物业管理基本制度与政策：物业管理

1第一章物业管理

（一）考试目的本部分的考试目的是考察应试人员运用《物业管理条例》分析、处理物业管理工作中《条例》相关问题的能力。（二）考试基本要求掌握：《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，《条例》确立的基本制度，《条例》涉及的主要问题。了解：物业管理产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。（三）要点说明：17个要点2第一节物业管理的概念一、物业管理的概念（一）对《条例》所称物业管理定义的理解(定位)掌握1、物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。2、物业管理活动的基础是物业服务合同。3、物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。依据3物业管理是指（四方面）暨：1、选聘、合作、自管

2、管理按照物业服务合同约定

3、房屋及设施设备和相关场地的

养护、维修、管理

4、维护2个环境：①卫生及区域内环境

②公共秩序4单项选择题（备选项中只有1个符合题意）下列对于物业管理的理解，不正确的是（）。A、物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的进行的一项交易B、物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托C、物业服务合同是物业管理生产活动的契约基础D、业主必须选聘物业管理企业来对物业实施管理下列各项中，不属于物业管理基本内容的是（）。

A、房屋维修养护B、清洁卫生

C、安全防范D、代收供水、供热费用5（二）《条例》调整的范围１、《条例》即调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。２、《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。多项选择题（备选项中有2个或2个以上符合题意）

《物业管理条例》调整和规范的范围包括（）。

A、住宅物业管理B、非住宅物业管理

C、城市D、农村E、业主自行管理[答案]ABCD6（三）物业管理的市场化特征１、房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。（产权主体转为共有、所有、互有——义务、责任转变）２、多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。（单个业主无权决定共有权利，无全额承担共同履行义务）３、物业管理活动应当遵循市场原则。(就是民法原则）（业主自主权、纳入市场秩序、物业管理的前提条件）４、非市场性的房屋管理不属于物业管理。

（产权单一、行政管理，非市场关系，不属《条例》范畴）

7二、物业管理的特征（熟悉）（一）社会化（二）专业化（三）市场化物业管理1、城市、房地产管理体制的重大改革2、房地产综合开发与之相配套的综合性管理3、住房制度改革、产权多元化后相衔接的统一管理4、与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理8社会化（交易对象选择)物业所有权人到社会上选聘物业管理企业物业管理企业到社会上寻找可代管的物业专业化物业企业具备一定资质等级从业人员具备一定职业资格市场化市场竞争机制和商品经营方式实现的商业行为集中体现——双向选择、等价有偿9第二节我国物业管理的产生与发展一、物业管理的起源与发展

人：奥克维亚.希尔女士机构（组织）：皇家特许屋宇经理学会二、城市住房及住房制度改革（一）我国城镇住房的发展情况私房改造转化为国有建房提供居民、职工居住（二）改革开放前的城镇住房制度中国特色公有住房体系

住房投资由国家和企业统包三个特征住房分配采取实物分配福利低租金，国家包修包养弊端见下10投资无回收、不能形成良性循环制约建设发展、供给小于需求租金不能维护危旧房、危及安全人均面积下滑、国家包袱沉重11（三）住房商品化制度１、建立并扶持商品房市场房地产领域三项改革：住房制度改革土地使用制度改革房地产生产方式改革２、城镇住房制度改革1979年试点向居民售房1994年公有住房开始出售1998年取消福利分房，实施住房分配货币化改变国家统一投资、统一分配、统一修缮管理推行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”121981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司—深圳市物业管理公司挂牌成立

13四、我国物业管理的发展1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议。1997年，建设部在大连召开了全国第二次物业管理工作会议。1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议。2000年，中国物业管理协会成立。2002年，建设部建立全国物业管理企业信用档案系统。14五、物业管理在社会经济中的地位与作用（一）实施物业管理有利于促进经济增长。（二）实施物业管理有利于提高人民群众居住质量。重点是：“改善居住、卫生、交通、通信条件，扩大服务性消费，逐步增加公共设施和社会福利设施”（三）实施物业管理有利于增加就业。物业管理吸纳大量的失业人员、复转退军人、农村劳动力。（每增加一万平方米，可增加5—8人就业）增加消费购房消费支出装饰装修支出水电气暖长期消费支出大中修设备改造及物业费支出15（四）实施物业管理有利于维护社区稳定。

协助公安等部门防范刑事犯罪、防火、防事故。开展社区文化活动，丰富居民业余生活。促进邻里和谐关系，促进精神文明建设。（五）实施物业管理有利于推动房地产业良性发展对房地产保值、增值有重大影响。对项目的品牌效应、房地产开发的良性循环有重要意义16第三节我国物业管理制度的历史沿革政府作用基于三个原因转型期：房屋管理转为市场化的物业管理。物管是城市管理的重要部分。城市管理是政府的主要职能。普商房、经适房、廉租房的物管是民生问题。直接关系民众生活保障和社会和谐。物业管理制度的历史沿革以《条例》为分水岭：《条例》颁布前后两个阶段，有承继及各自鲜明特点17一、《条例》颁布前的物业管理制度建设一是借鉴性（泊来品）二是过渡性（对房管模式采取渐进式改革）三是针对性（针对实际问题，应对性政策）特点我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的。（一）城市新建住宅小区管理办法《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件18主要内容1、确定了物业管理活动的主要部门2、确定了物业管理工作的基本内容3、明确了社会化、专业化的物业管理模式4、确定了业主选举产生物业管理委员会制度5、明确了管理委员会的权利义务6、明确了物业管理企业的权利义务7、确定了物业管理服务的合同制度与备案制度8、针对业主的主要违规行为提出管理措施9、针对物业企业的违规行为规定行政处罚措施19（二）物业管理服务考评标准（最高行业规范）（三）物业管理从业人员培训合格上岗制度（注册取代）（四）《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（五）《物业管理企业财务管理规定》（六）《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》按2007年12月4日，建设部、财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令第165号），自2008年2月1日起施行

