【S置业公司纳税筹划方案探析12000字（论文）】

III目录1绪论 11.1 研究背景及意义 11.2 研究内容和方法 12 相关理论概述 22.1房地产开发企业涉税情况 22.2纳税筹划的概念 32.3纳税筹划的原则 32.4 房地产企业纳税筹划的意义 43S置业有限公司纳税筹划的现状分析 43.1S置业有限公司概况 43.1.1公司简介 43.1.2公司财务经营情况 53.2S置业有限公司税负情况 63.2.1公司纳税情况 63.2.2公司纳税筹划的现状 74S置业有限公司税务筹划的方案 94.1开发环节的纳税筹划方案 94.1.1营业税的筹划方案 94.1.2企业所得税的筹划方案 104.1.3综合税种的筹划方案 124.2交易环节的纳税筹划方案 134.2.1营业税的筹划方案 134.2.2企业所得税的筹划方案 144.2.3土地增值税的筹划方案 155结论 17参考文献 181绪论研究背景及意义房地产企业是我国国民经济的支柱产业，具有开发周期长、业务复杂、占用资金量大等特点。近年来，随着房地产行业的高速发展，行业内的竞争日益激烈，我国更是加大了对房地产企业的宏观调控力度，使得房地产企业的生存环境更加艰难。而税收作为企业成本的重要组成部分，税收金额的多寡将会直接影响到房地产企业的经营利润，甚至房地产企业在市场中的竞争地位。因此，加强纳税筹划，是房地产企业降低企业成本，提高企业竞争力的关键手段[1]。近年来，纳税筹划在税收管理领域的应用研究和企业决策中的地位逐步提升，很多知名企业纷纷加强了对纳税筹划的重要性认识，有的甚至专门成立了纳税筹划部门，从而在深入研究各国税收法律法规的基础上为企业提供纳税筹划的方案，以便尽可能提升企业的经营效益。对企业纳税筹划问题进行研究，找出其税收筹划中不合理之处，并提出针对性的纳税筹划的方案，可以减少企业经营过程中的成本、降低企业经营过程中的风险，又能发挥税收对经济的调控作用，使得企业自身改革发展与国家宏观政策有机结合起来。鉴于此，本文将采取文献资料法、案例研究法，以S置业有限公司为例，分析起财务经营现状，发现其纳税筹划的不合理之处，从而在借鉴税收法律法规、优惠政策以及分析其纳税筹划现状的基础上，从开发环节、交易环节两方面提出税收筹划的方案。鉴于目前国内外关于房地产企业纳税筹划问题的研究较多，但大多数研究还有待系统深入，本文将从开发环节和交易环节两方面来提出纳税筹划的方案，有利于丰富学术界有关房地产企业纳税筹划的理论研究体系，具有一定的理论意义；同时，本文的研究还可以为S置业有限公司提供纳税筹划的参考借鉴作用，从而帮助其控制税收成本，进一步提升其经济效益和市场竞争力，还对更多的房地产企业有一定的参考指导作用，因而本文的研究还一定的现实意义。研究内容和方法本文的研究内容如下：第一部分主要介绍本文的研究背景、研究意义、研究内容和和方法等；第二部分是相关理论概述，主要阐述房地产涉税情况及那谁筹划的概念、原则等，为论文的写作奠定理论基础；第三部分使S置业有限公司纳税筹划的现状分析，在介绍企业财务经营情况的基础上，分析其纳税情况及纳税筹划的现状；第四部分是从开发环节和交易环节两方面为S公司提供纳税筹划的方案。最后一部分是结论，主要对本文的观点进行总结性概述。本文的研究方法如下：（1）文献研究法。本研究通过对国内外房地产行业纳税筹划方面的最新理论研究，有选择的吸收了国外理论，对国内理论进行了深入研究，为本文研究S置业有限公司的纳税筹划问题做了铺垫。（2）案例研究法。案例分析以S置业有限公司为研究对象，首先系统的分析该公司的纳税现状及财务状况，接着深入剖析了该公司纳税方面存在的问题，并深入探讨了该问题存在的原因。（3）经验总结法。本文在对S置业有限公司案例研究的基础上，归纳总结了佳木斯地区房地产在纳税方面存在的问题，并对这些问题作出分析，然后对该行业存在的问题进行了可行的纳税筹划。相关理论概述2.1房地产开发企业涉税情况由表2.1可以看到，我国房地产行业征收税种多，占地税征收范围的大部分，然而不同环节涉及税种不同，交易环节涉及的税种有7个，开发环节4个，而保有环节只有2个税种，而且在这个环节有较多的免予交税情况，保有环节和交易及开发环节的不同设计，说明我国税收政策更注重房地产开发企业的流转环节[2]。