《项目策划与设计管理规范》

《项目策划与设计管理规范》项目策划与设计治理规范〔09版〕受控号：持有人：文件编号：BCMS－08公布日期：2020年月日生效日期：2020年月日目录1规范说明 32制度与流程 42.1项目拓展与论证治理程序 42.2项目拓展与论证流程 152.3项目可行性研究报告编制作业指引 162.4项目报批报建作业指引 302.5项目报批报建流程 422.6方案〔概念〕设计治理程序 432.7初步设计治理程序 532.8施工图设计治理程序 762.9景观设计治理程序 1022.10销售装饰设计治理程序 1062.11材料设备选型定板治理程序 1112.12施工图交底治理程序 1142.13设计变更治理程序 116

1规范说明规范的治理和使用本规范是公司为导入、实施规范化治理体系而编制，是公司治理体系的一部分，包括了公司项目策划与设计治理体系要求的关键制度与流程文件。公司所有部门、人员应遵守本规范中的规定和要求。本规范为公司受控文件，由总经理批准颁布执行。本规范是公司内部治理文件，未经公司总经理批准，任何人不得将规范内容以任何形式提供给公司以外人员。本规范及相关表单将在公司OA办公系统中公布，公司相关人员依照公司授权查阅。本规范由公司人力资源部负责治理。在本规范执行期间，如有修改建议，各部门负责人应汇总意见，及时反馈到人力资源部。人力资源部每半年一次对规范的适应性、有效性进行评审，必要时对规范予以修改。文件名称〔体例〕规范：公司明文规定的工作标准；制度：明确公司人员共同遵守的办事规程或行动准那么的文件；程序：明确或强调某项工作进行的先后次序及其要求的文件；流程：明确或强调某项工作进行的先后次序，以流程图予以表述的文件；方法：明确处理情况或解决问题的方法的文件；规定：明确某一事务的有关方式、方法或数量、质量等要求的文件；准那么：明确言论、工作等所依据的原那么的文件；细那么：明确某项规章、制度、措施、方法等的详细规那么的文件；作业指引：某项工作的指导性文件；表单：为完成某项工作所需的或提供客观证据的表格文件。说明权本规范的说明权在人力资源部。

2制度与流程2.1项目拓展与论证治理程序目的为保证投资策略的贯彻落实，为明确新项目可研、评审工作程序，提高新项目决策和运营效率，操纵投资风险，制定本程序。适用范畴本程序适用于新项目的投资机会研究、立项、决策的治理。术语和定义房地产开发项目可行性研究对开发项目的必要性、项目实施的市场条件〔供给和需求〕、项目选址和开发规模、企业的投融资能力、项目开发模式、开发经营周期、投资效益等方面所做的调查研究和全面的技术经济分析论证。职责投资进展部基础信息研究时期：按公司既定战略和土地策略开展项目进展的基础信息研究；投资机会研究时期：土地信息的收集、评判与选择；初步可行性研究时期：组织相关部门开展初步可行性研究，组织召开项目立项会形成决议；详细可行性研究时期：组织相关部门开展详细可行性研究并形成可行性研究报告；项目决策与猎取时期：组织召开项目决策会，并负责项目猎取工作〔假设决策通过〕。综合办公室初步可行性研究时期：参与项目初步谈判，提供法律意见；详细可行性研究时期：依照项目的背景情形进行法律风险分析。人力资源部详细可行性研究时期：提出新项目人力资源配置分析意见。财务部提出新项目财务指标及现金流要求；完成新项目经济评判。成本合约部分析新项目成本，匡算新项目造价。设计部初步可行性研究时期：提出产品类型建议和容积率数据；详细可行性研究时期：组织完成项目规划设计草案。项目工程部详细可行性研究时期：开展新项目的工程技术评判。营销治理中心初步可行性研究时期：通过分析项目土地属性、分析客户的土地属性需求、分析竞争楼盘的客户和产品的工作，得出本项目的客户初步定位，提出基于客户细分的产品建议；详细可行性研究时期：通过方案优选确定产品配比，并提出产品初步定位意见。总经理初步可行性研究时期：通过项目立项会，作出新项目立项决议。董事长项目决策与猎取时期：通过项目决策会，作出新项目投资决议。项目进展工作小组开展拓展与论证日常工作。工作程序项目进展工作小组公司成立项目进展工作小组作为负责公司新项目进展论证的专门设机构。小组构成组长：总经理副组长：投资进展部经理组员：营销总监、财务部经理、设计部经理、成本合约部经理、项目工程部项目经理为常设组员；各部门指定一到两名业务骨干作为项目组员〔不同项目成员可不同〕。论证时期的项目进展工作小组办公室设在投资进展部，投资进展部经理任召集人。小组职责拟定项目详细可行性研究工作打算并组织开展工作；各部门项目成员基于部门职责，完成小组分派的详细可行性研究工作；各部门经理为部门项目成员分派资源，指导项目小组成员完成项目详细可行性研究工作，并审核其工作成果；小组成员分派的工作任务列入部门工作打算，按公司绩效考核方法进行考核。基础信息研究基础信息研究包含土地信息研究、宏观市场研究、都市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、土地研究和竞争对手研究等分项研究工作。投资进展部〔经理〕负责整个基础信息研究打算的制定、监督。投资进展部〔项目拓展专员〕负责基础信息研究，并整理信息库。各分项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在日常信息报告中和以年度为节点的总结报告中表达。基础信息研究的成果，最终提炼作为三年经营打算外部环境分析的要紧部分，并在此基础上制定公司«土地储备三年动态打算»，以指导土地储备工作的进行。投资进展部依照公司战略规划组织制订土地储备打算。投资进展部每月编制«房地产及土地市场月度报告»提交公司高层和人力资源部。投资机会研究投资进展部负责土地信息的收集、整理和总结等。土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：政府公告收集类从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地招拍挂公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。其他主动收集信息类主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应打算等信息；各类招商会与项目推介会等。其他被动收集信息类土地信息人来电、、约访、推介等。投资进展部了解到土地信息，需于最迟不超过两日内添加项目信息数据库。投资进展部〔经理〕每月末对各土地信息进行合议，依照公司土地储备要求对土地信息进行初步判定，会议结果形成«土地信息采集表»，报总经理。总经理依照«土地信息采集表»，选择土地信息，确定进入初步可行性研究时期的土地范畴，并向董事长报备。投资进展部负责编制«意向项目信息通报表»并通报公司各高管和相关部门经理；未通过选择的土地信息由投资进展部填写判定意见，存入土地信息库，并统一答复信息提供人，此后由投资进展部〔项目拓展专员〕对该项土地的后续成交情形或条件变化情形加以跟踪。初步可行性研究投资进展部组织相关部门开展初步可行性研究。投资进展部〔经理〕依照项目情形，可通过咨询等了解该项目的背景资料，初步判定项目的猎取方式，资料汇总后提交综合办公室〔法律顾问〕审查。综合办公室〔法律顾问〕提供法律意见，最终做出项目用地购买操作方式的判定。投资进展部负责分析项目关于公司的战略意义，即在利润奉献型项目、现金流奉献型项目、区域市场进入型项目或合作型项目各类中的定位，并指导财务部据此提出财务指标要求。财务部负责依照项目战略定位，对项目的总利润、利润率、内部收益率等指标提出要求，同时依照公司的现金流情形，对项目的现金流安排提出关键节点的要求〔如首期开发要求的面积和回款时刻、实现正向现金流的时刻等〕。营销治理中心负责分析项目土地属性，具体要求的土地属性因子如下：配套设施文脉属性教育配套娱乐休闲配套医疗配套交通条件公共交通便利性私家车交通便利性交通拥堵交通噪音环境景观条件可视景观距离景观区距离空气质量都市角色产业进展趋势历史同意度可通过描述或评级等多种方式进行分析，考虑实际操作，不建议用评分的方法；此部分工作应在都市地图的工作内容中表达。上述所列土地属性因子，需要依照当地市场的具体情形，进行增减修正，以最大限度的符合都市实际市场情形。