房地产基础知识培训103

房地产基础知识培训光耀金源营销管理中心2013.10.91精品PPT|借鉴参考第一页，共一百零一页。Contents1.房地产基本经济指标2.房地产常用名词3.房地产建筑知识4.房地产测绘知识5.房地产开发流程6.Meet米特住区2精品PPT|借鉴参考第二页，共一百零一页。在开发商眼中的房地产？

对土地资源经过合理利用、优化组合，从而使得土地产生最大的经济价值！3精品PPT|借鉴参考第三页，共一百零一页。Codeofthisreport|54©CopyrightCentalineGroup,20101、建筑密度——即建筑覆盖率,指项目用地范围内各建筑基底面积之和与规划建设用地面积的比率，一般用百分比表示（%）2、容积率——指项目规划建设用地范围内计入容积率的建筑面积与规划建设用地面积的比值，一般用小数表示。 对于发展商来说，建筑密 度和容积率决定地价成本在 房屋成本中的比例；而对于 住户来说，容积率和建筑密 度直接涉及到居住的舒适度基本经济技术指标4精品PPT|借鉴参考第四页，共一百零一页。Codeofthisreport|553、绿化率——居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地的比率（%）。新建住宅区的绿地率不应低于30%，旧区改造不应低于25%。4、交通出入口——小区内主要道路至少应有两个出入口；居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连；机动车道对外出人口间距不应小于150m。建筑物总长度超过220米或沿街部分长度超过150米时，应设置穿过建筑物的消防车道，其穿过建筑物门洞的净宽不应小于4米，净高不应小于5米。人行出入口间距不宜超过80米，当建筑物长度超过80米时，应在底层架设人行通道5、停车位及其它配置公共设施——单元式住宅每100m2建筑面积停车位设0.6~1（个），独立式住宅每100m2建筑面积停车位不少于1.0（个）。商业区每100m2建筑面积设车位数分两类：①小于等于2000m2部分取2.0，超过2000m2以上部分取0.4～1.5②公共交通发达的中心区取0.4～0.6。基本经济技术指标5精品PPT|借鉴参考第五页，共一百零一页。容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。容积率6精品PPT|借鉴参考第六页，共一百零一页。现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为：独立别墅为0.2~0.5,

联排别墅为0.4~0.7,6层以下多层住宅为0.8~1.2,11层小高层住宅为1.5~2.0,18层高层住宅为1.8~2.5,19层以上住宅为2.4~4.5,

住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

容积率的划分7精品PPT|借鉴参考第七页，共一百零一页。案列分析：某项目建设用地面积：10000平方米规划总建筑面积：36000平方米首层面积：2000平方米容积率：36000/10000=3.6建筑密度：2000/10000=20%8精品PPT|借鉴参考第八页，共一百零一页。二、房地产的常用名词9精品PPT|借鉴参考第九页，共一百零一页。二、房地产的常用名词房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场；房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场；房地产三级市场：是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换；10精品PPT|借鉴参考第十页，共一百零一页。房地产土地的使用年限是如何确定的？

居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。二、房地产的常用名词11精品PPT|借鉴参考第十一页，共一百零一页。房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。二、房地产常用名词12精品PPT|借鉴参考第十二页，共一百零一页。

土地出让金可分为地面价与楼面价两种计算方法：

地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；

楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。二、房地产的常用名词13精品PPT|借鉴参考第十三页，共一百零一页。房地产的成本组成土地费用20%前期工程费6%建筑安装工程费40%市政公共设施费用20%-30%管理费用2%贷款利息（不定项）税费15%-25%其他费用10%14精品PPT|借鉴参考第十四页，共一百零一页。案列分析：某项目建设用地面积：10000平方米规划总建筑面积：36000平方米出让金：40000万元楼面平均地价：40000/36000=1.11万元该项目的成本约：11100+2500（建安成本）+4000（税费）+其他≈20000元/㎡15精品PPT|借鉴参考第十五页，共一百零一页。契税契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）惠城单价6234元/㎡，惠阳单价5200元/㎡，家庭首次，面积90㎡一下1%收取。公共维修基金公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，总层高高于9层的60元/㎡，低于50元/㎡。印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。二、房地产常用名词16精品PPT|借鉴参考第十六页，共一百零一页。定金

