工程与房地产律师实务

工程与房地产律师实务工程与房地产律师实务工程与房地产律师实务工程与房地产律师实务工程与房地产律师实务工程与房地产律师实务1一、为什么选择做建设工程与房地产专业律师

WHYTODO?

一、为什么选择做建设工程与房地产专业律师

W2１、个人发展突破的需要

（1）律师发展三阶段生存期：

１到３年内，解决温饱发展期：３到５年内，奔向小康提升期：

５到８年内，建立品牌形象，发展

高端业务和客户，进入良性发展１、个人发展突破的需要3（２）度过生存期、步入小康后面临的问题

A、案源问题

B、品牌问题

C、顾问单位服务质量问题

D、个人精力调配问题（２）度过生存期、步入小康后面临的问题

A、4

（３）解决方案

A、诉讼律师————————————→非诉讼律师：

B、万金油律师———————————→专家型律师

C、摊位制、杂货铺式律所—————→集团化、专业化律所

D、个体式服务———————————→团队化服务

（３）解决方案

A、诉讼律5

2、建筑房地产行业发展的吸引

(1)行业发展快、市场总量大，客户具有较强的支付能力

几个数据：

A.房地产业

浙江房地产开发企业主体规模指标

指标名称单位2004年第一次经济普查2008年第二次经济普查法人单位个数个36855600年末从业人员万人7.249.52资产总计亿元5318.3611535.40实收资本亿元753.421986.09B.建筑业2、建筑房地产行业发展的吸引

(16

（２）投资行为多样、法律关系复杂，客户需求

迫切，律师服务空间巨大

（２）投资行为多样、法律关系复杂，客户需求

7二、建设工程与房地产专业律师业务范围

WHATTODO?

二、建设工程与房地产专业律师业务范围

8（一）诉讼业务（常见）：

1、招投标纠纷；

2、拆迁及征用纠纷；

3、土地使用权出让（转让）纠纷；

4、建设工程施工合同纠纷；

5、房地产合作开发纠纷；

6、房地产买卖（转让）纠纷；

7、房地产融资纠纷；

8、房地产租赁纠纷；

9、物业服务纠纷；

10、房地产买卖中介服务纠纷；

（一）诉讼业务（常见）：

1、招投标纠纷；9（二）非诉讼业务（常见）：

1、拆迁及征收类

2、工程建设类

3、房地产开发类

4、其他（二）非诉讼业务（常见）：

1、拆迁及征收类

10１、政府拆迁及征收中的律师服务

服务对象三类：

政府、建设方、被拆迁人（被征收人）

以被拆迁人为服务对象的服务内容：

（１）拆迁合法性审查，就拆迁立项文件、拆迁许可证、

拆迁公告等拆迁前置审批程序及相应文件的合法性进行

尽职调查；

（２）查证被拆迁人自身资产法律状况，拟定谈判方案

并参与拆迁补偿谈判，审查土地、房屋价格评估报告并

出具法律意见；

（３）审查、修改拆迁补偿安置协议，协助协议履行；

（４）帮助被拆迁人申请听证、提起行政复议，协助进

行强制拆迁时的证据保全。

１、政府拆迁及征收中的律师服务

服务对象三类：11２、工程建设中的律师服务：

（１）招投标阶段法律服务：

主要包括：

①招投标程序合法性审查

②中标合同谈判与签订、中标合同与

招投标实质内容违背,中标后未签

订合同等违法行为处理；

③工程竣工后双方对合同协议书，招

投标文件理解不一致的处理等内容。

（２）工程进行阶段法律服务：

主要包括：

①对施工单位的合同交底和合同管理；

②履约过程中的签证和索赔管理；

③工程竣工结算及工程款催收。

２、工程建设中的律师服务：

（１）招投标阶12３、房地产开发项目中的律师服务

（１）前期阶段法律服务

（２）项目施工阶段法律服务

（３）项目经营阶段法律服务

（４）后期阶段法律服务

３、房地产开发项目中的律师服务

（１）前13（三）新型业务：

１、中华全国律师协会民事专业委员会主任朱树英曾专门撰写《律师应注重研究建筑、房地产领域的新业务并使之成为新的业务增长点》一文，归纳了十大类新型业务。（三）新型业务：

