2013年1月自考00169房地产法试题及答案含解析

房地产法年月真题

0016920131

1、【单选题】房地产关系具有直接的物质利益内容，其本质上属于

经营关系

管理关系

A:

经济关系

B:

租赁关系

C:

答D:案：C

解析：房地产关系具有直接的物质利益内容，其本质上属于经济关系。

2、【单选题】根据《城市规划法》的规定，规划行政主管部门对城市建设必须坚持

"两书一证"制度

"两书两证"制度

A:

"一书一证"制度

B:

"一书两证"制度

C:

答D:案：D

解析：本题考查的知识点是《城市规划法》的规定。根据《城市规划法》的规定，规划行

政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度。“一书”指选址意见书，即城市规划

区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划，建设单位的设计任务书报请批准时，必

须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。

3、【单选题】县级以上土地行政主管部门在履行监督检查职能时，无权采取的措施是

责令当事人停止正在进行的土地违法活动

对非法占有土地现场进行拍照摄像

A:

责令违法嫌疑人在调查期间不得转移财物

B:

没收违法嫌疑人的财物

C:

答D:案：D

解析：[考点]土地行政部门的监督措施[讲解]《土地管理法》第67条：“县级以上人

民政府土地行政主管部门履行监督检查职责时，有权采取下列措施：(一)要求被检查的单

位或者个人提供有关土地权利的文件和资料，进行查阅或者予以复制；(二)要求被检查的

单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明；(三)进入被检查单位或者个人非法占用的

土地现场进行勘测；(四)责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规

的行为。”

4、【单选题】农村宅基地和自留地、自留山，其所有权属于

国家

农民集体

A:

村委会

B:

农民个人

C:

答D:案：B

解析：据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。农

村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；

5、【单选题】承包期间，发包方可以收回承包地的理由是

承包方全家迁入小城镇定居

妇女结婚嫁到新居住地未取得承包地

A:

因自然灾害严重损毁承包地

B:

承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口且不交回承包的耕地和草地

C:

答D:案：D

解析：根据农村土地承包法第十四条、二十四条、二十六条、三十五条规定，发包方在承

包期内无正当理由是不可以收回承包方的土地的，也不能无正当理由进行调地，不能无正

当理由解除承包合同。承包合同生效以后，即使当时负责承包的负责人或承办人更换了，

或者发包方所在的集体经济组织分立或合并了，发包方也不能以此为理由要求解除承包合

同，否则农民可以通过法律手段来维护自己的权益。发包方在两种情况下可以收回承包

地：①承包方全家迁入小城镇落户的。在这种情况下，承包方可以自己选择保留土地承包

经营权或者依法进行流转。值得注意的是这时发包方并不能强制将承包地收回，而是由承

包方决定交回与否。②承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的。这时候

承包方必须将承包的耕地和草地交回发包方，如果不交回，发包方可以收回承包的耕地和

草地。同时，当承包地被收回的时候，如果发承包方对其在承包地上投入而提高土地生产

能力的，有权获得相应的补偿。

6、【单选题】一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩600公顷以上的，须报

相关机关批准，该机关是

全国人民代表大会常务委员会

国务院

A:

国家发展与改革委员会

B:

省级人民政府

C:

D:

答案：B

解析：一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩600公顷以下的，按照省、

自治区、直辖市规定的权限，由县级以上地方人民政府批准；开发600公顷以上的，报国

务院批准。

7、【单选题】公有房屋的使用人无正当理由闲置住宅达到一定时间，房屋产权人可以收回其

使用权，该闲置时间为

1个月

3个月

A:

6个月

B:

12个月

C:

答D:案：C

解析：公有房屋的使用人无正当理由闲置住宅达到一定时间，房屋产权人可以收回其使用

权，该闲置时间为6个月。

8、【单选题】在建筑物区分所有权的权利构成中，处于主导地位的是

特制所有权

共有权

A:

社员权

B:

地役权

C:

答D:案：A

解析：在建筑物区分所有权的权利构成中，处于主导地位的是特制所有权。

9、【单选题】对新建房屋所进行的权属登记，称为

总登记

转移登记

A:

初始登记

B:

变更登记

C:

答D:案：C

解析：房屋初始登记是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得

所有权而进行的登记。

10、【单选题】按房地产开发的目的不同，房地产开发可分为

单项开发、小区开发和成片开发

A:

经营性开发和自用性开发

新城区开发和旧城区改造

B:

政府开发和非政府开发

C:

