商业广场营销策划简案

03四月2024商业广场营销策划简案02四月2024商业广场营销策划简案1

目录

海口概况海口商业市场分析 海口商业调查 海甸岛区域分析 SWOT分析 项目整体定位 销售方式 合作模式

目录海口概况2地理位置：地处海甸五西路,北靠白沙门公园，南向海南大学,东衔人民大道西接世纪大桥,直通环岛公路,位置优越、交通极为方便地理位置：3海口市概况

海口市陆地规划总面积1304.8平方公里，设秀英、龙华、美兰、琼山四个县级市辖区。根据统计资料显示，海口常住人口为166.92万人，其中非农业人口为76.05万人

海口市概况4海口市商业市场分析海口市商业市场分析5海口市商业市场分析——现状商业地产面积供应量大，适合商业布点的不多

传统商业为主，经营水平不高商品物流不畅，同质化竞争恶劣城市规模小，总体消费水平不高海口市商业市场分析——现状商业地产面积供应量大，适合商业布点6海口市商业市场分析——原因住宅开发与商业地产开发混淆抓不住商业地产开发的核心问题

过度迷信售后返租经营模式海口市商业市场分析——原因住宅开发与商业地产开发混淆抓不住商7未来海口市商业地产经营的趋势越来越重视商业研究

将以“订单式”开发模式为主流海口市商业市场分析——发展趋势拥有雄厚资金的开发商将会逐渐占领商业地产市场

未来海口市商业越来越重视商业研究将以“订单式”开发海口市商8海口市商业调查海口市商业调查9海口市商业调查——明珠广场联营方式位置定位经营面积两押一缴等海秀东路万福隆超市百货专卖店KTV创新书店10万m2（7万营业）现状海口最热闹的商圈，经营状况良好位置良好优属于商业圈核心位置，具有特色品牌劣道路狭窄不属于临街地段卖场布置不是很理想，采光不好，客户的舒适性未能达到。客户的舒适性未能达到楼层负一一层二层三层四层五层八层租金/m220060045030018018070海口市商业调查——明珠广场联营方式位置定位经营面积两押一缴10海口市商业调查——南亚广场联营方式位置定位经营面积两押一缴一年一签等海府路与和平路交汇处大型购物、家乐福、专卖店5万m2（7万营业）现状营状况家乐良好，百货一般

相关分析采用的是成本预算定价策略，由于成本远作得出价格相对市场偏高。主力店招商比较成功带动整个项目。只可惜主力店没有给南亚带来丰富的客源。因为南亚规划出了问题，没有把南亚放在它们理想的地方楼层负一一层二层三层四层五层八层租金/m2160280____50____海口市商业调查——南亚广场联营方式位置定位经营面积两押一缴11海口市商业调查——宜欣购物公园联营方式位置定位经营面积一年一签两押一缴为主国贸路与明珠路交汇处

大型购物中心百货超市专卖店9万m2现状海口最热闹的商圈，经营状况良好位置良好优面积大、车位足、人性化设计、大润发带动整个商场、免费接送车便利消费者、交通便利、便利了国贸一带市民劣没有自己的特色品牌，广场的位置有点偏，不属于商业范围。吸引不了多的客户。楼层负一一层二层三层四层五层六层租金/m2——260200160805020海口市商业调查——宜欣购物公园联营方式位置定位经营面积一年12海甸岛区域分析功能定位及规划区域商业项目状况区域项目分析基本介绍海甸岛区域分析功能定位及规划区域商业项目状况区域项目分析基本13海甸岛区域分析——基本介绍地理

北临碧海蓝天，南靠繁华海口，东与新埠岛隔江相望，西与世纪大桥紧密相连，面积16.7平方公里；岛上气候宜人，冬无寒意，夏无酷暑，虽处海边，却罕有狂涛巨浪；三座大桥（世纪大桥、人民桥、和平桥）使海甸岛和海口市中心紧密相连，交通极为便利人口

5.8万常住人口，分属海甸、人民路、红岛等派出所管辖，加上3.5万海南大学在校师生以及大量外来人口，实际常住人口应在10万人以上经济

是海口市区人口最密集地带之一，8成海口外籍人士都聚居于此。岛上生活服务配套设施齐全：金海岸罗顿、寰岛泰得等五星级大酒店、海南最高学府海南大学、别具特色的酒吧一条街、海甸岛菜市场、连锁超市、美食街、休闲娱乐健身场所等应有尽有，沿江二路、三路商业繁华：海甸岛已成为海口市一个重要的纯生活区域，岛上的经济以服务生活的商业和服务业为主交通