定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

二、房地产常用名词17精品PPT|借鉴参考第十七页，共一百零一页。

期房

是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

现房

现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。准现房

是指房屋主体已基本封底完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。二、房地产常用名词18精品PPT|借鉴参考第十八页，共一百零一页。三通一平

是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。七通一平通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地。

开间、进深是指住宅的宽度和住宅的实际长度。

二、房地产常用名词层高

是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

19精品PPT|借鉴参考第十九页，共一百零一页。当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。二、房地产常用名词20精品PPT|借鉴参考第二十页，共一百零一页。三、房地产建筑知识21精品PPT|借鉴参考第二十一页，共一百零一页。三、房地产建筑知识按楼体高度分类：主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。22精品PPT|借鉴参考第二十二页，共一百零一页。低层住宅主要是指（一户）独立式住宅、（二户）联立式住宅和（多户）联排式住宅。优势与多层和高层住宅相比，低层住宅最具有自然的亲合性（其往往设有住户专用庭院），适合儿童或老人的生活；住户间干扰少，有宜人的居住氛围。劣势这种住宅虽然为居民所喜爱，但受到土地价格与利用效率、高政及配套设施、规模、位置等客观条件的制约，在供应总量上有限。三、房地产建筑知识23精品PPT|借鉴参考第二十三页，共一百零一页。多层住宅指四层到六层由两个或两个以上户型上下叠加而成的住宅。多层住宅的平面类型较多，基本类型有梯间式、走廊式和独立单元式。优势

（1）在结构施工上，多层住宅通常采用砖混结构，在建设投资上，多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。因而多层住宅的建筑造价一般较低。（2）在户型设计上，多层住宅户型设计空间比较大，居住舒适度较高。劣势

（1）底层和顶层的居住条件不算理想，底层住户的安全性、采光性差，厕所易溢粪返味；顶层住户因不设电梯而上下不便。此外屋顶隔热性、防水性差。

（2）难以创新。由于设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新，形成“千楼一面、千家一样”的弊端。如果要有所创新，需要加大投资又会失去价格成本方面的优势。

三、房地产建筑知识24精品PPT|借鉴参考第二十四页，共一百零一页。小高层住宅

主要指7层~10层高的集合住宅。从高度上说具有多层住宅的氛围，但又是较低的高层住宅，故称为小高层。优势

（1）建筑容积率高于多层住宅，节约土地，房地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低。

（2）这种小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构，从建筑结构的平面布置角度来看，则大多采用板式结构，在户型方面有较大的设计空间。

（3）由于设计了电梯，楼层又不是很高，增加了居住的舒适感。但由于容积率的限制，与高层相比，小高层的价格一般比同区位的高层住宅高。三、房地产建筑知识25精品PPT|借鉴参考第二十五页，共一百零一页。高层住宅十层及十层以上的住宅,我们称之为高层住宅.高层住宅城市化、工业现代化的产物，依据外部形体可将其分为塔楼和板楼。优点高层住宅土地使用率高，有较大的室外公共空间和设施，眺望性好，建在城区具有良好的生活便利性，对买房人有很大吸引力。

缺点高层住宅，尤其是塔楼，在户型设计方面增大了难度，在每层内很难做到每个户型设计的朝向、采光、通风都合理。而且高层住宅投资大，建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅，要配置电梯、高压水泵、增加公共走道和门窗，另外还要从物业管理收费中为修缮维护这些设备付出经常性费用。

