沙口路项目定位报告

沙口路项目定位报告2024/3/27沙口路项目定位报告沙口路项目定位报告宏观经济分析郑州政治地位角度—郑州，河南省省会今河南省政治、经济、教育、科研、文化中心。中国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交通枢纽。郑州，地处中华腹地，九州之中，中国重要的经济、交通、能源、水利、通信枢纽，国家战略综合交通枢纽，母亲河万里黄河之都，河南省省会，中国建城区面积和建城区人口第十三大城市，全市总面积7446.2平方公里，人口862.65万，是中国历史文化名城、中国八大古都之一、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市、中华人文始祖轩辕黄帝故里、世界历史都市联盟成员城市。郑被誉为“中原绿城”。全国四大经济区域战略格局形成我国提出了西部提速东北攻坚东部保持拉动中部的发展目标在目前四大经济区域中郑州位居中原经济区的核心位置，是沟通促进全国个经济区交流联合的中枢之地是带领中原城市崛起的龙头城市。在新的经济环境下郑州将快速进入全国经济发展的快车道成为连接珠江三角洲经济区长江三角洲经济区华北经济区的中心经济区启示—郑州作为河南省省会中原经济区的核心城市必将得到前所未有的发展将成为中原区域的大都市其辐射范围进一步扩大城市快速的发展对于房地产而言是一个利好消息也给项目带来了更大的发展机遇沙口路项目定位报告宏观经济分析政治地位—郑州2010年至2020年将建成现代化国际化信息化生态化创新型的国家级区域中心城市城市的快速发展为房地产市场以及项目带来了巨大的市场空间郑州市中心城区城市用地增长边界为：东至京珠高速公路西至环城高速公路北至黄河湿地保护区南至南水北调中线一带指沿310国道陇海铁路等交通干线上由郑州市中心城区郑汴中牟组团上街荥阳组团巩义市及沿线城镇带发展是市域经济联系和城市空间拓展的主轴线两轴南北发展轴由京广铁路107国道的城镇构成同时与市域的东西发展带共同构成中原城市群十字形空间结构核心启示—郑州一带两轴的发展战略使郑州的城市构架迅速拉大辐射范围也逐渐扩大对于房地产而言将面对更为广大的市场同时也带来前所未有的挑战房地产应结合城市发展加快产业结构调整沙口路项目定位报告宏观经济分析经济角度—2010年郑州市GDP达到4000亿元，首次跻身4000亿元俱乐部，在全国地级以上城市中排名第22位仍有上升空间启示—在“第一方阵”中，郑州与北京、上海等城市差距还很大，也落后于第二方阵武汉的5500亿元、长沙4500亿元。从另一侧面也说明，郑州经济加速攀升的潜力巨大。在22个超过4000亿元的城市当中，上海、北京、广州三座城市的GDP超过万亿元，深圳直到南京，这14座城市的经济总量在5000亿元以上；长沙、唐山、烟台、东莞、郑州这5座城市的GDP在4000亿元至5000亿元之间GDP4000亿元”是一座城市进入全国大中城市发展第一方阵的标志，然而随着时间的推移，如今第一方阵的门槛正变得越来越高，上海市的GDP已经接近1.7万亿元，北京的GDP接近1.4万亿元，郑州市的GDP尚不足其三分之一。郑州市近几年GDP增长一直保持在10%以上房地产从而能保持快速的发展沙口路项目定位报告宏观经济分析经济角度—2006年-2010年郑州GDP与人均GDP都得到了快速的增长人均GDP不断攀升预示着消费市场的进一步扩大消费能力与生活品质的提升同时也对项目本身定位提出了要求郑州市2006年-2010年GDP增长迅速已经突破4000亿元大关标志着郑州将进入快速发展道路人均GDP的增长预示着郑州的消费群体与消费市场不断扩大人民消费能力的提升对生活品质的要求也会越来越高对于房地产而言消费者的需求已经不再单单是简单的满足居住上得到满足对房地产提出了更多的要求如项目形象更高的舒适度更便利的生活体验等启示—从项目角度出发结合项目现有情况应主动迎合现在消费者的心理做到项目定位鲜明瞄准客户群体有针对性的进行开发沙口路项目定位报告宏观经济分析郑州市历年产业结构近年来，郑州市围绕建设国家区域性中心城市、全国重要的现代物流商贸城市和全国著名的历史文化名城，大力实施跨越式发展战略，在保持经济平稳较快发展的同时，更加注重经济结构调整和产业转型升级，着力增强产业竞争力。