大酒店筹建筹备运作专项方案

酒店筹建筹备运作方案酒店筹建筹开运作方案

筹建筹开是一个酒店从“孕育”到“出生”关键阶段，它作为酒店基础建设和开业运行关键步骤，对酒店建设、投资、标准和后期营运是否成功，营运\o"餐饮成本"成本高低等均产生决定性影响。经验表明，酒店投资者在计划建设一座酒店时，通常需要找到设计单位和承建商，并在开业前期从社会招聘一个经验丰富管理团体为其筹建筹开。假如一个酒店项目没有经过科学而充足市场调研、计划设计、投资分析和清楚经营管理模式设计，盲目决议将极大地增加项目投资风险性，其结果往往是在经营中自食苦果。所以寻求一个好\o"酒店管理"酒店管理团体，策划一个成功筹建筹开方案，将有效提升酒店投资科学性、未来发展可连续性，而且极大地归避风险。1

筹建方案

1.1筹建阶段关键内容

酒店筹建工作分两个阶段展开。

1

市场定位策划和可行性及财务分析阶段

市场定位策划、可行性及财务分析是筹建前期需要完成关键工作。关键是依据当地经济、社会、旅游和酒店业发展现实状况，新建酒店地理位置和周围环境情况，分析新建酒店在本区域市场中优势和劣势；结合当地经济及旅游发展计划，判定该区域酒店业发展趋势，对新建酒店进行清楚市场定位；依据市场定位估计关键受众人群、客源结构、市场竞争力及未来经营情况，进行投资回报分析。

2

酒店计划设计阶段

计划设计是描绘酒店发展蓝图关键步骤，也是酒店成功运行关键保障。关键是依据酒店市场定位和客源结构，以满足市场需求和后期经营管理为前提，具体计划酒店平面布局、机电和装修设计。这个阶段是最轻易被中国酒店投资者忽略方面。缺乏统筹计划设计，往往会使酒店功效分区和装修设计等各方面存在很多缺点，这些问题在酒店开业早期就会逐步凸显出来，给后期运行带来很多不利。因为先天不足，它就会象一个弱智幼儿，即使请最高明老师也极难达成预期。

1.2筹建团体组成

作为酒店建设期项目团体，将对酒店未来运行产生巨大影响，尤其是团体组成人员专业技能、从业经验、市场分析能力和对酒店业发展趋势前瞻性把握等全部直接决定着新建酒店市场前景和未来经营结果。

一个酒店成功筹建需要一个复合型团体，既要有酒店建设专业人员，又要有经营管理者参与。多数投资者在此阶段往往只重视设计师、承建商能力，而忽略了经营管理者参与。一个酒店项目标成功是离不开经营管理者，好经营管理者能够在项目设计阶段把酒店布局、功效分区和经营管理模式等考虑清楚，避免工程反复、延误，甚至出现部分以后难以填补遗憾。

