银行物业服务设施设备养护、管理方案

银行物业服务设施设备养护、管理方案目录第一节设备安全运行管理方案 1一、管理目标 1二、管理措施 1三、维护内容 1第二节供电系统管理方案 7一、实现降低干扰的目标措施 7二、供配电系统维护职责 8三、预防重大安全事故措施 10第三节弱电及自动化系统管理方案 10第四节照明系统管理方案 11第五节通风系统管理方案 11第六节消防系统管理方案 11第七节电梯系统管理方案 12一、管理处负责管理和操作 12二、实现“低干扰”的目标措施 13第八节给排水系统管理方案 14一、精心选派员工 14二、加强巡视监控 14三、做好检查、维护修理记录工作 15四、给排水设备设施异常情况的处理 15五、水泵房管理 16六、按时检查 17七、交接班要求 17八、整理记录存档 17九、管理服务标准 17第九节共用配套设施管理方案 18一、机房管理 18二、日常巡视和运行管理 18三、检查、维护保养 18第十节共用设施管理方案 19一、共用配套服务设施管理方案 19二、共用配套市政设施管理方案 19第十一节设备设施系统故障和事故应急处置预案 19一、供配电系统应急处理 19二、电梯困人救援规程 21第一节设备安全运行管理方案一、管理目标定期维修保养、延长设备寿命、安全高效运行。二、管理措施1.“维修方案”：报修十五分钟内到达现场，十分钟内检查，一般故障一个小时内修复，特殊故障约定修复。为达到这个标准，我们将有以下措施：2.“养护错时方案”：采用酒店式人性化管理，把一些会影响到业主工作的设备养护时间，同它的使用高峰期错开，达到“低干扰”目的。三、维护内容序号项目时间间隔维修养护内容1路面路基每周1.检查路面有无积水2.检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。3.检查路基有无塌陷。4.发现异常及时处理或修复。2路灯及线路每日检查灯具完好起壳，即坏即修。每周1.检查玻璃灯罩有无破损。2.有无金属灯架松脱现象。3.灯口、灯栅有无损坏。每季1.检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。2.金属灯架有无锈蚀。3.发现异常及时处理或修复。每半年1.油漆灯具支架。2.检查路灯线路有无老化现象。3.油漆灯具线管一次。3停车场立体车库每日1.检查路面有无积水。2.检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。3.检查车道灯有无损坏。4.检查行车指示标志是否正常。5.发现异常及时处理或修复。每月1.检查停车线、行车线是否清晰、完整。2.限速牌、指示牌是否齐全、完整。3.检查挡车器是否正常。4立体车库每日1.做好日常检查和管理工作。2.发现故障及时通知维保服务商。3.协助做好故障处理和维保服务。检查升降机所有链轮座的固定螺栓是否有松动5景观小品维护每周1.全面清洁。2.检查有无破损，如有异常及时修复。3.检查有无乱刻乱划现象，发现问题及时处理。6连廊每周保证畅通和结构完好，发现问题及时处理。7公用标志每周1.保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时处理。2.检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。8垃圾中转每周检查有无损坏，发现问题及时处理。9地下管网每半年1.管道刷漆2.检查管道保温层有无损坏。3.管网支架完好。4.检查或更换影响使用的管网。5.发现异常及时处理。10电梯每日1.做好日常检查和管理工作。2.发现故障及时通知维保服务商。3.协助做好故障处理和维保服务。4.检查升降机所有链轮座的固定螺栓是否有松序号项目维修养护内容1金属结构构件的修缮与养护钢质构件产生塑性变形后的维修定期对构件进行塑性变形累计损伤的鉴定，当发现钢质构件在使用过程中塑性变形累计损伤过大时，根据构件尺寸的大小，用锤击机械矫正或热工矫正法矫正变形，严重的选用合格的构件进行更换。（依照国家规范和法规要求由专业机构来实施）连接部位损坏的维修由于焊接造成的缺陷处理，维修时对焊接裂纹、气孔、夹渣刨掉重焊，采用涂防腐油或刷防锈漆等方法进行防腐处理。