营销治理中心负责分析客户的土地属性需求分析每一类细分客户对土地属性的需求，土地属性因子应该与上一步的土地属性因子相同，分析的具体方法可采纳描述、评级，不建议评分；社会新锐青年之家青年持家望子成龙小太阳后小太阳三代小孩健康养老老人1、2、3代富贵之家富贵之家1富贵之家2经济务实投资盈利项目土地属性分析与本步骤的工作结果，能够选择出对本项目土地属性认可度较高的细分客户，也即回答了〝什么样的客户认可我们项目位置〞的问题；假如公司差不多完成了客户细分工作，此部分工作也差不多完成。假如尚未完成客户细分工作，那么需要市场研究人员依照项目所在区域完成都市局部的客户细分工作，客户细分的类别应依照都市的市场情形灵活制定，不需要完全依照上表所示；当项目所在都市的各区域市场有较大的差异性时，专门当项目位于一个都市中较为封闭的区域市场〔如卫星城镇〕时，需要专门注意客户细分的相应变化；土地属性中有部分因子是项目能够自我改善的〔如教育配套、交通便利性等〕，并进而改变项目的客户细分结论，需各公司依照项目实际情形灵活处理。假如因此产生相应的投资，也需要在成本测算中有所反映。营销治理中心负责分析竞争楼盘的客户和产品依照上一步区域市场的客户细分结论，对本项目竞争产品的客户构成与相应的产品构成进行分析。即回答〝什么样的客户在我们的竞品中选择了什么类型的产品〞；竞争楼盘项目名称产品类型户型类型户型面积户型均价户型总价规模比例年去化速度社会新锐青年之家青年持家望子成龙小太阳后小太阳三代小孩健康养老老人1、2、3代富贵之家富贵之家1富贵之家2经济务实投资盈利在项目七对眼睛的整个流程，乃至设计工作的过程中，此部分工作需要连续进行，以保证市场竞争信息的及时有效。营销治理中心负责客户初选定位营销治理中心通过以上分析项目土地属性、分析客户的土地属性需求、分析竞争楼盘的客户和产品的工作，得出本项目的客户初步定位，提出基于客户细分的产品建议，即回答〝认可我们项目位置的客户，会在我们项目中选择什么样的产品〞；客户产品对比表产品类型户型类型户型面积户型均价户型总价单一产品容积率备注社会新锐青年之家青年持家望子成龙小太阳后小太阳三代小孩健康养老老人1、2、3代富贵之家富贵之家1富贵之家2经济务实投资盈利表中，单一产品容积率指设计依照当地日照等规范，假设项目整体只做一种产品的最饱和净建设用地容积率；产品类型指依照容积率划分的产品，如联排、城花、小高层；户型类型指三室两厅、一室一厅等户型类别，此栏数据在参考竞品相应信息的基础上，由设计部提供；当本项目用地邻近区域竞品稀缺，且竞品所在区域与本项目区域有较大差异性的时候，需用对竞品的客户需求价值因子进行修正，其中应重点考虑价格、产品类型，以幸免客户定位偏差；有可能显现某一类细分客户对应多种产品类型；以及几类客户选择同一种产品类型的情形，需在上表中进行拆分和说明。成本合约部负责分析项目成本下表为初步的成果表格，最终表格需由财务部提供。表格中的细分客户、对应产品容积率、建筑类型等由上一步工作得出，售价需要营销治理中心提供；单一产品成本假设法细分客户ABCDE对应产品的容积率建筑类型土地及固定配套费用〔总值暂视为不随建筑面积变化〕成本构成土地费用开发前期预备费配套设施费园林设施费社区管网费开发间接费建筑安装费用〔随建筑类型与建筑面积变化〕主体建筑费配套安装费单方成本市场售价财务指标单方净利润净利润IRR营销治理中心负责提供上表的估量的租售价格。财务部负责分析项目利润，并提出优化意见予营销治理中心和投资进展部。通过对各类产品的市场售价、财务指标的比较，排除不理想的细分客户与相应的产品类型〔如成本高于市场可接收的售价；总体净利润过低等〕；即回答〝在认可我们项目位置的各类细分客户中，哪一些是对我们有价值的〞。营销治理中心进而再次修正上一步骤的表格，如下：本项目客户产品对比表〔修正〕产品类型户型类型户型面积户型均价户型总价单一产品容积率备注社会新锐青年之家青年持家望子成龙小太阳后小太阳三代小孩健康养老老人1、2、3代富贵之家富贵之家1富贵之家2经济务实投资盈利投资进展部〔经理〕依照项目情形初步的利润测算结果，综合项目谈判后确定的操作方式，形成简易的«项目立项报告»，经相关参与部门的评审后，申请召开项目立项会。项目立项会是由公司总经理、相关部门及分管副总/总监参加的、判定项目能否确定并进入详细可行性研究时期的评审会议，会议内容如下：初步报告包括项目简介、周边环境和市场介绍、以后进展趋势和市场定位、合作方式及风险分析、设计要点和相应成本分析、公司策略和开发周期、经济效益测算等；投资进展部〔经理〕需提早将«项目立项报告»发给与会人员，为保密起见，土地点情形和重要谈判条件不能涉及；会议第一由投资进展部〔经理〕做介绍，并确定主题由相关部门及分管副总/总监进行讨论和论证，最后综合意见；公司总经理最终决定项目是否进入详细可行性研究时期，并依照相关部门及分管副总/总监意见指导项目进展方向；未通过那么依照会议意见进行调整或舍弃。会议内容依照会议记录形成会议纪要；会议纪要报董事长报备，必要时董事长参加评审会议。项目经项目立项会评审确定后，进入详细可行性研究时期。详细可行性研究详细可行性研究是对«项目立项报告»的深入论证，其最终形成«项目可行性研究报告»，报告编制方法参照«项目可行性报告编制作业指引»。投资进展部依照«项目立项报告»与项目进展工作小组相关部门负责人协商确定项目进展工作小组成员名单，成立详细可行性研究项目进展工作小组。投资进展部负责编制详细可行性研究打算，该打算需包含各相应工作的责任部门〔责任人〕、达到成效和时刻要求，并依照时刻节点列出横道图，发给项目进展工作小组成员。投资进展部依照详细可行性研究打算，组织项目进展工作小组对项目进行现场勘察。投资进展部进一步完善项目背景调研，包括：项目获得方式的流程、土地点资信情形、项目所在区域的环境和配套、区域规划和以后进展趋势等。综合办公室〔法律顾问〕负责参加项目后续谈判，做出法律风险分析。营销治理中心依照详细可行性研究打算对项目周边市场进行更深入的调研，依照市场情形，连续深化前期〝基于细分客户的产品建议〞，提出假设干种产品配比方案〔当细分客户的结论显示，本项目为多种容积率产品的组合时适用；当细分客户的结论显示或因规划容积率条件的限制，如高密度项目〕，本项目仅有单一容积率产品组合时，即没有必要进行产品规模配比比较的工作，户型配比的工作就成为重点〕，见下表：产品配比方案表方案一产品类型容积率面积比例户型区间社会新锐青年之家青年持家望子成龙小太阳后小太阳三代小孩健康养老老人1、2、3代富贵之家富贵之家1富贵之家2经济务实方案二产品类型容积率面积比例户型区间社会新锐青年之家青年持家望子成龙小太阳后小太阳三代小孩健康养老老人1、2、3代富贵之家富贵之家1富贵之家2经济务实投资盈利营销治理中心比较各方案的销售速度、市场竞争风险、价格空间等，提出优选意见。设计部比较各方案的综合容积率、对各类产品的创新空间以及由此带来的价格空间进行把握，提出优选意见。成本合约部比较各方案的造价，提出优选意见。财务部比较各方案的财务指标，提出优选意见。产品配比方案对比评判表产品类型方案一方案二产品类型A产品类型B产品类型C产品类型A产品类型B产品类型C产品构成产品比例构成对应客户细分容积率市场机会比较销售速度评判价格空间评判直截了当竞争评判产品创新评判财务指标比较总容积率综合单方成本单方净利润项目净利润项目IRR开发节奏比较开发速度评判首期开盘时刻评判现金流评判营销治理中心负责汇总相关部门的产品配比优选意见，提出产品初步定位意见。客户定位表产品建筑类型户型特点容积率产品类型规模比例户型类型户型面积户型均价户型总价朝向社会新锐青年之家青年持家望子成龙小太阳后小太阳三代小孩健康养老老人1、2、3代富贵之家富贵之家1富贵之家2经济务实投资盈利设计部依照产品初步定位意见，对现场勘察地块的地势、地貌及周边环境进行项目规划的分析，组织完成规划设计草案。项目工程部先期对现场勘察地块的地势、地貌进行工程建筑的分析，并依照设计部提供的规划设计草案完成项目工程技术分析。成本合约部依照设计部提供的规划草案和项目工程部提供的工程技术分析，提供建安成本测算。营销治理中心在设计部完成规划设计草案后，制订销售初步打算。营销治理中心提出项目整体市场评判意见。财务部依照各专业部门提供的规划、成本、销售打算等材料，完成经济效益推测分析，形成«项目投资估算表»。人力资源部提出新项目人力资源配置分析意见。投资进展部最终组织各方面材料，形成固定格式的«项目可行性研究报告»，经相关部门审议后，申请召开项目决策会。项目决策投资进展部召集项目进展工作小组成员对«项目可行性研究报告»进行评审、修订。«项目可行性研究报告»报总经理审批后，董事长召开项目决策会，对«项目可行性研究报告»进行决策审议，并形成会议纪要。假设决策不通过，项目论证终止。假设决策通过，投资进展部负责组织通过项目合作方式或招拍挂方式猎取土地，并组织签定合作合同或土地合同。相关文件«项目可行性研究报告编制作业指引»附件及表单«土地储备三年动态打算»«房地产及土地市场月度报告»«土地信息采集表»«意向项目信息通报表»«项目立项报告»«项目可行性研究报告»〔简版〕«项目投资估算表»〔范例〕