在筹建团体中应包含以下多个方面专业人士：

◆酒店布局和工程方面专业人士，尤其是在机电设计、设备选型等方面含有丰富经验

◆酒店投资方面专业人士

◆

财务经营分析方面专业人士

◆\o"餐饮"餐饮配套设施和客房经营方面专业人士

◆酒店整体市场营销方面专业人士1.3筹建阶段进度安排

筹建中两个阶段进度，要遵照酒店建设通例和客观规律，坚持以下标准：

◆实事求是，遵照规律。要考虑工程现在实际情况、工程总量、设计师能力、投资方资金准备等多个原因，尤其是已经有土建基础项目。

◆合理安排，有序衔接。进度安排要将市场定位、酒店设计、工程建设等多项工作进行有机结合，有序衔接，避免产生相互脱节现象。

◆精心设计，确保质量。计划中要给设计师充足时间，设计方案精雕细琢，是施工进度和设计效果根本确保。

◆平面立面，有机结合。机电方案要在平面布局计划基础上和立体装修设计充足融合，千万不可分割开来。

◆超前计划，规范运作。要充足考虑不可抗拒原因，留出提前量；同时，注意规范运作，尽可能避免和当地政策法规相悖。

筹建阶段进度阶

段

关键内容

时间

市场定位策划和市场及

财务可行性研究阶段

◆

市场定位策划

◆

市场及财务可行性研究

30

天至60天

计划设计阶段

◆

平面计划

◆

机电设计计划

◆

装修设计计划

90

天至120天

1.4市场及财务可行性研究

（一）市场及财务可行性研究关键点

◆

依据多年当地旅游市场客流情况，结合当地经济发展现实状况及计划，估计酒店需求市场未来增加趋势；

◆

依据酒店地理位置、分析和评定交通便利程度、酒店可见度、周围客源需求和其它可能影响酒店市场营销关键原因；

◆

综合分析新建酒店项目优劣势，确定酒店定位和档次标准；

◆

分析和新建酒店同档次酒店市场需求潜力，从需求起源角度估计酒店市场竞争力及其建设必需性；

◆

从用户需求角度，计划新建酒店设施组成。

◆

确定对新建酒店组成不一样程度竞争现有及拟新建酒店情况，关键是考虑竞争原因；

◆

分析新建酒店区域市场可比较酒店及经营业绩情况。比如：出租率、平均房价和客源组成等。

◆

考虑投资者利益，分析最少首个五年财务表现，测算投资回报率及投资回收期；

可行性研究汇报撰写，不单纯是对当地经济、交通、旅游、酒店现实状况等方面情况介绍，更要依据当地未来经济社会发展计划，未来新增酒店情况，对市场拥有率，新增供给量、平均渗透率和以现在市场改变为参考合理估计分析。在对酒店设施需求分析中，要有足够前瞻性，正确地把握酒店未来发展趋势，确保酒店设计理念和硬件设施超前性和领先性。可行性研究是一个集市场、经济、经营管理和设计要求多角度和原因系统分析。其中，经济可行性分析既包含项目标投资分析和回报分析，又和建筑设计、市场调研和经营方案等紧密联络，是项目发展方案汇总,对项目起决议性作用。

另外，可行性研究中应着重对经营理念进行叙述和分析。中国酒店通常需要以客房、餐饮、商务中心、商场、写字楼、公寓及娱乐等为独立经营中心，并以每个经营中心为基点制订经营理念。其中，包含经营思绪、产品描述、目标用户、价格政策、服务模式、关键硬件要求（如其在整个建筑物位置及楼层高度要求）等。经营理念确实定，是建立在对市场进行深入调查、专业经验及问题综合分析基础上，同时也要考虑到投资方意向和基础硬件配置等原因。明确酒店“经营理念”，可有效统一投资方、设计师、承建商、管理者、职员等全部参与者对项目标认识，同时也为制订设计任务书、计划布局、投资和回报、操作步骤和标准、和全部管理和实施方案奠定基础。（二）市场及财务可行性研究汇报关键内容

1、酒店所在地域概况1.1

基础情况介绍1.2

经济发展情况1.3

交通设施情况1.4

关键旅游客源结构1.5

酒店所在区域介绍

2、项目地理位置分析

2.1

周围区域情况2.2

交通便捷程度2.3

和需求起源邻近度分析2.4

项目地点优劣势分析

3、竞争酒店市场概况

3.1

酒店市场整体环境3.2

竞争酒店概况3.3

需求分析3.4

未来新增酒店供给情况3.5

整体市场估计

4、设施需求

4.1

市场定位分析4.2

客房设施定位4.3

餐饮设施定位4.4

会议设施定位4.5

娱乐设施定位

4.5

其它设施定位

5、经营估计

5.1固定和变动成本5.2营运现金流

6、投资分析

6.1

估计成本6.2

税前内部回报率

1.5酒店计划设计阶段

在

“经营理念”设计基础上，形成计划设计阶段性结果,即给设计师提供设计指导及对应设备和系统要求，为其后具体设计提供依据。通常，阶段性结果会包含形成平面布局方案、机电方案和装修设计方案等，以帮助设计师及供给商愈加好地了解和把握“经营理念”。在部分建筑布局已大致确定项目中，平面布局草图将显示出各功效区域大约百分比、相互之间关系，和客人、职员、货物交通路线。