油漆老化、脱落养护发现油漆老化、脱落现象，并及时补漆。金属结构、构件的养护1.对结构的钢质杆件、焊缝进行定期检查，发现变形、开裂、腐蚀等情况及时处理。2.对钢质构件定期检查锈蚀状况，采取必要的补救措施。3.建筑物的屋面玻璃、排水设施发现问题及时处理。4.在台风、暴雨多发期加强对结构的检查，发现异常情况及时采取补救措施。2砌体结构的修缮与防护砌体结构的修缮发现沉降裂缝和温度裂缝时，及时消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补，维修时要求采用环保型高强材料修复。砌体结构的加固发现开裂、腐蚀、变形情况进行加固。砌体结构的养护防止检查砌体受潮和受腐蚀，定期检查、保持排水系统通畅。屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏及时修复。3钢筋混泥土结构的修缮与养护及时保证钢筋混泥土表面损坏、钢筋混泥土深层损坏、钢筋锈蚀的维修、钢筋混泥土结构的加固和钢筋混泥土结构的养护。4房屋防水工程的修缮与养护坚持防排结合，以防为主的原则，选用环保、新型、高效、高质的维修材料，发现开裂、破损、起鼓和剥离等损坏现象及时修复。5房屋装饰工程的修缮与养护对石质、土质等块料饰面定期清洗、晶面处理和打蜡；地板、墙面、天花保持清洁、无污迹、无斑痕、无变形、无裂缝。6门窗的修缮与养护定期对门窗进行检查和维护。做好木质门受潮腐蚀和虫蛀，定期进行油漆；对铝合金门窗使其免遭侵蚀和撞击。第二节供电系统管理方案一、实现降低干扰的目标措施供电系统低干扰主要是指不因配电房设备故障给业主工作带来影响，做到配电房设备的可靠运行。做到以下几点：1.建议业主有关部门进行育婴房式管理措施：防尘、防潮、防高温是降低供电设备故障率最有效措施，我们将把配电房改造成衡温、衡湿、无尘的“育婴房”，降低故障，延长设备寿命。2.标准化操作措施：供电设备故障往往是误操作造成的。所以实行规范的操作制度，能够使操作无误。3.全面检查措施：配合业主有关部门在日常管理中定期检查业主的供电设备，特别在夏季用电高峰，每天检测各层电表的用电量，防止超负荷用电造成经常跳闸，根据变配电设备磨损规律，在用电高峰季节来临之前，对无法停止的功率输出设备进行一次全面预防性维护。二、供配电系统维护职责项目频率职责配电柜动力柜控制柜每天1.检查卫生。2.检查外观是否完好，电压、电流是否正常，三相负荷是否平衡，有无异常声响。3.检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象。4.检查开关是否在正确位置，标示是否清楚。5.检查无功补偿设备工作是否正常，功率因数是否达到要求。6.检查电容器、熔断器是否过热、熔断。半年1.紧固配电装置螺丝，调整接触电间隙，更换打磨、烧坏的动静触头。2.若有过载现象，应更换容量大的配电设备。一年1.重复上述检查。2.检测接地电阻。3.测试过流保护装置、连锁装置是否可靠。照明器具每天1.清洁卫生。2.检测外观是否完好，有无异常响声。3.检查灯具照度的均匀度、眩光度、频闪度极电压变化影响等情况。每月1.重复上述内容。2.调整亮度，节约能源。3.更换过热配件，避免短路现象。4.根据季节的变化情况合理调整灯光工程的开机时间。供电线路每周1.清洁卫生。2.检查敷设环境有无积水、杂物。3.供电电缆标示是否清晰、脱落。每月1.重复上述内容。2.检查线路有无过热现象。3.检查进出线路接线装置是否完好。每年1.重复上述内容。2.金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。三、预防重大安全事故措施1.设备操作安全操作人员全部持证上岗、规范操作，不定期进行安全培训，增强安全意识。2.业主安全协助银行进行用电安全宣传，在公共部位上的供电设备上设置警示标志和围护、上锁隔离装置。第三节弱电及自动化系统管理方案一、主动发现——对一些不能自动故障报警的设备，由巡逻秩序维护员每天进行有效性测试，发现故障报工程部维修。二、应急补偿——制订系统故障应急预案，一旦发生故障就以人工形式来替代自动化系统。安排具有专业资格证书的人员负责该项工作。