浅析房地产开发项目的服务采购

浅析房地产开发项目的服务采购术语：

采购治理——是项目治理的一个子集，包括用以从执行组织外获得物资和服务所需要的过程，由采购打算编制、寻价打算编制、寻价、供方选择、合同治理和合同收尾构成。

这是一个广义的采购概念，一样传统的采购治理大部分表现为物资采购，按现代项目治理的采购定义，物资采购属于采购范畴，服务也属于采购的范畴。

在房地产开发项目中，采购二字相伴项目开发的各个时期。房地产开发项目的时期划分，从开发商的决策层次分：为投资意向、项目定义、项目实施、项目交验、物业治理。上述每一个时期都有一个或几个可交付的成果，对应于每个需交付的成果，执行组织就会有不同的采购需求。在众多的采购需求中，如何进行采购治理，是现代项目治理专门解决的问题。服务的采购治理是大多数房地产开发商都将面临的问题，不论它的机构设置多大功能多全，都不能完全不要从公司外猎取服务而自行解决在房地产开发中所面临的众多服务问题。但如何能得到中意的服务。那个则是依照需求的服务不同，区别对待。1、可行性研究服务的采购，其过程如下：

1）、预备资料

房产商必须对有投资意向的地块位置、规模，拟开发的业态有一个初步意向，在意向书中描述拟开发项目的初步设想、将要开发的产品业态、需要作可行性研究的咨询公司将要提交的成果和开发本地块的经营目标；是公司对拟开发地块的产品简要描述；同时，还要对公司开发该地块假设条件进行描述，如资金等进行介绍以及开发的顺序、时刻时段的操尽情形进行描述。2）进行咨询市场摸底

是对咨询市场的资源情形进行调研，对本开发地块作可行性研究的单位的提出相关资质要求；3）进行是公司组织人员或是托付咨询公司作可行性研究报告的分析

了解公司的战略，分析自己组织内部有无资源能否完成可行性研究报告，是自己作培养自己的力量做可行性研究报告，依旧托付面咨询公司作可行性研究报告；可行性研究报告牵头人组织公司相关专家进行研究，分析利弊，并得出结论；若是托付外部提供服务，并在会上初步提出合约事项，确定合约形式。4）提出可行研究服务的治理打算

本打算要紧解决如何样托付、何时托付。5）编制本开发项目的可行研究工作说明书

在说明书中描述可行性研究的工作范畴、工作程序、步骤和可行研究报告质量、进度要求2、编制可行研究的寻价打算

1）依照可行研究的治理打算、可行性报告的工作说明书以及拟开发项目的执行组织的相关政策，对作可行性研究的市场进行调查，收集适合作本项目可行性研究的合格的合作伙伴名录、相应项目的相关可行研究咨询费用和国家规定的相关费用标准。2）查询或制定本项目可行性研究报告的相关标准；组织相关专家对可行性工作说明书、可行性研究报告标准进行讨论，制定可行性研究报告的可行性报告的邀请建议书和评判标准。在可行性报告的邀请建议书里，详细描述将要进行可行性研究服务的要求，评判标准的要求具体明确，严格以确保各可行性研究咨询机构提供的建议书相对一致，利于对建议书的评判；又要足够灵活，以确保各供应可行性研究服务的合作伙伴其好的建议能反映在建议书中。评判标准从以下几方面入手：可行性研究合作伙伴对需求的明白得、总成本或全寿命周期成本、技术实力、治理能力、财务能力。项目团队在制定上述相关可行性要求文档和评判标准时时，必须认真研究项目发起人的相关政策和约束条件。3）因为开发项目产品描述是一个渐进明晰的过程，因此通过几次专家会议，对项目可行性研究有了进一步的认识，在项目可行性研究服务的治理过程编制的项目可行性工作说明书有必要进行一次更新。3、项目开发可行性研究的寻价

1）依照寻价打算编制过程得出的可行性报告邀请建议书和评判标准以及更新的可行性报告工作说明书，向拟定可行研究的合格合作伙伴发放邀请建议书。组织合格的可行研究服务单位（三家以上）举行标前会议，在会上以书面文档形式说明本开发项目可行性研究的工作范畴、工作进度、工作程序、报告质量的要求。2）收取合格合作伙伴的可行性研究建议书和报价书。4、可行性研究的合作伙伴选择

在收到了各家合格合作伙伴的可行性研究建议书和报价书后，在适当的时刻、适当的地点、适当的参与人员举行公布的开标会。会上严格按照在寻价打算编制过程编制的建议书邀请和评定标准，评定各家提交的技术建议书和报价，选出合同洽谈单位。在与合同洽谈单位就要紧合同条款进行谈判，以确定合同的结构、双方的职责和权益、义务等相关事项，以确定可行性研究的合作伙伴及相应合同文本。5、合同治理

依照双方所订合同和服务提供商的工作结果以及合同执行过程中发生的合同变更情形，执行合同中的付款条款。随时监控、监督合同的执行绩效。将双方来往书面函件、合同变更文、支付财务记录随时进行归档。6、合同收尾

可行性报告研究单位已按合同提供可行性研究报告或服务，买方已按合同进行了付款，合同终止。或可行性研究单位不能提供可行研究报告或服务，合同终止，合同终止的通知权益由合同治理人员发出。在合同终止往常，必须进行合同审计（要紧审核可行性研究单位是否按合同提供了可行性研究报告和服务，它审核采购的全过程），通过合同审计以后，才能进行合同收尾和治理收尾。上述过程是可行性研究服务采购的全过程，由于房地产开发项目的专门性、唯独性和暂态性，它在服务的需求上也是唯独的，没有一个标准的可行性研究报告、项目策划案、规划方案设计图适用于任何一个房地产开发项目。正是由于这种服务的唯独性需求，就导致了房地产开发项目服务需求的复杂性。因此，开发项目的服务采购能真正发挥其成效，其关键的确实是开发商本身对需要什么样的咨询服务有一个清晰而明确的定义。它的评判标准是以技术建议书为主，相对而