特别是2010年，我们走新型工业化道路，积极构建现代产业体系，工业结构进一步优化。郑州市表示，今年要建设中部区域性服务业中心城市。2011年服务业增加值要达1820亿元以上,增长13.5%以上。到2020年，郑州市服务业增加值占地区生产总值的比重超过55%郑州成为带动能力强、辐射区域广的内陆型国际物流中心、我国重要的现代商贸中心和中部会展产业龙头城市。55%的比重意味着，将超过农业、工业的生产总值总和，成为国民经济发展的支柱行业。启示—房地产属于第三产业服务业政府进行的展业结构调整大力发展服务业预示着房地产未来有政府的战略支撑将有更大的发展对于项目而言应综合区域性产业结构准确项目定位产业结构—郑州市第一产业保持平稳增长第二产业和第三产业的到了快速的发展政府做出大力发展服务业的产业调整作为第三产业的房地产业起到了推动作用亿元沙口路项目定位报告宏观经济分析固定资产投资快速稳定增长是经济持续告诉发展的重要推动力量郑州固定资产投资以及房地产开发投资不断增长房地产开发投资占固定资产投资的将近三分之一房地产建设成为新的经济增长点其中城镇固定资产投资完成2432.5亿元，比上年增长21.9%2010年郑州销售面积1151.06万平方米销售金额为706.54亿元固定资产投资—2010年郑州市固定资产投资额为2757亿元房地产开发投资额占固定资产投资28%第三产业所占比重加大郑州正在进行产业结构调整房地产市场应跟随城市的产业调整重新定位市场启示—固定资产投资的不断加大证明郑州市的市政基础建设日益完善城市整体环境得到改善基础建设和生活配套的完善使消费者对于人居环境有了更高的要求沙口路项目定位报告宏观经济分析元郑州市政府规划通过3年时间的努力，建立较为完善的现代城镇基础设施和住房保障体系，人均住宅建筑面积达32平方米，50%以上的城市达到省级或国家级园林城市标准，农村社区基础设施基本完善。消费角度—郑州市民随着收入的不断增加消费水平也逐年增长市民消费意识的转变意味着更多的需求以及更完善的产品同时郑州市人均住房面积虽然呈增长趋势但尚不足全国平均水平市场需求量加大2010年全国城市人均住宅建筑面积约30平方米郑州市只有28.2平方米政府规划3年内达到32平方米政府将加大保障性住房以及商品房开发力度对于项目而言应适应市民对消费态度的转变做到建筑与形式的升级达到品质至上的理念郑州的快速发展的同时人民的收入与消费水平也不断的增长2010年消费支出大占到收入的四分之三人民的消费意识逐渐被唤醒郑州正进入快速消费时代通货膨胀与物价上涨也是郑州人均消费水平提升的原因但消费者手中的可支配收入不断增加说明购买力也再不断增加沙口路项目定位报告宏观经济分析人口是生产力和消费力的统一人口数量对经济发展的作用主要有两点一是为经济增长提供必要的劳动力人口的数量直接刺激经济的发展二是人口的数量对衣食住行的的需求呈正比人口越多消费量越大直接影响经济的发展郑州做为河南省省会862万的人口数量为郑州的经济发展起到了支撑作用同时城镇化进程不断增加也会使郑州的人口数量加大更多人口数量意味着更多的人需要在郑州购买房子对于房地产而言是快速的发展的源动力人口分析—郑州人口不断的增加为经济发展和房地产市场带来了推动作用城镇化率的不断增加预示着会有更多的人选择在郑州居住然而城市人口结构也再不断的发生变化产品应向多元化方向发展启示—人口结构的不断变化对于房地产而言市场细分会越来越明显项目来说提出了更多的要求项目针对的消费者是各个阶层的人还是局限性的针对某一种或几种阶层的人值得我们思考项目应结合区域情况进行合理定位沙口路项目定位报告宏观经济分析时间政策2005年3月国八条出台