三、房地产建筑知识26精品PPT|借鉴参考第二十六页，共一百零一页。超高层住宅

多为30层以上。超高层住宅的楼地面价最低，但其房价却不低。随着建筑高度的不断增加，其设计的方法理念和施工工艺较普通高层住宅和中、低层住宅会有很大的变化，需要考虑的因素会大大增加。电梯的数量、消防设施、通风排烟设备和人员安全疏散设施会更加复杂，同时其结构本身的抗震和荷载也会大大加强。

超高层建筑由于高度突出，多受人瞩目，因此在外墙面的装修上档次也较高，造成其成本很高。若建在市中心或景观较好地区，虽然住户可欣赏到美景，但对整个地区来讲却不协调。因此，许多国家并不提倡多建超高层住宅。三、房地产建筑知识27精品PPT|借鉴参考第二十七页，共一百零一页。板楼是对建筑结构的构筑物的称呼，板楼一般建筑层数不会超过12层。板楼的平面图上，长度明显大于宽度。板楼塔楼塔楼是对不同建筑结构的构筑物的称呼，塔楼一般是指高层建筑。塔楼的平面图特点是：若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯四户到一梯12户。三、房地产建筑知识28精品PPT|借鉴参考第二十八页，共一百零一页。板塔板塔结合是指一栋楼中有些户型有板楼的户型特点，有些户型有塔楼的户型特点。一般的，板塔结合建筑表现为：一栋楼，两端是塔楼户型，中间是板楼户型。三、房地产建筑知识29精品PPT|借鉴参考第二十九页，共一百零一页。砖木结构指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。砖混结构砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或者砌块砌筑，横向承重的梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。也就是说砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。钢混结构

材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。钢结构

钢结构工程是以钢材制作为主的结构，是主要的建筑结构类型之一。钢结构是现代建筑工程中较普通的结构形式之一。三、房地产建筑知识30精品PPT|借鉴参考第三十页，共一百零一页。比较角度板楼塔楼备注建筑密度低高​建筑平均高度低高不构成优劣势，但高层有利于景观，不受遮挡出入空间大小​容积率低高​通风南北通透不畅​朝向户户朝阳常有无光居室塔楼同层不同户型单位，朝向多面采光佳常有灰色空间塔楼无法照顾到每个居室的采光设置户型灵活程度低高塔楼除少数承重梁外，户内分隔墙基本都可拆除使用率平均80%平均70%使用率正比使用程度，相对价格成本则低销售分摊低高塔楼的过道、电梯、不对称户型等因素，造成公摊面积高单价高低牺牲了建筑密度与容积率的塔楼，建筑成本远远低于板楼板楼和塔楼优劣比较三、房地产建筑知识31精品PPT|借鉴参考第三十一页，共一百零一页。砖木结构砖混结构钢混结构钢结构特点中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。框架结构住宅的承重结构是梁、板、柱，而砖混结构的住宅承重结构是楼板和墙体。钢筋承受拉力，混凝土承受压力。钢结构工程是以钢材制作为主的结构层高1-3层低层或多层1-6层高层、超高层大跨度和超高、超重型的建筑物优势结构建造简单，材料容易准备，费用较低。可节省水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低，砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。强度高、自重轻、刚度大，超重型的建筑物特别适宜；材料匀质性和各向同性好，属理想弹性体，可有较大变形，能很好地承受动力荷载；建筑工期短；加工精度高、效率高、密闭性好，故可用于建造气罐、油罐和变压器等。常用地农村的屋舍、庙宇农民房商品房桥梁、仓库、其工业化程度高，可进行机械化程度高的专业化生产非生产型房屋40年50年60年80年生产性房屋（车间、厂房）30年40年50年70年图片三、房地产建筑知识32精品PPT|借鉴参考第三十二页，共一百零一页。承重墙和非承重墙的一个简单方法：1、看原始结构图，实心线的是承重墙体，是不能随意进行拆除的，需线的是剪力墙，可以拆除调整结构。2、看现场，通常墙体厚度在240mm的墙体是承重的，120mm或者更薄的墙体是非承重的，但有时为了和梁或者承重墙齐平，非承重墙也会做到240mm的厚度。3、通过声音判断：敲击墙体，有清脆的大回声的，是轻墙体，而承重墙应该没什么太多的声音。4、通过部位判断：外墙通常都是承重墙;和邻居共用的墙也是。一般的非承重墙在卫生间、储藏间、厨房及过道。

