凯宾斯基写字楼商场物业管理方案

处理客户申报投诉；8:30-9:30巡视；9:30-12:00巡视；16:30-18:30走访、回访。考核标准跟踪监督日常：3遍/天；日常：2遍/天；随时处理率：100%,回访记录100%。1.装修巡视2.投诉接待3.违章检查4.车辆管理5.治安6.清洁8.维修9.机电设备10.员工宿舍1.记录巡视发现的问题，搜集客户的反馈意见；2.对巡视中发现的问题，分类进行处理；2)发现的维修不合格，填写维修记录，安排维修；3)即行关闭轻微不合格项；5)发现严重不合格，填写纠正措施报告。全面检查大厦各项工作，着重对房管日检中发现的不合格项进行检查处管理处经理对发现的不合格项及时整改，严重不合格项填写《纠正措施报告》,并上报公司工程维修部。凯宾斯基大厦的设施设备全部是使用国际领先的材料，设施设备管理是重中法，制定维修计划与方案，负责设施设备的接管验收工作，负责公共用水用电统计汇总及分析，公共水电费的分摊方法。管理处需招聘10名具有在大厦修班二个班，设备运行班按24小时三班运转，每班2个人，共6人，保证设施设备24小时正常运行；维修班上白班共4人，负责日间设施的日常维修。2设备运行班2人/班*3班主班：上午8:00-12:00下午14:00-18:00;合计：10人备注：每10天换班一次。2)建立健全各项规章制度：要紧建立各项设施设备的运行操作规程，3)制定全面的写字楼公共水电费分摊测算方法，根据大厦的特点，4)于供电局、自来水公司、消防局、施工安装等做好沟通协调工作，5)大厦及公用设施机电运行、养护运作按照公司IS0管理体系《维修保养工定期清洁所管设备与设备房；负责对设备设施进行全面巡视、检查，发现问检查项目及处理方法9空凋设备按照公司ISO标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项填写《纠正措日常维修养护：大厦及公用设施维修、养护运作按照公司IS0管理体系《维修保养工作手册》规范运作。具体工作如下表：安排机电运行：24小时8:00-8:30处理申报投诉；8:30—10:00跟踪监督；10:30-12:00维修养护；14:00-15:30巡视维修养护；15:30-17:00整理记录；要紧工作房屋本体室内：小修30分钟，一般故障2小时，不超过8小时，较难故障3天内。48小时跟踪验证。楼梯、墙面：发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，4—5年全面修补刷漆一次天面：每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破旧及时修补。公共设施室内污水系统：每月检查一次，发现问题及时修补。道路车场：每天检查1遍，随坏随修；楼道灯：每月检查1遍，即坏即修。10;消防设施12.标识19.给排水21.清洁设备按照公司ISO标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项填写《纠正措1)建立健全安全保卫组织机构：根据大厦的实际情况，管理处设一名安全管理员下设三名护卫班长每班12名护卫员的护卫队伍，要紧负责大厦安1班长1人/班主班：上午8:00-12:00下午14副班：中午12:00-14:00下午：18:00-0:00;(每10天换班一次)。2东门岗2人/班3南门岗2人/班4广场巡逻岗2人/班5车库巡逻岗2人/班6监控室1人/班合计：12人/班*3个班=36人2)完善公共区域的安全防范设施：要招投标安装购置一批高性能的治安防盗系统，消防报警系统等等，采取技防与人防相结合。3)建立健全各项规章制度：根据实际情况，制定一套完善的各岗位操作流程、标准、规章制度，员工奖罚制度，规范员工的行为，做到奖惩有根据。