调控上升到政治高度(老国八条)2005年9月银监会212号文件收紧房产信托2005年10月

国税总局重申二手房交纳个税2006年4月27日房贷利率上调

调控卷土重来2006年5月24日国六条出台2006年5月29日国务院出台限制套型90/70政策2006年8月19日央行调整金融机构人民币存贷款基准利率2006年8月30日建设部出台廉租房管理实施办法2007年3月央行2007年首度次加息2007年5月19日央行再次加息2007年7月20日央行第三次加息2007年8月央行上调金融机构存贷款基准利率(第四次加息)2007年9月央行年内第五次加息2007年9月27日央行出台新政

购买第二套住房首付比例不得低于50%2007年11月10日央行年内第九次上调存款准备金率

创近年历史新高2008年1月15日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2008年3月25日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2008年4月25日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2008年4月25日调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2008年5月20日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2008年5月20日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2008年8月14日《2008年廉租住房工作计划》2008年，新增廉租住房保障户数250万户2008年9月15日央行宣布从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，以及下调存款准备金率0.5%。2008年10月9日下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2008年10月30日一年期存款基准利率下调0.27个百分点2008年11月1日对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%2009年12月9日个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。2009年12月17日个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税2010年1月10日国务院出台"国十一条",严格二套房贷款管理,首付不得低于40%2010年3月23日国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案。2010年4月15日,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房贷款首付款比例不得低于30%。2010年4月18日暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款2010年4月30日北京政府发布调控通知。要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。统一购房家庭只能新购买一套商品住房。2011年1月14日从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。2011年1月27日上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。2011年2月9日上调金融机构人民币存贷款基准利率0．25个百分点。2011年2月18日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。2011年3月25日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2011年4月6日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点2011年4月21日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。2011年5月1日开始一二手房销售单位必须在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。