19条公交干线：3、5、6、7、11、15、17、18、19、20、21、23、24、25、26、27、30、36、44路公交车均能到达海甸岛，总数占海口市公交干线1/3以上，市民出门即可乘坐公交车，从岛内最北端到达市中心不到二十分钟海甸岛区域分析——基本介绍地理北临碧海蓝天，南靠繁华海口，14海甸岛区域分析——定位及规划定位规划重大项目教育居住综合片区突出沿海开发沿江提升中心拓展两翼带动腹地

白沙门公园美丽沙开发环岛公路海新大桥世纪广场海甸溪海甸岛区域分析——定位及规划定位规划重大教育突出沿海白沙门公15海甸岛区域分析——海甸岛十一五规划海甸岛区域分析——海甸岛十一五规划16项目名称地址楼层面积租价售价空置率蓝海银座和平大道28号一2191.4648不售100.00%二2831.5230不售100.00%海天逸舍五西路万恒路口一层4200不租11800-14300100.00%二层4500不租6000100.00%三层4500不租4700-5300100.00%蓝海银座和平大道28号一层2191.4648不售100.00%二层2831.5230不售100.00%海甸商业中心

海甸二东路一号一层1032.6174-100不售60.00%二层1162.4650-60三层1162.46海甸岛区域分析—部分区域商业项目状况项目名称地址楼层面积租价售价空置率蓝海银座和平大道217海甸岛区域分析——区域项目分析商业形式单一、规模小、分布分散

纯商业项目少，商业楼群商业为主售价高，经营状况不佳，整体高出投资者预期商业的出售率和空置率比较高，达76%导致不能形成综合性的商业商圈

海甸岛区域分析——区域项目分析商业形式单一、规模小、分布分散18项目SWOT分析项目SWOT分析19项目SWOT分析——本项目基本情况

施工进度项目面积项目构成38011.21平方米

商业步行街、综合商城五星级影城、商务酒店

步行街、商城、住宅完工酒店、影院待建项目构成整体还未招商，商城和临街二栋步行街已售，两栋步行街待售6000m2整体还未招商，商城和临街二栋步行街已售，两栋步行街待售6000m2项目构成整体还未招商，商城和临街二栋步行街已售，两栋步行街待售6000m2项目构成整体还未招商，商城和临街二栋步行街已售，两栋步行街待售6000m2项目SWOT分析——本项目基本情况施工进度项目面积项目构成20项目SWOT分析——优势有利于利于项目商业布局

发挥品牌带动作用整体覆盖面积大

交通仍极为便利覆盖高端人群构成互补形成大型商圈规划布局合理与百老汇合作北海甸核心区域国贸区一桥相隔7路公交通过正对海大、周边多高端楼盘周边商业面积多

项目SWOT分析——优势有利于利于项目商业布局规划布局合理21项目SWOT分析——劣势导致商业气氛比较淡自身商业气氛不够

人流量受影响不利于项目销售不便于商家利用海甸岛没有实质性商圈周边项目招商率低项目未进入实质招商

项目缺乏大型广场车位比例不足项目前面水沟桥梁架设缓慢项目设计有不合理处项目SWOT分析——劣势导致商业气氛比较淡海甸岛没有实质性商22项目SWOT分析——威胁周边项目较多，对项目销售产生一定竞争

部分已经销售，对项目整体操作定位有一定影响

项目SWOT分析——威胁周边项目较多，对项目销售产生一定竞争23项目SWOT分析——机会海甸岛将成市中心、新埠岛、东海岸的连接纽带人流车流量将会激增，五西路位置将更加重要知名超市和品牌店的引进将提升项目知名度和销售

五西路水沟上桥的架设将吸引海南大学众多人流，提高商业人气环岛公路、白沙门公园、美丽沙等的开发将提升海甸岛的整体环境和知名度，从而提升海甸岛人气项目SWOT分析——机会海甸岛将成市中心、新埠岛、东海岸的连24项目SWOT分析——项目分析总结

从总体分析中可以看出本项目相对于周边其他项目优势比较大。随着区域环境的改善，项目发展仅仅是时间问题和项目的推广力度问题。项目的几个优势可以形成项目的直接卖点，项目的劣势需要通过推广和包装进行弥补，剩余的可销售部分会在项目的不断完善过程中逐渐扩大竞争优势项目SWOT分析——项目分析总结从总体分析中可以看出本项目25项目SWOT分析——核心竞争力分析位置

