房地产企业财务风险及防范研究-以保利地产为例

房地产企业财务风险及防范研究--以保利地产为例摘要我国市场经济的不断发展带动了企业的发展，目前我国的企业数量正在不断增加，这加剧了企业之间的竞争，在一定程度上也增加了企业财务风险出现的机率。房地产行业作为一个特殊的行业，近几年受人们住房需求增加的影响，发展速度很快，同时自身的财务风险也相对较高，要想保证企业生存和发展下去，必须要提早地对风险进行防范，否则将会给企业带来很大的损失，甚至会使企业破产。因此，对其存在的财务风险进行分析是非常有必要的。本文选用保利地产来进行研究，首先给出了财务风险的相关概念，然后与财务风险的特点相联系，选取了相应的财务风险指标，对企业筹资、投资、营运和现金流四大风险展开了分析，以此来揭露保利地产这些活动中的潜在风险，并找出了造成这些风险的原因，最后根据这些成因提出了针对性的防范措施，希望可以使保利地产更好的应对财务风险，从而使企业获得更多的效益，实现利益最大化。关键词：财务风险；风险分析；防范对策ABSTRACTTheuninterrupteddevelopmentofourcountry'smarketeconomydrivesthegrowthofenterprises.Thequantityofbusinessesisprogressivelyincreasinginourcountrynow.Thishasincreasedthecompetitionamongbusinesses,andinpart,italsoincreasesthechanceoffinancialemergenceofenterprises.Asaspecialindustry,therealestateindustryisgrowingveryfasttheseyearsunderthefunctionoftheincreasingdemandforhousing.Atthesametime,itsownfinancialrisksarerelativelyhigh.Inordertoensurethesurvivalanddevelopmentoftheenterprise,itisnecessarytopreventrisksinadvance,otherwiseitwillbringgreatlossestotheenterpriseandevenmaketheenterprisebankrupt.Therefore,toanalyzeitsfinancialrisksareextremelyessential.Inthispaper,PolyRealEstateisselectedforresearch.Firstly,therelevantconceptsoffinancialriskaregiven.Secondly,inconnectionwiththecharacteristicsoffinancialrisk,selectthecorrespondingfinancialriskindicators,totheenterprisefinancing,investment,operations,andcashflowanalysisoffourmajorrisk,torevealthepotentialriskofpolyrealestatetheseactivities,andfindoutthecausesoftheserisks,andfinallyaccordingtothesecausesputforwardthecorrespondingprecautionarymeasures,hopingtomakePolyRealEstatebetterdealwithfinancialrisks,thusenablingenterprisestoobtainmorebenefitsandmaximizebenefits.Keywords：Financialrisk；Riskanalysis；Preventivemeasures目录TOC\o"2-3"\h\z\t"标题1,1"1前言 12房地产企业财务风险的概述 