１、中华全国律师协会民事14（１）推行建设工程设计、采购、施工总承包即EPC承包模式（交钥匙工程）而产生的新的律师专业法律服务。

（2）、BOT（建设、经营、转让）、BT（建设、转让）投融资模式前提下的基础设施项目建设各方主体的相应法律服务。

（3）、《物权法》规定的土地使用权分层使用制度会给律师的地下空间和地铁及轨道交通车站地面物业建设带来新的法律服务。

（4）、新形势给律师为承发包各方在履约过程中的签证和索赔的大力推进提供了巨大的法律服务。

（１）推行建设工程设计、采购、施工总承包即EPC承包15

（5）、全国律协和中建协搭建的战略合作平台，使广大施工企业的法务人员的专业培训成为一项巨大的新的法律服务，并带来巨大的机遇。

（6）、《物权法》施行对房地产开发企业加强合同管理提出新要求的应对操作会成为律师的新的法律服务。

（7）、不动产物权变动原则指导下的土地使用权转让会成为律师新的重要的法律服务。

（8）、物权法定原则要求房地产企业办理房地产权证所必须的履约资料的严

（9）、城市化进程加快引起的“城中村”改造会成律师的新的法律服务。格管理会成为律师的新的法律服务。

（10）、新的环保五年计划对建筑、房地产行业提出的新要求会转化为新的法律服务需求。（5）、全国律协和中建协搭建的战略合作平台，使广大施16

２、金融危机和国家房地产投资紧缩背景下的律师服务新型业务

主要围绕企业融资开展

服务内容：

（1）融资各方对接

（2）尽职调查

（3）融资方案设计

２、金融危机和国家房地产投资紧缩背景下的律师服务新型17３、房地产开发所涉的税费缴纳和保险缴纳方案设计。

税：营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、印花税、契税、城镇土地使用税等；

费：建设用地土地有偿使用费、土地闲置费、城市基础设施配套建设费、地下水资源费、环评费等；

保险：房地产财产险、建设工程勘察设计责任险、建筑工程一切险等；

３、房地产开发所涉的税费缴纳和保险缴纳方案设计。

18三、怎样开展建设工程与房地产律师业务

HOWTODO?

三、怎样开展建设工程与房地产律师业务

HO19（一）业务拓展

１、以诉讼业务带动非诉讼业务

２、以顾问单位服务带动项目服务

３、以品牌营销、定向营销吸引相关专

业领域的新客户

（一）业务拓展

１、以诉讼业务带动非诉讼业务

20（二）非诉讼业务法律服务模式

１、顾问单位法律服务：

为处理顾问单位日常法律事务而受委托，

一般服务周期一年以上、委托合同一年一签，

按年计费

服务形式：

一般分为坐班式、定期回访式两种

服务要求（六个方面）

（二）非诉讼业务法律服务模式

１、21案例：为某房产集团公司提供年度法律顾问服务

案例：为某房产集团公司提供年度法律顾问服务

22

洽谈阶段：

１、走访企业了解需求

２、根据企业需求确定法律服务深度、组建服务律

师团队、拟写法律服务方案及报价方案

３、送交书面法律服务方案及报价方案

服务阶段：

服务团队：四人，团队领头人（高级合伙人）、顾问单位

服务负责人（普通合伙人或执业三年以上律师）、聘用律师

（年轻律师）、律师助理

服务形式：以坐班制（每周二、四全天）为主，由服务团队

派员轮流坐班、现场办公；结合电子邮件、ＱＱ、突发事件

登门应急处理等形式。

洽谈阶段：

１、走访企业了解需求

23服务对接流程（日常）：

集团公司下属各部门、公司（填报法律事务处理联系单，列明事务背景介绍、须解决的问题等内容）→集团法务主管（在联系单上签署初步审查意见，提出进一步要求）转送→服务律师

服务时限承诺：

一般合同２－３天回复，复杂合同（如招标文件、施工承包合同等７天回复）。

服务质量控制：

（1）每日工作记录、季度服务报告、半年服务报告、年度服务报告。

（2）每周工作碰头会（周五或周一）：通报上周工作、安排本周工作、统一法律意见、进行团队律师工作对接

（3）三级审核制：经办律师→负责人律师→团队领头人律师

（4）团队领头人律师定期回访（半月或一月一次）

服务对接流程（日常）：

集团公司下属各部门、公司（填24２、项目法律服务

专为处理指定项目相关法律事务而受委托，

有着相对明确的工作目标和任务，按项目计费。

２、项目法律服务

专为处理指定项目相关法律事务25案例一：桂林康密劳铁合金有限公司钢铁厂搬迁重建项目

一、项目基本情况介绍

委托人：

埃赫曼•康密劳中国集团

委托事项：

桂林康密劳铁合金有限公司拆迁及异地重建相关法律事宜

项目背景情况：

当地政府给予的优惠政策

政策依据

案例一：桂林康密劳铁合金有限公司钢铁厂搬迁重建项目

26律师须完成的主要任务：

１、鉴于该项目须分三个程序分别进行，即原厂适用“退二进三”政策将土地交由政府收储程序、新厂土地受让程序、新厂建设程序。项目专项法律服务律师需要确保上述三个从法律上相互独立的环节紧密衔接并避免出现项目进行过程中原厂土地已被收回，新地却迟迟无法获取或新厂无法正常修建并投产的情形而处于被动地位。