政策角度—05年政府参与房地产市场经济调控上升至政治角度开始至11年不断出台调控政策近一年尤为严厉现阶段项目应审时度势规避风险寻找突破点从去年初以来，一轮比一轮严厉的房地产调控政策，为全国房地产市场带来了诸多变数。随着“国八条”的全面落地和房产税试点的展开，房地产行业面临空前严峻的形势。有个别城市甚至出现了限价令房地产市场相对于2010年有所降温受宏观经济形势和调控政策的影响，今年房地产市场形势相对比较严峻，各开发企业将面临巨大的资金压力，表现在：销售下滑导致回款降低；银行信贷额度减小后，开发贷款和购房者的按揭贷款更加困难；其他融资渠道仍然狭窄。客户现已观望态度居多启示—面对现阶段严峻的政策形势政策未来发展尚不清晰项目应审时度势迅速调整产品结构产品向多元化发展放缓开发进度寻找突破点沙口路项目定位报告宏观经济分析交通发展—郑州是我国综合性交通通信枢纽。郑州位于全国经济地理腹地，具有贯通东西、连接南北的战略作用交通的建设的完善对快速拉大城市构架奠定了基础。郑州素有中国铁路心脏之称，国家综合交通枢纽，京广铁路、新欧亚大陆桥陇海铁路两大干线在此交汇。郑州东站郑州拥有3个铁路特等站：郑州北站是亚洲作业量最大的铁路枢纽编组站；郑州东站是全国最大的零担货运站；郑州站位于市中心，是全国最大的铁路十字枢纽客运站之一，列车可直达国内31个省、市、自治区。新郑州东站（郑州高铁火车站）于2009年6月29日开始施工，在建世界第一座、世界最大规模的设计时速350公里及以上高速铁路十字枢纽火车站由于迅速的投资，中国高铁网络的覆盖面积，已超过全球其他国家的总和而对于郑州来说不仅是更方便的时间、更快捷的沟通，还有更汹涌的资金——就在这一年，由于高铁城市带来的机会已经开始展现，大量的开发商在高铁的作用下，开始积极探索这座中部城市的新机会郑州市京广路－沙口路快速通道根据工程设计，京广路－沙口路快速通道南连绕城高速公路，北接连霍高速公路，全长25．2公里，一期工程（南三环至北三环）全长约13．5公里一期工程预计年底通车使用启示—高铁的运行预示着一个新时代的到来，不仅打通了省域之间的隔断，也加速了各项经济要素的流动交通系统的不断发展完善对于郑州拉动经济起到了至关重要的作用对于项目而言面对的客户群体将更加广泛。京沙快速路的建设给项目的发展带来了有力的契机成为了项目的一大优势沙口路项目定位报告宏观经济分析郑州历史悠久，文化灿烂，旅游资源丰富。轩辕黄帝故里、裴李岗文化遗址、大河村遗址、商城遗址等著名的郑州旅游景点记载了她8000多年的文明史，以黄河游览区、大河村遗址为主的黄河有中国特色文化旅游群和以少林寺、嵩山国家森林公园为主的嵩山风景名胜区给郑州增添了无穷的魅力。郑州是中国历史文化名城、中国八大古都之一、中国优秀旅游城市是中华人文始祖轩辕黄帝的故里，商朝开国君主商汤所建的亳都文化旅游—郑州是中国历史文化名城、中国八大古都之一文明史赋予了城市深厚的文化底蕴同时也对项目的定位提出了更高的要求少林寺世纪欢乐园黄河游览区商朝遗址郑州2010年全年实现旅游总收入509.0亿元比上年增长27.6%在郑州市占有了重要的经济地位旅游业得到了突飞猛进的发展必将促使各项城市服务设施的完善，促进市民生活与工作环境进一步改善，带动城市经济的全面快速发展，使全体市民的生活品质得到进一步的提升启示—郑州市2010年旅游总收入509.0亿元，比上年增长27.6%；其中国内旅游收入500.0亿元，增长27.9%旅游在郑州的经济中占有越来越重要的位置沙口路项目定位报告同致行思考郑州的快速发展与房地产的市场需求量的加大对项目是一个有力的契机项目需结合区域情况准确定位做到品质与市场的结合城市框架的拉大对房地产的市场细分有了更多的要求独特的项目形象会增加项目的优势交通与旅游的发展也使项目有了更多的文化底蕴现阶段国家对房地产进行的市场经济调控使消费者大多持观望态度项目应延长开发周期产品向多元化发展瞄准客户群体郑州宏观经济对项目的影响以及启示现郑州房地产形势对于项目有推动也有限制项目需结合区域性质进行定位沙口路项目定位报告项目位于沙口路农业路交汇处属于金水区是老城区向新城区转换的发展中区域项目周边交通便利可快速直达其他区域随着区域城市化建设的不断完善对项目的品质和定位有了更高的要求金水区是省委、省政府所在地，是河南省政治、经济、文化、金融、信息的中心地区。