12.1财务风险的概念 12.2财务风险的分类 12.3房地产企业财务风险的特征 23保利地产财务风险分析 23.1筹资活动风险分析 23.2投资活动风险分析 33.3营运活动风险分析 43.4现金流量风险分析 54保利地产财务风险成因分析 64.1负债规模较大 64.2投资成本高且回收期长 74.3存货比重大，周转慢 74.4现金流波动大 85保利地产财务风险的防范措施 85.1合理负债，拓宽筹资渠道 85.2谨慎投资并加快资金回收速度 85.3加强销售管理，提高存货周转速度 95.4加强资金管理，增强资金流动性 96结论 9参考文献 111前言当前经济增长速度很快，我们所处的经济社会环境也在不断改变，经济迅猛发展，提高了人们的生活需求，也给企业带来了许多财务上的风险，财务风险对企业的发展以及企业的壮大有很大的负面作用，所以必须要防范财务风险。房地产行业受人们生活需求的影响，开发的房屋质量也在不断提高，房屋形态日益也趋向多样化，房地产企业作为国家经济社会发展的重要支柱产业，在生产经营活动中面临的财务风险越来越严重，一定程度上影响了经营效果，如何安全有效的管理企业的财务，成为国内房地产企业所面临的共同问题。房地产企业要想使其财务治理工作变得愈加有效，就要对当前的风险成因以及现有的财务风险防范体系进行全面、细致的分析，从而使财务管理部门发挥最大的作用，防止财务风险的出现，确保企业获得较多的经济效益。只有这样才能及时应对各类财务风险，进而有效规避风险，提升企业经营水平，实现更大的经济效益，所以对其财务风险进行防范研究，有很重要的意义。本论文从保利地产实际情况出发，研究其财务状况，指出其存在的风险，并提供了解决措施。2房地产企业财务风险的概述2.1财务风险的概念企业在筹集和使用资金的日常经营活动中，产生的各项可能会导致经济利益流出的风险，就是财务风险。它有狭义和广义之分，企业到期需要偿还自身所欠的债务所造成的风险，这就是狭义上的财务风险，可能会使企业因为资金不充足而影响正常的经营活动，这会给企业带来不确定性的损失。广义财务风险则包括不确定性的损失和收益，它可能会给企业带来机会，也可能带来挑战。在市场经济环境下，房地产企业在经营中必然会出现财务风险，这是无法改变的，应努力把风险降到最低。2.2财务风险的分类本文将对财务风险进行分析和研究，财务风险主要有以下几个风险。筹资风险：是指企业到期不能偿还之前负债筹资所欠债务的风险。房地产企业假如不能筹集足够资金来保证项目顺利进行，或者到期不能偿还债务，使财务状况恶化，从而影响企业的运行。投资风险：是指企业的偿债能力、获利水平受投资项目收益不佳影响产生的风险。房地产企业所投资的项目如果未达到预想的效果，实际收益较低，就会使偿债能力不足。营业风险：是指企业在应收账款、现金和存货的管理上面临的风险。房地产企业营业风险，是指企业生产经营中，供应、生产、销售中存在一些因素，这延缓了资金的运动速度，从而使企业价值可能下降。现金流风险：是指企业流入现金、支取现金的时间不同所造成的风险。房地产企业在开发和销售产品中会出现现金流风险，尤其是同时开发多个项目时，往往资金上会存在更大的风险。2.3房地产企业财务风险的特征客观性：指在房地产企业中必然会存在财务风险，这是无法改变的事实，我们是无法消灭它的，要想减少风险的发生，必须实施一些有效措施。全面性：指在房地产企业财务工作中，财务风险是随处可见的，从筹备资金到使用再到分配都会出现各种各样的财务风险。共存性：房地产是高风险、高收益的行业，风险和收益是相互依存的，两者是正相关的，面临的风险越大，获得的收益也就越高。不确定性：指房地产企业财务活动的过程、结果不是唯一的，会存在多种可能，财务风险在某个时间可能发生，也可能不发生。3保利地产财务风险分析保利地产，全称是保利房地产股份有限公司，是由保利集团控股的企业。它成立于上世纪90年代，一直发展至今，总部在广东省广州市，现在企业的发展范围已遍布全国四十多个城市，主要是以北上广为中心，进行房地产开发、项目的建设施工以及酒店经营等相关业务。保利地产致力于开发健康舒适的人居环境，针对不同客户的要求，不断开拓创新，提供了多样化的住宅类型，最大程度上满足了消费者的需求，获得了大众的认可，逐渐增强了品牌影响力。