表2.1房地产开发企业涉税情况环节税种计税依据税率开发环节契税交易价格3%-5%印花税合同价款0.5%耕地占用税实际占用耕地而积12.5-45元/m城镇土地使用税实际占有土地而积0.6-30元/m交易环节营业税销售不动产营业额5%城市维护建设税实际缴纳的营业税1%-7%印花税介同价款3%企业所得税毛利25%土地增值税(预征)销售小动产营业额规定比率土地增值税(清算)增值额四级超率累进税率契税交易价格3%-5%保有环节城镇土地使用税实际占用土地而积0.6-30元/m房产税房产余值2%2.2纳税筹划的概念纳税筹划是指存在涉税业务活动需要缴纳政策和法律规定的税款的纳税义务人，在确保不违反法律法规的规定的基本前提下，严格遵守国家宏观调控的政策，关注分析税收政策导向，进行成本效益分析，在生产经营、投资、筹资、分配等生产经营事项的涉税业务活动发生前进行统筹管理[3]。纳税筹划要对企业涉税活动业务进行合理的规划和配置，选择纳税筹划方案使这种纳税筹划方案给企业带来有形的收益或无形的益处，保证纳税筹划方案不违反法律法规的前提下不明显偏离市场运行规律，减轻企业在涉税业务活动中纳税方面的负担，减少缴纳税款的绝对额或者相对额，同时实现增加利润的丰厚度，达到纳税现金流量流出减少与企业整体价值提升的最佳平衡，纳税筹划是企战略管理不可或缺、非常重要的一环，贯穿于企业管理的全过程。2.3纳税筹划的原则纳税筹划是纳税人在充分了解税收政策的基础上，在经营、投资、理财等经济活动中选择最优的纳税方案，以实现企业价值最大化目标的一项综合性很强的工作。因此，在进行纳税筹划时，必须遵循以下基本原则：（1）账证完整原则。企业的会计账簿、记账凭证是记录企业经营情况的真实凭据，也是企业在接受税务检查时，据以证明自己没有违反税收法律法规的凭据。只用通过税务机关的纳税检查，纳税筹划才算合法有效，否则，所进行的纳税筹划活动没有意义[4]。（2）所得归属原则。各项生产经营所得是应税所得的主要来源，直接影响应纳税额。因此，企业为达到减轻所得税负的目的，必须对所得核算时间、核算方式、核算方法作出适当、合理的安排。（3）充分计列原则。在税法允许的范围内，所有可扣除项目在纳税筹划过程中要充分计列减少应纳税额，从而少缴税款，获得税收利益。（4）财务利益最大化原则。纳税筹划是为了达到“节税”的目的，但是企业在进行纳税筹划时不能为了降低税收成本而放弃对企业有竞争优势的方案，同时还要考虑到企业的纳税筹划成本，从企业的长期战略目标出发，遵循成本效益的原则，选择最适合企业的纳税筹划方案，实现企业的财务利益最大化。房地产企业纳税筹划的意义纳税筹划对房地产企业而言具有积极的作用和意义，其主要表现为：1、有利于纳税人利益最大化。站在房地产企业的角度来说，纳税筹划可以降低企业的税收负担，使企业获得利润的最大化。纳税筹划通过各种筹划方案的选择和比较，选择相对负担较轻的筹划方案，减少房地产企业的现金流出或使其在当期的现金流出减少，增加了可用资金，更有利于企业的发展[5]。2、抑制偷逃税行为的发生，促进税收法制建设。随着社会主义市场经济体制的完善，纳税筹划也越来越受到人们的关注。房地产企业进行纳税筹划是通过采取合法或者不违法的手段以达到缓缴税或少缴税的目的。企业对投资、经营、筹资等活动进行的纳税筹划，正是利用了国家的税收调控杠杆取得成效的有力证明。3、有利于整个税制结构的优化。纳税筹划主要是合理的运用税收法律法规的优惠政策及税收法律法规中未明确的部分。相关税务人员在对企业进行征管检查时，可以通过企业的纳税情况发现税收法律法规的不完善的地方，并把这些不完善的地方进行上报，这样可以使国家的税收法律法规逐步完善，因此，纳税筹划是税收法律法规完善的依据[6]。4、有利于房地产企业产业结构的优化。房地产企业可以根据税率与税基的差异，根据税收法律法规的各项优惠和鼓励政策，进行投资、融资、产品结构调整等决策，虽然主观上是为了降低房地产企业的税负，但客观上是在国家税收杠杆的作用下，逐步走向了优化产业结构和生产力布局合理的道路，促进资本的合理流动和资源的合理配置。