答D:案：B

解析：[解析]依据不同的标准，可把房地产法分为：①单纯的土地开发、再开发与单纯的

房屋开发、再开发及土地房屋一体化发展(分类标准：开发内容)；②政府开发和非政府开

发(分类标准：开发主体)；③经营性开发与自用性开发(分类标准：开发目的)；④单项开

发、小区开发和成片开发(分类标准：开发规模)。

11、【单选题】房地产开发企业赖以生存和发展的必要条件是

经济效益

社会效益

A:

环境效益

B:

生态效益

C:

答D:案：A

解析：经济效益是房地产所产生的经济利益的大小，是开发企业赖以生存和发展的必要条

件。社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益。环境效益是指房地产开发对城市自

然环境和人文环境所产生的积极影响。以上三方面是矛盾统一的辩证关系，既有联系，又

有区别，还会产生冲突。这就需要政府站在国家和社会整体利益的高度上，进行综合整合

和管理。

12、【单选题】适合我国现阶段实际情况的土地使用制度是

以土地私有制为基础的完全市场模式

以土地公有制为基础的非市场模式

A:

以土地公有制为主的国家控制市场模式

B:

土地公有制下的国家控制与市场调节相结合的模式

C:

答D:案：D

解析：我国实行土地使用改革是经济体制改革和对外开放的客观要求。改革开放前，我国

城镇国有土地实行的是单一的行政划拨制度，国家将复土地无偿、无限期提供给用地者，

土地使用权不能在土地使用者之间流转。改制革开放和我国经济的快速发展，极大地解决

和发展了生产力。各行各业对土地的利用和配置方式提出新的要求。改革旧的土地使用制

度，使土地这一重要的生产要素作为特殊的商品进入市场，就成为历史的必然。我国土地

使用制度改革，正是顺应经济体制改革和对外开放需要发展起来的。

13、【单选题】国有土地上征收补偿的对象是被征收房屋及其附属物的

所有人

使用人

A:

租赁人

B:

抵押权人

C:

答D:案：A

解析：条例明确规定国有土地上房屋征收与补偿的对象是被征收房屋所有权人。

14、【单选题】对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似

房地产的

成本价格

标准价格

A:

市场价格

B:

政府指导价格

C:

答D:案：C

解析：本题考查的是房屋征收中的评估工作。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征

收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

15、【单选题】实施房屋征收应当

先搬迁、后补偿

补偿和搬迁同时进行

A:

先征用、后补偿

B:

先补偿、后搬迁

C:

答D:案：D

解析：实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

16、【单选题】合营企业中的中方合营者以土地使用权折价入股，该合营企业

自成立之日起取得土地使用权

应当缴纳土地转让费

A:

中方合营者拥有土地使用权

B:

外方合营者拥有土地使用权

C:

答D:案：A

解析：合营企业中的中方合营者以土地使用权折价入股，该合营企业自成立之日起取得土

地使用权。

17、【单选题】《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产

后，其土地使用权的使用年限为

原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限

原土地使用权的使用年限

A:

政府与新受让人约定的年限

B:

原受让人与新受让人约定的年限

C:

答D:案：A

解析：根据《城市房地产管理法》的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产

后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者

已经使用年限后的剩余年限。

18、【单选题】通过出让方式取得的土地使用权，因土地使用权期限届满，地上建筑物、其

他附着物的所有权

由国家有偿取得

由国家无偿取得

A:

由国家适当补偿原所有人后取得

B:

不得变更

C:

答D:案：B

解析：建筑物的归属问题,我国现行法律中只有《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条

例》规定:"土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿

取得

19、【单选题】职工购买公房，可以一次性付款，也可以分期付款。分期付款的首期付款不

得低于实际售价的

50%

40%

A:

30%

B:

20%

C:

答D:案：C

解析：职工购买公房，可以一次性付款，也可以分期付款。分期付款的首期付款不得低于

实际售价的30%。

20、【单选题】1994年，国务院发布的，进一步明确城镇住房制度改革目的、基本内容和近

期任务的规范性文件是

《关于深化城镇住房制度改革的决定》

《关于加强住房公积金管理的意见》

A:

《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》

B:

《关于进一步深化城镇住房改革，加快住房建设的通知》

C:

答D:案：A

解析：1994年，国务院发布的，进一步明确城镇住房制度改革目的、基本内容和近期任务

的规范性文件是《关于深化城镇住房制度改革的决定》。

21、【单选题】1988年国务院发布的《关于在全国城镇分期分批推进住房制度改革的实施方

案》中规定，向职工出售新建住房，按标准价计算。其标准价包括

贷款利息和税金

管理费

A:

勘查设计和前期工程费

B:

住房本身建筑造价及征地和拆迁补偿费

C:

答D:案：D

解析：1988年国务院发布的《关于在全国城镇分期分批推进住房制度改革的实施方案》中

规定，向职工出售新建住房，按标准价计算。其标准价包括住房本身建筑造价及征地和拆

迁补偿费。

22、【单选题】具体进行物业管理的行为主体是

物业管理服务公司

业主委员会

A:

全体业主

B:

房地产行政主管部门

C:

答D:案：A

解析：具体进行物业管理的行为主体是物业管理服务公司。

23、【单选题】关于业主大会，下列说法正确的是

业主大会由物业管理区域内2/3以上业主组成

无论业主人数的多少，必须成立业主大会

A:

业主大会由物业管理区域内全体业主组成

B:

一个物业管理区域可以成立一个或多个业主大会

C:

答D:案：C

解析：《物业管理条例》第8条规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。第9条规

定，一个物业管理区域成立一个业主大会。第10条规定，同一个物业管理区域内的业

主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民

政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主

人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业

主委员会职责。

24、【单选题】下列关于物业管理服务企业的法律地位的表述中，正确的是

物业管理服务企业依据房地产开发企业的规定实施物业管理

物业管理服务企业是独立的企业法人

A:

物业管理服务企业与业主委员会是领导与被领导关系

B:

物业管理服务企业是执法机构

C:

答D:案：B

解析：物业服务企业是指依法设立接受委托从事物业管理服务的企业法人。从事物业管理

活动的企业应具有独立的法人资格，以自己名义独立从事管理服务业务。P187

25、【单选题】商业银行发放个人抵押贷款，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最

高不得超过

50%

60%

A:

70%

B:

80%

C:

答D:案：D

解析：商业银行发放个人抵押贷款，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得

超过80%。

26、【单选题】职工个人缴存的住房公积金，缴存的方式是

由职工个人每月向受托银行缴存

由职工所在单位每月从其工资中代缴

A:

由住房公积金管理委员会每月向受托银行缴存

B:

由设区的市级人民政府财政部门每月向受托银行缴存

C:

答D:案：B

解析：职工住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴

存比例；单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以单

位住房公积金缴存比例。职工个人缴存的住房公积金，由所在单位每月从其工资中代扣代

缴。

27、【单选题】住房公积金管理委员会属于

核算住房公积金的机构

负责住房公积金保值的机构

A:

住房公积金管理的决策机构

B:

负责住房公积金提取的机构

C:

答D:案：C

解析：住房公积金管理委员会，是住房公积金管理的决策机构。由政府的主要负责人、政

府职能部门（建设、财政、人民银行）的主要负责人及有关专家和工会代表组成。

28、【单选题】土地增值税税率采用

比例税率

四级超额累进税率

A:

固定税率

B:

差别税率

C:

答D:案：B

解析：本题考察重点是对“土地增值税的税率”的熟悉。土地增值税的税率实行四级超率

累进税率：①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；②增值额超过扣除项

目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%;③增值额超过扣除项目金额100%，未超过

200%的部分，税率为50%;④增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。

29、【单选题】下列关于房产税征税范围的表述中，正确的是

城市和郊区及所辖的行政村

城市、县城、建制镇及所辖的行政村

A:

城市、县城、建制镇和工矿区

B:

城市、县城、建制镇、工矿区和行政村

C:

答D:案：C

解析：房产税征税范围：(1)、房产税的征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区(不包括

农村)的房屋。(2)、独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池

等不属于房产税的征税对象。(3)、房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房

产税，但对出售前房产税开发企业“已使用或出租、出借”的商品房应按规定征收房产

税。

30、【单选题】契税实行比例税率，税率为

3%～5%

4%~6%

A:

5%～7%

B:

6%~8%

C:

答D:案：A

解析：契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%~5%。具体执行税率，由各省、自治区、直

辖市人民政府在规定的幅度内，根据本地区的实际情况确定。

31、【单选题】关于代管侨房的法律特点，下列表述中正确的是

所有人书面委托

是单方的意思表示

A:

是非强制性行为

B:

代管人在任何情况下均不能取得代管房屋的所有权

C:

答D:案：B

解析：代管侨房指华侨、港澳同胞解放后因各种原因没有向人民政府进行房产登记,无人

管理而被政府代管、接管的房屋。

32、【单选题】房地产纠纷，按其法律性质可分为

涉外房地产纠纷和非涉外房地产纠纷

民事性质的房地产纠纷和行政性质的房地产纠纷

A:

民事性质的房地产纠纷和刑事性质的房地产纠纷

B:

行政性质的房地产纠纷和刑事性质的房地产纠纷

C:

答D:案：B

解析：房地产纠纷:按其法律性质可分为民事性质的房地产纠纷和行政性质的房地产纠

纷。

33、【单选题】未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上

人民政府房地产开发管理部门责令限期改正，处以

5万元以上10万元以下罚款

10万元以上20万元以下罚款

A:

20万元以上30万元以下罚款

B:

30万元以上40万元以下罚款

C:

答D:案：A

解析：违反规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级

以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上、10万元以下罚款。

34、【多选题】在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为

农用地

建设用地

A:

房屋用地

B:

未利用地

C:

工业用地

D:

答E:案：ABD

解析：《土地管理法》第4条按土地用途，将土地分为三类：（1）农用地，即直接用于

农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；（2）建设用

地，即建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利

设施用地、旅游用地、军事设施用地等；（3）未利用地。P85

35、【多选题】我国房地产法的基本原则包括

平等互利原则

土地公有原则

A:

城镇住房商品化原则

B:

房地产综合开发原则

C:

土地有偿使用原则

D:

答E:案：BCDE

解析：房地产法的基本原则：（1）土地公有原则。（2）土地有偿使用原则。（3）十

分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。（4）房地产综合开发原则。（5）城镇

住房商品化原则。（6）宏观调控与市场调节相结合的原则。

36、【多选题】下列属于禁止房地产转让的情形有

依法收回土地使用权的

共有房地产，未经其他共有人书面同意的

A:

权属有争议的

B:

未依法登记领取权属证书的

C:

被依法裁定查封的房地产

D:

答E:案：ABCDE

解析：依据《城市房地产管理法》第38条,下列房地产不得转让：（1）以转让方式取得

土地使用权的不符合本法第39条规定条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定决定査

封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产未

经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；

（7）法律、法规规定了禁止转让的其他情形。P107-P108

37、【多选题】下列在中国境内拥有房屋产权的单位和个人，属于房产税纳税人的有

个体工商户

国有企业

A:

中外合资企业

B:

外商独资企业

C:

自然人

D:

答E:案：ABCDE

解析：土地使用税的纳税人是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个

人。上面所称的单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企

业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称

的个人，包括个体工商户以及其他个人。P236

38、【多选题】处理涉外房地产关系应当遵循的原则有

维护国家主权原则

平等互利原则

A:

统一管理原则

B:

产权优先原则

C:

外国人由国籍所在国管辖原则

D:

答E:案：ABC

解析：处理涉外房地产关系应当遵循的原则有：（1）维护国家主权原则；（2）平等互利

原则；（3）统一管理原则。

39、【问答题】房地产相邻权

答案：是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使

用、收益和处分权利时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。

40、【问答题】简述征地费用的构成。

答案：(1)土地补偿费。(2)安置补助费。(3)青苗补偿费。(4)地上附着物补偿费。(5)新

菜地开发建设基金。(6)土地复垦费或耕地开垦费。

41、【问答题】简述我国现行土地使用制度的特点。

答案：(1)国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨。(2)土地使用权已成

为具有相对独立意义的物权，即依法占有、使用、收益和一定处分的权利，土地使用者成

为权利主体。(3)国家垄断城镇土地-级市场，同时加强土地二级市场的管理。(4)建立系

统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。

42、【问答题】简述我国城镇住房制度改革的基本原则。

答案：(1)国家、集体、个人三者共同负担的原则。对待住房建设，国家、集体、个人都

要有投资。国家在住房改革后并不是卸下自己的社会责任，国家投入住房建设的资金将主

要通过分配机制转变为职工的货币工资。(2)租、售、建并举的原则。(3)统一政策下的因

地制宜、分散决策的原则。(4)新旧机制转换的原则。

43、【问答题】简述违法转让房地产的法律责任。

答案：(1)违法转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地行政管理部门没收违法所

得，可以并处罚款。(2)违法转让划拨土地使用权的房地产的，由县级以上人民政府土地

行政管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。(3)违法转让

房地产开发项目的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令停止违法行为，没收违法

所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

44、【问答题】试述土地使用权取得的方式。

答案：(1)取得方式主要有原始取得和传来取得。(2)原始取得主要为有偿出让和行政划

拨。(3)传来取得包括通过转让、抵押权的实现或民事执行、变更国有土地使用权的主体

等方式。(4)另外，私有房屋的宅基地使用权可以通过继承方式取得。

45、【问答题】甲公司于