2.2项目拓展与论证流程

2.3项目可行性研究报告编制作业指引目的为规范项目可行性研究报告的编写，为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避风险，提高新项目决策和运营效率，提升公司竞争力，制定本指引。适用范畴本指引适用于公司项目可行性研究报告的编写。职责投资进展部编制报告概论：项目决策背景及摘要；编制报告第一部分：项目概况；编制报告第二部分：法律及政策性风险分析，并提交综合办公室〔法律顾问〕审核；编制报告第八部分：综合分析与建议；组织编制第九部分：竞拍和投标方式取得土地需增加和完善的内容；组织编制第十部分：新都市开发需补充的内容；汇总审核«项目可行性研究报告»并组织上会决策。营销治理中心编制报告第三部分：市场分析；编制报告第五部分：前期、工程及销售打算〔销售打算部分〕。设计部编制报告第四部分：规划设计分析。前期部编制报告第五部分：前期、工程及销售打算〔前期部分〕。财务部编制报告第六部分：投资收益分析。成本合约部编制报告第六部分：投资收益分析〔成本部分〕。人力资源部编制报告第七部分：治理资源配置；审议报告第五部分：项目开发中的开发打算。综合办公室〔法律顾问〕审议报告第二部分：法律及政策性风险分析。项目工程部编制报告第五部分：前期、工程及销售打算〔工程打算部分〕。可行性报告内容及要求概要：项目决策背景及摘要〔投资进展部编制〕一、外部环境1、都市进展规划与宗地的关系及对项目开发的阻碍，如：交通捷运系统的规划与建设、都市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策立即颁布等；2、宗地所属地域在该都市的历史、经济、文化、战略进展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情形；3、项目渊源，专门的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。二、内部因素1、项目启动对公司以后几年进展战略、进展规划的意义〔一样3—5年〕，在公司进展中的地位〔是否核心项目〕；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会阻碍力的作用；3、从公司以后的利润需求、可连续经营等角度描述立项的意义。第一部分：项目概况〔投资进展部编制〕一、宗地位置宗地所处都市、行政区域、非行政区域〔经济开发区、商贸金融区等〕的地理位置。附图：项目在该都市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物〔如市中心商圈、机场等〕的相对位置和距离、地段的定性描述〔与要紧中心区域办公/商务/政府的关系〕。二、宗地现状1、四至范畴；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑〔小峡谷〕、池塘及高压线等对开发有较大阻碍的因素，并运算因此而缺失的实际用地面积；4、地面现有居民情形，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的阻碍；5、地下情形，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受爱护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情形，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地势图，标记四至范畴及相关数据；地势地貌图，要紧反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。三、项目周边的社区配套〔一〕周边3000米范畴内的社区配套1、交通状况〔1〕公交系统情形，包括要紧线路、行车区间等；〔2〕宗地出行要紧依靠的交通方式，是否需要进展商自己解决；〔3〕现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大阻碍的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和以后规划的都市公共交通和快速捷运系统；1、教育：大中小学及教育质量情形；2、医院等级和医疗水平；3、大型购物中心、要紧商业和菜市场；4、文化、体育、娱乐设施；5、公园；6、银行；7、邮局；8、其他。附图：生活设施分布图，具体位置、距离。〔二〕宗地周边3000米外但可辐射范畴内要紧社区配套现状四、项目周边环境〔依照个案特性描述，没有的能够不写〕1、治安情形；2、空气状况；3、噪声情形；4、污染情形〔化工厂、河流湖泊污染等〕；5、危险源情形〔如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等〕；6、周边景观；7、风水情形；8、近期或规划中周边环境的要紧变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等；9、其他。五、大市政配套〔都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性〕1、道路现状及规划进展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时刻，与宗地的关系〔阻碍〕；2、供水状况：现有管线、管径及以后规划和实施时刻；3、污水、雨水排放：现有管线、管径及以后规划和实施时刻；4、通讯〔有线电视、、网络〕：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等；5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等；6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置；7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及以后规划扩容和增加的情形。六、规划操纵要点1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；3、综合容积率、住宅容积率；4、建筑密度；5、控高；6、绿化率；7、其他。七、土地价格土地价格运算的方法，假设有代征地要说明代征地价格。依照购买价格运算总地价、楼面地价。八、土地升值潜力初步评估从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场进展状况、政府规划、都市以后进展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。九、赶忙开发与作为土地储备优缺点分析。第二部分：法律及政策性风险分析〔投资进展部编制，提交综合办公室法律顾问审核〕一、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述〔一〕项目立项1、项目是否差不多立项；2、立项主体是否能够变更；3、立项变更条件和时刻；4、有关立项的政府文件〔写明批号或要紧内容，复印件作为附件，并索引〕。〔二〕项目用地现状1、土地所有权归属；2、土地使用权归属；3、土地的用途；4、有关项目用地现状的政府文件〔写明批号或要紧内容，复印件作为附件，并索引〕。〔三〕项目用地规划1、规划用地所有权归属；2、规划用地使用权归属；3、规划用地用途；4、有关项目用地规划的政府文件〔写明批号或要紧内容，复印件作为附件，并索引〕。〔四〕项目用地取得土地使用权程序评估1、取得土地使用权的程序描述；2、取得土地使用权需要的工作日；3、取得商品房用地土地使用权所需条件；4、取得土地使用权的风险及操纵〔取得土地使用权存在的不确定因素及解决〕。〔五〕项目用地土地性质变更的评估〔差不多是商品房用地能够不写〕1、土地性质变更的程序描述和理由；2、土地性质变更的政策支持或障碍；3、土地性质变更需要的工作日；4、有关项目用地规划的政府文件〔写明批号或要紧内容，复印件作为附件，并索引〕。