2009年1月自考00169房地产法试题及答案含解析

房地产法年月真题

0016920091

1、【单选题】房地产开发企业将未经验收的房屋交付使用的，()

由工商行政部门吊销营业执照

由县级以上人民政府处以房屋总造价2%以下罚款

A:

由县级以上人民政府房地产开发管理部门责令限期补办验收手续

B:

由房屋业主责令限期补办验收手续

C:

答D:案：C

解析：《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋

交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补

办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，

并处10万元以上30万元以下的罚款。

2、【单选题】在房地产法律关系中，管理性的房地产法律关系属于()

行政法律关系

民事法律关系

A:

刑事法律关系

B:

宪法法律关系

C:

答D:案：A

解析：行政法律关系，是指受行政法律规范调控的因行政活动(权利活动和非权利活动)而

形成或产生(引发)的各种权利义务关系。

3、【单选题】房改期间购买公有住房享受一次性税费优惠为()

免缴土地增值税

免缴房屋契税和土地使用税

A:

免缴个人所得税

B:

免缴营业税

C:

答D:案：B

解析：房改期间购买公有住房享受一次性税费优惠为免缴房屋契税和土地使用税。

4、【单选题】土地所有权属于()

国家或个人所有

A:

国家或企业所有

国家或农民集体所有

B:

个人或农民集体所有

C:

答D:案：C

解析：解析：根据有关法律的规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土

地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，

属于农民集体所有。故应选C项。

5、【单选题】以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，国家在一定条件下可以无偿收

回土地使用权，即开发商未动工超过出让合同约定的动工开发日期满()

2年

3年

A:

4年

B:

5年

C:

答D:案：A

解析：解析：根据《城市房地产管理法》第26条的规定，以出让方式取得土地使用权进

行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的用途、动工开发期限开发土地，满

2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

6、【单选题】《农村土地承包法》规定的耕地承包期为()

20年

30年

A:

40年

B:

50年

C:

答D:案：B

解析：【正确答案】B【答案解析】《农村土地承包法》规定的耕地承包期为30年。

7、【单选题】外国人作为私房所有人不能亲自办理房产登记手续的，可以()

延期办理

委托中国某机关代为办理

A:

委托中国律师代为办理

B:

不予办理但承认其产权

C:

答D:案：C

解析：外国人作为私房所有人不能亲自办理房产登记手续的，可以委托中国律师代为办

理。

8、【单选题】在土地承包期内，农民因结婚离开原居住地，发包方()

可以收回其承包地

在其于新居住地取得承包地后收回

A:

不得收回其承包地

B:

应将承包地转为集体机动地

C:

答D:案：B

解析：在土地承包期内，农民因结婚离开原居住地，发包方在其于新居住地取得承包地后

收回。

9、【单选题】土地承包经营权的出租，在同等条件下，本集体经济组织成员()

享有优先权

经过承包人同意享有优先权

A:

不享有优先权

B:

不得承租

C:

答D:案：A

解析：《农村土地承包法》第33条明确规定，土地承包经营权流转中，本集体经济组织

成员享有优先权，在同等条件下，较本集体经济组织以外的人，可以优先取得流转土地的

承包经营权。

10、【单选题】根据法律规定，征收基本农田或者征收基本农田以外的耕地超过35公顷

的，批准的国家机关是()

省级人民政府

县级人民政府

A:

国务院

B:

农业部

C:

答D:案：C

解析：本题所考查的考点是征收土地的审批权。根据《土地管理法》第45条规定：征收

下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公

顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直

辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第44条的规定先行

办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再

另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用

的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本

条第l款的规定另行办理征地审批。

11、【单选题】下列属于房地产法调整对象的是()

城市房地产开发经营关系

农村房地产开发经营关系

A:

房屋倒塌致人伤亡产生的关系

B:

盗窃房地产证产生的关系

C:

答D:案：A

解析：房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。房地产法是调整房地产所有权人之

间、房地产所有权人与非所有权人（包括房地产使用人、修建人、管理人等）之间在房地

产开发经营、房地产交易（包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁）、房地产权属、

房地产管理等过程中发生的各种关系的法律规范的总称。

12、【单选题】共有人对共有的房屋性质存在争议，其处理原则是()

共同共有

按份共有

A:

如果不能证明房屋是按份共有，应认定为共同共有

B:

如果不能证明房屋是共同共有，应认定为按份共有

C:

答D:案：C

解析：共有人对共有的房屋性质存在争议，其处理原则是：如果不能证明房屋是按份共

有，应认定为共同共有。

13、【单选题】职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金所有权

属于()

职工个人

职工所在单位

A:

职工个人和职工所在单位共同共有

B:

职工个人和职工所在单位按份共有

C:

答D:案：A

解析：解析：《住房公积金管理条例》第3条规定，职工个人缴存的住房公积金和职工所

在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。

14、【单选题】房屋相邻一方因铺设煤气管道需经过另一方的房屋，另一方()

有权拒绝

A:

在给予补偿后应予许可

因煤气管道有危险而有权拒绝

B:

应当许可

C:

答D:案：D

解析：房屋相邻一方因铺设煤气管道需经过另一方的房屋，另一方应当许可。

15、【单选题】在房屋权属登记中，下列属于变更登记的是()

房屋扩建、改建或部分拆除

房屋买卖、交换、继承

A:

房屋设定抵押权、典权

B:

土地使用年限届满

C:

答D:案：A

解析：房屋所有权人在房屋出租期间对出租的房屋进行改建、扩建或者拆除重建，致使出

租面积、部位发生变化的，房屋出租人应当与承租人协商一致，变更租赁合同。房屋在租

赁期间因城市建设需要拆迁的，租赁关系按照租赁合同的约定处理；租赁合同未约定的，

按照城市房屋拆迁管理的有关规定处理。

16、【单选题】关于房地产开发用地，正确的理解是()

开发商仅取得国有土地使用权

开发商取得国有土地所有权

A:

开发商可对农民集体所有土地进行房地产开发

B:

开发商仅取得建设权，没有土地使用权

C:

答D:案：A

解析：房地产开发用地只能是城镇国有土地。P90

17、【单选题】居住用地使用权出让的最高年限为()

50年

60年

A:

70年

B:

80年

C:

答D:案：C

解析：土地使用权出让最高年限按用途分为：(1)居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)

教育科技、文化、卫生、体育50年；(4)商业、旅游娱乐用地40年；(5)综合或其他用地

50年。

18、【单选题】耕地占用税的纳税人为()

外商投资企业

单位和外商投资企业

A:

个人和外商投资企业

B:

占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人

C:

答D:案：D

解析：解析：耕地占用税的纳税人是指占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和

个人。包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及

其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位,个体工商户和其他个

人。

19、【单选题】土地使用权的划拨是()

立法行为

民事行为

A:

抽象行政行为

B:

具体行政行为

C:

答D:案：D

解析：:土地使用权划拨是一种政府行政行为,而非民事行为。划拨土地使用权只需付较小

费用或无偿取得划拨土地使用权无使用期限的限制。

20、【单选题】根据法律规定，房地产开发企业具有一级资质的资金条件是()

自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元

自有流动资金3000万元以上，注册资金不低于3000万元

A:

自有流动资金4000万元以上，注册资金不低于4000万元

B:

自有流动资金5000万元以上，注册资金不低于5000万元

C:

答D:案：A

解析：根据法律规定，房地产开发企业具有一级资质的资金条件是自有流动资金2000万

元以上，注册资金不低于2000万元。

21、【单选题】个人住房贷款中借款人以所购自用房抵押的，必须为抵押住房价值额的()

1/2

1/3

A:

1/4

B:

C:

全部

答D:案：D

解析：全部。见2006年版《房地产法》218页第一行。

22、【单选题】商品房的预售人办理登记备案手续的期限为自签约之日起()

10天内

30天内

A:

60天内

B:

90天内

C:

答D:案：B

解析：【正确答案】B【答案解析】商品房的预售人办理登记备案手续的期限为自签约之

日起30天内。

23、【单选题】村民甲因与村主任发生矛盾，将本村的基本农田保护区标志烧毁，对此()

农田行政管理部门应当将甲交付公安局进行处理

农田行政管理部门应当责令甲恢复现状

A:

村民委员会可以对甲处以1000元以下罚款

B:

由司法机关对甲予以处理

C:

答D:案：B

24、【单选题】关于房屋租赁，下列表述正确的是()

房屋已抵押的，抵押人有权自行出租

房屋共有人一方有权自行出租

A:

未取得房屋所有权证的不得出租

B:

无需在房地产管理部门登记即可出租

C:

答D:案：C

解析：办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：（1）房屋租赁合

同；（2）房屋租赁当事人身份证明；（3）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；

（4）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。房屋租赁当事

人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。对符合要求

的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在3个工作日内办理房屋租赁

登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。P157

25、【单选题】非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕

地、林地大量毁坏的，处以()

5年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金

5年以下有期徒刑或拘役

A:

6年以下有期徒刑或拘役

B:

7年以下有期徒刑或拘役

C:

答D:案：A

解析：《刑法》第三百四十二条违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变

被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处五年以下有期徒刑

或者拘役，并处或者单处罚金。

26、【单选题】出租方对已出租房屋设定抵押权的，租赁合同在有效期内对抵押权人()