三、对相关工作人员进行针对性培训，使之进一步掌握银行物业区域内弱电系统设施设备日常运行的操作方法注意事项、故障排除、损坏设备的更换、四、每周对物业区域内弱电系统设施设备检查两次，并做好记录。五、对相关备用设备、附件、配件及专用维修工具和检测设备妥善保管，并造册登记。六、对物业区域内的照明设施设备检查一次并认真记录，发现问题及时维修解决。第四节照明系统管理方案一、每天对照明系统设施设备至少检查一次，并详细记录。二、每月对照明系统设施设备进行维护至少一次，并详细记录。三、紧急出口灯光设施每日检查一次，发现问题保证在6小时内修复。四、其他照明系统出现故障，2小时内保证修复。第五节通风系统管理方案一、每天对各通风口检查一次，发现问题及时上报并修复，保证通风畅通。二、每天对空调开关，配合专业维保公司对空调系统进行日常检查、维修、清洗、并做好记录。第六节消防系统管理方案管理处工程部协助管理和操作，配合具有专业资质的单位进行维修保养，监督其工作状况，及时将未解决的问题和重大故障点上报业主方。常规阶段措施：一、模拟测试工程部配合维保单位，做好每季定期对消防系统有效性进行模拟检测，包括所有应急照明灯、烟感、水压测试；消防栓泵、喷淋泵运行；手动报警按钮测试；所有闸阀开关运作一次。二、每天巡查每天由巡逻人员检查灭火器、消防带、消防枪等设施是否齐全，紧急疏散通道是否被占用，应急灯、安全出口灯、防火门是否损坏。三、定期保养消防自动报警系统、喷淋系统由银行聘请的具有专业资质的单位保养、大修，请消防部门检测。我管理处做好配合工作。四、培训宣传对员工进行消防器材、消防报警器的使用培训和宣传。五、断电保证每日检查消防系统的不间断电源工作情况，使办公楼停电24小时内消防系统能正常使用，使停电期间办公楼的消防安全。第七节电梯系统管理方案一、管理处负责管理和操作银行对电梯的维修和保养，采用外包形式。维修保养由专业维保单位负责,物业服务公司的工程人员协助监督。二、实现“低干扰”的目标措施1.保养质量控制是保障电梯低故障率最有效措施。“选好养护单位”，选择一家技术力量强的专业电梯维保公司,并签订合同明确抢修故障次数；到达现场处理的时间；每月两次的全面保养等。“做好监管工作”，专业保养公司每次保养，工程部将到场监督，并记录，对不符合规范的行为及时汇报银行办公室，同时出具联系单对保养公司要求整改。2.管理质量控制决定电梯故障率重要因素。根据我们管理经验，电梯机房、轿厢保持清洁能延长电梯使用寿命，大大降低电梯故障。3.预知维修方案是及时发现潜在故障，提前消灭故障最佳办法。建议银行对维保单位在电梯轿厢上安装电梯专家管理监测仪，通过监测噪音、速度、平层等运行指标，经综合运算，用来发现电梯运行中每一异常，及时进行维修。4.日常维修保养维保单位对日常电梯保养和年检以不影响业主正常工作为原则，把大楼内的电梯的保养安排在使用低谷期进行，年检避开电梯使用高锋时段。5.故障应急处理措施定期对所有管理处管理员和安全管理人员进行电梯困人救助培训，并定期进行模拟训练，电梯维保单位的抢修电话24小时开通。6.断电自动平层措施电梯困人往往是电梯故障和电梯断电造成的，建议银行将两路电源都接进电锑，使得电梯有不间断电源，当遇到突然断电时，电梯能自动就近平层并自动打开电梯门。第八节给排水系统管理方案造成给水干扰业主的有设备故障和长时间停电造成停水两种情况。为规范银行物业区域内给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设施设备良好运行，特制定本管理方案：一、精心选派员工精心选派有丰富工作经验、专业资格证书和责任心强的员工负责银行物业区域内的给排水设备设施运行管理工作。二、加强巡视监控1.水泵房管理员应每两个小时巡视一次办公楼物业区域内相应的水泵房包括机房、水池、水箱；每周巡视一次主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。2.管理人员在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决，处理不了的问题，应及时详细地汇报给现场经理，请求协助解决并做好详细记录。整改时，应严格遵守《给排水设备设施维修保养标准作业规程》。