经营管理方案设计。经营管理需求是经济可行性研究关键数据基础,不管是在投资决议时还是在设计时,以经营管理为根本要求研究做得越细致,项目标质量就会越高。一个优质设计方案应该是经过综合分析比选后最优化方案,需综合平衡使用者、经营管理者、经济或计划等方面需求,兼顾艺术效果。同时,设计工作由总体计划到施工图是一个不停深化和渐进过程,

期间出现部分细微调整是很正常而且能够了解。但假如部分原因在开始时未被考虑到或未充足地考虑,

就会造成修正设计方案难度加大,难以达成理想效果,

而且造成时间及资源上极大浪费。所以说，市场调研和经营管理方案等设计基础工作很关健。

功效布局设计。功效布局设计必需科学、严谨，同时又符合酒店运行规律。(附件为英国著名酒店研究教授劳森在二十世纪九十年代经过对全球酒店计划设计进行了大量调研以后，总结了部分酒店设计和经营间规律性\o"餐饮资料"资料)。

机电设计。机电设计是酒店设计中技术性最强，应用新技术最直接，表现酒店优异性关键方面。机电设计和酒店运行息息相关，是酒店服务品质关键组成部分之一，是酒店保持其高运行标准根本确保，更是酒店未来利润中心之一。

机电设计要遵照以下标准：

◆合理性，能满足酒店运行需要；

◆科技性，要使用成熟技术，确保运行稳定和维护便利性；

◆因地制宜性，依据当地情况，进行有机利用；

◆经济性，运行在相对在较低成本上；

◆前瞻性，含有技术领先，满足管理和使用者最大需求；

◆环境保护性，符合国家法律法规要求。装修设计。装修设计方案是对酒店装修风格、功效要求等进行具体叙述，以达成设计师能把握细节标准，满足多种使用和需求功效。

（一）

功效布局方案

1、酒店理念及等级

叙述酒店星级、客源类型、位置、房间数量、餐饮和娱乐设施和设计理念和风格。

2、设计流线和关键物征

2.1设计流线系统：分为客人流线、服务流线、货物流线和信息流线四大系统

2.2关键特征：

2.2.1客房数量，包含行政楼层、无烟楼层等特殊客房百分比

2.2.2各餐厅餐位数，包含各类型餐厅和大堂吧、行政酒廊等

2.2.3多功效厅面积

2.2.4各类型会议室面积

2.2.5各娱乐功效设施面积

3、客房

3.1面积，基础类型客房面积3.2房型分析，各类型客房百分比3.3客房设施，包含家俱、电器和装饰品等

4、公共区域

4.1

大堂设施和面积估算

描述大堂内设施和面积，包含但不限于总服务台、礼宾部、行李寄存处（珍贵物品保险室）、公共休息区域、商场、鲜花店或精品店、团体接待处、公用电话、公共卫生间、垂直交通工具、商务中心、前台办公室等。

4.2

餐饮设施和面积估算

描述各类型餐厅设施和面积，包含但不限于餐厅入口、餐厅堂座区、包厢及客座区、收银台、备餐间、餐厅办公室、中餐海鲜池（如有）和出品明档（如有）；西餐自助餐台、送餐部、饼屋等等。