无效

有效

A:

部分有效

B:

部分无效

C:

答D:案：B

解析：【正确答案】B【答案解析】出租方对已出租房屋设定抵押权的，租赁合同在有效

期内对抵押权人有效。

27、【单选题】在职工家庭里，已售公房的产权共有关系属于()

按份共有

共同共有

A:

成年人共同共有

B:

成年人按份共有

C:

答D:案：B

解析：共同共有，是指每个共有人对共有财产不分份额地享有共同的权利，承担共同的义

务。共同共有一般是基于共同生活、共同劳动而产生，如夫妻共同共有、家庭共同共有

等。共同共有财产的使用、处分应当由全体共有人协商一致。在共同共有关系存续期间，

部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。

28、【单选题】对行政裁决期满不起诉又不自行拆除非法建筑的单位和个人，由作出处罚决

定的机关申请人民法院强制执行，执行费由()

申请人承担

申请人和被申请人共同承担

A:

被申请人承担

B:

C:

人民法院承担

答D:案：C

解析：对行政裁决期满不起诉又不自行拆除非法建筑的单位和个人，由作出处罚决定的机

关申请人民法院强制执行，执行费由被申请人承担。

29、【单选题】拆迁范围确定后，法律不禁止()

续租房屋

向有关部门申诉

A:

新建、扩建、改建房屋

B:

改变房屋和土地用途

C:

答D:案：B

解析：拆迁范围确定后，法律不禁止向有关部门申诉。

30、【单选题】住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，可能获得住房

公积金管理委员会批准使用公积金的条件是()

购买国有上市公司的股票

购买不动产

A:

向国有企业提供担保

B:

购买国债

C:

答D:案：D

解析：《住房公积金管理条例》第28条:住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷

款的前提经住房公积金管理委员会批准,可以将住房公积金用于购买国债。

31、【单选题】土地增值税税率采用()

超额累进税率

超率累进税率

A:

超倍累进税率

B:

全额累进税率

C:

答D:案：A

解析：本题考察重点是对“土地增值税的税率”的熟悉。土地增值税的税率实行四级超率

累进税率：①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；②增值额超过扣除项

目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%;③增值额超过扣除项目金额100%，未超过

200%的部分，税率为50%;④增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。

32、【单选题】房屋拆迁人与被拆迁人对补偿方式和补偿金额等事项协商不成，当事人可向

房屋拆迁管理部门申请裁决，如果不服，可向人民法院提起诉讼的期限为接到裁决之日起()

2个月内

3个月内

A:

4个月内

B:

5个月内

C:

答D:案：B

解析：【正确答案】B【答案解析】房屋拆迁人与被拆迁人对补偿方式和补偿金额等事项

协商不成，当事人可向房屋拆迁管理部门申请裁决，如果不服，可向人民法院提起诉讼的

期限为接到裁决之日起3个月内。

33、【单选题】房产契税征税对象是()

房屋租赁

农村集体土地经营权转让

A:

房屋修缮

B:

国有土地使用权出让

C:

答D:案：D

解析：房产契税征税对象是国有土地使用权出让。

34、【多选题】城市房屋权属登记的程序主要包括()

登记收件

产权审查

A:

绘制权证

B:

税费发证

C:

勘丈绘图

D:

答E:案：ABCDE

解析：城市房屋权属登记的程序主要包括登记收件、产权审查、绘制权证、税费发证、勘

丈绘图。

35、【多选题】农村土地承包方享有的权利包括()

土地承包经营权

土地承包经营权的流转

A:

承包地被征用、占用时依法获得补偿的权利

B:

法律、行政法规规定的其他权利

C:

D:

自主开发权

答E:案：ABCD

解析：农村土地承包方享有的权利包括：（1）土地承包经营权；（2）土地承包经营权的

流转；（3）承包地被征用、占用时依法获得补偿的权利；（4）法律、行政法规规定的其

他权利。

36、【多选题】拆迁出租房屋时候，拆迁补偿安置协议的签署方包括()

拆迁人

被拆迁人

A:

被拆迁房屋的承租人

B:

公证机关

C:

被拆迁房屋的主管部门

D:

答E:案：ABC

解析：拆迁补偿安置协议是取得房屋拆迁许可证的拆迁人与房屋所有人、承租人之间签订

的有关房屋拆迁补偿安置的协议。

37、【多选题】土地使用权出让的方式有()

划拨

招标

A:

拍卖

B:

协议出让

C:

赠与

D:

答E:案：BCD

解析：《城镇国有土地出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让可以采取拍卖、招标

或双方协议的方式。国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（下

文简称《规定》）中增加了国有土地使用权挂牌出让的方式。这四种方式中，除协议出让

外，其他三种方式都属于公开竞价的方式。协议出让和公开竞价出让的程序不同，分别适

用于不同的情况。P103

38、【多选题】房地产交易的要式性是指()

交易通过合同形式实现

交易要经公证部门公证

A:

交易双方意思表示真实

B:

房地产权属的变动须办理登记手续

C:

交易双方具有民事行为能力

D:

E:

答案：AD

解析：房地产交易的要式性是指：交易通过合同形式实现、房地产权属的变动须办理登记

手续。

39、【问答题】房屋按份共有

答案：是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享受权利、承担义务。每个

共同人有权要求将自己的份额分出或者转让。

40、【问答题】房地产关系

答案：是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地房屋而形成的社会关系。

41、【问答题】房地产抵押

答案：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的

行为。

42、【问答题】住房公积金

答案：是指国家机关国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城

镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。

43、【问答题】涉外房地产

答案：广义上是指房地产法律关系主体、客体、内容三要素中，有与国外或境外相联系的

某一具体因素的房地产。狭义上是指房地产法律关系的客体一房屋、土地位于我国境内和

主体具有涉外因素的房地产。

44、【问答题】物业管理服务企业在物业管理中应履行哪些义务？

答案：（1）履行物业管理服务合同，依法经营；（2）接受业主委员会和业主及使用人

的监督；（3）重大管理措施应提交业主委员会审议批准；（4）接受行政管理部门监督

指导；（5）定期向全体业主公布管理费用收支帐目；（6）物业管理服务合同终止时，

须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管

理费、公共收入积累形成的资产。

45、【问答题】简述房产税的纳税人、征税范围和计税依据。

答案：（1）房产税的纳税人为在中国境内拥有房屋产权的单位和个人。产权属于全民所

有的，其经营管理的单位和个人为纳税义务人。产权出典的，承典人为纳税义务人。产权

所有人、承典人不在房产所在地或者产权未确定或租典纠纷未解决的，房产代管人或者使

用人为纳税义务人。（2）房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。城市以市

行政区域（含郊区）为征税范围；县城以县城镇行政区域（含镇郊）为征税范围；建制镇

以镇人民政府所在地的镇区（不包括所辖的行政村）为征税范围；工矿区指大中型工矿企

业所在地非农业人口达2000人以上，工商业比较发达的工矿区。（3）房产税计税依据房

产原值一次减除10%-30%后的余值。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规

定。房屋出租的，以房屋租金收入为计税依据。

46、【问答题】简述房地产权属登记的公示功能。

答案：公示功能是指将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。其目的

在于维护房地产交易的安全，一方面可以防止不具有支配权的人进行欺诈；另一方面公示

房地产已经设立的相关权利，可以防止隐瞒权利的瑕疵进行交易给他人带来损失。

47、【问答题】简述房地产法律责任的形式。

答案：（1）民事责任：它是指违法者依法应承担的民事法律后果，可分为侵犯责任、违

约责任和不履行其他义务的责任。承担民事责任的形式主要有停止侵害、排除妨碍、赔偿

损失、支付违约金等。（2）行政责任：它是指违反行政管理秩序、依法应承担的行政法

律后果。行政责任因违法主体的不同而存在区别，如行政机关与作为行政相对人的自然人

和法人等。（3）刑事责任：它是指危害社会的行为构成犯罪，依照刑法应当承担的刑事

法律后果。刑事责任是法律责任形式中最严厉的措施。

48、【问答题】论述住房部分产权的法律性质。

答案：住房部分产权是指城镇居民对按照标准价购买的公房所享有的权利。关于住房部分

产权的法律性质主要有四种学说：⑴单独所有权说，即房屋产权受到特殊的限制。⑵租

赁权说，即住房部分产权在法律上属于租赁权。⑶共有权说，即购房人和原产权单位对

住房享有共有权。⑷他物权说，即是一种受限制的物权。住房部分产权的法律性质应属于

部分所有权，是财产权的一种形式。首先根据我国住房制度改革的历史背景和相关制度的

规定来看，其法律性质确定为部分所有权较为合理；其次，部分产权的内容与所有权的内

容基本一致，区别在于其收益权和处分权受到限制。最后，从部分产权的主体来分析，共

有权的主体不是单一的，而部分产权的主体是单一的。

49、【问答题】2004年11月23日，泰丰公司与某市土地局签订了《国有土地使用权出让合

同》。约定土地局将位于该市城区西北角面积为8939.77平方米的国有土地使用权有偿出让

给泰丰公司，使用期40年，并约定合同签订后30日内，泰丰公司向土地局缴付土地使用权

出让金总额15%的定金，在签订合同后60