每月评选一次优秀员工，每年评选一次优秀员工表彰先进。4)每年通过考核采取员工竞争上岗机制，制定全面的竞争上岗计划。5)定期为护卫员进行培训：制订全面的年度、月度培训计划，培训内容要紧是岗位操作技能，服务意识，礼节礼貌，公共区域如何巡查，岗位职责，规章制度、突发事件的处理、案例培训、消防安全知识等。6)要定期给员工组织安排一些员工业余生活活动，加强宿舍管理，提高员工团队凝聚力。7)定期组织护卫员进行大厦消防演练，紧急集合演练，培训消防知8)加强沟通熟悉员工思想状况：管理处应该通过定期召开员工座谈会，各班班班会，与员工单独沟通的方式，熟悉员工9)与当地派出所紧密联系，同意当地派出所的指导，大厦安全、违章行为、车辆停放24小时学习训练训练：1次/天；演练：1次/月。检查项目查可疑人员、外来人员；2.查违章停车、违章装修；3.查室外施工、搭建情况；4.查乱摆卖现象；5.查高空抛物、乱扔垃圾现象；6.查破坏绿化、占用绿地现象；7.查漏水、漏电、漏气现象；8.查房屋本体设施与公共设施情况。处理方法按照公司ISO管理体系标准，对轻微不合格项即时纠正或者报有关主管处理，严重不合格项填写《纠正措施报告》,并上报经理处理。考核标准平常按ISO管理体系考核标准；年终按国家建设部规定的考核标准。清洁绿化管理也是大厦管理的一面镜子，做为一个综合性的甲级写字楼，需要具备高标准的清洁卫生服务，为客户提供舒适、整洁的环境，大厦开业初及开业后我认为要做好下列工作：1)大厦开业初期的拓荒工作：可使用招投标方式聘请惠州具有专业保洁能力的公司进行一次大厦的全面拓荒工作。或者者自行组建清洁工队伍，具体岗位设置如下：序号岗位人员编制值班时间1清洁班长1人/班早班：06:30-11:30;晚班：14:00-17:00。2广场岗2人/班早班：06:30-11:30、19:00-22:00;晚班：11:30-19:00。3车库岗2人/班早班：06:30-11:30晚班：14:00-17:004大堂岗1人班早班：06:30-11:30;晚班：14:00-17:00。5消防通道岗1人/班早班：08:00-12:00;晚班：14:00-18:00。合计：7人/班*3个班=10人；备注：每10天换一次班，每月1、11、21为换班时间。2)开业后的清洁卫生管理工作，也可分为外包管理或者自行管理两外包管理的优点在于能够利用专业清洁公司的清洁技术，清洁工具为大厦提污迹、口香胶迹较多，容易污损地面，要通过专业的清洁药剂及时清除，广场需安排二至三名清洁工轮班保洁，车库及写字楼公共区域的保洁，可根据6)按照公司ISO质量管理体系《环境管理工作手册》规范运作。具体工作楼间保洁清扫3遍/周；清洗2遍/月；垃圾清运清运2遍/天；洗车1遍/天；保洁2次/天；外墙清洗1次/年；消杀1遍/月；项目法检查项4.污、雨水井与沙井；5.电梯、楼道、楼梯、走廊、楼道灯具；处理5、绿化养护管理：按照公司ISO质量体系《环境管理工作手册》规范运安排6:30—9:30浇水、施肥；9:30—12:00除杂草、整形、造型、保洁、剔除枯枝叶；14:00-16:00杀虫、补缺、保洁；16:田—18:30浇春秋各1遍中耕1遍/季；平常1遍/天，下雨天除外；1遍/月，发现害虫立即消灭检查法1)看房：管理员陪同客户查看所租用的房屋，并填写《房屋租赁登记2)洽谈：价格、期限、注意事项等。4)发放资料：5)抄水电表：水电维修工与客户抄水电表底数；6)收费：按合同约定计收租金及管理费；7)发放锁匙：发放给客户该房锁匙。8)归档：把客户的有关资料进行归档，并存入电脑。第七章采取的要紧管理措施为确保凯宾斯基商务大厦管理早日走上正轨，实现管理目标的承诺，公司将B.要求护卫员严格按照公司IS0物业管理体系文件《范运作，文明执勤，规范上岗。参照护卫员日常行为，严格执行由安全管理员负责护卫员的日检、管理处经理负责周检、公司管理者代表组织月检的逐E.