〔六〕政策性风险评估1、政府资源利用的评估：〔1〕当地政府对外来投资的态度；〔2〕当地政府职能部门的办事作风；〔3〕当地政府对该项目的关注程度；〔4〕地块周边已有开发商项目成败的政府因素；〔5〕与政府合作关系。2、政策变更对项目开发的阻碍：〔1〕都市规划限制或更换；〔2〕突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分缺失的可能性判定。二、合作方式及风险评估1、合作方差不多情形：名称，要紧股东投资情形，注册资本，成立时刻、专门背景等；2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房〔面积〕、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直截了当从政府出让土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务；3、要紧合作条件；4、合作风险评估：〔1〕通过其他相关渠道了解项目背景资料：如土地点转让的缘故、曾经或正在洽谈的公司；〔2〕土地使用年限；〔3〕土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷；〔4〕土地点的信用；〔5〕付款进度及与土地出让〔转让、合作开发〕土地手续的配合；〔6〕其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。三、总体评判对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评判。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的操纵；不利、不确定条款可能遭受的缺失和对开发进度的阻碍等。第三部分：市场分析〔营销治理中心编制〕一、区域住宅市场成长状况1、区域住宅市场简述〔1〕形成时刻；〔2〕各档次住宅区域内分布状况；〔3〕购买人群变化。2、区域住宅市场各项指标成长状况〔近3-5年〕〔1〕开工量/竣工量；〔2〕销售量/供需比；〔3〕平均售价。3、区域市场在市内各项指标的排名状况及进展趋势二、区域内供应产品特点1、各档次产品供应状况2、各档次产品的集合特点专门研究与本案类似档次物业的特点〔1〕平均售价；〔2〕开发规模；〔3〕产品形式；〔4〕平均消化率；〔5〕平均容积率；〔6〕物业在区域内分布特点。3、区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的以后要紧竞争楼盘还要配置现场图片。1、以后2～3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型；2、分析：本案在区域市场内的机会点和威逼点；3、结论：〔1〕区域市场在整体市场的地位及进展态势；〔2〕本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价操纵；〔3〕本案在区域内开发市场潜力；〔4〕本案在开发中的营销焦点问题。三、区域市场目标客层研究和市场定位1、各档次产品目标客层特点及辐射商圈范畴〔建立在本区域参照项目的体会研究及全市的趋势特点上〕；2、本案目标人群特点：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和要紧的关注点、诉求点；3、确定目标客户；4、市场定位。四、整体市场对本案有重大阻碍的因素产品特点、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特点等。五、产品定位及建议户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。第四部分：规划设计初步分析〔设计部编制〕一、规划设计的可行性分析1、既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均及多层、小高层、高层不同比例分配的假设情形，进行最差不多的建筑排列〔不同假设情形下，对应的建设周期打算、成本估算、销售价格推测及经济效益分析，要在本指引第五、六部分表达〕；2、容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，我司最理想的数据和基于本数据设计的面积分布图、层数分布比例〔不同数据选择对应的经济效益分析在本指引第六部分表达〕；3、有强烈个性的地块〔如山地、冲沟、水系、地下熔岩、附着物、暗渠等〕对规划设计的阻碍程度及对应的设计思路〔该思路对应的成本估算要在本指引第六部分表达〕；4、周边自然环境和人文环境对规划设计的阻碍。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情形、危险源、〝风水〞因素等对产品规划设计和环境爱护的阻碍及解决方法；5、市政配套设施对规划设计的阻碍。如：道路状况〔可能与小区要紧出入口有关〕、供水、排水、通讯〔有线电视、、网络〕、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的阻碍及解决方法；6、周边生活配套设施对产品设计的阻碍和考虑。如：交通状况〔与是否开通业主班车有关〕、商业设施〔大型购物中心〕、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判定。二、规划设计的初步概念1、设计概念：表现项目预期的风格和设计主题；2、技术概念：打算采纳的重要新技术及其与规划设计的关系；3、可连续进展概念：对项目分期进展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。第五部分：前期、工程及销售打算〔前期部、项目工程部、营销治理中心编制〕一、截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。二、工程打算：开竣工时刻及工期打算、各期开工面积、开竣工时占当地都市市场和片区市场的占有率〔按季列示〕。三、销售打算：各期销售时刻、价格、面积，估量销售各期的市场占有率，销售打算实现的可行性分析〔按季列示〕。第六部分：投资收益分析〔财务部、成本合约部编制〕一、成本推测说明测算假设和要紧运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资〔直截了当建筑成本加期间费用，不包括营业税和所得税〕等。并参照下面表格：〔在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算，分别列示〕项目投资总额〔万元〕单位成本〔元/m2〕土地获得价款开发前期预备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境费配套设施费开发间接费开发成本合计治理费用销售费用财务费用项目总投资二、税务分析1、营业税及附加；2、所得税；3、土地增值税。上述税种的差不多税率，能够享受的税收优待政策时的税率，项目本身适用的税率，假设享受地点政府的优待政策，要专门说明该项优待与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。三、经济效益分析1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等；2、项目利润率、投资回报率及要紧经济指标。参照以下表格：经济指标单位数值〔元/m2〕项目总金额〔万元〕销售收入直截了当成本总投资税前利润税后利润内部收益率销售净利率总投资回报率销售毛利率获利指数资金峰值比例地价支付贴现比启动资金获利倍数3、项目开发各期的利润表达经济指标2001年﹒﹒﹒20××年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积〔m2〕单位利润〔元/m2〕利润〔万元〕4、敏锐性分析，参照以下内容及表格，可依照实际情形增减变动比率。