至今，保利地产已是国内前100强企业，企业还在为其长远发展而不懈努力着。3.1筹资活动风险分析企业主要通过外部借款筹资和股权筹资进行筹资活动，房地产行业项目资金投入量较大，股本资金是不能满足企业投资需要的，因此就会通过其他的方法来进行筹资，比如向银行贷款，这就导致了企业负债较多，偿还债务的压力较大。本文通过以下这两个指标来研究保利地产筹资活动中的风险，从而更好地采取针对性措施，如表1所示。短期偿债能力分析：表1保利地产短期偿债能力指标表项目2015年2016年2017年流动比率（倍）1.731.731.78流动比率行业均值（倍）1.631.641.52速动比率（倍）0.430.530.57速动比率行业均值（倍）0.460.550.54注a：本人汇总计算所得。由表1可以发现，从2015年到2017年，保利地产流动比率都在1.7以上，这三年都高于行业的平均值，是较为稳定的。房地产行业的存货流动性不强，主要因为房子不易销售，容易积压。在速动比率中不考虑存货，能更好看出企业是否具有足够的短期偿债能力。表1中保利地产在这三年的速动比率平均值为0.5，2015年、2016年都达不到行业均值，2017年为0.57，超过了0.54。但是从总体来看，基本和行业均值持平，说明保利地产短期偿债能力较强。长期偿债能力分析：表2保利地产长期偿债能力指标表项目2015年2016年2017年资产负债率（%）75.9574.7677.28资产负债率行业均值（%）70.0070.0079.03产权比率（%）4.293.925.03产权比率行业均值（%）3.914.064.73注b：本人汇总计算所得。由资产负债率可以知道负债在企业总资产中所占规模。分析表2数据可以得知，企业在2015、2016、2017这三年间，资产负债率均超过了70%，前两年的指标值相差不大，基本保持在同一个水平上，超出行业均值较多，2016年相比2015年有所下降，而2017年又有所上升，负债比重进一步加大，长期偿债压力变大。对产权比率进行研究，能够知道企业股东所占的股权比例。产权比率高，表示股东的股权比重大，企业的资本占比少，长期偿债能力就弱；反之，企业偿债压力就小。从表2可以知道，前两年保利地产的产权比较低，表明企业在这两年有较小的偿债压力，而在最后一年上升幅度较大，相比前一年产权比率显著提高，且高于行业均值，导致企业长期偿债风险增大。综上所述，保利地产的负债比重较大，负债规模较大，流动资金明显不足，长期偿债风险较大，所以企业应该重视筹资风险。3.2投资活动风险分析房地产企业由于开发前期，投资金额巨大，资金回收期长，并且国家不断出台相关政策加以管控，进一步增大了企业投资的不确定性。因此企业在进行投资时是需要考虑很多因素的，比如前期投入的资金能否及时收回、投资的项目是否可以达到预期效果、是否能带来较多的利润等等。因此，本文用净资产收益率、销售毛利率、销售净利率这三个指标来分析企业投资活动产生的风险。如表3所示。表3保利地产投资风险指标表项目2015年2016年2017年净资产收益率（%）18.6315.5316.32净资产收益率行业均值（%）11.7913.1214.03销售毛利率（%）33.2029.0031.05销售毛利率行业均值（%）29.0527.9930.07成本费用利润率（%）22.5517.5320.99行业均值（%）10.0010.0010.00注c：本人汇总计算所得。对净资产收益率进行研究能够了解企业获利状况，它的值越高，表明企业获得收益也就越多。根据表3可以看出保利地产从2015年到2017年的指标值都相对较高，由此得出保利地产的获利情况较好，但是净资产收益率并不稳定，总体呈下降趋势，所以企业应注意投资过程中产生的风险。通过分析企业销售毛利率可以知道企业成本与产品定价的情况。通过表3可以知道保利地产在2015到2017年这三年的销售毛利率都优于行业均值，2015年较高，2016年下降较明显，2017年虽然有所回升，但是总体来看不够乐观，因此，保利地产应加强成本管控，减少不必要的成本支出。通过分析成本费用利润率可以知道企业的利润在成本和费用中的比重。保利地产这三年的指标值都比行业均值高，尤其是在第一年和最后一年利润率较高，收益情况较好，但是在2016年却下降较多，企业收益不佳，所以，企业在成本上应加强管理。