２、需查证当地政府所提供的优惠政策的合法性依据，确保政府承诺的各项有利政策切实可行。

３、需查证新厂用地取得的合法性。

４、需调查并确认新厂的产业定位（生产全系列锰系铁合金产品）是否符合相关产业准入要求，以免公司遭遇新地虽能获得，但因违反产业准入条件而陷入公司运营受阻的困境。

５、需设计相应措施保障政府所付款项的及时到位。

律师须完成的主要任务：

１、鉴于该项目须分三个程序分27二、法律服务阶段、阶段性工作目标及服务内容二、法律服务阶段、阶段性工作目标及服务内容28三、项目法律服务主要工作内容列举

1、赴工厂原址及拟迁至的新址等地进行实地考察，全面了解项目基本背景情况和企业土地、房产等资产状况；

2、制作法律尽职调查提纲、企业需提供资料清单、政府各部门需提供政策性文件及相关资料清单，并将上述两清单提交企业、当地政府。

３、走访桂林市、灵川县两级土管局、建设规划局、发改委、“退二进三”工作领导小组办公室、环保局、税务局等相关政府职能部门，将各部门提供的材料及答复进行整理，并形成书面报告；

４、全面收集、整理与该项目相关的房屋拆迁、土地、税务等方面的相关法律法规及“退二进三”等政策规定，并就有关政策、法规向公司作出书面解读报告；

５、以上述基本信息为基础，进一步开展全面尽职调查，对调查结果进行整理、归纳，就该项目背景情况、相关政策法规依据、工厂原用地土地成本收入标准及支付方式、新厂建设可能涉及的行政审批程序项目实施途径、新厂用水取水口选择及输水管线铺设审批程序、用电指标审批程序、铁路专用线及相应站点设置审批程序等出具法律尽职调查报告；

三、项目法律服务主要工作内容列举

1、赴工厂原址及29６、就工厂异地改建一事政府优惠政策的合法性、获得政府土地出让金返还的可行性及相关途径、厂区异地改建土地取得途径、相应保障措施等问题出具书面法律意见书；

7、协助公司与政府有关部门就相关法律问题进行沟通，在公司与政府及其他第三方谈判时协助公司制定谈判方案并提供相关法律意见；

8、拟定《桂林康密劳铁合金有限公司锰系合金搬迁及产品升级项目协议书》等框架协议并与当地政府相应谈判人员进行多轮谈判、审查异地改建过程中所需各项法律文件；

９、协助公司就相关事宜向法国埃赫曼－康密劳集团汇报、沟通，出具相关报告文本（英文）；

１０、在项目进行过程中通过电话、信件、上门、网上等各种形式提供时时法律咨询；

１１、对该项目后续进展情况予以跟进并提供协助，确保项目按照预期的程序顺利进行。

６、就工厂异地改建一事政府优惠政策的合法性、获得政府30四、律师为项目实施设计的项目实施合法性途径及保障措施

（简列两项）

１、程序衔接措施：

原厂停产时间：原厂停产时间不早于新厂具备生产条件前三个月。

原厂土地移交时间：乙方于原厂停产之日起六个月内将原厂土地交还甲方。

２、企业应获补偿及政府支持款的获得：

国土部门逐块收储、政府以土地使用权出让款地方政府留成部分同步支付；

四、律师为项目实施设计的项目实施合法性途径及保障措施

31案例二：某建设工程施工项目服务

一、项目基本情况介绍

委托人：

杭州某建设有限公司

委托事项：

杭州大运河商务区某商品房开发一期地块施工总承包工程全过程法律服务

项目背景情况

案例二：某建设工程施工项目服务

一、项目基本情况介绍32二、法律服务方案

１、针对建设工程施工承包合同文本冗长、复杂，施工单位难以理解问题，进行合同文本分析和对是施工单位员工合同交底；

２、针对建设方对签证、索赔程序是否符合合同约定要求较高，成本控制严格；施工方已出现工期违约行为，在合同履行过程中较为被动问题，深度参与工程施工管理，贴身提供合同履行方面的法律意见，指导施工单位及时、有效办理签证、提出索赔。