3S置业有限公司纳税筹划的现状分析3.1S置业有限公司概况3.1.1公司简介S置业有限公司是一家从事房地产开发，建材、五金购销等业务的房地产开发企业，注册资本1000万元，作为安徽宿州房地产开发经营的知名企业，公司坚持诚信、互利，为客户提供最好的服务和最实惠的价格，公司严格遵循“给居民提供一种现代、时尚、充满健康活力的全新生活方式”的开发模式，并将其塑造成公司“核心竞争力”的来源。凭借良好的声誉，热情周到的服务，S置业有限公司开发的山水家园小区于2017年11月23日被国家建设部评为“国家AA级住宅”[7]。S公司坚持以优质服务赢得社会信誉，科学管理提高企业素质，全面提高经济效益和社会效益为经营方针，坚持质量第一，用户至上，为经营宗旨。与您展示住房建设成果，更新居民住房观念，共建美好家园。截至2017年末，已取得国有上地使用权证的可售建筑面积约为433万平方米。截至2017年12月，公司总资产9525349万元，实现销售收入5086万元，净利润9238万元。S公司于2016年10月在宿州市黄金地段开发了第一个工程项目“金水湾”一期；2017年2月开发了“金水湾”二期；2017年初与上海总统房地产开发公司在故宫附近开发了“盛京花园”。3.1.2公司财务经营情况表3.1财务数据项目2017年度2016年度流动资产2453549798.962637795192.58固定资产8225210.6310076078.67资产总计2461775009.592647871271.25流动负债955375260.69954877930.06应交税费2547209.245060482.15长期借款80000000.00358977000.00所有者权益合计1426399748.901334016341.19营业收入508580176.00968197303.00营业税金及附加51538091.6489464616.86财务费用184072.37803036.66销售费用16850329.938103226.52管理费用18174886.0019235142.57营业利润-6305940.6365385778.20利润总额126684674.6264835985.83所得税费用34301266.9118525042.15净利润92383407.7146310943.68经营活动产生的现金流量净额-286509391.16-247813656.99筹资活动产生的现金流量净额230096671.82319011620.70从表3.1可知，S置业有限公司2017年度的流动资产小于2016年度的流动资产，2017年度的流动负债却大于2016年度的流动负债，说明企业的短期偿债能力下降，也就是说，该企业的资金周转速度下降;而2017年度该公司长期借款减少的同时所有者权益增加，说明企业可能有部分债券投资转为股权投资;2017年度的销售收入小于2016年度的销售收入，并且2017年度的营业利润出现了负数，这说明2017年度S的经营情况不如2016年度的经营情况。因此，S公司为了提高自身的竞争力，寻求减低成本、提高资金周转速度的方法，纳税筹划迫在眉睫。3.2S置业有限公司税负情况3.2.1公司纳税情况1、缴纳税款情况S置业有限公司2016年度、2017年度共缴纳税款229155259.49元，除企业所得税外，其他税种2017年度与2016年度相比都在减少，具体缴纳税款情况如表3.2所示:表3.2S置业有限公司涉及主要税种及金额税种2017年度(元)2016年度(元)总计(元)营业税25429008.8048409865.1573838873.95城市维护建设税1780030.623388690.565168721.18教育费附加762870.261452295.962215166.22地方教育附加508580.18968197.301476777.48企业所得税34301266.9118525042.1552826309.06土地增值税23057601.7835245567.8958303169.67房产税206698.4211768845.7311975544.15土地使用税8307977.6113795443.2322103420.84车船使用税3359.524551.867911.38印花税359377.19879988.361239365.55总计94716771.29134438488.20229155259.492、税负率情况S置业有限公司2016年度、2017年度税负率情况如表2.4所示，营业税金及附加两个年度税负率持平，企业所得税、土地增值税、土地使用税的税负率2017年度大于2016年度的税负率，只有房产税、印花税的税负率2017年度小于2016年度的税负率。