万科土地增值税培训课件

29三月2024万科土地增值税培训课件2007年1月16日，国家税务总局在其网站上悄然公布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》；1月17日，沪深两市地产股几乎全线跌停，两市地产指数单日跌幅超过9%。来势凶猛5月21日，北京市地税局《土地增值税清算管理办法》正式出台，各方关注。万科土地增值税培训课件土地增值税真的这么可怕么？土地增值税对房地产企业到底有什么影响？我们应该如何应对？来势凶猛万科土地增值税培训课件土地增值税的来龙去脉土地增值税的主要内容土地增值税对项目运营的影响目录万科土地增值税培训课件一、土地增值税的来龙去脉万科土地增值税培训课件企业所得税－－两税合并后统一为25%土地增值税营业税城市维护建设税和教育费附加契税房产税、印花税城镇土地使用税、耕地占用税1.1房地产行业的主要税种万科土地增值税培训课件1.2土地增值税的起源1820年在德国首次开征，1898年在中国青岛德租界完善；中国青岛开征的土地增值税被视为该税种的起源。开征的国家和地区不多，德、英、日早期曾开征土地增值税，但都先征后停，且未复征。征收时间最长、范围最广的，是我国的台湾地区，是台湾地区的主要房地产税种，约占房地产税费的60%以上。万科土地增值税培训课件90年代初房地产行业的兴起94年出台土地增值税暂行条例和实施细则七年免税期房地产行业土地增值税清算2000年起恢复征税房地产行业过热（海南）房地产行业走低房地产行业高速发展1.3我国土地增值税的演进万科土地增值税培训课件1.5土地增值税的基本概念纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑物（包括地上地下的各种附属设施）及其附着物（一经移动即遭损坏的物品）并取得收入的单位和个人征税对象：转让房地产所取得的增值额增值额=（转让房地产所取得的收入-规定扣除项目）万科土地增值税培训课件二、土地增值税的主要内容万科土地增值税培训课件增值额＝收入－可扣除项目增值额2.1土地增值税的计税依据计税依据为转让房地产所取得的增值额A、土地取得成本B、开发成本，建安、配套C、利息费用D、各种税金，营业税金及附加等E、开发费用，(A+B)×10%或(A+B)×5%F、加计成本，(A+B)×20%可扣除项目增值率＝万科土地增值税培训课件2.2土地增值税的税率土地增值税施行四级超率累进税率，最低30%，最高为60%：级数增值率（%）税率（%）10<X<50%或20%<X<50%30250%≤X<100%403100%≤X<200%504200%≤X60增值率X=增值额/可扣除数应缴土地增值税=增值额×适用税率万科土地增值税培训课件2.3土地增值税征收方式先预征：按销售收入×预征率预缴土增税，目前北京市的土增税预征比例是1%（经济适用房和限价房无需预征）京地税地[2006]509号后清算：待项目竣工、售罄后，向税局申请清算，税款多退少补。京地税地[2007]134号

万科土地增值税培训课件可扣除项目2营业税金收入10土地成本建安等成本2.6开发费用加计扣除增值额增值率适用税率应纳税额（2＋2.6）×5％＝0.2310×5.4％＝0.54（2＋2.6）×20％＝0.9210－6.69＝3.313.31/6.69=49.48%30%3.31×30％＝0.9932+2.6+0.4+0.54+0.23+0.92=6.692.4案例举例说明－－A项目销售收入10亿，地价2亿，建安、配套等开发成本3亿（其中资本化利息0.4亿），营业税金及附加率5.4％，计算应缴纳的土地增值税资本化利息0.4万科土地增值税培训课件2.6关于销售收入的规定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。万科土地增值税培训课件扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊；对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本；房地产开发企业的预提费用及应付帐款，不得扣除；属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。2.7关于扣除项目的规定收付实现制万科土地增值税培训课件2.8普通住宅的优惠对普通住宅实施优惠：当普通住宅的增值率低于20％，免征增值税；一旦普通住宅的增值率超过20%，要就全部增值额征收30%的土地增值税。20％的增值率为临界点。目前北京市的普通住宅标准，同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；户均建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。土地级别05年普通住房平均价格06年普通住房平均价格06年平均价格×1.2预计2007年平均价格07年平均价格×1.2一级110681145413744.8？？二级95551059212710.4三级8040928911146.8四级688677499298.8五级546260477256.4六至十级452648285793.65150?6180?万科土地增值税培训课件2.9各地普通住宅认定标准一览万科土地增值税培训课件