三、做好检查、维护修理记录工作坚持做好给排水设备设施的日常常规检查与维护工作，并做好详细记录。消除设备故障措施如下：1.每日巡查维修人员定期对水泵进行巡查，并记录，发现故障或隐患及时报银行工程部维修。2.快速维修在银行的帮助下，收集一整套正确的给排水竣工图，一份在工程部存档，一份在设备房存档，以备急用。工程人员必须熟悉银行的给排水系统，如水管、水池、水泵、开关阀门及分阀门位置，以便在应急时立即切断水源，减少损失。四、给排水设备设施异常情况的处理1.主供水管爆裂的处理（1）立即关闭相关连的主供水管上的闸阀。（2）如果关闭了主供水管上相关连的闸阀后仍不能控制住大量泄水则应关停相应的水泵。（3）立即报告公司主管部门和领导并联系供水公司进抢修同时张贴停水通知并向银行物业分管领导和我公司汇报。（4）确认一切正常后回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。2.水泵房发生水浸时的处置（1）视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关。（2）堵住漏水源。（3）如果漏水较大，应立即通知设备部主管同时尽力阻滞进水。（4）漏水源堵住后应立即排水。（5）排干水后应立即对湿水设备设施进行除湿处理如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等。（6）确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后开机试运行如无异常情况出现则可以投入正常运行。五、水泵房管理1.非值班人员不准进入水泵房；若需要进入，须经设备部主管同意并在值班人员的陪同下方可进入水泵房。2.水泵房内严禁存放有毒、有害物品。3.水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处，水泵房内严禁吸烟。4.每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物油漆完好、整洁光亮。5.水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。6.水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值水泵房管理员保管。水泵房管理员不得私自配钥匙。六、按时检查对银行物业区域内的卫生间设施设备每两周检查一次，对各物业区域内的照明、门窗、天花板、消防楼梯等每周检查一次，作好检查记录，发现问题及时维修。七、交接班要求1.接班人员应准时接班。2.接班人员应认真听取交班人交代并查看《给排水设施设备运行日记》检查工具、物品是否齐全确认无误后在《给排水设施设备运行日记》上签名。3.事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理接班人协助进行。八、整理记录存档水泵房管理员应将给排水设施设备的运行数据，环境温度、电压、电流、运行频率及运行状况完整规范地记录在《给排水设施设备运行日记》表内于每月的3日前由水泵房组长将上一个月的记录整理成册后交设备部存档保存期为二年。九、管理服务标准1.给排水系统设备处于正常运行状态。2.二次供水设施符合国家相关规定保证供水质量。3.各种开关、阀门性能可靠，无锈蚀、滴露现象，保证各种设施设备基本功能的发挥。4.楼内地下污水井在合同期内清理两次，室外污水井、雨水井每半年检查清理一次，保证排水通畅。第九节共用配套设施管理方案一、机房管理1.机房应通风良好，照明光线充足，并有应急照明，门窗开启灵活。2.地面、墙壁、天花板、设备表面无灰尘、油渍、污渍，油漆完好，整洁光亮。3.对给排水管道标有流向标识。4.经检查发现设备异常，根据设备使用维修说明书进行维修，直至运行正常。二、日常巡视和运行管理在水、电、电梯设备运行时，按楼层的实际情况对系统进行每天一次的巡视。日常巡视运行管理时填写《设备运行日志》。三、检查、维护保养1.由专业保养公司进行维修保养，系统各部位严格按标准进行定期保养，接报后一般故障要求当天处理，特殊故障在约定的时间内修复。2.保养公司的每次保养，工程人员协助银行到场