辖区经济繁荣，金融、证券、商品交易所、保险机构齐全，是国内各大银行驻豫总部所在地；辖区内有亚洲最大的铁路运输编组站—郑州北站，纵贯全国南北的京珠高速与横跨东西的连霍高速在区内交汇；辖区汇集了中央部委和省、市所属大中专院校、科研机构128家，市区中学35所，小学75所，是国家科技进步先进区和国家基础教育课程改革实验区；省、市、区三级医疗机构344家，医疗事业蓬勃发展；辖区星级宾馆、综合商场、特色餐饮、休闲娱乐星罗棋布，水电气暖设施配套齐全金水区的商业布局将重点规划和精心打造贯穿辖区南北的花园路商业景观大道、经三路商业景观大道和郑花北路汽车销售景观大道；重点规划和建设花园路中段、北段，农业路东段、东风路西段、金水路东段等大型区域性商业中心；规划建设花园路、纬四路等10个区级商业中心；规划和建设数十个居民区商业网点和若干批发交易市场；统一规划和建设15~20条商业特色街。本案农业路沙口路西区老城区郑东新城区老城区向新城区转换的发展中区域中心城区启示—随着区域城市化建设的更新人居环境的改善区域的价值也在不断提高在区域性质转变的进程中对项目的形象定位品质提出了更高的要求区域的价值也促进了项目的发展区域市场分析沙口路项目定位报告花园路商圈碧沙岗商圈二七商圈本案南阳路商圈区域定位—项目位于南阳路商圈边缘项目周边交通便利可快速直达其他区域随着南阳路商圈的辐射力度增大对项目自身及周边的发展起到了推动的作用区域市场分析南阳路区域的楼市强调进一步提高房地产质量和生活品位，以营造舒适、便利的居住环境，引领符合时代要求的先进生活方式为目的。南阳路楼市将以一个全新的居住板块正式列入郑州地产大势的核心区域项目地址位于南阳路商圈的边缘位置周边配套与商业尚不完善但项目位置距其他商圈距离不远且交通便利可快速直达现阶段区域位置上并不具有优势相比郑州市现有已成熟的商圈南阳路商圈是一个正在兴起的商圈南阳路区域居住人数较多现阶段尚没有大型商业区域不能满足区域居民的购物休闲娱乐的需求随着越来越多的商家关注到此区域的发展与潜力正逐渐形成有一个综合性的商业区域启示—对于项目而言现阶段生活商业配套较不完善需要有满足项目住户的商业生活配套项目体量较小并不具备发展大型商业的条件建议发展能基本满足项目需求的小体量商业沙口路项目定位报告区域市场分析本案华林尚峰苑家天下利海托斯卡纳威尼斯水城正商明钻晶华城九龙城物华国际汉飞金沙国际怡丰新都汇建业壹号城邦区域竞争情况—位于项目周边楼盘并不密集竞争范围较广由于区域位置相隔较远出现了差异化竞争由右图可以看出竞争楼盘较为分散从区域环境周边配套来看并不相同各楼盘所面临的情况也各部相同因此出现了差异化的竞争形成价格差异化的组团8000以上7000以上6000以上蓝色组团价格在6000以上区域位置较为偏远经济发展不够区域客户的购买力不强属于基本满足居住需求的区域黄色组团价格在7000以上区域位置对比蓝色组团更靠近中心城区经济略好现已呈现快速发展趋势项目的品质和卖点更多属于发展中的中端居住区红色组团价格在8000以上区域位置更靠近中心城区经济发展状况良好项目注重品质形象已形成配套成熟的商圈属于区域范围内的理想居住区启示—项目处于发展中得中端居住区现阶段区域经济生活配套尚不完善但区域发展速度较快空间较大未来会与红色组团相接项目定位应向红色组团项目靠拢提升区域形象沙口路项目定位报告区域市场分析项目总占地（亩）总建面（万㎡）容积率绿化率物业形态推出套数推出体量（万㎡）当前销售率本期推出时间均价（元/㎡)华林尚峰苑230312.0941.5%高层、小高、多层13001565%2011.67800物华国际177403.535%高层5384.280%2010.117900怡丰新都汇128405.1830%高层1192930%2011.99200建业壹号城邦697.71.9537%小高层6907.790%2010.109100九龙城5001002.5435%高层、多层80012.536%2011.46300晶华城86.745.82.6732.2%多层小高层高层2852.138%2010.96500正商明钻135403.232%高层、多层10001060%2011.46600家天下100304.1740%高层20461.9100%2011.108000威尼斯水城700643.135%小高层、高层35003190%2010.127500汉飞金沙国际114333.4842%高层6503.198%2011.87700利海托斯卡纳280432.536%洋房、多层、高层13642.498%2011.107500总计/平均2519.74434.53.439%-1336598.1971%-7645区域项目情况—区域项目现阶段销售以高层为主销售情况与价格有较大差异总体销售率为71%销售均价为7645元/㎡区域体量较大的项目少以中等体量项目居多没有影响力较大的项目从而加剧了区域性竞争客户的关注点均在周边区域面对这样的竞争局势本项目应以鲜明的形象产品定位脱颖而出创造出差异化的竞争形势沙口路项目定位报告楼盘面积华林尚峰苑物华国际怡丰新都汇壹号城邦九龙城晶华城正商明钻家天下威尼斯水城汉飞金沙国际利海托斯卡纳一房30-50★★---★★★★★-