普通住宅的增值率20%以内免征的优惠政策，增值率超过20%，将对整个增值额按照30%（或以上）的税率征收土地增值税－－2.10关于无效价格区间的研究1售价增加2元土地增值税从无到有普通住宅变成非普通住宅后，售价增加，项目利润的绝对额却降低，此为无效价格区间；售价增加，利润绝对额增加，但利润率却降低，此价格区间为低效价格区间万科土地增值税培训课件2.10.1价格区间的基本概念无效区间：指价格提高，销售毛利率下降、利润总额降低；低效区间：指价格提升，销售毛利率下降、利润总额上升；只有普通住宅存在无效价格区间；非普通住宅只要价格提升，就会带来利润增加；普通住宅的无效区间、低效区间的临界点是在普通住宅不限定价格的情况下得出的，如普通住宅有价格限定，则需根据项目实际情况具体分析；无效价格区间测算中的临界点和极限值均为理论测算，各地税率、费用比例等的不同，导致最终测算结果的不同。实际应用时，应根据项目具体情况具体分析。万科土地增值税培训课件2.10.2图解无效价格区间1销售毛利率（不含土增税）销售毛利率（扣土增税）34.7%47.5%60.3%73.2%34.7%29.7%38.9%44.8%21.9%非普通住宅普通住宅临界点极限值无效区间低效区间跳跃点万科土地增值税培训课件售价成本毛利率增值率（毛）税率税后毛利率销售毛利6500400033.26%17.37%033.26%2,1626600400034.19%19.06%034.19%2,2576610400034.29%19.23%034.29%2,2666655400034.69%20.00%034.69%2,3096656400034.70%20.01%5.00%29.70%1,9776660400034.74%20.08%5.02%29.72%1,9806700400035.10%20.76%5.16%29.94%2,0066800400035.98%22.44%5.50%30.48%2,0726900400036.83%24.13%5.83%31.00%2,1397000400037.66%25.81%6.15%31.50%2,2057100400038.46%27.49%6.47%31.99%2,2727157400038.91%28.44%6.64%32.27%2,3097200400039.24%29.16%6.77%32.47%2,3387300400040.01%30.83%7.07%32.94%2,4047400400040.75%32.50%7.36%33.39%2,4717500400041.47%34.17%7.64%33.83%2,5377600400042.17%35.83%7.91%34.25%2,6037610400042.24%36.00%7.94%34.30%2,6107705400042.89%37.57%8.19%34.69%2,6737700400042.85%37.49%8.18%34.67%2,6707800400043.52%39.15%8.44%35.08%2,7367900400044.17%40.80%8.69%35.47%2,802无效价格区间低效价格区间万科土地增值税培训课件

普通住宅的价格超过同一级别土地住宅平均价格的1.2倍以上，就变成非普通住宅，此时只要有增值额，就要就增值额的30%征收土地增值税－－2.10.3关于无效价格区间的研究2售价增加1元土地增值税从无到有附件：土地增值税测算表万科土地增值税培训课件2.10.2图解无效价格区间2销售毛利率（不含土增税）销售毛利率（扣土增税）25.2%47.5%60.3%73.2%25.2%23.75%26.7%44.8%21.9%非普通住宅普通住宅临界点极限值无效区间低效区间跳跃点27.5%万科土地增值税培训课件2.10.3无效价格区间示意图6624759973328411811293068112930673168393↓↓↓↓↓↓单位成本▲▲▲▲8300▲7900▲均价4127456850544558613061636600上图为某项目实例，从其经营计划上报数字可见，该项目二期四区、三期经营计划的价格均落在了无效价格区间内，可见，土地增值税的筹划，首要对现有项目进行针对性的摸底和调整。万科土地增值税培训课件三、土地增值税的清算交税光荣万科土地增值税培训课件符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目