表3.3S置业有限公司的税负率情况表税种2017年度2016年度营业税金及附加5.6%5.6%企业所得税6.74%1.91%土地增值税4.53%3.64%房产税0.04%1.22%土地使用税63%1.42%车船使用税00印花税0.07%0.09%总计18.62%13.89%S置业有限公司2016年度营业收入高于2017年度的营业收入;因此，2016年度缴纳税款多于2017年度缴纳的税款。虽然2017年度的营业收入和缴纳的税款与2016年度相比减少了459617127.00元和37721716.91元，但税负率却从2016年度的13.89%增长到2017年度的18.62%。3、税收结构情况表3.4S置业有限公司税收结构情况税种2017年度2016年度营业税金及附加30.08%40.33%企业所得税36.21%13.79%土地增值税24.34%26.22%房产税0.22%8.75%土地使用税8.77%10.26%印花税0.38%0.65%总计100%100%从表中可知，公司营业税、企业所得税、徒弟增值税是公司的重中之重，也是企业税收负担最重的三个税种，因此，加强这三个税种的筹划可以降低企业的税收成本[8]。3.2.2公司纳税筹划的现状2017年，税务机关对S置业有限公司进行了税务检查，发现S公司的一些纳税筹划业务不合法，主要内容如下:1、少计收入的纳税筹划S置业有限公司在进行纳税筹划过程中，为了达到节税的目的，想通过减少收入的会计处理方式实现这一目标，但是税务机关检查时，发现这些业务的纳税筹划是不合法的。在转让新华小区时，S置业有限公司与沈阳市沈河区联合开发办公室签订联建协议书，购买联建办开发的新华商品房，用于安置S置业有限公司的动迁居民，但在取得房屋所有权后，S置业有限公司又将该商品房以高于购买价格销售给昆仑房地产开发公司、大众房地产开发公司、瑞丽房地产开发公司，并同这三家公司签订了联建协议，从中得到利润。而S置业有限公司在取得卖房款后做增加收入的账务处理，并通过采取背书转让，增加预提费用的方式进行纳税筹划，税务机关在检查时表示这种行为属于隐瞒收入4485800元，不属于纳税筹划，因此按偷逃营业税224290元，城建税15700.30元，教育费附加6728.70元处理。2、多列支出的纳税筹划S置业有限公司采取多提利息，多提“预提费用”，并通过一些收据和费用冲销“预提费用”等手段间接计入开发成本，希望通过纳税筹划来增大成本支出，从而达到节税的目的，但税务机关在检查时明确表示，某些费用超过了税法的规定，属于不合理的支出，所以按照偷逃税款处理。比如:S置业有限公司在发放工资和奖金时，将奖金从工资中分离出来单独发放，通过发放现金的形式减少工资表中的工资额，同时将剩余的工资通过成本费用科目入账，其纳税筹划的目的是减少个人所得税的同时增加成本，但税务机关检查时，认为该行为不合法，属于偷逃税款的行为[10]。3、减少申报额的纳税筹划S公司在和其他公司联合开发房地产时，希望通过减少纳税申报额或延期申报方式进行纳税筹划，但经税务机关检查，认为S公司该行为属于偷逃税款并进行处罚，更加大了S公司的成本支出。在联合开发农民集资楼的纳税申报中，S公司与安徽白云实业公司签订了《联合建设协议》：两家公司联合建设14000平方米的农民集资楼的工程竣工后，白云公司分得5000平方米的房屋，其余9000平方米的房屋由S公司负责销售；同一天S置业有限公司又与沈阳市设计研究院装修工程公司签订了《承包协议书》，由于沈阳市涉及研究院装修工程公司无房地产开发资质，因此由S公司提供房地产资质证书、营业执照以及商品房销售合同，由合肥市设计研究院装修工程负责出资建设。截止2017年12月，S置业有限公司共开具房屋销售发票金额11141052.10元，S置业有限公司只是受托代建和代理销售，因此没有申报纳税。同时，S置业有限公司分给白云实业公司5000平方米的商品房，折价3463680元也没有申报纳税，因此，税务机关在检查时认为S公司故意偷逃税款，并进行处罚。