综上所述，保利地产这三项指标值都优于房地产行业的平均值，财务状况表现较为良好，但从分析中我们可以得出保利地产成本费用的管理和控制可能不太完善，成本利用不太合理，企业可能会面临投资风险。3.3营运活动风险分析经营过程当中，房地产企业的存货无法顺利的出售，或者卖出产品后无法及时回收资金，这都会导致营运风险的产生。因此，本文将用以下三个财务风险指标来分析保利地产产品销售以及销售收款过程中存在的风险。表4保利地产营运风险指标表项目2015年2016年2017年应收账款周转率（次）57.0365.1184.41行业均值（次）9.0822.7917.33存货周转率（次）0.300.370.27行业均值（次）0.320.350.29总资产周转率（次）0.320.360.25行业均值（次）0.300.300.30注d：数据来源于东方财富Choice数据。一般来说，应收账款周转率越高，企业收账效率就越高，资金流动性也就越强。观察表4中保利地产2015年到2017年这三年的应收账款周转率，可以看出该指标值远远超出行业平均值，并且逐年上升，上升速度极快，这充分体现了企业应收账款回收较及时。通常企业存货周转率高，说明销售状况好。表4中企业存货周转率仅在2016年高于行业均值，2015年和2017年都低于房地产行业均值，且有下降趋势。可见保利地产存货周转速度较慢，存货管理能力不强，面临风险较大。通常企业总资产周转率越高，营销水平也就越高。从表中数据可看出，企业在前两年的总资产周转率都超过了业界平均水平，但是2017年相比前一年下降较多，未达到行业均值，表明企业总资产周转能力较差，营销水平在降低，要及时防范营运风险。综上所述，保利地产应收账款收回较及时，但是存货周转率有小幅度波动，存货周转较慢，资金流动性不强，面临营运风险。3.4现金流量风险分析房地产对资金的需求量很大，现金流的好坏对房企的生产经营非常重要，它反映企业的营运状况与偿付能力和对风险的防范能力。本文选用以下三个指标来分析保利地产的现金流量风险。表5保利地产现金流风险指标表项目2015年2016年2017年筹资活动现金流净额（亿元）-177.44-113.29673.98行业均值（亿元）20.9020.5634.28投资活动现金流净额（亿元）-24.70-130.59-169.51行业均值（亿元）-11.54-17.21-24.12经营活动现金流净额（亿元）177.85340.54-292.96行业均值（亿元）0.2213.133.09注e：数据来源于东方财富Choice数据。通过观察表5中保利地产2015年到2017年这三年的筹资活动现金净流量，可以看出前两年该指标值都不是正数，都未达到行业均值，而在最后一年却骤增，远远超出了行业平均值，由此可知，保利地产的筹资活动现金净流量波动太大，现金流风险较明显。分析表5可知，保利地产这三年的投资活动现金净流量变化明显，这会给企业效益产生不利影响。保利地产在前两年经营活动现金净流量较大，明显是优于行业均值的，可是随后一年却突然下降，达不到行业均值，说明企业现金流不够稳定，需要进一步改善，从而更好地防范现金流风险。综上所述，保利地产的现金流不稳定，这会严重影响企业的筹资、投资、经营活动的进行，企业应积极防范现金流风险。通过上述筹资、投资、营运与现金流四个方面来分析保利地产，找到了其存在的财务风险。在筹资方面，保利地产的负债较多，资金流动性较差，企业的偿债风险较大，企业的筹资风险较大；在投资方面，保利地产由于投资规模较大，投资成本较高，获利能力较差，投资风险较大；在营运方面，保利地产存货较多，营销能力较差，资金利用率低，经营风险较大；在现金流管理上，保利地产现金流入流出波动大，现金流风险较大。4保利地产财务风险成因分析4.1负债规模较大表6保利地产负债情况表项目2015年2016年2017年流动负债（亿元）2218.342507.963629.50非流动负债（亿元）848.59990.991752.62负债合计（亿元）3066.933498.955382.12注f：数据来源于保利地产2015年、2016年、2017年资产负债表。