三、房地产建筑知识33精品PPT|借鉴参考第三十三页，共一百零一页。三、房地产建筑知识核心筒核心筒结构，属于高层建筑结构。简单的来讲就是，外围是由梁柱构成的框架受力体系，而中间是筒体（比如电梯井），因为筒体在中间，所以称为核心筒，又名“框架—核心筒结构”。34精品PPT|借鉴参考第三十四页，共一百零一页。玄关也被称作门厅。玄关可以是一个封闭、半封闭或开放的空间，它是指靠近大门的区域。

玄关的概念，源于中国，但最早用的可能是风水先生们。玄关，玄妙、关键的意思。

三、房地产建筑知识35精品PPT|借鉴参考第三十五页，共一百零一页。房屋面积的种类有多少？什么是房屋建筑面积、房屋使用面积？

房屋面积有：建筑面积，使用面积；套内建筑面积、共有建筑面积、分推的共有建筑面积，预售面积，竣工面积，产权面积。

四、房地产测绘知识36精品PPT|借鉴参考第三十六页，共一百零一页。建筑面积和套内建筑面积？关键点：

四、房地产测绘知识37精品PPT|借鉴参考第三十七页，共一百零一页。什么是房屋建筑面积？

房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括：阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米，下同）的永久性建筑。

四、房地产测绘知识38精品PPT|借鉴参考第三十八页，共一百零一页。什么是房屋的使用面积？

房屋使用面积是指房屋内全部可供使用的空间面积，房屋的内墙面水平投影计算

。使用面积=建筑面积-结构面积-辅助面积,也就是说是建筑面积减去房屋混凝土、砖砌体结构等结构构件所占面积,再减去厨房、卫生间等辅助用房所占净面积所剩下的面积

什么是房屋的实用面积？

它是"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。实用面积也叫地毯面积/净面积，就是往地下铺地毯，铺满以后地毯的面积。

四、房地产测绘知识39精品PPT|借鉴参考第三十九页，共一百零一页。什么是房屋的套内建筑面积？

房屋套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积

。

套内墙体面积＝1／2共用墙墙体投影面积或＝非共用墙墙体水平投影面积

公共分摊面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

公用建筑面积分摊系数＝整幢建筑物的公用建筑面积／整幢建筑物的各套套内建筑面积之和

四、房地产测绘知识40精品PPT|借鉴参考第四十页，共一百零一页。什么是房屋的共用建筑面积？

房屋共有建筑面积是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊

。

公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。公用建筑面积分摊系数四、房地产测绘知识41精品PPT|借鉴参考第四十一页，共一百零一页。分摊的共有建筑面积：是指某个产权人在房屋共有建筑面积中所分摊的面积。预售面积：俗称楼花面积。指在商品预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。

房屋产权面积：是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋面积。它由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

四、房地产测绘知识42精品PPT|借鉴参考第四十二页，共一百零一页。商品房有哪些公共面积需要分摊？1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。四、房地产测绘知识43精品PPT|借鉴参考第四十三页，共一百零一页。