〔1〕成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升〔下降〕一定金额或上升〔下降〕一定百分比来比较，如：经济指标推测成本×90%推测成本推测成本×110%推测成本×120%总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率保本售价〔2〕售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升〔下降〕一定金额或上升〔下降〕一定百分比来比较，如：经济指标推测售价×90%推测售价推测售价×110%推测售价×120%营业额税前利润税后净利内部收益率销售净利率〔3〕容积率变动各项指标的变化要紧指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5多高层比营业额总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率5、盈亏平稳点分析〔1〕保本售价：即销售净收入等于投资额，运算公式为S=C/〔1-T1〕〔2〕保本销售率：假设项目全部建成，已销售面积所获净利等于未售面积的成本，那么运算公式如下：R=C/[〔1-T1〕×〔1-T2〕×S+C×T2]式中：C：表示单位投资额〔即财务部所印发«经济测算表»中成本估算表的单位投资额，含直截了当建筑成本、期间费用〕；R：表示保本销售率；S：表示单位售价；T1：表示营业税率；T2：表示所得税率。四、项目资金推测1、资金投入打算：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。2、资金回款打算：各期销售回款打算。3、资金需求打算：结合整个公司资金情形，列示各期资金的需求缺口及融资途径。4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时刻、资金占用月平均额。第七部分：治理资源配置〔人力资源部编制〕一、机构设置：是否需要成立独立法人公司〔项目公司〕；要紧部门设置。二、人力资源需求：启动项目对个专业〔部门〕人员的需求，具体人数〔重点是专业经理〕。三、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径〔调动、聘请、培训等〕。第八部分：综合分析与建议〔投资进展部编制〕一、优势从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯进展思路等方面论述。二、劣势从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯进展思路等方面论述。三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优待政策、都市进展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。四、结论和建议第九部分：竞拍和投标方式取得土地需增加和完善的内容〔投资进展部组织编制〕一、要紧指标测算1、推测直截了当建筑成本〔不包括地价〕、售价；2、投资收益分析〔参考以下格式〕：经济指标AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM楼面地价开发成本总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率注：A代表起拍价或投标底价，假设没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏锐性〔或重要性〕变化值，例如100万元，变化值不宜过大。3、依照需要，可增加如下测算：销售净利率完全成本最高楼面地价最高总地价R1R2R3﹒﹒﹒注：R代表可同意的销售净利率；销售净利率还能够换成其他要紧分析指标，如内部收益率等。二、竞争对手分析1、要紧背景，控股股东情形；2、总资产、净资产、净利润〔每股利润〕；3、资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本；4、操作水平，要紧开发的项目，土地储备情形；5、近期或以后的进展战略；6、参与竞争的要紧目的和策略，进而分析对手拿地的气概，是否志在必得。三、制定策略1、分析盈亏平稳点，即保本销售时的地价；2、销售净利率在10%时可同意的地价或在可同意的销售净利率时的地价。也能够通过其他指标分析可同意的地价。最终确定最高竞价和投标价；3、把握以柔弱优势取得土地使用权〔开发权〕的原那么。四、资金筹措短期集中支付大额资金的保证，自筹资金依旧向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。第十部分：新都市开发需补充的内容〔投资进展部组织编制〕一、市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况1、近三到五年商品住宅市场进展状况开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。2、量值描述市场状况：当年市场要紧指标土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。3、各类型产品的市场特点价位区分、各档次市场比例、进展趋势、产品特点、分布区域等。4、各行政区市场比较：〔1〕量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。〔2〕各区商品住宅分布特点：供应量、销售量变化和进展趋势等。5、当地都市近、中期规划进展方向描述；6、都市进展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅紧密相关方面；7、要紧进展商情形：进展商实力、企业性质、开发水平；前20名进展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率；8、热点区域的表述和特点，热点产品的表述和特点；9、客户的购买偏好、购买关注的要素；10重点楼盘描述。二、需要完成新都市进展及房地产市场调研报告〔报告格式及内容另附〕

2.4项目报批报建作业指引目的为保证项目报批报建工作有序、高效，规避政府政策风险，制定本指引。适用范畴本指引适用项目前期、设计时期、招投标时期、施工时期、销售时期的报批报建工作。职责前期部办理项目前期、设计时期、招投标时期、施工时期、销售时期的报批报建工作；督促相关部门及时、准确、全面提供报批报建相关资料并予专业配合。相关部门及时、准确、全面提供报批报建相关资料予前期部；配合前期部开展相关专业的报批报建工作。工作程序房地产开发项目报批报建工作见«项目报批报建流程»；关键报批报建工作及提交材料见下表，注意紧密关注项目所在地政府各行政主管部门的现行规定。相关文件«项目拓展与论证治理程序»«项目拓展与论证流程»«方案〔概念〕设计治理程序»«初步设计治理程序»«施工图设计治理程序»«施工预备治理程序»«工程竣工验收治理程序»附件及表单无

报批报建工作内容

报批报建事项提交材料政府办理时限建设用地规划许可一、核发«建设用地规划许可证»1、申请表〔或申请公文〕；2、当年度打算投资批文〔属政府财政投资项目需提交〕〔复印件〕；20日3、大型项目应附«建设项目选址意见书»或«建设项目选址内部意见书»；4、建设用地点案图或宗地图；5、关于用地条件的专门要求；6、规划方案。二、改变用地性质1、申请表〔或申请公文〕；65日2、土地使用权出让合同〔复印件〕；3、«建设用地规划许可证»〔原件〕；4、相应图纸材料。注：距最近批出时刻不满90天的，不予受理。三、调整容积率1、申请表〔或申请公文〕；65日2、土地使用权出让合同〔复印件〕；3、«建设用地规划许可证»〔原件〕；4、相应图纸材料；5、五分之四以上业主同意的公证材料〔已办理«预售许可证»的提供〕；6、«房地产证»〔已建成交付使用的提供〕〔复印件〕。注：距最近批出时问不满90天的，不予受理。四、改变已建建筑物部分功能1、申请表〔或申请公文〕；65日2、土地使用权出让合同〔复印件〕；3、«建设用地规划许可证»〔原件〕；4、相应图纸材料；5、五分之四以上业主同意的公证材料〔已办理«预售许可证»的提供〕；6、«房地产证»〔已建成交付使用的提供〕〔复印件〕。注：距最近批出时刻不满90天的，不予受理建筑工程、市政工程方案设计和初步设计审批〔核准〕一、建筑工程方案设计审批〔核准〕1、申请表〔或申请公文〕；20日2、土地使用权出让合同〔复印件〕；3、用地点案图或«土地使用权出让合同书»〔复印件〕；4、方案设计文件三份〔包括建设场地环境方案设计图〕；5、属政府财政投资项目需提交当年度打算投资批文〔复印件〕；6、符合建筑工程设计招投标的工程项目，提供建筑工程设计招标投备案证明书；7、设计单位工程设计资格证书及在XX市登记备案的文件。