通过前面对保利地产的分析，可以看出保利地产的负债规模在进一步扩大，负债占资产的比重在逐年增加，偿债压力在增大，偿债风险较高，这主要是由于保利企业的筹资方式单一，这给企业经营带来了不利影响。从表中可以看出保利地产的负债总额在不断地增加，尤其是在2017年达到最高，增长速度极快。这主要是因为保利地产在开发房地产项目的前期，资金需求量较大，但是企业自己拥有的资产是无法支付所有资金的，只能依靠外部筹资来获取资金支持，因此保利地产的债务资本所占比重相对较高。一般来说，我国大多数房地产企业，主要通过银行贷款来进行筹资，也包括一小部分企业的自有资金，银行贷款是企业的首要选择。企业假如运用银行贷款来进行负债经营，首先应该保证债务资本的收益率，要高于其获得的成本，如果企业获得的收益较低，而企业的银行贷款又必须到期还本付息，这就会增加企业偿付债务的压力，长期以来，就会进一步增加企业的财务风险。4.2投资成本高且回收期长表7保利地产营业总收入和营业总成本表项目2015年2016年2017年营业总收入（亿元）1234.291547.731463.42营业总成本（亿元）1016.971329.211224.98注g：数据来源于保利地产2015年、2016年、2017年利润表。由于房地产行业较为特殊，其建设周期较长，前期投入需求较大。保利地产是一家大型房地产企业，投资范围广，投资规模大，企业在前期开发项目时，在建设前需要先对整个项目的成本费用进行估计和核算，对各项花费进行核算，努力做到精准预算，才能有效地控制成本。从表中可以看出保利地产2015年的营业总成本较低，2016年和2017年成本增多，企业应该进行成本控制。但是，目前国内很多房地产企业，为赚取较多利润，过度追求项目的建设速度，只关心项目的进度，对项目的规划不够，忽视了对成本地控制，对前期准备工作不够重视，造成资金使用不合理，使资金的预算超出控制范围，企业利益受到损害，房地产行业的投资风险远高于其他行业。保利地产项目在设计等环节把控不准，这就无法保证工程期，会进一步增加成本，销售中采取分期付款方式，房地产项目资金回收期就会延长，并随着时间的延长，不确定因素就会增多，资金回收难度就会加大，这些因素会使保利地产承担着巨大的资金压力，面临巨大的投资风险。在2015到2017年这三年里，保利地产的利润率呈下降的趋势，企业利润在变少，企业的投资活动所需的费用增加，加大了企业的财务负担，增加了投资风险。4.3存货比重大，周转慢表8保利地产存货所占资产比重表项目2015年2016年2017年存货（亿元）2882.663033.044390.40总资产（亿元）4038.334679.976964.52存货占资产比重（%）71.3864.8163.04注h：本人汇总计算所得。房地产企业存货较多，资金的流动性会受存货流动性的影响。存货的流动性一般是通过存货周转率来体现的。房地产企业要加强对存货管理，加快资金回笼速度，提高资金利用率，使企业健康发展。通过分析保利地产营运能力指标，可看出保利地产的资金周转表现较差，尤其是存货周转率较低，明显低于行业均值，说明保利地产在存货管理上有很大问题。通过观察企业存货所占资产的比重可以发现存货管理工作中存在的不足之处，然后让企业及时地进行改进，尽可能的减少存货占用资金的比重，把资金更多用到企业经营上，从而提高资产利用效率。2015年存货占比最高，超过70%，2016年和2017年虽有所下降，但所占比重依旧很高，这将无法给企业提供足够的营运资金。随着国家对房产采取的一系列限制政策，若大量存货无法售出，企业的资金就会无法满足营运需求，企业的营运风险就会加大。4.4现金流波动大房地产企业由于投资的规模较大，投资的范围较广，所以对资金的需求量特别大，资金不充足会直接阻碍企业的运行，没有了资金，企业就无法生存下去，因此企业必须要采取多种措施来保证资金的供给。通过分析2015年到2017年的现金流量，可以得出保利地产对资金的管控力度不够强。该企业在以前的生产经营过程中就曾经出现过资金流断裂的情况。其中2015年到2017年企业筹资活动、投资活动及经营活动的现金净流量有时候为正，有时候为负，变动幅度特别大，企业业务不断增多以及一些其他支出都会使现金流出不断增加，而企业又无法及时收回债务人所欠的款项。