不应分摊的共有建筑面积包括那些？

1、从属于人防工程的地下室、半地下室。

2、供出租或出售的固定车位或专用车库。

3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。

四、房地产测绘知识44精品PPT|借鉴参考第四十四页，共一百零一页。房地产商“偷面积”小手笔惯用手法高小于2.2米的落地凸窗高小于2.2米的可拆卸凸窗高小于2.1米的隐藏式衣柜高小于2.1米的隐藏式衣柜阳光房两层高错层露台及两层高内凹大露台两层高入户花园层高小于2.2米的地下室和半地下室以及住宅建筑在正负零以下的地下室和半地下室只计一层建筑面积的室内超高层房地产商“偷面积”大手笔惯用手法四、房地产测绘知识房地产商“偷面积”惯用手法汇总45精品PPT|借鉴参考第四十五页，共一百零一页。这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的凸窗（在结构上是虚设的）。业主在装修时，可以自行将该凸窗打掉（不影响外墙立面）验收和交楼的凸窗

打掉凸窗后的样板

！“小偷”赠送案例分享四、房地产测绘知识46精品PPT|借鉴参考第四十六页，共一百零一页。“小偷”赠送案例分享

并不完全在于其步入式凸窗的进深之大，关键在于其步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成为有效的室内空间步入式凸窗的进深越大，所送面积当然也越大。步入式凸窗在今年深圳的小户型住宅中大行其道，是其直接增加了小户型的室内面积（又由于其低于2.2米层高，可以不计入建筑面积）。四、房地产测绘知识47精品PPT|借鉴参考第四十七页，共一百零一页。在卧室内设有外凸的壁柜空间，由于其高度为2.1米（钻了“低于2.2米层高不计入建筑面积”的规定空子），不计入建筑面积，也属“偷面积”的行为。“小偷”赠送案例分享四、房地产测绘知识48精品PPT|借鉴参考第四十八页，共一百零一页。关键词：透空阳台通过设置透空式阳台，规避对阳台进深的限制，同时控制阳台总面积，改造部分对外立面无影响赠送案例：光耀派四、房地产测绘知识49精品PPT|借鉴参考第四十九页，共一百零一页。赠送案例:香蜜湖唯珍府关键词：结构连板哑铃状平面，导致中间联结部必须要增加结构板，通过结构板部分的改造，实用附加值赠送四、房地产测绘知识50精品PPT|借鉴参考第五十页，共一百零一页。赠送案例:城市山谷小叠院关键词：直接掏空预留改造开口及连接件，通过镂空等方式形成户外空间的实用面积赠送，需设置在非立面侧四、房地产测绘知识51精品PPT|借鉴参考第五十一页，共一百零一页。PPT内容概述房地产基础知识培训。4、交通出入口——小区内主要道路至少应有两个出入口。居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连。房地产一级市场是由国家垄断的市场。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。指四层到六层由两个或两个以上户型上下叠加而成的住宅。多层住宅的平面类型较多，基本类型有梯间式、走廊式和独立单元式。也就是说砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。牺牲了建筑密度与容积率的塔楼，建筑成。钢筋承受拉力，混凝土承受压力。它是"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。2、供出租或出售的固定车位或专用车库。地下室和半地下室。（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。5、现势原件地形图1份（市政现势管线图）。1#、2#。——第五十二页，共一百零一页。赠送案例:城市山谷精酿别墅关键词：不计容积率正负零以下结构空间不计入容积率面积（比如地下停车场的不计入建筑面积）.万科的半地下室的高明之处在于其“半”字，使得所送的空间可以自然通风和采光.依此类推，凡是有一楼的住宅建筑，都可以抬高其正负零标高，为一楼（甚至二楼）业主大送其半地下室，使一楼住宅增加卖点，使消费者尝到实惠。四、房地产测绘知识53精品PPT|借鉴参考第五十三页，共一百零一页。案例总结传统的阳台露台等赠送方式已难以提高赠送的得房率，市场现主要采取直接掏空、结构连板等方式赠送，受规划局审批限制较多，存在一定报批风险。四、房地产测绘知识54精品PPT|借鉴参考第五十四页，共一百零一页。五、房地产开发流程55精品PPT|借鉴参考第五十五页，共一百零一页。1、取得国有土地使用权国有土地使用权1.出让方式2.划拔方式（1）招标（2）拍卖（3）挂牌（4）协议3.承租方式五、房地产的开发流程56精品PPT|借鉴参考第五十六页，共一百零一页。