３、以施工单位合同管理部职员身份作嵌入式服务，直接面对建设单位施工管理人员。

二、法律服务方案

１、针对建设工程施工承包33三、法律服务内容

１、例会制度（周、月、季）

周：

团队例会

每周参加由甲方、监理方、施工方召开的工地例会，对会议

中讨论的重要问题进行法律分析并出具法律意见，供施工单位参考。

月：

律师团队、项目单位项目经理部碰头会

每月出具《月度工作报告》，对主要工作进行梳理，对重点

问题作进一步说明，供施工单位在决策时参考。

季度：

律师团队、项目单位法务部、项目经理部碰头会

三、法律服务内容

１、例会制度（周、月、季）

34２、合同管理方面

将原先长达三千多页的总承包工程合同中的重要条款进行提炼、归纳，浓缩成由十一个部分组成的《合同管理手册》，修改后的《合同管理手册》仅20页。

２、合同管理方面

将原先长达三千多页的总承包工程合35（1）合同各方

发包方、总承包、设计单位、工程监理、工料测量师

（2）合同文件

合同书、来往函件、合同图纸

（3）工程承包施工范围

土方、基坑围护及降水工程；结构工程；屋面工程；砌体工

程；防水工程；门及小五金；饰面工程；厨房、卫生间烟气道工

程；强电系统；给排水系统；消防水系统；正压送风系统；其他

机电线管预埋及封堵工程；防火封堵

（4）合同价款

*合同总价，暂定价；

*合同价款的调整：

1、设计变更2、工期延长3、暂定料值4、物价变动

（1）合同各方

发包方、总承包、设计单位、工程监理36（5）工期

*开工日、总体竣工日、各栋楼底板混凝土完成时间、各栋楼结

构完成时间、外脚手架拆除完成时间等

*工期延长的情形

不可抗力，恶劣天气，自然灾害，动乱和暴动，发包方指

令的设计变更，发包方延误提供指令、图纸、细节或标高，发

包方或当地政府部门通知缓期执行、停工或间断施工，独立施

工单位的阻延，对任何已掩盖的工程执行挖开检查或对任何工

作或物料执行试验，三通一平问题致工期延误

*特别提醒

①节点工期延误赔偿后不影响总工期延误的赔偿；

②节点工期延误赔偿后，后续节点工期及总工期不做调整。

（5）工期

*开工日、总体竣工日、各37（6）工程质量

（7）安全施工

*违约责任

*赔偿程序

发包人直接作出决定，从工程款中扣除；

监理经发包人安全主任工程师签字后生效，从工程款中扣除。

（8）发包方指令

（9）索赔

*一般情况

在引致索赔的事件发生后28天内（不包括9.5.4条规定），

总承包方须向发包方书面提出有索赔的意向，并在可具体计

算索赔额后的合理时间内提交索赔额的具体计算资料。总承

包方迟提出或迟提交资料的索赔将不获考虑；

*设计变更、工期延长、工期延误、安全问题、质量问题

（6）工程质量

（7）安全施工

*违约责任

38（10）中期付款

*付款阶段

*付款程序

总承包方须提交详细的付款申请给发包方审核，发包方

会在收到付款申请后14天内向总承包方发出“中期付款证

书”，说明发包方应付给总承包方的款项。

（11）决算

*决算期：整个工程竣工证书发出后12个月。

*结算资料：

结算申请书、调整后的工程量清单、甲控材料批价单、

甲控材料领用单、水电费使用明细、施工图会审纪要、全套

竣工图、全套签证变更资料等

*工程款支付：

在工程竣工决算完成后，累计支付至决算总价的95%。

*工程保修金保留期满后，支付5%保修金

（10）中期付款

*付款阶段

*39３、工程施工管理和签证、索赔管理方面

重点：

参加每周工地例会、付款跟踪、工期跟踪、签证索赔

原合同履行状况：

施工方节点工期逾期，并影响后续工期，按合同约定工期不

作调整，且须承担违约金近二百万元；

桩管出现倾斜，因土建工程系另一施工队伍进行，责任不明，

建设方要求我施工队伍承担纠偏费用及质量违约责任；

工程量因甲方设计变更而增加，相应费用未获得甲方签证确

认；等等。

３、工程施工管理和签证、索赔管理方面

重点40律师介入后采取的措施：

（１）分析工期逾期原因，查明甲方存在未领取施工