4.3会议设施和面积估算

描述各类型会议设施和面积，包含但不限于中小型会议室、多功效厅、前室、储藏室、控制室等。

4.4娱乐设施和面积估算

描述各类型娱乐设施和面积，也包含各娱乐设施中功效设施和面积，比如：游泳池水面、平台、仓库、储藏室、更衣间、卫生间等。

5、后勤区域

5.1厨房及仓库

5.1.1描述各餐厅厨房面积，包含但不限于格类型餐厅厨房、多功效厅厨房、面包房等。

5.1.2描述厨房所需仓库面积，包含但不限于冷库、干调类库、酒水库等。

5.2仓库

描述酒店各类仓库面积，包含但不限于玻璃瓷器、清洁和办公用具、卸货平台、垃圾房、其它(工程材料)、仓库办公和收货区等等。

5.3洗衣房

描述洗衣房及其辅助设施面积，包含但不限于洗衣房(车间)、污秽布草仓库、洁净布草仓库、制服房、化学品储藏室、压缩机房等

5.4行政办公区域

描述各行政办公室及其所包含辅助设施面积，包含但不限于客房部、\o"酒店餐饮部"餐饮部、财务部、市场\o"营销部"营销部、安全部、\o"工程部"工程部、人力资源部、服务中心（总机、客房中心）、弱电机房(IT)等。

5.5职员生活区

描述和职员生活相关设施面积，包含但不限于职员通道、职员餐厅、洗手间、医务室等。

6、机电部位（二）机电设计

1、空调、通风系统描述2、给排水系统描述3、供电系统描述4、供气系统描述5、垂直交通系统配置描述6、消防系统描述7、报警系统描述8、弱电集成系统描述9、建筑防雷系统描述10、网站、办公智能化系统描述11、会议音响和智能化系统描述12、酒店标识系统描述

13、室外景观系统描述（三）装修设计

1、外观

对整体外观提出装修设计要求，包含但不限于外立面、窗户、灯箱

(霓虹灯)、大堂正门、屋顶、外围绿化、停车场、垃圾房等。

2、大堂

对大堂内功效区装修设计描述及隶属设施清单，包含但不限于总服务台、礼宾台、珍贵物品保险室、\o"大堂副理"大堂副理、休息区、公用电话、公共卫生间、商店和灯光、照明、插座等。

3、餐厅

对各类型餐厅包含中餐、西餐、风味和\o"酒吧管理"酒吧定位、色彩搭配、风格、流线设计、通风和排烟、灯光照明、艺术设计、功效配置和家俱等。

4、客房

4.1客房包含隔音要求、客房面积、入户门、门锁、插座、照明\开关、衣橱、活动家俱、床型、迷你吧、

智能化系统（如有）等。

4.2客房卫生间包含卫生间面积、五金件、洁具、洗脸台、恭桶、灯具\照明、淋浴间、浴缸和灯光、照明、排风、天花、地面等。

4.3客房走廊

包含走廊装饰、灯光照明、标识照明、地面墙面、插座等。

4.4

客房服务间

包含储藏间、消毒间和卫生间。

4.5总统套房4.6

防火楼梯

5、库房和机房6、灯光环境设计和应急照明系统7、残疾人系统8、背景音乐系统9、标识系统10、家俱11、职员衣饰系统12、会议音响系统（专业企业）

13、厨房设计（专业企业）2

开业统筹（筹开）方案

开业统筹阶段关键是酒店开业前一系列工作计划和实施，比如：组织架构、职员招聘、职员培训、开业和经营预算、物资采购、市场推广、证照办理、酒店验收、\o"开业庆典"开业庆典等。

开业统筹关键内容：

组建筹开项目组并设置筹创办公室

了解酒店施工进度

制订筹开工作进度计划

人事和培训

经营计划和预算

编制各部门运转手册

采购和印刷

开业广告和推广计划

证照办理

职员招聘

职员培训

开业庆典计划

场地验收

模拟营运

开业前检验

2.1组建筹开项目组并设置筹创办公室

1、筹开项目组：包含酒店各部门责任人要尽可能确保各部门总监或经理到位，实现对各个部门有效控制，确保各部门能根据总体筹开计划顺利推进。2、确定筹创办公室3、安排办公用具到位4、建立酒店档案资料库