办理土地登记

核发《建设用地批准书》交付土地

发布出让公告

编制出让文件地价评估确定出让底价编制、确定出让方案

公布出让计划确定供地方式

签订出让合同公布结果招标拍卖挂牌协议

招拍挂实施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)

申请及资格审查(6)(10)2、国有土地使用权出让流程五、房地产的开发流程57精品PPT|借鉴参考第五十七页，共一百零一页。招标招标方式概念指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。招标流程评标出让人确定标的及标底投标人投标出让人、投标人开标评标小组确定中标人对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。五、房地产的开发流程58精品PPT|借鉴参考第五十八页，共一百零一页。拍卖拍卖方式概念按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人）。拍卖流程（一）主持人点算竞买人；

（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；

（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；

（四）主持人报出起叫价；

（五）竞买人举牌应价或者报价；

（六）主持人确认该应价后继续竞价；

（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；

（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。

五、房地产的开发流程59精品PPT|借鉴参考第五十九页，共一百零一页。挂牌挂牌方式概念出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。挂牌流程接受新报价出让人宗地信息挂牌公布竞买人报价出让人更新挂牌价格出让人确定竞得人挂牌起始日挂牌截止日挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：

（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；

（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；

（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。

在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。五、房地产的开发流程60精品PPT|借鉴参考第六十页，共一百零一页。协议协议方式概念指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。划拔划拔方式概念指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。五、房地产的开发流程61精品PPT|借鉴参考第六十一页，共一百零一页。4、招标、拍卖、挂牌的异同招标拍卖挂牌交易场所指定地点拍卖行土地交易场所交易方式一次报价多次报价多次报价持续时间长短长复杂程度需要制作标书

