五）評定估算流動資產，出具評估結論對於實物類流動資產，可以採用市場法和成本法。對存貨中價格變動較大的要考慮市場價格。對於貨幣類流動資產，其清查核實後的帳面價值就是現值，對外幣存款按評估基準日的國家外匯牌價進行折算。對於債權類流動資產只適用於按可變現值進行評估。第二節實物類流動資產的評估一、材料評估評估內容、步驟、方法近期購進的庫存材料，在市場價格變化不大的情況下，其帳面值與現行市價基本接近。評估時，可以採用成本法，也可以採用市場法。購進批次間隔時間長，價格變化大的庫存材料的評估，可以採用最接近市場價格的材料價格或直接以市場價格作為其評估值。購進時間早，市場已經脫銷，沒有準確市場現價的庫存材料的評估，可以通過尋找替代品的價格變動資料來修正材料價格；也可以在市場供需分析的基礎上，確定該項材料的供需關係，並以此修正材料價格；還可以通過市場同類商品的平均物價指數進行評估。超儲積壓物資的評估，應首先對其數量和品質進行核實和鑒定，然後區別不同情況進行評估。對其中失效、變質、殘損、報廢、無用的，應通過分析計算，扣除相應的貶值額後，確定評估值。在庫低值易耗品的評估方法與庫存材料一樣，可根據具體情況分別用成本法和市場法進行評估。在用低值易耗品的評估，可以採用成本法。二、在產品評估

（一）成本法1．按價格變動係數調整原成本

在產品評估值=原合理材料成本×（1+價格變動係數）+原合理製造費用×（1+合理製造費用變動係數）2．按社會平均工藝定額和現行市價計算

在產品評估值=在產品實有數量×（該工序單件材料工藝定額×單位材料現行市價+該工序單件工時定額×正常工資及其他費用）3．按在產品的完工程度計算評估值某被評估資產是一系列在產品，該系列在產品的帳面總成本為300萬元。經過技術鑒定表明，該系列在產品中的B類在產品有200件廢品，其帳面單位成本為100元，估計可收回的廢料價值為2000元。該系列在產品的材料成本占總成本的60%，生產所用材料的價格自生產準備日到評估基準日上漲了10%。另據製造費用分析表明，由於前期漏轉費用8萬元計入了本期成本，使得本期在產品的單位產品費用偏高。現估算該系列在產品的價值。該系列在產品中的200件B類在產品廢品的實際價值為2000元。扣除200件B類在產品廢品後的剩餘在產品的帳面總成本為：3000000－200×100=2980000（元）由於前期漏轉費用8萬元計入了本期成本，因而扣除200件B類在產品廢品後的剩餘在產品的真實成本為：2980000×（1－80000÷3000000）=2899540（元）由於生產在產品的材料價格上漲了10%，因而剩餘在產品的價值為：2899540×40%＋2899540×60%×（1+10%）=3073512(元)該系列在產品的總價值為：3073512＋2000=3075512（元）（二）市場法某在產品評估值=在產品實有數量×可接受的不含稅的單位市場價格－預計銷售過程中發生的費用或：某報廢在產品評估值=可回收廢料的重量×單位重量現行的回收價格三、產成品及庫存商品的評估（一）成本法1.評估基準日與產成品完工時間較接近，成本費用變化不大

產成品評估值=產成品數量×單位產成品帳面成本2.評估基準日與產成品完工時間相距較遠，成本費用變化大產成品評估值=產成品實有數量×（合理材料工藝定額×現行材料單位市價+合理工時定額×單位小時合理工時工資費用）或：產成品評估值=產成品實際成本×（材料成本比例×材料綜合調整係數+工資費用成本比例×工資費用綜合調整係數）（二）市場法

第三節債權類及貨幣類流動資產的評估一、應收賬款及預付賬款的評估應收賬款評估值=應收賬款帳面價值-已確定壞賬損失-預計壞賬損失

預計壞賬損失的定量方法：壞賬估計壞賬比例=(評估前3~5年的壞賬損失額合計)÷（評估前3~5年的應收賬款餘額合計）壞賬損失額=應收賬款額×壞賬比例賬齡分析應收賬款拖欠的時間越長，壞賬損失的可能性越大。分組估計發生壞賬損失的可能性。二、應收票據的評估帶息票據按本金加利息確定，計算公式為：應收票據評估值=本金×（1+利息率×時間）不帶息票據按應收票據的貼現值計算，公式為：應收票據評估值=票據到期價值﹣貼現息貼現息=票據到期價值×貼現率×貼現期某企業向甲企業售出一批材料，價款500萬元，商定6個月收款，採取商業承兌匯票結算。該企業於4月10日開出匯票，並經甲企業承兌。匯票到期日為10月10日。現對該企業進行評估，基準日為6月10日。由此確定貼現日期為120天，貼現率按月息6‰計算。則有：貼現息=500×120×（1/30）×6‰=12（萬元）應收票據評估值=500-12=488（萬元）三、待攤費用，預付費用和短期投資的評估（一）待攤費用的評估（二）預付費用的評估現就某企業預付費用進行單項評估，評估基準日為2015年6月30日。有關資料如下：企業截止評估基準日帳面費用餘額為86.78萬元（不含車間在製品成本），其中有年初預付的一年期保險金7.56萬元，已攤銷1.89萬元，餘5.67萬元，尚待攤銷的低值易耗品餘額39.71萬元，預付的房租租金25萬元，已攤銷5萬元，餘20萬元。根據租約，始租時間為2013年6月30日，租約終止期為2018年6月30日；以前年度應結轉因成本高而未結轉的費用21.4萬元。評估人員根據上述材料進行如下評估：（1）預付保險金的評估，根據保險金全年支付數額計算每月應分攤數額為：75600÷12=6300（元）預付保險金評估值＝6300×6=37800（元）

（2）低值易耗品根據實物數量和現行市場價格評估，評估值為412820元。（3）租入固定資產的評估，按租約規定的租期和五年總租金計算，每年的租金為5萬元，租賃的房屋尚有三年使用權。評估值＝5×3＝15（萬元）（4）以前年度應結轉費用由於是應轉未轉費用，因此評估值為零。（5）評估結果為：37800+412820+150000=600620（元）（三）短期投資的評估

短期投資中對於公開掛牌交易的有價證券，可按評估基準日的收盤價計算確定評估值；不能公開交易的有價證券，可按其本金加持有期利息計算評估值。四、現金和各項存款的評估五、其他資產的評估企業價值評估第一節企業價值評估概述一、企業及企業價值

企業的資產價值