酒店筹开过程中各项资料(包含工程资料)全部要入库存档。

2.2了解酒店施工进度

1、和筹建办开会了解工程进度及机电设备情况

只有在具体了解工程进度基础上，才能正确安排筹开进度并进行有效衔接，避免因为步骤不一致而造成延误和损失。

2、索取酒店工程进度表

3、索取酒店平面施工图

确保各级管理人员熟悉酒店布局和各自负责工作场所，编制工作步骤和制订本部门筹开计划。

2.3人事和培训

1、制订酒店各部门组织架构

2、制订\o"酒店筹备"酒店筹备期、试营业期和正式营业后薪酬福利标准

薪酬福利标准要符合当地市场情况，往往不一样时期会有不一样薪酬和福利。

3、制订职员招聘计划，要制订针对人员不足预备方案

招聘计划中要明确时间、公布媒体、招聘岗位、地点和预算等。其中在招聘渠道上要深入拓宽，尤其是中高层管理人员。现在酒店业均面临着人员短缺现象，在招聘计划中要做好一旦招聘人员不足预案，确保招聘顺利进行。招聘广告公布，同时也是作为开业前酒店市场推广一部分，是树立形象一个机会，需认真准备，充足利用。

4、制订开业前\o"培训计划"培训计划

培训计划分为酒店级和部门级，要根据部门和岗位给予制订。培训计划中要给实际操作预留足够时间，尤其相关食品卫生知识、消防演练、应急预案等要高度重视。

5、制订酒店权限制度

6、组织修订运转手册

任何一部运转手册因为酒店所处环境不一样，酒店功效布局不相同，全部要进行对应修改。

7、制订酒店各项\o"酒店管理制度"管理制度2.4经营计划和预算

1、确定各部门经营理念2、编制筹备开业费用预算3、编制酒店开业年度经营预算4、编制酒店市场推广预算

2.5编制各部门运转手册

1、制订编制计划2、设计服务标准

依据酒店档次，设计满足需求标准及服务步骤关键点。

3、各岗位运转步骤

4、规章制度

2.6采购和印刷

1、编制各部门采购物资清单

根据类别和部门分类，比如：客房一次性易耗品、客房布草、餐饮布草、酒店管理软件等等。

2、编写各部门印刷品清单

以部门为单位，依据实际需求控制使用量，尽可能采取酒店办公和管理系统软件，避免纸张浪费。

3、市场寻价4、编制采购和印刷资金预算

5、制订资金使用计划要依据市场中通行规律，合理安排采购资金使用。6、所需物资和印刷品标准定版7、签署采购协议8、验货和收货

2.7开业广告和推广计划

1、酒店企业识别手册2、酒店全部标志和指示牌设计制作3、拍摄宣传照片

4、制订户外宣传牌5、制作宣传册6、制订各类媒体宣传广告计划

7、开展市场推广及宣传促销工作8、开展用户造访活动2.8证照办理

酒店开业前需办理审批文件包含：工商登记、税务登记证、卫生许可证、环境保护审批证、消防合格证、旅游行业管理登记证、烟草专卖证、文化项目经营许可证（歌舞厅）、特种行业经营审批、银行开户、企业代码、卫星电视转播等。

文件办理相关部门：环境保护、卫生、工商、物价、公安（消防、治安）、

电信（总机电话号码）、税务、技术监督局、银行、市客、城管、经济技术开发区、劳动部门（用工、工资审核）、

旅游局（市局、省局）、报社、广电局、文化局等。

2.9开业庆典计划

1、制订开业庆典行动计划

2、开业庆典工作检验3、开业庆典彩排

2.10场地接收

1、编写各部门场地接收检验表2、制订各部门场地接收时间计划3、实地场地接收工作

2.11开荒

1、制订酒店开荒计划2、编写开荒培训计划3、实施开荒培训4、实施开荒计划

2.12模拟营运

1、制订模拟营运期邀请用户名单和计划2、餐饮试菜3、客房试住

2.13开业前检验

1、设备最终调试2、开荒收尾

酒店筹建筹开是一个繁琐且要求很强技术性复杂过程，前文所描述仅仅是一个酒店从立项、设计直到筹备开业过程，并没有包含工程施工管理