十分复杂不复杂一般衡量指标价格及指定的技术等其它条件价格价格适用范围具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件土地用途无特别限制及要求土地用途无特别限制及要求五、房地产的开发流程62精品PPT|借鉴参考第六十二页，共一百零一页。1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.办理《建设用地规划许可证》2.领取《国有土地使用证》1.领取《建设工程规划许可证》2.领取《建设工程施工许可证》1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.领取《商品房销售许可证》选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收五、房地产的开发流程63精品PPT|借鉴参考第六十三页，共一百零一页。建设用地规划许可证房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿商品房销售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五五、房地产的开发流程64精品PPT|借鉴参考第六十四页，共一百零一页。《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。五、房地产的开发流程65精品PPT|借鉴参考第六十五页，共一百零一页。规划局建设项目选址意见书国土局土地挂牌拍卖手续地震局建设工程抗震设防要求审批环保局建设项目环境保护审批其他相关部门（水利、交通、人防、供排水、文保、气象等相关意见）申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、意向性批文、项目建议书或选址申请；4、现势原件地形图2份；5、其它相关材料；申报材料：提供计委、规划、土地部门相关审批材料申报材料：1、项目所在地环保部门和行业主管部门签署预审意见的《环境影响报告表》5份及其软盘2、《建设项目排放污染物指标申请表》、《建设项目环境保护审批登记表》及其软盘3、附有环境影响专项分析或专项评价的应附环境保护咨询中介机构技术评估意见及评审专家组名单申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、项目有效批准文件；4、选址意见书复印件（含附图）；5、已批总平面方案；6、现势原件地形图3份；7、其它相关材料；选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收开发商选址、立项国土局国有土地使用证计委项目建议书，可研报告规划局建设用地规划许可证五、房地产的开发流程66精品PPT|借鉴参考第六十六页，共一百零一页。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。《建筑工程施工许可证》(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。五、房地产的开发流程67精品PPT|借鉴参考第六十七页，共一百零一页。气象局防雷工程设计审批人防办人防工程建设项目技术审批其他相关部门（水利、交通、供排水、文保、消防等相关意见）申报材料1、申请报告（已批可行性研究项目）2、项目初步设计文本及修改文本（资质单位编制）3、其他文件申报材料1、《XX省建筑工程施工图设计审查报审表》（一式三份）2、外地勘察设计单位资质证书副本（复印件），勘察、设计合同（须已经审查）3、建设用地土地使用证及规划设计要求说明书（复印件）4、初步设计文件及批复或项目立项、报建等审批文件及手续5、岩土工程勘察报告，全套施工图设计文件以及相关设计基础资料6、技术审查机构对涉及项目安全，确需有关设计计算书及计算软件名称的，由建设单位报送7、如需依法进行专项审查的（如：抗震、卫生、消防、环保、人防、安全等），建设单位还须按相关规定报送有关材料申报材料1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、项目的有效批准文件；4、有效的土地权属证明；5、现势原件地形图1份（市政现势管线图）；6、规划设计条件（或选址意见书）及已批方案；7、全套施工图；8、其它相关材料。申报材料1、申请报告2、建设项目计划3、经规划部门批准的总平面规划图4、项目建筑方案5、工程地质勘察报告申报材料1、建设单位申报表2、建设项目总平面图3、设计说明（包括分类依据）4、防雷装置布置图（包括基础防雷平面图，天面防雷平面图，防雷施工大样图）5、高层建筑防侧击雷措施及说明6、电气施工说明及总配电图7、防雷产品的说明及有关证件8、施工资质证，焊工证（复印件2份）9、接地系统图（复印件2份）申报材料1、建筑工程施工许可证申请表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招标文件；4、施工单位中标通知书；5、建设工程会办单；6、质量、安全、监理手续；7、工程上缴规费清单；8、建设资金落实证明；9、拆迁许可证10、施工险缴费单11、外地施工企业准予进淮备案许可证选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收规划局建设用地规划许可证规划局建设工程设计方案评审计委初步设计方案建设局施工图设计审查规划局建设工程规划许可证建设局建设工程施工许可证五、房地产的开发流程68精品PPT|借鉴参考第六十八页，共一百零一页。《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。建设局建筑工程施工许可证计委开工报告审批房管局商品房预销售许可证申报材料1、申请表（按要求填写）2、规划部门、国土部门相关手续3、初步设计批文4、项目法人及负责人材料5、开工前审计报告（审计相关规定范围内项目）6、执行招投法相关材料（总投资50万元以上项目）7、监理制实施相关材料申报材料1、商品房销售申请书2、营业执照、法定代表人身份证明3、资质等级证书4、立项批文5、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证6、国有土地使用证7、施工许可证8、建设项目总规划图、销售房平面图9、建设工程投资及工程进度状况证明10、白蚁防治合同11、商品房预售价格审核报告12、物业管理方案13、商品房预售方案14、项目手册实施情况15、其他材料选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收五、房地产的开发流程69精品PPT|借鉴参考第六十九页，共一百零一页。立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收人目的事项提交文件开发商寻找可以投资的地块1.市场条件判断2.地块位置寻找投资分析报告本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断五、房地产的开发流程70精品PPT|借鉴参考第七十页，共一百零一页。需要提交文件为:项目建议书可行性研究报告开发商立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收人目的事项向政府提交文件开发商取得项目开发经营权1.投资分析2.编制项目建议书3.编制可行性研究报告4.进行项目方案概念设计项目建议书可行性研究报告涉及部门分别为:计委规划局建委五、房地产的开发流程71精品PPT|借鉴参考第七十一页，共一百零一页。立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收人目的事项向政府提交文件开发商取得土地开发与使用权1.取得《建设用地规划许可证》2.取得《国有土地使用证》1.《建设用地规划许可证》规定提交文件2.《国有土地使用证》规定提交文件五、房地产的开发流程72精品PPT|借鉴参考第七十二页，共一百零一页。办理《建设用地规划许可证》:需准备文件如下：立项批复建设项目规划审批表市政府征地批复用地钉桩成果按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件审定设计方案通知书立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收办理《国有土地使用证》:需准备文件如下：立项批复办理土地出让手续申请审定设计方案通知书土地评估报告原件出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）《建设用地规划许可证》及钉桩成果通知单建筑面积与用途说明书加盖工商部门备案章的营业执照复印件《建设用地批准书》或原用地单位的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、国有土地权属来源证明文件（原件）与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件房地产开发企业资质证书等五、房地产的开发流程73精品PPT|借鉴参考第七十三页，共一百零一页。立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收人目的事项向政府提交文件开发商项目方案满足市场需要和政府要求1.项目方案设计2.项目方案审批3领取《建设工程规划许可证》项目设计方案办理《建设工程规划许可证》:需准备文件如下：供电、给水、市政、燃气电力等部门意见建设项目规划审批报表审定设计方案建筑工程施工设计图纸工程档案登记证明按审定设计方案要求取得的协议通知书五、房地产的开发流程74精品PPT|借鉴参考第七十四页，共一百零一页。立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收人目的事项向政府提交文件开发商找到符合条件施工队,开发建设1.施工队招标2.领取《建筑工程施工许可证》项目设计方案办理《国有土地使用证》:需准备文件如下：建筑工程施工许可申请表一式两份《建设用地规划许可证》及附件《建设工程规划许可证》及附件施工图纸设计文件审查通知书经过备案的施工合同监理单位中标通知书项目建设资金落实证明年度施工计划人防工程备案通知书园林局伐移树木批准文件四源费统一收费凭证质量监督通知书安全监督通知书建筑节能新型墙体收费凭证统计局登记通知五、房地产的开发流程75精品PPT|借鉴参考第七十五页，共一百零一页。立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收人目的事向政府提交文件开发商完成建造,出售,回收资金及获利1.建设项目2.工程验收之前取得的所有证办理《商品房销售（预售）许可证》:需准备文件如下：年度施工计划施工合同地名办批复物业管理公约批复临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证明建设工程规划许可证建筑工程施工许可证销售（预售）房价监管协议书，投资总额达35%以上的证明材料销售（预售）商品房面积测量报告和分摊部位的说明，各层平面图市政府征地的批复销售（预售）商品房图，装修标准和设备简介等五、房地产的开发流程76精品PPT|借鉴参考第七十六页，共一百零一页。土地获取项目方案设计报批报建项目施工项目销售项目竣工项目结束