二、建设单位申报超限高层建筑工程抗震设防专项审查1、申请书；20日2、方案设计审批意见书〔复印件〕；3、超限高层建筑工程抗震设防专用项审查申报〔原件〕；4、工程勘察报告〔复印件〕；5、结构设计运算的要紧结果〔原件〕；6、初步设计图纸；7、抗震设计标准、工程和震害材料及运算机程序〔参照使用国外有关标准时提供〕〔原件〕；8、抗震试验报告〔要求进行有关试验的提供〕〔原件〕。三、建筑工程初步设计审批〔核准〕1、申请表〔或申请公文〕；20日2、«XX市建设工程方案设计审批意见书»〔复印件〕；3、消防主管部门对方案设计的审核意见书〔复印件〕；4、民防主管部门对方案设计的审核意见书；5、工程初步设计文件及材料一式三份〔蓝图，原件〕；6、工程地质详细勘查报告〔原件〕；7、勘察单位工程资格证书及在我市登记备案的文件。四、核发«建设工程桩基础报建证明书»1、申请书；10日2、«土地使用权出让合同书»〔复印件〕；3、«XX市建设工程初步设计审批意见书»〔复印件〕；4、消防主管部门初步设计审核意见书〔复印件〕；6、建筑总平面图〔原件〕；7、桩基础设计图纸〔原件〕；8、勘察单位工程资格证书及在XX市登记备案的文件〔复印件〕建设工程规划许可一、核发建筑工程«建设工程规划许可证»1、申请表〔或申请公文〕；20日2、«XX市建设工程报建表»〔原件〕；3、属政府财政投资项目需提交当年打算投资批文〔复印件〕；4、«土地使用权出让合同书»及补充协议书〔复印件〕；5、«XX市建设工设计审批意见书»〔二时期打算〕或«XX市建设工程初步设计审批意见书»〔三时期打算〕〔复印件〕；6、消防主管部门对施工图设计的审核意见书〔复印件〕；7、民防主管部门对施工图设计的审核意见书；8、环保部门施工图的审查意见书〔工业项目及专门项目需提供〕9、地名办批准的建筑名称〔复印件〕；10、全套建筑专业施工图两套〔蓝图，原件〕及电子数据一份；11、勘察单位工程资格证书及在XX市登记备案的文件；12、成片开发的项目分期核发«建设工程规划许可证»的，应提供批准的总平面图。二、核发扩建、改建工程«建设工程规划许可证»1、申请表〔或申请公文〕；20日2、全部所有权人签署的办理扩建、改建工程施工图设计报建手续的托付证明书、3、属政府财政投资项目需提交当年度打算投资批文〔复印件〕；4、«土地使用权出让合同书»及补充协议书〔复印件〕；5、规划部门发放的扩建、改建工程的«建设用地规划许可证»或对本项目的扩建、改建工程的批复文件〔复印件〕；6、己验收工程提供«建设工程规划验收合格证»；7、消防主管部门对扩建、改建施工图的审核意见书〔复印件〕；8、«XX市建设工程方案设计审批意见书»〔复印件〕；9、扩建、改建前的原«建设工程规划许可证»〔原件正副本〕；10、«XX市建设工程报建表»〔原件〕；11、设计单位资质证明书〔复印件〕；12、设计监理单位对施工图结构设计安全性审核同意意见书〔原件〕；13、扩建、改建工程设计施工图图纸二套及电子数据一份。三、已建工程补办施工图设计核准l、申请书；20日2、«土地使用合同书»及补充协议〔复印件〕；3、建筑施工图两套；4、施工图查丈报告；5、消防主管部门对施工图没计的审批意见〔复印件〕；6、民防主管部门对施工图设计的审批意见书。四、核准变更«建设工程规划许可证»1、申请书；15日2、土地使用权出让合同〔复印件〕；3、«建设用地规划许可证»〔复印件〕；4、«建设工程规划许可证»〔复印件〕；5、原核准的施工图全套；6、施工图设计修改部分的设计图纸二套；7、涉及计消防改变的，提供消防部门对施工图修改的审查意见〔复印件〕；8、涉及结构改动的，提供结构设计安全证明材料；9、五分之四以上业主同意的公证材料〔已预售的房地产项目需修改公共设施的需提供〕。五、«建设工程规划许可证»1、申请表〔或申请公文〕；5日+公告时刻2、刊登遗失申明的«XX市报»或«XX市商报»整版原件；3、原发«建设工程规划许可证»复印件。涉及拆改主体结构和明显加大荷载的建筑装饰装修工程设计一、装修装饰工程方案设计审批〔1〕一样情形下申请材料要求10日〔分局办理〕1、申请表〔或申请公文〕；2、原批准的«建设工程规划许可证»或房地产证〔复印件〕；3、原建筑设计单位出具的装饰装修工程不阻碍原建筑结构安全的书面证明材料；4、原批准的施工图图纸一套；5、装饰装修工程方案设计文件〔含絮饰装修平面图、吊顶平面图、装饰墙面、立面及剖面图、设备层平面图成效图等〕二套；6、设计单位的资质证明材料〔复印件〕。〔2〕专门情形下须提交的材料1、规划处〔科〕关于改变功能的意见及土地使用权出让合同书内容的修订〔改变功能者需提供〕〔复印件〕；2、购买商品房后进行装饰装修的，应提供房地产买卖合同〔复印件〕。承租房屋后进行装饰装修的，应提供出租人同意装饰装修的书面文件；3、在施工和使用过程中，对相邻业主有较大阻碍的装饰装修工程项目，应提供宗地内4／5以上业主同意的公证材料。二、核发«装饰装修工程证明书»1、申请表〔或申请公文〕；10日〔分局办理〕2、«XX市装饰装修工程方案批复书»〔复印件〕；3、消防主管部门对装饰装修工程施工图的审核意见书；4、装饰装修工程设计施工图图纸二套；5、对环境有阻碍的项目提供环保部门的审核意见。建设工程规划验收一、建筑工程规划验收1、申请表〔或申请公文〕：建设单位简要说明项目概况，包括工程地点、规模、栋数、层数、性质、功能、进展等，其他去要专门说明的问题，如是否进行予售查丈、是否违章及违章缘故、##进行分期规划验收等。必须加盖建设单位印章。20日〔分局办理〕2、«建设工程规划许可证»〔复印件〕及其配套文件〔经批准的总平面图和建筑施工图〕。未按图施工的工程项目附送竣工图；3、«土地使用权出让合同书»〔复印件〕，有补充协议的一并附送；4、«建设用地规划许可证»〔旧称为规划设计要点、市政设计要点〕〔复印件〕；5、«建设工程竣工测量报告»及«房屋建筑面积查丈报告»〔原件〕房地产权初始、变更、抵押、转移登记〔分局办理〕一、土地使用权初始登记1、申请表；25★+30★日2、土地权属证明，包括：1〕以出让〔协议、招标、拍卖〕方式取得土地使用权的，应提交：①«土地使用权出让合同书»、«土地使用权出让合同书补充协议书»和其他相关合同书；依照土地使用权出让合同书规定由权益人自行征地的，应同时提交征地补偿协议书。②付清地价款证明。2〕以行政划拨方式取得土地使用权的，应提交：①市政府批准用地文件；②用地红线图；③征地补偿协议书。3〕属历史用地遗留问题，完善用地手续的，按规定提交有关文件。4〕以其他合法形式取得土地使用权的应提交有关证明文件。3、登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。4、法律、法规规定应提交的其他材料。二、房地产初始登记1、申请表；40日2、土地使用权属证明：①土地使用权未登记，材料同土地使用权初始登记；②土地使用权已登记的提交«房地产证»或国有土地使用证；③历史用地的，按历史遗留问题处理。3、«建设工程规划许可证»〔旧称«建筑许可证»或«建筑工程规划许可证»〕；4、施工许可证〔或开工许可证〕；5、建筑物竣工验收证明〔或竣工验收备案证明〕；6、经市政府指定的机构审定的竣工结算书；7、建筑设计总平面图、建筑物竣工图〔包括单体建筑平面、立面、剖面图〕；8、登记机关认可的测量机构出具的实地测绘报告书；9、分栋、分户汇总表〔规划与国土资源局提供统一格式〕；10、合作建房的应提交土地治理部门批准的合作协议书，产权分成详细清单；11、集资建房的应提交有关部门批准集资建房的文件；12、农村统建楼，应提交有关部门批准集资建房的文件；13、拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议原件及拆迁补偿清单；14、违法用地、违法建筑，经处理并准许留地的，提交行政处罚及缴交的罚款发票；15、历史用地遗留问题竣工项目的，按规定提交有关文件；16、原已核发«房屋所有权证»的提交«房屋所有权证»；17、法律、法规规定应提交的其他材料。以上第〔一〕项的3、5、7可不提交。以上所列的材料已交城建档案馆的，可提交盖有该馆〝已归档〞的复印件。三、二级房地产转移登记1、申请表；40★日2、房地产买卖合同〔按规定需公证的，提交公证的房地产买卖合同〕；3、房地产权益证书〔已核发的需提交〕；4、预购房地产抵押转现楼办证的应提交抵押权人同意办证的意见书；5、遗失房地产买卖合同原件的，应提交买卖合同复印件〔加盖开发商或公证处核对章〕和刊有遗失声明的报刊及具结书；6、福利房、微利房的提交住宅局房改办的批复〔或与住宅局签订的福利房、微利房买卖合同〕；7、拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书；8、法律、法规规定应提交的其他材料。