为了保证企业正常经营只能通过借款来进行筹资，资金风险加大。在收回债务人所欠的款项后，企业的之前的借款又即将到期，资金流压力较大。保利地产筹资、投资和经营现金流波动都较为频繁，导致企业存在现金流风险。5保利地产财务风险的防范措施5.1合理负债，拓宽筹资渠道从上面数据可以知道，保利地产资产负债率较高，偿债能力并不强，企业必须要合理负债，拓宽其筹资渠道，才能保证企业拥有足够的偿债能力。而保利地产的筹资渠道较为单一，主要是通过银行贷款、债券和股权进行筹资，其中银行贷款所占比重较高，这进一步加大了负债比重。保利地产近几年才开始尝试通过发行债券来进行筹资，企业主要是为了优化资本结构，降低资产负债率，减少银行贷款。因此，保利地产需要加强对营运资金的管理，依靠企业的优势来吸引资本市场关注，加强与金融机构的合作，积极拓宽新的筹资渠道，寻求新的筹资路径，减少筹资的成本；同时保利地产还应该合理的负债，适当调整负债和资产的比重来降低资产负债率，对债务资本的比例进行调整，实现最佳的资本结构，从而更好的防范筹资风险，以此降低企业财务风险。5.2谨慎投资并加快资金回收速度房地产行业由于比较特殊，国家会采取相应的政策来进行管理，因此保利地产要时刻关注国家的宏观政策，当有开放性政策时，要抓住时机，积极地投资；当出台限制性政策时，务必要谨慎投资，充分调查研究，了解投资的市场前景如何，科学地选择投资项目和投资方式，减少不必要的成本支出，严格管控企业成本。保利地产还要积极地采取多种措施，及时收回企业的资金。针对不同的情况采取不同的措施，企业可以通过加大催收力度，也可以通过让利、折扣优惠等措施来加快资金的回收速度。通过谨慎投资，减少不必要的一些成本支出，加快资金回收速度，缩短资金的回收期，来减少投资风险的发生，促进企业的发展。5.3加强销售管理，提高存货周转速度房地产市场变化多端，不同的市场环境和不同的层次都会使客户需求不同，房地产企业需要对市场变化做出合理预测，根据市场变化做出灵活多样的销售方案，用来满足不同消费者的心理需求。保利地产需要制定灵活的销售战术，短期内收回资金，确保企业财务安全。销售方式上，保利地产要懂得创新，可以充分运用互联网，大胆尝试新奇的营销手段，以此来吸引消费者的目光。也可以通过采取各种优惠政策来吸引顾客一次性支付房子价款或者其他相关措施，尽可能地减少企业销售回款的期限，销售人员也要与欠款客户进行及时的沟通，及时催促其还款。销售管理上，保利地产应加强员工的风险防范意识，充分调动员工的积极性，可以制定薪酬奖励制度来激发员工的积极性，从而减少企业的存货积压，把存货转化为资金，来为企业的营运活动提供充足的资金，使企业更好地经营和发展，从而减少企业营运风险的发生，充分保证企业的财务安全，保障企业的发展。5.4加强资金管理，增强资金流动性通过分析保利地产现金净流量可以发现，保利地产对资金的管理控制比较薄弱，大量债务到期以及销售回款不能及时的收回，使得企业面临现金流中断的财务风险。房地产行业是以现金为依靠的行业，一旦资金出现不足状况，公司将会陷入财务危机之中。因此企业要特别重视对资金流量的管理，制定相应的资金使用计划，节省更多的资金，预防财务风险发生。保利地产可以适量的贮存一些流动性资产，在资产组成中持有一些容易变现的资产，比如库存现金、应收票据、银行存款等，企业一旦出现资金不足的情况时，可以及时将这些资产转换成企业所需的资金，从而来应对企业不恰当的资本结构所导致的流动性风险。保利地产也可以适量的买进一些流动性资产，通过随时销售这些资产来达到快速变现的目的，使资金快速流动起来。因此，保利地产应该严格管控其资金，通过制定合理的资金结构，增强资金的流动性来防范企业现金流风险的发生，提高企业的财务稳健性，从而促进企业的发展。6结论房地产企业由于受到很多因素的影响，相比其他行业来说风险更高，并且这些风险都是无法确定的，随时可能会出现不可预料的风险，只有提早的做准备，主动地预防财务风险，才能减少风险发生的次数，最大程度减少企业损失，增加企业利润，使企业一直生存下去。因此，企业必须要有风险防范意识，必须重视财务风险。本文选取了房地产行业具有代表性的保利地产来进行研究，首先对财务风险的定义、分类和特征进行了描述，然后