符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。3.1土地增值税的清算条件万科土地增值税培训课件按产品类型：普通住宅、非普通住宅、商业、车位按项目总体清算或分期清算《计税成本》与集团现行成本核算规定的统一清算口径与公司现行核算的标准是否统一普通住宅20％免税的筹划空间车位商业成本界定地价、利息分摊计算普通住宅认定标准清算对象清算时点国家法规、地方法规划筹关键点3.2土地增值税清算的关键点万科土地增值税培训课件实例演示－A项目收入11.7亿，开发成本7.9亿；同一项目，清算时点不同、普通住宅认定标准不同，结果迥异；上述任一清算条件的变化，都会导致最终清算结果的不同；3.2实例演示－清算细则对项目影响万科土地增值税培训课件3.2.1保守测算－分期分产品类型－4206万万科土地增值税培训课件3.2.4折中测算1－非普通调整为普通－1324万普通住宅认定标准的影响4206万1324万万科土地增值税培训课件3.2.2折中测算2－全项目非普通－3775万项目分期的影响4206万3775万万科土地增值税培训课件3.2.3乐观测算－全项目普通－0普通住宅认定标准和项目分期的影响4206万0万万科土地增值税培训课件土地增值税的筹划，除了规避无效价格区间外，清算时点、清算对象、住宅认定标准的差异，将对筹划结果产生颠覆性影响；A项目全项目认定普通住宅，税负为0；最严格分期、分产品类型测算，税负4206万，其中暗含巨大的筹划空间；3.3综上目前，北京的土地增值税清算细则虽已出台，但政策很多地方都很模糊，没有明确的规定，应争取最有利于企业的清算政策；万科土地增值税培训课件四、土地增值税的应对万科土地增值税培训课件改变各产品类型的成本分摊方法增加装修费用集团内建筑公司提供建筑安装服务，转移利润股权转让－－商业4.1土地增值税的应对关键点为了降低土地增值税税负，结合清算细则与项目的具体情况，有针对性的选择筹划方案：万科土地增值税培训课件成本跨产品类型调整－从低税负产品类型向高税负产品类型移动成本跨期调整－从低税负向高税负移动；

成本跨项目移动－利用总包单位将开发成本在高税负、低税负项目之间平移

通过园林、绿化、土地整理费等增加园林配套成本，或者通过推行装修、绿化、土地平整公司等一条龙的成本总包模式，拉低整体税负。4.1.1土地增值税的应对关键点－成本调整在不增加现有成本的前提下，通过项目开发成本分摊方式的调整，利用地价、公建配套、开发间接费、资本化利息等在各期、各产品类型中的转移，此消彼涨，从而达到降低整体税负的目的

万科土地增值税培训课件目前国税总局对开发产品计税成本管理制度尚未出台，商业、车库成本未可确定；且面临合作方难以确定、运作难度大、管理成本高等问题；

4.2土地增值税的应对关键点－商业、车库按产品类型区分，商业、车库视同非普通住宅，税负较重，对此，除了调增商业成本外，通过分立公司、股权转让、发行信托等方式规避商业土地增值税；万科土地增值税培训课件规避无效区间、低效区间制定销售策略时充分考虑土地增值税的影响；因市场对售价的反应多具有刚性特征，因此售价调整不适宜为主要的筹划手段，而是筹划关注点；4.2土地增值税的应对关键点－销售定价万科土地增值税培训课件据实测算、充分扣除多考虑获取中、短线项目多考虑获取普通住宅比重大的项目获取存量土地时关注交易方式对土地增值税的影响已签约未落实项目的风险及应对方案4.3开发环节的应对－新项目发展万科土地增值税培训课件精装修房是房地产开发的必然趋势房地产开发企业应培养适应未来的开发精装修房的能力如精装修成本能通过售价等额收回，则可以降低公司整体土地增值税税负水平。4.3.1开发环节的应对－规划设计－精装修万科土地增值税培训课件毛利率销售毛利润34.7%47.5%60.3%73.2%38.452.5%66.7%80.9%精装修房令土增税应税点等辐后移；精装修房假设精装修成本为销售价格的10%,并通过销售等额收回4.3.1开发环节的应对－规划设计－精装修万科土地增值税培训课件不同销售毛利率下售价每增加100元，净利减少额逐级递减。节能环保是房地产开发的基本要求。节能环保的成本在税前成本的抵扣作用在一定程度上降低了由于节能环保导致成本增加的压力。4.3.2开发环节的应对－规划设计－节能环保销售毛利率净利润34.7%47.5%60.3%73.1%63.443.336.629.923.18单位：元021.8%非普通住宅普通住宅万科土地增值税培训课件提高项目开发的速度,提高公司运营效率;提高产品质量;提高客户满意度;降低住宅全生命周期成本；成本的增加可通过减少税负水平得到部分弥补，尤其在土地增值税率高的情况下更为明显。4.3.3开发环节的应对－规划设计－工厂化万科土地增值税培训课件定期拜访税务相关部门，加强联络和沟通；密切关注当地政策动向，尽量参与政策制定；在清算时应选择有实力、规模大、影响力强的税务代理机构；目前具备条件的清算项目，立即制订合理的节税策略和应对方案；4.4开发环节的应对－税收征管环节万科土地增值税培训课件