50以上★★-----★★

★★二房70-80★★--★★-★--★

80-90★

★★★★

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-★★

90以上★

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三房100以下---★★

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100-110-★

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110-120★

★★-★

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★★-★

120-150-★★★★★★--★★四房150以下---★★----★-150-180--------★-★180以上---★-------楼盘平层错层复式凸窗转角窗入户花园露台多阳台2个以上空中花园挑高阳台华林尚峰苑★★★★★--★★-物华国际★--★★--★--怡丰新都汇★---★★-★--建业壹号城邦★-★★-★★★--九龙城★--★★★-★--晶华城★-★★--★★--正商明钻★--★--★★--家天下★--★---★--威尼斯水城★★-★-★-★★★汉飞金沙国际★-★★---★--利海托斯卡纳★-★★★-★★★-产品设计特点—区域项目户型以70-90的两房110-130的三房为主说明区域客户的主要意向几种在这两种户型上户型设计中已有项目注重提升户型品质的一些新设计启示—区域客户对于70-90的两房110-130的三房认可度较高项目可以这两种户型为主在户型设计上除保存其他项目中已有的设计应视情况增加提升户型品质的设计使项目更具有竞争力区域市场分析沙口路项目定位报告楼盘水系水景特色树种老年人活动设施儿童活动设施网球场羽毛球场高尔夫球场游泳池休闲设施社区标志华林尚峰苑-★-★★----★★物华国际-★★★-----★★怡丰新都汇-★-★-----★★建业壹号城邦-★★★★--★-★★九龙城-★★------★★晶华城-★-★★-★--★★正商明钻-★★★★----★★家天下-★-★-----★★威尼斯水城★★

-★★★★-★★★汉飞金沙国际-★

★★★★★--★★利海托斯卡纳-★★-★★-★★★★楼盘会所商业街休闲广场保龄球馆酒店网球场羽毛球场高尔夫球场知名学校文化长廊游泳馆图书馆华林尚峰苑★★★-----★---物华国际★★★---------怡丰新都汇★★★-★---★---建业壹号城邦★★-----★----九龙城★★------★---晶华城-★★---★-----正商明钻★★----------家天下-★★---------威尼斯水城★★★---------汉飞金沙国际★★★--★★-★---利海托斯卡纳★★★★-★-★--★-环境配套特点—区域客户的居住意识正在慢慢转变更多的注意社区的环境配套是否完善一些特有的配套成为项目成功的关键启示—区域大部分项目的环境配套还只是停留在基本的生活配套有较大空缺本项目如果有可能引进缺乏的配套设施如（学校体育设施等）将大大增加项目的竞争力区域市场分析沙口路项目定位报告35%65%25%36%区域客户77%为外地户口居民23%为本地户口的居民大部分是再附近居住或附近的个体商户区域35%是首次置业65%是35%二次置业由于限购政策和银行政策的收紧导致二次置业的客户减少区域内以年轻客户群体为主这是首次置业比例大得一定因素区域价格是年轻群体的接受范围区域客户分类

首次置业型年轻客户做婚房用父母为子女购房居住改善型在郑州有房子但不能满足对居住环境的需求为改善居住环境购房外地迁入型河南省各地市来郑州工作定居的人在郑州没有房子投资型有多余资金以房地产作为投资项目的人客户分析—区域现阶段价格并不是很高吸引了很多首次置业的年轻人大部分是外地来郑州工作定居的人启示—项目应准备客户定位以首次置业的年轻人作为主要的客户群体并针对此类群体挖掘项目形象产品定位区域市场分析沙口路项目定位报告案例分析开发商合昌地产（集团）位置农业路与天明路交汇处西南角规模占地128亩；总建40万㎡；容积率5.1；绿化率32.5%建筑形式/风格