从上面可知，税筹划与偷逃税款有着本质的区别，如果纳税筹划不正确，就会被税务机关认定为偷逃税款，要求加收滞纳金并处予罚款，结果不仅加大了企业的成本支出，对企业的诚信度也有一定的不良影响。因此，企业财务人员在进行纳税筹划时，要加强对税收政策的了解，加强与税务机关沟通，尽可能降低纳税筹划风险[11]。4S置业有限公司税务筹划的方案4.1开发环节的纳税筹划方案4.1.1营业税的筹划方案在进行开发建设过程中，S公司需要向A公司(增值税一般纳税人)购入金属结构件，该金属构件的价款为6000万元，而该工程的总承包价款为12000万元，在购入金属构件这项业务中，S公司和A公司需要同时征收增值税和营业税两个税种，因此存在重复纳税的现象，需要对营业税进行纳税筹划。根据营业税暂行条例及其实施细则的规定，对既缴纳营业税的应税劳务又缴纳增值税的销售行为的混合销售应该分别核算，而应税劳务缴纳营业税的计税基础为提供应税劳务的全部价款，但企业将工程分包给其他单位的，其缴纳营业税的计税基础为全部价款减去分包给其他单位的金额，而扣除金额中不包括建筑方提供设备的价款[12]。因此，S置业有限公司可以以分包的形式支付A公司安装费用代替支付金属构件的货款，这样分包金额就为6100万元，其中：金属结构件价值6000万元，安装劳务价值100万元。该业务纳税筹划前后的对比如表4.1所示:表4.1开发环节营业税纳税筹划对比表项目筹划前筹划后增值税营业税增值税营业税S置业有限公司12000*3%=360万元（12000-6100）*3%=177万元A公司6004/(1+17%)*17%=871万元871万元100*3%=3总计1231万元1051万元从表4.1可知：该项业务的纳税筹划并未对增值税产生影响，但营业税总体上下降了180万元万元。金属结构件安装劳务产生的利润以及筹划方案产生的节税效益，可由S公司和A公司相互协商的基础上进行合理的分配。4.1.2企业所得税的筹划方案企业资本由权益资本和债务资本构成，在企业资本管理过程中，债务资本与权益资本比率的大小，反映了企业资本结构的优劣状况，因此，合理安排权益资本和债务资本的比例关系是企业筹资管理和纳税筹划的重点。债务资本的资本成本主要是借贷款利息，其作为财务费用一般可以税前扣除，而权益资本支付的股息不得税前扣除，因此，企业在筹集资金的资本结构中提高债务资本所占的比例，可以加大税前扣除金额而减少应纳税所得额。S置业有限公司只要合理安排该房地产公司的资本结构，就可以达到节税的目的，而节税的多少又与权益资本和债务资本构成的方案有关[13]。方案一：单纯权益性资本B公司和C公司各投资股权67500万元，注册资本为135000万元，共同组建S公司，B公司和C公司各拥有50%的股权，公司在2017年实现利润16485万元。应纳所得税额为16485*25%=4121(万元)B公司和C公司税后各分得股息为：(16485-4121)*50%=6182(万元)方案二：债务资本与权益性资本的比例为1:1B公司和C公司各投资股权33750万元，投资债券33750万元，共同组建S公司，B公司和C公司各拥有50%的股权，在2017年实现利润16485万元，同期银行利率10%。应付利息为：33750*10%*2=6750(万元)应纳所得税为：(16485-6750)*25%=2434(万元)B公司和C公司税后各分得股息为：(16485-6750-2434)*50%=3651(万元)B公司和C公司各分得利息股息之和为：3375+3651=7026(万元)方案三：债务资本与权益性资本的比例为2:1沈阳市土地综合开发公司和深圳深安企业股份公司投资股权22500万元，投资债券45000万元，共同组建BGY房地产开发公司，沈阳市土地综合开发公司和深圳深安企业股份公司各拥有50%的股权，在2007年实现利润16485万元，同期银行利率10%。