销售阶段介入 （推广策划、销售策划） 建设阶段介入 （投资分析、项目定位、推广策划、销售策划） 规划设计阶段介入 （规划建议、投资分析、项目定位、推广策划、销售策划）全程策划（土地评估、投资分析、规划建议、项目定位、推广策划、销售策划）整个开发过程中策划需完成的工作事项五、房地产的开发流程77精品PPT|借鉴参考第七十七页，共一百零一页。1.房地产开发过程中所涉及的部门有:计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有:《项目建议书》、《立项报告》、《可行性研究报告》、《设计方案送审书》、《施工图》等以及各相关部门的批文五、房地产的开发流程78精品PPT|借鉴参考第七十八页，共一百零一页。Meet米特住区项目培训79精品PPT|借鉴参考第七十九页，共一百零一页。项目地块南临358省道，东侧为205国道，处在深莞惠之间，比邻深圳交通便捷1、项目区域交通本项目深圳方向惠州方向东莞方向深惠路与S358省道交汇处，紧接深圳地界坪新清产业合作示范区距3号线双龙站仅15分钟与深圳无缝接驳准深圳，同城跨界特区80精品PPT|借鉴参考第八十页，共一百零一页。离深圳近，离双龙站15分钟，更与城际轨道接壤2公里坪地1