税务筹划个案特征比较明显，每个项目的筹划角度具有多样性、不可比性和复杂性等特征，不能用完全标准化的思路套用；4.6土地增值税应对的“瓶颈”任何的成本筹划如普通与非普通之间平移成本、或者利用装修公司转移价格都会造成真实成本和清算成本的脱节，导致成本信息的失真；筹划方案引起的成本重新分摊与公司现行的目标成本管理模式如何对接和调整，亟待解决；土地增值税的筹划，应视税局清算细则而定，税务风险不可控；

筹划效果与筹划风险成正比，不能本末倒置，盲目筹划。万科土地增值税培训课件五、土地增值税的影响万科土地增值税培训课件由于土地增值税是对土地增值部分征税，增值越高，税负越重，因此，土地增值税清算将降低项目的盈利能力，毛利率越高的项目，受影响程度越大；价格对净利润的边际贡献，随价格增长呈梯级下降；普通住宅存在一定的价格无效区间，即成本不增加的情况下销售价格提高利润反而降低；毛利率的提升带来的增值税税后毛利率提升速度明显逐步放缓，趋向极限值后开始下降；清算土地增值税后的销售毛利率存在极限值，售价实现此极限值后再提高，项目毛利率会下降。5.1土地增值税对项目盈利能力的影响万科土地增值税培训课件假日风景全部为非普通住宅，项目后期增值比率较高，整体税负较高，约1.1亿；紫台全部为非普通住宅，但增值比率较低，预计清算税金在1100万左右；四季花城一期大部分为普通住宅，但二期有可能售价突破成为非普通住宅，三期如精装肯定会成为非普通住宅；情花和商业部分增值比例较高；星园、青青增值比例较低，整体清算应无需缴税。西山庭院全部非普通住宅，增值比例较高，税负较高。城市花园可以争取94年以前立项项目的免税优惠，但风险较大；成本早已锁定，增值比例较高。5.2北京公司土地增值税风险分布万科土地增值税培训课件新项目随着近年来土地价格的大幅增加，新项目土地价格一般较高，销售毛利率水平有限，增值率相对较低，受到清算政策影响较小；新项目受7090政策的影响，户型面积一般较小，大多符合普通住宅的条件，而且正在开发中，可以通过诸如增加普通住宅等合理措施予以筹划，减少土地增值税的影响；老项目：老项目经过长期储备，土地一般已有较大增值，项目销售毛利率较高，所承担的土地增值税税负往往较大；老项目已经销售结算或完成规划建设，税收筹划空间有限；5.3土地增值税对行业的影响万科土地增值税培训课件由于普通住宅增值率未超过20%的享受免税优惠，而非普通住宅有增值即需纳税，因此可能使发展商更多关注普通住宅开发；对于囤积土地行为影响较大，主要靠土地增值获取利润的企业将面临较大压力；对于长线开发项目影响较大，现有长线项目经过长期储备一般增值较大，相应税负较高；因出租业务不征收增值税，对于开发投资物业的房地产商不构成即时影响，但投资物业转让时，往往产生较高的增值额和增值率，因而产生较高税负。可能促使更多企业改变经营方式，变销售为持有出租，尤其是高端物业。5.3土地增值税对行业的影响万科土地增值税培训课件增值税的征收降低了房地产行业的利润水平，通过长期持有土地依靠土地升值获取高额利润的发展模式受到挑战，要求开发商必须关注运营效率的提高，通过快速周转获取较高的收益水平；盈利水平提升清算增值税导致销售净利率下降净资产收益率销售净利率总资产周转率权益乘数XX＝提高资产周转率稳定增值税清算导致销售净利率下降，根据杜邦公式，在资产负债率稳定的情况下，要想提高盈利水平，必须提高周转率。5.3土地增值税对行业的影响万科土地增值税培训课件新项目发展阶段：新项目测算时要根据最新政策，充分评估增值税风险，据实测算，充分扣除；科学确定公司新项目发展策略，确定比较合理的中短线项目与长线项目比例、普通住宅与非普通住宅比