四、三级市场房地产转移登记1、申请表；20★日2、«房地产证»或其他房地产权益证书〔原件〕；3、有关房地产转移的证明文件：1〕房地产买卖合同〔按规定需公证的，应提交公证的房地产买卖合同〕；2〕强制性转移、拍卖的房地产过户应提交的文件：①拍卖成交确认书、付清拍卖款证明〔原件〕；②人民法院依法做出的差不多生效的判决书，裁定书、调解书，以及协助执行通知书。3〕房地产赠与的应提供：赠与公证书及公证的亲属关系证明书；4〕继承的应提交：继承权公证书；5〕房地产交换应提交：公证的换房协议书〔原件〕；6〕房地产调拨的，提交有关房地产调拨文件；7〕合并、入股：提交有关合并、入股协议及行政主管部门的批准文件。4、行政划拨、减免地价的土地，转移时按规定需补地价的应提交付清地价款证明书；5、法律、法规规定应提交的其他文件。五、房地产变更登记1、申请表；20★日2、«房地产证»或其他房地产权益证书；3、改变房地产用途的，应提交规划国土局部门同意改变用途的批准文件及土地使用权出让合同书；需补交地价的，应提交付清地价款证明；改变权益人姓名或名称的，应提交有关行政主管机关的批准文件；建筑物、附着物倒塌、拆除的，应提交有关证明文件；4、已登记的土地进行分宗、合并的，应提交规划国土部门同意分宗、合并的批准文件及土地使用权合同书；需补交地价的，应提交付清地价款证明；房地产分割的，应提交登记机关认可的测绘报告；5、法律、法规规定应提交的其他文件。〔6〕房地产抵押证登记1、申请表；15日2、«房地产证»或其他房地产权益证书〔原件〕；3、借款合同〔主合同〕和抵押合同；4、非法人企业、组织，提交其产权部门同意抵押的批准文件；5、按规定提交XX市房地产估价中心审定的评估报告书；6、法律、法规规定应提交的其他文件。〔7〕预购房地产抵押登记1、申请表；/2、借款合同〔主合同〕和抵押合同〔原件〕；3、«XX市房地产买卖合同书〔预售〕»；4、«预售款监管协议书»复印件〔核原件〕；5、«房地产预售许可证»复印件〔核原件〕；6、预购房地产抵押登记明细表〔贷款银行和房地产开发商加盖公章〕；7、法律、法规规定应提交的其他文件。〔8〕现售房地产抵押登记1、申请表；/2、借款合同〔主合同〕和抵押合同〔从合同〕；3、房地产初始登记证明〔已核发房地产证的应提交房地产证，没有的应提交其他初始登记证明〕。4、«XX市房地产抵押登记申请书»。〔9〕三级房地产转移抵押登记1、申请表；/2、转让方的房地产权益证书；3、«房地产买卖合同»；4、«XX市房地产抵押登记申请书»；5、借款合同〔主合同〕和抵押合同；6、法律、法规规定应提交的其他文件。房地产预售一、核发«房地产预售许可证»1、申请表及申请公文；15日〔分局办理〕2、«房地产开发企业资质证书»；3、«房地产证»或«土地使用权出让合同书»、付清地款价证明；4、«建设工程规划许可证»；5、«开工许可证»或«施工许可证»；6、«预售款监管协议书»；7、经规划国土部门批准的建设项目总平面图、建筑物平、立、剖面图；8、预售查丈报告及分户汇总表；9、工程监理机构出具的工程形象进度证明文件或XX市注册会计师审核的已投入开发建设资金的验资报告；10、市、区地名办出具的«XX市地名命名、更名审批表»；11、法律、法规规定应提交的其他文件。二、«房地产预售许可证»延期核准1、申请表〔或申请公文〕；〔分局办理〕2、«房地产预售许可证»原件；3、出具预售房地产项目未售出部分无抵押、无查封等情形的保证书。地名命名、更名、注销一、地名命名1、申请表〔及申请公文〕；10日2、土地使用权出让合同或用地批文或«房地产证»〔复印件〕；3、宗地图〔复印件〕、位置略图；4、物业现状一般照片，未建成物业提供建成成效图；5、地名相关情形说明二、地名更名1、申请表〔及申请公文〕；15日2、土地使用权出让合同或用地批文或«房地产证»〔复印件〕；3、宗地图〔复印件〕、位置略图；4、原地名使用证〔原件〕；5、如已办理4、«XX市房地产预售许可证»或已办理产权初始登记的项目，需提供：1〕4、«XX市房地产预售许可证»或«房地产证»〔复印件〕；2〕全体业主名单；3〕五分之四以上业主同意的公证材料；4〕在«XX市商报»或«XX市报»上刊登的因办理更名暂停销售的通知。6、建筑物更名事由说明及物业出售情形详细说明；7、«XX市建筑物命名批复书»〔原件〕。房地产人员执业、中介公司、房地产公司一、增加房地产开发经营权1、申请书；10日2、«土地使用权出让合同书»〔复印件〕3、付清地价款证明书〔复印件〕。二、房地产开发企业资质登记备案1、申请表〔及申请公文〕；10日2、«XX市房地产开发企业资质登记证书申请表»；3、公司章程〔复印件〕；4、土地使用权«证明»；5、专职技术人员职称证书复印件〔核原件〕；6、专职技术人员调动证明或劳动合同〔核原件〕；7、«土地使用权出让合同书»〔复印件〕。三、核发«XX市房地产中介〔评估、经纪〕人员执业证书»1、«执业登记申请表»〔原件〕；10日2、预核准名称通知书〔复印件〕；3、身份证、户口薄〔复印件〕；4、房地产中介从业资格证书〔复印件〕；5、社会保险卡〔复印件〕；6、现服务机构证明〔原件〕；7、营业执照〔复印件〕；8、劳动合同〔复印件〕〔注意：以上文件都需要核对原件〕四、房地产评估机构资质等级1、申请表〔及申请公文〕；10日2、«XX市房地产中介服务机构房地产评估资质等级证书申请表»；3、评估人员执业证书及评估人员资格证书复印件〔核原件〕；4、验资报告复印件〔核原件〕。国外和港澳台设计机构方案一、申领«XX市勘察设计许可证»1、申请表〔或申请公文〕；10日2、工程勘察设计资质证书〔复印件〕；3、«工程勘察、工程设计企业差不多情形表»附表内所填写技术人员、执业人员、毕业证书、职称证书、身份证、执业证及执业证章复印件及参加社会保险证明；4、在XX市固定的办公场所及职工住房条件证明材料；5、企业法人营业执照〔复印件〕；6、税务登记证〔复印件〕二、申领«XX市单项工程勘察设计许可证»1、申请表〔或申请公文〕；20日2、当地建设行政主管部门或国务院有关主管部门出具的外出勘察设计证明；3、当地工商行政治理部门核发的«企业法人营业执照»复印件，并加盖原发证机关公章；4、甲、乙级工程勘察设计资质证书副本原件及正、副本复印件；5、承担本项目的工程技术人员及注册执业人员职称、执业注册证复印件及执业印章印签；6、中标通知书或建设单位任务托付意向书〔另附工程公布招标公告〕；7、工程项目打算立项批文及规划设计要点；8、勘察设计出图及合同专用章印鉴各两份。注：以上材料必须用A4纸按名目打印并装订成册。三、申请外出承担单项工程勘察设计业务1、申请表〔或申请公文〕；〔直截了当报处室受理〕2、工程勘察设计资质证书副本〔复印件〕及企业法人营业执照复印件〔加盖原发证机关公章〕；3、中标通知书或项目业主的任务托付书、意向书〔另附工程公布招标公告〕。四、申请外出设立勘察设计分支机构1、申请表〔或申请公文〕；10日2、工程勘察设计资质证书副本〔复印件〕及企业法人营业执照复印件〔加盖原发证机关公章〕；3、拟设立的分支机构负责人任命文件、技术人员及注册人员名单，附有关证书复印件及执业印章，总部发放拟外驻人员近三个月的工资表；4、工作场所及技术装备材料测量、验线、查丈一、工程验线1、申请公文；5日2、«建设工程规划许可证»〔原件〕或桩基础提早开工证明〔原件〕；3、«建设用地规划许可证»〔复印件〕；4、宗地图〔或用地点案图〕〔复印件〕；5、地界放测量报告〔原件〕；6、经批准的总平面图〔原件〕。二、竣工测量报告审查1、申请公文；30日2、«建设工程规划许可证»〔复印件〕；3、«建设用地规划许可证»〔复印件〕；4、宗地图〔复印件〕；5、土地使用权出让合同书；6、房屋预售面积查丈报告〔原件〕；7、经批准的建筑施工图〔原件〕三、房屋建筑面积预售查丈报告审查1、申请公文；30日2、«建设工程规划许可证»〔复印件〕；3、«建设用地规划许可证»〔复印件〕；4、宗地图〔复印件〕；5、土地使用权出让合同书〔复印件〕；6、经批准的建筑施工图〔原件〕