（七）《物业管理企业资质管理试行办法》按2007年11月26日《建设部关于修改<物业管理企业资质管理办法>的决定》(建设部令第164号)（八）《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部110号令）20二、《条例》颁布后的物业管理制度建设2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。一是配套性（配套文件、实施细则）二是经验性（总结经验教训，有针对性）三是操作性（规定细化，操作得以实施） 特点内容全面、结构合理、科学规范、特色鲜明物业管理法规体系初步形成21第四节《物业管理条例》《物业管理条例》的颁布标志着我国物业管理进入法制化、规范化发展的新时期一、《条例》的立法过程（了解）（一）收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况（德法日韩澳新香港）（二）开展立法调研，掌握第一手材料（各大城市）（三）进行专家论证，研讨立法中的难点问题（四）广泛征求意见，以求彰显民意

首次征求全民意见的立法法规，为民意立法铺垫。22二、《条例》的指导思想和立法原则指导思想突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念1、强调保护业主的财产权，协调单个业主与全体业主的共同利益。2、强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务与被服务的关系。3、强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项《条例》是行政管理法，要公权节制，过度就是滥使职权

1、政府适度干预2、推动引导23《条例》基本原则（一）物业管理权力和财产权利相对应的原则建筑物区分所有权，投票权按建筑面积比例（二）维护全体业主合法权益的原则（公益优先原则）《条例》设定的法律责任，充分体现了优先保护全体业主利益的原则（三）现实性与前瞻性有机结合的原则现实性：业主自律、资质管理、物业验收、开发企业不交费、物业企业的治安责任、公用事业单位责任转嫁前瞻性：业主大会、维修养护制度等（四）从实际出发，实事求是的原则全国发展不平衡，大小城市的市场环境、服务水平差异授权省、自治区、直辖市制定地方执行办法。24三、《条例》创设的法律制度（熟悉）业主大会管理规约前期物业管理招投标物业承接查验物业管理企业资质管理物业管理从业人员职业资格住宅专项维修基金。物业管理基本制度25（一）尊重和维护业主的财产权利体现在对侵害业主财产权的救济上：1、建设单位和物业企业的行为给业主造成损失的，应依法承担民事损害赔偿责任。2、物业企业擅自改变物业用房用途的，或利用共用部位、设施设备进行经营的所得收益用于物业维修养护，剩余部分由业主大会决定使用。（二）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制1、共同财产、共同利益民主协商2、共同财产管理置于共同契约中，少数服从多数3、业主大会、管理规约体现上述机制26（三）《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动《民法通则》《合同法》《公司法》《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》等法律法规的相关制度，都是规范物业管理活动的法律依据。（四）妥善处理政府和市场的关系

《条例》明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限：1、凡是能够通过民事责任解决的，不再规定行政处罚。2、对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。27四、《条例》主要内容介绍（一）第一章总则（5条）第一条:立法宗旨、目的第二条：调整范围、对象第三条：倡导原则：通过市场机制选聘物业企业第四条：利用创新和科技进步提升物业服务水平第五条：对物业管理活动的监督管理授权（二）第二章业主及业主大会（15条）共同事务、共同利益、共同意志、共同决定规定业主概念、权利和义务、业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则、业委会的性质、职责与组成、管理规约的内容、法律效力、业主大会、业委会与居委会的关系等28（三）第三章前期物业管理（11条）包括前期物业服务合同、临时管理规约、前期物业管理招投标、物业承接验收手续、物业资料的移交、物业管理用房、物业的保修责任等（四）第四章物业管理服务（18条）明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系（五）第五章物业的使用与维护（7条）对物业的使用和维护相关问题进行规范（六）第六章法律责任（13条）法律规范三要素适用条件行为模式违反行为模式的法律后果29法律责任含义1、法律责任主体：公民、法人、单位和社会组织、各国籍人、无国籍人2、法律责任核心要件：违法行为的实施3、法律后果：法律上惩戒性负担4、法律责任只能由有权国家机关依法予以追究法律三要素假定（前提）、处理（核心）、制裁（保证）30法律责任特征1、与违法行为相联系：违法行为性质和程度不同，承担法律责任不同2、内容是法律明确而又具体规定的：由有权国家机关根据立法权限依照法定程序制定3、具有国家强制性：迫使违法人承担其效果的强制力4、由国家授权的机关依法实施的：其他任何组织和个人均无权进行31《条例》法律责任特点1、行政责任、民事责任并存。以规定民事责任的方式来实现国家行政管理的目的2、民事责任优先。①凡能通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚②确实违反行政管理规定，优先保证民事责任的承担3、体现业主自我管理、自我监督的原则（物权法80条）（七）第七章附则按法律不溯及既往的原理，《条例》生效前的物业管理活动不适用《条例》的规定。32五、《条例》确立的基本法律关系（掌握）

（一）业主相互之间的关系行使权利同时应承担相应义务（6个）（二）物业管理企业和业主之间的关系签订服务合同、等价交换、主体平等（三）开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系