应付利息为:45000*10%*2=9000(万元)应纳所得税为:(16485-9000)*25%=1871(万元)B公司和C公司税后各分得股息为：(16485-9000-1871)*50}=2807(万元)B公司和C公司各分得利息股息之和为：4500+2807=7307(万元)方案四：债务资本与权益性资本的比例为5:1B公司和C公司投资股权11250万元，投资债券56250万元，共同组建BGY房地产开发公司，B公司和C公司各拥有5096的股权，在2007年实现利润16485万元，同期银行利率10960应付利息为:56250*1096*2=11250(万元)应纳所得税为:(16485-11250)*2596=1309(万元)B公司和C公司税后各分得股息为：(16485-11250-1309)*5096=1963(万元)B公司和C公司各分得利息股息之和为：5625+1963=7588(万元)以上四种方案情况如表4.2所示:表4.2纳税调整前不同债权比例明细表项目债务资本权益性资本债务资本与权益性资本比例应支付利息应缴纳企业所得税各分得利息股息之和方案一01350000:1041216182方案二67500675001：1675024347026方案三90000450002:1900018717307方案四112500225005:11125013097588在上述的案例四中，债务资本与权益性资本的比例为5:1。但税法规定，除金融企业外的其他企业债务资本与权益性资本的比例不准超过2:1。因此，应计算不得扣除利息支出，调增应纳税所得额，补缴企业所得税。不得扣除利息支出=11250*(1-2:1/5:l)=11250*3/5=6750(万元)应补缴企业所得税=6750*25%=1688(万元)应缴企业所得税总额为=1309+1688=2997(万元)因此，B公司和C公司税后各分得股息为：(16485-11250-1309-1688)*50}6=1119(万元)B公司和C公司各分得利息股息之和为：5625+1119=6744(万元)纳税调整后的方案如表4.3所示:表4.3纳税调整后不同债权比例明细表项目债务资本权益性资本债务资本与权益性资本比例应支付利息税法允许扣除利息应缴纳企业所得税各分得利息股息之和方案一01350000:10041216182方案二67500675001:16750675024347026方案三90000450002:19000900018717307方案四112500225005:111250450029976744结论:方案三是最可行的，联营企业需要合理组合债务资本和权益性资本比例，优化资本结构，避免资本弱化对企业所得税的影响。4.1.3综合税种的筹划方案在房地产开发企业的开发建设活动中，由于资金、企业计划等因素，企业可能将在建项目或所拥有的开发用地与其他房地产公司合作开发。合作开发的方式有联合建设开发、土地使用权投资、整体产权转移等，S置业有限公司可以根据公司的实际，选择不同的纳税筹划方案[14]。2015年，S公司在上海取得一宗土地使用权后，经建设规划部门批准，建设商住楼项目。但由于S公司的资质等级不足，虽然以自身名义取得了《建设工程规划许可证》和《施工许可证》，但不能取得《预售许可证》，也无法直接销售房屋，因此，S公司决定与关联单位上海总统房地产公司合作，双方签订了委托销售协议。对此，建议S公司和上海总统房地产公司可以通过以下三种方式合作开发该商住楼项目。（1）方案一：规范联建运作首先，S公司和上海总统房地产公司到国土部门办理土地权属的变更手续，将该土地使用权变更到上海总统房地产公司的名下；然后和上海总统房地产公司以合作双方的名义向政府部门办理《建设工程规划许可证》、《施工许可证》以及其他审批手续，由S公司出地、上海总统公司出资联合开发建设该商住楼项目，项目竣工后，S公司按照双方合作开发协议约定的分成比例计算所获得房屋的公允价值，并以此金额缴纳转让土地使用权的营业税、土地增值税和企业所得税，上海总统房地产公司按照协议约定的分成比例确定土地使用权入账价值，并且由上海总统房地产公司缴纳销售不动产营业税、土地增值税和企业所得税[15]。虽然双方看似都没有享受到税收优惠，但开发主体却发生了变化，这样可以避免以S公司名义开发带来的一系列问题。（2）方案二：以土地使用权投资S公司以土地使用权作为对上海总统房地产公司的投资，项目开发以上海总统房地产公司的名义立项。项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、企业所得税仍然以上海总统房地产公司为主体计算缴纳。