2.5项目报批报建流程2.6方案〔概念〕设计治理程序目的保证方案设计，包括项目整体概念〔规划〕方案和项目各期建筑方案的质量、进度、投资目标的达成，制定本程序。适用范畴本程序适用于方案设计，包括项目整体概念〔规划〕方案和各期建筑方案设计的治理。术语和定义方案设计为建设项目总体开发和总体部署所进行的全面规划的过程活动。职责设计部编制«方案设计任务书»；组织«方案设计任务书»的评审；组织确定设计供方；负责设计单位的设计过程治理，操纵设计质量、进度、投资；负责«方案设计文件»的部门内部评审；组织«方案设计文件»的跨部门评审；复核设计单位设计修改的完整性和准确性。人力资源部审核方案设计打算，明确进度目标要求。成本合约部提供成本限额指标作为设计输入条件；评审«方案设计任务书»；评审«方案设计文件»，进行成本优化。前期部提供土地规划要求作为设计输入条件；评审«方案设计任务书»；办理«方案设计文件»报批手续。项目工程部评审«方案设计文件»。营销治理中心提供产品定位要求作为设计输入条件；评审«方案设计任务书»；评审«方案设计文件»。客户服务中心评审«方案设计文件»。物业公司提供项目物业治理要求作为设计输入条件；评审«方案设计文件»。设计总监审批«方案设计任务书»；审核«方案设计文件»。总经理审批«方案设计文件»，并向董事长报备。工作程序编审设计任务书设计部按«公司打算治理制度»依照«项目里程碑打算»编制年度、季度、月度设计专项打算。人力资源部负责核定方案设计专项打算〔进度目标〕。设计输入成本合约部按«项目目标成本治理方法»提供造价限额指标〔成本目标〕；前期部提供土地规划等设计条件〔见«设计基础信息移交记录表»〕；营销治理中心按«项目产品定位治理程序»提供«产品定位报告»、«产品建议书»，明确产品定位要求〔质量目标〕，并提供周边公共设施及竞争楼盘等信息〔见«设计基础信息移交记录表»〕；物业公司提供项目物业治理要求。设计部按«项目产品定位治理程序»整理前期设计要求〔质量目标〕。设计部汇总以上要求，检查«设计基础信息移交记录表»内容是否均已齐备。设计部依照项目专项打算规定的时刻编制«方案设计任务书»，明确«概念〔规划〕方案总体综合技术经济指标表»和«建筑方案各期综合技术经济指标表»相关内容。设计部组织相关部门对«方案设计任务书»进行评审成本合约部评审«方案设计任务书»，审查成本要求是否得到全面准确的表达；营销治理中心评审«方案设计任务书»，审查产品定位要求是否得到全面准确的表达。设计部汇总«方案设计任务书»的评审意见。设计部按评审意见修改«方案设计任务书»。设计总监审批«方案设计任务书»，并向总经理报备。确定设计供方设计部负责组织确定方案设计的供方。设计部组织相关部门以招标、议标或直截了当采购的方式确定供方并签订«设计合同»，具体执行«供方治理程序»、«采购与招标治理程序»、«合同治理程序»。操纵设计过程设计部按«设计合同»，向设计单位补充提供设计输入资料。设计部按«设计合同»，对设计单位设计过程的质量、进度、投资目标进行操纵。设计单位按«设计合同»要求进行建筑方案设计。设计单位按«设计合同»要求，提交«方案设计文件»。评审设计文件设计部组织«方案设计文件»的部门内部评审〔必要时邀请外聘专家参与〕。设计总监审核«方案设计文件»，督导处理设计文件的专业问题。设计部完成专业问题的评审与修改后，组织«方案设计文件»的跨部门评审〔必要时邀请外聘专家参与〕：成本合约部评审«方案设计文件»并提交«设计文件评审表〔内部〕»，审查设计文件是否符合项目投资成本估算的要求，详见«项目成本优化作业指引»；前期部评审«方案设计文件»并提交«设计文件评审表〔内部〕»，审查设计文件是否符合报批报建的要求，详见«项目报批报建作业指引»和«项目报批报建流程»；项目工程部评审«方案设计文件»并提交«设计文件评审表〔内部〕»，评估设计文件对工程施工质量、进度的阻碍；营销治理中心评审«方案设计文件»并提交«设计文件评审表〔内部〕»，审查设计文件是否符合产品定位的要求；客户服务中心评审«方案设计文件»并提交«设计文件评审表〔内部〕»，审查设计文件是否符合客户服务的要求，按前期项目体会，预估客户投诉风险；物业公司评审«方案设计文件»并提交«设计文件评审表〔内部〕»，审查设计文件是否符合后期物业治理的要求〔含物业用房的设置要求等〕。相关部门并提交«设计文件评审表〔内部〕»予设计部前，均需得到各自分管副总/总监的核定。设计部汇总各部门评审意见，审核后交设计单位修改。设计单位按评审意见，对«方案设计文件»进行设计修改。设计单位提交修改后的«方案设计文件»予设计部。设计部复核设计文件修改的完整性和准确性，并填写«设计文件审批表»附各部门的«设计文件评审表〔内部〕»报审。设计总监审核«方案设计文件»。总经理审批«方案设计文件»，并向董事长报备。设计部负责按经前期部确认的«设计提交报建文件一览表»项目，向前期部提交报建图纸等文件。前期部办理«方案设计文件»报批手续，申办«建设用地规划许可证»，设计部予以全力配合，详见«项目报批报建作业指引»和«项目报批报建流程»。项目整体概念〔规划〕方案设计文件编制深度的要求〔内容可按不同项目具体要求作局部调整；投资估算的成本推测由成本合约部负责〕一样要求概念方案设计文件包括：各专业设计说明书，包括各专业设计说明；总平面图、设计分析图，如：功能分析、交通分析、绿化分析、日照分析等建筑设计图；建筑各层平面图、要紧立面和剖面图；可依照招标人的要求或投标人认为有必要时制作建筑成效图和建筑模型。设计说明列出设计依据性文件、规划要求、基础资料及任务书要求。总平面设计说明表达总体构思、功能分区、交通组织、环境爱护、竖向设计及建筑总体与周边环境的关系、包括周边都市配套现状和进展设想。建筑设计说明：说明使用功能布局、交通流线及出入口安全疏散。建筑单体、群体的空间构成特点；当采纳新材料、新技术时应说明相关性能。要紧技术经济指标概念方案要紧技术经济指标表总用地面积m²总建筑面积m²地上：地下：容积率％建筑密度％绿地面积m²绿地率％汽车停车数量〔辆〕地上：〔辆〕地下：〔辆〕简述结构、电气、给排水、暖风设计说明。消防、环境爱护、节能设计要专篇说明。图纸文件总平面图总平面图应明确表示建筑物位置及周边状况。总平面分析图一样应包括功能分区图、交通组织分析图、环境景观分析图等。还可包括设计人拟表达的其他内容，如：日照分析图，视线分析图等。建筑单体平、立、剖面图要紧建筑单体各要紧层平面图，表达深度依照项目特点而定；要紧建筑单体的要紧立面图，应能表达设计特点的立面；要紧建筑单体的要紧剖面图，剖切位置应最能说明建筑空间关系。建筑成效图及模型建筑成效图必须准确地反映建筑设计内容及环境，幸免制作虚假成效，误导评审；建筑模型必须准确按要求比例制作，如实反映建筑设计内容及周边环境状况。项目各期建筑方案设计文件编制深度的要求〔内容可按不同项目具体要求作局部调整；投资估算的成本推测由成本合约部负责〕一样要求建筑方案设计设计文件包括：各专业设计说明书；总平面图及建筑设计图；设计分析图；依照项目特点和招标人的要求提供的功能分析图、交通分析图、环境绿化景观分析图、日照分析图、内部流线分析图等；建筑成效图；招标文件有要求时，按其比例及深度制作模型。编排顺序封面，标明项目名称、编制日期〔依照要求可采纳统一格式〕；设计文件名目；成效图；设计说明；设计图纸；技术分析图；工程造价估算。设计说明设计依据和设计要求列出要紧依据性文件，招标人提供的设计依据文件的名称文号，如：政府有关部门或上级主管部门的立项批文、都市操纵性详细规划、可行性研究报告、规划审批意见书、都市建设有关的操纵线要求、设计任务书、地势图及区域位置图、环境评估报告等；设计所采纳的要紧法规和标准。假设采纳国外法规标准应注明；气象、地势地貌、水文地质、抗震设防标准、设计基础资料等；简述招标人和政府有关部门对本项目的设计要求：如：总平面布置，建筑高度操纵，造型及材料要求，需爱护的建筑、水体、树木等；设计内容和范畴；总建筑面积、总投资。某些类别的建筑，还应注明其它规模指标。建筑设计说明建筑构思说明；建筑总平面设计说明：概述场地现状和周边环境；假设项目分期建设，说明分期划分；规划场地内原有建筑的利用和爱护，古树、名木、植被爱护方案；道路布置、交通分析、停车场地设置、消防措施。建筑方案设计说明：建筑平面布局交通组织和功能分析；建筑的空间构成及立面设计；当地势较复杂时应做竖向设计说明；要紧建筑材料或新技术的使用。当采纳新材料、新技术时，如实陈述其适用性、经济性；说明有无相应规范、标准；假设采纳外国规范，说明其名称、适用范畴；对建筑声学、观众视线、建筑热工、建筑防护、空气洁净、人防地下室等方面有专门要求的建筑，应提供相关技术。要紧技术经济指标建筑方案要紧技术经济指标表总用地面积m²总建筑面积m²地上：地下：建筑基底面积m²容积率％建筑密度％绿地