北海甸中心、沟通国贸与海甸岛，东海岸、海南大学对面美丽沙与白沙门之间等。位置决定了覆盖人群和项目人群消费力。本项目可以覆盖海甸岛常驻人口11万人，再加上海南大学师生4万人国贸区域15万人，总共大约接近30万人核心覆盖人群超过10万人一方面体现在项目的占地规模和建筑面积。另外一个方面还包括项目周边的商业量。有助于形成整体的商业环境本项目与周边项目的规模之和在海甸岛是最大的

规模

项目SWOT分析——核心竞争力分析位置北海甸中心、沟通国贸26项目SWOT分析——核心竞争力分析布局

本项目的商业布局比较合理，相对于周边项目应当是比较合理的。三面立体商业与中间商业街形式的商业合理搭配有利于形成综合性商业模式

项目将建成的百老汇五星级电影院、再加上产权式酒店后面引进知名品牌的超时和快餐食品品牌店会对项目其他部分的带动作用不可估量品牌

项目SWOT分析——核心竞争力分析布局本项目的商业布局比较27项目定位

项目定位28项目定位——海甸商业中心

海甸岛商业中心项目定位——海甸商业中心29定位理由——唯一性项目周边配套商场、大型餐饮、菜市场、步行街大型影城等

（综合配套海甸岛独有）其中影城步行街等为本项目独家提供本项目+海甸岛唯一商圈本项目对于海甸岛商圈的唯一支柱性作用定位理由——唯一性项目周边配套商场、大型餐饮、菜市场、步行街30项目定位——购买客户定位

海口本地居住的投者内地部分城市的投资者部分香港台湾以及国外的投资客

少量香港台湾自主经营客户

海口本地自主经营客户

部分岛外自主经营客户

+=项目客户投资60%

自主经营40%外地客户占到60％本地客户占40％

其中：项目定位——购买客户定位海口本地居住的投者少量香港台湾自主31项目定位——价格定位海甸岛商铺平均租价：50元/m2/月本项目租金预估：60元/m2/月（项目位置、布局、规模、品牌带动等占优）本项目售价：7200元/m2（根据投资回报反推定价法计算）具体定价要求

按角间和边间的单价、面积小的单价、进深浅门面大的单价、层高较高的单价稍高原则具体进行细节定价此定价较周边项目稍低，但因周边项目的销售率极低销售时间漫长，说明市场对周边项目定价不认可，因此不能采取周边竞争项目定价法。项目定位——价格定位海甸岛商铺平均租价：50元/m2/月具32项目档次定位——中高档综合消费场所中高档定位有利于项目覆盖人群（中高档）提高项目的投资回报率项目缺乏大型广场，中高档定位会适当减少一定人流，但不影响收益项目档次定位——中高档综合消费场所中高档定位有利于项目覆盖33项目定位——项目业态定位大型品牌超市文化收藏超市品牌餐饮休闲

五星级电影城

主导品牌服装运动器械休闲食品时尚装饰药品连锁电子消费美容保健辅项目定位——项目业态定位大型品牌超市文化收藏超市品牌餐饮34项目定位——项目命名建议金甸大街旺城商业中心项目定位——项目命名建议金甸大街35项目销售方式项目销售方式36项目销售方式——销售状况分析投资者开发商尽快回笼资金快速销售良好售后经营管理降低风险稳定收益售后经营管理保障良好收好经营管理关键售后经营管理良好销售管理模式寻找项目销售方式——销售状况分析投资者开发商尽快回笼资金快速销售37项目销售方式——项目销售模式开发商业主1商业管理公司业主4业主3业主2项目销售方式——项目销售模式开发商业主1商业管理公司业主4业38项目销售方式——销售模式分析效避免后期经营混乱保证了自营性业主的灵活经营管理和经营主体转移，减轻开发商负担利于项目统筹管理有效解决业主招租等麻烦，迅速进入收益阶段好商铺适当包租，保证整个项目经营的稳定性租金风险转移给商业管理公司项目销售方式——销售模式分析效避免后期经营混乱保证了自营性业39商铺出售形式——上下整体销售

横向分割，1楼2楼3楼整体销售。现有销售面积划分为23个销售单位，平均每单位260m2上下整体出售

有利于部分业主自主经营

上下分割出售

有利于上下同时销售

三层整体投资

有利于整体投资成本降低

商铺出售形式——上下整体销售横向分割，1楼2楼3楼整体销售40项目销售方式——销售进度（08年1月~9月）销售阶段销售量花费时间准备阶段销售总量20%1月1日——3月1日

销售总量20%下