（3）方案三:：整体产权转移S公司在除了拥有上地使用权，没有其他重要的经营项目情况下，可以考虑与上海总统房地产公司合并，然后将整体产权转移到上海总统房地产公司，以上海总统房地产公司的名义进行立项开发。4.2交易环节的纳税筹划方案由于房地产开发土地的特殊性，土地所有权归国家所有并且具有稀缺性，因此在交易时还要征收土地增值税;而企业在销售商品时，应该按所得收入征收企业所得税[16]。所以，我们可以根据不同的税种和经济行为，进行相应的纳税筹划。4.2.1营业税的筹划方案售后回租是指企业将自己的资产出售，然后又以承租人的身份将资产租回使用。售后回租作为企业的一种融资行为，资产价款相当于向出租方的借款，而支付给出租方的租金也相当于每年偿还出租方借款的本息。在税务处理上，应该将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别征税。对于S公司来说，销售商铺应按照“销售不动产”征收5%的营业税，对于租赁业务，购房者按“服务业”征收5%的营业税，由此可见，在该项经济活动中的交易双方都需要征收营业税。而如果交易双方改变合同签订的方式，就可以达到节税的目的[17]。对此，S公司可以对其开发的商铺采用售后返租方式进行销售，业主购买商铺时与S公司同时签订商铺买卖合同与委托代理出租房屋合同，S公司与业主签订商铺买卖合同，由其下设的S物业管理公司与业主签订委托代理出租房屋合同，代理出租房屋合同中规定商铺租赁收入2800万元，由S物业管理公司收取，其中支付业主租金2000万元，代收手续费收入为800万元。物业公司代收2800万元商铺租赁收入不需征收营业税，只就代收手续费收入800万元征收营业税。因此，筹划前后S公司缴纳营业税及附加情况如表4.4所示:表4.4S公司售后回租纳税筹划比较筹划前筹划后营业税2800*5%=140万元800*5%=40万元城建税、教育费附加及地方教育附加140*(7%+3%+2%)=16.8万元40*（7%+3%+2%）=4.8万元总计156.8万元44.8万元4.2.2企业所得税的方案房地产开发行业作为国家宏观调控的对象，享受国家给予的企业所得税税收优惠政策较少，因此，在税收筹划方面，S公司应尽量增加企业的计税成本，从而降低应纳税所得额。1、恰当选择计税成本的核算终止日根据《企业所得税法》第五十三条的规定“企业所得税按纳税年度计算。纳税年度自公历1月1日至12月31日止”，大多房地产开发公司都把本企业的计税成本核算终止日确定为完工年度的12月31日，但由于房地产行业具有开发周期长、业务复杂等特点。根据国家税务总局关于印发《企业所得税汇算清缴管理办法的通知》(国税发[2015]79号)第二条的规定，企业所得税汇算清缴，是指纳税人自纳税年度终了之日起五个月内或实际经营终止之日起60日内[18]。因此，房地产行业的企业所得税计税成本核算终止日可以确定为从完工年度的某一时点至次年汇算清缴日5月31日前的某一时点之间。因此，像S公司这种不从事循环业务的房地产企业可以根据自己的实际情况自行选择恰当的计税成本核算终止日，给计税成本的计算一个宽延期，从而为纳税筹划提供了可能。房地产开发企业可以据以预提的出包工程合同总金额，不包括甲供资料的金额。预提的出包工程款最高不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过出包工程合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未付出的，预提的出包工程款全额计入应征税所得额;以后年度实际发生时按规定在税前扣除。2、利用加速折旧推迟纳税时间2008年1月1日起施行的新企业所得税法及其实施条例，对固定资产的折旧年限和折旧方法有新规定，企业应综合分析新规定对企业固定资产折旧的影响，并研究调整折旧政策以遵从税收政策的变化，特别是对在折旧政策方面符合享受税收优惠政策的固定资产更应合理筹划，以更优享受税收政策。固定资产的折旧方法包括年限平均法、工作量法、双倍余额递减法、年数总和法[19]。其中，双倍余额递减法和年数总和法是固定资产加速折旧的方法，因此，S置业有限公司应根据税法的规定，选择合理的折旧方法，以便推迟纳税的时间。