现代简约风格户型面积二期4510号楼主推68-80平米两房120平米三房产品配比本期1192套价格策略销售均价9400元/㎡，最高价9600元/㎡，最低价8800元/㎡客户构成郑州市区及项目周边居多占70%外地客户占30%多为首次购房销售情况最后一期，整体销售情况很好，目前销售率为98%，基本已售罄。配套设施商业街水上乐园幼儿园卖点时尚化的形象定位自有商业完善的生活配套怡丰新都汇—项目位于农业路与天明路交汇处是集住宅商业公寓为一体的街区式生活社区项目内配有3万平方米商业街两层华润万家幼儿园等生活配套使项目整体形象得到提升在区域内属于较高端楼盘影响力较大沙口路项目定位报告在售4107项目规划—怡丰新都汇项目形象定位年轻时尚化项目规划有3万平米的商业街两层华润万家商场双语幼儿园等项目在区域内属于高端产品怡丰新都汇位于农业路与天明路交汇处区域位置具有一定优势交通便利定位为新都市街区生活典范追求居住的舒适性规划有3万平方米的沿街商业界大型商业广场幼儿园等生活配套二期共推出三栋住宅和一栋公寓——怡丰都汇国际公寓。一期售罄，目前业主已经入住客户主要来自金水区附近的居民以自主为主年龄基本在25-40岁之间首次置业的比例较大普遍对80多两房和120三方比较关注客户在选测怡丰新都汇时主要有三个方面一位置相对较好配套齐全二项目规模较大后期物业有保障三现阶段优惠幅度较大按揭95折全款94折案例分析沙口路项目定位报告户型方正南北通透采用全明设计赠送有入户花园业主可自行封闭客厅带有大观景阳台卫生间没有做到干湿分离没有独立的餐厅区域属于舒适度提升的户型户型方正紧凑两个卧室朝南主卧带有大观景阳台客厅带有向西的窗户户型南北不通透客厅不朝南属于基本舒适度的户型户型分析—怡丰新都汇的户型主要是以刚性需求的两房三房为主两房较多户型中规中矩现三房销售情况良好两房剩余较多现政策环境下部分客户带有一步到位的想法案例分析沙口路项目定位报告案例分析沙口路项目定位报告开发商河南物化实业集团有限公司位置农业路与南阳路交汇处西南角规模占地177亩总建面40万平方米一期共三栋高层组成共4.2万平方米建筑形式/风格

现代简约风格户型面积一期123号楼主推40-50平米一房70-90平米两房110-124平米三房产品配比本期538套价格策略销售均价8000元/㎡，最高价85元/㎡，最低价7800元/㎡客户构成周边客户占40%郑州市客户占60%多为首次购房占60%，二次及以上占40%左右销售情况整体销售情况很好基本销售90%配套设施南阳路商业街卖点首家台地景观社区优惠幅度较大多样的付款方式物华国际—项目位于农业路与南阳路交汇处西南角定位于首家台地景观社区项目区位优势不明显以优惠活动付款方式赢得市场案例分析沙口路项目定位报告物华国际位于农业路与南阳路交汇处西南角，隶属金水区。物华国际由河南物华实业集团有限公司开发，北面紧临城市东西主干道农业路，东面距离南阳路不足百米周边交通便利生活设施完善。物华国际总占地177亩，总建面积近40万平方米，计划分4期开发。物华国际一期工程总建筑面积4.2万平方米，共有3栋高层，全部为框架剪力墙结构的高档住宅。项目体量较大现开发的是一期产品项目品质一般主要以价格策略灵活的付款方式打开市场受到区域乃至郑州市场的关注现销售情况良好物华国际总占地177亩总占地40万平方米现开发的是一期住宅项目项目以首家台地景观定位景观有立体感层次感启示—物化国际的体量大开发周期相对较长会与沙口路会形成直接性竞争项目品质一般但其灵活的付款方式更受消费者的青睐沙口路项目应在产品品质上与其竞争案例分析沙口路项目定位报告户型较为方正洗手间干湿分离厨房有什么阳台户型朝北采光不好属于基本舒适度户型南北通透功能分区合理主卧增加凸窗卫生间与卧室距离较远属于舒适度提升的户型户型采用大面宽短进深的设计方式南北通透功能分区明显带有270度转角窗客厅没有阳台属于舒适度提升的户型启示—物华国际主推得两房三房户型较好客户较为接受项目可借鉴户型特点增加项目细节整体优势物化国际的户型采用大开间短进深的设计理念增加户型的采光度舒适性且户型功能分区合理在区域内属于较好户型案例分析沙口路项目定位报告案例分析沙口路项目定位报告项目应定位与即将发展成为宜居生活配套完善交通便利的区域抓住南路商圈京沙快速通道挖掘项目优势项目可以以鲜明的形象市场定位达到项目影响力的提升准确客户定位投其所好在做到客户认可度较高的户型同时可增加特色的居住模式项目应客户价格推广策略相结合做到型势鲜明定位准确增加市场竞争力区域市场对项目的影响及启示区域市场分析沙口路项目定位报告地块定位分析本案京沙快速通道南阳路