坚持查岗制度。护卫队长、管理员、管理处经理按公司I的频率不定期夜间查岗，并根据查岗情况给予通报，漏岗、脱岗者按公司规各级领导又是防火责任人，全体护卫员、清2)加强车辆管理。凯宾斯基商务大厦是集商业、娱乐、办公为一体的综合大厦，今后的车辆停放、车辆管理难度较大。我们将使用防盗、防劫车辆的智能IC管理系统进行严格管理，在车场安装2刨光机各一台，从先进的设备配置着手，加强对清洁工的培训，并定期做好企业精神与公司与管理处能够提供的服务项目，物业管理各项法规、客户须遵守的管理规定等。要紧内容有：公司介绍、凯宾斯基商务大厦概况、管理处的人员分工、如何投诉与提出建议、租金及管理费缴交注意事项、装修规物业管理用途的限制、电视接收管理规定、公共设施管理规定、宠物管理规定、安装空调机的规定、防火须知、噪音限制、泊车、常用电话号码与处罚斯基商务大厦的知名度，从而达到提高德威物业管理公司的知名度，促进凯企业内部管理网络，迅速与公司各职能部门及其它住宅区管理处进行信息交2、商场：8-10元/平方米.月；3、汽车库/车位：250元/位.月(室内)200元/月(室外)。分四、临时停车服务费：(具体如下表所示)车型临时停放计费按月停放计费说明第一时段：8时至22时第二时段：22时至次日8时露天停车场室内停车场小型车(2吨下列<含2吨>人货两用车，20座<含20座>下列各类型客1、临时停放不足15分钟不得收费。2、停放时间在3小时内的(含免费时段)按第一时段标准计收；3、停放时间超过3小时的(含免费时段),按第二时段标准计收；4、同一车辆在同一个停车辆24小时内多次进出停放的，收费总额不能超过两个时段标准之与计费。摩托车100/元.月(暂定)五、装修管理费：(具体如下所示)1、装修押金：10元/平方米；2、装修管理费：5元/平方米；3、办理装修施工许可证及装修管理规定：每份交纳工本费20元；4、办理施工人员出入证：每人交纳工本费用5元。六、中央空调使用费：(具体如下所示)每年3月至10月共计8个月，按13元/M2.月单价向甲方交纳(包含中央空调所使用的电费)者面积)计费。第九章需完善及购置设备费用2)车辆停放费、车辆场地使用费。3)向客户提供多种有偿便民服务费如广场活动使用费。4)其它政策规定应收取的费用。1)增设一些客户欢迎的便民有偿服务项目，以弥补管理经费。2)根据"精干、高效"原则，推行IS0国际标准规范财力、物力资源的同时，选拔一专多能型管理人才，精简人员，提高工作效3)抓好大厦的综合管理，加强巡视监督，杜绝违章与人为破坏公共设名称数量一充打印机(激光)4500元13500元1台1800元1800元复印机1台8000元8000元沙发2套2500元5000元会议桌1套6000元6000元印刷各类表格1批5000元5000元文件柜2个450元900元经理办公桌1套2500元2500元办公桌10张250元2500元30元450元200本10元2000元衣柜17个250元4250元铁架床20张230元4600元各类员工服装12700元电动喷雾器1台2,000元2,000元垃圾桶17套900元15300元800元3200元果皮箱30个250元7500元多功能檫地机1台3800元3800元刨光机(打蜡机)1台7800元7800元高压水枪1台3700元3700元其它500元小计43800元套筒扳手1套300300梅花扳手1套200200活动扳手1套150150大活动扳手2把100200营业12级铝合金梯营业钳形电流表1个15015044台虎钳小计把(管理处共43人，其中管理人员3人、操作层40人)项目估计发生额备注营业成本营业成本电费(公共)212573电梯：3台×15KV×9t×30天×12按每月800T计，即：绿化卫生费46500含每年清洗一次外墙费用，大厦立面约15000M2