S公司是一般纳税人，企业所得税税率为25%，并且该公司的经营效益比较好，绝大部分年度都能产生利润，2016年由于该公司生产经营的需要，准备购进一项由于技术进步所以产品更新换代较快的器具，该项资产原值为500万，预计净残值率为5%。根据企业所得税法实施条例的规定，与生产经营活动有关的器具、工具、家具等最低折旧年限为5年，而公司会计上的预计使用年限也是5年。另外，考虑到固定资产折旧的货币时间价值影响，假设该项固定资产按8%的复利利率，第1-5年的复利现值系数分别为0.926,0.857,0.794,0.735,0.6810根据企业所得税法关于加速折旧的规定，公司可以享受到企业所得税的税收优惠政策。对此，公司可以采取缩短折旧年限方法可以抵税102万元。企业选择最低折旧年限为固定资产预计使用寿命的60%，则该固定资产最低折旧年5*60%=3年固定资产的净残值为:500*5%=25万元按年限平均法分析，年折旧额:(500-25)/3=158.33万元累计折旧现值合计:158.33*0.926+158.33*0.857+158.33*0.794=408.02万元因折旧可税前扣除，相应抵税:408.02*25%=102万元4.2.3土地增值税的筹划方案根据土地增值税法及其实施条例的规定，土地增值税的征税范围是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得的收入，所以，S公司在进行商品房开发销售时必须缴纳土地增值税。由于征收上地增值税的目的是国家通过税收对房地产行业进行调控，防止房地产行业的投机、炒卖活动越演越烈，抑制房价的过快增长，因此，税率设计的基本原则是：增值多的多征，增值少的少征，无增值的不增[20]。土地增值税税率采用四级超率累进税率如表4.5所示，这项规定为S公司的纳税筹划提供了空间。表4.5土地增值税四级超率累进税率表级数增值额与扣除项目金额的比率税率(%)速算扣除系数(%)1不超过50%的部分3012超过50%100%的部分4053超过100%200%的部分50154超过200%的部分6035（1）适当加大建造成本法进行筹划房地产企业可以通过兴建停车场、提高装修档次、绿化小区环境等方式加大企业的建造成本，既提高了住房档次、美化了住房环境、提高了企业的竞争力，又可以加大成本的可扣除项目，可扣除项目金额的增幅为建造成本增幅的1.3倍，这样企业可能按较低的土地增值税税率进行缴税，达到少缴或免缴土地增值税的目的，那么，加大的建造成本控制在什么范围之内呢，这就是S公司纳税筹划的重点。（2）住宅分开核算用以降低土地增值税税负S公司在沈北新区开发的“香山”项目是既包括普通标准住宅又包括高级公寓、别墅等的混合项目，但不同的开发项目享受的税收优惠政策不同。土地增值税法规定，建造出售普通标准住宅，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税；增值额超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的混合项目作了应分别核算增值额的规定，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用普通标准住宅的免税规定。所以S公司土地增值税的又一纳税筹划重点就是利用普通标准住宅起征点或土地增值税税率的征收临界点。（3）分散收入进行筹划由于土地增值税的税率是超额累进税率，增值额越高税率也就越高，所以我们可以采取分散收入的方法来降低土地增值额，从而减少土地增值税的应纳税额。S公司的精装修住房的销售中，装修费用是直接计入房产总价内的，这样就会造成增值额的增加。因为在超率累进税制下，收入的增长预示着相同条件下增值额的增长，从而使得高的增值率适用较高的税率，档次爬升现象会使得纳税人税负上升。所以，精装修住房在销售时要把装修费用和房产价格区分销售，这样可以减轻土地增值税的税率，降低企业在土地增值税上的税收负担。5结论本文所选取的案例研究对象是S置业有限公司，在综合分析该公司财务经营情况的基础上，发现其有纳税筹划的必要，并且纳税筹划的重点是营业税、企业所得税以及土地增值税三方面。但本文从开发环节、交易环节两方面对几种税收提出纳税筹划的方案